レーベンスクエアリハート東京

[入居予定さん]

『レーベンスクエアリハート東京』へ入居した方、される方、しようとお考えの方等、集まれー！

[439: 匿名]

最近人の部屋を、マンションの廊下から覗いてる人がいて怖いです。網戸を開けて、カーテンを開けてまで覗いてるんです。
警察に届け出した方が良いですよね。
その前に何か良い防犯対策ないでしょうか。
マンションの廊下側の窓を開けてる人は気をつけて下さい。

[440: 匿名]

439さん

廊下から部屋を覗いていたのは
いつ頃で何階で年齢層や時間帯など覚えていたら教えて下さい！
不審者ならやはり通報したほうがいいですよね

うちも廊下側は少し開けていることが多いので
いつも万が一火の点いたものなどが投げ込まれたらとちょっと不安があります
対策を考える必要がありますね

[441: 住民]

駐車は本当に困ります。
来客だと思うけど、うちは来客の際は近所のパーキングにとめています。それくらいしてほしいです。

廊下からのぞいてるって怖いですね。子供がよくやっていますが。。大人ですか？確かに廊下側は開けるの怖いですね

[442: 匿名]

駐車場の速度抑制板？
あれ意味あるの？

振動でビックリして寝ている子供が起きて泣き出すし…

[443: マンション住民さん]

一応意味はあると思う。あれがあるがために振動を抑えようと速度は緩める。
確かに振動は大きい。うとうとしていると目が覚めるぐらい。徐行させようという点では大いに意味あり。
まあ、あれを避けようとして右側によることにより入庫車両とぶつかる可能性はなくもないが。
それよりもロータリーの駐車なんとかしてほしい。はっきり言って邪魔

[444: マンション住民さん]

ついさっき、エレベーターから自転車をこいで出てくる女の子とエレベーターホールであってびっくりしていたら
ローラースルーゴーゴーで出てくる女の子とぶつかりそうに。
・・・小学生を持つ親はマンションの建物内で乗るなと何故いわないんでしょう。

[445: マンション住民さん]

ロータリーは駐車できないように駐車禁止コーンなど置いて物理的に制限するしかないと思います。　休日の訪問客の人には掲示板の注意も意味ありませんし、停める方が悪いのではなく停めるスペースを放置するほうが問題と思います。　停められないようにすればいいんです。　　それにしても迷惑なことです。　理事会でご検討ください。　　

[446: 住民]

二階のどこの部屋かは定かではありませんが、女の子が自転車を廊下で乗り回してました。エレバーターにもそのままのり、公園等で普通に乗る速度です。
信じられません。親は気づいてるのでしょうか？
先日は、妊婦さんらしき人がぶつかっていたり、危険で自分の住んでるところと思えないです

[447: マンション住民さん]

危険な事をしている小学生がいたら注意したらどうですか。子どもがやっている事親が気がついてない
場合あります。
危険な事をしている小学生がいると言う方に子どもがいるのかいないのか解りませんが、悪い事は悪いと
大人が教えればいいではないですか。それができないというなら、眉をひそめてみるばかりではなく
そういう子がいるから気をつけて行動してください。子どもが多い所なんて所詮そんなものです。
走りまわるなといってもする、広い所を見たら走りたくなるし、衝動を抑えるには未熟。
大人の感覚ではありえないような事をしたりしますから。
それがまあ、苦笑いぐらいで見過ごせるものであればよいのでしょうが、如何にも危険ならそれを
戒めるのが大人の役割でしょう。
親や子どもばかりを責めるのではなく、地域で子どもを見守る。それがこの新田では機能していて、親
学校、地域で子どもを見守ってきたのがよい所だったんですけどね。このマンションでは難しいですかね

[448: 444です]

>>447さん
注意してもやめないんですけどね・・・わたしが見た自転車を乗り回す女の子。
「危ないからやめなさい」
といっても無視してエレベーターホールで自転車を乗り回す。
３回注意してやめなかったから、わたしは携帯のカメラでその子を撮影しました
今回はここに載せることはしませんけれど、今後同じ子を見つけたらちょっと考えていることはあります。

それに親がいっしょでも子供の自転車を叱りません。
ドコが機能しているのか知りたいくらいですね。

[449: マンション住民ｂｙ447]

>>444様

以前と住民層が変わってきているのです。ここは地理的に不便。
親の代からずっと住んでいるという人も多く、親も子どもも昔から知っている。だから町内
家族みたいなものだったんです。それがマンションが乱立し新しい住民が多数流れてきた。
今は新しく入ってきた住民の数のほうが多い。だから機能していたものも機能しなくなった。


その自転車の子知っています。知らない人のほうが少ないのでは。親があの状態なので
変えるのは相当難しいでしょう。というか無理です。何か制裁を加えようと思っているのであれば
こんな所で言うのではなくどうぞしてください。
そのまま放置されているのには多分なんかしらあるはずです。言っても聞かないとか、逆切れされ
るとか。

このマンション結構多いじゃないですか。ごみの捨て方やロータリーの駐車、エントランス共用廊下
の駐輪にしても言っても効果ない人たち沢山いるではないですか。
そんなもんなんです。

[450: マンション住民さん]

　マンション裏の空き地の利用計画、ご存知の方いませんか？

[451: 住民]

こんな掲示板があるとはしりませんでした。
専業主婦で日中暇しています。
どなたかお知り合いになれたら。。なんて
ここでは難しいでしょうか？

[452: マンション住民さん]

ゴミ置き場に監視カメラを設置、バス通りの公園に設置する看板文字を検討、もいいけれど修繕工事の積立金が
不足の件はどう住民に説明をしてくれるんでしょう。自転車置き場、バイク置き場、通路の駐車、廊下の違法物は。
役員交代の時の総会で賛成のかた挙手願います、と１分間ぐらいの説明で多数決で決めようという一方的な進め方
では、まったくめちゃくちゃとしかいいようがありません。（委任状提出が多く、すべて通るのが現状です）

駐車場代金は修繕積立金に入れるのが正当なマンションの有り方のはず、管理費修繕積立金を安く設定して完売し
やすく設定するのはマンション販売の手なんでしょうけれど、同じ業者がマンション管理でも営業しているため
住民不在のやり良いように進められているのが現状と言えます。（数名とはいえ、役員はしっかりするべきです）
総会出席の委任状を出すように住民の管理費を利用して何枚の催促用紙をコピーして出しましたか、マンションの
懸案事項の説明もこのくらいの行動力を示してほしいものです。

