プラウドタワー千代田富士見【住民版】

[契約済みさん]

祝！即日完売発表、並びに検討版が１０００スレを超えた為、
「住民版」を立ち上げました。

オプションについての意見交換。素朴な疑問・質問。物件周囲の
建築計画の情報など、「住民が共有できる」情報交換の場にして
いきましょう。

所在地：東京都千代田区富士見2丁目51番（地番）
交通：総武線「飯田橋」駅から徒歩2分

【関連掲示板】

「物件ＨＰ」http://www.chiyoda38.com/top.html

「検討版１」http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44622/

「検討版２」http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44602/

[601: 契約済みさん]

この物件、場所なら当面の調整を経て、価格は底堅く推移するでしょう。
売るにも貸すにも住み続けるにも安心です。

駅前の風景が変わるごとに価値が増していくでしょう。

[602: 契約済み]

六本木ヒルズが、完成引渡し直後、@500万で、森ビルから提供された地権者は、何人かが、売られましたが、その後すぐに@600万になり、もうこんなもんだといって、やはり何人かがお売りになり、その後、3年間で、@1250万まで上昇しました。再開発地域は、一般の場所とは異なり、付加価値が増幅し、さらに、周辺地域が、整備されて、ますます人気化します。
くれぐれも、弱気の虫に負けて、安売りしないように、ご進言します。

[603: 入居予定さん]

いや〜港区のタワマンも少しづつ落ちてきてますよ。売却物件で昨年のような価格のものは既に売物とは言えないでしょうね。ただ表に出ているだけ。３年前の価格まで落とさないと今は動きません。そんな状況の中一年を切ってますから実需でない人は大変でしょうね。

[604: 契約済みさん]

本日近所をとおりかかりましたので撮影しました。
２３階くらいまでたちあがりました。オフィスは２階くらい。駅側手前の白い建物も買いたい着工です。

[605: 契約済みさん]

中央区ではタワマンの価格がそんなに落ちてませんよ。

TTTなど、３年前では分譲価格ですね。

[606: 入居予定さん]

604さん有難う。おー立派じゃないですか。結構ボリュームありますね。南西角もばっちり抜けてし、西側がメインのイメージですね。やはり地権者が西側に集中しているわけですね。タイル途中から白に変える必要ないのにと思っちゃいますね。

[607: 契約済みさん]

自分で買ったマンションが、下がってるなどと宣伝する愚か者は、いません。
こんな書き込みは、完成に向けて増えてきますが、それには理由があります。
詳しくは申しませんが、他の現場と比較すると、購入者が、あまり浮き足立っていないので、揺さぶりをかけくる人々がいないとも限りません。
私は、ご紹介されたマンションを、売ってここにもいくつか買い換えておりますが、まだ保有している六本木・赤坂・青山などは、今でも打診が多く、値下げ交渉などと言うことはありません。特に、高層階などは、売り物もありません。とにかく、毎日めんどくさいぐらい、ＤＭが着ます。
うそのキャンペーンや、買い叩くためのネガテイブ宣伝は、無視されることをお勧めしますね。
確かに、年８月９月１０月で、最後に伸びた部分は、調整を受けていますが、２倍になったものが、元に戻るなどという極端な論評は、明らかに意図的な、悪意に基づいたものです。
飯田橋に住んで、湾岸のリゾートタイプは、週末用、六本木はお仕事用、夏は軽井沢なんていう人もたくさんいますから、特に高層階の眺望の良いところに住んで、毎日、雲の動きを眺めて生活してみれば、超高層ばかり買ってしまう人の気持ちも分かるというものです。
ついでに、地権者の方には、特に、「この辺で売っておけば」、などという誘いがあると思いますが、少ない経験ですが、大概の方は後悔されています。ゆっくり様子を見られるように、お勧めします。抜け目の無い不動産屋さんたちが、地権者さんを狙っていますよ。

[608: 契約済みさん]

607さんに同感です。
他の住民板スレを読むと、成り済ましレスもあるようですね。
匿名掲示板なので仕方がありませんけど。

[609: 契約済みさん]

冷静に考えてもこの物件ほど時が経つほどに確実に価値が向上していく物件も
少ないでしょうから。焦るのは禁物ですね。

[610: 入居予定さん]

一端値を下げ戻すのにどれくらい掛かるか？ではなくてですか？明らかに感覚が２ヶ月程前の感覚ですね。

[611: 契約済みさん]

警察病院跡地の再開発計画が日経に掲載されましたね。

単なる開発計画だけではなく、「ＣＯ2削減目標を盛り込んだ全国初の計画」というのも
好感が持てます。6月の区議会で議決されれば正式ゴーサインです。

http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20080520c3b2004120.html

以下、記事全文

千代田区、飯田橋西口の再開発・地区計画でＣＯ2削減
　東京都千代田区は20日、ＪＲ飯田橋駅西口地区の市街地再開発事業で二酸化炭素（ＣＯ2）の削減目標を明記した地区計画案を発表した。ＣＯ2の削減は開発事業者の提案を受けたもので、単位面積当たり排出量を区平均の６割以下に抑える。都心部の大規模開発では地元住民が反対する場合があり、周辺環境に配慮することで理解を得やすくする。

