加賀レジデンス 【住民版】 その２

[匿名さん]

東京都板橋区のマンション、加賀レジデンスの住民用情報交換の場です。

所在地：東京都板橋区加賀2丁目3356番77（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩8分
　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分


[スムログ 関連記事]
【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
https://www.sumu-log.com/archives/7188/

[851: マンション住民さん]

駐輪場の増設に管理費から400万円かけるとかはありえないと思います。
そんな金額をかけるなら、新規で借りたい人が分担して
他の利用しない人に負担をかけないでください。

また、駐輪場が不足している問題点として部屋に持ち込むので
「汚れる」とありましたが
せっかくの植林を破壊して、コンクリート敷きにするより
清掃をこまめにして汚れを落とすほうが経済的で、エコです。

それから道路に放置されている自転車は
すでに駐輪場に置く場所がありながら
面倒で1時的に放置している自転車や
外部からの訪問者の自転車なので
駐輪場増設は放置自転車の解決にはなりません。
100歩譲ってなるとして、その費用に400万円かけるのですか？
ありえないです。

[852: マンション住民さん]

共用の設備なので、使わない人も等しく分担する必要が
あるんですよ。

一階に住んでいる人が，エレベーターの管理費を払ったり、車持ってない人が、
駐車場の保守費を払わなくてはならないのとおなじ。

生け垣を壊さないでなんとかならないか，という気持ちは同感。

確か、共用設備の変更は、権利者の過半数の賛成ではたりないので、
実現は相当難しそう。
いつ頃できそうですか？という質問がでてたけど、早くても
10年後ですかね。もちろん、10年たってもできないという
可能性は低いとは言えない。

別の道を探ったほうがいいかも。

[853: 匿名さん]

マンションの入り口前にいつも置いてある自転車は
住民ですよ。１台は、70歳前後のおばあさんのも
の。もう一台は、35歳前後の若い人。

時間帯によってはもっと多い。

こういう人達は、駐輪場が増えても、遠くにあると、
面倒くさがって、やっぱりマンションの前に置く
可能性はある。

公道だから、管理組合にはどかす権利はないけど、
警察に連絡して、排除してもらうことはできる。

ハード的には今のまましかないような気がする。
でも、レンタルも、まずレンタル自転車置く
スペース作らなければならないから、容易じゃな
い。でも、まあ、駐輪場を新たに作るよりは、
はるかに容易な気がする。引越しなどで空いた
スペースを割り振らないで、管理組合で管理
すれば良い。

[854: 匿名さん]

新理事長が、修繕積立金の検討を始めると言ってました
が、とりあえず一番大きいのは、20年後の駐車場で
しょう。

車もシェアリングにして、今の駐車場を駐輪場に
建て替えるのがいいと思う。今の空き状態だと、
たぶん、今の駐車場代では、建て替え費用はで
ないでしょう。値上げは必要でしょう。値上げれば、
車やめる人もでてくる。そうしたら、今より
はるかに小さな駐車場でオーケーとなる。

１階は駐輪場、２、３階は駐車場（機械式は
金がかかるから自走式）というのはどうでしょうか？
自走式なら、20年ごとに建て替える必要はないで
しょう。

[855: 住民さんＡ]

駐輪場問題は、今後の加賀レジデンスのあり方についての
試金石になると思う。

金額が高い、植栽伐採は避けたい、時間がかかり過ぎ
いずれもごもっともな意見だと思う。

では、どうすればいいのか？
「我々が汗をかかなければ」
理事の方々に過度の負担をかけるのはどうなんだろう？

[856: 住民さんＡ]

このマンションと自転車は相性が悪いね。

[857: マンション住民さん]

>このマンションと自転車は相性が悪いね。

それはない。

たいていのマンションでは，工夫して増設している。

[858: 住民さんＡ]

>>857

自転車の事でよく揉めるって事。

[859: マンション住民さん]

そもそも、販売説明会の時点で平均1世帯2台未満しか設置できないことは
了解して購入している。
それ以上保有したい住民は、現状通り部屋の中やベランダ、アルコーブに置くしかないと思う。
部屋に置きたくない人は近隣の自転車置き場を借りる方法もあります。

