加賀レジデンス 【住民版】 その２

[匿名さん]

東京都板橋区のマンション、加賀レジデンスの住民用情報交換の場です。

所在地：東京都板橋区加賀2丁目3356番77（地番）
交通：埼京線 「十条」駅 徒歩8分
　　　都営三田線 「板橋区役所前」駅 徒歩12分


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【加賀界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.8】
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[421: 匿名さん]

ああ、ガラスフィルム良いのですね。
悩んだ末、高かったのでやらなかったのですが、今からでも入れようかな。

冬はあったかですよね。窓が大きくてホントぽかぽかで気持ち良かった。
我が家も（東南ですが）ほとんど暖房しませんでした。
ちなみに、夏もエアコンを使ったのは数日だったような。
風が通るだけで、これほど違うとは驚きでした。

[422: 匿名]

東南は夏もすずしいんだー。それはいいねー。南西は冬があったかいし、どっちもどっちということですね。

[423: マンション住民]

南東側に住んでいるのですが、
我が家は真冬でさえも朝日で部屋の中が暑くなり午前中はカーテンを閉めたまま窓を少し開けて過ごしました。
今の時期は午前中は布のカーテンを閉めたままにして少し窓を開けて風を通せば涼しいですが、
夏になると窓ガラスが暑くなって触れないくらいです。

一年中朝日で部屋が暑くて午前中カーテン閉めっぱなしはつらいなぁ・・・と最近へこんできました。
皆さん朝日対策をどうしていますか？

[424: 匿名さん]

よくわからない話ですが、冬は確かに太陽はかなり差し込みますが、
それは太陽の高さが低いからでしょう。

夏は太陽が高いので、そんなに日は差し込みませんよ。ほんとの
早朝だけです。

部屋の高さにもよるんでしょうか。うちは下のほうの階です。
最上階だったら、暑いのは仕方なようですね。

[425: 住民さん]

総会通知来ましたけど、組合の無能さがすごいな。去年の質問が何も改善されてない。まさか立候補者はいないんでしょうね。

[426: 匿名さん]

>去年の質問が何も改善されてない。まさか立候補者はいないんでしょうね。

そうですか？　
費用の内容がわかりやすく記載されていると思い
ますが・・・

見解の相違ですね。金額については、よくわからない
けど、近隣と比較して高いとは思えない。

[427: 匿名]

425さん
じゃあ自分が立候補して完璧にやってみて下さいよ

[428: 匿名]

完璧は無理です。改善は出来ますよ。

[429: 匿名]

427、428さんと同意見です。
人のコトを言うのは簡単。

[430: 匿名さん]

どう改善したらいいのか、ここに書くか、投書でも
したらどうなんですか？

管理費用みたいな形のないものの評価は難しい
ですよ。

管理は、東急に頼んでいるわけで、そこから
人が派遣されている。単なる人件費ではない。
管理人を管理している東急の費用も含まれる。

我々が直接管理人をやとっているわけではない。
勘違いしているんじゃないですか？

スポーツカットの人かな？

[431: 匿名さん]

管理人のやることだけ見ても、費用はわからない
ような気がする。

東コミュのほうでやっている裏方仕事みたいなものもある
だろう。

東コミュの味方をするつもりはないけど。

独立系の日本○○ジングなどにまかせると
安めで、かなりきっちりやってくれるよう
だけど、契約内容以外は一切やらないという、
厳しさもあるようだ・・・。

当日はいろんな意見だしてください。
いつもシャンシャンでは、かえって良くない
かもね・・・。いや、当日だと、予算案を
認めるか認めないかしか、できなかったような
気もする。議案提出は事前じゃないと無理だった
かもしれない。

[432: 匿名さん]

スペイン負けちゃいましたね。

管理費について、詳しい方がいて心強いです。なぜ値段を下げる事に否定的かは疑問ですが。安いにこした事はないと思います。

[433: 住民さん]

東急が誰に依頼してるかなんて関係なく、東急と我々の契約金額の問題。また、何をするかという形があっての契約でなければ金額を決められないのでは？？？

[434: 住民]

430、だったら何だ。短髪が悪いのか。

[435: 住民さんＡ]

相見積もりを取れば 一番簡単に皆に納得してもらえると思うけど。
手間がかかるのかな。

[436: 住民さんＢ]

手間はかかりませんが、他の見積もりを取ってないなんてありますかね。業者との癒着を疑われかねませんし。

[437: 匿名さん]

相見積もりって、管理会社の契約を毎年もしくは
二年ごとに見直すってことですか?

