【住民版】シティタワー品川その１

[近所をよく知る人]

2008年冬入居の品川駅近傍の72年借地権マンションの住民板です。

契約済、入居済の方限定です。近くのお店や病院、車のことなどいろいろ
情報交換しましょう。

抽選が2008年9月にありますが、抽選に当たっても申し込まない人、
検討している人は、ここに書かないで、検討板のほうに書いてく
ださい。

【管理担当です。テキストの一部を変更しました。】


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[401: 入居予定さん]

>>399　さん

ちなみに、ガソリンの先物取引って
どのくらい儲かるものなのですか？

[402: 内覧前さん]

>>400
　住信の変動が金利と経費的には安く済みますが、諸経費等考えれば割高（年４％くらい？）に
なりそうです。

[403: 匿名さん]

>>402

住信を予定しているのですが、現時点の住信の変動を利用しても、諸経費等を加味すると4％程度になるのでしょうか。

お手数ですが、計算の概略を教えて頂けないでしょうか。

[404: 内覧前さん]

>>403さん

　住信でのシミュレーションからすると金利込1014万円の返済および諸経費が17万＋火災保険
（住宅ローンを組み場合は必須）なのでおおよそ４％くらいかと思います。
　
　ただ、提携内ではこれでも安いのはないのも事実で…
（住宅ローン減税を考慮するとちょうど無料で借りれるとも考えられます）

[405: 内覧前さん]

すいません。年４％ではなくて計４％でした。
　書き間違えて混乱させてすいませんでした

[406: 匿名さん]

>>403
390のレスにもありますが、住信のページで試算できますよ。
http://www.sumitomotrust.co.jp/BP/loan/house/citytower/index.html

500万2年だと、返済＋諸経費520万強なので年2%強。
あとは、404さんの言われているように火災保険ですね。

住宅ローン減税は、借入額の1%（当初5年）だったかと思います。

[407: 匿名さん]

>401

そうですね。私も聞きたいですね〜。
ガソリン先物を売りまくって、ぼろ儲けした人、個人投資家では聞いたことないです。

[408: 匿名さん]

住民版も検討版も投稿が減ってるね。休日なのに。

[409: 匿名さん]

ほんとに。
今日、内覧している人が多いのかも。

[410: 入居前さん]

あの廊下だけはなんとかならないものか・・・。
それ以外は安いという理由で我慢できるのだが、あれだけは。
住民皆で金だして改装しませんか？

[411: 匿名さん]

今日内覧して来ました。
祝日との事で混んでいるかと思いましたが、そうでもなく、スムーズに手続き出来ました。
部屋は、天井や梁は気になりますが充分です。
建具や仕様は安っぽいですが、色々オプションも選べるし良かったです。
来週には契約。11月始めに引き渡しと慌ただしいですが、楽しいですね。

[412: 匿名さん]

>>401
東京ガソリンは、証拠金21万円で1枚建てられる。
7/4の104000円の天井から現在76000円くらいまで下がっているので、
1枚売って値幅2万円とれてたとすると、倍率50倍だから100万円の儲け。
証拠金210万円で10枚売ってたとすれば、1000万円の儲け。
だよね？

[413: 契約済みさん]

今日内覧して来ました。
部屋は、レスでは悪評書込み多かったので心配してましたが、私にはシンプルで充分でした。
建具や仕様は安っぽいですが、色々オプションも選べるし良かったです。
来週に本契約。11月始めに引渡しで楽しいですね。
ベランダの汚れは自分で掃除でしょうか？
竹中さんに聞くともう住不に所有が移転しているのでそちらに行って下さいとのことでした。
デッキブラシで自分で掃除かな？

[414: 入居予定さん]

>>400
短期返済なら芝ではないでしょうか

[415: 入居予定さん]

>>410
花棚が華やかになれば殺風景さはいくぶんか解消されませんかね？？

[416: 入居予定さん]

ローンを検討していましたが
やはり二重ローンは難しそうとの銀行回答でした。
今　株安いけど　売っちゃって
現金で買います。
これで
11月入居確定です！！

[417: 入居予定さん]

今日、内覧会行ってきました〜。
Eですが、思ったより、眺望が開けていて良かったです。
入居者は不動産関係者が多いと住友不動産の営業マンが言ってました。

[418: 入居予定さん]

当方もベランダが汚れていて気になると指摘したところ、清掃しておくとの事でした。
内覧時に言わないとやってくれなさそうです。（なんて殿様商売！！）

[419: 入居予定さん]