　地区計画は都市計画法に基づく地域の街づくりプラン。区は都市計画審議会の答申を踏まえ、６月中旬に正式決定する。ＣＯ2の削減目標を盛り込んだ地区計画は全国初という。

　同事業は東京警察病院跡など２万5000平方メートルが対象。前田建設工業、三井不動産などが再開発準備組合を組織している。業務・商業棟（延べ床面積11万平方メートル）、住宅棟（480戸）の２棟からなる。2009年６月に着工し、12年の完成予定。

　同駅西口には駅前広場がないため駅に隣接して広場をつくるなど、地元の要望に応じた。この結果、容積率が緩和され、業務・商業棟、住宅棟ともに高さ150メートルの高層ビルとなる見通しだ。

[612: 入居予定]

三井は、なかなか良くなるでしょう。１５０Mということは、当建物よりも、３〜４フロアー高いことになるので、皇居に向かって眺望の良いあるいは水辺が見える３６・３７・３８・３９・４０・４１・４２階は、争奪戦が予想されます。２０１２年完成であれば、景気回復後、ということか、回復後、また落ち込むんでいるかは、わからないが、少なくとも高めの設定が予想されます。
もしこちらで、３６階以上でお売りになる方は、ぜひご相談させていただきたいです。
ヒルズと同じような相乗効果が、期待されます。楽しみです。
おしゃれなお店も、ぜひ誘致してください。三井は、そういうことは、得意でしたね。

[613: 契約済みさん]

２０１２年完成ということは逆算すると再来年（２０１０年）頃の売り出しでしょうか。
この先の市況は分かりませんが、一度落ち込んで復活してくる頃でしょうか。

かなりの高値が予想されますね。

[614: 契約済みさん]

売主は三井不動産でしょうが、施工はどこになるんでしょうね。

本社跡地を使わせるわけですから前田建設が絡むことは間違いなさそうですが、
大手ゼネコンが入る余地がないほど前田建設が自己主張した場合、まさか単独には
ならないでしょうが。。施工に不安が残る可能性がありますね。

前田単独できちんとした制震、免震、耐震建築が出来るとは思えないので。

三井がどの程度政治力を発揮するか決まるでしょう。

[615: 契約済みさん]

三井住宅棟の当初計画では、高さ約160m、44階建て、延床63000平米、でした。
少し計画縮小されたのでしょうか？延床からみて600戸位かと思っていました。
ただ、分譲とは発表されていませんよね。三井なので賃貸になる可能性も？

[616: 契約済み612さん]

>>前田単独できちんとした制震、免震、耐震建築が出来るとは思えないので。三井がどの程度政治力を発揮するか決まるでしょう。

優れた分析であると思います。
最近、三井住友建設が、３３階の免震を新築していますが、前田でも、やってやれないことも無いようにも思います。
ただし、本件は、４２階前後ということですから、技術的には、そのような実績ある大成・清水・大林・鹿島のいずれかが、ＪＶで入るというのが、普通でしょうね。
もっとも、４２階を前田単独でやらせて、購入者が信用するかは、別次元の問題ですね。
元請が前田、一括下請けが大手という選択もありえます。

[617: 入居予定さん]

兎に角にもプラーノ内に使える美味しい飲食店舗を誘致して頂きたいものです。野村〜頼みます。三井の開発ブロックの店舗の方が断然使えるーなんてことにならないようにお願いですよ。

[618: 入居予定さん]

確かに敷地内の誘致店舗等については購入者から意見としてアンケートを取ったりと、もっとソフト面のサービスを重視してくれると企業価値があがりますよね。

[619: 契約済み612・616さん]

店舗の選別と誘致は、圧倒的に、三井の得意分野です。東京ミッドタウンを見れば明らかでしょう。
ところで、当プラーノについては、誘致店舗には、あまり期待できない、という意見が、多いようです。
というのも、もともとの地権者の皆さんのご意見で、構成されるものだからで、野村が主体的に、リーダシップを図れるものではないようです。
聞くところによると、野村としては、ご意見が多岐にわたっており、何人かのリーダーもおられるために、その意見も尊重しなければなりませんから、やっと住居棟開発に持ち込めたまでで、所期の目的を達し、そこから先は、もうやりたくないというのが本音のようです。
一角に、パチンコ屋さんが、入っていることを見ても、お分かりではありませんか。オヤジとしては喜んでますが、東京ミッドタウンには、パチンコ屋さんは、無いでしょう。
東京ミッドタウンのように、元防衛庁だけというのとは、多少趣が異なります。
本当は、しっかりしたコンセプトを固めて、誘致店舗も、斬新なものが望ましいことは言うまでもないことですが、現時点では、あまり、期待できません。

