東京フロンティアシティ アーバンフォート

[住民さん]

みなさん、やっと脱出できましたね〜。
完成まであと、１年４ヶ月楽しく情報交換しましょう。

[202: 購入検討者さん201]

今、こちらのマンションを検討しています。
西向きの部屋を検討しているのですが、
日当たりがどうか不安で購入に踏み切れずにいます。

みなさんは購入の時に、ＭＲにあるパソコンで日照の具合を
みましたか？何故かＥ棟だけ作られていませんでした。

きっと南向きを購入した方も、東向きを購入した方も、
西向きを購入した方もいると思うのですが・・・
ＭＲの担当の人にはどう薦められましたか？
西向きは、冬暖かいし、昼くらいから日が当たるから日照
時間も長いし展望もいいですよ〜と言われてます。

[203: 入居予定さん152]

リビング側は午後から夕方まで日が入り冬暖かく（夏は西日が入りますが）、寝室側は朝から明るく夏場の夕方は西日が入らない（冬は少し寒いでしょうが）。
エントリーウイングは西側の眺望が抜けていて、隅田川が良く見える。
コインパーキングに将来何か立つかもしれませんが、川よりの上層階なら問題ないと思われます。そんな理由で当初西向きを検討していました。

結局、予算内の上層階の空きがなかったので私自身は東向きを購入しましたが、正直なところ、午後の日当たりの悪い事は覚悟しています。

南向きでもベランダ幅があるので、直射日光はそんなに入らないと思いますし、朝日・夕日をリビング側でもらうか、寝室側でもらうのかの選択だと思います。
ご自分のライフスタイルと、どの場所で何をしたいのかをお考えになれば宜しいかと。

私は職場に近くなって余裕のある朝に、明るいソファでゆっくり新聞を読むのが目的で東向きにしました・・・ご参考まで。

[204: 購入検討者さん175]

201さん
ほぼ毎日物件の横を通っていますが西向きの日当たりは抜群ですね(^o^)丿
私は南向きですがベランダが広い弊害で室内まで日が差し込まないようです。
その点西向きは日が長いですからねぇ。
今の住まいが西向きですが真冬でも暖房を使わない日があるくらい暖かいです。
外出から帰ったとき『暖房を切り忘れたかな？』と思うくらいです。

[205: 購入検討者さん201]

入居予定152さん購入検討者175さん、ありがとうございました。
営業さんの言葉をすべて真に受けては・・・と思っていたので、
ご意見が聞けて良かったです！
自分でも、何度かモデルルーム＆物件には足を運んでいますが
実際に西向きに住んだことがないので不安に思ってました。
今週末抽選があるので、見に行ければ行こうと思ってます。
登録したお部屋は、無抽選かもしれませんが・・・

[206: 購入検討者さん69]

西日は厳しいです。私は南向きにこだわりました。
「西向きの日当たりは抜群ですね(^o^)丿
私は南向きですがベランダが広い弊害で室内まで日が差し込まないようです。」ってよく笑いながら話せますね。175さんはなぜ西向き住戸を買わなかったのですか？今の住まいが西向きで西向きの良さがわかっているのに。

[207: 購入検討者さん175]

69さんものの言い方には気をつけましょうね。
批判するならどうぞ部屋番号をご記入ください。

一応マジレスしておくと南西角部屋を
希望していましたが既に希望階は売り切れでした。
で、西側神社の駐車場に今後何かが建つリスクを考えると
南側の方が担保されていますし南も実際カバーがはずされた
現況を見ての感想ですがなにか？

[208: 住民さん145]

少しギスギスしてきてしまいましたね。

大きなマンションですからライフスタイルや年齢等々違うので、それぞれの部屋の購入を決めたポイントの優先順位も違うと思います。部屋の向きも多くのポイントのうちの一つなのでそれが優先順位の上に来る人もいれば下にくる人もいると思います。
皆さん自分の選んだ部屋が可愛い（笑）のでこちらの方が良いという意見になるのでしょう。逆に否定的な意見を見てしまうと悲しい気持ちになってしまいますよね。

e-マンションの住宅なんでも質問をみると部屋の向きについていろいろスレッドがたっていますので、ご参考にされてはいかがでしょうか。日照についてはいろんな考えがあるのがわかります。他のマンションのことですが日当たりとかについては変わりがないのではないのでしょうか。自分がしっくりくる考えで購入を考えられるのが一番だと思います。

[209: 購入検討者さん201]

私の質問で・・・何だかおかしな感じになってしまってすみませんm(＿)m
日当たりの件については、私もいろんな掲示板を見たり、ベランダの奥行き
が長めの近所のマンションを見てみたりしていて大体は分かっているつもり
なのですが・・・（夏の西日も覚悟のうえです）