エレベータ前の竹が植えてある地面は、笹竹が風で枯れてしまい数年がたつのに、看板の文字を検討しますなど
各階のエレベータ前のガラスに張り紙している場合ではないでしょう。
公園でサッカーをしている子はとうにいない現状をどう説明するのか、クラス会じゃないんだからしっかりしてほ
しい。（看板屋から催促されてるんでしょうけれど、マンションの価値をしっかり維持してほしい）
看板というなら、バーべキュウ広場の芝生も一部枯れてるし、マンション両玄関先の自転車と車の違法駐車禁止も
看板ですむ事なら設置するべきでしょう。（こういう内部事情を、関係ない近所の住民向けに表示するのは、この
マンションでは問題が多発して環境が悪い、と評価されマンション売買の条件は悪くなる一方です）

パソコンとプリンターを中古でいいから準備して懸案事項を全家庭に配布するなど活動するべき。
　　その中でゴミの出し方、子供の自転車乗り注意、違法駐車等を住民になげかければいいことです。
住民だけが使えるホームページを別に開設し意見交換するべき、業者が用意したものでは本音で言えない。
やるかどうかを総会当日になげかけるのは良くない、自分達は役員終了であり何をどう行ったかの総会のはず。

[453: マンション住民さん]

>>452様　　　マンションの住環境はますます悪くなるようです。　　看板の件も貼紙で効果ないのが看板にして効果あるわけがないと思い、総会の時、反対しました。
　
　　委任状かき集めて、極端に言えば総会出席者の過半数が反対でも議案は理事会の意向に沿って可決できるようなやり方です。　　事なかれの結果に終わる便利システムです。　　思い切った対策が出来るように理事会に要求していきましょう。　

　玄関エントランス前の駐輪が一時減ったのもロックをかけて移動して、弁明書を管理人に提出しないと開錠しないという強い対策を理事会で決めてくれたことでした。　　やれば出来るんです、理事会の皆さんよろしくお願いします。

　マンション内を自転車で走る子供は貼紙ではやめさせられません。　現場写真を撮って掲示板に貼って親に注意を呼びかけるのはどうでしょう。
　　
　　それより前に今の管理人は柔和な人のようですが、しっかり注意をしたりしてるのでしょうか、前の管理人はベランダの”布団干し”など結構、強く注意してるようでした。　エントランスの自転車を駐輪置き場に隔離したり頑張ってくれてました。

厳しい管理人に代わってもらうのもいいかも知れません。

[454: マンション住民さん]

４５２、４５３へ
あなた方のような方々が問題なのですよ。
自分達だけが「正しい」「正しい」と思い込む。
他人を全て否定してしまう。そうではありませんか？
民主主義なのだから多数決で決めるのが当然ではないですか？
それとも自分が反対なことは、全部否定するのでしょうか。

よーく考えましょう。

子供がマンション内で自転車に乗ったから、子供の写真を掲示するなど、暴挙であり、人権侵害であり、裁判沙汰になりますよ。まるで、人民裁判、公開処刑ではありませんか。
ここは、北朝鮮や中国ではありません。
そんなことしたら、ギスギスすること間違いなしです。やりすぎは問題になります。

確かに子供の行為は目に余るものもあります。エントランスの竹にしても、子供が毎日踏み荒らし、枯れてしまったのが現実です。でも、子供をさらしものにして、吊るしあげるのは問題です。

住民同士、ギスギスした住みづらいマンションになるだけです。

看板にしても、総会云々を言う前に
公園の看板は、日本全国どこの公園でもあります。どうしてあるのかわかりますか？よーく考えましょう。
看板設置することにより、広くルールを告知するためにあるのです。
いざというときに「そんなの知りませんでした。」と当事者にとぼけられない為にあるんです。
警察は民事不介入が原則。いざというときに自分たちを守るために法的に看板は必要なのです。

[455: マンション住民さん]

看板がないと、何かあったときに対処できないからです。
看板があれば、万一本人につきとめたりでます。警察へもそうです。

知らなかったとかじゃすまなくなるんです。

No.378 by 匿名 2010-06-23 22:59
成る程
看板はそれ自体で効果あるないじゃなくて立てることに意味があるんですね。足立区の条例でノーリード禁止とか初耳の人も多いと思うし看板に明記したほうがいいですね

No.379 by 住民さんＡ 2010-06-24 00:28
☆サッカー等で芝を傷つけない（これが当初の目的ですよね）
☆ペットのノーリード、放し飼いは禁止。（リードをつけたまま放してノーリードじゃない！なんて人はいないと思いますが…）
☆ゴミは各自持ち帰る。勿論ペットの排泄物もきちんと持ち帰ってください。（排泄物だけじゃなく、飲み物の空き容器も気になります）
☆夜間など、近隣の迷惑になるような場合は大きな声・音を立てない。（当マンションの住人でなくてもたむろされる可能性はあるかなと思いますので）
☆公序良俗に反するような行為は慎む。（例のエッチの若者対策。ここの住人ではない気がするんですが住んでる人の精神衛生上よろしくないですよね）
☆これに違反する行為を見かけた場合、警察に通報、また公園に破損や損害が生じた場合は実費を弁償していただく。（ペットのノーリードは足立区の条例違反ですし、エッチは程度かもしれないですが公然わいせつかなーと。だから警察対応が良いと思うんです）

[456: マンション住民さん]

No454さん、問題発言ですね！
　　　「ここは、北朝鮮や中国ではありません」
　　　このマンションに中国の方が何人住んでいるかごぞんじですか？差別したいのですか、国際問題ですよ。
　　　
　　　「子供が毎日踏み荒らし、枯れてしまったのが現実です」
　　　かってに子供を犯人にしないでください、原因は北風がマンションに当たりへの字型の中央がこの竹の
　　　植えてあるマンションのすき間です、風の通り道になっています。
　　　強風の日は、行き場の無い風がさらに強くなって笹竹を傷めています。（立ち木も枯れています）

　　　「公園の看板は日本全国どこの公園でもあります」
　　　たしかに、公園には看板が見受けられます。しかしマンションの芝生は緑地帯で一般に言う公園では無い、
　　　マンション隣の空き地にある、一角が土壌汚染で土を入れ替え近く区が管理する本当の公園になります。
　　　新田３丁目のハートアイランド、各マンションの庭に２０万円かけて看板作ってありますか？

