レーベンスクエアリハート東京

[入居予定さん]

『レーベンスクエアリハート東京』へ入居した方、される方、しようとお考えの方等、集まれー！

[459: マンション住民さん]

でもね、回収シールを貼らずに粗大ゴミが捨てられてるのを見ると腹が立つ。
以前、放置されている粗大ごみに注意書きの紙がずっと貼られたままだったけど、
結局あれはどうなったのでしょう？
仕方なく管理組合で立替えてるのであれば、是非監視して当事者に払って頂きたい、とも思います。
録画記録を確認してもらう際のルールだけちゃんと決める、ということで。

[460: 匿名さん]

４５８、ドサクサに紛れての特定政党の宣伝はご法度！

[461: マンション住民さん]

>>459さん
最初の頃は、足立区が無料で回収してくれていました。
しかし、あまりに数が多いので、わたしたちが毎月支払っている
マンション管理費から支払われるようになりました。
監視カメラがないときっと粗大ゴミを平気で出しっぱなしにする
方が今後も出るでしょう。
やっぱり監視カメラは必要なんだと思います。

[462: 住民さんＣ]

この掲示板を見ている方は極、少数です。　　理事会も匿名掲示板の意見は基本的に無視する慣例のようです。　まじめに意見をお持ちの方はレーベン担当者にメールするのがいいと思います。　レーベンの方は理事会に出席されていますので有用な意見は伝えてくれるようです。　　連絡先メールアドレスは管理人室に名刺が置いてありますのでもらえばいいと思います。

[463: 住民さんＤ]

子供の躾も出来ない親御さんがいるのも仕方ないご時勢ですが、このマンションには異なる異文化の価値観を持った人も結構多いと思います。

　日本人の感覚とは異なる人も多いのではと思います。　　厳しい管理体制も必要なのではないでしょうか。

[464: マンション住民さん]

>>457さん

義務と自由はワンセットです
ルールを守れない人に自由を与えたら大変です
バルコニーでタバコをすわれたら洗濯物に臭いがつきます
自転車を乗り回している人が他人にぶつかったら傷害罪です
ぶつからないから大丈夫？
飲酒運転とおなじようないいわけですよ

だめなものはだめ

赤の他人がいっしょの敷地に住んでいるのです
やりたい放題にしたいなら無人島にでもいかないと無理です

[465: 住民さんＡ]

Ｎｏ456さん　　このマンション、そんなに中国の人、多いのですか？
日本人でもいい加減な人いますが、こんな記事がありましたので転載します。
偏見だと思いますが……・　看板も日本語以外で何ヶ国語かで書く必要があるのではないでしょうか。

ＢＩＧＬＯＢＥなんでも相談室より転載、一部抜粋

最近同じマンションに急増したモラルの低い中国人居住者に困っています。
現在住んでいるマンションは副都心に近く、当初は４千万台でした。しかし、一人の不動産中国人ブローカーが入居したのをきっけかに、このブローカーが空いている部屋を次々と購入し、賃貸として貸し出しを始め、中国人の居住者が急増しました。
困っているのは、この人達のモラルの低さです。深夜かまわず、窓を開けて大声で携帯電話で話したり、深夜に大工仕事をしたり、使用済みのナプキンを窓から投げ捨てたり…と、日本人では考えられない事を数多く行います。共同アンテナを自分の都合の良いように動かして、テレビが映らない事が何回もありました。
下の階の方は、耐え切れず何度も警察を呼んで注意をしていますが、全く改善しません。警察はそれ以上出来ないからです。逆に何度も警察に電話を入れる下の階の人に対して、中国人ブローカーが集団で文句を言いに来る始末。「うるさい日本人こそ出て行け」と言います。
私自身、深夜の騒音に寝れない日々が続いたこともあります。ここでは書ききれない出来事がたくさんあります。


なるほど～、それはお困りのようですね。
以前、公団なんですけど。やはり隣に中国人が住んでまして。
質問者さん同様の迷惑行為をされてました。
私の場合は、賃貸なので引越せたので良かったんですけどね。^^;;
これって、言っても理解して貰えなかったけど。
やっぱり同じことをしてましたよ。
ベランダで携帯電話で大声で喋ったり、共同廊下をウロウロしたり…。
玄関の所にずっと立って、窓が開いていれば覗いてる。

[466: 匿名希望]

中国人だから、日本人だからというような、レベルの低い書き込みやめませんか？
見ていて不愉快です。
日本人はそんなに立派なのでしょうか。

中国人が悪い
悪いのはみんな中国

そういうきめつけはやめましょうよ。
それじゃ、問題は解決しないです

[467: 住民さんＢ]

Ｎｏ４５６さん　解決は住民の意識、理事会のあり方から始めなければ、少し長いですが以下参考にどうぞ

山内さんの管理人はつらいよ…・マンション管理最前線…・より

この業界の専門用語とでもいうのでしょうか？　「シャンシャン総会」という言葉があります。

　この意味は、「議案の採決だけとり、何の議論もせずに、すぐに終ってしまう総会」のことです。「今日はどうもありがとうございました。では、これで解散です。それではお手を拝借、シャンシャン」という意味です。すごいところでは、１０分程度で終ってしまうところもあるようです。

　あるマンションの例を記します。

「いろいろな議題があるのだが、”議決権行使書”はなく、”委任状”があるだけ。欠席する組合員は、”議長に一任”（つまり、全議案に賛成）するしかない」
「総会出席者は、全組合員の１割程度しかいない」
「形式上の総会議長は理事長だが、実際の司会進行は管理会社フロントが行なう」
「各議案に対しての詳細な説明がない。質問や意見を言う時間を用意していない。いきなり、採決する。誰かが”質問です”と手を挙げても、フロントが”時間がないので”と遮ってしまう」
「予算案の内容説明もない。工事の案件も細かな内容説明はない。見積書も添付されていない。とにかく、議案として書かれた標題文字を読むだけ」
「銀行の残高証明書も添付されていない。管理会社が”これだけ銀行残高があります”と記したメモを信じるだけ。それを監事は、ただ闇雲に”公正です”認印を押してしまう」
「役員の選任は決まっているものの、”誰を理事長にするか”などの理事会内の役職選定は、総会のすぐ後に行なわれる理事会で決定する。このため、誰が理事長になるかは、総会の時点ではわからず、どんな人が理事長になるのかもわからずに、新年度役員選任に賛成しなければならない」
「議案採決後、自由討論の時間もまったくなしに、すぐに散会になる」
（これに加えて、「総会議事録を管理会社が作成するのに１ヶ月以上かかる」「議事録の内容は、ただ、出席人数と、各議案が可決されたこと、これだけ」「管理人には総会の内容が伝わらない」など、ひどいものです）

　シャンシャン総会は、管理会社サイドからも理事会役員サイドからも、どっちも非常に楽でありがたい総会です。なにしろ、ほとんどやることがないんですから。仕事といえば、「出席者は何人。委任状は何枚集まった」と数えることぐらいしかありません。
皆さんの管理組合では、役員をどのように決めていますか？　「101号室の次は102号室、その翌年は103号室・・・」、このように1年毎に順番に役員を担当していくやり方を”輪番制”といいます。
　自分から進んで役員を引き受ける人は、なかなかいません。そのため、強制的・自動的に役員役が回ってくるこの制度は、"平等”の観点から、多くのマンションで採用されています。分譲時の管理会社も、この方法を薦めてきます。

　しかし、輪番制を推薦する（半強制的に採用させる）管理会社ほど、手抜き会社といえるでしょう。それほど輪番制には欠点があります。

「１年ごとに役員が総入れ替えするため、事業の継続性が寸断される。長期に渡る事業が扱いにくい」
「理事の業務を覚えた頃に、その人たちがいなくなってしまい、素人だらけで一から出直すことになる」
「次年度に繰り越された案件は、また最初から話し合わなければならない」
など、不具合が多いのです。

　翻って、私が住むマンションのことを考えると。やはり、竣工当初に管理会社が勧めた輪番制をとっています。築11年のため、やっと一回りしたところですが、今までは、毎年総入れ替えで、何か問題があっても、いつも「○○の件は次年度へ繰越」となり、なかなか解決できません。役員としても「面倒なことはやりたくない、来年は自分は関係なくなるのだから、次年度役員に任せよう」と思い、管理会社も「難しい案件は、先送りにしてしまえ」と考えるです。繰越された案件は、新しい理事の中で、また最初から話し合うことになり、結局その年も解決できず、またまた翌年へ先送りになります。管理会社にとっての儲け話の場合（修理とか修繕とかの工事で、手数料が望めるもの）は、反対の理事がいた年は、保留にして、賛成の理事が多いときに、反対の意見があったことなどおくびにもださずに、採決してしまうこともあります。