バイク置き場の一角をとりあえず10台くらい分、バイクの半額くらいで開放しても良いと思います。

駐車場を駐輪場に変えるのは費用がどれくらいかかるかまた計算する必要がありますが
自動車1台の駐車料金が平均2万5000円とすると、同じ面積に自転車60台以上駐輪させないと
管理費の収入が減ってしまいます。

[860: 匿名さん]

近隣のマンションの駐輪場借りられるように交渉したらどうでしょうか？

徒歩10分以内にかなりの数のマンションが建っていますし
駐輪場が余っていたら、倍額くらいで貸し出せば管理費の収入になるので、双方に良い案だと思う。

[861: 匿名さん]

＞駐車場を駐輪場に変えるのは費用がどれくらいかかるかまた計算する必要がありますが
自動車1台の駐車料金が平均2万5000円とすると、同じ面積に自転車60台以上駐輪させないと
管理費の収入が減ってしまいます。

これは、理屈が変。

現行であいていて、全く収入に結びついていない
部分を駐輪場にあてるということだね。たぶん、
今後、自家用車の保有はどんどん減るよ。

このマンションの立地だと、自動車の使い道が
すごく少ない。わたしは、レンタカー検討中。
東十条駅の近くにカーシェアリング見つけた。

[862: 住民さんＤ]

＞販売説明会の時点で平均1世帯2台未満しか設置できないことは 了解して

どこのマンションも２台未満なので、選択の基準に
あがらない。マンション情報を見ていると、たまに
一世帯２台というのがあるけど、滅多にない。

買ってから管理組合主導で増設すればいいか、と
考える人は多いだろう。

自動車と逆に、自転車の需要は今後間違いなく
増えるだろうから、やっかいだ。

こうなってみると、アールコープのついている
タイプを選べば良かったとは思う。ただし、西日
も強いので、いいところも悪いとこもあるね。

[863: 匿名さん]

>１階は駐輪場、２、３階は駐車場（機械式は
>金がかかるから自走式）というのはどうでしょうか？
>自走式なら、20年ごとに建て替える必要はないで
>しょう。

今の駐車場を解体して、新たにコンクリートの建物を作るということですか？
自転車数10台のために？
こりゃ400万円じゃきかないな。

解体、建築中の現在駐車している車（約100台？）の駐車場も手当てしないとならない。

[864: 入居済みさん]

違いますよ。わざわざ解体するのではなく、機械式駐車場は２０年くらいで建て直さなくては
ならないんですよ。器械がそれだけ持たないそうです。

不動産会社から、そう説明を受けましたけど・・・。

自走式の駐車場であれば、マンション本体と同じくらい(たぶん８０年前後)
保つと思いますけど・・・。自走式って意味わかりますよね?　自分で駐車
位置まで走っていって停めるタイプ。電気がいらないタイプです。

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/kaiteki/20081125hg02.htm

あれ?　こんなの常識だと思ってました。

どうせ建て直すなら、その時に、ということです。

[865: マンション住民さん]

20年後には子供も減って自転車問題は自然解決してるのでは。
ただ、駐車場の建て替え費用の調達は確かに問題だと思う。
今は一般会計に全額入れている駐車場代の一部を
修繕積立金会計に繰り入れるとか、別に駐車場会計を
作って分別管理するとかした方が議論が整理しやすいような
気がするけど。

[866: 入居済みさん]

実際のところ、20年後のことなんて想像もつかない。

”自家用車”　という概念が存在しないかもしれない。　昔は、一家に一台車があった
時代があったんだよ・・・　へえ、驚き、なんて時代が来るかもしれない。この可能性
は低くない。どうみても、運送エネルギーはあまりに無駄が多いから。原発増設が
むずかしくなってしまったから、電気自動車の普及も難しいだろう。

いろいろ探しているとおもしろい情報がある。空き駐車場の一部を物置にする
方法とか・・・

http://www.yomiuri.co.jp/homeguide/kaiteki/20100902-OYT8T00436.htm

ところで、この記事に出てくるマンション(鎌ヶ谷市)では、50台の駐車場で10台があいている
だけで赤字だそうだ。加賀レジデンスも、今までは、保証期間だったし、新品だったから保守費
はほとんどかからなかった。20年たたないうちに、駐車場を考え直さなければならない時代が
来るかもしれない。加賀レジデンスはどれくらい空いているんだろうか。まさか、1/3が空きな
んてことはないだろうな・・・・。レンタル自転車を推奨していた住民(元理事)が、”駐車場の
空きは1/3" と発言していたが、心配になってきた。

