プラウドタワー千代田富士見【住民版】

[契約済みさん]

祝！即日完売発表、並びに検討版が１０００スレを超えた為、
「住民版」を立ち上げました。

オプションについての意見交換。素朴な疑問・質問。物件周囲の
建築計画の情報など、「住民が共有できる」情報交換の場にして
いきましょう。

所在地：東京都千代田区富士見2丁目51番（地番）
交通：総武線「飯田橋」駅から徒歩2分

【関連掲示板】

「物件ＨＰ」http://www.chiyoda38.com/top.html

「検討版１」http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44622/

「検討版２」http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44602/

[351: 匿名さん]

＞３４９
はっきりいって３Aのどこがいいんですかね？

ここは５線利用で大手町、新宿、銀座、六本木、池袋など、乗り換えなしで行けるし、大病院、教育期間が多数、北の丸公園、神楽坂がすべて徒歩圏内にある、都内屈指の生活利便性の高い場所です。しかも皇居、靖国神社に近いため、警察官が多く、防犯上安心だし。

ここを買った人はブランドより利便性を求めていると思いますが。

しかし送られてきた富士見再開発の図みたら、三井のタワーでかいね〜。完全に南西は眺望ふさがれちゃってるジャン。

[352: 契約済みさん]

ブランドは潔く諦めましょう！　利便性万歳〜！！

[353: 契約済みさん]

このマンションから見ると三井のツインタワーは
重なって見えるようなので、
眺望阻害はかなり緩和されているのでは。

中央区では中央区ブランドと表現することもあるようなので、
千代田区をブランドではないと言われてしまうのはちょっと悲しい。

[354: 契約済みさん]

中央区ブランド？そんなの聞いたことないです。中央区でいいところなんて銀座、日本橋くらいじゃない。千代田区アドレスは、皇居をはじめ国の機関が集中してますし、霞ヶ関、丸の内、大手町、有楽町、麹町、番町と地名に威力がありますよね。東京の中心はやっぱ千代田区でしょう。

[355: 契約済みさん]

住めば都ですから、他を悪く言う必要はないと思いますが、

>>３５１
たしかに、南西角側には、不利な状況となりました
特に南西角は、東南角の次に高かったのに、お買いになられた方には、お気の毒な気もします
まあ、もっとも、全然視界が無くなる訳でもありませんから、都内の高層地域に住まう以上、覚悟しなければならない事態かもしれません
そうすると、この現場は、西側水辺側が、お値段的には、割安というかお得だったかもしれません

>>３５３・３５４
中央区も広くて、群馬県の軽井沢みたいに、やたら「日本橋・・・町」が多くて、地元の人に言わせると、日本橋と日本橋本町・三越前付近以外は、かえって軽くなるなどという話を聞きます
中央区でも、ほとんど江東区・墨田区寄りのところもありますので、中央区をひとつのブランドと呼ぶのは、安い中央区を高く売りたいデベロッパーの思惑のような気もします

私は、都心五区の中で、供給量の少ない千代田区が、東京の真ん中（どっかで聞いたフレーズ）で、資産価値ありと思って、買ったんですが、今後どんな風になりましょうか　乞うご期待です

[356: 契約済みさん]

＞住めば都
まったくです。
ここは、自己満足こそが一番大事だと理解された大人の方が多いと思いますよ。
いちいちブランドに振り回されるのは、モノ本来の価値がわからない、子供か田舎者です。

[357: 契約済みさん]

キャンセルとか出ているんでしょうか？外資のリストラが凄く豊洲・品川あたりのＴＭなんかはキャンセルが昨年暮れから出てると聞いたのですが。本件を今買増するかそれとも竣工後買増するか難しく悩んでます。竣工後は２割ぐらいは値段乗って来そうだしどう思います？

[358: 契約済みさん]

>>355
そんな、購入者同士で他のお部屋をどうのこうの言うのは止めましょうよ。
南西角なら外堀や富士山や、三井タワー前の教会や広場の緑も見えるでしょうから。

[359: 契約済みさん]

今確認したら、新古物件として売りに出ていた物件がサイトから消えている。
もしかしてあの値段で売れたのかな。
東側低層階という条件にもかかわらず坪６００を余裕で超えてたから、
あれで売れたとしたら、ここは市場ではすごい評価ということだね。
どなたか詳細ご存知ですか？

http://www.stepon.co.jp/ph/MitsukariMouse?no=171I3076

[360: 匿名さん]

