ベイクレストタワー

[eマンションシスオペ]

ベイクレストタワーの住民さん、購入者さんのためのスレッドを立ち上げました。
情報交換の場として、ご活用下さいませ。
なお、過去のスレッドは下記を参照してください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39679/

所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分

[1421: 爺い]

顧問弁護士の顧問料費用相場｜知っておきたい顧問契約の料金
https://www.komonhiroba.com/legal-affairs/advisory-fee-rate.html　　


管理組合運営に際し外部専門家の活用は好ましい事ではある。
専門家の活用の目的は、「紛争を回避すること、組合財産の防衛」にあるといえる。
クレーマーに対しては、法律的正当性を以て対処し納得させることであろう。

ベイクレ管理組合は、弁護士を20117年11月から顧問として、1019.3月から外部理事として起用した。
その報酬は以下の通り。
顧問弁護士　　月額　16.2万円
外部理事　　　月額　27.0万円+総会出席等5.6万円（半日日当）

第4期で起用したＮ弁護士の報酬は月額10万円、第5で起用したＡ弁護士の報酬は月額5万円。
マンション管理士を顧問とする場合の相場は3-5万円と言われる。
月額27万円、高額な報酬に驚かない弁護士、マンション管理専門家は居ない。

企業顧問の報酬がＨＰに紹介されていたので紹介する。

https://www.komonhiroba.com/legal-affairs/advisory-fee-rate.html
から、
＃＃顧問弁護士の顧問料費用相場｜知っておきたい顧問契約の料金
顧問料の多くは3万円から5万円、なかには1万円という設定も
この調査で顧問料を5万円に設定する弁護士が多くなっているのは、過去に日弁連が弁護士報酬の基準となる規定を定めていたから。とはいえ、そうした報酬規定は平成16年に廃止され、現在は弁護士が自由に報酬を決めることができます。そのため、最近では顧問料の相場は3万円程度となっており、なかには1万円程度に設定する弁護士や法律事務所も見られます。
＃＃

とあるように、弁護士会の競争は最近さらに激しくなっているとを考えれば企業の顧問弁護士の報酬は月額3～5万円でしょう。
責任義務のない弁護士理事ならもっと安価。

そんな業界にあって、月額27万円というＴ弁護士への報酬は異常と言えます。
なんとセレブなマンションなのでしょうか。
それとも、組合員が植物人間状態なのか。

[1422: 爺い]

管理組合が提訴される。
それは、「監事が常識的監査をしていないから」、に尽きる。

監事が理事長や管理会社の不正行為を隠ぺい（黒を白）すればするほど爺いは戦わざるを得ない。
裁判テクニックもますます磨かざるを得ない。
爺いは裁判予告をしたのち提訴している。

Ｓ監事は「裁判がマンション価値を下げた」といった。
裁判を回避したいなら常識的監査をすることだ。
弁護士理事も弁護士の倫理規定に沿って適切に職務をすることだ。

[1423: 住民板ユーザーさん2]

>>1422 爺いさん

結局、クレーマーのじじいは名誉回復だって長々投稿しても、購入者希望者になりすましてマンションの悪口書いてる↓時点で駄目でしょ。
住民のみなさん、クレーマーによると私たちはレベルが低いそうです！
これがクレーマーのじじいの本性だということを忘れないでいましょう！


1393 購入断念 2019/05/09 07:59:52
買うか否か、悩みました。
建築が乱雑、庭が悪い、管理が悪い、廊下が臭い、駐車場管理がひどい、住民のレベルが低いなどありましたが価格を考えれば良い物件と思っていました。
ところが、仲介業者、組合員複数からの説明を聞くうちに想像を絶する管理組合と考える様になりました。
ついに、買わない事を断念しました。

理事長解任請求訴訟が裁判中だとか。この裁判内容は組合いに知らされていない。何故？
月額27万円(年額300万以上)の報酬の顧問弁護士が裁判を起こさせているそうです。

購入検討者への参考として私見を紹介ました。
組合内部抗争のこと、よく調べた方が良いですよ。
修繕工事は大和に高額で丸投げだと某理事が嘆いてました。

[1424: 記憶にございません]

