【住民版】シティタワー品川その１

[近所をよく知る人]

2008年冬入居の品川駅近傍の72年借地権マンションの住民板です。

契約済、入居済の方限定です。近くのお店や病院、車のことなどいろいろ
情報交換しましょう。

抽選が2008年9月にありますが、抽選に当たっても申し込まない人、
検討している人は、ここに書かないで、検討板のほうに書いてく
ださい。

【管理担当です。テキストの一部を変更しました。】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[561: 入居前さん]

本日、内覧会を行いましたが、あまりにもチープな作りにびっくりしました。
フローリングの傷を指摘したら、担当の方が擦っていました。結果は、当然傷は消えずに、逆に周りまで白っちゃけてきてこりゃ本当に安い材料なのだなと納得しました。

5年たてば、1000万位儲かりそうなので、我慢しますが。

[562: 入居前さん]

エアコンの配置も、配管も信じられなくかっこ悪いです。

[563: 匿名さん]

>>537

あんまり詳しくはないですが…

●フラット
○保障料がいらない
○長期固定なので、為替変動リスクがない。
○当初5年間金利-0.3%
×保険料が別途かかる

●三井住友
○長期金利が安い（フラット対抗？）
○変動など、金利が安いものが選べる。
×保障料が必要

●住友信託
○三井住友より若干金利が安い
×保障料が必要

●芝信
○一定条件を満たすと、保障料が無料になる。（勤続5年、自己資本15%以上etc）
△8月の金利と11月の金利の安いほうが適用される。（8月より9月のほうが金利低いので、若干の保険程度）
×長期金利が高い
×繰上に手数料がかかる。

変動と書かれている方がけっこう多くて驚きました。
確かに、返済当初の金利が安いのは、返済額圧縮に良さそうですね。
ちなみに、変動⇒固定の変更をした場合、優遇金利（店頭金利より○%優遇ってやつ）は、適用されるんでしょうか。

優遇金利がきかないのであれば、最初に長期で組むのも良いかと思います。
（もちろん、短期返済前提の方は変動で良いのでしょうけれど）

[564: 匿名さん]

561
確かに、傷は擦って直そうとしますね。
チェック項目を減らしたいんだろうな。

[565: 匿名さん]

>>563

優遇金利は適用のままですよ〜。

[566: 匿名さん]

>>561
>5年たてば、1000万位儲かりそうなので、我慢しますが。

諸経費（１５０万）　固定資産税（１００万）　管理費など（２００万）程度が５年間でかかり
売却の時の仲介手数料が数％、消費税が５年後何％かわかりませんがかかりますよね。
ということは、３０００万の物件（現金買いで）が５０００万くらいになるということですか？

1.5倍だとしても4500万円かぁ　夢膨らみますね。

[567: 匿名さん]

個人の中古物件売却には消費税は掛かりませんよ。
仲介手数料にはかかりますが。

逆に言えば、消費税が高くなるほど新築より中古にお買い得感が出て売り易いかも。

[568: 匿名さん]

５年後以降売却って1人思うならいいけど、みんな思うならうまく売却は出来ないと思います。元値が安いから、早期売却の誰かが、出し抜けに低価格で売却したら、それが取引事例となって誰も思うように買ってくれないよ。値崩れ。買い手がいて初めて成立だからね。儲けようと思ってる方は幻想に近いと今から思っていた方がショックは少ないと思うけど。不動産を売って儲けるのは出しぬかないと無理ですよ。

[569: 匿名さん]

土地には固定資産税かからんだろ、借地なんだから。
５年で１００万もしないよ。

[570: 匿名さん]

永住しようと思ってる人たちには売却は関係ない。
５年後に出て行く先は無いから。
賃貸なんか高くて払ってられないし分譲も高い。

[571: 匿名さん]

この辺ってホームセンターみたいなのは無いんですか？

[572: 匿名さん]

緑が少ないし散歩コースとかないし
永住には向かないかも

[573: 匿名さん]

>>571

一番近いのは三田のケイヨーＤ２かな。ただ商品バリエーションは
あまり多くありません。

[574: 匿名さん]

緑が多くて散歩コースがある場所が良いなら、
郊外に住めば？

[575: 匿名さん]

郊外じゃなくても緑の多いとこはあるけど、ここはオフィス街というか倉庫街だからね。

[576: 匿名さん]

まだまだ発展する余地が残ってて、将来が楽しみ。
緑の場所は環境破壊になるから、なかなか開発できない。

[577: 匿名さん]

