ベイクレストタワー

[eマンションシスオペ]

ベイクレストタワーの住民さん、購入者さんのためのスレッドを立ち上げました。
情報交換の場として、ご活用下さいませ。
なお、過去のスレッドは下記を参照してください。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39679/

所在地：東京都港区港南3丁目1-2（地番）
交通：山手線「品川」駅から徒歩13分

[1041: 匿名]

管理会社の手口。
http://okwave.jp/qa/q4421819.html

[1042: マンション住民さん]

ちなみに11月22日朝６時台の地震、揺れ状況どうでしたか？東京都港区は震度２となっていますが、あの揺れが３度、４度ぐらいじゃないなかと思います。ベランダーがガチャガチャとなっていました。みなさんはあまり揺れを感じませんでしたか？地震保険をかけていますか？私は掛けていなかったので、予想以上に揺れていましたので、心細くなりましたので、みなさんの状況を教えていただけますでしょうか

[1043: マンション住民さん]

1042様
我が家は何の被害もありませんでした。
マンション全体については理事長さんが調査していると聞いています。
女性ですが立派な理事長さんです。

[1044: 入居済みさん]

野村不動産パートナーズから契約更新しないと申し出があったと議事録にあった。
大歓迎。
理事長を騙して大儲けする会社は早く出て行け。

[1045: 匿名]

騙された理事長も同罪

[1046: 匿名]

野村の撤退はビッグニュース。
なぜ撤退するのだろうか。
これだけの物件から手を引くには例がない。

理事長を操り野村の意のままの金額で契約した野村。
契約金額の増額交渉は理事長を騙せばよいこと。
野村が起案した修繕積立金増額議案の決議は無効だから修繕工事の受注に旨みがないと判断したのか。
アホな知事長や理事会と付き合えないということか。
散々甘い汁を吸った結果の満腹ということか。

そんなことではあるまい。
もっと重大な理由があるにちがいない。

[1047: マンション住民さん]

1046様
重大な理由ってなんでしょうか？そもそも管理不能なマンションだとか？耐震性に問題だとか？なんか心配になりました。

[1048: 匿名]

重大な理由を知りたいです

[1049: 匿名]

管理会社野村不動産パートナーズは業務委託契約を現契約を持って終了すると議事録にありました。
いろいろ噂があった野村が撤退することは喜ばしいことです。

マンション内イントラネットのである組合員が理事長にあてた意見
購入をご検討中の方への参考情報です。

11期理事長

件名： 野村FPの契約更新辞退

第９回理事会議事録に件名が記載されていました。
従来契約継続を強く望んできた野村PTからの契約辞退に驚いたのは私だけではありません。
従来の契約金額は入札金額を１２００万円も増額するという第４期理事長と野村PTの密室合意に基くものですから契約金額に不満があるとは思えません。もし、更なる増額が必要なら契約辞退の前に増額交渉があるのではないでしょうか。
議事録には辞退理由が記載されていません。意図的に記載しないのでしょうか。突然の辞退、組合には以下のような不都合を生じさせるのですから辞退理由を組合員は知りたいです。
組合員が辞退の申出を知らされたのは契約満了３か月前です（議事録が遅すぎる）。契約上は３か月の通知でも合法ですが突然の辞退は組合員に対する嫌がらせと映ります。野村PTはＧＣＣからの業務引継ぎに際し管理費引き落とし口座の情報収集に４か月以上要しています。これが滞納者増大の原因となりました。管理組合は３か月の間に新しい管理会社を選考し、新会社に業務を引き継ぎせなければなりません。
突然の辞退には特別な理由があると考えます。理事長は野村PTの辞退理由を組合員に明らかにしてください。
重大なコンプライアンス違反が発覚しないことを野村PTは目論んだと私は推測しています。