　また、管理会社にとって一番怖い「管理委託先変更」という話は、簡単に１年では決定できません。かなりくわしい理事が数名いて、何年かかけてできることです。または、管理会社の過去の実態をよく理解している人がいることが大事です。管理会社にとっては、役員はド素人のほうが都合がいいのです。「何もわからないから、管理会社さんにみんなお任せします」と言わせたいのです。傀儡政権のようなものです。こういう場合、輪番制は最高です。

■管理委託契約更新が議案になっていないんですが・・・・
　適正化法で、契約更新時に重要事項説明が必要となったことを踏まえ、「マンション標準管理委託契約書」で自動更新が削除されました。更新の是非を毎年、組合員に問う必要があるといえます。となれば、総会議案にしないとだめでしょう。管理会社との契約期間（○月○日から開始する）は、総会のあとの日付にしないと意味がないです。管理会社が自分の保身のために、組合員に「管理会社はここでいいのか？」を考えさせる機会を奪っているのかもしれません。

　総じて見ると、こちらの管理会社さん、「管理のイロハ」をわかっていないようです。というか、組合が「このマンションは、ど素人ばかりで、チョロイ」と、バカにされているのかもしれません。この機会にきちんと是正させたほうがいいと思います。そして、そのマンションの管理規約も、一度見直ししたほうがいいのではないでしょうか？

　私の住むマンションでも、「ペット問題」とか「自転車置場が不足している」「防犯カメラつけよう」などが、提案されてから５年もたつのに、何も進展していません。一度詳しいアンケートを取ったときに、「決まるのかな？」と思ったら、「次年度に繰り越し」になり、翌年、また同じ内容のアンケートを繰り返したことがあり、あきれました。役員も無責任ですし、管理会社もいい加減です。管理会社への委託費もかなり高く、見直す必要があるはずですが、そういうことは素人ばかりの理事会では、話し合われません。話が出ても次年度に消滅します。

　輪番制は、「役員を確保できる」「平等」という大きな長所があるものの、欠点のほうが大きい欠陥制度です。現在、国も「役員の任期は２年。毎年、半数だけ替わる」という制度（参議院のようなもの）を勧めています。総合的に見て、これが一番良い制度だと思われます。（加えて、「２年の間、１年は理事長、２年目は自治会担当理事というように役職を変える」「独善的でない人が２年以上役員を務めてくれる」のが、さらに良いかたちです）

　ですから、輪番制を勧める管理会社というのは、やめたほうが懸命です。本当に管理組合さんのことを考えて、良い管理をしようとするなら、勧めないはずです。自分たちが儲けることしか考えない会社が、輪番制を勧めるのです。

　管理会社が高額な管理委託費をボッタクっている場合、管理費会計はなかなか黒字にはなりませんが、「毎年黒字を続けていて、当マンションの財政は健全です」と総会の席で言うことができます。このカラクリを説明します。

　新築のマンションの場合、１～３年目程度は、どこも壊れることがないため、「修繕費」があまりかかりません。ですから、単年度では黒字が発生します。しかし、竣工後５年くらい経過すると、いろいろと設備機械類でメンテ費用がかかってくるものがあります。８年たてば、消火器の一斉交換も必要です。こうなると、高額な管理委託費をとっている管理会社では、管理費会計で黒字は発生しません。下手すると、赤字です。しかし、「収支トントン」とか、「赤字」ということを住民に悟られると、「管理委託費を値下げしろ」という声が出てきて、困ります。「管理費が足りないので値上げが必要です」というのも、意思形成に莫大な労力を消費しますから大変です。

　これをごまかすには、決算書の「収入」の項目に「前年度からの繰越金」を組み込んでしまうのです。例えば、第一期で２００万円の黒字が発生したとします。これを次期繰越金として、第２期の収入に組み込みます。こうすると、管理費という固定収入は変らないはずなのに、第２期の収入金額が増えます。そして、第２期でも単年度会計で２００万円の黒字が発生したとします。１期からの繰越金と合わせて、計４００万円の黒字が第３期へ繰越できます。こうなると、１年間の管理費収入が２０００万円の組合でも、第３期の収入は２４００円と見せかけることが可能です。こうやっていくと、たとえ、第３期の支出が２０００万円で、単年度で考えると”収支トントン＝黒字ゼロ”でも、第３期の決算書の最後の「収支」では、４００万円の黒字となるのです。３期以降の支出が毎年２０００万円で、本当は黒字ゼロが続いていても、決算書上は、「毎年４００万円の黒字」と発表できます。ほとんどの住民は、総会資料の決算書を見るときに、一番最後の収支のところしか見ていません。ですから、「うちのマンションの管理費会計は毎年４００万円の黒字を出しているのか。これなら大丈夫だなあ。健全な会計だ」と思うのです。実際は、黒字ゼロでも。

　本当は、前期からの繰越金というのは、その年の収入ではありません。ですから、収入の欄に組み込むことはできません。単年度の収入と支出を計上して、本当の意味のその年の収支を出して、その下の欄に、「前年度繰越金」という項目を書き入れるのが、正しい会計処理です。上記のマンションでは、３期以降１０期まで、実質・収支トントン（つまり黒字ゼロ）が続いたとしても、住民の感覚としては、「８年間で合計３２００万円の黒字が貯まった」と考えてしまいます。

　ですから、「うちの管理会社は良い会社か？　悪い会社か？」と思ったら、まず、過去の決算書の「収入」の項目の内訳を見て下さい。「前年度繰越金」が含まれていたら、その会社は悪い会社（もしくは悪いことをやろうと思ったら出来る会社）と認識してけっこうです。

　このテクニックは有名大手でもやってますが、㈱○○○はそういうことはしてません。黒字は繰り越さずに修繕積立金へまわします。ですから、この機会にバラします。ちょっと会計の知識があれば、すぐにおかしいことに気づくはずなのにね。結局、無関心がゴマカシを生みます。

[468: 住民さんＢ]

去年の総会資料捨てちゃった。　　でも去年出席して総会が管理会社の言いなりなのは判った。
　
　役員はヤルキなし、次期役員も”3階の誰かが輪番で”結局誰が選任されたか判らんし、
もう出席するもんかと思った。　

これじゃ駄目だね管理会社の思う壺か。

[469: 住民さんＥ]

大手マンション管理会社実力ランキング　（２０１０）「週刊ダイヤモンド」
1. 東急コミュニティー
2. 長谷工コミュニティ
3. 鹿島建物総合管理
4. イオンディライト
5. 三井不動産住宅サービス
6. 大京アステージ
7. コスモスライフ
8. 合人社計画研究所
9. 大平ビルサービス
10. 星光ビル管理
11. 日本管財
12. 日立ビルシステム
13. 三菱地所藤和コミュニティ
14. 野村リビングサポート
15. 大成サービス
16. 日本ハウズイング
17. レジデンス・ビルディングマネジメント
18. 東武ビルマネジメント
19. 双日総合管理
20. 丸紅コミュニティ

どれも、「長○工」が上位に入っています。しかし、長○工では、「１５００万円着服」をしていました。

しかし、私は驚きません。当ＨＰで何度も書いているように、「不動産会社とマンション管理会社は、どうしようもない悪質会社ばかり。大手であろうとそう」なのです。つまり、「業界全体が悪質」なわけであり、上記ランキングは、悪質な中で、「ある程度はまともなところはここですよ」というランキングなんです。

たとえてみれば、「過去に食中毒を起こしたことのある飲食店１００店舗の中で、おいしい店ベスト１０」みたいなものとお考え下さい。業界内部の人間が言ってるんだから間違いないです。

管理組合さんにご忠告申し上げますが、「管理会社に任せれば安心」という考えは捨ててください。どんなに上位ランクの管理会社であっても、基本的には「悪質」「ろくな仕事はしない」「監視しないとお金を盗む」と考えて下さい。要するに、「管理組合がきちんと監視しないと、管理会社はいい仕事はしない」ということです。

くだんの長○工コミュニティにしても、ネット情報では、「親会社の長○工（ここもいったんは事実上つぶれて、政府に助けてもらった、どうしようもないゾンビ会社です）で、オチこぼれた社員が回される」という、いわゆる「左遷先のはきだめ」の会社です。

