プラウドタワー千代田富士見【住民版】

[契約済みさん]

祝！即日完売発表、並びに検討版が１０００スレを超えた為、
「住民版」を立ち上げました。

オプションについての意見交換。素朴な疑問・質問。物件周囲の
建築計画の情報など、「住民が共有できる」情報交換の場にして
いきましょう。

所在地：東京都千代田区富士見2丁目51番（地番）
交通：総武線「飯田橋」駅から徒歩2分

【関連掲示板】

「物件ＨＰ」http://www.chiyoda38.com/top.html

「検討版１」http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44622/

「検討版２」http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44602/

[586: 契約済みさん584]

>>585さん
そうなんですか。
長期留守にしてるとポストの中がチラシなどで一杯になるかもしれませんね。

[587: 住民予定さん]

>>５８６
開放しておくことを前提に、ポストの設計も行われています。
そうしないと、急ぎの郵便物が届かないことが起こるからです。
郵便配達が、雪の日に大幅に遅れた、とか、時間も天候でも左右されます。
なお、チラシ投げ込みについては、防災センター担当者とガードマンらが見回って、不審者の立ち入りを見張ることになっており、外部進入路部分には、監視カメラがついており、説明上は、２４時間監視とされています。
また、入り口のドアには、「投げ込みチラシ禁止・監視カメラ作動中」と、大きく表示されたりします。
今住んでいる、プラウドでは、特に支障ありません。今までのところですが・・・。

[588: 入居予定さん]

警察病院の跡地は、三井のタワーと聞いておりますが、いつごろ建設・売り出し予定なのか、ご存知の方いらっしゃいましたら情報ください。

[589: 入居予定さん]

警察病院の跡地について、三井のタワーと聞いておりますが、いつごろの販売予定かご存知の方いらっしゃいましたら情報ください。

[590: 契約済みさん]

三井については、しばらく、このままです。
手続き的には、進められておりますが、景気の動向を見て、２年位の間で、高い時期に出してくると思います。
事業者としても虎の子のひとつですから、時期は吟味します。
そもそもプラウドは、地権者への提供もあって、時期を待てませんでした。しかも、千代田区との協議もあって、値段を抑えられた理由です。
三井の上層階南４フロアーくらいは、相当な競争が予想されます。この地域では、最高の眺望です。
価格的には、ここよりも高くなると聞いています。
プラウドがそれまでに、いくらになっているかが、価格決定の大きな要素でしょう。
いずれにしても、千代田富士見九段下神楽坂地区のランドマークを目指すことになります。

[591: 入居予定さん]

ありがとうございます。
三井に問い合わせてみましたが、そのような予定はないとのことでしたので。
楽しみです。

[592: 契約済みさん]

オフィス空室率も徐々に上昇してきているし、２０１２年問題もあるから、
警察病院跡地の三井のオフィス棟はテナント募集苦戦するかもね。

昨日のＷＢＳで虎ノ門の愛宕グリーンヒルズが入居率６０％だって。

住居棟も来年秋以降、下手したら再来年までは市況悪化で売り控えるでしょう。
再来年頃の消費税駆け込みにかぶせてくるかも。

[593: 契約済みさん]

592さん
ＷＢＳでは、それでもオーナーは強気だと言ってましたね。

[594: 契約済みさん]

＞５９３さん
＞それでもオーナーは強気だと言ってましたね。

そうでしたね。ただその強気の根拠も乏しかったと記憶しています。

丸の内、大手町以外は正念場を迎えているようです。

これがただの調整で終わるか、あるいは底割れとなるのか、ここ数ヶ月が
勝負でしょう。

一旦調整して、その後回復するシナリオが一番勢いがつくのですが。

[595: 入居予定さん]

６月・９月の企業破綻がどの程度でおさまるかでしょうね。手形落ちないなんてザラでしょうから。

[596: 契約済みさん]

都心については、もう調整局面も、かなり進んでいるでしょう。
借りられる企業や、手元資金に余裕のあるところは、物色を始めており、外資も、ファンドも、都心に限っては、打診してきています。
私の勤め先でも、去年と今年、最大の商談が進んでいます。
今回は、外的要因による下げでしたので、上げ始めると、原材料高と消費税増税とインフレ圧力で、かなり一度に来る可能性があるように思います。
ただし、今回は、その後が、読みにくいですね。

