南千住リバーフェイス ★購入者向け★

[きんけつ]

ありそうで無かったので立ち上げました。

契約者もだいぶ増えてきましたので、購入者間で情報交換しましょう！

[373: 内覧済]

先日、内覧会を済ませました。

チェックした箇所にテープを張り、記録用紙に記載していくのですが、
結局、長谷工の担当者に転記してもらいました。

指摘のほとんどは傷・汚れでした。
気になった点は細かい点を含めてテープを貼り、担当者に確認した方が良いと思います。
担当者は丁寧に対応してくれました。

採寸もしていたので夕方までかかりましたが、かなり寒いので、防寒対策は重要です。

ただ、最初に口頭で説明されたにしても、
帰り際に当日の注意事項を書いた紙を渡されたのはいかがなものかと思いました。

[375: 内覧後さん]

がんばりました、内覧会！
結果、思った程の指摘箇所も重大な瑕疵もなく終えることができてほっとしています。
全部屋に仮設照明が点いていたのも作業的に助かりました。
実はモデルルームを見て不安だった箇所もいくつかあったのですが、我が家はモデルルームより奇麗に納まっていましたよ。
キッチンのリビング側ハネ出し天板裏の補強金物の化粧仕上げがされていなかった点がチェックポイントでした。（補修も容易に可能です）
みなさんもご確認を！

[376: 契約済みさん]

内覧会参加の皆様お疲れさまでした。
自分が気づいた点：
①トイレの配水管が床上に出ている。担当者曰く、２F以外は共通仕様だと。
②自分は雨の日の内覧会でしたので、１階の廊下を歩くと意外に雨が入ってくる。
　特にウェイスト棟とイースト棟の繋ぎのところ。
　また、イースト棟から駐車場に行くには屋根のないところを10mくらい歩かなければならなかったこと。
　屋根の設置は入居後、組合の話し合いが必要かと思います。
　ウェイスト側は未完成のため、確認できなかった。
③部屋の内装は特に指摘するところはなかった。
　以上

[377: きんけつ]

内覧会終えました。

水周り、建てつけ等の構造のチェックは内覧業者にお願いをして、主に傷、汚れのチェックを行うというフォーメーションで臨みました。

傷、汚れはそれなりの数が見つかりました。ほとんどが細かいものでしたが、気づいた箇所は全部言っちゃえ的にテープを張っていきました。

業者の方はというと、天井裏チェックやＰＳ周り、水平器、オートレーザー等々、色々と調査をしていただきました。結局時間を大幅にオーバーして３時間ほど費やしました。

大きな指摘事項は以下の３点
・玄関扉枠の塗装ムラ
・窓枠(ルーバー面格子)のずれ
・LD扉のバタつき
塗装ムラ以外は自分では気づきませんでした。。

水周り系や配管などはよく仕上がっていると褒めていました。
オートレーザーでは実際に見せてもらいましたが、綺麗に縦横まっすぐ揃っていました。
水平調査でも高低差5mm以内(直床は下がコンクリートのためどうしても完璧な水平にはならないらしい)という基準値をクリアしているとのこと。
ホルムアルデヒトも基準値を大幅に下回っていたとのことでした。

この業者さん、既にこのマンションの内覧会を数回こなしていると言っていましたが、どこも指摘箇所は少なかった、良いマンションですよと言っていました。

指摘箇所が少なかったのはちょっと拍子抜けではありましたが、自分が気づかなかった箇所を指摘してくれたことと、しっかり施工されているという安心感も得られたので満足しています。

豆知識ですが、キッチンシンクの一番下の引き出し(部屋のタイプによって場所は違うかもしれませんが)を外すと底板が外れる箇所があって(取っ手が付いていました)、それを外して中をのぞくと水道管が見えます。そこにジョイント部分があって、針金のようなもので縛って繋がれています。水漏れがあるとしたらそこのジョイント部分が最も多いと教えてもらいました。水を出しっぱなしにして確認していました。住んでからも使えると思いますので確認してみると良いと思いますよ。(ペンライトがないとちょっと見にくいですが)

[378: 内覧前さん]

みなさん、参考になります！

[379: 契約者Ｔ]