[620: 契約済みさん]

５月２２日に千代田区の都市計画審議会が開催されたということで、飯田橋西口の再開発・地区計画について、審議会での審議の状況、及びどのように決定されたたか等について御存知の片は教えていただけませんか。

[621: 契約済みさん]

第二回インテリア相談会へ行った方、いませんか？

[622: 契約済みさん]

６２０＞＞　６月１日富士見小学校で説明会がありますよ。業務・商業棟、住宅棟、教会棟ができるようですね。前２棟は１６０ｍ。３１階と４４階建。大気汚染・騒音・振動等広範囲に影響があるみたいですが。２４年まで工事が続くようですので我々入居後も影響ありですね。

[623: 契約済みさん]

周りが開発されて、しかも、三井がやってくれてるのであれば、けっこうなことだと思います。
南西側を買われた方には、眺望が阻害されたり、影響がありそうですから、一応チェックが要るでしょうね。

[624: マンション住民さん]

眺望に影響が出てくるのは　何階以上でしょうかね？

[625: 入居予定さん]

外濠の眺望は永遠に残りますから問題ないでしょう。作られた眺望はどうせ飽きますから、南側が潰れても影響ありませんよ。

[626: 契約済みさん]

このマンションからは、
三井のツインタワーは重なって見えそうですから、
眺望の影響は少なくて済むのではありませんか。
手前が住居棟ではないからリビング同士の御見合いにもならないし。

[627: 匿名さん]

警察病院跡地の三井の大規模開発の話しは当初販売時に聞かされてた内容とほとんど同じなので、なんとも思わないというのが正直なところです。駅前広場のような公開空地もできるらしいので、当初予想していた計画よりは、ポジティブというのが個人的な印象です。不動産市況のほうが気になってます。

[628: 入居予定さん]

この市況確かに気になりますねー。それでもここ程手堅い立地はないんじゃないかとは思いますが。やっぱ駅近、千代田区、５路線、再開発、スーパーと安心材料も多いですよ。

[629: 契約済みさん]

ただ、いずれにしても、決済されない方、手付け放棄される方、決済出来ない方、その他諸事情により、お売りになる方は、たくさんいらっしゃるでしょう。
ぜひ、いくつか選んで買わせていただきたいと思います。
その節は、あまり大きく損してまでとは申しませんので、お安めにお願いいたします。
抽選に外れた友人たちも、検討するようですので。

[630: 契約済みさん]

市ヶ谷方向にある新見附橋から見ると、
外堀を挟んで建つ、ラムラと千代田富士見ＭＳの高さが、今まさに同じ高さです。
１年前には、まだ私の手に入るか心配でドキドキしていたんですけどね。
これから夏に向かい、ラムラにどんどん差をつけ、見下ろす高さまで伸びていく。
元気で伸びろ、
鉄筋の数も間違えずにきちんと数えて、正しく伸びろと祈らずにはいられません。

[631: マンション住民さん]

上場企業役員外資金融MD弁護士パートナー
ばっかりだな。ビジネス上の知り合いとも
頻繁に会ってしまう。こんなことになるとは（笑）。。。

[632: 契約済みさん]

洗濯機置き場の上方の棚、標準設備かと思っていたら、オプションとのこと。
もし知らなかったら、完成後の内覧会でえっ！と言ったでしょう。
ほかにも、自分では装備されていると思い込んでいて、
実はオプションであって申し込みしてなくてどうしましょ、となるものがないか
心配になりました。

[633: 契約済みさん]

６月１日の富士見小学校で行われた説明会に出席された方は教えて下さい。当日、都合が悪くて出席できなかったので、説明会の状況・内容はどうだったですか。

[634: 契約済みさん]

初日の回に参加しました。
内容は、当該プロジェクトの概要説明と、法にのっとり環境アセスの各項目の影響と対策を淡々と述べるような感じのプレゼンが６０分。質疑応答が６０分でした。環境アセスではCO2削減目標を厳しく設定したのが特徴とのこと。
質疑応答は、一般的な内容が多かったですが覚えている範囲で・・・

・排気塔からでる排気の影響　＞　CO2削減は考慮している 他は調査対象外
・風害が心配　＞　試算上は問題ない・でも、実際完成後の対策は必要かも
・公金（税）は投入されるのか？　＞　されない
・超高層は工事が心配（パークコート赤坂ザタワー事故やクレーンが不安）　＞　当然安全に努める　
・なぜこんなに高層になったのか？　＞　公開空地の魅力とボリュームバランス
・総事業費は？　＞　まだ公表できる状況ではない
・警察病院の解体はいつからはじまるの？　＞　当面はそのまま　PJの実施が決まってから他と一体で解体する予定
・交番と郵便局はなくなるのか？　＞　留まるように強く要請中
・解体廃材の一次処理は当該敷地で行うのか？　＞　敷地規模からすると実施する可能性はある
・事業主の顔が見えない　＞　三井不動産と前田建設が主
・駐車場部分が不恰好　＞　仮デザインなので外観含め今後検討