あの物件、ヤフー不動産中古サイトからも消えました。
売れたのではなく価格改定のために引っ込めた可能性もありますね。
ただ不思議なのは、ヤフー不動産には以前同じ床面積で1LDKと2LDKの２物件が載っていた事です。
アドバルーンのように上げてみて、買い手の反応を探ったのかもしれないなと思います。

[361: 契約済みさん]

＞＞３５６　　　私もブランドではなく、利便性重視の自己満足で買った一人です。
都会の方でも“千代田区富士見　を知らない方がけっこう多いのですから、超メジ　　　　　　　ャーエリアと比較することに無理がありますよね。ブランド化の可能性はあまり期待してません。再開発で街全体が綺麗になれば、より満足です。

[362: 契約済みさん]

↑↑　　　急いでいたら読みにくくしてしまった・・失礼！！

[363: 契約済み355さん]

>>３５７
野村のご担当部署には、アーバネットを含めて、
キャンセルの問い合わせが来ているという、ことです
しっかりした方ですから、ガセネタではないと思います
買い損なった方のお問い合わせですかね
ちなみに、三井の情報によると、　誰かは言いませんけど、
千代田富士見より、安く出すことは、考えられない、ということでした
なぜか？　仕入れが、もっと高いんだそうです
したがって、業界筋では、千代田富士見のキャンセルがあれば、買って、転がす魂胆の方がいるということでしょうか

[364: 契約済みさん]

悪い不動産屋さんの口車に乗って、安く売ったりしないように、ご注意です

[365: 契約済み355さん]

>>３５８　了解

[366: 契約済みさん]

今さらの質問ですが、スーバーへは雨に濡れず行けるのでしょうか？エレベーターは非常用入れて５台でしょうか？道路挟んだ平屋の小さい飲食店は話ついているんでしょうか？

[367: 匿名さん]

え〜っと。推測も交えて申し上げますと、

スーパーは住居棟ではなく店舗棟に入るので、20秒くらいは雨にさらされるものと思われます。

エレベーターは通常のもの4台と、非常用（貨物用）1台の合計5台です。

道路はさんだ小さい飲食店と当物件は直接関係ありませんが、何度か受け取っている周辺再開発の内容に基づきますと、
駅舎の改築＋周辺整備の際に、移転するように計画されているようです。れもん屋をはじめ、個人的にはなくならないで欲しいのですが・・・

[368: 契約済みさん]

図面上では、非常用エレベーターで下まで降りて、
スーパーの北側入口を使うと便利なようですが、僅かに庇の切れている部分があるので、
雨に全く濡れないのは不可能ではないかと思います。

[369: 契約済みさん]

みなさん回答有難うございます。スーパーは住居棟ではないんですね。すっかり勘違いです。敷地内店舗にどういうものを誘致したいか、みなさんで嘆願書でも集めたいですね。私の知り合いの会社が店舗専門の賃貸仲介会社をやってますので、ほぼ嘆願通り誘致出来ます。野村主導ってのも不安ではないですか？我々のＭＳは我々で価値を高めましょうよ。修繕費は大切ですが、管理費についても極力安くしたいですし、ＭＳ管理組合で管理会社選定し直すのもどうでしょうか？あいみつ取ればかなり変わってくると思いますし。一丸となり抜群のＭＳにしましょう。

[370: 契約済みさん]

スーパーサントクは住居棟の１階に入る、のではないのですか？？
スーパーの為の荷さばき用スペースも、スーパー店舗の奥にあるし。
私はそのように説明を受けた記憶があり、そう信じていましたが・・・。

[371: 契約済み]