また、管理会社というのは「感謝なんかされない。毎日、クレームの対処ばかりで精神的に参ってしまう」「休みが少ない。せっかくの休みでも呼び出しがある」「給料が安い。待遇が悪い」というブラックな職種であり、人も、しょっちゅう入れ替わります。
管理会社の場合、「４０代の中年社員だから、ベテランなんだろう」と思っても、実は、他業種からの転職組なので、見た目はベテランでも、実は「ド素人」というのも、珍しくないんです。若手の有能な社員は、いい環境を求めて、他業種へ去ってしまうし。ほんと、この業界は、はきだめです。それに、「担当するマンションのことは、その担当者にまかせっきり」という性格があり、監視の目が行き届きません。ほんとなら、部長や支社長クラスが頻繁に、現場マンションを巡回すべきなのに、管理職もぐうたらばかりですから、社内で休んでるだけです。
（管理人は超つらいよ　マンション管理最前線）

[470: 住民さんＥ]

Ｎｏ467さんの長ーい投稿を読んで”管理人はつらいよ”をググッテ見たらこんなのがありました。
昨年の総会資料は捨ててしまいましたが、我がマンションは大丈夫でしょうか。どなたかチェックしてみてください。
・・・・・・・・・・・・・・………………・
　まあ、とにかく枚挙に暇がないひどさです。きりがないので、ここで、テーマを「高額な管理委託費」に絞ってみます。

□Cさんにとっては「高いのか安いのか」わからないが、管理委託費が年間約２５００万円（１戸あたり、月16000円）というのはあまりにも高過ぎる。電気代・修繕費などの管理委託費外の費用を加算すると、管理費の合計（年間２０００万円）を大きく上回っている。

□管理費の合計を超えてもなんとかなるのは、駐車場や専用庭・バルコニー利用料（計７００万円）を、管理費に加算して、そこから管理委託費として支払っているから。これは、本来は「修繕積立金」にまわすべき収入である。管理に要する費用は、管理費だけで賄わなくてはいけない。そうでないと、修繕積立金が不足して、大規模修繕の際に一時金が必要になる。または、値上げが必要になる。

□実際には、管理費会計は収支がプラスマイナストントンなのに、なぜか決算書には、黒字２００万円が計上されている。これは、建設当初、特に修繕などがなかったために、若干の剰余金が発生しており、それを修繕積立金にはまわさずに、毎年、繰越金として、翌年の「収入」（繰越金は本当は収入ではないから、これは会計手法として誤り）に組み込んでいる結果、実質、収支はトントンなのに、いかにも「毎年黒字が生まれているように見せかける」手法によるもの。決算書をよく読まない組合員は、「毎年２００万円の黒字が出ている良好な運営なんだ」と誤解してしまう。

□管理人の人件費が６００万円というのは法外な金額。ほんとだったら、山内が転職したい。「教育研修費や募集費、人事課の費用・・・・がかかるから」と弁明するが、それだって、こんなにかかるわけはない。どんなに高くても、３５０万円がいいところ。清掃パートの人件費も時給単価で、２０００円を超える計算になるが、実際は時給８３０円。かなりのピンハネが推察される。

□「組合運営補助費」が年間４００万円というのはありえない。「フロントマンは月に１回来ればいいほう」「理事会は年に３～４回」、これで月額３３万円もとるなんて、どう考えてもおかしい。そのマンションのことしかやらない専属フロントマンを雇える金額。

□月に１回の特別清掃の「作業員１名あたりの単価」が、６万円を越えている。特殊な道具を使うとはいえ、それでも高すぎる。


　何でもかんでも高すぎです。つまり、ボッタクリです。今（2005/6）、リフォーム詐欺の事件が問題になっていますが、あれと同じレベルです。戸数が１００を越えて、エレベーターが一基だけで、かつ、建物の形が単調だと、管理委託費はスケールメリットのよさを十分に享受することができます。
　クレヨンマンションの場合、わが「飯加減」の積算基準で計算すると、植栽管理や雑排水清掃、貯水槽清掃など、すべての作業を含めて、（ただし、光熱費は除いて）、１４００万円程度になるはずと推測しました。つまり、現行の半値です。G社などの激安管理会社なら、１０００万円を切るかもしれません。

　分譲会社系列の管理会社の場合、国会議員とか役人の給料と同じで、「自分の好きな金額、言い値」に設定できます。クレヨンマンションでも、管理費は全部うちでもらう、「駐車場もけっこうあるなあ。おまけに平置きだからメンテ費用もかからない、これも全額もらってしまえ」と考えて、管理費と管理委託費を自分たちの好きなように設定したのでしょう。なんという、チョロイ商売でしょうか。
　そして、管理費を高く設定したために、修繕積立金が低くなりました。当然、貯金も少ないです。このままでは、１回目の大規模修繕乗り切れません。「Cさん、大規模修繕がいくらくらいかかるのか、知ってますか？　けっこう高いですよ。今の資産じゃ無理ですよ。」と私は忠告しました。「長期修繕計画書ないんですか？」「いやあ、入居当時もらったけど、よく読んでない」「ダメですよ、読まなきゃ」　その後、計画書を見せてもらいましたが、肝心の資金計画書がありませんでした。管理会社としては、分譲時は、少ない積立金の事実を知ってもらっては困るのです。
管理人はつらいよ　　　
マンション管理最前線　＝連絡通路経由番外編＝

[471: マンション住民]

今の理事会ではダメだ、管理会社にまかせっきりでは駄目だと。まあ、おっしゃる通りかとおもいますが。
それでは、匿名掲示板のここだけの発言でなくはなくもっと現実的なアクションを起こしてみてはどうですか。意外と賛同してくれる人いるかも。ただ、匿名という立場ではいきません。自分の意見、考えに責任をもち行動される事が要求されますが。このマンションの将来を見据えてどうにかする必要があると思うのなら是非行動してください。

[472: マンション住民さん]

「皆さん、総会の委任状提出をやめましょう！！」


匿名掲示板でも皆さんの賛同があれば効果があるかも知れません。　　「皆さん、総会の委任状提出をやめましょう！！」
当マンションの総会は６月ですが、総会に出席する人の意見がシカトされないよう白紙委任状提出をやめようではありませんか。今のままでは参加はバカバカしい時間の無駄、枯れ木の賑わい。　　役員さんでこの掲示板ごらんの方あれば是非「議決権行使書」をご検討ください。
　当マンションの昨年6月20日の総会も以下の例示と似たような展開でした。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・……………・・
理事長経験者やマンション管理会社の人間はよくいいます。「総会なんて簡単さ。委任状さえ集めてしまえば、どんな議案だって通る」と。

　たしかにこれって事実です。マンションの総会というのは、出席率がどこでも低いです。非常に熱心なマンションでも、６割出ればいいほうで、平均すれば３割切ってるんじゃないでしょうか？　出席しない人はどうするかというと、委任状を出しておしまいです。「俺は委任状を出すから欠席する。あとはよろしく、勝手にやってくれ」というのが委任状です。
　でも、本来の委任状って、「自分は都合が悪くて出席できない。代わりに私の知人の○○さんに出てもらいますので委任状を出します」というものでしょ？　それがなぜか、マンションでは、「議長に一任します」というものになっています。議長＝理事長であり、議長は議案を出す張本人ですから、当然議案には賛成です。つまり、委任状というのは、「賛成票」ということになります。出席者が１割で、この出席者が全員反対しても、委任状を５割集めてあれば、議案は可決します。普通決議は過半数で可決ですから、「賃貸のオーナーが委任状を出してくれない」「○○さん、夜逃げして行方不明」というのが多少あっても、がんばって委任状を半数集めれば、そのときの理事会の好きなように議案を可決できます。これが、「理事長が独裁的に好きなことをやろうとすれば、できないことはない」という理論の根拠です。

　このように、「棄権」「無関心」を自動的に「賛成」とするのはおかしな制度だと思います。
　それに、「自分は組合活動に関心があり、今回の総会もぜひ出席したい。しかし、仕事でどうしても出席できない。かといって、代理に出席してくれるような知人もいない。委任状を出せばいいのだろうが、自分は第一号議案には賛成なのだが、第二号議案には反対である。委任状では両案とも賛成ということになってしまう。これは困る。委任状制度では自分の意見が生かせない。これはおかしい制度である」という声もあります。総会議案がひとつだけであれば、「委任状提出＝賛成」「委任状を出さない＝反対」というふうに意見を表明できますが、複数の議案があり、議案によって賛成反対が分かれる場合は、委任状では意味をなさないのです。

　このため、民主的な運営をする組合では、「委任状はあくまでも代理の人間を出席させる時に使うもの」として、これとは別に「議決権行使書」という制度を取り入れています。これは、議案ひとつひとつについて、賛成・反対の○をつけることができるもので、まさしく、議決権を各議案ごとに行使できるものです。これであれば、「１番は賛成だが２番は反対」という組合員の意見を正確に反映させることができます。