それはかなり大変ですよ。

月一回の理事会では、管理会社の管理は、とうてい
無理でしょう。東急に頼める仕事じゃないから、
理事がすべての仕事を洗い出し、金額の是非を
判断する。金額は予算にすぎないから、実際に
かかった費用の妥当性も判断しなくてはならない。

そんなことは実際には不可能。もちろん、ボランティア
でやるという人がでてくれば別。

消費税は間違いなくあがりそうだし、そうなれば、管理
費もあげざるをえない。仕訳したほうが良いとは思い
ますけどね。

まあ、しかし、簡易的に見積もりを取るということなら
できない話じゃないとは思いますね。総会で要求したら
どうですか?　管理会社を換えるという話だったら、
総会で議論するのは無理ですが、相見積もりを取るべき
という提案なら、できると思います。

管理会社を換える時は、どこの組合も２,３年時間を
かけているようですね。

[438: 匿名さん]

>手間はかかりませんが

手間がかからないわけがないでしょう。
実際の仕事の内容のすべては東急しか知らないこともあるようですよ。
理事会では、項目くらいは把握していると思いますが・・・

たとえば、芝生に水やりをしていますが、どのくらいの頻度でやって
いるのか知ってますか?　私はたまたま水を出している管理人さんに
聞いたので、知っているだけですが・・

管理には経験の積み重ねが重要ですよ。
同じ会社にずっと頼むとなれ合いがでてきてまずい面もあるとは思い
ますけど。

１年や２年で交代してもらったのでは、経験値が全く増えませんね。

[439: 匿名さん]

相見積もりを取るのは簡単だ、なんて発言は
総会でしないことをおすすめしますよ。

相見積もりを取るということは、管理会社を変える
ことと同じ。

管理会社を変えたマンションの話は聞くけど、どこ
もかなり大変みたいだ。

詳細に契約内容を詰めないと、正確な金額はでて
こない。

やろうと思えばできないことはないだろうけど、
簡単だとはとても言えない。自分が理事になって
やるべきことだと思う。他人に要求できることじゃ
ないだろう。

[440: 住民さんＥ]

東急と詰めた契約内容を、別の会社に示して見積もりをもらうだけなので
手間はかからないのでは？

[441: 住民さん]

私もそう思います

[442: 住民]

理事に立候補すればいいのに・・・｡

[443: 匿名さん]

たとえば、どこらあたりですか?

日本ハウジングは、候補としてあげられると思いますが・・・
鹿島系列の鹿島管理は、確か、東急に負けてしまったんだと思いましたが・・・

会社を絞らないで、公募というのもありかもね・・・・

[444: 匿名さん]

>440

具体的に、何社か見積もりをしてもらい、費用が
でてきたとします。

その後は、どうするんですか？
費用と内容を検討することになりますが、結構
むずかしいんじゃないでしょうか。値段だけで
決めてしまえば楽かもしれませんけど・・・

しのごの言わずに、一番安いところにすると
決めておけば、理事会の負担も少ないとは
思いますけど・・・

[445: 匿名さん]

日本ハウジングは、かなり評判良くないので反対です。
私の保有している別のマンションでも管理会社やっています。

[446: 勘のいい人]

明らかに責任回避と思われる文面がありますね。どういう立場の方か丸わかりです。総会当日は納得性のある返答に期待します。

[447: 匿名さん]

>日本ハウジングは、かなり評判良くないので反対です。

そんなことを言い出したら、きりがないですよ。

インターネットで検索すれば、どこの会社でも
なにかしら悪口を言われている。

金を持ち逃げした、というようなことでもない
限り、問題はないでしょう。一流企業だったら、
社員が持ち逃げした金は責任取ってくれると
思う。

[448: マンション住民さん]

横から申し訳ないけど、

見積もり取るべきだっていうなら、どこが適切なのか
提案したらどうなの?

