加賀レジデンス 【住民版】 その２

[匿名さん]

東京都板橋区のマンション、加賀レジデンスの住民用情報交換の場です。

所在地：東京都板橋区加賀2丁目3356番77（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩8分
　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分


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【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
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[451: 住民さんＢ]

448=449=450さん

総会で会いましょう！

[452: 匿名さん]

会ってどうすんの？

辞職して誰もいなくなった理事会を新規にたちあげますか？

[453: 匿名さん]

今辞職されたら困るよな。

次の理事会の最大のテーマは、今の予算が正しいかどうか、あるいは、別の管理会社に
変更すべきかどうか、他の管理会社に見積もりを取ることになるだろう。

ブランド信仰、経験重視、信頼感などというものは、不況の折、あるいは日本経済の
今後の低迷があるので、おろさざるを得ないだろう。

当然、コンシェルジェは廃止だ。コンシェルジェに対する不満があるわけではないが、
費用が高すぎる。滅多に使ったことがない。不審者の監視は、コンシェルジェの位置に
カメラをつければ十分だ。前のマンションでは、コンシェルジェはいなかった。玄関
にカメラをつけて、その映像を各家庭で見えるようにした。かなり評判が良かった。
カメラが３０万円、配線費用が５０万円。２，３ヶ月でおつりが来る。

住民の自主管理というのもありうる。草取りや消毒を住民が交代で行う。補修も住民。
もちろん、修理専門業者に依頼するだけだ。これがたぶん、一番やすあがりだ。実例
はいくらでもある。

機械式駐車場も廃止だ。ここは、駐輪場にする。自動車は周囲の月極駐車場に止めて
もらう。平おきのみ残すが、値段を高くする。どうせ、車の所有者なんて、将来は
いなくなるはずだ。

[454: 住民さんＡ]

453さん、それも一つの意見だと思います。
でも私はコンシェルジュはいるほうがいいと思います。
人間がいるのといないのとでは安心感も全然違いますし、ゲストルームや宅急便、クリーニングなど私はお世話になっています。

自主管理も反対です。うちは夫婦共に仕事もありますし、そのために使う時間と労力を考えるとお金を払ってでもやって頂きたいのが本心です。
それに当番制のようにしても、誰かはちゃんとやってるのに誰かはちゃんとやっていない。等の問題も絶対出てくると思います。

駐車場の廃止は非現実的過ぎませんか？
車の所有者がいなくなるなんてきっと何百年先でしょう。

私は多少何かが安くなったらいいな。とは思いますが、そこまで切り詰めてやる必要はないと思います。
もっと安く安くと言うなら他のマンションに移ったほうがいいのではないでしょうか？

[455: 匿名さん]

453はアラシですよ。
管理の形態、管理費についてすべて理解して購入した住民が、2~3年でこんな極端なこと言い出しませんよ。

アホらしいから、無視無視。

[456: 入居済みさん]

＞４５３
何処かの安マンションに越したほうがいいかも、貴方にこのマンションはもったない様に思う！

[457: 匿名さん]

>>447
それなら何故あなたは日本ハウジングを推奨するのですか？

まずは、今の問題点が何か？を洗い出して
それから、その問題点を解決するにふさわしい管理会社を探すのが筋道でしょう。
問題点も整理できないうちから、いきなり具体的な管理会社名など軽軽に出すべきではない。

[458: マンション住民さん]

管理に関連ある仕事をしています。　理事会のある週末が
休みでないので、逆に理事会などに参加できないのが残念です。
代わりに今日は休みです。

管理会社も会社ですので、おおむね管理費の10%程度の最終利益がないと
会社として成り立ちません。　それをどこで儲けるかが会社によって
違っています。　現在の会社（私は利害関係を有していません）は
管理費では儲けがでない分を、修繕工事で取り返すといった方式では
ありません。

これに対して日本ハウズイング・　合人社計画研究所などの独立系大手は、
フロント（管理組合に対する担当者）に対して営繕関連の工事のノルマを
押し付けています。
　管理費を安くで落としておいて、営繕関係の工事でのコミッションを
高くして例えば実際にかかっている費用の２倍とかで注文をとるわけです。　
自分で工事会社を探せなかったり、工事監理をできなかったりする管理組合
がほとんどですから、それを一括して受ける分リスクや責任は管理会社が
負うことになります。　修繕工事に関するコミッションをとることは、
そのリスクや責任と引き換えで、単に紹介を行ったに近い業務でも当然と
いえば当然なのですが、独立系大手の管理会社のはいくらなんでも
やりすぎなのではと思っています。