>>３６９
合い見積もり取ってというのは、最近よく行われるんですが、「すぐ」というのは、考えものです
始まってみないと分からないこともあるので、先ず問題点を抽出して、改善点などがあれば、それらを整理してから、ということになるでしょう
この建物は、大きな開発にもかかわっていますから、当面は、系列会社のほうが、引継ぎ事項もスム−ズですから、最初は、管理会社だけで事務遂行できるわけではなく、野村不動産と管理会社で一体的に、やらせないと、現実的には不可能です
管理組合の総会決議事項ですから、その承認決議が必要です
私は、後楽園のマンションの理事長をつとめておりましたときに、管理会社の入れ替えを、やらせていただきましたが、なかなか大変なことです
発議されてから、３年かかりましたね
建物の新築後１年点検がありますから、少なくとも、それを過ぎてから、検討を始めたほうがよいでしょう　どうしても必要ならばですが、・・・
購入者の中には、値段はともかく、野村グル−プを信用して買われた方もいらっしゃるとしますと、決議に反対も予想されますから、然るべき準備も必要です
方法としての選択肢としては、当面は、サ−ビス内容を落とさずに、先ず支払いから値下げさせていく、というのが現実的です
そのためには、先ず管理の現状を把握整理して、サ−ビスの過不足を整理したうえで、適正価格を算出して、それから合い見積もりを始めないと、不満が爆発しかねない事態になりますから、注意深く進めなければなりません
しばらく様子を見ながら、考えても遅くは有りません

[372: 契約済みさん]

おっしゃるとおりです。賛成です。いい管理組合が作れそうです。

[373: 契約済みさん]

ここの管理会社に関して、
みなさん勘違いなさってるのではないかと・・・

[374: 契約済みさん]

>371さん
ご経験者がおられるとは心強いです。
たしかに、施工時に管理会社設備を共用部に設置することも多く、変更による工事などを考えると入居者側から見ても・管理会社から見ても、即変更がカンタンに出来るとはおもえません。
ただ、管理会社まかせのマインドの方ばかりではなく、改革派の方がいらっしゃるというのは、同じ入居者として嬉しいですね。

>373さん
何かご経験がおありでしたら、シェアいただけると幸いです。

[375: 373]

このマンションの管理会社は、検討版の時から言われていたことですけど、
単純に野村の系列管理会社が担当するのではなく、再開発マンションでは有りがちらしいのですが、
再開発の組合が入っているとの意味です。

[376: 千代田の富士見]

野村が中心なってやらざるを得ない体制であって、不参加では無理である
もともと開発計画に当たって、地権者さんたちの意向も組み入れて、計画を立案した経緯があるであろうことも理解できる
始まったら、いきなり野村を、外したいと考える方もいるだろうし、ずうっと野村にやらせると信じて買われた方もいるだろう
管理会社は、管理組合と個々の契約者と管理契約を締結するものではあるが、たとえばエレべ−タ-であれば専門業者に下請けさせ、お掃除は専門業者に、セキュリテイ−は、その種業者に、発注するというように、専門に分かれる
これを一括して請けて、個々に下請けさせるか、はじめから、個々に分散発注させこともあるが、前者の方が、責任の所在が明らかである
ちなみに、合い見積もりを取ると、必ずといっていいほど、ＥＬＶメンテ会社を入れ替えるという提案が来るが、たとえば三菱や日立のＥＬＶであれば、その系列１００％出資の会社の方が望ましいことは言うまでもないはずである
たぶん、ここの規模であれば、年間数百万超の差額が出るだろうと思う
かのシンドラ−社は、日本の会社ではなかったから、系列外のＳＥＣ社が請け負って、責任の所在明らかでなく、一時たいへん問題になった
今どうかは存じ上げないが、ＳＥＣ社に見積もりを出すと、ＪＩＳ規格などの一般汎用部品をつかい、純正品を使わなくて良いとか、フルメンテナンスを一部解除するとかなどの条件をつけて、２０・３０％以上安く見積もりが出てきた記憶があるが、このような建物で、いくら安いからといっても、そんなことはするべきではないと思う
少なくとも、本件は、野村が売主であるから、建物事態のハード面と、管理運用に関するソフト面いついては、しかるべく軌道に乗せるべき売主としての責任がある
したがって、費用の適性について疑義があるのであればともかく、建物所有者の意思で、あえて野村を外さない限り、飲むあら不動産とその系列会社に責任を追わせ続ける方が、所有者にとって有利であると思う
とかく、管理組合がスタ−トすると、もっと安いところがあるからという話が出るが、このビジネスが、おいしい話だからである
具体的な利益率などは差し控えるが、みんな、やらせて欲しいのである
なお私のお聞きしているとところでは、住居棟は、野村系、事務所棟は、地権者の方のご意向があるであろうということで未定というはなではなかったか
先ずは、野村に売主としての責任を負わせるためにも、住居棟に関しては、当面の野村ないしその系列にやってもらって、費用面で、適正安価を図るというのが、最良の策であろうと思う
割り込みたい業者さんには、少しの間、お待ちただいて、入居者が共通理解とこの建物の管理方法が定着してから、次の業者も含めて考えられたらいかがだろうか
ちなみに、設備管理カルテも、業者を変えるたびにしっかり引き継ぐように言っても、かのシンドラ−事故のように、引継ぎが不十分で人身事故を起こしてしまったような例を、しかと学ぶ必要があると思う
管理組合といい、ご購入者の中にはご専門家も居られるだろうし、優秀な方もいらっしゃるだろうが、お給料をいただいてやらせていただく仕事ではないから、管理組合の役員にやらせるといったところで、素人集団では限界がある
しかも安全管理は、リアルタイムでなければならない
ついでながら、どれほどの大金を管理しなければならないとお考えだろうか
かつて、また今でも、預かり金の使い込みは後を絶たないし、使途不明金の追求はあちこちで聞く
やはり、多少の金額の違いであれば、なるべく大きな会社が、望ましい
安いからといって、値段だけで決められない難しさがあることを、よくご承知された上で、安くて、良い業者が見つかれば、それに越したことはない