[597: 契約済みさん]

「飯田橋駅西口地区再開発計画」について、地区計画及び第一種市街地再開発事業の都市計画決定・及び市街地再開発組合の設立認可の進捗状況はどのようになっているか御存知の方は教えていただけませんか。(行政部局は千代田区が担当していると思いますが）

[598: 596補足]

仮にお売りになる場合であるが、今の野村系仲介会社による都心1.2倍キャンペーンにより、その辺の値付けを、考えている向きが多いようであるが、できれば、少しお待ちになられたほうがよいと思う。上限MAX1.4倍見当までの上昇余力があると思われるからで、このような一旦相場が沈静化したような時は、経験的には、上げ始めてから、値段をつけられることをお勧めしたい。一旦出した値段を上げるのは、難しいからである。

[599: 契約済みさん]

私はサブプライム問題もまだまだ根が深いと思ってますし、アメリカ経済もこれからが正念場と思っています。今は嵐の前の静けさのようなもの。タイミング少し悪かったなぁーと？

[600: 契約済みさん]

一番高いときに買ってるから
下がるのは仕方ないですよね・・・
上がってるうちに株でもショートするのがいいかもしれません

[601: 契約済みさん]

この物件、場所なら当面の調整を経て、価格は底堅く推移するでしょう。
売るにも貸すにも住み続けるにも安心です。

駅前の風景が変わるごとに価値が増していくでしょう。

[602: 契約済み]

六本木ヒルズが、完成引渡し直後、@500万で、森ビルから提供された地権者は、何人かが、売られましたが、その後すぐに@600万になり、もうこんなもんだといって、やはり何人かがお売りになり、その後、3年間で、@1250万まで上昇しました。再開発地域は、一般の場所とは異なり、付加価値が増幅し、さらに、周辺地域が、整備されて、ますます人気化します。
くれぐれも、弱気の虫に負けて、安売りしないように、ご進言します。

[603: 入居予定さん]

いや〜港区のタワマンも少しづつ落ちてきてますよ。売却物件で昨年のような価格のものは既に売物とは言えないでしょうね。ただ表に出ているだけ。３年前の価格まで落とさないと今は動きません。そんな状況の中一年を切ってますから実需でない人は大変でしょうね。

[604: 契約済みさん]

本日近所をとおりかかりましたので撮影しました。
２３階くらいまでたちあがりました。オフィスは２階くらい。駅側手前の白い建物も買いたい着工です。

[605: 契約済みさん]

中央区ではタワマンの価格がそんなに落ちてませんよ。

TTTなど、３年前では分譲価格ですね。

[606: 入居予定さん]

604さん有難う。おー立派じゃないですか。結構ボリュームありますね。南西角もばっちり抜けてし、西側がメインのイメージですね。やはり地権者が西側に集中しているわけですね。タイル途中から白に変える必要ないのにと思っちゃいますね。

[607: 契約済みさん]

自分で買ったマンションが、下がってるなどと宣伝する愚か者は、いません。
こんな書き込みは、完成に向けて増えてきますが、それには理由があります。
詳しくは申しませんが、他の現場と比較すると、購入者が、あまり浮き足立っていないので、揺さぶりをかけくる人々がいないとも限りません。
私は、ご紹介されたマンションを、売ってここにもいくつか買い換えておりますが、まだ保有している六本木・赤坂・青山などは、今でも打診が多く、値下げ交渉などと言うことはありません。特に、高層階などは、売り物もありません。とにかく、毎日めんどくさいぐらい、ＤＭが着ます。
うそのキャンペーンや、買い叩くためのネガテイブ宣伝は、無視されることをお勧めしますね。
確かに、年８月９月１０月で、最後に伸びた部分は、調整を受けていますが、２倍になったものが、元に戻るなどという極端な論評は、明らかに意図的な、悪意に基づいたものです。
飯田橋に住んで、湾岸のリゾートタイプは、週末用、六本木はお仕事用、夏は軽井沢なんていう人もたくさんいますから、特に高層階の眺望の良いところに住んで、毎日、雲の動きを眺めて生活してみれば、超高層ばかり買ってしまう人の気持ちも分かるというものです。
ついでに、地権者の方には、特に、「この辺で売っておけば」、などという誘いがあると思いますが、少ない経験ですが、大概の方は後悔されています。ゆっくり様子を見られるように、お勧めします。抜け目の無い不動産屋さんたちが、地権者さんを狙っていますよ。