ただ、モデルルームの日照が分かるソフトでＥ棟だけなかったのがどうも
気になってしまって。「何でＥ棟のはないのですか？」と聞いてみても、
担当の人は「何ででしょう？午後からは日があたるのは確実だから作るまでも
ないからでしょうか。」と言っていて、そっか〜！とその時は思ったけど、
だったらＥ棟作っておいて、西側は午後いっぱいこんなに長く日が入ります
とか作っておいた方が勧めやすいんじゃない？とかいろいろ思ってしまって。
この件について何かご存知の方いらっしゃるかなぁ〜と書き込ませてもらいました。

購入検討者175さん、せっかくレス頂いたのにイヤな思いをさせてしまって
ごめんなさい。

この掲示板は購入検討者には、とってもありがたい掲示板なのでこれからも
ちょくちょく寄らせて頂きます。よろしくお願いします。
オプションのことなども、読ませてもらってとても勉強になります！

[210: 購入検討者さん175]

こちらこそすいませんm(__)m
日当たりのソフトの件は私も見せてもらいましたが確かに階数や場所で大きく変わってくるようですね。私の購入した部屋も確かに日当たりは良いのですがそれはベランダの『壁』に当たっているだけで部屋まで届くかどうか不安です。西向きに関しては問題ないからソフトも必要ないのではないでしょうか？
ただ断熱カーテンは必須です(^^ゞ

[211: 住民さん140]

契約皆様
入居が決まっている者です。私は３歳と１歳の子供がいる父親です。
入居までの心配は子供たちの幼稚園・保育園などです。
３月の入居予定で、４月入園を考えている方いらっしゃいますか？
まだ、県外に住んでいるため情報が少なく、荒川区の環境が分かりません。
無論、区に問い合わせればいいのですが、どなたか情報ありましたら教えて下さい。
私が知る限り、荒川区には公立・私立の幼稚園・保育園が少ないと思っています。

[212: 住民さん156]

HomePLAZA認定の月間の人気マンションランキングで１位です！

[213: 購入検討者さん201]

家も子供がいるので来年の入居からor一年後から保育園を考えています。
荒川区のホームページにいろいろ情報がありました。
もう見たかもしれませんが↓アドレスのせておきます。

http://www.city.arakawa.tokyo.jp/a001/b002/m001.html
☆荒川区の子育てページ☆

私は、まだ契約前ですが「購入検討者さん」から「住民さん」に
なりそうです！住民さんになったら、来年の入園に向けていろいろ
調べようと思っていますが・・・これだけの世帯数なので、どう
なるのか心配です。

[214: 住民さん145]

140さんこんにちは！

うちも下の子が入居時には年長になりますので、幼稚園に入れるかとても心配しています。
一番近い南千住第二幼稚園に入れたらよいのですが規模も小さそうなので、他の候補も考えないといけないのではと思っています。

まだ調査していないのでなんともいえないのですが、汐入大橋の開通によって足立区側から幼稚園バスがくるようになるという話もきいたこともあり、マンション近くまで園バスが来る私立幼稚園も多くなる可能性はあるのではないでしょうか。（ちなみにマンション近くで黒川学園という幼稚園バスが来てるのは見たことがあります。）

でもまだ園の特色も何も実際行ってみないとわからないので、ぼちぼち様子を見に行かなくてはと思っています。

マンションや近くの方が多く行く幼稚園だと小学校に入ってもお友達が一緒でいいなあと思っているのですが・・皆さんどこに通うのかなあ・・。

あまり答えになってなくてすみません！

[215: 住民さん140]

201・145様　お返事有難うございました。先週、用があったので南千住まで行ってきました。そこで、マンション前の「はなみずき保育園」が開いてたので見学をさせてもらいました。この保育園だけの話を聞く限り、状況は厳しいみたいです。来年度の3歳児保育の枠は定員が2名だそうです。詳しくは荒川区役所に問い合わせてみなくて分かりませんが。。これから足立区も視野に入れて情報収集していきます。ただ不安なのは６００世帯が入居して保育園や幼稚園などの施設がしっかりしているのかと・・・
MR担当者様から荒川区にはこのような大きなプロジェクトが動いたため予算が沢山ついたそうです。その為、施設などはどんどん補充すると聞いています。。。本当なのでしょうか？
皆様の情報お待ちしております。

[216: 入居予定さん215]

皆さん、始めまして！！
初めて参加させていただきます。
地元住民の購入者です。現在、小学生と幼稚園に通う子供が居ます。
幼稚園のことでしたら解りますので、お答えします。

