【住民版】シティタワー品川その１

[近所をよく知る人]

2008年冬入居の品川駅近傍の72年借地権マンションの住民板です。

契約済、入居済の方限定です。近くのお店や病院、車のことなどいろいろ
情報交換しましょう。

抽選が2008年9月にありますが、抽選に当たっても申し込まない人、
検討している人は、ここに書かないで、検討板のほうに書いてく
ださい。

【管理担当です。テキストの一部を変更しました。】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[601: 入居前さん]

５年後の売却を考えています。

５年分の維持する経費は、本当はどれ位（何万円）かかるのか、詳しい方教えてください。
やはり、経費を超える金額を上積みした値段での売却は難しいのでしょうか？
１０００万円位儲かると書かれている方もいらっしゃいますが、これは我々の購入価格、たとえば３２００万円の物件が、４２００万円で売却できそうということですか？


他に、５年後売却を待つ同じ考えの方はいらっしゃいますか？

[602: 匿名さん]

595さん、
590です。

そうですか、ローン審査は１週間ですか。
早めのかたでそのくらいとすると、そろそろくるかと期待します。

ちなみに「ダブルローン」ってどういう意味ですか？

[603: 入居予定さん]

５年後売却の場合に、ちゃらになる価格ということで、
頭金一割、
20年ローンをフラット３５で組んで、
イニシャルに掛かる諸費用、定期借地権の敷金などと、
５年間にかかる地代、管理費、ローンの金利部分などを総計すると、
530万円かかる計算になりました。
購入時、価格＋イニシャル費用＝約3020万円に対して、
3550万円＋手数料３％で、約3660万円で売れれば、チャラという計算です。
光熱費や駐車場代は入れていません。

[604: 入居前さん]

＞６０３さん

情報ありがとうございます。
できれば、もう少し内訳を教えていただけるとありがたいのですが。

お手数をおかけします。よろしくお願いします。


物件価格　　　　　　　　　　3200万円
イニシャルに掛かる諸費用　　　万円
定期借地権の敷金　　　　　　　万円
５年間にかかる地代　　　　　　万円
管理費　　　　　　　　　　　　万円
ローンの金利部分　　　　　　　万円

[605: 入居前さん]

そのくらい自分で計算できるでしょうに・・・

[606: 入居予定さん]

ところで皆さん内覧会でどれくらい指摘事項ありました？
私は３箇所しか無かったのですが。もう少ししっかり見れば良かったかな〜。
確認会で気が付いたところは直して貰えるのでしょうかね。

[607: 匿名さん]

ローン審査結果は、2日で来ました。
早くてびっくり。
借入額少なかったからですかねぇ…

>>602
前の家のローンが残っているってことだと思いますよ。

[608: 匿名さん]

>>606
私は2箇所。（しかも、竹中の人が見つけてくれました）
いずれも軽微なものです。

2年以内なら、直してもらえるのではなかったかな。
（入居前にやってもらえるかはわかりませんが）

[609: 匿名さん]

>>601

私も５年後に売却を考えてました

ただ、色々なところに相談したんですが私は
賃貸に出した方がいいと結論に達しました。
なので内装なども今はかえず賃貸に出す前に色々と入りやすい様に
リフォームを入れることにし、キャッシュで買うことにしました。
売却を考えている方はプロに相談することをお勧めします

[610: 入居予定さん]

>603 さん

604さんがおっしゃるように「そのくらい自分で、、、」っていう気もしたんですが、
自分が書き込みできるネタだとうれしくて、（笑）
計算の詳細を、書きます。

物件価格　　　　　　　　　　2850万円
イニシャルに掛かる諸費用　　　122万円（基金、ローン手数料など含むいわゆる諸費用を含む）
定期借地権の敷金　　　　　　　47万円
５年間にかかる地代　　　　　　93万円
管理費　　　　　　　　　　　　146万円（各種積立金含む）
ローンの金利部分　　　　　　　295万円
固定資産税 　　　　　　　　　　34万円（当初３年は免除）
うった場合の定数料　　　　　　107万円（3587*0.03）
合計　　　　　　　　　　　　　3694万円

という感じでしょうか。

坪単価でいうと、
2850÷25坪＝115万円
3694÷25坪＝147万円
ということになります。

定期借地権が所有権の２〜３割安という計算をすると、
港南の中古マンション相場が、
147÷0.8＝183万円
147÷0.7＝210万円
程度であれば、競争力はあるのかな、
と捕らぬ狸の皮算用です。
もちろんこれでは儲はなしですが。

[611: 入居予定さん]

610です。

すいません、訂正
>604さん

>605さんがおっしゃる、、、、

です。

[612: 匿名さん]

内覧会、竹中さんが見つけてくれた箇所はありませんでした。
竹中さんの目の前の傷でさえ、私が指摘しました。

[613: 匿名さん]

５年間経ってから初めて売却に対しての行動を起こせるわけでしょ、
完全におさらばできるのは５年と半年くらい経ってからでは？
尤も他に行く当ての無い庶民の私めは永住もやむなし。