[867: 住民さんＥ]

日本経済は今後地盤沈下して、車が必須の地方でも、自転車で
でかけるような時代が来る可能性があるという報道がありましたね。

２０年後のことなんて誰にもわかりませんよ。

ただし、現行どおりの駐車場の必要があれば、かなりの高額の建て替え
費用が必要になるということは間違いないですね。たかだか鉄で作られた
構造物だし、コンクリートで囲って耐用を増やしているわけではないから、
30年も40年ももつわけがない。

[868: 匿名さん]

駐車場のことは、駐輪場の不足から派生してきた話だから元に戻します。

>20年後には子供も減って自転車問題は自然解決してるのでは。

これなんですよね。
築10年経過したマンションの自転車置き場は、かなりスカスカになっています。

子どもも電車通学しだすと自転車乗らなくなりますから
小学校中学年～中学、高校卒業までの6～9年経つと自転車数は減少します。
立地が駅まで歩いて行っても気にならない距離ですから。

なので、裏に駐輪場作っても完成した7~8年後は借りる人がいないってことになりかねない。

[869: 匿名さん]

駐車場が１/３も空いているって本当ですか？

以前、セダンからミニバンに買い替え検討した時に
大型車の駐車枠を聞いたら５～６台しか空きがなかったよ。

[870: 住民さんＥ]

＞築10年経過したマンションの自転車置き場は、かなりスカスカになっています。

そうでもないのでは?　現に、このマンションで自転車
乗っている人の大部分が大人に見えるけど。

駅まで行くのにわざわざ自転車乗る人は少ないと
思うけど、十条銀座商店街に買い物に行くのに、
自転車乗る人は多いと思う。

将来、近くに大型スーパーでもできれば事情は変わると
思うけど、どうも近所に大型スーパーはできそうもないね。

[871: マンション住民さん]

私も、駐車場が２／３くらいしか埋まっていないという
発言は聞いた。でも、推定にすぎないのかもしれない
とは思った。

管理組合は、そのあたりの情報を出すべきだね。
新理事長は、修繕積立金の検討を始めると言明
していたから、来年の総会資料にはでてくるのだ
ろう。あと、大きいのは、ディスポーザーのタンク
変更だ。耐用年数は忘れた。タンクの値段は、
たいしたことはないかもしれないが、交換工事は
かなり大変だと思う。１０００万円以下ということ
はないように思うけど、私は素人なので、完全な
推定、ごめん。

ところで”大型車”って何?　高さのある駐車枠という
意味?　幅は全部同じだよ。

[872: 匿名さん]

>ところで”大型車”って何?　高さのある駐車枠という意味?　

セレナなどハイルーフが駐車できるサイズのことです。
ちなみに、建物側はすべて埋まっていました。

[873: 匿名さん]

>乗っている人の大部分が大人に見えるけど。

駐輪場を見てもらうとわかりますが
子供乗せかごが付いたママチャリが多い。

[874: 匿名さん]

すだれを取り付けたいです。
窓が大きいですが可能でしょうか？

[875: マンション住民さん]

カーテンレールに金具取り付ければ可能でしょうけど、
こんなに大きいスダレありますかね？

虫除けはどうするんですか？

上層階では風が強くて危ないし・・・

[876: 匿名さん]

節電のためにエアコンを使ってないので
少しでも日差しを遮ることができればと思いました。

つけている部屋があったのでどうやってつけたのかなと。。。
ホームセンターに行ってみます。

[877: マンション住民さん]

もし、単純な日よけなら、植木を置いたらどうですか?

上層階なら、植木にしても、すだれにしても、強風に注意
が必要ですね。

[878: 匿名さん]

緑のカーテン育てる事にしました。

[879: 住民さんＡ]

エレベーター。利用後は基本、１階に下ろしておいてくださると良いと思うのですが･･。

[880: マンション住民さん]

＞利用後は基本、１階に下ろしておいてくださると良いと思うのですが･･。

１棟１台の東南側ですよね。

何が問題かというと、動かすためにはかなり電気を食うんですよ。
誰も乗っていないのに、動かさなくてはならない。次に乗る人が
どこから乗るかわかってないのに・・・。

それと、いざエレベータが来て乗ろうとした時に、忘れものに
気がついて部屋に戻っている間に、下に降りてしまったら
不便すぎないですか？

[881: 住民さんＡ]