事務局の副会長さんはしっかりした回答をされていましたが、コンサルの日建設計はいまいち的外れなかんじでした。（作戦かもしれませんが。）
交差点の交番は、評判が良いのですね。神楽坂の住人の方から、移設しないように強いアピールがありました。
他、参加された方は加筆いただけると幸いです。

[635: 契約済みさん]

丁寧なご説明とご報告、ありがとうございます。
要するに、南西角側は、あちらさまとご対面で、視界も眺望もアウトになった、ということですね。プレミアムなら、当面、眺望はＯＫと思われた方にはお気の毒です。書類を見ると、何か建ちそうだ、みたいなことはありますね。多少のことは、野村さんもご存知だったんですね。きっと。
でもまあ、こんな都心ですから、私たち自身が、高い建物に住まわせてもらうんだし、ほかはだめとはいいにいところです。
今後とも、よろしくお願いいたします。

[636: 匿名さん]

ゼネコンのメインが前田建設という点だけで、かなりのマイナスポイントですね。
価格の割に施工が「？」ということが起きそうです。耐震性もやや不安です。

ＣＯ２削減も大切ですが、まずはしっかりとした箱を造ってほしいものです。

[637: 契約済みさん]

すぐ近くに前田建設工業のビルもありますし、色々事情があるのでは？
大分高くまで建設されていますが、東口の横断歩道からは見えませんが歩道橋からは当マンションが見えます。周りの醜いビルが非常に邪魔ですね。美観を損ねます。

[640: マンション住民さん]

はじめから眺望な確約なかったし、許容範囲でしょう。都内の物件なわけだしーーー。

[641: 契約済みさん]

最後のページ ↓↓
http://www.kawai-yoshiro.com/report/diary-data/16.pdf
こんな感じなのね

[642: 契約済みさん]

現在２７Ｆあたりを建築中です。すくすくと伸びています。
駅前では見上げるようなすごい存在感です。さらに１０Ｆ以上高く
なるなんて、今更ながらですが相当なランドマークになりそうです。

[643: 契約済みさん]

マンションの構造が、千代田富士見は「制震」ということになっていますが、
どうなのでしょう？
「免震」の方が安全だという話を聞いたのですが・・・

[644: 契約済みさん]

過去レスでも話題になったと思いますが、
免震にもデメリットがあります。
またここは、３種類の制震装置を採用しています。

[645: 契約済みさん]

＞６４３さん
＞「免震」の方が安全だという話を聞いたのですが・・・

免震のほうが直接揺れを建物に伝えないという点では安全のように感じますが、
積層ゴムの上に建物が乗っかってるだけですから、地震以外にも「突風」や「台風」
でも僅かに揺れてしまい、船酔いのような症状を訴える方もいます。
また、まだ比較的新しい技術ですので実際の強い地震で効果が立証されたわけでは
ありません。今後のメンテナンス費用も予測不可能な点も心配の種です。

それに比べて「制震」は建物のたわみと制震素材を使って地震の揺れを制御する
設計ですから、免震に比べれば、日常生活での風等による揺れは少ないです。
メンテナンス費用も免震設計より割安です。
ただ免震よりは揺れが建物本体に伝わりますから、揺れている時間が長くなります。

マンション評論家の方に聞いたところ、今「免震構造」で売っているマンションは
湾岸地域等の地盤が緩く、杭も長く、大きな揺れが予想される場所に「安心材料」
として設置されるケースが多いらしいです。
だからその方は「「免震」＝「地盤が緩い」と疑うべき」とのことでした。
もちろん全てがそうではないでしょうが。。

ここは３種類の制震設計と強固な地盤にさらに地盤改良で不規則な揺れにも対応して
いるはずですので、現在における最新でもっとも安全性の高い地震対策が施されて
いますので、及第点ではないでしょうか。

今後は免震と制震を組み合わせた建築技術が出てきそうですね。

[646: 契約済みさん]

>644さん
ありがとうございました。過去レスをみてきました。
>645さん
ありがとうございました。いろいろと詳しいのですね。
気になっていろいろと調べていたのですが、なんだか安心しました。

[647: 住民でない人さん]

住民以外の投稿で恐縮です。

ここの賃貸が出たら是非借りたいと思っているのですが、坪あるいは平米あたり
いくら位が賃貸相場になりそうなのでしょうか。

ちなみに２ＬＤＫくらいを借りたいと思っています。

７０平米で４０万くらいになりそうでしょうか。

[648: 匿名さん]

＞６４７
坪２万出すなら、２０階以上の高層階で南向きが借りれると思う。

でも70平米以上の部屋が賃貸に出てくるのってあんまりなさそうじゃない？

[649: 契約済みさん]

新築プレミアムもあるから坪２万は硬いところでしょうかね。
でも確かに１ＬＤＫならともかく２〜３ＬＤＫクラスは出なそうですねえ。

[650: マンション住民予定さん]