　管理会社というのは人件費がメインの営業方式なので、戸数あたりの収益を
一定にしようとすると、どこかで儲けをださないといけません。　独立系大手の
会社の収益にかかわるＩＲ情報などを見てもらえば、受託戸数あたりの儲けは
デベロッパー系列の会社を変わらないことがわかります。　系列で自動的に
契約をとれるわけではないので管理費は無理をして下げないといけないわけで、
ある程度仕方ない部分もあるのだと思いますが。
　
　管理費もそれなりに削減可能なときがありますが、それほど切り代が
大きなものではありません。　実際は管理会社の儲けは、修繕工事の際に
得る分が大きく、そのためにじっと耐えて大規模修繕を待っているような
ところがあります。　
　うちのマンションの戸数になれば、建築関係の仕事をしている人は
かならずいるはずなので、そういう方に、理事会なり、理事会の諮問委員会
なりに入っていだだければいいなと思ってます。

　管理会社の変更まで行うには、数百戸の規模ですと、まずは管理コスト削減
のコンサルタント会社との契約から入るのが妥当です。経験のない方だけ
集まっても難しいですし、現在の管理会社に相談したら適当なあいみつもりを
持ってきてくれるわけでもありません。　着手金＋最終報酬タイプのちゃんと
最初にお金を払うタイプの会社都のコンサルタント契約は、いきなりかかるお金の
支払いが、総会案件になることもおおく、コスト削減の調査のためのコストを
総会議決するという大変なことがありますが、やってみる価値はあります。
削除した金額の１年分の半額という成功報酬タイプのコンサル会社はもろもろの
無茶をやりますので、決して利用してはいけません。

　上のほうで駐車場の廃止を書いておられる方がおられますが、
駐車場の附置率は一定割合は必要です。中古マンションとなったときに
駐車場”空きなし”はなかなか成約しません。　

[459: 匿名さん]

453ですが、荒らしじゃありませんよ。

みなさん、ギリシャの状況を見ていて何も思わないのでしょうか？

日本は、ギリシャをはるかに超える借金をかかえています。現時点では、日本の
国民・銀行が国債を買っているので、大きな問題になっていないだけです。日本の
国内で国債を償却できなくなれば、外国に売らざるをえなくなり、この時点で破綻
と同じことになります。

たぶん、そうはならないように、税金がどんどんあがっていくのだと思います。
すでにマンションを買ってあるから、購入費には税金はかかりませんが、管理費には
消費税がかかります。日常品にもかかります。今より、生活が楽になる要素は何も
ありません。

管理会社を替えるのがすぐできるとは思いませんが、早く手をつける必要はあると
思っています。

[460: 458]

453さんが管理組合理事会にとってたんなる注文をつけてくるだけの
面倒な存在であると思われるのがいやでしたら、自分で管理会社を変更するなどの
作業を自分を中心に進めるなど主体的に参加されることです。　

総会などで、管理会社は変えないの？なんて質問をされる人は必ずいるものですが、
どれほどの手間がかかるかは本人は判っておられないパターンが非常に多いですね。　
自分ではなにもしないでで、ただコストカットをせよというのではあれば、それは
”ヘタレ”な人間でしかありません。　
管理会社の側からみてもあんまり怖い人間ではないのです。

　上のほうにもありましたが、極論すれば自主管理すれば一番安くなります。
管理してもらうということで、自分では手をかけないで済むように
”手間をお金で買っている”という性格がありますので、安ければＯＫとはいかないのが
マンション管理の難しいところです。　

　うちのマンションは坪単価はともかくもともとかなり広め
なので、グロス価格は高めの部屋が多く、必然的に購入者の所得もやや高めでしょう。
そういう人は、かなり忙しいので自分でさける時間はない代わりに、
それなりのレベルの管理を求めてきます。　具体的にはコンシェルジュサービス
などです。　マンションの顔としての性格がありますので、単にコストだけで
決定すべき問題ではないのです。　アンケートでもとったとして453さんの意見が
多数を占められるか？　私には疑問です。

[461: 匿名さん]