[608: 契約済みさん]

607さんに同感です。
他の住民板スレを読むと、成り済ましレスもあるようですね。
匿名掲示板なので仕方がありませんけど。

[609: 契約済みさん]

冷静に考えてもこの物件ほど時が経つほどに確実に価値が向上していく物件も
少ないでしょうから。焦るのは禁物ですね。

[610: 入居予定さん]

一端値を下げ戻すのにどれくらい掛かるか？ではなくてですか？明らかに感覚が２ヶ月程前の感覚ですね。

[611: 契約済みさん]

警察病院跡地の再開発計画が日経に掲載されましたね。

単なる開発計画だけではなく、「ＣＯ2削減目標を盛り込んだ全国初の計画」というのも
好感が持てます。6月の区議会で議決されれば正式ゴーサインです。

http://www.nikkei.co.jp/news/retto/20080520c3b2004120.html

以下、記事全文

千代田区、飯田橋西口の再開発・地区計画でＣＯ2削減
　東京都千代田区は20日、ＪＲ飯田橋駅西口地区の市街地再開発事業で二酸化炭素（ＣＯ2）の削減目標を明記した地区計画案を発表した。ＣＯ2の削減は開発事業者の提案を受けたもので、単位面積当たり排出量を区平均の６割以下に抑える。都心部の大規模開発では地元住民が反対する場合があり、周辺環境に配慮することで理解を得やすくする。

　地区計画は都市計画法に基づく地域の街づくりプラン。区は都市計画審議会の答申を踏まえ、６月中旬に正式決定する。ＣＯ2の削減目標を盛り込んだ地区計画は全国初という。

　同事業は東京警察病院跡など２万5000平方メートルが対象。前田建設工業、三井不動産などが再開発準備組合を組織している。業務・商業棟（延べ床面積11万平方メートル）、住宅棟（480戸）の２棟からなる。2009年６月に着工し、12年の完成予定。

　同駅西口には駅前広場がないため駅に隣接して広場をつくるなど、地元の要望に応じた。この結果、容積率が緩和され、業務・商業棟、住宅棟ともに高さ150メートルの高層ビルとなる見通しだ。

[612: 入居予定]

三井は、なかなか良くなるでしょう。１５０Mということは、当建物よりも、３〜４フロアー高いことになるので、皇居に向かって眺望の良いあるいは水辺が見える３６・３７・３８・３９・４０・４１・４２階は、争奪戦が予想されます。２０１２年完成であれば、景気回復後、ということか、回復後、また落ち込むんでいるかは、わからないが、少なくとも高めの設定が予想されます。
もしこちらで、３６階以上でお売りになる方は、ぜひご相談させていただきたいです。
ヒルズと同じような相乗効果が、期待されます。楽しみです。
おしゃれなお店も、ぜひ誘致してください。三井は、そういうことは、得意でしたね。

[613: 契約済みさん]

２０１２年完成ということは逆算すると再来年（２０１０年）頃の売り出しでしょうか。
この先の市況は分かりませんが、一度落ち込んで復活してくる頃でしょうか。

かなりの高値が予想されますね。

[614: 契約済みさん]

売主は三井不動産でしょうが、施工はどこになるんでしょうね。

本社跡地を使わせるわけですから前田建設が絡むことは間違いなさそうですが、
大手ゼネコンが入る余地がないほど前田建設が自己主張した場合、まさか単独には
ならないでしょうが。。施工に不安が残る可能性がありますね。

前田単独できちんとした制震、免震、耐震建築が出来るとは思えないので。

三井がどの程度政治力を発揮するか決まるでしょう。

[615: 契約済みさん]