　　　マンションの管理を住民サイドでよく話し合って進行するのが、役員の仕事であってほしい。
　　　問題の投げかけなど一度も無く、役員会議と総会での１分説明で、多数決で決めているのが現状でしょう。
　　　
問題は今のままだと管理費口剰余金を毎年200万円修繕積立金に入れたとしても2018年の修繕工事でマイナス
30607000円、2030年の修繕工事でマイナス188142000円、2039年はマイナス349189000円になります。
277戸で割れば1戸あたりの年間マイナスがわかります。（去年の試算による）

バイク、自転車、自家用車の駐車場代を修繕積立金に入れればプラスになってきます。
しかしそれでは、管理費がギリギリの状態になります。

このギリギリの管理費の中で、あれも作る、これも作ると、言っているからおかしいんじゃないですかと
住民サイドから疑問を投げかけています。（駐車場代を修繕積立金に入れると使える現金はほとんど無いです）
これから、毎月収める管理費と修繕積立金を段階的に高くして行くと思われますが、総会で簡単に決めてしまう
のではなく、住民が納得した形で変更を進めてもらいたい。
できることなら、毎月払う金額は今のまま変更無いのが住民としては理想です。
　　　

[457: 住民さんＢ]

でもさあ。ゴミ置き場に監視カメラを設置するってのは、住民監視の発想だよね。それって、北朝鮮や中国みたく、政府が住民を監視して、気にくわない奴を密告するという発想に近くないかな。なんか、共産政府みたいで嫌なんでよね。

監視、監視、監視、注意、注意、注意でそのうち、廊下にちょっと自転車駐輪したら、理事会から嫌がらせされり、密告されて住みづらくされたりしないかなあ。

モラル、モラルとは立派な堅苦しい話してたら、住みづらくなるばかりじゃないのかなあ。
別に、公園で青姦しようが、たばこ吸おうが、俺達、住民の自由だと思う。

犯罪でなければ、他人に迷惑かけなければ、いいんじゃないのかな。
なんかうちのマンションて、他人のことに干渉しすぎじゃないかと思う。
注意の掲示みるとうんざりするんだよな。

一部にうるさい人がいるから、理事会は注意ばかりしてるんじゃないの。
別にどうでもいいじゃないの。

[458: 匿名希望]

日本共産党は国民のことを一番考えてる政党ですよ。
共産党イコール監視とか北朝鮮という考え方は偏見と差別以外の何者でもありません。
たしかに、監視カメラでゴミ置き場を監視するのはやりすぎと思いますが
それを共産党と結びつけて考えるほうがよっぽど問題です。

[459: マンション住民さん]

でもね、回収シールを貼らずに粗大ゴミが捨てられてるのを見ると腹が立つ。
以前、放置されている粗大ごみに注意書きの紙がずっと貼られたままだったけど、
結局あれはどうなったのでしょう？
仕方なく管理組合で立替えてるのであれば、是非監視して当事者に払って頂きたい、とも思います。
録画記録を確認してもらう際のルールだけちゃんと決める、ということで。

[460: 匿名さん]

４５８、ドサクサに紛れての特定政党の宣伝はご法度！

[461: マンション住民さん]

>>459さん
最初の頃は、足立区が無料で回収してくれていました。
しかし、あまりに数が多いので、わたしたちが毎月支払っている
マンション管理費から支払われるようになりました。
監視カメラがないときっと粗大ゴミを平気で出しっぱなしにする
方が今後も出るでしょう。
やっぱり監視カメラは必要なんだと思います。

[462: 住民さんＣ]

この掲示板を見ている方は極、少数です。　　理事会も匿名掲示板の意見は基本的に無視する慣例のようです。　まじめに意見をお持ちの方はレーベン担当者にメールするのがいいと思います。　レーベンの方は理事会に出席されていますので有用な意見は伝えてくれるようです。　　連絡先メールアドレスは管理人室に名刺が置いてありますのでもらえばいいと思います。

[463: 住民さんＤ]

子供の躾も出来ない親御さんがいるのも仕方ないご時勢ですが、このマンションには異なる異文化の価値観を持った人も結構多いと思います。

　日本人の感覚とは異なる人も多いのではと思います。　　厳しい管理体制も必要なのではないでしょうか。

[464: マンション住民さん]

>>457さん

義務と自由はワンセットです
ルールを守れない人に自由を与えたら大変です
バルコニーでタバコをすわれたら洗濯物に臭いがつきます
自転車を乗り回している人が他人にぶつかったら傷害罪です
ぶつからないから大丈夫？
飲酒運転とおなじようないいわけですよ

だめなものはだめ

赤の他人がいっしょの敷地に住んでいるのです
やりたい放題にしたいなら無人島にでもいかないと無理です

[465: 住民さんＡ]

Ｎｏ456さん　　このマンション、そんなに中国の人、多いのですか？
日本人でもいい加減な人いますが、こんな記事がありましたので転載します。
偏見だと思いますが……・　看板も日本語以外で何ヶ国語かで書く必要があるのではないでしょうか。

ＢＩＧＬＯＢＥなんでも相談室より転載、一部抜粋

最近同じマンションに急増したモラルの低い中国人居住者に困っています。
現在住んでいるマンションは副都心に近く、当初は４千万台でした。しかし、一人の不動産中国人ブローカーが入居したのをきっけかに、このブローカーが空いている部屋を次々と購入し、賃貸として貸し出しを始め、中国人の居住者が急増しました。
困っているのは、この人達のモラルの低さです。深夜かまわず、窓を開けて大声で携帯電話で話したり、深夜に大工仕事をしたり、使用済みのナプキンを窓から投げ捨てたり…と、日本人では考えられない事を数多く行います。共同アンテナを自分の都合の良いように動かして、テレビが映らない事が何回もありました。
下の階の方は、耐え切れず何度も警察を呼んで注意をしていますが、全く改善しません。警察はそれ以上出来ないからです。逆に何度も警察に電話を入れる下の階の人に対して、中国人ブローカーが集団で文句を言いに来る始末。「うるさい日本人こそ出て行け」と言います。
私自身、深夜の騒音に寝れない日々が続いたこともあります。ここでは書ききれない出来事がたくさんあります。