453＝459さんは、やれやれ言ってないで、自分で調査して
その事実結果をもとに管理組合に申し入れしてください。
他の方も書いてますが、調査そのものもそんなに単純で短時間で済むものではないと思います。
ちなみに私は自分で家の管理、修繕などするのが煩わしいので、戸建ではなくマンションを選択しています。

ところで、なんで以下の構図になるか不明です。
論理の飛躍？

ギリシャ財政問題
　↓
日本の財政問題
　↓
消費税増税
　↓
管理費問題
　↓
自分達で共有部の草取り

[462: 住民さんＡ]

スルーでよいと思われます

[463: 入居済みさん]

風が吹けば桶屋が儲かるの、逆です。

[464: 住民さんＡ]

いや、驚いたね。ここは金持ちばかりの
お大尽マンションか。

本当の金持ちは、理不尽な金は出さない。そうしなけれ
お金が貯まるわけがない。

今後、日本の経済状況が厳しくなるのは、毎日のように
新聞に載っている。消費税だけでも問題だが、所得税も
あがりそうだ。収入が多いからって、将来安心はできない。

最終的には、多数決(正確には、マンション所有面積
比例)で決まるんだろうけど、お金持ちばかりじゃない
ことは頭においておいたほうがいいと思うよ。

[465: マンション住民さん]

コンシェルジェ廃止は考えられません
このような考えの人が、買うのですかね。
まっさきに候補から外していると思いますが
コミュニケーションの手段として草取りをボランティアでするのは
いいけど、基本は業者にお願いするのがいいと思いますよ。
いつも気持ちのいいマンションに住みたいですよね

[466: 匿名]

同感です。
しっかりとした管理を望んでここを購入してる人が大半ではないでしょうか。

掃除をしないとすぐ埃だらけになりますよね。

冬場に浮浪者が敷地内で寝ていたことがありましたが、
警備の人が注意して追い出していました。

管理が甘いとすぐに物騒な事になりそうです。

[467: 住民さんＡ]

私は、コンシェルジェの有無で、このマンション購入
決めたわけじゃない。

どうせ最初のうちだけだろうと思っていました。

実際、最初はいても途中で止めてしまうマンションは
少なくないし・・・。統計は知りませんが、私の知り合
いのマンションではそうです。

賛否を問われたら、いなくてもいいほうを選びますが・・・。
もちろん、多数決に従いますよ。

早いか遅いかだけのような気がする。

[468: 入居済みさん]

"高額な管理費"　=　"しっかりした管理"　ではないと
思う。

実際のところ、異常に高いとは思っていないが、
だからといって、絞れないとも思わない。

[469: 住民]

話は変わるが、理事長の任期を延長するとか何とか、そんなアンケートがあった気がする。アンケートの結果を見ていないがどうなったのかな。何の為にそんな事するのかな？年に２回？もするバルコニーのガラス清掃を減らすとか、そっちの方を考えて欲しい。任期を長くすると何かいい事あるのかな？

[470: 匿名さん]

違いますよ。理事の任期を最大で二期４年にするという
ものですよ。規約の変更なので、総会決議が必要です。

今の管理規約には、何も規定がなかったので、それを
決めたのでしょう。延長ではなく、短く制限するため
のものです。

理事長は互選ですが、理事会のメンバーがどんどん
代わっていけば、同じ理事長がずっと続くとは思え
ない。

バルコニーの清掃多いですかね？　理事の任期
とまるで関係ない話だと思うけど・・・。

[471: 住民]

そうなんだ。情報ありがとうございます。バルコニーの件は、管理費削減アイテム例。

[472: マンション住民さん]

>>469,470,471
居住者の方でしたら配布済みの総会議案をご確認下さい。
役員の任期が2期4年までであることは、従来の規約にも定められています。
変更点は、下線表記されているところですよ。
管理の品質を上げたり、或いはコストを削減するには、居住者が管理に関心を持ち、労力を割くことが必要です。
まずは総会議案をきちんと読むことから始めては如何でしょう。

[473: 匿名さん]

清掃関係は今より削減は好ましくないでしょう。

高層タワーでも、窓ガラス拭きは、年四回くらい
がんばっているところもあるから、これ以上は
削減できないような気がする。ただ、窓ガラスでは
なく、ベランダのプラスチックだから、そんなに
やらなくても良いのかもしれない。

植栽の管理は今のやり方では足りてないですね。

[474: マンション住民さん]

年２回は最小限だと思いますよ。

[475: 住民]