　ですから、現代のマンション総会ではすべて「議決権行使書」という制度を取り入れるべきなんですが、これがなかなか浸透しません。無知が原因だと思いますが、管理会社も悪いと思います。議決権行使書にすると、「全部議長に任せます。つまり全部賛成です」とはなりません。ですから議案が否決される可能性が高くなります。特に４分の３以上の賛成が必要な特別決議では、簡単に可決できません。（そして特別決議が必要な案件といえば、大規模修繕とか、大掛かりな工事とか、管理会社の重要な利益源になるものが多いです）　また、集計の事務量も増えます。そんなわけで、管理会社は「円滑な総会議事運営に支障が出るから、自分から進んで、薦めるようなことはしない」と考えています。行使書制度の場合、議案が可決するようにするには、総会前にきちんと各議案の説明を組合員にして、理解を得る努力も必要です。今までのように、「理事会を定期的に開くことすらない」「理事会を開いても、その予告もしない、何が話し合われたかも組合員に発表しない」「議案は管理会社が勝手に都合のいいように作ってしまう」といったことがやりにくくなります。

　逆にいうと、委任状制度があるから、メチャクチャな管理をしていても、理事会役員が何もしなくても、組合員がまったく無関心でも、なんとか組合運営が表面的にはできてしまうのです。

　私はマンション管理の諸悪の根源のひとつは「委任状制度」だと思います。

（そんなわけで私は、、当マンションの理事長に対しても、「議決権行使書になんでしないんですか？」と薦めていますが、毎年、「そんなのめんどくさいよ」と断られ、フロントからは、「余計なことをするな！寝た子を起こすな」と叱られております。また、自分が住むマンションでは理事会に対し、「委任状じゃだめだ」と忠告してますが、これも無視されています。うちは土曜日に総会なんですが、当然私は仕事で出席できないため、委任状を出さざるを得ないのですが、自分で勝手に議決権行使書を作って、それに書いて提出しています。））

　議決権行使書というものを知らないマンション住民て、国内に何千万人いるんでしょうか？　かなりいそうです。
………・以上“管理人はつらいよ”シリーズの引用で恐縮ですが、そのとおりだと思います。　まず第一歩として委任状提出をやめましょう。

[473: 匿名]

駐車場、駐輪場、バイク置き場の増設求む。

今マンションに居る子供達が大きくなった時に足りなくなるのは分かり切っている。

その結果どうなるか？

エントランスや廊下に大人用自転車が溢れ、自動車は入り口からロータリーまで駐車車両で溢れる。

子供用自転車の廊下置きだけでも、掲示板の住民はピーピー鳴いているのに、将来どうするのか？

駐車場を６階建てくらいに増設出来ないのか？

[474: 住民]

また二階から女の子が自転車のりながら、でてきました。曲がり角でぶつかりそうになり、危ないでしょと声かけたらシカトして勢いよくでていきました。

[475: マンション住民さん]

日本語がわからないのでは？

[476: マンション住民さん]

Ｎｏ471さん　　具体的にどうすればいいと思われますか。

　理事長宛に要望を出しても返事はありません。　　個別案件に一つ一つ返事のしようもないでしょう、理事会の討議結果も回覧されませんし議題に取り上げられたかどうかも判りません。　

　正論はあくまで正論でしかありません。　

　賛同者を集めるのは掲示板くらいしかありません。　掲示板、見ている人は少ないでしょうから大した勢力にはなりません、でも何もしないよりはいいです。　理事会の人やレーベンの人も見てるかもしれません。


Ｎｏ472さんの提案は消極的ですがサイレント・マジョリティーの意思表明としては有効かも知れません。　何かのきっかけにはなるかも知れませんネ　　賛成します。

[477: マンション住民さん]

Ｎｏ473さん　　解決法はごく簡単ですヨ。　Ｔ急コミュニティーは管理がしっかりしてる

ので有名ですが、規約を例外無しに守る管理が徹底してるそうです。　共用廊下にものを

置くのは規約違反、子供用自転車は玄関内に収納する、　駐車場も一家一台分は確保され

てますから、それ以上保有する人は外部駐車場を借りる。　域内、路上駐車は全面禁止。　

ルール違反を放置するから問題が起きるだけです。　将来の修繕積立金の心配しなきゃな

らないのに、駐車場増設のお金が出るはずないですネ。

[478: 住民さんＤ]

Ｎｏ456さん　　賛同しますが、もう少し判りやすく修繕積立金の話をご説明いただけませ

んか。　テレビの家庭の医学みたく「このままにしておくと大変なことになりますヨ！」

が身近に判るように。　　　

[479: マンション住民さん]

Ｎｏ456さん　　今のままで、将来、仮に平成18年に５０００万円の外壁修理とかの大規

模修理をやろうとすればマイナス分３０6０万７０００円とあわせて一戸当たり29万1000

円の負担が生じるということですか。　良く判らないですみません気になるので教えてい

ただければと思います。　毎月２万円近くの管理費払ってるのですからそんなひどいこと

はないような気がしますが。　　ご教示ください。　　よろしくお願いします。　

[480: マンション住民]

456さん
匿名掲示板でも活用の仕方によっては良い方向性が見えるかもしれません。ここを関心を持ち見ている人に
修繕費の不足になる経緯をもうすこしかみ砕いて教えていただけたらと思います。
やはり無関心が一番いけません。ここを見る人たちの一部でも関心を持ち改善の原動力となればと思います

[481: マンション住民さん]

＞＞456さん
総会資料は手元にはありませんが、当マンションの修繕積み立て計画は億単位の健全な計画だったよう

な気がしましたが、違ってたのかしら。　　入居のとき組合設立準備金と修繕積み立て基金で１８万５

６００円も取られました。　これだけで全戸で5000万円近くあるはずですが。　管理費を月に２万円納

めて、年間でおよそ６７００万円、これで１０年後の修繕積立金が不足するというような赤字管理がさ

れてるんでしょうか？　　是非教えてください。　　何かの間違いのような気がしますが…

本当なら理事会と管理会社のボッタクリの責任問題ですが・・・・・教えてください。

[482: マンション住民さん]

昨年、管理費の使用がいい加減だと思ったのはペットの会のシール代が組合管理費からの支出になって

ました。　ペットの会は入会費1000円払ってるのだから、そこから出すべきですよネ　　総会には出席

できなかったので質問できませんでしたが、ヤッパリ白紙委任状は出すべきではないですね。

[483: マンション住民さん]

ペットの会のお金を管理費に入れているのは、ペットの会が独立して銀行口座を作っていないからだったはず。
管理費の中にペットの会の１０００円は入ってますよ？
管理費から出すのは当然だと思いましたけど・・・。

[484: 匿名]

表現の問題？
管理費に入っているでは誤解されるかも。
管理費の口座に混ざって入っている。
それが良いかは置いておいて。

[485: マンション住民さん]

ペットの会って何かやってる？　　

[486: マンション住民さん]

>>452 >>456さん　　管理費は値上げするしかないのでしょうか。　　教えてください。

修繕積立金はそんなに不足するのですか。

[487: マンション住民さん]

＞＞360　調べていたら、この掲示板の古い投稿に以下がありました　＞＞４５６さんと同じ方の投稿かも知れません。


• No.360 by マンション住民さん
• 2010-06-21 21:47
•
•
総会の出席者が４４人、委任状１５５人、日曜日なのに残念な数字です。
（役員さん出席の皆さんレーベンさん、ご苦労様でした）
心配事は将来の管理費、及び修繕積立金は大丈夫か？ではないでしょうか。

第４号議案、今回２００万円を修繕積立に繰り入れです（前回は３００万円）、
修繕積立金の計画表では今回は修繕積立金の繰入金が２００万円になっている。（前回は３００万円）

平成５０年の残高が毎年２００万円繰入してもマイナス３億７１１８万円（前回は３００万繰入で-３億3525万円）
単純に-３７１１８万円÷２７７世帯＝１３４万円の赤字になります。（平成５０年時の１世帯あたり）

来年から修繕積立金を１．５倍の６０１６円→９０２４円にすると繰入金を毎年２００万円入れても平成５０年
で９１２２万円の赤字、１世帯やく３３万円の赤字です。

段階的に変更した場合、６０１６円→Ｈ２４年７２１９円→Ｈ３１年１０１０７円→Ｈ３６年１３３４１円にして
繰入金が毎年２００万円あった場合、平成５０年時プラス９００３万円になります。

問題は毎年２００万円を繰入できるかがポイントです。（どうして車庫代全額４７３万円入れないのか？）
今回のようにアンテナ撤去１７４.３万円、ＡＥＤ１８.３万円、スピード抑制装置約１６．８万円
看板１８．３万円など合計２２７．７万円使えばいいところ２００万円なんとか出せた感じがします。