皆さん、内覧会のリポートありがとうございます！とても参考になります。特に377さんの詳しいリポートを拝見し、ほっとしました。この週末、MRへ行ってきましたがとても賑わっていました。MRは２月末頃まではOPENしているそうです。

[380: 高所恐怖症]

内覧会に行って、玄関側の廊下の壁がやや低い感じでスリットが入っていて、怖い感じを受けたのですが、みなさんはどう感じました？

[381: 内覧前さん]

高所恐怖症さん、

スリットって？
怖い感じって？？
詳しく教えてください。

[382: 内覧済みさん]

>>No.375 by 内覧後さん

>キッチンのリビング側ハネ出し天板裏の補強金物の化粧仕上げがされていなかった

とありますが、化粧仕上げとは具体的にどのような施しでしょうか。
自分が内覧会で見た記憶では、この部分（天板裏）の金物はそのまま見えていたと思いますが…
本来ならば、例えば、天板に合わせて白色に塗装されてたり、カバーで隠されてたりする所なのでしょうか。

>>No.376 by 契約済みさん

自分もトイレの配管はかなりがっかりポイントでした・・・仕様と言われちゃうとそれまでですが。
あと、ペーパーホルダーの位置が結構低くて使い辛そうに感じましたね。

[383: 内覧後さん 375]

白色化粧板を欠込んで補強金物が見える状態で取付けられていましたが、本来の仕様がどのような仕上なのかは私にもわかりません。
ただ、個人的には外側から見える場所は仕上げられているのが当然と考えたので指摘させてもらいました。

我が家の造作は白化粧板と補強金物の切欠ギワの部分が木肌の見えたザラザラの状態だったので、それを改善するという意味で指摘に応じたのかもしれませんね。
まあ、場所が場所だけに、普通に生活していれば見えるところではないと思うのですが。

[384: 内覧済み382]

383=375さん
なるほど、欠き込み切断面に木地が見えてたと。それは気になりそうですね。確認会で改めて覗いてみましょう。床に座った目線からだと見えますからね。（金物露出が気になったら、あとで白いシールでも貼るしかないかな）

全体的にはとても丁寧に仕上がってましたが、上述のような「惜しい」箇所は何点かありましたね。職人さんの技量云々ではなく、設計的な配慮が若干欠けてたというか…

いずれにしても致命的なものは無くて良かったですけど。

[385: 契約者Ｔ]

ところで皆さん、引越しは幹事会社以外に依頼されるご予定の方いらっしゃいますか？
うちは他社にも見積もりとっていますが、繁忙期、一斉入居のしかも先着順（時間の割当なしで）もないため待ち時間が予想されるため、断られる業者もあります。総合的に考えると、多少高くても幹事業者にお願いするのがいいのかもしれませんと考えています。

[386: 契約済TI]

引越しですが3月末の最終土曜が集中してるみたいですが、みなさん何時ぐらいからスタンバっている予定なんでしょうか？

[387: 2月に内覧会]

引越しは、3月に幹事業者にお願いしました。

今日のニチモの株価は、高値で3円。
そろそろ　倒産ですね。
鍵をもらった次の日ぐらいに　倒産するんじゃないですかね・・・
しかもフラットの金利が　また上がってきたし・・

[388: 契約済みさん]

ほんと、この一週間で株価半分（といっても６→３ですが・・）になりましたね。。
いよいよ秒読みって感じです。

せめて、引渡しまでは持って欲しいのですが・・・

[390: 契約済みさん]

引っ越し業者ですが、
今のところやはり幹事会社の
千曲運輸さんが一番安いです。

ちなみに３末予定で見積もりお願いしました。
４月１３以降に引っ越す方は、状況は変わると思いますが。。

４社に見積もりお願いしました。

皆さんはいかがですか？？？

[392: 契約済み]

＊長谷工コーポレーション <1808> は6日、東京地裁に会社更生手続き開始を申し立てた日本綜合地所 <8878> 、日綜不動産（大阪市）の2社向け債権計119億2300万円に取り立て不能・遅延の恐れが生じたと発表した。すべてマンション工事の代金で、長谷工は「回収の可能性を現在精査中」と説明している。　


↑　ニチモと長谷工　大丈夫でしょうか涙

[393: 契約済みさん]