なぜ？道具があれば自分で出来ますね。共用道具で購入すればいい気がします。

[476: 匿名]

道具って何？
高齢者、女性でも安全に使える物なのだろうか？
落下の危険は？
ベランダのプラスチックって何処？ガラスじゃないのか？

[477: 住民]

少しは自分で考えろよ。窓掃除に使う柄の長いやつあるだろ。

[478: 住人]

ケチだな、それぐらい自分で買え。

[479: 入居済みさん]

バルコニーのガラス清掃は、やろうと思えば各自でも出来るかもしれませんが、汚れた水が下の階に落ちたり等を考えると、一斉に清掃に入ってもらう方が安心です。
業者さんが入る時も、当日は洗濯ものなどは出さないでくださいとの案内もありますし。

それぞれが掃除をする際に、下の階に連絡を入れて調整するというのは、現実的ではないでしょうね。

共同住宅であることを忘れずに。

[480: 住民さん]

ケチばかりつけてないで、何か改善考えろよ。

[481: 匿名さん]

↑誰に言ってるのでしょうか？
ご自分で考えたらいかがです？

[482: 入居済みさん]

清掃業務は、東急に全面、一括委託になっていて、
いくらだかわからない。

窓ガラス清掃費がいくらだかわからない。回数も
決められていない。なんで書かないのかな?

これじゃ、節約すべきかどうなのかもわからない。
たとえば、年に１０万円なら頼んだほうがいいが、
年に５０万円だったら、自分達でできないかなと
考える。

理事会に注文をつけるのは簡単だ。予算を認めなければ
いい。自動的に理事会総辞職で、自主管理に移行だ。

共用部の清掃といったって、自分の住戸の前を掃除すれば
いいだけだ。ゲストルームだけ、持ち回りで年に１回
掃除すればいい。共働きの家庭だって絶対にできる。

[483: 住民さんＡ]

うーん。これで管理費・駐車場代まで無料になれば、うちはかなり助かる。

さすがに、修繕積立金は節約できないと思うけど。

窓ガラス清掃でも、自宅前の共用部分の清掃でも、なんでもするよ。

[484: 匿名]

共用部は自分の住戸の前、ゲストルームだけではない。

埃だらけのエントランス、コリドー、階段etc

当番でゴミ置き場の掃除なんてしたくないな～。

[485: 入居済みさん]

共用部の清掃は、自宅前だけといってもやる人とやらない人が出てきそうです。
あるいは綺麗に清掃する人と、いいかげんな清掃で済ます人とか。
それにエレベーターに近い部屋の前と遠い部屋では汚れ方にも差がでるだろうし。

持ち回りの清掃も 参加しない人がかならず出てくるでしょ。
それでペナルティーを とかいう面倒な状況になりそう。

トラブルを避けるためにも清掃は委託した方がいいです。

[486: 住民さんＡ]

いや、ここのゴミ置き場はかなり清潔。前に住んでいたマンションとは段違い。
においもないし・・・

あれで嫌だったら、どこの掃除もできないだろう。

清掃業務は東急から外して、別の業者に頼むという手もある。そのほうが
たぶん安くなる。清掃業者も途中抜きがなくなって収入プラスになるんじゃ
ないか・・・

[487: 住民さんＡ]

477・478・480さんは同じ人でしょうか？

485さん賛成です。
やる人とやらない人出てくると思いますし、それにキレイの概念が人によって違うと思うので。
余計なトラブルは避けたいです。

486さんのご意見も可能ならばすごくいいと思います。
一度見積など見てみたいですね！

[488: 匿名さん]

管理費が安くなることは良いことですが、
いったいどれくらい安くなれば、住民が満足するのか？
まさか、０円ってことはない。戸建だって維持費はかかる。

安くするターゲットを決めて、管理会社と相談してカットできるところはカットする、
住民ができることで、やっても良いと賛成することは実行するのが良い。
個別に窓掃除、ごみ置き場、、と並べても
１戸あたりの負担がわからないからイメージしずらいのではないでしょうか。

[489: 匿名さん]