なるほど～、それはお困りのようですね。
以前、公団なんですけど。やはり隣に中国人が住んでまして。
質問者さん同様の迷惑行為をされてました。
私の場合は、賃貸なので引越せたので良かったんですけどね。^^;;
これって、言っても理解して貰えなかったけど。
やっぱり同じことをしてましたよ。
ベランダで携帯電話で大声で喋ったり、共同廊下をウロウロしたり…。
玄関の所にずっと立って、窓が開いていれば覗いてる。

[466: 匿名希望]

中国人だから、日本人だからというような、レベルの低い書き込みやめませんか？
見ていて不愉快です。
日本人はそんなに立派なのでしょうか。

中国人が悪い
悪いのはみんな中国

そういうきめつけはやめましょうよ。
それじゃ、問題は解決しないです

[467: 住民さんＢ]

Ｎｏ４５６さん　解決は住民の意識、理事会のあり方から始めなければ、少し長いですが以下参考にどうぞ

山内さんの管理人はつらいよ…・マンション管理最前線…・より

この業界の専門用語とでもいうのでしょうか？　「シャンシャン総会」という言葉があります。

　この意味は、「議案の採決だけとり、何の議論もせずに、すぐに終ってしまう総会」のことです。「今日はどうもありがとうございました。では、これで解散です。それではお手を拝借、シャンシャン」という意味です。すごいところでは、１０分程度で終ってしまうところもあるようです。

　あるマンションの例を記します。

「いろいろな議題があるのだが、”議決権行使書”はなく、”委任状”があるだけ。欠席する組合員は、”議長に一任”（つまり、全議案に賛成）するしかない」
「総会出席者は、全組合員の１割程度しかいない」
「形式上の総会議長は理事長だが、実際の司会進行は管理会社フロントが行なう」
「各議案に対しての詳細な説明がない。質問や意見を言う時間を用意していない。いきなり、採決する。誰かが”質問です”と手を挙げても、フロントが”時間がないので”と遮ってしまう」
「予算案の内容説明もない。工事の案件も細かな内容説明はない。見積書も添付されていない。とにかく、議案として書かれた標題文字を読むだけ」
「銀行の残高証明書も添付されていない。管理会社が”これだけ銀行残高があります”と記したメモを信じるだけ。それを監事は、ただ闇雲に”公正です”認印を押してしまう」
「役員の選任は決まっているものの、”誰を理事長にするか”などの理事会内の役職選定は、総会のすぐ後に行なわれる理事会で決定する。このため、誰が理事長になるかは、総会の時点ではわからず、どんな人が理事長になるのかもわからずに、新年度役員選任に賛成しなければならない」
「議案採決後、自由討論の時間もまったくなしに、すぐに散会になる」
（これに加えて、「総会議事録を管理会社が作成するのに１ヶ月以上かかる」「議事録の内容は、ただ、出席人数と、各議案が可決されたこと、これだけ」「管理人には総会の内容が伝わらない」など、ひどいものです）

　シャンシャン総会は、管理会社サイドからも理事会役員サイドからも、どっちも非常に楽でありがたい総会です。なにしろ、ほとんどやることがないんですから。仕事といえば、「出席者は何人。委任状は何枚集まった」と数えることぐらいしかありません。
皆さんの管理組合では、役員をどのように決めていますか？　「101号室の次は102号室、その翌年は103号室・・・」、このように1年毎に順番に役員を担当していくやり方を”輪番制”といいます。
　自分から進んで役員を引き受ける人は、なかなかいません。そのため、強制的・自動的に役員役が回ってくるこの制度は、"平等”の観点から、多くのマンションで採用されています。分譲時の管理会社も、この方法を薦めてきます。

　しかし、輪番制を推薦する（半強制的に採用させる）管理会社ほど、手抜き会社といえるでしょう。それほど輪番制には欠点があります。

「１年ごとに役員が総入れ替えするため、事業の継続性が寸断される。長期に渡る事業が扱いにくい」
「理事の業務を覚えた頃に、その人たちがいなくなってしまい、素人だらけで一から出直すことになる」
「次年度に繰り越された案件は、また最初から話し合わなければならない」
など、不具合が多いのです。

　翻って、私が住むマンションのことを考えると。やはり、竣工当初に管理会社が勧めた輪番制をとっています。築11年のため、やっと一回りしたところですが、今までは、毎年総入れ替えで、何か問題があっても、いつも「○○の件は次年度へ繰越」となり、なかなか解決できません。役員としても「面倒なことはやりたくない、来年は自分は関係なくなるのだから、次年度役員に任せよう」と思い、管理会社も「難しい案件は、先送りにしてしまえ」と考えるです。繰越された案件は、新しい理事の中で、また最初から話し合うことになり、結局その年も解決できず、またまた翌年へ先送りになります。管理会社にとっての儲け話の場合（修理とか修繕とかの工事で、手数料が望めるもの）は、反対の理事がいた年は、保留にして、賛成の理事が多いときに、反対の意見があったことなどおくびにもださずに、採決してしまうこともあります。

　また、管理会社にとって一番怖い「管理委託先変更」という話は、簡単に１年では決定できません。かなりくわしい理事が数名いて、何年かかけてできることです。または、管理会社の過去の実態をよく理解している人がいることが大事です。管理会社にとっては、役員はド素人のほうが都合がいいのです。「何もわからないから、管理会社さんにみんなお任せします」と言わせたいのです。傀儡政権のようなものです。こういう場合、輪番制は最高です。

■管理委託契約更新が議案になっていないんですが・・・・
　適正化法で、契約更新時に重要事項説明が必要となったことを踏まえ、「マンション標準管理委託契約書」で自動更新が削除されました。更新の是非を毎年、組合員に問う必要があるといえます。となれば、総会議案にしないとだめでしょう。管理会社との契約期間（○月○日から開始する）は、総会のあとの日付にしないと意味がないです。管理会社が自分の保身のために、組合員に「管理会社はここでいいのか？」を考えさせる機会を奪っているのかもしれません。

　総じて見ると、こちらの管理会社さん、「管理のイロハ」をわかっていないようです。というか、組合が「このマンションは、ど素人ばかりで、チョロイ」と、バカにされているのかもしれません。この機会にきちんと是正させたほうがいいと思います。そして、そのマンションの管理規約も、一度見直ししたほうがいいのではないでしょうか？