家具を楽しく揃えています。ユザワヤでカーテンのセールをやっていました。１１日までだったかな。安かったです。他にもお得なセール情報やおすすめの家具などありましたら教えてください。

[394: 契約済みさん]

＞392さん
今、長谷工を気にするのは心配し過ぎだと思いますよ。
ニチモは株価が相変わらずですが、大手銀行と太いパイプがある会社だからこそ保っている会社です。
（株価だけで動向を判断できる企業ではありません）
不動産業界は一様に不況です。
心配してもどうしようもない事に悩むより、カーテンやインテリアなんかを想像しながら楽しみませんか！

[395: 契約済みさん]

通常、
引き渡し後、売れ残った分の管理費などは
誰が負担するのでしょう。

[396: 契約済みさん]

修繕積み立て等含め、売主だったはずですよ。
契約時に一通り説明をうけましたよね。

＞No.393さん
カーテンや照明器具であればインターネット通販が金額的には有利ですよ！
店舗で言えば幕張にある東京インテリアが品揃えも良く規模的にも大きくて好印象でした。
価格も手頃なものからあるのが良かったです。

[397: 契約済みさん]

390さん

私は2/15に幹事会社ともう1社（以前使ったことがある）に見積りに来てもらう予定です。
基本的に訪問見積りで、2月は土日がすでにほとんど埋まってしまっているので2社が限界でした。。
結果が出ましたら可能な限りお知らせしますね。

[398: 契約済みさん]

３９６
契約時って、いつごろの話ですか。
わたしは2007年に契約したんですが、
そもそも売り始めの時から、
不吉な売れ残りなど仮説が出てくるはずがなかったし。

[399: 契約済みさん]

＞No.398さん
私も契約は１年以上前ですが、販売初期かどうかは関係ないと思いますよ。
どのような物件でも売れ残りが発生する可能性は想定していますので、単に不吉な話というわけではないですよ。
一般的には管理費や修繕積立金に関してもその可能性をふまえた上で取り決めを交わしています。
リバーフェイスもその例に漏れず、詳細は管理規約集に明文化されたかたちで載っていますので、この機会にご確認されることをお勧めします。

[400: 契約済みさん]

今日,何かの動きが?．．．

[401: 契約済みさん]

ニチモが売り主から撤退だそうです。
これで２件目！

[402: 契約済みさん]

４０１さん、情報早いですね。

[403: 契約済みさん]

撤退というか、半ば下ろしたところもあるんでしょう。
賢明な判断で、良いニュースすね。
手続きがめんどうではありますが、唯一の不安要素が無くなり、助かりました。

[404: 契約済み]

うちも長谷工から電話がありました。
ニチモ撤退だそうです。
やっぱりなぁ・・・って思いました。
だって1月から株価３円とかですもの。
先週、ニチモに電話したとき
そろそろだなって思ってました。
長谷工だけでは心配だけど、絶好調の　東武がいる物件なので
むしろニチモが撤退してくれて良かったです。

[405: 契約者Ｔ]

驚きましたが、心配要因が減り正直ほっとした感じがします。ニチモは決算発表も延期しているので、よほど何かあるのかな、とは思っていましたが。会社どうこうよりまずは地合いが悪過ぎます。引渡し直前に本当にこのようなことあるんですね。無事に引渡しできることを願います。

[406: 契約済みさん]

これでリバーフェイスは事実上東武の販売物件になりましたね。

[407: 契約済みさん]

ニチモが民事再生法申請とのことですが、契約者にとって何か損得は発生するのでしょうか？
詳しくないので、教えてください。
契約金は大丈夫でしょうか？
ニチモの負債は、他の売主２社がかぶるのでしょうか？
そうだとしたら、これからの金銭的条件は、契約者になにかかかってくるのでしょうか？
他にこのような事例があったのなら、それも教えていただけますか？
よろしくお願いします。

[408: 契約済みTI]

私もあまり詳しくないのですが、購入者にはまったく損をするような事はない、と営業担当者は言ってました。
契約書もそのまま継続して有効で、今後は長谷工がすべて契約がらみを引き受けるそうです。
ただ確認書みたいなものをサインして送る必要があるみたいですけど。

[409: 契約済みさん]