＞いったいどれくらい安くなれば、住民が満足するのか？

清掃費なんかは、絶対値としてわかる。目に見えないものは、
比較しないと、妥当なのかどうかわかりにくい。

だから、相見積もりを要求する声が出ているんだろうとは思う。
でも、実際に金額がでてきて、比較してもどうして違うのかな
と思うことになるだけかもしれない。

自分の勤務先でも、いろんなものを外に発注している。製品類は、
値段はそんなに違わない。目に見えないような仕事だと、かなり値段
が違うことがある。安いものを選んで良いのかどうかすらわか
らない。根拠のひとつはブランド（実績）だけど、ブランドに
頼ればどうしても高くなる。

明日の総会では間に合わないと思うけど（やってなければ）、来年
はとりあえず、見積もりを取ってほしい。違うかどうかだけでも、
参考になると思う。実際に、安い会社を選択するかどうかは別と
して・・・。見積もり取ったなかで、東急が一番安ければ、
現状で何も問題ないわけだし・・・

[490: マンション住民さん]

清掃費は通常清掃と特別清掃は別。

実際の清掃員への支払いは時給800-900円が相場となっているので、
管理組合⇒清掃会社（あるいは派遣会社）⇒清掃員で、手配してくれるとこと
直接契約しても20％ほどしか安くはならないように見えるけどね。
... もちろん手間はいろいろ増える。契約関係から全部組合が仕切らないといけないから。
やれというからには、理事にやらせるんでなしに、当然自分が参加してやるんですよね。

　理事会もさっさと専門委員会制度を立ち上げればいいと思う。
管理会社を変えろとかいう人には、自分であいみつもりをとってもらうところから
やってもらえばよい。　掲示板だの、総会だので文句だけはいうというタイプで
自分では相見積もりをとってくることもできないような、まぁ掲示板だけで元気な
タイプの人は、こちらの委員会でどうぞということで排除できる。
自分でやってくれるなら多いにやってもらえばいいしね。

[491: 住民さん]

大変なんだな、理事会って。夜中まで

[492: 入居済みさん]

そうですよ。
しかも意志や能力に関係なく強制されるものですし（クジとはいえ）。
それを念頭に 感謝と節度在る批判を。

[493: 匿名さん]

ホントです。
改善したい方が率先してやってみてほしい。
文句だけではなくね。

[494: 住民さんＡ]

総会がさきほど終わりました。

管理費について、"相見積もりを取ったら・・"　という
意見は出てましたが、議長から、"まだ、管理が始まった
ばかりで問題点が不明"　という説明がありました。

こんなものかもしれませんね。あわててやるような
ことではないのだろうと今は思っています。

落ち着いた総会で良かったです。

もう、このスレッドも終わりでいいかな、という気分
です。住民からの要望書受付システムもあることだし。

[495: マンション住民さん]

ここの書き込みを読んでいたら、どんな総会になるのか
心配でしたが、静かな総会でした。

問題を感じる人がいるのかもしれませんが、
それだったら、理事になって自分で引っ張るしかない
のではないでしょうか。

ホームページ運営に賛成だった人が10人ほどしか
いなかったようですが、問題を感じている人も、
それくらいなのではないかと思います。

スレッド終了に賛成です。必要もないのに、
騒ぐ必要はないでしょう。静かな暮らしが
一番です。

[496: 住民さん]

何を言ってるのか分からないです。

[497: 住民さんＡ]

ここでの書き込みと実際に出席した人には
わかるよ。

[498: マンション住民さん]

鹿島と東急の関係、なんか不透明さを感じる。
どこか、馴れ合いでやってるような。　東急も仕事をもらってる手前強く言えない何かがあるような。

[499: 匿名さん]

妄想ですよ。

お金を出して東急をやとっているのは、
住民（区分所有者）ですから・・・

管理組合と鹿島を仲介しているのは東急
なので、ワンクッションあるのは間違い
ないですが、管理組合と鹿島が直接話し
合いをするのは結構大変じゃないですか。
間に通訳する人が必要だと思います。

総会になってから問題を出したのでは
遅いという印象です。気がついたことを
普段から要望書として提出することが
大事だと感じました。

やりたいことがあれば、理事になれば、
やりやすくはなるでしょう。ただし、
他の理事もいるので、やりたい放題と
いうわけにはいきません。

全体として、このマンションの住民は
保守的だと感じています。お金に余裕が
ある人が多いからだろうと思いますが、
決してそれは悪いことだとは言えないと
思います。

[500: 住民さん]

戸境の隔壁の隙間がやたら空いてませんか？隣のタバコの煙が入ってきて困っています。何とかならないものでしょうか。プライバシーから考えても、この隙間は問題かと思ってます。