提案、要求
① 野村FPの辞退理由を明らかにしてください。
② 新会社選考から業務引継ぎ、さらにそのフォローアップについて理事会の計画をご説明ください。
③ 第３期理事会はＧＣＣから野村PTにリプレースする決議をさせました。ＧＣＣ契約金額に比べ約２０％削減、業務仕様の充実を予定していましたが第４期理事長の不可思議な契約交渉により金額は元のまま、業務仕様のレベルダウンとなっていました。この失敗を繰り返さぬ対策が必要です。このためには開かれた選考手順、新会社のフォローアップが不可欠ですので以下を提案します。
1. 新管理会社選考にあたり組合員を参加させる（理事会を監視する役割も持たせる）。
2.選考から新会社の業務をフォローするための継続性ある組織を設置する（２－３年程度）。
以上

[1050: 匿名]

臨時総会の議事録が配布されたけど中身がない。
総会出席者は16名、その内役員が１２名。
一般組合員はたったの4名。これじゃーね。
総会で意見しても反映されないし議事録にも記載されないから仕方ない現象。
チャイルドケアサービス議案、役員報酬議案に対する反対が非常に多かった。
議決権行使をしたといっても議案内容を見ずに賛成に○が圧倒的に多い。
だから議案を読んだ人はほとんど反対だったといえるだろう。

そもそも役員報酬は活動した当時者が納得した上で決定すべき。
理事は理事長の報酬額を知らされない。
各役員がもらった金額を組合員に開示しなければ誰かがたくさんもらっても発見できない。
理事会が流会だったから何回も理事会を招集した。
だから理事長に負担がかかったとの論法だろう。
流会は理事長の責任。
理事会の回数を基準に決める方法は合理性を欠く。
姑息な手段で理事長が莫大な報酬をもらう、そこまでして役員報酬が欲しいのか。
恥ずかしいと思わないのか。せこいな～。
その一方で報酬がもらえなくなた理事がいる。

議事録には反対意見は一切掲載されていない。
これまでは発言者が記載されていたが今回はない。
理事会側が勝手に理解して都合よく記載する。
理事会に都合悪い発言は一切記載しない。
これを指南しているの人はだれか想像できる。
議事録不記載は区分所有法第111条違反であり罰金過料30万円。
訴訟、やってみますか。

[1051: 匿名]

またまた会計帳簿不一致。
議事録に怪しげなことが書いてあった。
これで3度めの不首尾。
理事長、会計、監事は野村の会計処理をしっかり見ているのだろうか。

[1052: 匿名]

大和ネクストの不祥事
http://www.mynewsjapan.com/reports/2147
かつては合人社の理事長訴訟が有名だった。
大和ネクストはﾍﾞｲクレを撤退した野村と同じ体質。
野村に都合悪い理事を排除したし。
いずれ野村の不祥事も世にさらされるだろう。

不動産系、建築系は要注意。
競争入札にあたり応札するかの協議をしている形跡がある。

[1053: マンション住民さん]

いろいろ意見があるのは良いことだと思います。だとしたら、総会に参加して、希望の管理会社を提案したらどうでしょうか？自分のことだし、意見を言った方が建設的だと思います。ただ、タワーマンの管理って難しいと聞いたことがあり、あれほど大規模なタワーマンションなので、入居者の状況がまちまちで意見がまとまり難いと聞いたことがあります。総会の出席人数を見たら、そもそもみなさんが愚痴を言う以外にマンションの管理に興味がないのかなと思うこともあります。どうでしょうか。ちょっとした意見でも言った方が良いと思います。ジムのランニングマシンの修理が遅すぎるとか、スカイラウンジは広々してて景色が良いですが、食器が置いていただけると助かるとか。

[1054: 匿名]

意見を述べても反応ないのがベイクレ理事長です。
書類も書けないそうです。
弁護士との協議は尻込みして理事に代役を依頼。

ジムの器具が故障で事故が起きたら誰が責任持つのか考えたことありますか。
故障を指摘されながら野村が放置していた。
野村は理事長に故障を報告したが理事長が放置していた。
故障を承知で利用者が使用していた。
何が起きても管理者の責任が問われることを知らないおめでたい理事長。
多額の損害賠償責任を負担する可能性があることも知らないおめでたい組合員。

スカイラウンジには食器も調理道具も置いてありますよ。
情報不足は管理会社の怠慢か理事長の怠慢。

ちょとした意見です

[1055: 匿名]

