ベイクレストタワー

[eマンションシスオペ]

ベイクレストタワーの住民さん、購入者さんのためのスレッドを立ち上げました。
情報交換の場として、ご活用下さいませ。
なお、過去のスレッドは下記を参照してください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39679/

所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分

[1421: 爺い]

顧問弁護士の顧問料費用相場｜知っておきたい顧問契約の料金
https://www.komonhiroba.com/legal-affairs/advisory-fee-rate.html　　


管理組合運営に際し外部専門家の活用は好ましい事ではある。
専門家の活用の目的は、「紛争を回避すること、組合財産の防衛」にあるといえる。
クレーマーに対しては、法律的正当性を以て対処し納得させることであろう。

ベイクレ管理組合は、弁護士を20117年11月から顧問として、1019.3月から外部理事として起用した。
その報酬は以下の通り。
顧問弁護士　　月額　16.2万円
外部理事　　　月額　27.0万円+総会出席等5.6万円（半日日当）

第4期で起用したＮ弁護士の報酬は月額10万円、第5で起用したＡ弁護士の報酬は月額5万円。
マンション管理士を顧問とする場合の相場は3-5万円と言われる。
月額27万円、高額な報酬に驚かない弁護士、マンション管理専門家は居ない。

企業顧問の報酬がＨＰに紹介されていたので紹介する。

https://www.komonhiroba.com/legal-affairs/advisory-fee-rate.html
から、
＃＃顧問弁護士の顧問料費用相場｜知っておきたい顧問契約の料金
顧問料の多くは3万円から5万円、なかには1万円という設定も
この調査で顧問料を5万円に設定する弁護士が多くなっているのは、過去に日弁連が弁護士報酬の基準となる規定を定めていたから。とはいえ、そうした報酬規定は平成16年に廃止され、現在は弁護士が自由に報酬を決めることができます。そのため、最近では顧問料の相場は3万円程度となっており、なかには1万円程度に設定する弁護士や法律事務所も見られます。
＃＃

とあるように、弁護士会の競争は最近さらに激しくなっているとを考えれば企業の顧問弁護士の報酬は月額3～5万円でしょう。
責任義務のない弁護士理事ならもっと安価。

そんな業界にあって、月額27万円というＴ弁護士への報酬は異常と言えます。
なんとセレブなマンションなのでしょうか。
それとも、組合員が植物人間状態なのか。

[1422: 爺い]

管理組合が提訴される。
それは、「監事が常識的監査をしていないから」、に尽きる。

監事が理事長や管理会社の不正行為を隠ぺい（黒を白）すればするほど爺いは戦わざるを得ない。
裁判テクニックもますます磨かざるを得ない。
爺いは裁判予告をしたのち提訴している。

Ｓ監事は「裁判がマンション価値を下げた」といった。
裁判を回避したいなら常識的監査をすることだ。
弁護士理事も弁護士の倫理規定に沿って適切に職務をすることだ。

[1423: 住民板ユーザーさん2]

>>1422 爺いさん

結局、クレーマーのじじいは名誉回復だって長々投稿しても、購入者希望者になりすましてマンションの悪口書いてる↓時点で駄目でしょ。
住民のみなさん、クレーマーによると私たちはレベルが低いそうです！
これがクレーマーのじじいの本性だということを忘れないでいましょう！


1393 購入断念 2019/05/09 07:59:52
買うか否か、悩みました。
建築が乱雑、庭が悪い、管理が悪い、廊下が臭い、駐車場管理がひどい、住民のレベルが低いなどありましたが価格を考えれば良い物件と思っていました。
ところが、仲介業者、組合員複数からの説明を聞くうちに想像を絶する管理組合と考える様になりました。
ついに、買わない事を断念しました。

理事長解任請求訴訟が裁判中だとか。この裁判内容は組合いに知らされていない。何故？
月額27万円(年額300万以上)の報酬の顧問弁護士が裁判を起こさせているそうです。

購入検討者への参考として私見を紹介ました。
組合内部抗争のこと、よく調べた方が良いですよ。
修繕工事は大和に高額で丸投げだと某理事が嘆いてました。

[1424: 記憶にございません]

関西電力の経営陣がたくさん金品をもらっていたとの報道、気になります。
「電気料金がめぐりめぐって電力会社幹部のふところに落ちる構図」とか、
マンションの管理組合にもあてはまりそう。
「同社の監査は機能していない」との指摘も盛んですが、

>1422 爺いさんの書いた
>「監事が常識的監査をしていないから」

という見方と共通していて、爺いさんの正しさが表れていると感じました。

[1425: 住民板ユーザーさん3]