ということでしょうか　言い方が、硬くてすみません
あんまり書きすぎると、素性が分かってしまうのでこのくらいにします
ちなみに、３７４様、私は、管理会社の儲け過ぎの追求は、得意です

[377: 契約済みさん]

野村系列の管理会社は、野村リビングサポート株式会社です。
契約した時の書類に野村リビングサポートに委託と明記されていましたっけ？

[378: 千代田の富士見②]

>>３７７
重要事項説明書によりますと、
管理会社　仮称　飯田橋プラ−ノ株式会社　とありますね
新たに、法人設立されるということですね
本件、開発事業に関しては、住宅棟ばかりではなく、事務所棟も、その他店舗棟もあり、もともとの開発組合と、行政、プラス、デベロッパ−たる野村、そこから購入した私たちで、
契約締結当時は、一部立ち退きの最終調整と、管理会社についての調整を残していたんですが、売り始めたので、並行して作業していた、という所と聞いていますね
ちなみに私は、地権者ではありません
で、先ほどの、住居棟と事務所棟の取り扱いの違いなども、当時検討されていたことまでは、又聞きですが聞きました
もっとも、共同住宅たるマンションの場合ソフトハード面を、完全に切り離して、仮に野村が、売っちゃったら、後のことはそちらでお願いします、などといったら、どうなりますか
完全に縁を切れる道理がないのですね
その辺の大人の調整をされてる、と理解されるわけです
詳細は、そのうち出てくるでしょう

[379: 契約済みさん]

>千代田の富士見さま
丁寧な説明ありがとうございます。

重要事項説明にて、飯田橋プラ−ノ株式会社で受けた上で、野村系の管理会社に再委託するような旨を口頭にて言われていた気がします。

[380: 契約済みさん]

要するに、管理組合からダイレクトに野村系の管理会社に委託するのではないと解釈しています。
入れ替えをしたいと改革派の方が将来思った場合も、飯田橋プラーノ株式会社を通じてになるのではないでしょうか。

[381: 千代田の富士見③]

>>３７９・３８０
さすがに理解度が高く、皆さんのレベルの高さは、すばらしいと思います
思うに、当面、入れ替えは考えにくい設定です
このプロジェクトは、足かけ２０年以上にわたるもので、その間、紆余曲折を経て、やっと結実したものです
その可、特に直近の、説明と説得、調整は、野村並びにそのエイジェントたる専門家達が、ここまで運んできたものです
それでは、販売が終了し、さらに、引渡しが完了し、管理組合がスタートしたら、ご縁が切れる、後は勝手にやってください、といえますでしょうか
道義的にとどまらず、法律的な問題が発生いたします
まして、買主たる私たちは、野村という企業グル−プを信頼して、将来にわたって、その商品価値が維持されることを前提として、この高額な不動産を購入しております
買主の信頼を、野村が裏切れるでしょうか
不動産の購入は、単に土地建物そのもののみにあらず、この種大型集合住宅では、管理ソフトと、どんな管理会社が、どの程度の管理具精度を維持しているかが、資産評価の重要要素です
その辺を見極めつつ、議論を進めなければなりません
簡単ですが、この話は、具体的内容が出ましてから、またご相談いたしましょう

[382: 契約済みさん]

「千代田の富士見」さんが、覗き見者ではなくて、
真実の購入者・住民予定者であるならば、
ＭＳ初心者の私は心強いかぎりです。

[383: 千代田の富士見④]