野村が来年の契約をしないといってきた。

歓迎する人、残念と思う人。
ご意見ください。

現在の管理状況を評価する人、避難する人。
具体的に教えてください。

[1056: 匿名]

現在の管理状況を評価する人、非難する人。
の誤記でした。

[1057: 住民]

私もこのマンションの役員報酬は高すぎると思います。
理事長5000円/月、他は1000円/月で十分ではないでしょうか。
いま理事長は確定申告が必要なくらい大きな報酬をもらっていますよね。

[1058: 住民]

新しい管理会社の選定は間に合うのでしょうか。

掲示によれば、まずマンション管理士に相談するとのこと。
それから条件をまとめて各社に送り、コンペを開いて絞り込み・・・
と考えると2か月半はかなりきついのではないでしょうか。
年末年始も挟みますし、通常総会の準備もあります。
新管理会社も受託後に人員手配など準備が必要でしょう。

解約の連絡を受けたのは10月で、
この1か月間、方針確認以上の進展はなかったように見えます。

掲示を見る限り、野村PTは2月末の撤退後、
引き継ぎの打合せ以外は出てこないようです。
3月1日以降、管理は大丈夫なんでしょうか。

[1059: 匿名]

１０５８さん
１１期理事会はまだ何もしていませんのでしばらく管理員不在状態となります。
しかし、ご心配いりません。
１１期理事が野村に代わって管理を行います。

[1060: 匿名]

マンションの役員報酬についてですが、役員活動にはやはり時間がかかるのが実情です。
日本のサラリーマンの平均時間単価を報酬の単価にして、役員としての活動にかけた時間分を支払うという制度にしてはいかがでしょうか。
残業手当までは出ないけれど、立派な仕事としての対価となります。

[1061: 匿名]

役員報酬は確定申告が必要です。
念のため。

[1062: 匿名]

1060の意見について
本来役員はボランティアーが原則
輪番制の場合はいずれ順番が回っててくる。
特別に尽力した方へのご苦労様賃には賛成ですが当たり前の仕事をした役員に報酬は不要と考える。

臨時総会で予算を大幅に増やしたのは流会理事会が増えたことが原因。
流会理事会は理事長の無能さと理事の責任。
自分の無能を棚に上げて金をもらう、恥ずかしくないのか。
予算計上した第10期理事長が自分の取り分を増やそうと臨時総会を招集させた。笑止千万。

時間かけても何の成果もない理事長に何十万円もの報酬を払う事に私は納得できない。
その額は組合員に知らせない。
第１０期理事会の成果は何もない。前期からの繰越案件は全て未処理。
勝手に上告して門前払いされた理事長は報酬返上すべき。
敗訴したのは理事や監事の責任。
とても報酬をもらえる立場ではない。

たった２時間理事会に出て、座っているだけで2000円の報酬がもらえる。
流会した理事会に出ても適用される。
こんなに美味しい報酬制度はどこにもない。

これを許しているのが組合員。
週刊誌に暴露されないうちに自浄作用を働かせろ。

[1063: 匿名]

Air BnBらしき数名がたむろしていた。
きもわる。

[1064: 匿名さん]

これまでこうだったからこうしているというだけだと思います。
これからのことは、これから審議していけばいいと思います。

[1065: 匿名さん]

そうですね。
これから理事会だというときに、会社の残業を優先するか、理事会を優先するかというところで条件面が決定的に左右します。
会社で残業するより、理事会に出た方が報酬が高いということになれば、皆さん残業をしないで理事会に参加します。
要するに、インセンティブが必要なんです。

[1066: 匿名]

役員に報酬を払うなら第三者管理、第三者理事長を採用する方がよいです。
専門家なら管理費を効果的に使いますから報酬は簡単に捻出できます。
石地蔵の理事長やカカシ理事にお供えもの（報酬）を上げるのはいかがなものか。

[1067: 住民板ユーザーさん1]

なぜ現在、管理人がいないのでしょうか。
すごくマンション内が汚れています。
特に中層階では大便が放置されています。

[1068: 匿名]

[前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[1069: マンション住民さん]

>>1065
優先順位がつけられる残業って、要するに自分都合の生活残業。
なぜおまえの生活費に管理費を注ぎ込まねばならんのだということになる。
そう考えると>>1066はいいアイデアだと思う。

[1070: 匿名]

以下のＵＲＬが参考になります。
全文引用させていただきました。

http://www.kuwata-lawoffice.net/blog/2015/01/post-61-1065852.htmlhttp:...