　私の住むマンションでも、「ペット問題」とか「自転車置場が不足している」「防犯カメラつけよう」などが、提案されてから５年もたつのに、何も進展していません。一度詳しいアンケートを取ったときに、「決まるのかな？」と思ったら、「次年度に繰り越し」になり、翌年、また同じ内容のアンケートを繰り返したことがあり、あきれました。役員も無責任ですし、管理会社もいい加減です。管理会社への委託費もかなり高く、見直す必要があるはずですが、そういうことは素人ばかりの理事会では、話し合われません。話が出ても次年度に消滅します。

　輪番制は、「役員を確保できる」「平等」という大きな長所があるものの、欠点のほうが大きい欠陥制度です。現在、国も「役員の任期は２年。毎年、半数だけ替わる」という制度（参議院のようなもの）を勧めています。総合的に見て、これが一番良い制度だと思われます。（加えて、「２年の間、１年は理事長、２年目は自治会担当理事というように役職を変える」「独善的でない人が２年以上役員を務めてくれる」のが、さらに良いかたちです）

　ですから、輪番制を勧める管理会社というのは、やめたほうが懸命です。本当に管理組合さんのことを考えて、良い管理をしようとするなら、勧めないはずです。自分たちが儲けることしか考えない会社が、輪番制を勧めるのです。

　管理会社が高額な管理委託費をボッタクっている場合、管理費会計はなかなか黒字にはなりませんが、「毎年黒字を続けていて、当マンションの財政は健全です」と総会の席で言うことができます。このカラクリを説明します。

　新築のマンションの場合、１～３年目程度は、どこも壊れることがないため、「修繕費」があまりかかりません。ですから、単年度では黒字が発生します。しかし、竣工後５年くらい経過すると、いろいろと設備機械類でメンテ費用がかかってくるものがあります。８年たてば、消火器の一斉交換も必要です。こうなると、高額な管理委託費をとっている管理会社では、管理費会計で黒字は発生しません。下手すると、赤字です。しかし、「収支トントン」とか、「赤字」ということを住民に悟られると、「管理委託費を値下げしろ」という声が出てきて、困ります。「管理費が足りないので値上げが必要です」というのも、意思形成に莫大な労力を消費しますから大変です。

　これをごまかすには、決算書の「収入」の項目に「前年度からの繰越金」を組み込んでしまうのです。例えば、第一期で２００万円の黒字が発生したとします。これを次期繰越金として、第２期の収入に組み込みます。こうすると、管理費という固定収入は変らないはずなのに、第２期の収入金額が増えます。そして、第２期でも単年度会計で２００万円の黒字が発生したとします。１期からの繰越金と合わせて、計４００万円の黒字が第３期へ繰越できます。こうなると、１年間の管理費収入が２０００万円の組合でも、第３期の収入は２４００円と見せかけることが可能です。こうやっていくと、たとえ、第３期の支出が２０００万円で、単年度で考えると”収支トントン＝黒字ゼロ”でも、第３期の決算書の最後の「収支」では、４００万円の黒字となるのです。３期以降の支出が毎年２０００万円で、本当は黒字ゼロが続いていても、決算書上は、「毎年４００万円の黒字」と発表できます。ほとんどの住民は、総会資料の決算書を見るときに、一番最後の収支のところしか見ていません。ですから、「うちのマンションの管理費会計は毎年４００万円の黒字を出しているのか。これなら大丈夫だなあ。健全な会計だ」と思うのです。実際は、黒字ゼロでも。

　本当は、前期からの繰越金というのは、その年の収入ではありません。ですから、収入の欄に組み込むことはできません。単年度の収入と支出を計上して、本当の意味のその年の収支を出して、その下の欄に、「前年度繰越金」という項目を書き入れるのが、正しい会計処理です。上記のマンションでは、３期以降１０期まで、実質・収支トントン（つまり黒字ゼロ）が続いたとしても、住民の感覚としては、「８年間で合計３２００万円の黒字が貯まった」と考えてしまいます。

　ですから、「うちの管理会社は良い会社か？　悪い会社か？」と思ったら、まず、過去の決算書の「収入」の項目の内訳を見て下さい。「前年度繰越金」が含まれていたら、その会社は悪い会社（もしくは悪いことをやろうと思ったら出来る会社）と認識してけっこうです。

　このテクニックは有名大手でもやってますが、㈱○○○はそういうことはしてません。黒字は繰り越さずに修繕積立金へまわします。ですから、この機会にバラします。ちょっと会計の知識があれば、すぐにおかしいことに気づくはずなのにね。結局、無関心がゴマカシを生みます。

[468: 住民さんＢ]

去年の総会資料捨てちゃった。　　でも去年出席して総会が管理会社の言いなりなのは判った。
　
　役員はヤルキなし、次期役員も”3階の誰かが輪番で”結局誰が選任されたか判らんし、
もう出席するもんかと思った。　

これじゃ駄目だね管理会社の思う壺か。

[469: 住民さんＥ]

大手マンション管理会社実力ランキング　（２０１０）「週刊ダイヤモンド」
1. 東急コミュニティー
2. 長谷工コミュニティ
3. 鹿島建物総合管理
4. イオンディライト
5. 三井不動産住宅サービス
6. 大京アステージ
7. コスモスライフ
8. 合人社計画研究所
9. 大平ビルサービス
10. 星光ビル管理
11. 日本管財
12. 日立ビルシステム
13. 三菱地所藤和コミュニティ
14. 野村リビングサポート
15. 大成サービス
16. 日本ハウズイング
17. レジデンス・ビルディングマネジメント
18. 東武ビルマネジメント
19. 双日総合管理
20. 丸紅コミュニティ

どれも、「長○工」が上位に入っています。しかし、長○工では、「１５００万円着服」をしていました。

しかし、私は驚きません。当ＨＰで何度も書いているように、「不動産会社とマンション管理会社は、どうしようもない悪質会社ばかり。大手であろうとそう」なのです。つまり、「業界全体が悪質」なわけであり、上記ランキングは、悪質な中で、「ある程度はまともなところはここですよ」というランキングなんです。

たとえてみれば、「過去に食中毒を起こしたことのある飲食店１００店舗の中で、おいしい店ベスト１０」みたいなものとお考え下さい。業界内部の人間が言ってるんだから間違いないです。

