グランフォート青淵閣

[匿名さん]

完成後、1年半が経過しました。
住民の皆様、その後いかがお過ごしでしょうか？
色々と情報交換しませんか？

（新築時のスレPart1）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38859/

（新築時のスレPart2）
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44505/

[2: 匿名さん]

オリックスの再開発工事が進んでいますね。
400世帯超の賃貸タワーマンションができるそうですね。
（高いのと低いのが2本）
商業施設は大丸ピーコックの他にはどんなお店が入るのかご存知の方がいたら教えてください。

[3: 匿名さん]

書き込みがありませんね。

近くの癌研跡の再開発工事は進んでいますね。
これからタワーが建つんですよね。

[4: 周辺住民さん]

スポーツクラブが入りますね。

以下はオリックスのプレスリリース
http://www.orix.co.jp/ore/press_070910.pdf

[5: 匿名さん]

2008年秋には商業施設がオープンするんですね。

[6: 匿名さん]

Yahoo不動産で中古が売りに出ていました。
7階の南向きで1億2000万円です。
坪単価だと340万円を超えます。
かなり高いですよね。
（しかもメゾネットのプレミアム住戸ではありません）

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

[7: 匿名さん]

高いな。

[8: 匿名さん]

1億2000万の部屋はあっという間に売れたそうです。

[9: 匿名さん]

また別の部屋が売りに出ましたね。
今度は2Fの85㎡です。
坪単価250万円ちょっと、まあ妥当な感じでしょうか。

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

[10: 匿名さん]

結構頻繁に売り物件がでてきましたね。
これも売れるのかな？

[11: 匿名さん]

5980だから坪230万でしょ。
安いな。

[12: 匿名さん]

この部屋も成約になったみたいです。
結構、早く売れるものですね。

[13: 匿名さん]

もう売り物件はないんですね。
近隣新築を検討してましたが、こちらの物件の方がいい雰囲気がしますね。
売りにでませんかね？

[14: 匿名さん]

近くのコスモイニシアを検討していた人がグランフォート中古と比較して、グランフォートを購入しているようです。
まあ、マンションの格が確かに違いますよね。（私はグランフォート住人ではありませんが）

[15: 住民さんＡ]

5980万円だと多分購入時より高く売れてますね。

[16: 匿名さん]

これまで売りにでた中古は全て新築時よりも高いそうですね。
それでもすぐに売れてしまうということは、そこそこ人気があるということでしょうね。

[17: 匿名さん]

このマンションとかプラウド駒込とか、販売当時は「割高」「買ったやつが馬○」的な意見が多かったが、今や分譲価格より高値で売れるんだもんなあ。
掲示板にはりついているマニアのほうが馬○でしたね。

[18: 匿名さん]

＞17
確かにそうですね。
当時、新築購入された人たちは笑っていることでしょうね。
「買って正解！」だったと。

ところで、プラウド駒込の中古売り物件は最近見ませんよね？
（出るとしたらモノすごく高そう・・・）

[19: 匿名さん]

>18
相当プレミアが乗ってるやつ以外は瞬殺です。

[20: 匿名さん]

エントランスは豪華ですが、裏側に回ると普通の外廊下のマンションですけど。

[21: 匿名さん]

>20
で？

[22: 周辺住民さん]

これで地下駐車場だったら相当なものだったのにね・惜しい
そうなると坪20〜30万は上乗せになったのかなぁ
裏からでも見るところを見れる人ならば
外廊下とはいっても普通の外廊下とはちょい違うんだなと気づくかな
ポーチ(アルコープ)が普通にあるし
中住戸では珍しいセンターイン仕様が多くあって
経済設計に背く部分が
一応物件の性質を感じさせるのねん

[23: 匿名さん]

＞22
私も同感です。
内廊下と地下駐車場があったらさらに良い物件でしたよね。
エントランスの雰囲気は素晴らしいと思います。（賛否両論あるようですが）

センターイン仕様は確かに贅沢な設計かもしれませんよね。
普通は、廊下にドアが面している設計がほとんどですからね。

[24: 匿名さん]

プラウド駒込の中古はすぐに売れているんですね。
やはり人気物件は、相当に割高価格でない限りは買い手がつくんですね。

グランフォートの中古もすぐに売れているんですよね？
プラウド駒込とは（知名度、価格等）直接比較の対象にはならないと思いますが、同様に人気があるということなのでしょうか？