マンションの理事長や理事の義務違反
皆さん，こんにちは，弁護士の桑田です。
　今回のテーマは，マンションの管理組合の理事長やその他の理事がどのような責任を負うのかです。特に善管注意義務についてお話ししたいと思います。

　マンションの管理者は，管理組合から委任を受けてその業務を行います。そのため，区分所有法28条は民法の委任の規定を準用しており，その一環として「その職務を行うについて善良な管理者としての注意義務」つまり善管注意義務も準用されています(民法644条）。通常，管理者は理事長ですが，他の理事も管理組合から委任を受けているのですから，善管注意義務を負うことは理事長と同様です。

　理事長や理事の善管注意義務違反に関する裁判例として，東京地裁平成17年2月22日判決を紹介します。この裁判例は，管理会社が組合員から集金した管理費，修繕積立金を流用していたことについて，会計担当理事が流用を把握せずに漫然と管理会社に催促していただけであることや，会計担当理事を監督すべき理事長も管理会社からの入金が滞っているとの報告を受けていたにもかかわらず何らの方策も指示しなかったことなどから，両者の善管注意義務違反を認めました。もっとも，この事案では紛争の経緯から「本件マンションの区分所有者らが本件マンションの管理運営に対する無関心から，被告ら(理事長，会計担当理事）に多大な負担が生じている状況を見過ごし，マンションの管理・運営を被告らに任せきりにした面も否めない」として，過失相殺の法理から理事長らの責任の8割を減額しました。

　このことから，理事長や理事は漫然と管理するだけでは善管注意義務違反に問われる可能性があること，一方，個々の区分所有者もその「無関心」によって自らも責任を負担しなければならない可能性があることが分かります。

　また，本件は管理会社の流用という問題でしたが，理事長の善管注意義務違反は，たとえば管理費や修繕積立金を5年間の時効にかけてしまったような場合でも問われる可能性は否定できません。管理費等の滞納問題は後回しにせず，できる限り早期に回収を図るべきなのです。

[1071: 匿名さん]

桑田様、これまでの裁判の推移から現在の法律事務所の専門スキルに疑問を持っており、今後の訴訟の可能性があることを踏まえて、新法律事務所の選定を始めたところです。
貴殿の投稿並びにHPを当然に参照させて頂きます。
それでは、よろしくお願いします。

[1072: 匿名さん]

↑これ、何か勘違いしている。

[1073: 匿名]

1071の投稿はアヴァンセの首切りと関係あるのかなー

[1074: 匿名さん]

草の根民主主義評論家さん、別名メルすみごこち代表深山マンション管理士が、いろいろといちゃもんをつけています。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563023/

[1075: 匿名]

草の根民主主義評論家＝メルすみごこち
本当ですか。
デタラメ度では納得するけど。

[1076: 匿名]

野村が撤退すると聞きました。
これは良いニュースでしょうか悪いニュースでしょうか。

[1077: 匿名さん]

>>1075
本人が反論していないところを見ると本当のようです。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/563023/

[1078: 匿名さん]

だんだん、エスカレートしてきました。

[1079: きのこ]

ベイクレに類似したマンションだと思う。
http://chikyuza.net/archives/69141

[1080: 匿名]

メルすみごこち事務所がいいことを書いている。

http://sumigokochinikki.livedoor.biz/archives/52690512.html

議事録は結論だけでなく話し合いのプロセスも書くべきだと。

ベイクレの議事録は麦わらより味がありませんな。
何を審議しているのかさっぱりわからない。
と言うより、意図的に記載しないのです。

証拠となる議事録が開示されたので議事録改ざん訴訟になるかもね。

[1081: 匿名]

しかし皆さんそんなに文句があるならなんで自ら理事や理事長にならないんですかね？

[1082: 匿名さん]