関西電力の経営陣がたくさん金品をもらっていたとの報道、気になります。
「電気料金がめぐりめぐって電力会社幹部のふところに落ちる構図」とか、
マンションの管理組合にもあてはまりそう。
「同社の監査は機能していない」との指摘も盛んですが、

>1422 爺いさんの書いた
>「監事が常識的監査をしていないから」

という見方と共通していて、爺いさんの正しさが表れていると感じました。

[1425: 住民板ユーザーさん3]

ベイクレストタワー住民のみなさん、またクレーマーが自作自演の投稿してますね。
自分の投稿に誰も賛同してくれないので、自作自演、なりすまし投稿しかできないなんて、みっともないですね！
何度も言いますがクレーマーは所詮、我々住民をレベルが低いと公然と書くような人間です。↓
バッシングを受けて当然ですよね！



結局、クレーマーのじじいは名誉回復だって長々投稿しても、購入者希望者になりすましてマンションの悪口書いてる↓時点で駄目でしょ。
住民のみなさん、クレーマーによると私たちはレベルが低いそうです！
これがクレーマーのじじいの本性だということを忘れないでいましょう！


1393 購入断念 2019/05/09 07:59:52
買うか否か、悩みました。
建築が乱雑、庭が悪い、管理が悪い、廊下が臭い、駐車場管理がひどい、住民のレベルが低いなどありましたが価格を考えれば良い物件と思っていました。
ところが、仲介業者、組合員複数からの説明を聞くうちに想像を絶する管理組合と考える様になりました。
ついに、買わない事を断念しました。

理事長解任請求訴訟が裁判中だとか。この裁判内容は組合いに知らされていない。何故？
月額27万円(年額300万以上)の報酬の顧問弁護士が裁判を起こさせているそうです。

購入検討者への参考として私見を紹介ました。
組合内部抗争のこと、よく調べた方が良いですよ。
修繕工事は大和に高額で丸投げだと某理事が嘆いてました。

[1426: 内覧前]

買ってはいけないマンションですか。

[1427: 匿名さん]

ここは築15年目ですが、大規模修繕工事の予定はないのでしょうか？

[1428: 裸の王様]

分譲マンションの大規模修繕工事において、管理組合から契約先の企業に支払われた大金の一部が特定の組合役員等に謝礼として渡された場合、当事者どうしで黙っていれば誰にもわからないと思われがちです。でも実際には、他の組合員たちに説明できない金品を受け取った人はその後の言動からみんなにまる分かりなのです。

>1423 >1425
「クレーマーのじじい」は言い過ぎで、誹謗中傷に当たるでしょう。どうして乱暴な言葉を繰り返し使うのか、とても気になるところです。

[1430: 経験者]

[NO.1429と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1431: 経験者２]

ベイクレストタワーの皆さんは、野村不動産のマンション管理会社が契約を更新しないで離れていったということに、感謝すべきだと思います。

同社やそれにつながった理事会、管理組合のひどさを指摘するも、ベイクレと違って野村が残り続けている当マンションでは、業務委託料の大幅アップが打ち出されました。

個人としても、組合という組織としても、値上げを拒める展開なんてありえません。管理会社が作った手前勝手な資料が「理事会の活動報告」として配布されました。

来月に説明会が開かれ、春に二回目の説明会、５月の定期総会で上程の予定とのこと。大和を含む大手各社と中堅１社と相見積もりをとった、とも。そんな活動、いつの間に。

各社に敬遠された原因の項目に「○氏問題」と書かれています（○は私の苗字のアルファベットの頭文字）。不当なクレーマー扱いはここでも見られます。

他社ではダメだという資料を野村が理事長として作り、しかも更に他の管理会社がいいというなら同封のアンケート用紙に社名と住所氏名を記入して管理事務所に出せという。

結論は見えていますし、名ばかりの理事会であり管理組合であると知らせても、構成員のほとんどが選択を変えない（変えられない）でしょう。

値上げを受け入れ、カネを払うしかないか。野村なしではやっていけないマンションの悲しい姿。現実です。ウチでは議論など起こりません。

[1432: 厚木]