ベイクレストタワー住民のみなさん、またクレーマーが自作自演の投稿してますね。
自分の投稿に誰も賛同してくれないので、自作自演、なりすまし投稿しかできないなんて、みっともないですね！
何度も言いますがクレーマーは所詮、我々住民をレベルが低いと公然と書くような人間です。↓
バッシングを受けて当然ですよね！



結局、クレーマーのじじいは名誉回復だって長々投稿しても、購入者希望者になりすましてマンションの悪口書いてる↓時点で駄目でしょ。
住民のみなさん、クレーマーによると私たちはレベルが低いそうです！
これがクレーマーのじじいの本性だということを忘れないでいましょう！


1393 購入断念 2019/05/09 07:59:52
買うか否か、悩みました。
建築が乱雑、庭が悪い、管理が悪い、廊下が臭い、駐車場管理がひどい、住民のレベルが低いなどありましたが価格を考えれば良い物件と思っていました。
ところが、仲介業者、組合員複数からの説明を聞くうちに想像を絶する管理組合と考える様になりました。
ついに、買わない事を断念しました。

理事長解任請求訴訟が裁判中だとか。この裁判内容は組合いに知らされていない。何故？
月額27万円(年額300万以上)の報酬の顧問弁護士が裁判を起こさせているそうです。

購入検討者への参考として私見を紹介ました。
組合内部抗争のこと、よく調べた方が良いですよ。
修繕工事は大和に高額で丸投げだと某理事が嘆いてました。

[1426: 内覧前]

買ってはいけないマンションですか。

[1427: 匿名さん]

ここは築15年目ですが、大規模修繕工事の予定はないのでしょうか？

[1428: 裸の王様]

分譲マンションの大規模修繕工事において、管理組合から契約先の企業に支払われた大金の一部が特定の組合役員等に謝礼として渡された場合、当事者どうしで黙っていれば誰にもわからないと思われがちです。でも実際には、他の組合員たちに説明できない金品を受け取った人はその後の言動からみんなにまる分かりなのです。

>1423 >1425
「クレーマーのじじい」は言い過ぎで、誹謗中傷に当たるでしょう。どうして乱暴な言葉を繰り返し使うのか、とても気になるところです。

[1430: 経験者]

[NO.1429と本レスは、他の利用者様に対する嘲笑、煽り発言のため、削除しました。管理担当]

[1431: 経験者２]

ベイクレストタワーの皆さんは、野村不動産のマンション管理会社が契約を更新しないで離れていったということに、感謝すべきだと思います。

同社やそれにつながった理事会、管理組合のひどさを指摘するも、ベイクレと違って野村が残り続けている当マンションでは、業務委託料の大幅アップが打ち出されました。

個人としても、組合という組織としても、値上げを拒める展開なんてありえません。管理会社が作った手前勝手な資料が「理事会の活動報告」として配布されました。

来月に説明会が開かれ、春に二回目の説明会、５月の定期総会で上程の予定とのこと。大和を含む大手各社と中堅１社と相見積もりをとった、とも。そんな活動、いつの間に。

各社に敬遠された原因の項目に「○氏問題」と書かれています（○は私の苗字のアルファベットの頭文字）。不当なクレーマー扱いはここでも見られます。

他社ではダメだという資料を野村が理事長として作り、しかも更に他の管理会社がいいというなら同封のアンケート用紙に社名と住所氏名を記入して管理事務所に出せという。

結論は見えていますし、名ばかりの理事会であり管理組合であると知らせても、構成員のほとんどが選択を変えない（変えられない）でしょう。

値上げを受け入れ、カネを払うしかないか。野村なしではやっていけないマンションの悲しい姿。現実です。ウチでは議論など起こりません。

[1432: 厚木]

どうしたら管理会社らの強欲から、マンションの、管理組合の財を守っていけるのでしょうか。「クレーマーのじじい」呼ばわりされる人に理事長として働いてもらうくらいのことをして初めて守れるんじゃないでしょうか。

「まだ野村、これからもずっと野村」の当マンションでは、２００名超の組合員のうち、管理会社（管理員）に「ＮＯ（ノー）」が言える唯一の住人をずっと排除し、イジメ続けて今回、法外な管理委託料の値上げを提示されました。組合員たちの好む人、無難だと思える人を理事長にしてきて裏目に出ちまった感じです。