まず、一番近い第二幼稚園ですが現在定員はいっぱい状態です。
３歳児の定員は１５名で抽選なのですが、ここ数年は倍率が４〜５倍で入園するのはとても大変です。４歳児は３０名で、今年は抽選は無く希望全員入園できましたがこれも定員ぎりぎりです。
私立幼稚園で汐入までバスがくる幼稚園は、区内で真正、黒川、北豊島の３園。墨田区からは墨田幼稚園、葛飾区から１園（チヅルか、あやめ幼稚園のどちらかです）がきています。自分で送り迎えをするのは、若葉幼稚園、台東区の仰願寺などがあります。
あとは浅草の浅草寺、上野の寛永寺などに通わせている人も居ます。
ただ、荒川区内の私立幼稚園（汐入周辺は）やはり定員がいっぱいの状態で、途中入園（年中、年長）は早めに動かないとすぐにいっぱいになってしまうと思います。
４月の３歳保育の入園も、各幼稚園面接、抽選などで必ず入れるとは限りません。
この４月に入園した人たちも結構大変だったみたいなので、来年はもっと大変かと思われます。厳しいことを書いてしまいましたが、実際問題なのです。
地元の人たちも幼稚園・保育園には頭を悩ませています。
荒川区も今すぐ動くとは考えられません。
あまり、いいお答えが出来なくて申し訳ないのですが、いいことばかりは言えないので・・。すみません。
幼稚園は大変かと思われますが、皆さんがんばってください！！

[217: 住民さん140]

215様　とても分かりやすく教えてくれて有難うございます。

現在、区外に住んでいる為、区立はもう難しそうです。保育園も繰り上がりなので、新規だと枠が狭すぎて、無理かなと思います。

比較的私立は定員の幅が広くて入りやすそうだったので、色々見学をしてみてから決めたいと思います。

あまり遠くの園に行ってしまうと、近くに友達が出来なくてかわいそうかなと思いましたが、そうも言ってられないかもしれないですね!

現在、住んでいるところが田舎なので、環境ががらりと変わってしまうのではないかと少し不安です。他にも情報があれば教えて下さい!!

[218: 住民さん145]

215さん、私も情報ありがとうございました。

やはり難しいのですね・・。
今住んでいるところも子供が多くて幼稚園に入るときは大変だったのですが、またそれをやらなくてはいけないかと思うと憂鬱ですが、仕方ないですね・・。

調べてみたら小坂という区議会議員のHPに汐入地区の計画として

小学校の増設教室（２０年度開設で１０教室）
小学校の新校舎（２２年度開設で１８教室）
幼稚園（２０年度開設で４学級）
保育園（２０年度開設で４保育室）
学童クラブ１（１９年度で４教室）
学童クラブ２（２２年度で４教室）

とありました。でも２０年度って入居一年後ってことですよね？間に合わな〜い・・。

２１５さんは地元ということは転園はないのですね？いいなあ。
１４０さん同様あちこち見学して入れるところに決めたいと思います。がんばりましょう!
色々各園の情報ありましたらこれからも教えていただけるとありがたいです。

[219: 住民さん218]

【機械式駐車場について】
以前、この掲示板でも書き込みがりましたが、このマンションは全庫分の機械式駐車場が”売り”となっていますが、本物件の”長期修繕計画案”には機械式駐車場の全面更改は盛り込まれていません。
機械式駐車場メーカ（東急パーキングシステムズ）に問い合わせをしたところ、”耐用年数２０年”であり、それを管理会社（長谷工コミュニティ）には伝えている旨を確認しました。これを私の販売担当の方を通じて管理会社に再確認したところ、「修繕積立金が膨大となるため全面更改は盛り込まず、部分修理としている」事が確認できました。
再度、機械式駐車場メーカに、「部分修繕を繰り返した場合、更改は不要であるか」を確認したところ、「これ迄に耐用年数を超えて使用した実績は無いが、３０年以内には更改が必要と思われる」との回答でした。

現在、私の販売担当の方に「総取替え時の旧設備の解体撤去費用と新設費用」を問い合わせをしています。合わせて、長期修繕計画での機械式駐車場維持分「1,147,079（千円）：１庫あたり169万円」よりも何倍も必要なのであれば、「長期修繕計画の見直しを行い、購入者全員に周知して欲しい」旨申し入れています。

「そんな先の事で騒ぐな」と思われるかもしれませんが、入居してから修繕積立金の大幅増額を全入居者に了承を得るのは至難の業であり、このままでは「２０数年後に危なくて使えない機械式駐車場を放棄せざるを得なくなる」のではと心配です。

入居者の皆さん、本件についてもう一度”販売担当者”の方に確認をして頂き、入居前の不安を取り除いていきませんか！

[220: 住民さん]