どうしたら管理会社らの強欲から、マンションの、管理組合の財を守っていけるのでしょうか。「クレーマーのじじい」呼ばわりされる人に理事長として働いてもらうくらいのことをして初めて守れるんじゃないでしょうか。

「まだ野村、これからもずっと野村」の当マンションでは、２００名超の組合員のうち、管理会社（管理員）に「ＮＯ（ノー）」が言える唯一の住人をずっと排除し、イジメ続けて今回、法外な管理委託料の値上げを提示されました。組合員たちの好む人、無難だと思える人を理事長にしてきて裏目に出ちまった感じです。

配布された説明会用資料にこんなことも書かれています。他の５社が辞退した理由として「利益を出しにくい管理組合運営＊」。注で「＊修繕工事や清掃業務等を管理会社が元請けするのではなく、管理組合が直接発注。」と解説して現在のやり方を批判しています。もっと管理会社の利益に貢献するマンションになれよ！というメッセージです。厚かましい。

他に「今回の値上げにより来期の単年度収支は大幅赤字」、「４年後に管理費会計は破綻状態に陥る。」と明記。だから、各組合員が納める管理費の月額も値上げするしかないねという論理で、管理会社が姿を隠して当組合の理事長的にお書きになってます。

最後に『マンション管理新聞』の記事がまるまる添付されていて、「今までよくこの金額で」の見出し、文中に「お荷物になっている管理組合とは縁を切りたい」との業者のコメント。

脅すこと、だますことばっかりのこんな会社、嫌です。

[1433: 内覧前さん]

クレーマーのじじいが理事長になったら理事会が成立しなくなりますね。
2013年の理事会は理事だったクレーマーのじじいの我がままと偉そうな態度に他の理事が嫌気がさして参加をボイコットして11月までで理事会が１回しか成立しませんでした。

[1434: 匿名さん]

クレーマーのじじい？が理事長だったときは、理事会はほとんど成立していたのでは？
不成立は1回ぐらいだった気がする。
そもそも、当時は正統性が疑わしい理事会だったから、理事長と呼んでいいのかどうかは
よくわからんが。
彼に嫌気がさしている人は多いと思うけど。

[1435: 匿名]

じじいを攻撃するから裁判となる。

[1436: 匿名]

1424の身元調査開始。

[1437: 匿名]

1432 厚木さん
> 組合員たちの好む人、無難だと思える人を理事長にしてきて裏目に出ちまった感じです。

良くある話ですね。
理事長が管理会社の手玉に乗せられたのか、管理会社への金品要求を意図したものか、理事長や理事会・監事に判断能力がないのか、組合員が情報隔絶されているのか、組合員は情報を見る意思もない植物集団なのか。

老人詐欺被害者は被害にあっているとこを認識できるないから幸せなのです。
被害にあっているよと忠告した組合員が村八分にされる、良くあることです。
活動、思想家、政治家にして然り、正義感強い人、時代の先駆者が異端児にされることは歴史が示すとおり。

マスコミは管理費が安いとか積立金が不足とか煽っていますね。
煽っているのは誰でしょうか。
お金の流れを考えれば簡単です。

マンション管理費用について原価意識を持てばマンション資金は潤沢です。
原価、見積、契約金は別物です。

[1438: 匿名]

元大手ゼネコンの知人と懇談した。

私:公共工事の契約金額は、20%が営業費(政治絡み)、20%がゼネコン取り分20%、60%が下請け発注分と思っている。
知人:そんなもんだね。
私:私が公共工事の施工図面を基に民間企業での競争見積もりベースで積算したら、公共工事発注価格の60%だった。施工図ベースだから見積落としはないと思うけど。
知人:最近は営業費への世間の目が厳しいの減ってきているけどね。

知人:談合は永遠に存在します。
私:20年くらい前に談合決別宣言した会社名が今も摘発されているしね。
地人、私:、アッハッハ。

民間企業でも工事や製造原価は激減しています。
そんな環境下、お金に疎い管理組合がターゲットなのです。

[1439: 匿名]