それは皆んな、危険な役割を避けているからです。

[1083: 匿名]

だから女理事長なんだ、男はずるい。

[1084: マスコミCIA]

10期役員報酬は10期理事長等のお手盛り、不当利益に相当すると考える。

総会議議案説明では「・・・当初予定されていた予算額700,000円から943,943円と予算超過となる金額となったため、予算額の見直し案を上程させていただく・・・」と説明されている。
あたかも計算違いのような表現である。

予算超過は理事長等の報酬を引き上げたことに起因していることがわかった。
すなわち、総会議案説明は虚偽であったといえる。
しかも第10期理事会の計算が誤っているかのような印象を与えており第10期理事会を侮辱している。
また第9期理事会で策定した報酬基準の変更は第10期も11期も審議していないから第9期理事会決議違反でもある。

予算超過の理由は以下の増額を行った結果である。

通常総会議長
第9期は5000だったが10期は8000円
通常総会議長以外の議案担当
第9期は1000だったが10期は4000円
臨時総会議長
第9期は2500円だったが10期は4000円
臨時総会議長以外の議案担当
第9期は500円だったが10期は4000円

第11期臨時総会で予算変更した理由は次の通り（推測）。
10期通常総会で計上した予算案は第9期の基準だった。
10期議長（理事長）と議案作成者が9期基準では割が合わないと考え基準改正を第11期理事に提案した。
新基準で算定すると第10期通常総会予算を増額しなければならなくなった。
野村の業務主任橋丸氏は臨時総会で予算変更すれば問題ないと理事会に提案。
この提案に理事は野村感謝する。新たな贈収賄の手口ともいえる。

この経緯を臨時総会議案で説明すると反対されるので議案には経緯を説明しなかった。

この増額議案は第10期理事長、副理事長ら第11期への継続理事のおて盛議案であった。
最も恩恵を受けたのは理事長と副理事長。
もっと言えば、第10期理事長ら継続理事の不当利得に相当する。
増額報酬を得た者は速やかに返還すべきである。
第11期監事は10期から継続である。2月末の通常総会での監査報告が待たれる。

[1085: マスコミCIA]

まだまだあったお手盛り

理事会出席手当は3時間以上で3000円、2時間までなら2000円。
流会すればするほど出席者の収入が増える。＜－－－流会した時の理事長報酬はマイナスにすべきだ。

通常総会
議長
第9期5000円を10期8000円
議長以外の議案担当
第9期1000を4000円
書記
第9期1000は変わらず
その他理事
第9期0円を500円
監事
第9期1000円を5000円

臨時総会
議長
第9期2500円を4000円
議長以外の議案担当
9期500円を2000円
書記
9期500円を1000円
その他理事
9期は0円を500円
監事
9期500円を2000円

さらに驚いたのは従来なかった議事録署名人手当
総会議事録署名人1000円
理事会議事録署名人　500円　1.5か月遅れの理事会議事録ですけど

理事長手当は1000人村民の村議会でもこのようなお手盛りはしない。
上記の報酬で良いのか組合員にアンケートとってみたら。

前期からの引継ぎ案件を１０期、１１期はほとんど処理していないのに報酬だけはもらっていく。
どこまでせこいのか、10期理事。
これを許しているのが組合員。

情けない役員をマスコミで紹介させていただきます。
役員さん、確定申告をお忘れなく。

[1086: 細則などに詳細規定があるのですか？]

あるなら改定しなければなりませんが
ないなら、金額変更は総会承認が取れていれば
それが可決した時点でOKということになりませんか？

[1087: マンション掲示板さん]

素晴らしいコメントです。
報酬受領理事として感謝します。

[1088: 失望]

11期理事会の成果って役員報酬を吊り上げただけか
そりゃ管理会社も逃げるわ

[1089: 匿名]

理事長は３０万円くらいもらえるそうですね。

[1090: 匿名]

今度のマンション管理士は法外な金額です。
管理会社選考の相場は４０−６０万円ですよね。
それに選考手順も全く闇の中。
メルすみ以上の悪徳管理士かも。