上層階の広い部屋ならば坪300万、中層階以下ならば坪250万くらいの相場ならば、検討したいと思います。（現在、売りにでていないようですが）

[25: 匿名さん]

上の階だと億超えしてますね。

[26: 匿名さん]

＞25
1億超は高いですね。これは100平米超の広い部屋の場合ですよね？

坪250万くらい、6000〜7000万くらいが売れセンではないでしょうか？
（広さは80〜90平米くらい）

[27: 周辺住民さん]

これからの経済情勢で数年の間にいくらでも変わるだろうけど
成約例を見れば、今ということなら坪単価は
低層階250
中層階300
高層階350
がスタートラインかな
あと角とか高台とかルーフバルコニーとかメゾネットとかの
プレミアがどうつくかですかね
嫌悪施設や道路・線路の騒音はない立地なので
大塚北口というマイナスポイントの関与は少ないようですね
駅からの距離は環境とのトレードオフですか
　
しかしこれで日本がこけたら坪150万とかになっちゃったりして
その時は給料も4割引ぐらいになってるのか?
まぁ、高く売れるということがいきすぎると世の中おかしいと
思えたりもするこのごろ

[28: 匿名さん]

＞27
現在の相場について大変参考になりました。
高層階の角部屋だと結構な坪単価になるんですね。
坪250万だと低層階がやっとというところでしょうか。

でも、今後の相場についてはわかりませんよね。
「坪150万に下がったけど収入も4割減」…実現してしまったら恐ろしいですね。
ここ数日の株価を見ていると、あり得ない話ではないから怖いですよね。

[29: 匿名さん]

中古で売りにでませんかね？
内覧（検討）してみたいです。

[30: 匿名さん]

高層階と言うほどの高さではないと思うが、3階以上ならそれほど変わらない

[31: 匿名さん]

10階建でしたよね？
上の階だと少しは坪単価は高くなりますよね？

[32: 匿名さん]

グランフォート！！

[33: 周辺住民さん]

グランフォートといえば
大京のブランド統合でなくなった名称だね
ここが最後のグランフォート
それなりの(不動産用語では「上質な」か)
ファミリーマンションですね
そういえば広い間取りが多かったね
もうこの手の物件は当分大塚には出来ないんでしょうね
なもんで
今の興味は近隣の癌研跡地開発の実態です
少しは上品な町になるのかしら

[34: 匿名さん]

最後のグランフォートは2007年完成の鎌倉だと思います。
ここは2006年完成ですよね。
ちなみに最初のグランフォートは確か2001年くらいに完成した南青山？
あとは用賀、洗足池、元住吉くらいでしょうか？

・・・ですのでGFは全部で6物件くらいだったと思います。
埼玉と千葉にはグランフォートは存在しないはず。

ところでグランフォートという名称はなくなったんですか？
最近は、マスターズフォートとか似たような名称を使用している物件の存在は知っていましたが…

[35: 匿名さん]

グランフォートシリーズが終了になったという話は知らないなあ
34が書いている通り、ついこの前まで鎌倉のＧＦが売られていたし、何かの賞を受賞したばかりだよね？

[36: 匿名さん]

＞34
鎌倉山ノ内でしょ？

ちなみにグランフォートは首都圏だと元代々木と荻窪にもあったと思います。
南青山と同様にライオンズグランフォートという名称だった気がしますが。

名古屋の本山にもあるそうです。（2004年築）

[37: 匿名さん]

学芸大学にもグランフォートありますよ
どうでもいいけど

[38: 周辺住民さん]

まあ，一時の大京のブランド乱立は激しかったな
その反省で「ブランド力の向上」といった
時流にのってありきたりの簡略化手法により
ライオンズマンション
ザ・ライオンズ
の二つに分けるようになったのだ
　
だが、ここでの流れを見ても分かるように
やはりブランド力というのは
過去のものをないがしろには出来ない
むしろ整理とともに継承を必要とする
ということを望む意向が書き込みには垣間見られる
　
そこで
一般マンションをライオンズ
　
フラッグシップを
タワーおよび大規模　　ザ・ライオンズ
中層　　グランフォート(80〜200戸)
低層　　リジェ(80戸以下)もしくはグランフォート(80戸以上)のいずれか
のように分かりやすく集約すれば良かったと思うのだが
でも、どうしてもライオンにこだわりたいのね大京としては
どうでもいいけど

[39: 匿名さん]