自分で提案できないなら、見積もり取るべき、なんて
言うなよ。理事は、他の住民と同レベルだよ。
自分でできないことを、他人に要求するなよ。

理事会を自分の召使いと考え違いしてるんじゃないの?

本物の住民以外が荒らしで書いていることを祈るよ。

[449: 住民さんＡ]

その通り。よく言ってくれた。

どこの会社の見積もり取るべきか、というだけでも数ヶ月以上はかかるだろう。

理事会ニュースに、住民からの要望欄があるけど、そんなものはなかった。

[450: 住民さんＡ]

>明らかに責任回避と

責任取って、理事総辞職とか・・・・。

446 さん、後を引き継いで理事やってくださいな。

[451: 住民さんＢ]

448=449=450さん

総会で会いましょう！

[452: 匿名さん]

会ってどうすんの？

辞職して誰もいなくなった理事会を新規にたちあげますか？

[453: 匿名さん]

今辞職されたら困るよな。

次の理事会の最大のテーマは、今の予算が正しいかどうか、あるいは、別の管理会社に
変更すべきかどうか、他の管理会社に見積もりを取ることになるだろう。

ブランド信仰、経験重視、信頼感などというものは、不況の折、あるいは日本経済の
今後の低迷があるので、おろさざるを得ないだろう。

当然、コンシェルジェは廃止だ。コンシェルジェに対する不満があるわけではないが、
費用が高すぎる。滅多に使ったことがない。不審者の監視は、コンシェルジェの位置に
カメラをつければ十分だ。前のマンションでは、コンシェルジェはいなかった。玄関
にカメラをつけて、その映像を各家庭で見えるようにした。かなり評判が良かった。
カメラが３０万円、配線費用が５０万円。２，３ヶ月でおつりが来る。

住民の自主管理というのもありうる。草取りや消毒を住民が交代で行う。補修も住民。
もちろん、修理専門業者に依頼するだけだ。これがたぶん、一番やすあがりだ。実例
はいくらでもある。

機械式駐車場も廃止だ。ここは、駐輪場にする。自動車は周囲の月極駐車場に止めて
もらう。平おきのみ残すが、値段を高くする。どうせ、車の所有者なんて、将来は
いなくなるはずだ。

[454: 住民さんＡ]

453さん、それも一つの意見だと思います。
でも私はコンシェルジュはいるほうがいいと思います。
人間がいるのといないのとでは安心感も全然違いますし、ゲストルームや宅急便、クリーニングなど私はお世話になっています。

自主管理も反対です。うちは夫婦共に仕事もありますし、そのために使う時間と労力を考えるとお金を払ってでもやって頂きたいのが本心です。
それに当番制のようにしても、誰かはちゃんとやってるのに誰かはちゃんとやっていない。等の問題も絶対出てくると思います。

駐車場の廃止は非現実的過ぎませんか？
車の所有者がいなくなるなんてきっと何百年先でしょう。

私は多少何かが安くなったらいいな。とは思いますが、そこまで切り詰めてやる必要はないと思います。
もっと安く安くと言うなら他のマンションに移ったほうがいいのではないでしょうか？

[455: 匿名さん]

453はアラシですよ。
管理の形態、管理費についてすべて理解して購入した住民が、2~3年でこんな極端なこと言い出しませんよ。

アホらしいから、無視無視。

[456: 入居済みさん]

＞４５３
何処かの安マンションに越したほうがいいかも、貴方にこのマンションはもったない様に思う！

[457: 匿名さん]

>>447
それなら何故あなたは日本ハウジングを推奨するのですか？

まずは、今の問題点が何か？を洗い出して
それから、その問題点を解決するにふさわしい管理会社を探すのが筋道でしょう。
問題点も整理できないうちから、いきなり具体的な管理会社名など軽軽に出すべきではない。

[458: マンション住民さん]

管理に関連ある仕事をしています。　理事会のある週末が
休みでないので、逆に理事会などに参加できないのが残念です。
代わりに今日は休みです。

管理会社も会社ですので、おおむね管理費の10%程度の最終利益がないと
会社として成り立ちません。　それをどこで儲けるかが会社によって
違っています。　現在の会社（私は利害関係を有していません）は
管理費では儲けがでない分を、修繕工事で取り返すといった方式では
ありません。