お売りになる方が多いとか聞きましたが、本当でしょうか。上層階を売られるんでしたら、ぜひお知らせください。プレミアム１３０ぐらいで探しております。２世帯で２戸買ったんですが、もうひとつ、息子用に、ぜひ買いたいと思っております。

[651: 入居予定さん]

２７階の南西角が売れに出てますよ。価格少しのってますが今の相場でしょ。いい部屋ですよ。

[652: マンション住民さん]

>651

この部屋９０平米で１６８００万って坪６００万を超えてます。
赤坂の三井のタワーと同じ価格です。正直客観的には今の市況では高すぎと見るのがよいでしょうね。まあ、交渉の最初の価格としてはいいとこだと思います。おそらく、この価格で初めて、仲介代金を支払っても少し儲けが出る価格で売ろうという考えだと思います。１年前より価格が上がっているという判断はどう考えても無理ですから。

[653: 入居予定さん]

ここのタワマンは分譲価格が安かったのと再開発物件ですから大丈夫でしょう。

[654: 契約済みさん]

>652
赤坂の三井よりはこちらのほうが価値が高いと思うが。

[655: 契約済みさん]

赤坂と比較するのは、難しいです。ただ、一時的な、バブルの頂点で、千代田が売りに出されたということからすると、割高だったかもしれませんが、赤坂のほうは、便利かというと、ちょっと不便です。
私は、センターも、赤坂も、ここも、買ってますが、最終的には、歳をとって、赤坂には、住まないと思います。やはり千代田のほうが、便利ですね。値段的には、どこが伸びるかと聞かれると、なんともお答えには困ります。ただ、住むには、こちらが一番でしょうね。六本木ヒルズの中層階を、書斎にしていたんですが、最近の天井が高い部屋を使ってしまうと、低さがうっとうしくて、だめですね。

[656: 契約済みさん]

655さん、お聞きしたいのですが、以下の文章からすると

>やはり千代田のほうが、便利ですね
>六本木ヒルズの中層階を、書斎にしていたんですが、最近の天井が高い部屋を使ってしまうと、低さがうっとうしくて、だめですね。

六本木ヒルズよりも、このＭＳのほうが住むやすいということなのでしょうか。

正直申し上げて、文意がややつかみかねますので、確認する次第です。

[657: 契約済みさん]

利便性を重視すうならこのマンションでしょう。地下にスーパーがありますから。でも上記の○○さんのように腐るほどお金のある方は運転手つきのベンツでお買い物・病院等で駅に近いといっても本当の金持ちは真下にガタガタ電車が通り、パチンコ屋があるマンションは選ばないと思いますが？やはり千代田区富士見に住んでいます。より赤坂・青山・麻布・紀尾井町に住んでいますの方が聞こえが良いような気がします。私は庶民で背伸びしてここを購入しましたが、もっとお金があったら、赤坂はＮＯですが南青山とか麻布に住みたいと思います。

[658: 契約済み656さん]

六本木ＨＬは、高層棟上のほうは、今でも眺望がいいですから、お勧めですし、セレブ向け店舗が多くて便利ということですと、あちらには勝てないです。これはしょうがないでしょう。
中層階だと、野村系のプレミアムフロアーの天井２８８０から３０００，３５５０のほうが、開放感があっていいですね。ただし、総合的な便利さは、六ＨＬのほうが、上ですよ。
もっとも、私の年齢ですと、あんなにたくさんのショップが無くても、いいですし、病院が重要ポイントですから、千代田のほうが便利で、神楽坂に近くて、好きな店も多いから、不便は無い。したがって、私としては、老後は、千代田に住むことにしました。
まだ三井と比較していないのでわかりませんが、眺望は、センターが一番いいですよ。都心のすべての緑が見えます。三井も正面に見えますが、センター側から、赤坂御所越えの眺望が、はるかにいいでしょうね。三井は、投資で南を買ったので、北方向は、わかりません。千代田とセンターだと、海抜がセンターのほうが高いので、皇居の見晴らしは、センターが上でしょうね。
三井は、周りを歩いてみると、身近な店がちょっと遠いですね。
三井は、個人的には、高層３８階以上はともかく、中層から下は、あんまり魅力ないですね。これは、個人的見解ですよ。
ちなみに、六本木は、イベントの日は、煩いとか、休みの日は、人が多すぎるとか、事務所兼用の人が多いとか、北西側は、ビルしか見えないとか、マイナス面もあることはあるんです。
整理すると、
便利さ　　　①六本木・千代田　③センター　④三井
眺望（高層）①センター②三井・千代田・六本木
天井高・室内の開放感（プレミアム）　①野村系が優れている
こんなもんでいかがでしょうか。こんな比較に意味があるかどうかわかりませんが、成り行き上、ご説明しました。
なお、ベンツは乗りません。ハイブリットで、不景気なので、運転手は、いません（笑）。車は、国産がいいですね・・・。→６５７さま　またよろしく願いします。