はっきり言えることは、毎年５００万円を修繕費に繰り入れたとしても、まったく足りません。
管理費を使える状況ではないことが、わかると思います。
これから人件費、資材費が高くなることは予想できることです、今の現金を好きなように使って良いのか
多数決さえ通ればいいじゃないかの話しなのでしょうか、毎月の値上げは避けられない現状を再確認しましょう。

[488: マンション住民さん]

>>486 答えは簡単。　

①段階的に値上げするか

②負担一時金として徴収する

　時間をかけて積立額を増やすことが難しい場合は、一時金として臨時負担してもらう。この

方法は住民からの反発を一番受けやすい。

　だそうです。　でも負担一時金は一戸あたり、びっくりするような額になるでしょう。

[489: マンション住民さん]

＞＞481　　　
誤解されてるようですが、管理費の大部分はマンション管理会社への管理委託費です。

駐車場料金は修繕積立金に繰り入れることも認められていますが、当マンションはどうでしょうか。（未確認）

ある大手マンションでは全体の73％が管理委託費というデータがありました。　おいしい商売ですネ

http://www.geocities.jp/tshny046/kannrihi.html

当マンションは修繕積立金は各戸の広さによって若干違いますが、平均で6000円/月くらいではないで

しょうか。　　この程度の積立金では大規模修理には対応できません。

[490: 住民さんＤ]

＞＞487　　＞＞456　さん

よく判りません。　481さんのおっしゃるように6000円だとしたら

6000円×12ヶ月×277戸＝約2000万円　１０年で2億円もの修繕預金が貯まるはず、どなたの説が正しい

のでしょうか　　４５６さんの言われるような赤字にどうしてなるのですか。

[491: 入居済みさん]

修繕積立金の計画表はあくまで計画です。その時期の予算や必要と思われる改修を行えばいいのです。管理会社（長谷工？）の作成した計画通りに行う必要はないのです。

[492: 住民さんＤ]

総会は白紙委任状でどんな案件もスルーです、輪番の理事会も管理会社の言いなりの状態も止むを得ま

せん。　　大規模修理もおいしい仕事で管理会社の筋書き通りになるでしょう。　　ところで今の計画

では何年後、いくらの金額で計画されてるんですか？　　住民としては知ってなきゃいけないのでしょ

うけど。

[493: 住民さんＡ]

レーベンさんの計画ではＨ30年に大規模修繕で３億２千万円必要との計画です。　６０００円/月の修繕

積立金を値上げしないとＨ３０年時点で３千万円ほど赤字になるヨ・・・・という計画のようです。　

赤字にならないようにするには３０年間で修繕積立金を１万円強/月にする必要があると試算していま

す。　修繕費用が高いかどうかは別にして、計画はちゃんとしてるようです。　＞＞３６０さんのよう

なことにはならないのでは・・・・と思います。　　　修繕積立金の値上げは仕方ないでしょうね。

[494: 住民さんＡ]

先ほど、駐車場で大便してる男性を目撃しました。
あまりの臭さに驚いてしまい
眼と眼があってしまいました。
「見るな。変態」と怒鳴られてしましたが
あまりの常識のなさにあきれました。
こういう原始人みたいな人がいるから、マンションはでたらめになるんです。
トイレだってあるのに。
ペットの糞がどうのこうのという話が以前にもありましたけど、
こういう原始人のしわざではないでしょうか？
おそらく○○人ですよ。
イントネーションからして

[495: 匿名]

その駐車場ってどの辺りでしょうか？
平置き？立体？
どちらですか？

[496: マンション住民さん]

・・・ひどい。
立体だったら何階ですか？

[497: 住民さんＡ]

こんなことにならなければいいですが　　　こんな記事がありました。

週刊誌から 埼玉県川口市の●●団地。全２４００世帯のうち、３分の１を○○人世帯が占める。文

化・習慣の違いから、当然ながら、さまざまな場面で軋轢が生まれている。外国人との共生という

が、きれいごとでは済まない現実がここにある。現場からのレポートである。

日本人には何とも理解しがたい行為だが、信じられないことがある。

「辺り構わず痰や唾などをぺっぺっと吐くなんてまだ序の口、エレベーターの中や踊り場でオシッコ

をするんですよ。催すと、家に戻らず、そこらでしちゃうんでしょうね。よくエレベーターの床に水

たまりができています」（団地の関係者）

団地内の公園には噴水があったが、しばしば彼らが立ち小便をするからと撤去されてしまったとい

う。日本人も、だいぶ少なくなったとはいえ、今でも立ち小便をしないわけではない。しかし日本人

は団地の踊り場や階段で大便をしたりはしない。ところが、この団地では日常的に大便が発見されて

いるのである。

「毎朝のように水で流していますよ。ホームレスが犯人だという人もいますが、誰が１３階や１４階

まであがってやりますか」 とは先の掃除担当者だが、３０代の男性住人は言う。「ある時、日本人

のおばさんが、○○人女性が階段で用を足しているところを見つけた。注意すると、こう言われたそ

うです。“トイレで流すのがもったいない”」 聞いた人は二の句が継げなかったという。

[498: 入居済みさん]

大規模修繕費の話題をよく見かけますが、修繕内容をよく理解してからお金の話をした方がよいと思います。

[499: 入居済みさん]

４９７さん偏見はよくないです。

[500: 入居済みさん]

立体駐車場で排便をしている男性の話ですが、大分前の書き込みにもありましたよね。
その際も同じような内容で、同じような反応をされる方がいらっしゃって、その後だれもその話題に触れなくなりました。

不届きものが複数いるのか、同一人物が悪さを繰り返しているのか。
車だけでなく人（免疫力の低いこどもも…）の出入りもあるところです。衛星の面からみても放置しておくのはよくないのではないかと思います。マンションの資産価値、って考え方としても公共の場で排便を許しているようなコミュニティーってどうかと思います。

目撃された方はぜひ管理会社に連絡するか警察に通報していただきたいと思います。
また、そういった姿勢を許さないという態度を示す為にも住人の注意喚起を促したほうがいいと思うのですが…。

遭遇された方にはぜひ情報提供をお願いしたいです。
前のときも思ったんですが「いつ？どの場所で？どんな人？」と具体的な話になると話題が立ち消えるのが気になります。

[501: 住民さんＡ]

>>No.500さん 　現実的対応は難しいでしょうね管理会会社は何もしません、警察も私有地内では民事

不介入。　管理会社は駐車場で車ぶつけられても相手の車の持ち主の名前も部屋番号も教えてくれな

い、警察にも教えないくらいです。　　　大便禁止の看板建てるわけにも行かないでしょうし。　　理

事会で各戸に注意喚起の配布をするくらい（犯人が住民と仮定するかどうか難しいところですが）、そ

んなみっともない注意、出来ないと思いますよ。

[502: マンション住民さん]

今、楽器の音が聞こえます。
こんな時間に非常識だと思います。
お心当たりの方やめてください。すごく響いていますよ。

[503: マンション住民さん]

10分くらい前、犬の散歩に出たらバイクが外から入ってきました。
散歩が終わってマンションに戻ろうとしたらバイクから犬をおろして
自転車置き場の入り口でうん●をさせてました。
「トイレですか」
といったらそそくさと隠したのですが、ちゃんと後始末をしたのかどうか
心配です。

・・・というか、なんで外部の方がうちのマンションで犬のうん●をさせて
いるんでしょうか。
かなりむかつきます。

[504: マンション住民さん]

みなさんお怪我などはないですか？
どのくらい倒れたりしましたか？
うちは、なにも対策をしていなかったので（反省）、
食器棚、本棚が倒れました。
10階以上にすんでいます。

[505: マンション住民さん]

>>504さん
うちは幸いなんともありませんでした。

今日、東京ガスの方と偶然エレベータで乗り合わせたところ、
「ここのマンションは管理人さんがしっかり対応していて
ガスの復旧作業もほとんど終わっていたので助かった」
といわれてました。
地震が起きたのが平日の昼でよかったとつくづく思いました。

[506: マンション住民さん]

504です。

そうですか。同じ建物でも、ずいぶん違うみたいですね。
けっこう食器など割れてしまったので大変でしたが、
被災地の方を思えば、そんなこと言ってられませんね。

募金くらいしかできませんが、できることをしたいと思います。

[507: 入居済みさん]

今回の地震によるエレベーターホールや共用廊下のタイルの剥離は
直すのでしょうか？

廊下側では、まだタイルの落下がなくても浮いている状態のタイルが多数みられます
次に大きい地震が来たら剥がれおちるでしょう。

完全にはがれてしまっている家も何件もありました。

躯体にクラックが入ってしまっている家も数件みつけました。（サッシュ抱き）

バルコニー側の外壁タイルは確認できませんが検査＆点検しないで大丈夫なのでしょうか？

タイル落下で死亡者発生なんて嫌ですからね・・・

　