これに対して日本ハウズイング・　合人社計画研究所などの独立系大手は、
フロント（管理組合に対する担当者）に対して営繕関連の工事のノルマを
押し付けています。
　管理費を安くで落としておいて、営繕関係の工事でのコミッションを
高くして例えば実際にかかっている費用の２倍とかで注文をとるわけです。　
自分で工事会社を探せなかったり、工事監理をできなかったりする管理組合
がほとんどですから、それを一括して受ける分リスクや責任は管理会社が
負うことになります。　修繕工事に関するコミッションをとることは、
そのリスクや責任と引き換えで、単に紹介を行ったに近い業務でも当然と
いえば当然なのですが、独立系大手の管理会社のはいくらなんでも
やりすぎなのではと思っています。

　管理会社というのは人件費がメインの営業方式なので、戸数あたりの収益を
一定にしようとすると、どこかで儲けをださないといけません。　独立系大手の
会社の収益にかかわるＩＲ情報などを見てもらえば、受託戸数あたりの儲けは
デベロッパー系列の会社を変わらないことがわかります。　系列で自動的に
契約をとれるわけではないので管理費は無理をして下げないといけないわけで、
ある程度仕方ない部分もあるのだと思いますが。
　
　管理費もそれなりに削減可能なときがありますが、それほど切り代が
大きなものではありません。　実際は管理会社の儲けは、修繕工事の際に
得る分が大きく、そのためにじっと耐えて大規模修繕を待っているような
ところがあります。　
　うちのマンションの戸数になれば、建築関係の仕事をしている人は
かならずいるはずなので、そういう方に、理事会なり、理事会の諮問委員会
なりに入っていだだければいいなと思ってます。

　管理会社の変更まで行うには、数百戸の規模ですと、まずは管理コスト削減
のコンサルタント会社との契約から入るのが妥当です。経験のない方だけ
集まっても難しいですし、現在の管理会社に相談したら適当なあいみつもりを
持ってきてくれるわけでもありません。　着手金＋最終報酬タイプのちゃんと
最初にお金を払うタイプの会社都のコンサルタント契約は、いきなりかかるお金の
支払いが、総会案件になることもおおく、コスト削減の調査のためのコストを
総会議決するという大変なことがありますが、やってみる価値はあります。
削除した金額の１年分の半額という成功報酬タイプのコンサル会社はもろもろの
無茶をやりますので、決して利用してはいけません。

　上のほうで駐車場の廃止を書いておられる方がおられますが、
駐車場の附置率は一定割合は必要です。中古マンションとなったときに
駐車場”空きなし”はなかなか成約しません。　

[459: 匿名さん]

453ですが、荒らしじゃありませんよ。

みなさん、ギリシャの状況を見ていて何も思わないのでしょうか？

日本は、ギリシャをはるかに超える借金をかかえています。現時点では、日本の
国民・銀行が国債を買っているので、大きな問題になっていないだけです。日本の
国内で国債を償却できなくなれば、外国に売らざるをえなくなり、この時点で破綻
と同じことになります。

たぶん、そうはならないように、税金がどんどんあがっていくのだと思います。
すでにマンションを買ってあるから、購入費には税金はかかりませんが、管理費には
消費税がかかります。日常品にもかかります。今より、生活が楽になる要素は何も
ありません。

管理会社を替えるのがすぐできるとは思いませんが、早く手をつける必要はあると
思っています。

[460: 458]

453さんが管理組合理事会にとってたんなる注文をつけてくるだけの
面倒な存在であると思われるのがいやでしたら、自分で管理会社を変更するなどの
作業を自分を中心に進めるなど主体的に参加されることです。　

総会などで、管理会社は変えないの？なんて質問をされる人は必ずいるものですが、
どれほどの手間がかかるかは本人は判っておられないパターンが非常に多いですね。　
自分ではなにもしないでで、ただコストカットをせよというのではあれば、それは
”ヘタレ”な人間でしかありません。　
管理会社の側からみてもあんまり怖い人間ではないのです。