リジェ岡本という世田谷の物件がありましたね
億の部屋が長期間売れ残っていた記憶があります

[40: 匿名さん]

南大塚の新築スレでグランフォートが登場していました↓

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43316/

[41: 匿名]

NO,40さん
南大塚、住友の物件ですね。価格、間取りがH/PにUpされましたが、驚きの価格です。
先日、売れたグランフォートの中古物件が、その時は安くは無いなとも思いましたが、ここと比較するとかなり割安にも思えます。　外観もそれほど高級感もないし・・　売れるのかな〜〜〜

[42: 匿名さん]

＞41さん
こちらもライオンズマンションの大京にしては豪華版ですが、住友の南大塚とはかなり
立地もコンセプトも違います。MRを見ましたが、やはり違うと思いました。

財閥系デベ、山手線内で文京区隣接、国立附属小学校徒歩圏の文京地区
内廊下＆2戸1EV、プレミアム仕様住戸、14階の中層MS、天カセットエアコン、ダイレクトビュー、
透明ガラスのバルコニー、駐車場は平置きを含む設置率60％以上、2駅3路線徒歩5分、
バスやキッチンを含む内装の違い・・・・・

グランフォートが優るのは豪華なエントランスだけ？　
それも、人によって好みがはっきり分かれます。

[43: 周辺住民さん]

南大塚は素敵な物件ですが
ここの売り出し時期にあの値段をかけたら
内廊下とかカセットエアコン全室とか2戸1EVとか当然やりまくったあげくに
エントランス外壁と共用廊下は御影石、共用廊下の壁は大理石
24時間有人管理とコンシェルジュ2人と住人専用スーパーマーケット
地下駐車場にラウンジのペルシャ絨毯
それぐらいは余裕で出来そうです

[44: 匿名さん]

＞42
グランフォートとは価格が違いすぎます。
費用対効果を考えたら、私はグランフォートを選びますね。
南大塚は割高すぎます。
仕様や立地の差を超越していると感じました。

[45: 匿名さん]

＞43
この場所で、この住所でこの価格が売れるわけもないからデベが作らない
豪華仕様のMSが出来たとしても、買う人が限られる。
MSは、その立地と周辺環境、購買層に合致した物件しか作らない。
デベにとっては、マンションは事業＝営利追求ですから。

例えば、豪華仕様のライオンズ上野の森とか四谷タワーの建物をここに作ったとしても
分譲価格に反映して、買い手がみつからないと思います。

ところで販売の目玉だった焼きたてパンと、コンシェルジュは活用されているのでしょうか？

[46: 匿名さん]

シティハウス南大塚と同時期にこちらが分譲したら、あちらが400万円弱なら
こちらは350万円未満にしないと売れないと思いました。

[47: 匿名さん]

＞46
＞こちらは350万円未満

もう少し安くしないと厳しいでしょうね。
南大塚が400だとするとグランフォート近辺はいいところ300〜320くらいでしょうか？
以前の書き込みにもありましたけどね。
ちなみに低層階だと250〜270くらいになるでしょう。

[48: 匿名さん]

また中古が売りに出ましたね。73平米の2LDKで坪単価235万くらいですね。
これまでの部屋と同様にすぐに成約となりますかね？

http://used.realestate.yahoo.co.jp/bin/cdetail?rps=4&pf=13&md=...

個人的にはちょっと狭い感じがしますが、価格そのものは安いと思います。

[49: 匿名さん]

3LDKで73㎡というのは、このエリアでは標準的な広さではないでしょうか
なかなか3ＬＤＫで80㎡超が標準というエリアでもありません。
坪235万円というのは、築浅としてはやや安いですが中古不動産は人気ですから
広告を出す仲介業者の見方はそのくらいなのでしょう。

同時期に坪280〜350万円で分譲された目白ガーデンヒルズは中古で350〜500万円で
取引されているようです、中古になると人気が全てと言っても過言じゃないでしょう。
売り出し中の部屋は中住戸として南西向きは一般的にはいいのですが、
4階の低層階ということで眺望の点で弱いのでしょう、通り側の前にビルがありましたよね。

[50: 匿名さん]

なんかとんちんかんですね

[51: 匿名さん]

この部屋は2LDKですよね？
2LDKの影響もあるかもしれませんね。
ちなみに南西向き4Fならば、サンシャインの眺望はギリギリ見えるかもしれません。

3LDKで5F以上ならば、坪280万くらいはいくのではないでしょうか？