敷金定額？でそれ以上取られるでしょうか？

[匿名さん]

契約書に以下文章があるのですが、一般論で構いませんので教えて下さい。

『借主は、本契約が終了したときは、貸主に対し、本貸室の室内クリーニング費用として、
　本契約終了時賃料の1か月分相当額およびそれにかかる消費税および地方消費税相当額を支払うものとします。

　ただし、第８条第２項に定める汚損または破損等の箇所がある場合は、その修理および取替は貸主にて行うものとし、
　その費用は、汚損または破損等の修理の箇所、取替費等の諸費用相当額として別途借主が負担するものとします』

質問1) 部屋を見た時に不動産屋に『2ヶ月分の敷金中、1ヶ月分は返還なし。それ以上かかっても
　よほどでなければ1ヶ月分以上はかからない。敷金トラブルを避ける為に決めている』と言われました。
　でも上記文中の『ただし第８条第２項に定める～』から、1ヶ月分以上取られる可能性を心配しています。

　第８条第２項：『畳・床・壁（略しますが室内の設備の羅列）、それらに付属する金具等の汚損
　または破損等に関する修理費、取替費等の諸費用相当額は、故意過失にかかわらず借主の負担』

質問2) 敷金定額清算方式という単語は特に書かれていませんが、それに当たるのでしょうか？
なお契約書の敷金の項ではなく、”建物の明け渡し”という項にあります。

【心配する理由】たばこは吸いませんが、以下が気になっております。

a. 契約前からフローリングにベッドのコロ？の跡があり、不動産屋は、多分フローリングを
　張り替えるでしょうと言っていたが、入居した時張り替えられていなかった。
　でも不動産屋も見てるし、と思い、こういう傷がありましたという申告はしなかった。

b. 針金ハンガーをドアノブにかけて傷をつけた

c. ベランダの竿をかけるポールのゴムが割れた
　（アームをベランダと平行に内側に織り込んでいた為、ゴムに少しずつ負荷がかかって劣化）

この部屋には丸10年おり、更新時期を期に退去します。
正直、定額清算でなければ、長くいればいる程敷金は返還されると聞くので（経年劣化と判断されて）
1か月分でも高いと思いますが、契約なのでやむをえない、でもそれ以上は払いたくありません。