[508: 入居済みさん]

大丈夫ではないです。
検査・点検はすべきですが、
余震がなくなってからでないと・・・。

[509: マンション住民さん]

マンション躯体にヒビが入ってるお宅があるのですか？　　タイルの状況も帰るのが夜なのでよく判りません。　　　そんなに危ない状況なのでしょうか？　　心配です。

[510: 入居済みさん]

全部を見たわけではありませんが、あれだけの揺れがあれば、コンクリートの多少のひび割れは
やむを得ないと思います。特に、サッシ開口の隅、大きな面の壁などはクラックが入り易い所です。
また、バルコニーの鼻先（先端）もひび割れが起こり易い所ですので、その辺りを確認してみてください。
ひび割れは程度や場所によりますが、一般に０．２ミリまでは補修がいらないひび割れといわれています。
また、中間～下層階のほうがひび割れしやすいです。（建物の荷重が大きい為）
もし仮に柱や梁にクラックがあった場合は、構造に関係しますので注意が必要です。
タイルもひび割れと同じようなところで割れや欠けが起こりやすいです。
場所によっては剥落の恐れがあるのも事実ですが、雨あられのようなことには
築４年程度では起こりにくいと思います。そんなんで落ちるようでは施工会社の施工に問題があると考えます。
ただ、今後、クラック部はエフロ（白華現象：白い水垢）や大きさによってはタイルの剥落、
漏水の原因になるので注意が必要です。
以上、色々と書き込みましたが、ＲＣ造１５階建・築４年の建物としては別に大きな欠陥もなく、
想定内の地震影響だったのではないかと私は思いました。
以上、建設に携わる一住民でした。

ところでレーベンは管理上、確認はしないのでしょうか？不思議です。

[511: マンション住民さん]

都内のマンションの中では、被害は少ない状態に感じます。
被害は、南東向側が８階まで通路側の窓周りのタイルが、剥がれています。
１１階までヒビが見られる。（柱部分にも場所によってヒビが見られる）
南向側はエレベータ側非常階段の１階の付け根が一部破損している。
南向側の通路の窓周りは一軒もタイル剥がれは見当たらない。
エレベータ前の通路にタイル剥がれ有り。
電気室入り口前の床ひび割れ有り。
ゴミ置き場に行く通路に段差ができた。

注意：エレベータ前の床、竹の植えて有る地面にすき間がある、南東向側のマンションが
　　　北～南に揺さぶられたように感じます。（傾きの確認も必要、床にビー球を置く）
　　　南向側よりも部屋数が上まで多くその分頭が重くて、しなるように揺れたのかも知れない。
　　　南東向側では、通路の窓周りが強度無い部分なのでヒビが入ったと思われます。
　　　南向マンションは前後に揺れた為なのか、通路側からはヒビの確認はできない。
　　　エレベータ前通路被害が大きい、下に下水管、水道管、ガス管等が有れば被害が有るかも
　　　　知れません、業者の確認に異常なかったか住民に通知してほしい。
　　　
要点：今回の地震被害はマンション保険で直せるか。
　　　保険はきかないので自分達で修理代を準備するのか。
　　　壁紙に隠れたヒビも有るかも知れません、検査を有償で依頼するのか。（エコー検査のような機械）
　　　ヒビは水が浸入しないよう溶剤で埋める必要が有る。（鉄筋が水で錆び膨張によるヒビの拡大防止）
　　　タイルの張替えのみで済ませないよう対応をしっかりする。（マンション価値と危険防止）
　　　トイレのタンクから水が少し溢れました、下の階が心配（役員は注意の張り紙してもよかった）
　　　　　（ガスが止まり復帰して良いのか不明だった、役員は対応の張り紙してもよかった）
　　　ゴミ置き場通路横の笹の中に有るライトが３個切れている（地震によるものか玉切れか？）
　　　バス通りの緑地公園の通路角の排水蓋の脇がへこんでいる。（つまづく、タイル亡失の防止）

マンション全体の修理については、しっかり対応できるよう意見を出し合いましょう。
気がついた事を修理が終わる前に、早めに出しあえば納得できる修理ができると思います。

　　　

[512: 入居済みさん]

理事会はなにもしていないようですね。

[513: マンション住民さん]

No.511>>さん　　ありがとうございました。　　状況が良く判りました。　補修は修繕積立金でやるのでしょうか？　以前この板でも話題になってましたが、まだそんなに多くは貯まってないと思いますが、各戸に負担が来ることになるのでしょうか・・・・不安ですネ

[514: マンション住民さん]

まずレーベンの調査でしょう。

[515: マンション住民さん]

エレベーター前に3/17に調査した内容を知らせる紙がはってましたけど、
あの内容じゃたりなかったのですか？

[516: マンション住民さん]

６月の総会までには具体的な補修計画をつくっていただきたいです。　理事会さんご苦労様ですがよろしくお願い申し上げます。

[517: マンション住民さん]

第三者機関の調査は必要なし？

[518: マンション住民さん]

今回の地震被害はレーベンの瑕疵責任ではないので、レーベンも理事会から管理委託を受けているだけという立場で義務も責任も負わない立場と思います。　当事者でなくﾚｰﾍﾞﾝも第３者になるのですかネ　理事会の対応次第と言うことになると思いますが・・・・・・いかがでしょう。

[519: マンション住民さん]

ここは、南東向きマンション住民が先頭になってしっかり行動できないと後悔するように思います。
「理事会さんお願いします」とおんぶに抱っこでは、時間的に自分の財産価値は守れない。
引継ぎ、引継ぎ、と時間が過ぎていき内容がわからなくなり説明すらできない状態になる。
理事会の活動内容見ていてもできそうにない、手を打たないと業者は何年も待ってくれませんよ。

No517さんが言うように、しっかりチェックしてもらって工事が終了するまで立ち会ってもらって
修理しないと、マンション価値は維持できない。（有料でも第三者立会いがトラブル防止になるし確実）
自分が何千万円も出して買うと考えた時、今の現状で買えますか？地震が怖くて買わないと思う。

マンションが入っている保険は地震に対してどこまで保障ができるのか。（理事会で発表するべき）
保険で修理できないななら住民から、修理費を集めなければならない。（総会の１分説明はやめてほしい）
パソコンにプリンターがなければ情報発信ができないでしょう、中古ででも３～４万で準備するべきです。
２０万出して、ひっそりと看板作るくらいなら、とっくに買える金額と思います。
管理会社も忙しそうです、右上のスレッド検索にレーベンと入力して検索すればマンション件数がヒット
します。
新築販売の方も忙しいし、完売のマンションは後回しでしょう。
なんでもやってくれると思うおねだりもいいけれど、自分の財産は自分で守れるよう自立しませんか？

工事はひび割れに対し、最近良い溶液が開発されています、ひび割れに溶液を入れると全域に染み渡ります。
以前は圧力をかけて溶剤を挿入していた、会社の特許商品なのかもしれませんが？
ここは、No517さんが言うように第三者のプロの意見で修理した方が、南東マンションの住民は安心できる
のではないでしょうか。
これだけ地震損傷が有るのに、何もできない南東マンションの住民と理事会だったら将来は無いでしょう。

[520: マンション住民さん]

>>No.519さん　　　なるほど、理事会の役員は6月でお役ゴメンになるわけですね。　輪番で仕方なく選任されたわけですから多くは期待できないし無理でしょうね。　　白紙委任状多数ですべて議決され、総会出席者の意見は言いっぱなしで結論の決まってる総会にならないようにして欲しいものです。　何が出来るのか考えてしまいます。　　まずは白紙委任状を出さないようにしましょう。

[521: マンション住民さん]

No518さんの言っている瑕疵（かし）責任についての説明。

近畿弁護士会連合会　編　（平成７年３月１６日初版第1刷）
現在無料で地震復興の為見ることができます、ぜひ確認してください。
http://www.shojihomu.co.jp/0708qa/qapdf/006.pdf

第６　マンションの区分所有と賃貸
　　　Q125
第８　不法行為関係
　　　Q148

上記を中心に解説されていますので参考にしてください。
工事費が何千万円と予想されますので、法律関係をしっかり把握することが重要です。
素人の対応では、対応が難しいと感じます。（第３者のプロに相談）
地震後２週間が経過しましたが、なんの進展もありません。
後で、言った言わない、担当者から聞いていないなど、らちがあかなくなりそうです。