[660: 契約済み]

千代田の連呼がすげぇ気になる。
飯田橋とは呼びたくないのだな。

[661: 契約済みさん]

実際マンション名が千代田富士見なのだから、六本木にセンターときたら、
略して千代田でもいいのでは？
そこに過剰に反応するとろくなことはない。まあ細かいことは気にしないことだ。

[662: 契約済みさん]

契約済みさん＞＞　無知で申し訳ございません。六本木・千代田・センター・三井とはどのマンションの事をおっしゃっているのでしょうか？前レスを見ればわかるのでしょうが、教えていただけますか？パークコート赤坂　ザ・タワーに書き込んでいらっしゃる方ですか？また西新宿都庁裏に黒川紀章デザインの高層マンションができますが、そちらはどうでしょうか？鞍替えしようかと思っているのですが？

[663: 契約済みさん]

２７階の南西の部屋は１４０００万→１６８００万。
２０％増しで売るってわかりやすい。

実際に何％ぐらい高く売れれば損しないのかな？

[664: 契約済みさん]

＞６６２さん
＞六本木・千代田・センター・三井とはどのマンションの事をおっしゃっているのでしょうか？

たぶん、
六本木：六本木ヒルズレジデンス
千代田：プラウドタワー千代田富士見
センター：センター東京
三井：警察病院跡地の三井のマンション

のことを言っているのだと思いますよ。

[665: 匿名さん]

>664

違うでしょ。三井って赤坂御所前のパークコートのことですよ。

658さん、正解をどうぞ。

[666: 契約済みさん]

>662さん
西新宿都庁裏の高層マンション・・・旧菱和ライフクリエイト物件ですね。前途多難な物件ですね。鞍替えすると、喜ばれる方がいっぱい居そうですよ。

[667: 契約済みさん]

664/665さん　回答ありがとうございます。なんとなくわかりました。

[668: 契約済みさん]

先日、久しぶりに建築現場を見学して来ました。既に２９Ｆ位まで立ち上がっている感じです。建物が完全に（外観が）立ち上がるのはいつごろでしょうか。（上棟の意味）９月ごろでしょうか？　ご存知の方は教えてください。

[669: 入居予定658さん]

赤坂です。
あそこは、最近も行ってきたんですが、坂がきついところがあって、買い物が、思ったより不便なもで、もう少し歳とると、わたしには、ちょっと厳しいな。
千代田でも、飯田橋でも、どっちでもいいけど、向かいの駅ビルが便利よろしいでしょう。
六本木も、向かいに明治屋があるけど、庶民感覚で、ここのほうが使い勝手が良いと思う。まして、こちらの建物にも１階にもスーパーが来るということでしたよね。老後はここでしょう。

[670: 契約済み669さん]

>>662
パークザタワーには書いてません。あっちこっち書いてません。
黒川さんの建物ですが、確かに、お誘い受けたんですが、説明を聞いて、入居者構成・住居タイプ構成を聞いて、ご辞退しました。西新宿の土地柄、ご入居者様とか、お向かいにも、多彩な事務所があり、白と黒と6000ｃｃのＢｅｎｚリムジンも複数、正面にも横付けされてて、誠に残念でしたがご辞退しました。低層部は、圧倒的に賃貸が多かったですね。

[671: 匿名さん]

669さま

住友の物件が無い様ですが、タワーに造詣が深い様ですので御意見をお伺いしたいのですが、最近の住友のガラスの外観で部屋の中に柱がある物件をどのように評価されていますか？。

[672: 契約済み669さん]

比較すると、住友・三井・三菱・野村は、それぞれ違いがありますが、特に住友は、他の３社に比べると、違いがあります。住友本社の組織編制や各プロジェクトの組み方も影響していますが、やはり経営姿勢と企画立案のコンセプトが一番大きく違います。
他の、三井・野村・三菱は、共同事業、たとえば、豊洲やセンターなどで、コラボレートして、深く情報共有する機会がありますが、住友は、独立独歩を貫いています。また、ＣＩＴＹＴＯＷＥＲＳなどのＨＰを見ても明らかなように、相当前の売れ残りを、今でも自社で販売を継続します。
住友商人の意地という面もありますが、やはり既定方針、特に、ひとたび設定した価格と利益は、下げないという強い意志が現れています。普通の会社と比べると、売れ残りがあっても、とにかく耐えるという風土です。また、景気が上向くと、分譲途中でも値上げしたりします。
こういうところは、学ぶべき点ですが、賛否は分かれます。最大の理由は、投資組合やファンドに組み込んでいるので、約束した利幅は変えられないからでしょう。
住友は、企画設計については、比較的おおらか、可変的、といえます。それは、高く売れるんなら、ちょっと変わった設計でも採用しますし、安く作れるのであれば、もっと言えば、利幅が大きければ、設計施工でも、発注するということです。要するに、三井三菱野村のように、自分の設計を、ゼネコンと打ち合わせながら進めるだけでなく、最初から予算を決めて、ゼネコンから提案されたものを、修正しつつ予算を抑えるやり方です。この傾向は、特に住友の企画から読み取れます。
部屋の中に柱、というのは、たぶんキャンテイーレバー・跳ね出しを採用しているということだと思いますが、従来のオフィスビルの技術を転用している結果です。確かに、この手のものは、お好きです。三井野村のように（赤坂は違います）、窓際に逆梁が出ないという点では、良い企画だと思いますが、評価は申し上げられません。構造上は、内側の柱の径は大きくとる必要があるでしょう。
仕上げにお金をかけているのは、野村・三井ですが、住友は、その方面は、リーズナブルで安っぽいことは否めません。天然素材を抑えつつ、ダイノックシートなどの張物を多用します。数年経つとはがれたりしてますね。最近の、ＣＴ新都心の外壁を見てみると、彼らの節約度がわかりますが、ＰＣコンクリートに、ペイント塗りといういまでは見かけない仕上げになっているために、まだ築浅にもかかわらず、表面にクラックや、はげ落ちが出ています。これも清水建設の設計施工で、利益重視の結果がよく読み取れます。
したがって、個人的には、最近の住友にはまったく興味がありません。

