真砂第3団地ってどうですか？

[管理担当]

真砂第3団地についての情報を募集しています。
こちらは住人の方専用の掲示板になります。
管理組合や生活一般の話など、何でも語りましょう。

所在地：千葉県千葉市美浜区真砂1-11-18（住居表示）
交通：京葉線 「検見川浜」駅より徒歩7分
売主：住都公団
階高：5階
総戸数：1040戸
竣工時期：1976年03月
分譲時坪単価：76万円

[1: 建替えの計画があります]

真砂第３団地は正式名称は真砂一丁目団地といいます。ほとんどの人は真砂第３団地と
言っています。

この団地は建替えの計画が持ち上がっており、推進決議はすでに可決しています。
今すぐではないにしても、例えば５年後くらいには建て替わる可能性があります。

いまの安い５、６百万円で買っておいて、約５年後に２５００万円の新築マンションへの
建替えを狙うのも賢い方法かもしれません。大化けの夢が見られる団地です。

カギを握るのは建設費用でして、今は高いのがネックです。これが下がれば建替えができるようになるかもしれません。

この団地の詳しい事情は住民のブログをみるのがよいと思います。下記です。

http://blogs.yahoo.co.jp/masagov3

[2: マンション住民さん]

建替えはできなくなったようです。　投資で買っていた人はもうどんどん売り始めています

[3: 匿名さん]

1は建て替え不成立見越して決定前夜、どこかの情弱に
自分の掴んだババ押しつけようって魂胆だったんだろうな。
簡単に下がるわけない建築費が下がれば、建て替え出来るかも、
って逃げ道まで用意して、悪者になりたくない肚が透けて見えて姑息。

まあとっくに逃げてて後日談書く気もないんだろうけど。
世の中、都合の悪い話は自分から探さないと
知らない間に誰かの養分て世界だから怖い怖い

[4: クラリス]

真砂第3団地は建て替え計画は少しづつ進んでいるようですよ

[5: 匿名さん]

> カギを握るのは建設費用でして、今は高いのがネックです。これが下がれば建替えができる
と書かれてて？建築費資材費上がってる一方でちょっと信じ難い。
所有者がいつか建て替えしたいねって言ってるだけでは意味ないですよ。デベが乗らないと。
そして儲からない話にデベは乗らない。

[6: 住民でない人さん]

>>5 匿名さん
これも運ですね。201５年は都心近くに住むのがトレンドで郊外は見向きもされませんでしたが、これだけマンション価格が高騰したら購入者は郊外に目を向けざる得ないので、今なら複数のデベロッパーが手を挙げてくれるかもしれませんね。理由としては、真砂団地の敷地には最寄り駅から徒歩１２分程度で到着すること。東京駅まで乗り換えなし（40分～45分）の一直線、東京駅から約3０km圏内（中央線で例えると国分寺市になる）、人気の幕張のそば、近隣の分譲マンション（稲毛、幕張、村上、蘇我、千葉駅周辺、）の販売価格が高くても好調に推移している。この物件は、土地の価格が上昇していている昨今、この団地は安いままで買うことが出来て、分譲時は高く設定が出来る。敷地の一部を保留敷地として不動産会社に売却することも可能でしょう。安いので買ってくれると思います。（北習志野・若松は売却している）そして現行法は所有者全員の5分の4の賛成が必要で、所在不明者は反対票に数えるため合意が難しかったがマンションの建て替え決議は要件を「所在不明者を除く4分の3の賛成」に引き下げられるので、この団地のように戸数が多くても建替えを進めやすくなる。不動産会社にとっては建設までの時間が短縮できる。でも今、住んでいる方々はその価値をわかっていない、理解していないと思います。今の市場価格は600万～700万円台ですが、建て替えによる買取価格は1000万円程度になるでしょう。いや、それ以上になるかもしれませんが、所有者は高齢者が多いので関係ないのかもしれませんね。北習志野、建替えや、若松団地の市場価格、買取価格、新築の価格の差をみたら分かります。今の市況感が続くと、真砂団地建て替え後の70ｍ２で４５00万円前後（千葉県の新築マンション平均価格は4700万円程度）の値付けになるのではないでしょうか。事実、北習志野は、ほぼ5000万円を超えている様子。不動産会社もホクホクでしょうね。まさかの値段で売れるのですから。2期は値上するようですし。建設費は高騰しているので、今後の等価交換の条件は厳しくなるかもしれませんが建設費の単価で増床分を買えることはメリット、これを利用し増床できる人は儲かるでしょう。ご高齢の方、増床出来ない人は反対でしょうね。でも、是非建替えを検討頂きたいですね。（よく若松団地は建替え決議ができたな。と思います。北習志野もですが。）若松団地購入者より

[7: 契約者さん1]

>最寄り駅から徒歩１２分程度で到着　って時点でちょっと…
千葉駅の三越跡がマンションになる時代ですよ？
より良い条件で大量供給して需要を吸収出来れば条件の劣る周辺までやる必要ない。
ハブ駅でもない駅遠にスポットが当たる日が来るとは思えない。

マンションまで行かないアパートでも、地方では新築自体不成立になりつつあります。
費用負けするから建てても採算取れない、と計画自体が立たない。
マンションならもっと取れるだろうと欲かいたらデベに相手されず、
良くて更地に戻す費用が出せるか、最悪税金投入して撤去する話かと

[8: 住民でない人さん]

やはり、以前の建て替え計画の失敗が重くのしかかっているのではないでしょうか。敷地面積が広く、各世帯の土地所有権の面積が広いので、更地にして液状化対策などの地盤改良を行ってから建て替えを行えば、広大な真砂タウンの建設の可能性もあり、全世帯の住民にとってかなりの利益が見込まれていたと思うのですが、先行居住棟の要望により、住民に不公平感が生まれ、その結果、建て替え計画が中止になり、ディベロッパーに１億以上の損害賠償を支払わされた経緯があります。そのせいかどうかはわかりませんが、空き室が増えて治安に不安をかかえるようになり、近くの病院、コンビニ、スーパーなども撤退し、このままだと最悪ゴーストタウンに近づいていく危険性もなきにしもあらずかな、と思わざるにいられない状況です。行政では、古いマンションの建て替え計画がしやすいように法整備などが進められているようですので、もう一度、建て替えの方向に動いていけば、起死回生になるかもしれませんね。