ぜひNo517さんの言っている第３者のプロによる対応が必要でしょう。
プロの指導の下、至急破損箇所の記録保存などの準備、連絡先の文書記録など。
今すぐ行動して、自分達の財産は自分達で守りましょう。

[522: マンション住民さん]

臨時総会を開くべきではないでしょうか。　　議題は災害復旧に伴う、理事会役員の任期延長。　　一年の任期では何も出来ません、ましてや６月で交替ではどうしようもありません。　任期は少なくとも２年にするべきと思いますが。

[523: 匿名さん]

白紙委任状は欠席者の意見は全て理事長に一任となっている場合、理事長の○○に成り得るよね。

[524: マンション住民さん]

No521
上記地震に伴う法律問題Q&A・・・先頭ページです。
http://www.shojihomu.co.jp/0708qa/0708qa.html
この度の東北地方太平洋沖地震により被害にあわれた皆様に心よ
りお見舞い申し上げますとともに、犠牲になられた方々とご遺族の皆
様び対し、心よりお悔やみを申し上げます。一日も早い復興を心より
お祈り申し上げます。

弊社は、阪神・淡路大震災を機に、緊急出版『地震に伴う法律問題Q
＆A』を発刊いたしました。今回の大震災に際して、この絶版となった
書籍に対するお問い合わせを大変多く頂戴しております。
残念ながら、この書籍の改正版の発刊の予定はございませんが、震
災復興に伴う法律問題の解決のための一助になるのであれば、ご参
照頂こうということで、今回、ホームページ上でｐｄｆ版を掲載することと
いたしました。

何分、平成７年の刊行ですので、情報が古くなっております。そのこ
とを前提として、ご注意の上、ご利用頂きたいと存じます。
よろしくお願い申し上げます。
　　　　　　　　　　　　　　　　　平成２３年３月２５日　株式会社○○○○

[525: マンション住民さん]

No518さんの言っている瑕疵（かし）責任について

第６　マンションの区分所有と賃貸
Q125
周辺のマンションはさほど被害を受けていないのに、同時期に
建った私のマンションだけが損壊又は損傷を受けている場合、売主
や施工業者に損害賠償又は瑕疵担保責任を追及できますか。

第８　不法行為関係
Q148
地震により分譲マンションに大きな亀裂が入り、修復することが
できない状態となりました。隣のマンションは同じころに建築さ
れたのに大きな損傷はありません。欠陥マンションとして分譲業
者や建築業者に損害賠償が請求できるでしょうか。

この回答は、No524に有る『地震に伴う法律問題Q&A』を見て確認してください。

同時に建築されたのにこの差はどこに原因が有るのでしょう？
南向側が先に建設が進んでいたように思います。
エレベータ設備が丈夫な為、柱としての役目も有りますが西側など離れた
所にも一軒のヒビも見られません。
「設計図通り鉄筋が使われたかの確認」
「設計図通り壁の厚さのコンクリートが使われているかの確認」
「コンクリート、砂、砂利の材質確認と強度確認」
などを大至急行う必要が有るのではないでしょうか。

ちょうどこの時期は、中国のオリンピック開催準備で、中国が川砂、砂利輸出
のストップ、鉄鋼不足が新聞ニュースで問題視されていました。
ヒューザー・姉歯マンション耐震強度偽装問題もあり耐震設計図は問題無いと思う。
ちょうどその頃、住民掲示板に移る前、マンション口コミ掲示板でも
心配の書き込みが有ったと記憶しています。
思いすぎであって欲しいのですが、今後の安心の為にもNo517さんも言う
第３者のプロに相談して、１級建築士のチェック、その後必要なら弁護士
を通じての法的手続きをしなければならないでしょう。
マンション全体の保険からは、地震損傷は対象に入っているのでしょうか？

役員がどうのこうのは後でも言えますから、南東住民中心に参画しての取り組み
を現在の役員達と協力しあって考えましょう。
資産価値が減少した場合、売るにも買い叩かれ、ローンの担保価値は下がるし
このままでは、良い事などひとつも無いでしょう。
竹の植え込みの地面亀裂、通路横植え込みの地面亀裂を確認しています。
ガス管、水道管、下水管等の確認はマンション図面を見て調べ、
重大事故に繋がらないよう安全確認を合わせて依頼しましょう。

[526: マンション住民さん]

南東棟と南棟で損壊の程度が大きく違うとすれば、修理費負担（大きな金額の可能性があります）をリハート東京一律での区分所有割合での負担とするには住民の意見が分かれる可能性があります。　　管理組合任せでは解決しない課題となりそうです。　Ｎｏ525さんのおっしゃるように南東棟が主体となって対策委員会の立ち上げを理事会に要請する必要があるのではないでしょうか。

[527: マンション住民さん]

参考まで　以下の記事がありました。

地震保険は新耐震基準に準拠した形で「柱と梁、その接合部」の主要構造部に被害が出なければ保険金は下りない。「保険金が払われるマンションがあるか疑問」

http://www.asyura2.com/0502/jisin12/msg/299.html

[528: マンション住民]

確かに南棟と南東棟の破損の程度がかなり違うなと地震直後に気がつきました。
地震から2週間が過ぎ、あまり建物をどうしようという動きの無さからいくと住民が何らかの
アクションをとるのが良いかもしれません。自分は建築は建物の事にはド素人なのでよくわかりませんが
525、526さんのような方が中心となっていただければ南東棟住民として力になりたいと思います。

[529: マンション住民さん]

地震以降、理事会は開かれたのでしょうか？　　掲示ありましたか？

[530: マンション住民さん]

南棟の破損ってどの位ですか？共用部？全世帯で負担すべきものなんじゃないですかね。

[531: マンション住民さん]

共用部の施工には組合員の総意が必要と聞きましたが、総会まで（去年は6月20日でしたが）議決を待たなければならないのでしょうか？　　今すぐ始めても調査、見積もりなど結構時間がかかると思いますが、間に合うのかしらと心配になります。　　理事役員が改選になれば引継ぎ引継ぎでうまくいかないでしょう。
どんな進行状況なのでしょうか、役員の方でこの掲示板ごらんの方はいらっしゃいませんか。　教えてください。

[532: マンション住民さん]

エレベーターホールのタイルの破損1カ月放置されたまま。どうなっているかご存知の方いますか。

[533: マンション住民さん]

レーベンの担当者に聞いてみた。一応地震後理事会は開かれていて、1階のエレベーターホール部分と15階のエレベーターホールの手すり、東側のロータリーに出る通路の陥没は総会での決を採らずに理事会の採択で修繕するらしい。ただ、まだ代震があったり材料の調達状況で数カ月はかかる様子。また、廊下共用部の壁タイルの亀裂、はがれは総会でどのようにすか話が出るようです。
あと、おまけだけど理事会の会長さんは転勤で現在いない様子副会長が代行している様子ごくろうさまです。
こういう場合どうするんだろうか。このまま副が代行で時期まで持ち越すのかね。今更会長立てても数カ月だし

[534: マンション住民さん]

共用部の修理についてはどんな提案が出るのでしょうかネ　　　ウン千万円かかるけど修理しますか、やめま

すか・・・どうしますか？という提案になるのかナ　　提案しっぱなしで役員は改選だし困りますネ　総会が

白紙委任状多数で理事会とレーベンのいいなり採決になるとますます困りますネ

[535: マンション住民さん]

地震被害状況確認アンケートがくばられました。
被害が甚大と思われるC棟に専門業者による検査実施を予定とのこと。

アンケート記入のため南向き棟の通路とベランダ側をチェックしたところ
窓枠の角にちいさなヒビが入っていました。
良く見ないとわかりませんでしたが、南向き棟の方もよくチェックして
アンケート記入をしてほしい。
後で被害を指摘しても工事はむつかしいと思えますので、一緒の工事で
対応できるよう、良く見てアンケート記入をしてほしい。

修繕積立運用に関するアンケートも入っていました。
安い利子の長期運用を急ぐ前に修繕積立金の不足問題をはっきりしてほしい。

修繕積立金は今の金額では不足です。
今回の地震被害工事費もあり、かなりマイナスになります。
車の駐車代金は修繕積立金に入れること。（不足の管理費は正当金額にする）
年数がたつほど毎月払う金額を高くしなければ追いつかなくなります。

不明な繰越金（あまったかのように見える）は、廃止する。
　　実際は前年繰り越した金額の一部で今期分は全額使っている。
　（残金は修繕積立金に全額入金し、不足分はおろせば会計がはっきりします）