3年前、野村が管理業務委託の契約継続を突然辞退した。
理事長が辞退理由をの説明を求めたが拒否した。

元理事長が大和に見積もり参加を呼びかけたところ営業部長が辞退した。
その理由は野村が辞退しその理由がわからない以上リスクが大きすぎるからと説明したしたそうだ。
新管理会社選考業務は夢設計事務所に補助業務を委託した。
見積もり参加を辞退していた大和が、突然見積もりに参加した。
何故、大和が見積もりに参加したのか、野村との契約金とほぼ同じ金額を提示して他社はこれを上回る金額だったのか。
このような偶然が起きる可能性は少ないから以下の疑問が浮き上がってくる。
野村か夢設計事務所がこれまでの契約金額を教えたに違いない。
野村が契約辞退した理由を丁寧に説明したに違いない。
修繕積立金なぢが潤沢にある事を大和が知ったからに違いない。
理事会は烏合の衆だから管理会社の思いのままですと伝えたに違いない。
うるさい組合員が居るがこれさえ交わせばたんまり儲かると言ったに違いない。

[1440: 匿名]

このマンションは訴訟マンションによって価値が下がったこのサイトや総会でで監事が公言した。
この発言をめぐって監事は提訴された。
訴訟を回避するために監事がいるのではないか。

[1441: 匿名さん]

＞この発言をめぐって監事は提訴された。

提訴・訴訟の結果、判決はどうなったのですか？

[1442: 一言]

監事個人が名誉棄損で訴えられた。
なのに、弁護士費用を管理組合費で払ってくれと言い出した。
いずれ裁判内容は公開されるだろうがこの裁判は監事の原告に対する個人的恨み、無知・怠慢（書面解読力？）が原因。
だから管理組合が負担すべき理由はない。
監事は理事長と共謀して？総会議案に判例の一部を提示し組合員を欺き、総会議案を可決させた。その陰に顧問弁護士（詳細は別途報告）が存在するにちがいない。
この議決は無効だと裁判沙汰になること必定。
監事や顧問弁護士が訴訟を起こさせておきながらその火消しに管理費を充当する。
弁護士は管理組合から報酬がもらえる。
そんな監事がいるから訴訟マンションと言われるのだよ。

[1443: 一言]

皆さん、昨年と今回の役員募集内容（資格）が変わっていることに気付きましたか。

昨年　　組合員とか現に居住とかの制限がなくなり他薦候補を認めた。
　プーチン大統領を推薦した人がいたけどどうなったのかな。
今年　　組合員に限る、とある。

今期、管理規約の改正がありました？
理事、監事の募集人数もなんかおかしい。何故7名なんだろう。
理事定数は19名で半数改選だから10名を募集しないといけない。

5000円の月額報酬の監事さん、総会議案も監査してくださいね。
T弁護士理事は報酬月額37万円ももらっているのだからその分の仕事（少なくとも裁判回避）をしてください。

これも裁判沙汰だね。
T弁護士理事が代理人になればまた報酬がもらえますね。

[1444: 匿名さん]

>監事個人が名誉棄損で訴えられた。

提訴・訴訟の結果、判決はどうなったのですか？

[1445: 匿名さん]

>理事定数は19名で半数改選だから10名を募集しないといけない。

管理規約では理事は「19名以内」の可変だったと思ったけど、
今期、管理規約の改正がありました？

定数変更の際の総会議案では「19名を選定することが原則」との説明で上程したのだから
来期で任期２年目になる方の人数と合わせて19名を選任するべく募集するのが原則なんだと思う。
本来は期中に補充して１９名にするのが原則だけど。
原則は原則にすぎないけど…。

[1446: マンション住民さん]

当然クレーマーの敗訴、監事の勝訴。クレーマーが３連敗なのは事実です。みなさん事実ですからなんら問題はありません。事実をありのままに口コミで広めていきましょう。

[1447: 投資家]

価格下落中？

[1448: 入居前さん]

>>1447
2年前よりは高いが1年前よりは安い。
ここ3カ月はやや上がり気味。

[1449: 匿名]

＞事実をありのままに口コミで広めていきましょう。

監事が被告。
理事長が被告。

弁護士理事の報酬が年額550万円
公認会計士の報酬が年額120万円

理事長、監事が普通人ならあり得ない。
この事実を広めましょう。

[1450: 匿名さん]

懲りずに訴訟を繰り返す組合員ってのもあり得ないよね。

[1451: 匿名]