私は、親子で、２区画買っております　宜しく

[384: 匿名さん]

例の5階の部屋11000万に値下げしましたね。

[385: 契約済みさん]

>>３８４
何号室のことでしょうか　出来たら教えてください

[386: 契約済みさん]

なるほど、例の部屋が仲介サイトに再び載ってますね。
デべスレなどでよく言われていることですが、
高く売り出して売れないと価格を下げさせていく仲介会社だそうなので、さもありなん。

この様に物件が出るのが他の契約者にとって、良いのか悪いのか…。

[387: 契約済みさん]

まだ表示登記されてませんし、そもそも閑静にはまだ時間がありますし、まして上棟もしてないんですから、この時期の販売活動は、宅建業法上、広告表示上、問題があるんです
中味を拝見できれば、判断で来ますが、・・・・
広告としての性格、申し込みを誘引する趣旨のもでしょうか
簡単に申し上げれば、それを見て問い合わせて、買いたいといえば、契約になりそうなお話ですか

[388: 契約済み387さん]

訂正　「閑静」⇒「完成」

[389: 契約済みさん]

確か私の記憶では野村からの重要事項説明時に、
引渡し前の転売はできないと言われたように思うのですけども。

[390: 契約済み387さん]

>>３８９
契約締結自体は、諸々条件整備されてれば（細かいので書きません）、出来ないことはありません
だだ移転できません　そもそも登記がないですから
したがって決済も出来ないということです
いま直ちに問題になりそうなのは、広告表示です　広告承諾・媒介締結とか、手続き面です
なお、未完成ですから、手付け保証のこともありますね　１０００万・５％
大体この手の場合、手続き面の不備が多いですね

[391: 契約済みさん]

転売物件を購入できる人の方がなんだか魅力があっていいじゃないですか。更にＭＳに落ち着きが増すような感じがして。未入居で売却しても税金ばかりでなんの楽しみもないじゃないですか。
暖めて気に入って手離れしていく寂しさがいいのに。息子を旅に出す親の心境のようなもんですかね。

[392: 契約済みさん]

法人の場合には、損益通算できます・自分の会社に手数料払えます・他の不動産の損を相殺できます　メリット無いわけでもないと思います
ここは、値上がりしますよ　完成引き和したら、いっぱい売り物出てるのが最近多いですが、ここは、ここは、かなり出る気がしますね

[393: 契約済みさん]

勝どきの巨大タワーマンションＴＴＴが完成しましたが、現在売りに出ている中古は十数戸のようです。
あちら約1900戸の分譲でしたから、完成したらいっぱい売りに出る状況でもないみたいです。

[394: 392]

>>３９３
なるほど

[395: 契約済みさん]

ここは実需の人多そうですけどね〜
私もそうですけど
本当に、売りが出るんですかね？

[396: 契約済みさん]

必ずしもここだけではありませんが、高額マンションをほとんんどキャッシュで買う人が
多いそうです。特に高齢者が多いのかな。

でもそういう方達の一部は、ほとんど知識が無いまま銀行とか証券会社の言いなりで
投資信託とかを買って、昨年夏以降のサブプライム問題で半値近くに、、それで購入
できずにやむなく手付け放棄。。。

実需でもそんな事実もあるようです。

だからデベは全額キャッシュで買う人よりもローン通った人のほうが安心みたいですよ。

当たり前のことですが、自己資金は安定資産においておきましょう。

[397: 392/394]

>>３９６サン
そんな例があるんですか

[398: 契約済みさん]

>>３９６
住宅ローンが、付くものはいいんですが、
たとえば、最上層階の超高額物件だったら、普通の銀行では、２億・３億とか言う「ローン」は組めないでしょう
そういう時は、自分で銀行融資つけるか、自己資金ですよね
そもそも、抽選申し込みのときに、こちらのお部屋（２億以上のもの）は、ローン条項つきでは、お受けできない、といわれましたよ

[399: 匿名さん]

396さんの最後の部分はおっしゃる通りです。
私は去年、別なエリアの別なデべマンションをキャッシュで購入しようとして、
明らかにおかしな抽選で外されました。

[400: 契約済みさん]

ここの抽選は、相当厳格だったと聞いてますよ　
千代田区の監視があったでしょ　新聞でも、抽選のことが報道されたぐらいですから