[614: 入居前さん]

＞６０３さん

詳細まで教えて頂いて、ありがとうございました。
自分の計算が大きく間違っていないか心配しておりましたので、大変参考になります。

今年、豊洲地区のマンションに転居しまして、家族が大変満足していたのですが、ＣＴＳが当選して悩んでいます。
私は、ＣＴＳに5年間住んで、少しばかり得ができたらなと考えていますが、家族は豊洲から離れたがりません。
もし、5年間2つのマンションを持ち続けた場合、どうなるか検討しています。
ＣＴＳは、買い戻しにならない程度には住みますが、実質的には遊ばせるのと同じことになります。

せめて、縛りが3年なら悩まないのに、5年は長いなーと思っています。


＞６０９さん
アドバイスありがとうございます。

[615: 匿名さん]

他に行く当てがないのは、私も御同様。
まぁ永住して将来、リニアの開通祝いでも見に行きますよ。

[616: 匿名さん]

>>614
もちろんキャッシュなんですよね？
ローン組むなら止めたほうがいいかもしれませんね。
５年後の事は誰にもわかりませんから。

[617: 匿名さん]

実需で住むために欲しい方も、
補欠で待ってるだろうに…って気はしますね。
外野の口出す事ではありませんが。

[618: 入居前さん]

＞６１４

同じ様な悩みだ。
俺は、５年寝かして、賃貸にする予定。

利回り１０％以上なので、年金になるはず。

[619: 匿名さん]

５年後はおおよそ新築本体価格の1.5倍くらいで売れるのでは？
3000万→4500万くらいというイメージです。

内装の使用状態にもよりますが、丁寧に使えばリフォームするまでもなく、コストを抑えたクリーニングで対応可能なケースもあると思います。

やはり「お得な物件」ですよね。悪くても1000万円プラスくらいならば、買い手は付くような気がします。

5年後に売りに出るケースはそれなりの多いでしょうけど、大半は実需のような気がします。
新築3000万で買って、本当に5年後に4000〜4500万で売れてもその後に住む（買う）ところに困りませんか？（ド田舎の安物件で納得できるとは思えません）

[620: 匿名さん]

＞614さん
＞家族は豊洲から離れたがりません

CTSのほうが良くないですか？
今後の発展ポテンシャルも品川の方がはるかに上のような気が…

学校の関係とかがあるならば仕方ないと思いますが。

[621: 匿名さん]

我が家は、自宅の売却決まりました。ダブルローンは嫌だし、購入価格より高く売れたのでこちらはキャッシュで買えるので気分的に楽です。
とりあえず、五年住んでから売るか、貸すか、住み続けるか様子見のつもりです。
契約は21日で引き渡しが11月1日ですが、引き渡し後にオプション工事が入るので、引っ越しは中旬以降でしょうね。
中層東で期待していなかった眺望はまずまずでした。レインボーブリッジが少し見えたり。
部屋が思っていたより狭い以外は、チープな仕様も許容範囲でした。
引っ越しが楽しみです！

[622: 入居予定さん]

614さん

603、610です。

私の場合は、独身で、今現在郊外の親の近くのマンション
に住んでいまして、都心の会社に勤務しています。
ここ２、３年仕事が忙しくなってきまして、
これから5-10年が仕事人生の中では、きっと忙しい時期で
ここをどう生活するかは大事な時期と考え、
通勤に便利な都心で暮らしたいなぁと思っていました。

ここがあたらなかったらURの賃貸なんかを考えていたのですが、
将来的には郊外育ちなので、家庭を持ったら郊外がいいなぁと思っています。

けして、転売が目的ではないのですが、
完全な永住志向というわけでもなく、5-10年で郊外に戻れればいいなぁ
というのが漠然とした意識です。

なので、正直なところ「損をしなけりゃいいや」という感じなんですけど。

[623: 匿名さん]

現在の近隣のタワーの取引状況からして、西の賃貸や北のコスモポリスと
思いっきりお見合いなところは５年後のそれなりに原価より高い金額の転売はかなり厳しいと思うよ。
もともと購入した金額は眺望いいところとほとんど差はないから
みんなが一斉に賃貸転売に出してきたら勝ち目があるわけない。
幸い私は高層階だけど、内覧で部屋に入った瞬間おーっとなったよ。

[624: 匿名さん]

＞621さん
もう自宅の売却決定ですか。スピーディーな対応でしたね。

しかも購入金額以上で売れたのであれば言うことありませんね。
ダブルローンで賃料収入を得ながらCTSに住むというパターンは、無事に賃料が入ることが前提ならば収益性は高い話ですが、空き室発生のリスクはありますからね。

このあたりの判断は人それぞれですね。

[625: 匿名さん]

>614さん
私も同じマンションに住んでいます。
親からの援助でこちらを購入し、今の住まいは賃貸か売るか…。悩みましたが、賃貸にする事になりました。
手放すには惜しいマンションですよね。
５年経ったら、今度はこちらを売るか、賃貸か。とまた悩む事になりそうです。