先日、契約した者です。
全面更改の件は、長期修繕計画に留意点のところで書かれてましたね。
私は、修理していれば買い替えなくても大丈夫だろう〜って思っていて、
こんな大きな買い物なのに、駄目ですね。。
20〜30年で更改が必要とのことなので、長期修繕計画案（しかも30年なんだし）に
織り込まないのはおかしいですよね！！
今のうちになんとかしておかないと、20.30年後には駐車場がなくなってしまうかも
しれないですね。このマンションを検討している時に、自走式だったら即決なのに
・・・と思った事もありました。
今から自走式にしてくれないかなぁ〜！
駐車料金（収入）はどういう使われ方をするんでしょうね〜無知なものであまり
分からないのですが、表を見ると他の収益と同じ扱いでいろんな部位の修繕に当て
られるみたいですが・・・他のマンションもこういうものなのでしょうか？
20.30年後に更改するとしたら、1戸あたりどれくらいの負担になるのでしょう。
明日、営業さんに電話してみようかな・・・
マンションなんて売ってしまえば、それまでなんだろうな。

[221: 住民さん218]

218です。私以外の購入者の皆さんも問題意識を感じていただいて安心しました。

私の販売担当の方に以下のメールも送信しています。（長文の掲載、お許し下さい）
要約すると、「公的（国土交通省）の指針でも『機械式駐車場の更改は長期修繕計画に
盛り込むべきである』と示されているので管理会社に長期修繕計画を見直す様に要望
して欲しい。」です。購入者の皆さん、内容を一読頂いてそれぞれの販売担当者に
ぶつけてみて下さい。
まだ、長期修繕計画の修正が間に合う時期であり、購入者の私達には要望する権利が
あります。

− 以下、私が送信したメール本文
以前より、機械式駐車場の総更改費用の算定をお願いしておりますが、「"国土交通
省が公表した標準管理規約"を参照すると『機械式駐車場の更改は長期修繕計画に盛
り込むべきである』」旨のＱ＆Ａが読売新聞社のホームページに掲載されていまし
た。
現段階で「長期修繕計画」の見直しは可能であり、その必要があると考えておりま
すのでご検討の程よろしくお願い致します。

−以下参照
YOMIURI ON-LINE（読売新聞）
http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/soudan/20041217_01.htm
Ｑ）
「マンションのエレベーターや立体駐車場は長期修繕計画に入れなくていいのでし
ょうか」
　築６年・１３２戸・エレベーター３台・屋外立体駐車場(鋼鉄製）９０台のマンシ
ョンです。長期修繕計画がやっとできましたが、エレベーターと駐車場の更新費用
積立は盛り込まれていません。夫々に更新する場合は、莫大な費用を要するはずな
ので計画へ盛込むよう申入れしましたが、理事会・管理会社共に関心を示しませ
ん。先送りすることに不安を感じますが、あるべき姿を教えてください。

東京都江東区　ＫＢ（自営業）

Ａ）
「将来２５〜３０年の間に必要と想定される修繕工事を、ほぼ網羅しているのがマ
ンションの長期修繕計画とされているので、エレベーター設備や機械式駐車場設備
の更新も長期修繕計画に入れておくのが望ましい姿でしょう。」
　平成１６年１月に国土交通省より公表された標準管理規約第３２条第１項三に
「長期修繕計画の作成又は変更に関する業務」は、管理組合の業務として位置付け
られています。また、標準管理規約３２条のコメントには、「計画期間が２５年以
上であること。なお、新築時においては、計画期間を３０年程度にすること、修繕
のために必要な工事をほぼ網羅していること」とされています。

　それを受けてマンション標準管理委託契約書では、管理組合より作成依頼を受け
て管理会社が長期修繕計画を作成することとなっています。

　当協会で作成しました「長期修繕計画案作成の手引き」によれば、エレベーター
設備は、３０年で全体更新とし、機械式駐車場設備は、屋外設置のピット型で、２
５年で更新としております。

　長期修繕計画とは、将来２５〜３０年の間に想定される修繕工事の内容と、その
ための収支（修繕積立金）を検討し、資金計画を定めたものです。計画的に修繕を
行うことで、劣化による日常生活への影響を防ぎ、適切な修繕積立金を　徴収し積
立てることにあります。

　このため、多額の費用を要するエレベーター設備の更新、機械式駐車場設備の更
新を長期修繕計画に入れておかなければ、将来修繕資金が足りなくなることが考え
られます。

　冒頭で述べましたように、長期修繕計画は、そのマンションに必要な修繕工事を
ほぼ網羅していることが望ましい姿と言えます。

社団法人高層住宅管理業協会

（2004年12月17日 読売新聞）