[673: 匿名さん]

＞672

671さま、御丁寧にありがとうございました。

[674: 契約済みさん]

警察病院跡地の三井のマンションが出来たら、ここの価値はどう変化すると思いますか？

というのは赤坂の赤坂タワーレジデンスが、三井のパークコート赤坂ザタワーの販売を
機にやや価格下落傾向のようです。

ここでも同じことがおきなければいいのですが。。。

警察病院跡地の三井が、商業棟との一体再開発で、且つほぼ全戸南向き住戸だったとしたら
向こうの方が価値が高くなる可能性もありますかねえ。。
地域一番の座をもし奪われるようなら、今後もしここを売ることになったり、貸すことに
なった時に苦労しそうな気がします。

それともここの方がより駅に近く、契約後の再開発計画、さらに駅ビル効果、三井再開発
効果でよりここの価値が向上するのか。

皆さんどう思いますか？

[675: 契約済みさん]

まず立ち退き・引越し・建物取り壊しから始めて、総合設計申請・確認が下りて、工事着手して、完成まで、３年弱ですか。
いまの工事費の急激な上昇で、どこのデベも２年前の３０％ＵＰの予算を組んでます。
３年後の相場を考えればよいのです。今すぐとか、来年すぐとか、そういうお話ではございません。
不動産相場は、秋以降回復基調で、推移するという見方が多いと思いますが、それが時期尚早だといっても、３年後まで、今のままだったら、日本経済そのものがだめになってしまうと考えれば、そんなことは無いだろうし、仮にそうだとしたら、何を買ってもだめなんですから、同じことです。
まあ、あんまりご心配なさらずに、ゆっくりお待ちになったらよいと思いますが。。。

[676: 契約済みさん]

ここって、携帯電話のための室内用アンテナは設備してありましたっけ？
携帯電話のつながり具合が心配になり、書類をめくりましたが
そのことについての記載がみつかりませんのでお聞きします。
ご存知のかた、いませんか？

[677: 匿名さん]

たしかドコモは建物内アンテナが設置されると前レスにあったと思うが、書類等のどこに記載されているかは分からないなぁ。中途半端で申し訳ないが。

[678: 匿名さん]

674様
赤坂タワーレジデンスが、三井のパークコート赤坂ザタワーの販売を機にやや価格下落傾向
のようなのでは無く、予定していたより安い価格でパークコート赤坂ザタワーが販売された
ので２年前の販売価格をかなりアップして売り出した中古の赤坂タワーレジデンスの価格が
調整されたようです。

まあ、販売時期によって価格は変わりますので・・・

[679: 匿名さん]

678さん
私には前段と後段の違いがよくつかめません。
同じ経済現象の因果関係の違いを説明される意図なのでしょうが…。

[680: 契約済みさん]

>６７６
最近の野村のタワーでは、携帯は、どこでもつながりますよ。
ＥＬＶ内も、しっかり聞こえます。
携帯感度は、建物内のほうが良いくらいです。

[681: 契約済みさん]

676です。
安心しました。ありがとうございます。

[682: 契約済みさん]

敷地全体、２棟の全体像は、向いのラムラから見ていたんだけど
どんどんマンションが高くなってきているから
そろそろラムラからでは見にくくなりつつある。
写真をとる時、きれいに入らなくなるのも、もうすぐと思う。
（素人のデジカメだけど）
さて、ラムラがダメなら何処でしょうかね。
法政大学あたりですかね。
もっといい所あるかな。

[683: 契約済みさん]

ＣＥＮＴＥＲ東京の北東側角部屋から撮れると、ばっちりです。
先日、お知り合いの部屋から、見せてもらいました。NOMURA　大成　PROUD しっかり見えます。
望遠で、ちょうどいいです。

[684: 契約済みさん]