みなさん。インテリアオプションカタログは見られましたか。
フロアコーティングされますか？水まわりコーティングはされますか？
食洗機つけますか？それともIH？エコカラットしちゃいますか？予算の関係もあるけど、これはやったほうが良いとかありますか？

[420: 匿名さん]

＞412さん
説明ありがとうございます。
その通りです。

個人投資家で儲けた人はいないような書き込みがあったけど、
ただ知らないだけなんですよね。
そんなのゴロゴロいますよ。

[421: 入居予定さん]

遅ればせながらリフォームの件。
理事会発足前は住友不動産が代理承認してくれるそうです。

ちなみに間取りEの壁のぶち抜き工事を検討している方、中層の床品番は
大建工業　ミラージA04　だそうです。（念のため確認してください。）
http://www.daiken.jp/b/yuka/yu07.html

配線は（Eのリビングと洋室との壁）弱電のみ床配線、その他天井からの配線との事。
床施工後の壁工事だそうで、ぶち抜き後の床のレベル差は問題なさそうです。

詳しくは担当の営業さんに聞いてください！

私は入居前にリフォームしたいですが、お金が・・・・カツカツ！！（泣）

[422: 入居予定さん]

＞419さん
フロアコーティングは最初にやっときたいですね〜。
後はおいおい・・・。

[423: 匿名さん]

今日、内覧〜購入申込、ローン申込してきました。
部屋も眺望も、なかなかいい感じで、ようやく当選した実感がわいてきました。

（検討板で閉まっているかもと言っていた）非常階段は常時開いているそうです。
32Fまで行って、空中庭園も見てきましたよ。
北西のほうを眺めると…六本木や新宿まで見えました。北西の人、いいですねー＾＾

ローンは芝信さんにしました。一定条件で保障料無料は魅力。（金利も良かったですし）
オプション悩みやら引っ越し準備やら、これからいろいろ忙しくなりそうです。

[424: 内覧前さん]

芝信さんの金利ってどれくらいですか？

いまいちどれを見ればいいのかわからないので教えてください

来週木曜内覧他を予定していますが、銀行をまだ決めれていません。

宜しくお願いします

[425: 入居予定さん]

＞423さん

非常階段の件、竹中の説明のおじいさんは常時使えると言ってましたが、説明会で頂いた規約には非常時のみ利用可と書いてありました。見てみて下さい！
緊急時のみに解錠する破壊錠だったので、規約通り非常時のみ利用が正しいのでは・・・？

[426: 入居予定さん]

＞424さん

銀行悩みますよね〜。
私は住信にしました。
金利が安かったことと、固定と変動とリスク分散して2本組めたからです。
繰り上げ返済手数料も無料でしたし。

[427: 住民でない人さん]

すみません。入居される方限定の参加ということですが
ご近所の者です。地域情報を思いつくまま　今回一度だけ書かせていただきます。

●小児科・・・港南地区ママに一番人気がある小児科は　田町(芝浦）の
　　　　　　　とようら小児科です。ＨＰもあります。混みますが
　　　　　　　携帯から予約が出来ます。先生はとても評判が良いです。
●耳鼻科・・・Ｖタワーのにしや耳鼻科が最寄りです。子供も診てくれます。
　　　　　　　こちらもネットで予約可能です（初診を除く）
●ランチ・・・すぐそばにはあまりありませんが　ＴＹハーバーの平日ランチが
　　　　　　　おすすめです。
●ポロロッカ・ちょっと高めですが　たまに特売もあります。マルエツや　
　　　　　　　ジャスコ（無料循環バスが回っています）駅前のクィーンズ伊勢丹
　　　　　　　京急ストアを併用したり、個人宅配の生協を使っている人が多い。
　　　　　　　野菜や果物はＣＴ下の大島屋も結構安くて美味しいです。
●美容室・・・港南地区には意外とありません。品川は美容室が少ないかも・・
　　　　　　　高輪のほうに行くと結構あります。あとは田町、ジャスコ方面など。
●雑貨・・・　天王洲アイルにフランフランがあります。
●買い物・・・お台場は平日が穴場です。本数が少ないですが　バスが品川からお台場まで
　　　　　　　出ています。あとは天王洲アイルからりんかい線で行けます。
◎蚊・・・・・港南地区はなぜか　蚊がとても多いです（涙）高層階にも平気でやってきます　
　　　　　　　ＥＶでついてくるという説もありますが　上昇気流という説も・・
　　　　　　　高層階でも　網戸がないと夜中窓を開けて寝ていたら蚊に刺されますので　
　　　　　　　網戸はあったほうがいいと思います。あと最近は　大きなハチや黄金虫
　　　　　　　かまきり、蝉なども高層階のバルコニーでも見かけます。自然界も
　　　　　　　高層に対応しているようです。　
　　　　　　　