[626: 匿名さん]

豊洲で今年入居なら、たぶんPCTでしょう。
隣りがショッピングセンターだから離れたくないのは分かります。
私なんかは豊洲に興味はありませんが。

[627: 匿名さん]

>624さん
実は、当選前から不動産会社にお願いしていて、当選決まった週末に希望者に部屋見てもらえるよう、手配していました。
やはり、契約前には売却確定させたかったので決まって良かったです。

[628: 匿名さん]

リフォームする方はどこに頼みますか？

[629: 入居前さん]

６１４です。

皆さんレスありがとうございます。

同じ境遇の方が少なくない事がわかり、なんとなく安心です。

私は、製造業勤務で、不動産はあまり詳しくなく、会社にも相談できる人もなく、一人ぼっちの感がありましたが、皆さんからアドバイスレスがあり、とてもうれしく感じています。
ＣＴＳにも、皆さんと入居できるのならと、期待がＵＰしてきました。

今後ともよろしくおねがい致します。

[630: 入居前さん]

＞６２５さん

賃貸は、それなりに人気があり借主は見つけられる様ですが、物件価格と比べると相場の家賃て安すぎませんか？

[631: 匿名さん]

ローン組まないで購入される方って、火災保険はどうされますか？
５年後のこともあるし、住友の３５年保険でいいのか…

[632: 匿名]

今回、借地権ということで、提携以外のほとんどの銀行は取り扱ってもらえないようですが、
どなたか提携以外でローンを組まれた方はいらっしゃいますか？

[633: 契約済みさん]

ローンの審査の連絡が来ないのですが、みなさん、どのくらいに申し込みをされて、
どのくらいの状況で連絡を頂きましたでしょうか？

御手数をおかけ致しますが、宜しく御願いいたします。

[634: 匿名さん]

ローン組まないなら、安い火災保険は共済保険ですね。

[635: 入居予定さん]

11日に申し込みをして、今朝10時ごろ通った旨電話来ました。東芝です。

[636: 契約済みさん]

>>635　さん

ありがとうございます。ローンの審査は、いつからが申し込みのスタートでしたっけ？
意外に、スタート開始時の審査の申し込みが多くて、処理に時間がかかっているのでしょうかね。

今回が、申し込みが初めてでして、色々と不安がありまして・・・・宜しくお願い致します。

[637: 匿名さん]

＞627さん
624です。

「用意周到」とはこのことですね。
絶妙なタイミングでの「売り先行」が成功の秘訣ですね。

「新居のメドをつけつつ、現居の売却を確定させ、新居の契約をする。」
これが現居を買い叩かれないようにする秘訣だと私も思います。
（もちろん違う物件ですが、私も同様の経験があります。おかげでうまく買い替えできました）

[638: 購入検討中さん]

>>632さん

　東京スター銀行であれば、審査中です。
案外、通ると思うんですけどね…　ただ、住信等提携でも魅力ある
銀行があるので十分かと気もしています

[639: 匿名さん]

購入価格の差は小さいですが、転売や賃料の差は部屋によってかなり差が出ると思うんですが、皆さんそこまで考えて申し込みましたか？

[640: 匿名さん]

それがわかるなら誰も悩まないって（笑

[641: 匿名さん]

申し込みでは、抽選に当たり易い部屋を選ぶのも重要だったし。

[642: 匿名さん]

＞641さん

同感です。
この物件は、価格差が少ないので高層階の方が将来の転売、賃貸には有利だと思いましたが、
抽選に当選して入居できなければ意味がないですからね。

「利回りオンリー」の方は違うお考えなのでしょうけど。

[643: 匿名]

＜638さん
ありがとうございます。
ちなみにスター銀行の金利は特殊な金利ですね。
それを魅力と感じられての審査ですか？

[644: 匿名さん]

>641さん

私もまったく同感で、今うなずいています。
どこの部屋でも、5年間のランニングコストはそれ以降で回収できるはずですから、抽選にあたることだけを考えてました。当選して、やっぱりほかの部屋がよかった・・・とチラっと思ってみましたが、当選しただけでもＨＡＰＰＹなんですよね。

[645: 入居予定さん]

我が家は知人からギリギリにこの物件を聞いて、何となくつられて登録申し込みして当たってしまいました。

当たる訳ないと思ってたので、この中で一番好きな間取りで高層階を選びましたが、
いざ住むなら、自分の気に入った間取りで良かったです。

[646: 匿名さん]

うらやましい…

[647: 匿名さん]

うちはＵＲで何度も外れ慣れてるので、
妥協はなるべくしないで、部屋を選びました。
どうせ、妥協してもしなくても外れるときは外れます。
ならば、せっかく当たって後から後悔はしない部屋をと。

[648: 匿名さん]

光が丘団地も当たったって喜んでたっけ？
人間って忘れやすいね

[649: 匿名さん]

さぁ？そんな団地は知らないなぁ。
都心部しか興味ないから。

[650: 匿名さん]

知ってるんじゃん。