高額報酬を払うマンション＝植物人間患者病棟
訴訟する人＝医者
どうかな。
どっちも無駄な人生。

[1452: 匿名さん]

無駄な人生　は言いすぎだろ。

[1453: 住民の人に質問したいさん]

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/651988/

ベイクレ？

[1454: 住民板ユーザーさん1]

>>1408
日常と定期合わせて合計５名で清掃してますが契約変更しましたか？曜日にもよりますが定期に２名作業入ってしまうと日常３名だけだと大変そうです。

[1455: 元理事]

日常清掃7名、これに毎月の定期清掃で契約しているはずです。
メンテナンス部長が独断で契約変更したのだろうか。
人数が減った分、安くなるはずだけど高くなっていますね。

[1456: 住民板ユーザーさん1]

>>1455
日常７名だと足りませんね。
あと清掃スタッフに話を聞きましたがいつまで会社あるんだろうと心配してましたよ。
どこの清掃会社と契約するのは自由ですが一度スタッフの声も聞いてあげて下さい。
社員が辞めたり色々あって不安になる気持ちもわかります。

[1457: 某情報]

野村から大和になった直後、大和と夢設計とメンテ部会長が清掃会社mkbsの追い出しを画したそうだ。
しかし受け皿の大和の見積もりが高かったためこの計画はおじゃん。
それ以来メンテ部会長とmkbs社長は蜜月の関係。
従来からの契約内容を変更したことを部会長は組合員に知らせず契約金額もいつしか増額。

大和が動いたか不明だが最近再び2人の間に亀裂。
部会長はmkbsに解約すると通告したそうだ。
組合員が知らないところで何かが起きているという事だろう。

[1458: 住民板ユーザーさん1]

>>1457
清掃会社変更する話はなくなったですよね？
社長の話だと清掃は継続してメンテ部会長は新たな方に決まったと聞きました。

[1459: 大家]

配管清掃は終わったのですか。

[1460: 周辺住民さん]

夢設計の役割を教えてくらさい

[1461: 住民でない人さん]

数年前に引っ越しましたがこういう掲示板があるとは知りませんでした。
ど素人が変な書き込みするのかもしれませんがご容赦を。
当時はエレベータやロビーでも気持ちよく挨拶などがいつも交わされ、こんなゴタゴタが起きていることも全く気づかず誇らしく暮らしていました。今思い返してもロケーションや景色も良く、住み心地の良いマンションでした。

今回、また別の住み替えを検討し、そのマンションでの実際の暮らしに興味を持ちこのサイトに行き着き、たまたま前に住んでいたここを検索してびっくりしました。

訴訟がお好きな方がおられるとは総会などで聞いていましたが、本当だったんですね。

ここでの批判的なコメントも含めて、その行為でマンションの価値が下がることを想像できないのでしょうか？或いは価値を下げて安く買おうとしているのでしょうか？本当に住人ならこんなマネ普通しないと思いました。

また正義の訴えに水を差して恐縮ですが、購入検討している方のここに住もうかな、という気持ちを確実に削ぐだろうなと。つまり価値を下げている気がします。

ベイクレスト後に住んでる今のマンション、住民間問題があるのですが、その一部の方の発散、当サイトを含む、もあってか、周囲のマンションより評判悪いのか、坪単価や新築時価格との差が開き、売りにくくて困ってます。

本当に変えたいとお思う気持ちや、その覚悟がおありなら、その正論や現体制の批判の表明、ここではないかと思いますよ。

正義の方が重要で、しかもこのサイトの書き込みがその体制の改善に効果的で、皆様のお持ちのご自宅の資産価値にご興味なければ放念ください。

ま、今となっては関係ありませんが、ベイクレストの部屋を気にいって買っていただいた方に申し訳なくて、つい。

[1462: 匿名さん]

訴訟がお好きな方がおられるかもしれないが、住人とは限らない。

[1463: 入居予定さん]

訴訟大好きクレーマーは現在、訴訟3連敗中。理事・監事に立候補して通常総会で否決され落選。本当に迷惑な人間ですよね。

[1464: 匿名さん]

入居予定なのに詳しいな。

[1465: 匿名さん]

