【住民版】シティタワー品川その１

[近所をよく知る人]

2008年冬入居の品川駅近傍の72年借地権マンションの住民板です。

契約済、入居済の方限定です。近くのお店や病院、車のことなどいろいろ
情報交換しましょう。

抽選が2008年9月にありますが、抽選に当たっても申し込まない人、
検討している人は、ここに書かないで、検討板のほうに書いてく
ださい。

【管理担当です。テキストの一部を変更しました。】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
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[601: 入居前さん]

５年後の売却を考えています。

５年分の維持する経費は、本当はどれ位（何万円）かかるのか、詳しい方教えてください。
やはり、経費を超える金額を上積みした値段での売却は難しいのでしょうか？
１０００万円位儲かると書かれている方もいらっしゃいますが、これは我々の購入価格、たとえば３２００万円の物件が、４２００万円で売却できそうということですか？


他に、５年後売却を待つ同じ考えの方はいらっしゃいますか？

[602: 匿名さん]

595さん、
590です。

そうですか、ローン審査は１週間ですか。
早めのかたでそのくらいとすると、そろそろくるかと期待します。

ちなみに「ダブルローン」ってどういう意味ですか？

[603: 入居予定さん]

５年後売却の場合に、ちゃらになる価格ということで、
頭金一割、
20年ローンをフラット３５で組んで、
イニシャルに掛かる諸費用、定期借地権の敷金などと、
５年間にかかる地代、管理費、ローンの金利部分などを総計すると、
530万円かかる計算になりました。
購入時、価格＋イニシャル費用＝約3020万円に対して、
3550万円＋手数料３％で、約3660万円で売れれば、チャラという計算です。
光熱費や駐車場代は入れていません。

[604: 入居前さん]

＞６０３さん

情報ありがとうございます。
できれば、もう少し内訳を教えていただけるとありがたいのですが。

お手数をおかけします。よろしくお願いします。


物件価格　　　　　　　　　　3200万円
イニシャルに掛かる諸費用　　　万円
定期借地権の敷金　　　　　　　万円
５年間にかかる地代　　　　　　万円
管理費　　　　　　　　　　　　万円
ローンの金利部分　　　　　　　万円

[605: 入居前さん]

そのくらい自分で計算できるでしょうに・・・

[606: 入居予定さん]

ところで皆さん内覧会でどれくらい指摘事項ありました？
私は３箇所しか無かったのですが。もう少ししっかり見れば良かったかな〜。
確認会で気が付いたところは直して貰えるのでしょうかね。

[607: 匿名さん]

ローン審査結果は、2日で来ました。
早くてびっくり。
借入額少なかったからですかねぇ…

>>602
前の家のローンが残っているってことだと思いますよ。

[608: 匿名さん]

>>606
私は2箇所。（しかも、竹中の人が見つけてくれました）
いずれも軽微なものです。

2年以内なら、直してもらえるのではなかったかな。
（入居前にやってもらえるかはわかりませんが）

[609: 匿名さん]

>>601

私も５年後に売却を考えてました

ただ、色々なところに相談したんですが私は
賃貸に出した方がいいと結論に達しました。
なので内装なども今はかえず賃貸に出す前に色々と入りやすい様に
リフォームを入れることにし、キャッシュで買うことにしました。
売却を考えている方はプロに相談することをお勧めします

[610: 入居予定さん]

>603 さん

604さんがおっしゃるように「そのくらい自分で、、、」っていう気もしたんですが、
自分が書き込みできるネタだとうれしくて、（笑）
計算の詳細を、書きます。

物件価格　　　　　　　　　　2850万円
イニシャルに掛かる諸費用　　　122万円（基金、ローン手数料など含むいわゆる諸費用を含む）
定期借地権の敷金　　　　　　　47万円
５年間にかかる地代　　　　　　93万円
管理費　　　　　　　　　　　　146万円（各種積立金含む）
ローンの金利部分　　　　　　　295万円
固定資産税 　　　　　　　　　　34万円（当初３年は免除）
うった場合の定数料　　　　　　107万円（3587*0.03）
合計　　　　　　　　　　　　　3694万円

という感じでしょうか。

坪単価でいうと、
2850÷25坪＝115万円
3694÷25坪＝147万円
ということになります。

定期借地権が所有権の２〜３割安という計算をすると、
港南の中古マンション相場が、
147÷0.8＝183万円
147÷0.7＝210万円
程度であれば、競争力はあるのかな、
と捕らぬ狸の皮算用です。
もちろんこれでは儲はなしですが。

[611: 入居予定さん]

610です。

すいません、訂正
>604さん

>605さんがおっしゃる、、、、

です。

[612: 匿名さん]

内覧会、竹中さんが見つけてくれた箇所はありませんでした。
竹中さんの目の前の傷でさえ、私が指摘しました。

[613: 匿名さん]

５年間経ってから初めて売却に対しての行動を起こせるわけでしょ、
完全におさらばできるのは５年と半年くらい経ってからでは？
尤も他に行く当ての無い庶民の私めは永住もやむなし。

[614: 入居前さん]

＞６０３さん

詳細まで教えて頂いて、ありがとうございました。
自分の計算が大きく間違っていないか心配しておりましたので、大変参考になります。

今年、豊洲地区のマンションに転居しまして、家族が大変満足していたのですが、ＣＴＳが当選して悩んでいます。
私は、ＣＴＳに5年間住んで、少しばかり得ができたらなと考えていますが、家族は豊洲から離れたがりません。
もし、5年間2つのマンションを持ち続けた場合、どうなるか検討しています。
ＣＴＳは、買い戻しにならない程度には住みますが、実質的には遊ばせるのと同じことになります。

せめて、縛りが3年なら悩まないのに、5年は長いなーと思っています。


＞６０９さん
アドバイスありがとうございます。

[615: 匿名さん]

他に行く当てがないのは、私も御同様。
まぁ永住して将来、リニアの開通祝いでも見に行きますよ。

[616: 匿名さん]

>>614
もちろんキャッシュなんですよね？
ローン組むなら止めたほうがいいかもしれませんね。
５年後の事は誰にもわかりませんから。

[617: 匿名さん]

実需で住むために欲しい方も、
補欠で待ってるだろうに…って気はしますね。
外野の口出す事ではありませんが。

[618: 入居前さん]

＞６１４

同じ様な悩みだ。
俺は、５年寝かして、賃貸にする予定。

利回り１０％以上なので、年金になるはず。

[619: 匿名さん]

５年後はおおよそ新築本体価格の1.5倍くらいで売れるのでは？
3000万→4500万くらいというイメージです。

内装の使用状態にもよりますが、丁寧に使えばリフォームするまでもなく、コストを抑えたクリーニングで対応可能なケースもあると思います。

やはり「お得な物件」ですよね。悪くても1000万円プラスくらいならば、買い手は付くような気がします。

5年後に売りに出るケースはそれなりの多いでしょうけど、大半は実需のような気がします。
新築3000万で買って、本当に5年後に4000〜4500万で売れてもその後に住む（買う）ところに困りませんか？（ド田舎の安物件で納得できるとは思えません）

[620: 匿名さん]

＞614さん
＞家族は豊洲から離れたがりません

CTSのほうが良くないですか？
今後の発展ポテンシャルも品川の方がはるかに上のような気が…

学校の関係とかがあるならば仕方ないと思いますが。