以上、もしよかったらご参考にしてください。
ＣＴ品川に当選したラッキーな新住民の皆様と一緒に港南地区をもっと快適に楽しく
住み良い街に盛り上げていけたら・・と思っています。よろしくお願いいたします。
お邪魔して申し訳ありませんでした・・・

[428: 匿名さん]

高層階の網戸は付けるとしたらリフォームで窓の内側ですね。
外側は規約違反になるでしょう。

[429: ｋｋｋ]

>425
私も知りたいです。
低層階なんで階段でエントランスに行くことも考えているのですが。
でも通常のマンションであれば常時空いてますよね。
出口がホテル錠でしょ。

それとピクチャーレールとかつけたいんですけどオプションは高すぎです。
だけど別業者で造作家具入れるにしても壁のどこに下地が入っているのか分かりません。
竹中に聞けばいいのでしょうか。
だれか聞いてみた人いませんか。
マンデベの人間ですがシスコンのものは高すぎです。
一般的に代金の2割はデベにバックだし。
できれば自分で付けたいなー。

[430: マンション住民さん]

近隣の親切な方、ありがとうございます。
もしかして同じマンションかしら・・・

ちょっと追加させていただくと
●確かに小児科はとようらさんが人気ですよね。
予約ができるなら行ってみようかしら。
でも込んでいるので、うちはＷＣＴの益子クリニックに行っています。
●お台場は、芝浦からのクルーズもオススメですよ。
●美容院は品川プリンスにトニータナカがあります。
●ランチは、時間をずらせばアトレやインターシティにいっぱいお店がありますが、
港南小学校の前のフィッシュ＆チップスもピザが美味しいですよ。

蚊は本当に不思議なほどいますよね。
ほとんど窓を閉めているのに、どこから来るのかしら。

お台場といえば、昨年の冬、花火をあげてました。
ちょうど引越しが始まる11月ぐらいだったと思います。
北東の方はいいですねーーー。
うちは南西なので見えないんですよ。

フローリングのコーティングやワックスは業者を選ばないと悲惨なことになります。
ボロボロになった人を知っています。

[431: 423]

>>424
芝信さんは10年固定で2.05%（9月時）でした。
ただ、8月（2.30%）と11月の金利の低いほう適用だそうなので、上記は参考値ですけれど。
借り入れ実行時金利じゃないものもあるなんて、意外でした。
あんまり人がいなかったせいもあり、丁寧に説明していただけました。

芝信さんは、短期向けですね。
長期金利はちゃんと見てなかったんですが、三井住友が安かったと思います。
でも、見た感じフラットで申し込みしている人が多かったです。（私も、初めこっちで考えてた）

>>425
破壊錠でしたか…。全然気づきませんでした。規約、まだちゃんと読んでないです。。。
竹中のおじいさんは「元気があれば下から階段で登ってもいいですよー」とか言ってました＾＾；
階段使えるとうれしいんですけどねぇ。

[432: 匿名さん]

非常階段を勝手に利用できるようになると、
セキュリティのレベルが落ちるのは確実ですね。
出口のホテル錠でさえ面倒臭いと開放されるようになるんじゃないですか。その内。

[433: 入居予定さん]

>427さん
有益な情報をどうもありがとうございます！！

[434: 匿名さん]

フローリングのコーティングはお金を掛けてやっても、
長所も短所もあるみたいですね。
というわけで、我が家は却下。

[435: 匿名さん]

>>427
>>430
とても参考になります。ご近所に親切な方がいると、うれしくなります。

[436: 匿名さん]

階段は、非常時以外は使用できない、とスミフにもらった資料に書いてあったと思います。

[437: 匿名さん]

昨日、内見＆申し込みしてきました。

申し込み者同士仲が良い（？）感じだったのですが・・・
以前こちらで「同じ部署で１０人以上申し込みます」「近くの会社ではかなり話題」
とありましたが、本当に某大手企業さんの社宅のように人数が多いのかな？