>>569
建物分固定資産税は、2500万の物件で約174,000円
3500万の物件で約200,000円　とパンフには書いてましたね

[578: 匿名さん]

３年間は、新築住宅の税の減免がありますよ。

[579: 匿名]

もし土地が所有権だった場合の固定資産税と地代ってトントンなんでしょうか？

[580: 匿名さん]

いいえ。マンション特にタワーの場合は土地の持ち分はごくわずかですから、それにかかる固定資産税も僅かでほとんどは建物分です

[581: 匿名さん]

>>580

それって

固定資産税（土地分）≒地代っていう意味では？

[582: 匿名さん]

地代がかなり上回るでしょ。
あの敷地を８００で割ったら・・・１世帯ざぶとん１枚くらい？

[583: 入居予定さん]

土地面積10,092.03㎡を８２８戸で単純に割ると約１２㎡
飲食棟分は考えないとして
３ｍ×４ｍ　約３.７坪　坪500万とすると　1850万円かな

[584: 匿名さん]

固定資産税額は地主が払うので、そう仮定して転嫁し借地料が設定されてます。不動産に掘り出し物はありません。

[585: 匿名さん]

１８５０×１．４％＝

[586: 匿名さん]

>>581
地主の利益相当分がないじゃん（笑

[587: 匿名さん]

地主の収入は地代だけじゃないよん

[588: 入居予定さん]

素人質問ですが、
このマンションの土地所有者は、東京都ですよね。
その場合でも、港区は東京都から土地部分の固定資産税を徴収するんですか？

[589: 入居予定さん]

>543　さん

某中学受験指導塾で講師をやっていて、今度シティータワー品川に入るものです。

品川近辺では、
大手だと
日能が大井町・蒲田
CS四谷が蒲田
早稲アカが高輪台
ですので、ワセアカが一番近いですね。

私ですか？私は大手の講師ではありませんw

[590: 入居予定さん]

みなさん、ローン審査の結果って、どのくらいできましたか？
大丈夫だと思いながら、今日でちょうど申し込みから1週間たっていて
ちょっと不安になってます。

[591: 匿名さん]

>５７２、５７５

倉庫街って何年前の話しよ(笑)
緑少ない？散歩コースない？
知らなさすぎ。もうちっと調べてね。

[592: 匿名さん]

>>585
土地は単純に計算したら、年間２６万円ぐらいの固定資産税になりますね。更に都市計画税もあります。
借地料と比べてみれば。

[593: 匿名さん]

588
実際には非課税でしょうが、課税されるものとして借地代はつけてるでしょう

[594: 匿名さん]

>>592
そんなに高い土地の固定資産税ないだろ
常識持ちなよ
マンション買うのはじめて？

[595: 入居予定さん]

ローン審査は、私は一週間で仮承認連絡来ました。フラット３５です。ちなみにダブルローンです。でも早い時期に申込したので、すいていたんだと思います。

地代ですが、品川港南であることを考慮すると、個人的には、５８３さんの計算が、なかなかいい線いっている、と私は思います。付近のタワーマンションの土地の固定資産税と大きく相違しないはずですから。

そう考えると、ここの地代って、所有権であったとすると払うと想定される固定資産税額と、ほとんど変わらないですね。

[596: 匿名さん]

>>594
585の計算をしただけなので、
苦情は585へどうぞ。

[597: 入居予定さん]

５５０さん、５８９さんありがとうございました。
品川駅であればいいなとは思っていたのですが、内覧時などに駅近辺で見かけなかったので・・。皆さん、電車や送迎などで通われているんでしょうね。下の子の受験のときには、新しくできていることを祈ります。
ありがとうございました。

[598: ５８５]

５８３の計算しただけですので、苦情は５８３へ・・
と言いたいところですが、よく５８３を見たら１８５０は取引価格っぽいですね
かたじけない。

[599: 入居予定さん]

そうそう　固定資産税評価額はもっと低いですよね。

19年路線価で75万88万69万で　約77万とすると
77万×12㎡で928万円ですね。

土地の固定資産税評価額は区役所で見せてくれるといいですが
ま　良いじゃないですか　借地だし

土地の取引価格は
最近だと路線価の3倍から5倍くらいでしたから
12㎡だと2800万から4640万
路線価の約２倍の1850万はいい線でしょうかね

この計算はあってますかね？

[600: 匿名さん]