昨日、現地に行って見て来たんだけど、すごいね。
まさにランドマーク！

ただ、南西角部屋の三角リビングは15階ぐらいまで下の道路から丸見え。
西向きは25階ぐらいまで、ラムラから丸見え。
もちろんカーテンなどで隠すだろうが・・・

あと、南向きも10階ぐらいまで歯科大学が目の前。
北側も思ったより業務棟と近い印象。
警察病院は西というより南にかかわってくる感じ。

シミュレーションでわかってても現実に見ると違うんだね。

[685: 契約済みさん]

南東角部屋も、反対側の道路から見えますけどね。
ラムラは、スダレを上げないとエスカレーター前から見えないのでは？

[686: 契約済みさん]

ラムラは、スダレを上げないと20Fエレベーター前から見えないのでは？　

シミュレーションは、ＭＲで見せて頂いた時にちょっと違和感がありました。

[687: 686]

685は、作文中に気付かず誤送信したようなので、
無視して下さいませ。

[688: 契約済み]

事務所橙も大分出来上がってきましたが、こちらは、分譲では無いのでしょうか。すべて地権者がお持ちなのでしょうか。ご存知でしたら、教えていただけますか。

[689: 契約済み]

CITY TOWER九段下を見せてもらったのですが、北向きの部屋から千代田富士見が、すごく立派に見えました。ホント、すばらしかったですよ。大きくて、堂々としてます。

[690: 住民でない人さん]

今日、飯田橋に行く用事があり、ホームと、神楽坂の交差点から見ました。
確かに、ここは、飯田橋のランドマークになりますね。
格好よかったです。

[691: 匿名さん]

文京区役所の上に展望ルームがあるのご存知ですか？。
そこからとてもよく見えますよ。休みの日も、無料で入れますのでお時間があったら行ってみて下さい。

[692: 契約済みさん]

東京の物件ですから、生コンプラント偽装の問題はないのでしょうか？野村よりきちっと文章でここの生コンについて説明ほしいですよね。

[693: 契約済みさん]

神奈川の生コンクリート偽装事件では、
藤沢のプラウドに、その生コンクリートが使われた、と聞きました。
ここのプラウドは大丈夫でしょうか。
まさか神奈川からコンクリートを運んではこないでしょうが。
でも心配。

[694: 契約済み・建築家]

生コンクリートは、コンクリートプラントで調合されてから、打設する現場までの距離と時間が決められていて、遠いところからは、持ってこないんです。途中で固まっちゃうからです。
また、プラントとゼネコンは、安定した契約関係にあって、特に超高層のような超高強度のコンクリートを作れるプラントは、ＪＩＳ規格で、決まっています。
しかもここは、大成が使っているプラントも、それなりの会社です。
なお、現在の工事状況は、工場生産のＰＣが、躯体の大部分です。
神奈川から来なくても、もっと近いところに、超一流のプラントがあります。
ぜんぜん心配ないでしょうね。。。。。。。。。

[695: 契約済みさん]

生コンプラント名、試験機関、圧縮成績表を閲覧できるようにＨＰに掲示すればみなさん安心されると思うのですが。

[696: 契約済みさん]

三井、東京建物、オリックス…などなど
いくつものデベが被害にあった問題ですから、
野村が特別な対策を取ったら逆に目立って良くないと思いますけど。
出る杭は打たれる。

[697: 契約済みさん]

今日南米、ＮＹＫ出張から帰ってきたのですが、米国含め世界の景気は更に悪化して不動産価値も急落する可能性ありませんか。この物件の価値も下がっていると思います。頭金程度は、既に消滅した価値になっているのではと思いますが、皆さん同お考えでしょうか。たとえ立地がよくても、昨年央に比して2割はさがっているでしょう。

[698: 契約済みさん]

先日、野村関係のえらい人に会いました。古いお友達ですが、キャンセル待ちの数が増えてるといってます。キャンセルの問い合わせが、あるようです。
したがって、これは、ご判断ですが、なるべくご損なくキャンセルされるのであれば、交渉を始められてはいかがでしょうか。
なお、値段は、アメリカと同じには、考えないほうがよいと思います。
私も、ＮＹから帰ってきた者ですが、まったく同じではありません。
下がったとご判断されるのは、人の評価ですから、どうこうは申し上げられませんが、年の中枢部と、都心を自称する周辺部とは、まったく違う評価尺度で見られたほうが良いと思います。
なお、新宿渋谷港千代田の都心部については、今後の、分譲価格を見ますと（仕事がわかってしまいますが、）、安くは出てきません。出せません。新宿の高層の近くに、低層を敷き分譲するのに、比較してすごく高いんです。秋以降に出てきますが、周りを見て冷静なご判断をおすすめします。

[699: 契約済みさん]

訂正
都心の中枢部
低層を新規分譲する

[700: 匿名さん]

ステークホルダーが自分に有利な論を出しても説得力ないよ
第三者の意見なら参考にするけどね。