管理組合さんにご忠告申し上げますが、「管理会社に任せれば安心」という考えは捨ててください。どんなに上位ランクの管理会社であっても、基本的には「悪質」「ろくな仕事はしない」「監視しないとお金を盗む」と考えて下さい。要するに、「管理組合がきちんと監視しないと、管理会社はいい仕事はしない」ということです。

くだんの長○工コミュニティにしても、ネット情報では、「親会社の長○工（ここもいったんは事実上つぶれて、政府に助けてもらった、どうしようもないゾンビ会社です）で、オチこぼれた社員が回される」という、いわゆる「左遷先のはきだめ」の会社です。

また、管理会社というのは「感謝なんかされない。毎日、クレームの対処ばかりで精神的に参ってしまう」「休みが少ない。せっかくの休みでも呼び出しがある」「給料が安い。待遇が悪い」というブラックな職種であり、人も、しょっちゅう入れ替わります。
管理会社の場合、「４０代の中年社員だから、ベテランなんだろう」と思っても、実は、他業種からの転職組なので、見た目はベテランでも、実は「ド素人」というのも、珍しくないんです。若手の有能な社員は、いい環境を求めて、他業種へ去ってしまうし。ほんと、この業界は、はきだめです。それに、「担当するマンションのことは、その担当者にまかせっきり」という性格があり、監視の目が行き届きません。ほんとなら、部長や支社長クラスが頻繁に、現場マンションを巡回すべきなのに、管理職もぐうたらばかりですから、社内で休んでるだけです。
（管理人は超つらいよ　マンション管理最前線）

[470: 住民さんＥ]

Ｎｏ467さんの長ーい投稿を読んで”管理人はつらいよ”をググッテ見たらこんなのがありました。
昨年の総会資料は捨ててしまいましたが、我がマンションは大丈夫でしょうか。どなたかチェックしてみてください。
・・・・・・・・・・・・・・………………・
　まあ、とにかく枚挙に暇がないひどさです。きりがないので、ここで、テーマを「高額な管理委託費」に絞ってみます。

□Cさんにとっては「高いのか安いのか」わからないが、管理委託費が年間約２５００万円（１戸あたり、月16000円）というのはあまりにも高過ぎる。電気代・修繕費などの管理委託費外の費用を加算すると、管理費の合計（年間２０００万円）を大きく上回っている。

□管理費の合計を超えてもなんとかなるのは、駐車場や専用庭・バルコニー利用料（計７００万円）を、管理費に加算して、そこから管理委託費として支払っているから。これは、本来は「修繕積立金」にまわすべき収入である。管理に要する費用は、管理費だけで賄わなくてはいけない。そうでないと、修繕積立金が不足して、大規模修繕の際に一時金が必要になる。または、値上げが必要になる。

□実際には、管理費会計は収支がプラスマイナストントンなのに、なぜか決算書には、黒字２００万円が計上されている。これは、建設当初、特に修繕などがなかったために、若干の剰余金が発生しており、それを修繕積立金にはまわさずに、毎年、繰越金として、翌年の「収入」（繰越金は本当は収入ではないから、これは会計手法として誤り）に組み込んでいる結果、実質、収支はトントンなのに、いかにも「毎年黒字が生まれているように見せかける」手法によるもの。決算書をよく読まない組合員は、「毎年２００万円の黒字が出ている良好な運営なんだ」と誤解してしまう。

□管理人の人件費が６００万円というのは法外な金額。ほんとだったら、山内が転職したい。「教育研修費や募集費、人事課の費用・・・・がかかるから」と弁明するが、それだって、こんなにかかるわけはない。どんなに高くても、３５０万円がいいところ。清掃パートの人件費も時給単価で、２０００円を超える計算になるが、実際は時給８３０円。かなりのピンハネが推察される。

□「組合運営補助費」が年間４００万円というのはありえない。「フロントマンは月に１回来ればいいほう」「理事会は年に３～４回」、これで月額３３万円もとるなんて、どう考えてもおかしい。そのマンションのことしかやらない専属フロントマンを雇える金額。

□月に１回の特別清掃の「作業員１名あたりの単価」が、６万円を越えている。特殊な道具を使うとはいえ、それでも高すぎる。


　何でもかんでも高すぎです。つまり、ボッタクリです。今（2005/6）、リフォーム詐欺の事件が問題になっていますが、あれと同じレベルです。戸数が１００を越えて、エレベーターが一基だけで、かつ、建物の形が単調だと、管理委託費はスケールメリットのよさを十分に享受することができます。
　クレヨンマンションの場合、わが「飯加減」の積算基準で計算すると、植栽管理や雑排水清掃、貯水槽清掃など、すべての作業を含めて、（ただし、光熱費は除いて）、１４００万円程度になるはずと推測しました。つまり、現行の半値です。G社などの激安管理会社なら、１０００万円を切るかもしれません。

　分譲会社系列の管理会社の場合、国会議員とか役人の給料と同じで、「自分の好きな金額、言い値」に設定できます。クレヨンマンションでも、管理費は全部うちでもらう、「駐車場もけっこうあるなあ。おまけに平置きだからメンテ費用もかからない、これも全額もらってしまえ」と考えて、管理費と管理委託費を自分たちの好きなように設定したのでしょう。なんという、チョロイ商売でしょうか。
　そして、管理費を高く設定したために、修繕積立金が低くなりました。当然、貯金も少ないです。このままでは、１回目の大規模修繕乗り切れません。「Cさん、大規模修繕がいくらくらいかかるのか、知ってますか？　けっこう高いですよ。今の資産じゃ無理ですよ。」と私は忠告しました。「長期修繕計画書ないんですか？」「いやあ、入居当時もらったけど、よく読んでない」「ダメですよ、読まなきゃ」　その後、計画書を見せてもらいましたが、肝心の資金計画書がありませんでした。管理会社としては、分譲時は、少ない積立金の事実を知ってもらっては困るのです。
管理人はつらいよ　　　
マンション管理最前線　＝連絡通路経由番外編＝

[471: マンション住民]

今の理事会ではダメだ、管理会社にまかせっきりでは駄目だと。まあ、おっしゃる通りかとおもいますが。
それでは、匿名掲示板のここだけの発言でなくはなくもっと現実的なアクションを起こしてみてはどうですか。意外と賛同してくれる人いるかも。ただ、匿名という立場ではいきません。自分の意見、考えに責任をもち行動される事が要求されますが。このマンションの将来を見据えてどうにかする必要があると思うのなら是非行動してください。