出かけて留守にしていたのだけど••

野菜の産地直接販売、盛り上がったのでしょうか？
コミュニティー形成に役立つなら、産直に限らず
色々と行って欲しいと個人的にはおもいます。

[882: マンション住民さん]

野菜　良かったですよ
もっと品数が増えて
盛り上がるといいですね
無農薬・有機物歓迎です。
必ず参加します。

[883: 住民さんＡ]

そうですか。
野菜まずまずだったみたいで良かったです。
私も次回は顔を出してみたいと思います。

理事さんをはじめ、関係者の方々は大変
でしょうが、こういった行事を増やして
コミュニティーがより強固になっていくと
いいですね。

[884: 住民さんＣ]

玄関鍵があかなくなった時

玄関の鍵があかなくなる状態は二種類あります。

内側のノブが回らない。外から鍵を差し込んでも回らない。

管理人さんの話では、内側から開かなくなったケースが過去に２件。
外側から開かなくなったケースが１件（私の場合）。

内側から開かなくなった時に住人が全員、部屋の中にいるととっても
不便です。外から開けてくれる人がいませんので・・・。
この場合、窓から鍵を外に投げて、その鍵で管理人さんにあけてもらう
ことになります。管理人室の電話番号を調べておきましょう。

私の場合、外から開かなくなりました。以前から少々回しにくいという
状態はなく、急に鍵が回らなくなりました。本当に突然です。下記の
”鍵の救急車”に来てもらいました。内部のピンが折れたのかと思った
のですが、ゴミが詰まっていたそうです。最近の鍵は精巧にできて
いるのでちょっとゴミが詰まっただけで使えなくなるそうです。
鍵の交換は3万円近いと言われてビビっていたのですが、結局
清掃だけで済みました。費用10500円。

24時間対応の”鍵の救急車”の電話番号は、0120-698-999 です。私は
ここでやってもらいました。このマンションの鍵を専門に扱う業者（利研
ジャパン）は、9時から17時対応なので、緊急の場合困ります。利研
ジャパンもいいところがあって、清掃費は8400円と安めです。

なお、外からも内からも開かない場合は重症です。鍵を壊すしかあり
ません。

[885: 住民さんＣ]

ひとつ書き忘れました。

鍵の故障は、共用部分の保険の対象ではありません。個人で対応する必要があります。
鍵の紛失まで対応してくれる保険会社があるかどうか知りませんが、鍵の紛失は、
シリンダー錠の故障よりはるかに高額な費用が必要になります。今回のトラブルで
保険考えなおそうと思っています。

窓ガラスの損傷なんかも、窓は共用部分ではありますが、個人で賠償する必要が
あるようです。こっちもかなり高そうですね。

[886: 住民さんＣ]

もう一つ追加：　鍵（ドア）は自分で交換できるのか？

可能ではあるようです。色や形が現行と同じなら、管理規約に抵触しません。

上側が　MIWA LVF, 下側が　MIWA DVF です。ただし、楽天で検索すると
LVFが19000円前後、DVFが13000円前後します。また、付属キーが３本
しかないことが多いみたいで、家族が多い人は困るでしょう。上と下で
キーを変えなくてはならないのも、ちょっと面倒かもしれません。

なお、利研ジャパンに頼むと、上と下のキーを同じにしてくれます。が、
１ヶ月ほど納期がかかります。この間、レンタルキーも可能だそうです
が、１ヶ月で１万円ほど。

[887: 住民さんＣ]

いろいろ検索してみると、鍵が盗難されて、交換せざるをえなくなった場合は、
保障の対象としている保険が大部分みたいです。

鍵を紛失した場合や、ゴミづまりによる交換を対象としている火災保険は
見当たりませんでした。安くない費用ですが、鍵は消耗品扱いなのかも
しれません。

管理組合の加入しているピカイチも同様です。

ついでながら、たぶん、このマンションを購入した時に多くの人が加入した
と思われる三井住友の火災保険は、ベランダ損傷は保障対象ですね。（あえて、
わざわざはずさなければ・・）。

ついでながら、廊下側の窓の損傷は、管理組合の保険で大丈夫だと思います。
個人宅の水漏れも、もちろん管理組合の保険で問題なし（個人賠償特約）。

[888: 住民さんＡ]