賃料が安く見積もって1部屋平均、 1ヶ月1．5万が 12ヶ月で18万× 800室強で1年1億。70年で70億。もう少し高いし値上げ分も入れたら100億いくな。何にもしなくて都はウハウハだなぁ！これをモデルケースにして、いい場所にある低層団地を整理して増殖させれば新しい財源になるよ。団地も綺麗になって福祉しながら民間にマンション建てさせてお金が入るのか

[601: 入居前さん]

５年後の売却を考えています。

５年分の維持する経費は、本当はどれ位（何万円）かかるのか、詳しい方教えてください。
やはり、経費を超える金額を上積みした値段での売却は難しいのでしょうか？
１０００万円位儲かると書かれている方もいらっしゃいますが、これは我々の購入価格、たとえば３２００万円の物件が、４２００万円で売却できそうということですか？


他に、５年後売却を待つ同じ考えの方はいらっしゃいますか？

[602: 匿名さん]

595さん、
590です。

そうですか、ローン審査は１週間ですか。
早めのかたでそのくらいとすると、そろそろくるかと期待します。

ちなみに「ダブルローン」ってどういう意味ですか？

[603: 入居予定さん]

５年後売却の場合に、ちゃらになる価格ということで、
頭金一割、
20年ローンをフラット３５で組んで、
イニシャルに掛かる諸費用、定期借地権の敷金などと、
５年間にかかる地代、管理費、ローンの金利部分などを総計すると、
530万円かかる計算になりました。
購入時、価格＋イニシャル費用＝約3020万円に対して、
3550万円＋手数料３％で、約3660万円で売れれば、チャラという計算です。
光熱費や駐車場代は入れていません。

[604: 入居前さん]

＞６０３さん

情報ありがとうございます。
できれば、もう少し内訳を教えていただけるとありがたいのですが。

お手数をおかけします。よろしくお願いします。


物件価格　　　　　　　　　　3200万円
イニシャルに掛かる諸費用　　　万円
定期借地権の敷金　　　　　　　万円
５年間にかかる地代　　　　　　万円
管理費　　　　　　　　　　　　万円
ローンの金利部分　　　　　　　万円

[605: 入居前さん]

そのくらい自分で計算できるでしょうに・・・

[606: 入居予定さん]

ところで皆さん内覧会でどれくらい指摘事項ありました？
私は３箇所しか無かったのですが。もう少ししっかり見れば良かったかな〜。
確認会で気が付いたところは直して貰えるのでしょうかね。

[607: 匿名さん]

ローン審査結果は、2日で来ました。
早くてびっくり。
借入額少なかったからですかねぇ…

>>602
前の家のローンが残っているってことだと思いますよ。

[608: 匿名さん]

>>606
私は2箇所。（しかも、竹中の人が見つけてくれました）
いずれも軽微なものです。

2年以内なら、直してもらえるのではなかったかな。
（入居前にやってもらえるかはわかりませんが）

[609: 匿名さん]

>>601

私も５年後に売却を考えてました

ただ、色々なところに相談したんですが私は
賃貸に出した方がいいと結論に達しました。
なので内装なども今はかえず賃貸に出す前に色々と入りやすい様に
リフォームを入れることにし、キャッシュで買うことにしました。
売却を考えている方はプロに相談することをお勧めします

[610: 入居予定さん]

>603 さん

604さんがおっしゃるように「そのくらい自分で、、、」っていう気もしたんですが、
自分が書き込みできるネタだとうれしくて、（笑）
計算の詳細を、書きます。

物件価格　　　　　　　　　　2850万円
イニシャルに掛かる諸費用　　　122万円（基金、ローン手数料など含むいわゆる諸費用を含む）
定期借地権の敷金　　　　　　　47万円
５年間にかかる地代　　　　　　93万円
管理費　　　　　　　　　　　　146万円（各種積立金含む）
ローンの金利部分　　　　　　　295万円
固定資産税 　　　　　　　　　　34万円（当初３年は免除）
うった場合の定数料　　　　　　107万円（3587*0.03）
合計　　　　　　　　　　　　　3694万円

という感じでしょうか。

坪単価でいうと、
2850÷25坪＝115万円
3694÷25坪＝147万円
ということになります。

定期借地権が所有権の２〜３割安という計算をすると、
港南の中古マンション相場が、
147÷0.8＝183万円
147÷0.7＝210万円
程度であれば、競争力はあるのかな、
と捕らぬ狸の皮算用です。
もちろんこれでは儲はなしですが。