[472: マンション住民さん]

「皆さん、総会の委任状提出をやめましょう！！」


匿名掲示板でも皆さんの賛同があれば効果があるかも知れません。　　「皆さん、総会の委任状提出をやめましょう！！」
当マンションの総会は６月ですが、総会に出席する人の意見がシカトされないよう白紙委任状提出をやめようではありませんか。今のままでは参加はバカバカしい時間の無駄、枯れ木の賑わい。　　役員さんでこの掲示板ごらんの方あれば是非「議決権行使書」をご検討ください。
　当マンションの昨年6月20日の総会も以下の例示と似たような展開でした。
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理事長経験者やマンション管理会社の人間はよくいいます。「総会なんて簡単さ。委任状さえ集めてしまえば、どんな議案だって通る」と。

　たしかにこれって事実です。マンションの総会というのは、出席率がどこでも低いです。非常に熱心なマンションでも、６割出ればいいほうで、平均すれば３割切ってるんじゃないでしょうか？　出席しない人はどうするかというと、委任状を出しておしまいです。「俺は委任状を出すから欠席する。あとはよろしく、勝手にやってくれ」というのが委任状です。
　でも、本来の委任状って、「自分は都合が悪くて出席できない。代わりに私の知人の○○さんに出てもらいますので委任状を出します」というものでしょ？　それがなぜか、マンションでは、「議長に一任します」というものになっています。議長＝理事長であり、議長は議案を出す張本人ですから、当然議案には賛成です。つまり、委任状というのは、「賛成票」ということになります。出席者が１割で、この出席者が全員反対しても、委任状を５割集めてあれば、議案は可決します。普通決議は過半数で可決ですから、「賃貸のオーナーが委任状を出してくれない」「○○さん、夜逃げして行方不明」というのが多少あっても、がんばって委任状を半数集めれば、そのときの理事会の好きなように議案を可決できます。これが、「理事長が独裁的に好きなことをやろうとすれば、できないことはない」という理論の根拠です。

　このように、「棄権」「無関心」を自動的に「賛成」とするのはおかしな制度だと思います。
　それに、「自分は組合活動に関心があり、今回の総会もぜひ出席したい。しかし、仕事でどうしても出席できない。かといって、代理に出席してくれるような知人もいない。委任状を出せばいいのだろうが、自分は第一号議案には賛成なのだが、第二号議案には反対である。委任状では両案とも賛成ということになってしまう。これは困る。委任状制度では自分の意見が生かせない。これはおかしい制度である」という声もあります。総会議案がひとつだけであれば、「委任状提出＝賛成」「委任状を出さない＝反対」というふうに意見を表明できますが、複数の議案があり、議案によって賛成反対が分かれる場合は、委任状では意味をなさないのです。

　このため、民主的な運営をする組合では、「委任状はあくまでも代理の人間を出席させる時に使うもの」として、これとは別に「議決権行使書」という制度を取り入れています。これは、議案ひとつひとつについて、賛成・反対の○をつけることができるもので、まさしく、議決権を各議案ごとに行使できるものです。これであれば、「１番は賛成だが２番は反対」という組合員の意見を正確に反映させることができます。

　ですから、現代のマンション総会ではすべて「議決権行使書」という制度を取り入れるべきなんですが、これがなかなか浸透しません。無知が原因だと思いますが、管理会社も悪いと思います。議決権行使書にすると、「全部議長に任せます。つまり全部賛成です」とはなりません。ですから議案が否決される可能性が高くなります。特に４分の３以上の賛成が必要な特別決議では、簡単に可決できません。（そして特別決議が必要な案件といえば、大規模修繕とか、大掛かりな工事とか、管理会社の重要な利益源になるものが多いです）　また、集計の事務量も増えます。そんなわけで、管理会社は「円滑な総会議事運営に支障が出るから、自分から進んで、薦めるようなことはしない」と考えています。行使書制度の場合、議案が可決するようにするには、総会前にきちんと各議案の説明を組合員にして、理解を得る努力も必要です。今までのように、「理事会を定期的に開くことすらない」「理事会を開いても、その予告もしない、何が話し合われたかも組合員に発表しない」「議案は管理会社が勝手に都合のいいように作ってしまう」といったことがやりにくくなります。

　逆にいうと、委任状制度があるから、メチャクチャな管理をしていても、理事会役員が何もしなくても、組合員がまったく無関心でも、なんとか組合運営が表面的にはできてしまうのです。

　私はマンション管理の諸悪の根源のひとつは「委任状制度」だと思います。

（そんなわけで私は、、当マンションの理事長に対しても、「議決権行使書になんでしないんですか？」と薦めていますが、毎年、「そんなのめんどくさいよ」と断られ、フロントからは、「余計なことをするな！寝た子を起こすな」と叱られております。また、自分が住むマンションでは理事会に対し、「委任状じゃだめだ」と忠告してますが、これも無視されています。うちは土曜日に総会なんですが、当然私は仕事で出席できないため、委任状を出さざるを得ないのですが、自分で勝手に議決権行使書を作って、それに書いて提出しています。））

　議決権行使書というものを知らないマンション住民て、国内に何千万人いるんでしょうか？　かなりいそうです。
………・以上“管理人はつらいよ”シリーズの引用で恐縮ですが、そのとおりだと思います。　まず第一歩として委任状提出をやめましょう。

[473: 匿名]

駐車場、駐輪場、バイク置き場の増設求む。

今マンションに居る子供達が大きくなった時に足りなくなるのは分かり切っている。

その結果どうなるか？

エントランスや廊下に大人用自転車が溢れ、自動車は入り口からロータリーまで駐車車両で溢れる。

子供用自転車の廊下置きだけでも、掲示板の住民はピーピー鳴いているのに、将来どうするのか？

駐車場を６階建てくらいに増設出来ないのか？

[474: 住民]

また二階から女の子が自転車のりながら、でてきました。曲がり角でぶつかりそうになり、危ないでしょと声かけたらシカトして勢いよくでていきました。

[475: マンション住民さん]

日本語がわからないのでは？

[476: マンション住民さん]

Ｎｏ471さん　　具体的にどうすればいいと思われますか。

　理事長宛に要望を出しても返事はありません。　　個別案件に一つ一つ返事のしようもないでしょう、理事会の討議結果も回覧されませんし議題に取り上げられたかどうかも判りません。　