おおっ、貴重な情報有難うございます。

[889: 住民さんＣ]

鍵について、その後調べた追加ですが、

鍵は、上側は、MIWA LVF PR もしくはPR-Jというタイプのようです。
かなり高級なタイプ。

ドリル耐性（ドリル破壊に対する抵抗力）があると記載されています
ので、内側からも外側からも開かなくなった場合、破壊するのは、
かなり大変だろうと思います。

受注生産で約１ヶ月。素人でも交換できると思ってましたが、
かなり困難だと思ったほうが良いみたいです。

このマンションみたいにセキュリティががっちりしているところに
こんな高級な鍵がいるかな、という印象があります。場合によって
は交換時にグレードダウンというのもありかなと思っています。

たった２年ちょっとで故障したのはちょっとショックです。鍵をきれ
に保つのはかなり重要なのかもしれません。今までむき出しで持って
歩いていたので・・・

[890: マンション住民さん]

【ご本人様からの依頼により削除しました。　管理担当】

[891: マンション住民さん]

中古マンション時価データ、無料公開の衝撃！あなたのマンションの「フェアバリュー」は？
という10月12日の記事内で加賀レジが売り出し時の坪74万円から61万円に下落し、
4年でマイナス17%の時価評価という記事を見ました。

2007年、2008年は元値も高かったため、その分だけ騰落率が大きくマイナスに振れたとのこと。
しかし、同年代の常盤台の売れ残っている物件でも、坪73万円から63万円とマイナス14.6%の少ない下落率。
ご近所の加賀GAは坪60万円から51万円と、築10年経過してもマイナス15.9%しか下落していない。
2007年の物件は荒川区の1物件を除きほとんどが下落しているのでタイミングが悪かったと言うべきか？

私は物件、環境には満足しているし、特に余震が続いた際には心強く思ったのだが
あまり心地よい気分ではなかったのも事実。

皆さんはどう思われますか？

[892: 匿名さん]

そう思います。

[893: 住民A]

洗面台の排水トラップは、ボトルトラップという高級な形式が用いられて
いるようです。

最近、つまり気味なので、掃除したいのですが、下のネジは外せるのでしょう
か。10円玉でやってみたところ、びくともしませんでした。

ボトルとラップタイプというのを知らなかったので、ワイヤーを買ってみた
のですが、当然ながら全然通過しません。

[894: マンション住民さん]

東洋インキＳＣＨＤ　十条センターを再整備
2012/4/19 東京
　【板橋】東洋インキＳＣホールディングス（中央区）は、板橋区加賀１丁目にある同社十条センター敷地内の既存建物を解体し、新たに８階建てのオフィス棟を建設する。解体はフジタ（渋谷区）が６月に着手する予定。９月末の完了後、建設工事に入る。

[895: マンション住民さん]

情報ありがとうございます。

いつかは来ると思っていましたが・・・。
８階ですか。
１４階のマンションよりはいいですが。

[896: 住民A]

情報はどこからですか？　探しても見当たりません。

本当のことだとしたら、近隣住民説明会なしに、大規模工事を
するなんて考えられませんが。

帝京大学は住民説明会をきっちりとやってます。　

[897: マンション住民さん]

多分これですね。
http://www.kentsu.co.jp/webnews/html_top/120419500015.html

[898: 住民A]

なるほど、ありがとうございます。本当であるらしいことはわかりました。

目の前の建物ですから、やっぱり説明会は必要でしょう。
工事の音や振動、工事用車両の出入り、一番気になるのは皆様と同じく、陽当たりの変化です。
私は東南側の棟です。

音沙汰がないのはどういうことなんですかね？
理事会は了解しているんですかね？

[899: ご近所さん]

>>898
是非次期理事に立候補を！

[900: 住民Aさん]

もう理事はやりました。

問題が起きた時の理事がきちんとやるよりしょうがないでしょう。

別の時期にはまた別の大きな問題が発生する可能性もあるわけだし。

反対運動をしてくれ、と言っているわけではないです。
でも詳細は調べて欲しい。建築確認書を見れば、日陰がどうなるかは
ある程度わかるはず。というか、もっとも日照に影響がでる冬におけ
る日影がどうなるかの図面は役所に提出しなければならないはず。