配布された説明会用資料にこんなことも書かれています。他の５社が辞退した理由として「利益を出しにくい管理組合運営＊」。注で「＊修繕工事や清掃業務等を管理会社が元請けするのではなく、管理組合が直接発注。」と解説して現在のやり方を批判しています。もっと管理会社の利益に貢献するマンションになれよ！というメッセージです。厚かましい。

他に「今回の値上げにより来期の単年度収支は大幅赤字」、「４年後に管理費会計は破綻状態に陥る。」と明記。だから、各組合員が納める管理費の月額も値上げするしかないねという論理で、管理会社が姿を隠して当組合の理事長的にお書きになってます。

最後に『マンション管理新聞』の記事がまるまる添付されていて、「今までよくこの金額で」の見出し、文中に「お荷物になっている管理組合とは縁を切りたい」との業者のコメント。

脅すこと、だますことばっかりのこんな会社、嫌です。

[1433: 内覧前さん]

クレーマーのじじいが理事長になったら理事会が成立しなくなりますね。
2013年の理事会は理事だったクレーマーのじじいの我がままと偉そうな態度に他の理事が嫌気がさして参加をボイコットして11月までで理事会が１回しか成立しませんでした。

[1434: 匿名さん]

クレーマーのじじい？が理事長だったときは、理事会はほとんど成立していたのでは？
不成立は1回ぐらいだった気がする。
そもそも、当時は正統性が疑わしい理事会だったから、理事長と呼んでいいのかどうかは
よくわからんが。
彼に嫌気がさしている人は多いと思うけど。

[1435: 匿名]

じじいを攻撃するから裁判となる。

[1436: 匿名]

1424の身元調査開始。

[1437: 匿名]

1432 厚木さん
> 組合員たちの好む人、無難だと思える人を理事長にしてきて裏目に出ちまった感じです。

良くある話ですね。
理事長が管理会社の手玉に乗せられたのか、管理会社への金品要求を意図したものか、理事長や理事会・監事に判断能力がないのか、組合員が情報隔絶されているのか、組合員は情報を見る意思もない植物集団なのか。

老人詐欺被害者は被害にあっているとこを認識できるないから幸せなのです。
被害にあっているよと忠告した組合員が村八分にされる、良くあることです。
活動、思想家、政治家にして然り、正義感強い人、時代の先駆者が異端児にされることは歴史が示すとおり。

マスコミは管理費が安いとか積立金が不足とか煽っていますね。
煽っているのは誰でしょうか。
お金の流れを考えれば簡単です。

マンション管理費用について原価意識を持てばマンション資金は潤沢です。
原価、見積、契約金は別物です。

[1438: 匿名]

元大手ゼネコンの知人と懇談した。

私:公共工事の契約金額は、20%が営業費(政治絡み)、20%がゼネコン取り分20%、60%が下請け発注分と思っている。
知人:そんなもんだね。
私:私が公共工事の施工図面を基に民間企業での競争見積もりベースで積算したら、公共工事発注価格の60%だった。施工図ベースだから見積落としはないと思うけど。
知人:最近は営業費への世間の目が厳しいの減ってきているけどね。

知人:談合は永遠に存在します。
私:20年くらい前に談合決別宣言した会社名が今も摘発されているしね。
地人、私:、アッハッハ。

民間企業でも工事や製造原価は激減しています。
そんな環境下、お金に疎い管理組合がターゲットなのです。

[1439: 匿名]

3年前、野村が管理業務委託の契約継続を突然辞退した。
理事長が辞退理由をの説明を求めたが拒否した。

元理事長が大和に見積もり参加を呼びかけたところ営業部長が辞退した。
その理由は野村が辞退しその理由がわからない以上リスクが大きすぎるからと説明したしたそうだ。
新管理会社選考業務は夢設計事務所に補助業務を委託した。
見積もり参加を辞退していた大和が、突然見積もりに参加した。
何故、大和が見積もりに参加したのか、野村との契約金とほぼ同じ金額を提示して他社はこれを上回る金額だったのか。
このような偶然が起きる可能性は少ないから以下の疑問が浮き上がってくる。
野村か夢設計事務所がこれまでの契約金額を教えたに違いない。
野村が契約辞退した理由を丁寧に説明したに違いない。
修繕積立金なぢが潤沢にある事を大和が知ったからに違いない。
理事会は烏合の衆だから管理会社の思いのままですと伝えたに違いない。
うるさい組合員が居るがこれさえ交わせばたんまり儲かると言ったに違いない。

[1440: 匿名]

このマンションは訴訟マンションによって価値が下がったこのサイトや総会でで監事が公言した。
この発言をめぐって監事は提訴された。
訴訟を回避するために監事がいるのではないか。