　上のほうにもありましたが、極論すれば自主管理すれば一番安くなります。
管理してもらうということで、自分では手をかけないで済むように
”手間をお金で買っている”という性格がありますので、安ければＯＫとはいかないのが
マンション管理の難しいところです。　

　うちのマンションは坪単価はともかくもともとかなり広め
なので、グロス価格は高めの部屋が多く、必然的に購入者の所得もやや高めでしょう。
そういう人は、かなり忙しいので自分でさける時間はない代わりに、
それなりのレベルの管理を求めてきます。　具体的にはコンシェルジュサービス
などです。　マンションの顔としての性格がありますので、単にコストだけで
決定すべき問題ではないのです。　アンケートでもとったとして453さんの意見が
多数を占められるか？　私には疑問です。

[461: 匿名さん]

453＝459さんは、やれやれ言ってないで、自分で調査して
その事実結果をもとに管理組合に申し入れしてください。
他の方も書いてますが、調査そのものもそんなに単純で短時間で済むものではないと思います。
ちなみに私は自分で家の管理、修繕などするのが煩わしいので、戸建ではなくマンションを選択しています。

ところで、なんで以下の構図になるか不明です。
論理の飛躍？

ギリシャ財政問題
　↓
日本の財政問題
　↓
消費税増税
　↓
管理費問題
　↓
自分達で共有部の草取り

[462: 住民さんＡ]

スルーでよいと思われます

[463: 入居済みさん]

風が吹けば桶屋が儲かるの、逆です。

[464: 住民さんＡ]

いや、驚いたね。ここは金持ちばかりの
お大尽マンションか。

本当の金持ちは、理不尽な金は出さない。そうしなけれ
お金が貯まるわけがない。

今後、日本の経済状況が厳しくなるのは、毎日のように
新聞に載っている。消費税だけでも問題だが、所得税も
あがりそうだ。収入が多いからって、将来安心はできない。

最終的には、多数決(正確には、マンション所有面積
比例)で決まるんだろうけど、お金持ちばかりじゃない
ことは頭においておいたほうがいいと思うよ。

[465: マンション住民さん]

コンシェルジェ廃止は考えられません
このような考えの人が、買うのですかね。
まっさきに候補から外していると思いますが
コミュニケーションの手段として草取りをボランティアでするのは
いいけど、基本は業者にお願いするのがいいと思いますよ。
いつも気持ちのいいマンションに住みたいですよね

[466: 匿名]

同感です。
しっかりとした管理を望んでここを購入してる人が大半ではないでしょうか。

掃除をしないとすぐ埃だらけになりますよね。

冬場に浮浪者が敷地内で寝ていたことがありましたが、
警備の人が注意して追い出していました。

管理が甘いとすぐに物騒な事になりそうです。

[467: 住民さんＡ]

私は、コンシェルジェの有無で、このマンション購入
決めたわけじゃない。

どうせ最初のうちだけだろうと思っていました。

実際、最初はいても途中で止めてしまうマンションは
少なくないし・・・。統計は知りませんが、私の知り合
いのマンションではそうです。

賛否を問われたら、いなくてもいいほうを選びますが・・・。
もちろん、多数決に従いますよ。

早いか遅いかだけのような気がする。

[468: 入居済みさん]

"高額な管理費"　=　"しっかりした管理"　ではないと
思う。

実際のところ、異常に高いとは思っていないが、
だからといって、絞れないとも思わない。

[469: 住民]

話は変わるが、理事長の任期を延長するとか何とか、そんなアンケートがあった気がする。アンケートの結果を見ていないがどうなったのかな。何の為にそんな事するのかな？年に２回？もするバルコニーのガラス清掃を減らすとか、そっちの方を考えて欲しい。任期を長くすると何かいい事あるのかな？

[470: 匿名さん]

違いますよ。理事の任期を最大で二期４年にするという
ものですよ。規約の変更なので、総会決議が必要です。

今の管理規約には、何も規定がなかったので、それを
決めたのでしょう。延長ではなく、短く制限するため
のものです。

理事長は互選ですが、理事会のメンバーがどんどん
代わっていけば、同じ理事長がずっと続くとは思え
ない。

バルコニーの清掃多いですかね？　理事の任期
とまるで関係ない話だと思うけど・・・。