修繕積立金も不足ですが、同時に管理費も将来に向け上げざるををえない。
　　それから管理費の中からどれだけ修繕積立金に払っているかわかりにくい。
　　毎月何万円も払っているので大丈夫と思っているのではないでしょうか。
　　今修繕積立金運用を考える前に、正当な修繕積立金にしてほしい。
　
多くの委任状を入れて総会の賛成多数をきめるのは、ひどい話です。
たとえば、
立体駐車場の下にバイク置き場を作りたい。
マンション出入りをICカードにしたい。
モニターをカラーにしたい。
管理費、修繕積立金不足の為、毎月の支払い金額を何万円多くしたい。
など、委任状が多いと賛成多数で簡単に通ってしまいます。
総会に出席した人達の意見は生の声です、仕事で委任状を出さざるをえない人
もいるかもしれませんが、納得の上で管理費を使うシステムにするべき。

役員の輪番制を半数ずつ入れ替えるようにすると、全入れ替えより経験者が
半分残るので、進行が計られるのではないでしょうか？
または、２年目はOBとして役員に１年間付き添う（協力する）。

とりあえずキッチンスタジアムに鍵付き鉄鋼を置かせてもらって、役員達が
使うパソコン類、プリンター、書類などを準備してほしい。
国道１７号線沿いに（埼玉）事務関係、キッチン関係のリサイクルショップ
があり、パソコンは秋葉原裏通りでリサイクル品を安く準備できる。

[536: マンション住民さん]

専門業者第三者機関による調査を行うのは賛成です。　　共用部の修理費は相見積もりを取り施工業者

を決めることが必須と思います。　　レーベン経由のお抱え業者では高い費用負担となる懸念大です。

　管理組合が修理ローンを抱えて管理費値上げへ突き進むのは慎重に考えるべきです。　　白紙委任状

多数で総会決議がされないようにしましょう。　　　理事会のオブザーバー参加の掲示はこのごろ辞め

たのでしょうか。

＞＞535さん　　入居時に払った修繕積立基金、一戸あたり20万円近く払った記憶がありますが結構な額

がプールされていると思いますが、使えないのでしょうか。　　　管理費の大部分はレーベンの管理委託

費としてレーベンの収入に回って、修繕積立金がいくらなのか判り難いのは確かですね

[537: マンション住民さん]

余震はだいぶ収まってきたような気がします。　　補修工事はいつ始まるのでしょうか

[538: 住民さんＡ]

皆さん　　総会に白紙委任状を出すのはやめましょう。　　わざわざ総会に出席者した人の生の意見を潰すことになります。

[539: マンション住民さん]

白紙委任状のカラクリを全世帯に教えるには掲示板かな？理事はやらないだろうし５３８さんお願いします。

[540: 住民さんＥ]

総会での白紙委任状は効果絶大です
議長「地震補修等で修繕積立金が不足するので、管理費の大幅値上げをしたい」
出席者50名「絶対、反対！」
議長「自分は賛成、白紙委任状が100通あるので賛成多数で可決」

管理組合規定に従えば賛成101票、反対50票で有効な採決となります。
こんなことにならないようにしましょう

[541: マンション住民さん]

白紙委任状って関心がないか出れないけど託せる人がいないのどちらかじゃないかな。
うちは出席できない時誰かにお願いできるかというといない。結局選択肢として白紙にするか無効票にするかのどちらか。誰かお願いできる人がいればいいけどこのマンション内にそれほど親しくしている人、信頼おける人
がいないのが現状そういう人たち多いんじゃないかな。そういう人たちの票を生かす手立てが見つかればいいのだけど。

[542: 住民さんＢ]

>>Ｎｏ541さん　　　無効票にしましょう。　　白紙委任状は管理会社が利権を守るためシャンシャン総会にしてしまう魔法の手段です。　　住民が意見を述べマンションの問題に向き合うには白紙委任をやめるしかありません。　　　

[543: マンション住民さんby541]

542さま。
レーベン担当者となんどか話をしたこともありますが、常々住民の意見をあまり聞き入れないという
か自分たちの言い分、利権を押し通してくる印象があります。今度の総会は出れるか解りませんが
出れない時は無効票にしておきます。

[544: 住民さんＤ]

543さま　　　おっしゃる通りです。　昨年の総会で、委任状多数での可決が管理規約に則って有効であることを説明したのはレーベンの担当者でしたから、唖然としました。　　レーベンが総会を牛耳ってるのは明らかです。　　　理事会はやる気なく言いなりなんではと思いました。　　この板を見てる人は少数でしょうから効果ないかも知れませんが、今回の総会は切実な問題が議題になると思うので皆さん協力して欲しいですネ

[545: マンション住民さん]

>>544さん

今度の総会で是非、理事(長)に立候補して下さい。

[546: 住民さんＤ]

そういえば去年の総会でも役員が答えに詰まったりするとレーベンの担当者がシャシャリ出て、あれこれ説明してましたネ　　出来レースだなと思ったのを覚えてます。　　　レーベンにすれば大規模マンションの管理委託費は濡れ手に粟で丸儲けのおいしい商売ですものネ　　管理会社変更の話でも持ち上がったら担当者や課長やら首が飛ぶそうですよ。

[547: 匿名]

工事始まりましたが、今までと同じように補修しても意味なし。
又地震きたら同じことになる。
お金使ってやってんだから考えてほしい。
頭悪い。

[548: 住民さんＤ]

工事現場見てないですが、タイル張替えだけですか？　　鉄筋部分のひび割れの充填補修はやってましたか。
表面補修だけだと後々怖いですよネ

[549: マンション住民さん]

>No.547さん
あなたはもっと良い方法を知っていながら何も提言しない傍観者？
それとも過ぎた事をあとから批判する頭悪い人？
冷やかししかできないなら黙って見ていなさい

[550: マンション住民さん]

>549さん　　　あまり怒らないでください。　住民にとってもっと大切な話はレーベン主導の理事会で総会準備がされてることです。　　住民の切実な意見を反映できるような総会にするために白紙委任をやめましょう運動を呼びかけるのみです。　　傍観者の域を出ないかもしれませんが、それくらいしか出来ることはありません。　管理室のポストに投稿しても返事が返ってくるわけでもありません。　　理事会議事録は管理人室で要求すれば見ることが出来るそうですが、そこまでして、見たからといって意見が言える場があるわけでもありません。　でも総会のとき、結局は委任状、多数で総会参加者はむなしく不満を抱えて帰ることになるんでしょうネ　休みの日にわざわざ遠い会場まで出かけて委任状多数で参加者の意見は無視して採決されるのはムカつきますよ。　　管理委託費でレーベンが年間どれだけ収入を得ているかご存知ですか？

[551: マンション住民さん]

どのくらい効果があるか解らないけど、ここを見ている人だけでも次期総会の白紙委任やめて
現体制に異議ある住民がいる事を訴えましょう。

[552: マンション住民さん]

>>550さん

今度の総会で是非、理事(長)に立候補して下さい。
そして理想的な管理組合の運営に自ら参画して下さい。

[553: 匿名]

549さん、私は何度か直接提案しています。 それでも、する しないは向こうが決めるんです

[554: 住民さんＢ]

>553さん　　　言うだけ無駄です。　　小生も「マンション　コミュニティー」のトップﾍﾟｰｼﾞを掲示板に貼って存在を報せたり、有用なご意見をコピーして役員に投函したりしたりしましたがウヤムヤです。
　レーベンは総会さえ乗り切れば万々歳です。　　委任状が少ないと死活問題ですから、提出要靖を何回でもポスティングして善意の皆さんは出席しない罪悪感で、提出されシャンシャン総会になるのが筋書きです。
　　理事になりたい人もいるかも知れませんがなりたい人と、なって欲しい人が一致するかは疑問です。
輪番で運よく有能な方が理事になることを祈りましょう。

[555: マンション住民さん]

総会に出れない場合、白紙委任状より委任状を出さない方がいいですか？
無効票にするにはどうすればいいですか。（ここで聞いていいのかな）
レーベンの住民無視の態度といいなり理事。これを打開するのは難しそうですね
個人的には管理会社変えてもいいと思っている。管理適当なくせにああだこうだ言ってくる。
もう結構というのが本音。

[556: 住民さんＣ]

皆さん　総会の委任状は提出しないようにしましょう。

昨年の委任状の様式では出席届け欄にまで代理人を書く

欄があって、出席のつもりが止むを得ず欠席した場合に

も自動的に白紙委任になるようにしてあります。

委任状は提出すると白紙委任になるシステムです。

提出しないのが賢明です。　　総会に出席される方のた

めにも

[557: 住民さんＥ]

投稿も少ないし、この掲示板見てる人少ないのでしょうかネ　　　　３～多くて５人くらいかなｱ　　残念です。

[558: マンション住民さん]

で、結局>>557は具体的に何をしたいわけ？