　正論はあくまで正論でしかありません。　

　賛同者を集めるのは掲示板くらいしかありません。　掲示板、見ている人は少ないでしょうから大した勢力にはなりません、でも何もしないよりはいいです。　理事会の人やレーベンの人も見てるかもしれません。


Ｎｏ472さんの提案は消極的ですがサイレント・マジョリティーの意思表明としては有効かも知れません。　何かのきっかけにはなるかも知れませんネ　　賛成します。

[477: マンション住民さん]

Ｎｏ473さん　　解決法はごく簡単ですヨ。　Ｔ急コミュニティーは管理がしっかりしてる

ので有名ですが、規約を例外無しに守る管理が徹底してるそうです。　共用廊下にものを

置くのは規約違反、子供用自転車は玄関内に収納する、　駐車場も一家一台分は確保され

てますから、それ以上保有する人は外部駐車場を借りる。　域内、路上駐車は全面禁止。　

ルール違反を放置するから問題が起きるだけです。　将来の修繕積立金の心配しなきゃな

らないのに、駐車場増設のお金が出るはずないですネ。

[478: 住民さんＤ]

Ｎｏ456さん　　賛同しますが、もう少し判りやすく修繕積立金の話をご説明いただけませ

んか。　テレビの家庭の医学みたく「このままにしておくと大変なことになりますヨ！」

が身近に判るように。　　　

[479: マンション住民さん]

Ｎｏ456さん　　今のままで、将来、仮に平成18年に５０００万円の外壁修理とかの大規

模修理をやろうとすればマイナス分３０6０万７０００円とあわせて一戸当たり29万1000

円の負担が生じるということですか。　良く判らないですみません気になるので教えてい

ただければと思います。　毎月２万円近くの管理費払ってるのですからそんなひどいこと

はないような気がしますが。　　ご教示ください。　　よろしくお願いします。　

[480: マンション住民]

456さん
匿名掲示板でも活用の仕方によっては良い方向性が見えるかもしれません。ここを関心を持ち見ている人に
修繕費の不足になる経緯をもうすこしかみ砕いて教えていただけたらと思います。
やはり無関心が一番いけません。ここを見る人たちの一部でも関心を持ち改善の原動力となればと思います

[481: マンション住民さん]

＞＞456さん
総会資料は手元にはありませんが、当マンションの修繕積み立て計画は億単位の健全な計画だったよう

な気がしましたが、違ってたのかしら。　　入居のとき組合設立準備金と修繕積み立て基金で１８万５

６００円も取られました。　これだけで全戸で5000万円近くあるはずですが。　管理費を月に２万円納

めて、年間でおよそ６７００万円、これで１０年後の修繕積立金が不足するというような赤字管理がさ

れてるんでしょうか？　　是非教えてください。　　何かの間違いのような気がしますが…

本当なら理事会と管理会社のボッタクリの責任問題ですが・・・・・教えてください。

[482: マンション住民さん]

昨年、管理費の使用がいい加減だと思ったのはペットの会のシール代が組合管理費からの支出になって

ました。　ペットの会は入会費1000円払ってるのだから、そこから出すべきですよネ　　総会には出席

できなかったので質問できませんでしたが、ヤッパリ白紙委任状は出すべきではないですね。

[483: マンション住民さん]

ペットの会のお金を管理費に入れているのは、ペットの会が独立して銀行口座を作っていないからだったはず。
管理費の中にペットの会の１０００円は入ってますよ？
管理費から出すのは当然だと思いましたけど・・・。

[484: 匿名]

表現の問題？
管理費に入っているでは誤解されるかも。
管理費の口座に混ざって入っている。
それが良いかは置いておいて。

[485: マンション住民さん]

ペットの会って何かやってる？　　

[486: マンション住民さん]

>>452 >>456さん　　管理費は値上げするしかないのでしょうか。　　教えてください。

修繕積立金はそんなに不足するのですか。

[487: マンション住民さん]

＞＞360　調べていたら、この掲示板の古い投稿に以下がありました　＞＞４５６さんと同じ方の投稿かも知れません。


• No.360 by マンション住民さん
• 2010-06-21 21:47
•
•
総会の出席者が４４人、委任状１５５人、日曜日なのに残念な数字です。
（役員さん出席の皆さんレーベンさん、ご苦労様でした）
心配事は将来の管理費、及び修繕積立金は大丈夫か？ではないでしょうか。

第４号議案、今回２００万円を修繕積立に繰り入れです（前回は３００万円）、
修繕積立金の計画表では今回は修繕積立金の繰入金が２００万円になっている。（前回は３００万円）

平成５０年の残高が毎年２００万円繰入してもマイナス３億７１１８万円（前回は３００万繰入で-３億3525万円）
単純に-３７１１８万円÷２７７世帯＝１３４万円の赤字になります。（平成５０年時の１世帯あたり）

来年から修繕積立金を１．５倍の６０１６円→９０２４円にすると繰入金を毎年２００万円入れても平成５０年
で９１２２万円の赤字、１世帯やく３３万円の赤字です。

段階的に変更した場合、６０１６円→Ｈ２４年７２１９円→Ｈ３１年１０１０７円→Ｈ３６年１３３４１円にして
繰入金が毎年２００万円あった場合、平成５０年時プラス９００３万円になります。

問題は毎年２００万円を繰入できるかがポイントです。（どうして車庫代全額４７３万円入れないのか？）
今回のようにアンテナ撤去１７４.３万円、ＡＥＤ１８.３万円、スピード抑制装置約１６．８万円
看板１８．３万円など合計２２７．７万円使えばいいところ２００万円なんとか出せた感じがします。

はっきり言えることは、毎年５００万円を修繕費に繰り入れたとしても、まったく足りません。
管理費を使える状況ではないことが、わかると思います。
これから人件費、資材費が高くなることは予想できることです、今の現金を好きなように使って良いのか
多数決さえ通ればいいじゃないかの話しなのでしょうか、毎月の値上げは避けられない現状を再確認しましょう。

[488: マンション住民さん]

>>486 答えは簡単。　

①段階的に値上げするか

②負担一時金として徴収する

　時間をかけて積立額を増やすことが難しい場合は、一時金として臨時負担してもらう。この

方法は住民からの反発を一番受けやすい。

　だそうです。　でも負担一時金は一戸あたり、びっくりするような額になるでしょう。