ここ、大規模修繕の検討は進んでいるのでしょうか？

もう築15年目、そろそろ防水シールも塗装も寿命ですし、経年に伴って少しずつ出てくるコンクリートのクラックも小さいうちに修復しておかないと、鉄筋まで到達したらおしまいですし。

[1466: 野村と契約し続けている郊外の物件]

３回目の大規模修繕工事が年内に始まる予定です。
最近、施工会社選定の過程が理事会議事録にて管理組合員向けに報告されております。
８社から１社に決めるにあたり、まず書類選考等で半分の４社に絞られました。

A社　－、B社　〇、C社　－、D社　－、E社　〇、F社　－、G社　〇、H社　〇
こんな表が議事録に記載されました。
残った４社で後日、ヒアリング会が開かれ、１社に内定が出されます。
ヒアリング会には、理事数名からなる「分科会」のメンバーと「管理組合運営コンサルタント」の建築士だけが参加し、他の組合員の出席は不可とのこと。

表を見て、「これはE社になるな」と思いました。
なぜなら、同じコンサルが顧問として君臨する他市の団地で大規模修繕が行われた際にたまたま訪問（←マンション管理問題提起のチラシを投函しに）した私は、E社のロゴ入りジャンパーを着た作業員を見ていたからです。

ヒアリング会の翌週末に早くも理事会が行われて「内定を出す」承認決議が無事遂行されたはずなんです。そこで理事会の”翌日”、「E社に決まったはず」でその理由は上記の個人的経験だと記した文書を組合員宅に配布しました。役員などの関係者以外は知り得ない選考結果を、あちらがまったく予期できない理由で”予言”してみたということになります。

その後の理事会議事録は、「ヒアリング会を経て選出した１社が３年半前に事故を起こしていたことが判明したため、理事会の前日に急遽分科会を開き、ヒアリング会で同じく高評価だったB社に契約先を変更することとした。」とやや複雑な文章を載せました。「３年半前の事故」とは、二十数メートル上から鉄パイプを落として下の歩行者を直撃した件でしょう。

理事会翌日の配布文書で知らせなければ、E社に内定を出して管理組合は大金を支払うことになっていたと思われれます。マンション、ひいては住人たちの命を守ったのは誰でしょうか。議事録の文章に従えば、理事会前日までに事故の件に気付いた「コンサルと分科会メンバー」になります。が、事故はテレビでも新聞でも報じられた全国ニュースでしたから、その会社に〇を付けて合格させた行為は「バレなきゃいいんだ」のたぐいの策略でしょう。

つまり、「コンサルと分科会メンバー」は、ある意味で住人の命を危険にさらしたと言えます。それが、議事録上では逆に「理事会の前日」に分科会が開かれて契約先を変えたことによって、”予言的中”の配布文書の存在と影響が全否定され、自分たちが皆の命を守ったという話になっている。

今回も、誰がワルで誰が善か、大半の組合員にだってわかりやすい話です。でも、管理会社やコンサルを変えようとは、誰もしません。このベイクレ掲示板で「訴訟大好きクレーマー」などと愚弄されている人がもし当マンションの管理組合に１人だけでもいてくれたら、悪に歯止めがかかる可能性が生まれるというものです。多くの分譲マンションは、こういう人がいなくて泣き寝入りさせられている、というのが実態なのでしょう。

[1467: 匿名さん]

訴訟大好きクレーマーに歯止めがかからないんだってば。

[1468: 匿名さん]

で、ここは大規模修繕の検討はすすんでいるのでしょうか？

プロセスは適切にふむべきですが、大規模修繕が必要なことにはちがいはないので、そもそも検討していないのならばやばいのでは。

[1469: 匿名]

>1465 と >1468 は、ベイクレの巨額な修繕積立金にたかるハエ。ブーンブン。

>1461 はソフトな印象を与えるが、しょせん手の込んだ「脅迫文」。ベイクレの区分所有権を全然手放しておらず、書かれて問題を知られることが不快な人の投稿。

[1470: 匿名さん]

>>1466 野村と契約し続けている郊外の物件さん
コープ野村厚木愛甲のおっさんまだ元気だったのか。