三井住宅棟の当初計画では、高さ約160m、44階建て、延床63000平米、でした。
少し計画縮小されたのでしょうか？延床からみて600戸位かと思っていました。
ただ、分譲とは発表されていませんよね。三井なので賃貸になる可能性も？

[616: 契約済み612さん]

>>前田単独できちんとした制震、免震、耐震建築が出来るとは思えないので。三井がどの程度政治力を発揮するか決まるでしょう。

優れた分析であると思います。
最近、三井住友建設が、３３階の免震を新築していますが、前田でも、やってやれないことも無いようにも思います。
ただし、本件は、４２階前後ということですから、技術的には、そのような実績ある大成・清水・大林・鹿島のいずれかが、ＪＶで入るというのが、普通でしょうね。
もっとも、４２階を前田単独でやらせて、購入者が信用するかは、別次元の問題ですね。
元請が前田、一括下請けが大手という選択もありえます。

[617: 入居予定さん]

兎に角にもプラーノ内に使える美味しい飲食店舗を誘致して頂きたいものです。野村〜頼みます。三井の開発ブロックの店舗の方が断然使えるーなんてことにならないようにお願いですよ。

[618: 入居予定さん]

確かに敷地内の誘致店舗等については購入者から意見としてアンケートを取ったりと、もっとソフト面のサービスを重視してくれると企業価値があがりますよね。

[619: 契約済み612・616さん]

店舗の選別と誘致は、圧倒的に、三井の得意分野です。東京ミッドタウンを見れば明らかでしょう。
ところで、当プラーノについては、誘致店舗には、あまり期待できない、という意見が、多いようです。
というのも、もともとの地権者の皆さんのご意見で、構成されるものだからで、野村が主体的に、リーダシップを図れるものではないようです。
聞くところによると、野村としては、ご意見が多岐にわたっており、何人かのリーダーもおられるために、その意見も尊重しなければなりませんから、やっと住居棟開発に持ち込めたまでで、所期の目的を達し、そこから先は、もうやりたくないというのが本音のようです。
一角に、パチンコ屋さんが、入っていることを見ても、お分かりではありませんか。オヤジとしては喜んでますが、東京ミッドタウンには、パチンコ屋さんは、無いでしょう。
東京ミッドタウンのように、元防衛庁だけというのとは、多少趣が異なります。
本当は、しっかりしたコンセプトを固めて、誘致店舗も、斬新なものが望ましいことは言うまでもないことですが、現時点では、あまり、期待できません。

[620: 契約済みさん]

５月２２日に千代田区の都市計画審議会が開催されたということで、飯田橋西口の再開発・地区計画について、審議会での審議の状況、及びどのように決定されたたか等について御存知の片は教えていただけませんか。

[621: 契約済みさん]

第二回インテリア相談会へ行った方、いませんか？

[622: 契約済みさん]

６２０＞＞　６月１日富士見小学校で説明会がありますよ。業務・商業棟、住宅棟、教会棟ができるようですね。前２棟は１６０ｍ。３１階と４４階建。大気汚染・騒音・振動等広範囲に影響があるみたいですが。２４年まで工事が続くようですので我々入居後も影響ありですね。

[623: 契約済みさん]

周りが開発されて、しかも、三井がやってくれてるのであれば、けっこうなことだと思います。
南西側を買われた方には、眺望が阻害されたり、影響がありそうですから、一応チェックが要るでしょうね。

[624: マンション住民さん]

眺望に影響が出てくるのは　何階以上でしょうかね？

[625: 入居予定さん]

外濠の眺望は永遠に残りますから問題ないでしょう。作られた眺望はどうせ飽きますから、南側が潰れても影響ありませんよ。

[626: 契約済みさん]

このマンションからは、
三井のツインタワーは重なって見えそうですから、
眺望の影響は少なくて済むのではありませんか。
手前が住居棟ではないからリビング同士の御見合いにもならないし。

[627: 匿名さん]

警察病院跡地の三井の大規模開発の話しは当初販売時に聞かされてた内容とほとんど同じなので、なんとも思わないというのが正直なところです。駅前広場のような公開空地もできるらしいので、当初予想していた計画よりは、ポジティブというのが個人的な印象です。不動産市況のほうが気になってます。