[438: 匿名さん]

すみません。質問です。
港南小学校か港南中学校が移転するって話を以前書き込みで見たのですが、跡地はどうなるか御存知の方いらっしゃいますか？不動産関係の知り合いがたまたま申し込みをしていて、彼は北東の部屋を申し込み、理由は東京タワーと六本木方面の夜景が見えるのと水道局の施設は移動しないので眺望に変わりがないとのことでして。私が東側のE'が当選した話をしたら「何階ですか？学校が移転して…」見たいな雰囲気になって心配になりました。移転して跡地に高い建物が建ってお見合いするのが心配です。

[439: 匿名さん]

キャッシュ購入の方、
どこの火災保険に入りますか？

[440: 匿名さん]

内覧、申し込みの時に詳しい資料もらえますよ。

[441: 匿名さん]

438さん。内覧、申し込みの時に詳しい資料もらえますよ。

[442: 匿名]

見てきました。ペアガラス・ディスポーザーと必要かと思う設備は付いていました。残念なのは洗面がシャワー付ではない事位で、これから住んで行くには充分かと思いました。皆さんが言われるようにエレベーターの数が少ないと言う点も確認しましたが、時間差出勤もあり、時間が重ならなければ、私はそれ程の不便は無いかと思いました。
ただ、将来売却を考え確認したところ、金融機関の融資は通常の中古物件の融資査定ではなく、市況・定期借地期間の残存年数他、審査は厳しくなるとの事でした。ちなみに、今回の融資においても、大手金融機関からの融資は厳しいとの事で、自分で付き合いのある金融機関でも融資は後ろ向きの様でした。まだまだ、定期借地権物件がそれ程一般的ではない状況で、将来の売却もしやに入れた場合、一生住むのであれば問題は無いでしょうが、正直迷っていますが、皆さんはそんなことは考えられないのでしょうか。

[443: 匿名さん]

>>442
定期借地については、保守的な金融機関さんもいらっしゃいました。
また、提携銀行内でも意見が割れていたのも事実ですが、一部の金融機関は、残存期間が10年以上あれば、融資はできるというスタンスでした。やはり本物件の所有者が東京都であるのは、他の借地物件と異なって大きな利点だそうです。

ご参考まで

ところでガラスはペアガラスでしょうか？

[444: 匿名さん]

>>443
内覧の時に確認しましたが、ペアガラスでした。
念のため、竹中工務店の方にも確認しましたが、間違いなくペアガラスとのこと。

ペアガラスじゃないのは・・・と思っていたので良かったです。

[445: 匿名さん]

定借物件は一生住む用と割り切るしかないと思います。
2個も3個もマンションを買う資金力のある人なら別ですが、
初めからここを中古で売ることを考えた場合は悩ましいですね。

頭金、諸経費、賃料、税金、住宅ローンの総利息などを加味すると
賃貸にしたほうがリスクはないことは確かですが、
結局どっちもどっちという感じです。

駅直結の賃貸タワーなんかがあれば、最高なんですけどね。

[446: 匿名さん]

>>445
Ｖタワーとか。

[447: 匿名さん]

定借の物件は本当に売りづらいです。
（自分の体験談でしかないですが）

私は３つマンションを所有してますが、ここは永住目的で購入しました。
定借の物件は一度売りにだして納得いく金額で売れなかったのでこりごりで・・・
しかも、不動産の値段が下がってくるというのは確実な気配なので
借地と所有権だったらどっちがいいか・・・ですよね。

なので、転売よりも賃貸に出す方向で考えた方が絶対いいと思いますよ。
ただ、賃貸に出すと治安の問題がいろいろでてきちゃうので
永住目的の私は・・・控えてほしいなって思いがありますが・・・

[448: 入居前さん]

４４７さん、
賃貸とか投資目的が増えると、コミュニティの形成が難しくなりますね。
コミュニティがしっかりしてることも、息の長い人気マンションになる秘訣の気がします。

過去に不動産関係者が多いとスミフから聞いたというレスあったけど、この方たちは自分の住むためなんでしょうか。それとも投資目的？
不動産関係者は、それこそスミフのような大手で働いてる方に始まり、いろんな方が携わってる
末広がりな業界ですよね・・・

[449: 入居予定さん]

皆様、エアコンは何をつけますか？

[450: 匿名さん]

エアコンは不要です。
埋め込み式が標準装備されていますからね。