[628: 入居予定さん]

この市況確かに気になりますねー。それでもここ程手堅い立地はないんじゃないかとは思いますが。やっぱ駅近、千代田区、５路線、再開発、スーパーと安心材料も多いですよ。

[629: 契約済みさん]

ただ、いずれにしても、決済されない方、手付け放棄される方、決済出来ない方、その他諸事情により、お売りになる方は、たくさんいらっしゃるでしょう。
ぜひ、いくつか選んで買わせていただきたいと思います。
その節は、あまり大きく損してまでとは申しませんので、お安めにお願いいたします。
抽選に外れた友人たちも、検討するようですので。

[630: 契約済みさん]

市ヶ谷方向にある新見附橋から見ると、
外堀を挟んで建つ、ラムラと千代田富士見ＭＳの高さが、今まさに同じ高さです。
１年前には、まだ私の手に入るか心配でドキドキしていたんですけどね。
これから夏に向かい、ラムラにどんどん差をつけ、見下ろす高さまで伸びていく。
元気で伸びろ、
鉄筋の数も間違えずにきちんと数えて、正しく伸びろと祈らずにはいられません。

[631: マンション住民さん]

上場企業役員外資金融MD弁護士パートナー
ばっかりだな。ビジネス上の知り合いとも
頻繁に会ってしまう。こんなことになるとは（笑）。。。

[632: 契約済みさん]

洗濯機置き場の上方の棚、標準設備かと思っていたら、オプションとのこと。
もし知らなかったら、完成後の内覧会でえっ！と言ったでしょう。
ほかにも、自分では装備されていると思い込んでいて、
実はオプションであって申し込みしてなくてどうしましょ、となるものがないか
心配になりました。

[633: 契約済みさん]

６月１日の富士見小学校で行われた説明会に出席された方は教えて下さい。当日、都合が悪くて出席できなかったので、説明会の状況・内容はどうだったですか。

[634: 契約済みさん]

初日の回に参加しました。
内容は、当該プロジェクトの概要説明と、法にのっとり環境アセスの各項目の影響と対策を淡々と述べるような感じのプレゼンが６０分。質疑応答が６０分でした。環境アセスではCO2削減目標を厳しく設定したのが特徴とのこと。
質疑応答は、一般的な内容が多かったですが覚えている範囲で・・・

・排気塔からでる排気の影響　＞　CO2削減は考慮している 他は調査対象外
・風害が心配　＞　試算上は問題ない・でも、実際完成後の対策は必要かも
・公金（税）は投入されるのか？　＞　されない
・超高層は工事が心配（パークコート赤坂ザタワー事故やクレーンが不安）　＞　当然安全に努める　
・なぜこんなに高層になったのか？　＞　公開空地の魅力とボリュームバランス
・総事業費は？　＞　まだ公表できる状況ではない
・警察病院の解体はいつからはじまるの？　＞　当面はそのまま　PJの実施が決まってから他と一体で解体する予定
・交番と郵便局はなくなるのか？　＞　留まるように強く要請中
・解体廃材の一次処理は当該敷地で行うのか？　＞　敷地規模からすると実施する可能性はある
・事業主の顔が見えない　＞　三井不動産と前田建設が主
・駐車場部分が不恰好　＞　仮デザインなので外観含め今後検討

事務局の副会長さんはしっかりした回答をされていましたが、コンサルの日建設計はいまいち的外れなかんじでした。（作戦かもしれませんが。）
交差点の交番は、評判が良いのですね。神楽坂の住人の方から、移設しないように強いアピールがありました。
他、参加された方は加筆いただけると幸いです。

[635: 契約済みさん]

丁寧なご説明とご報告、ありがとうございます。
要するに、南西角側は、あちらさまとご対面で、視界も眺望もアウトになった、ということですね。プレミアムなら、当面、眺望はＯＫと思われた方にはお気の毒です。書類を見ると、何か建ちそうだ、みたいなことはありますね。多少のことは、野村さんもご存知だったんですね。きっと。
でもまあ、こんな都心ですから、私たち自身が、高い建物に住まわせてもらうんだし、ほかはだめとはいいにいところです。
今後とも、よろしくお願いいたします。