ニチモ民事再生法の適用申請ですね。
ニチモ単独物件で手付金保証証書がない場合は契約金が更生債権となってしまいますが、ここはJV物件で東武鉄道が事業を引き継ぎますのでその点は問題ないかと思います。
アフターサービスも同様だと思いますが、施工会社の長谷工が日綜地所の倒産等でかなり被害を被っており同社が連鎖倒産した場合にはかなりの影響があると思います（瑕疵担保やプレミアムアフターサービス等）。
あとは、手続面ではニチモが販売代理を行っているので少なからず面倒なことがあると思います。

[410: 契約済みさん]

407さん　まずは落ち着いて。。

私も詳しい事情の確認は取れてませんが、届いた書類から察するに・・・
完全に事業譲渡が完了しているらしいので、手付け金なども債権化される事無く
ニチモ所有の全ての権利は残った売主の東武と長谷工に移譲されているはずです。

今後は東武が筆頭売主として、しかし実務的には販売代理の長谷工（アーベスト）が窓口となり
滞りなく引き渡され、それ以降の販売・管理・アフター・瑕疵担保責任履行などなども
粛々と確実に行われる、、、はずだと期待してます。

＞ニチモの負債は、他の売主２社がかぶるのでしょうか？
ま、これは無いからご安心を。契約者にまで降りかかる金銭的条件（負担）も考えられません。

私見ですが、ニチモ及び残る売主がとった今回の措置は、ギリギリ残された選択肢の内、契約者にとっては最良だったと思いますよ。
（ＪＶ半滅…ある意味伝説です。もう勘弁して欲しいですけどね ^^;）

[411: 契約済みさん 410]

407さん他　不安が膨らむばかりでせっかくの夕飯が不味くなりそうな方々へ

この辺りの記事をサラッと読んどけば、まぁ事態と先行きが見えてきますよ。
http://www.m-douyo.jp/special/tosan.html

ここに限ってはＪＶだし、しかもそれなりに安心できる東武さんが入ってて
本当にほんとうに良かった。近藤さんの時以上に今はしみじみ感じてる。

だから残るは長谷工さん、踏ん張ってね。

[412: 契約済みさん]

410さんのおっしゃる通り、契約者にとって、売主側の取りえる選択としては
最良の選択をされたと思います。
東武・長谷工に一切の権利を譲渡していますから、今後のスケジュール
にも影響なく入居できますし、根抵当権の抹消もされるとのことですから
近藤さんの時のように販売自粛期間ができるようなことも無いようですし。
さらに言えばアフターサービスの主体は長谷工ですから、その面での心配も
無いですしね。

ニチモさんは可愛そうな感じはしますが、民事再生法の申請前に
JVから脱退してくれて有難いくらいですね。。

[414: 購入検討中さん]

確かにニチモはリバフェスの売主から離脱した。
ただ今リバフェスの持分は東武86％、長谷工14％でした。
みんなはどうと思う？
......


リバフェスが好きなんだけど、ベリスタもよい点があるんで、また検討中ですね ....

[415: 申込予定さん]

賃貸とか転売目的でこのマンションを検討してる人っていないでしょ。
分譲時の不人気ぶりが市場の評価ですよ。
勘違いな新・新価格での売り出しとプチバブル崩壊が重なってしまった不運もあるけど。
駅距離さえ妥協すれば、
現状の価格ではまぁまぁかな、と個人的には思います。

まだ販売してない棟もありますし、相当売れ残ってます。
検討者は焦らないこと。.

[416: 入居予定さん]

アフターサービスの主体は長谷工さんでしょうが、
長谷工さんに万が一が生じた場合は東部さんがアフターサービスを
してくれるのでしょうか？
もちろん共有施設などのメンテンスや維持も含めて、不安です。
教えていただければと思います・・・・・

[417: 契約済みさん]

アフターサービスは売主が行うものなので、主体はどこかと言えば東武さん（86％売主）ということになりますね。
長谷工は売主（14％）かつ施工者なので、自ら売主としてアフターサービスの責を果たす義務があると共に、東武から依頼されて（場合によってはお金をもらって）アフターサービスを行う立場（86％？）であるとも言えます。
つまり東武が存在する限りはアフターサービスは継続しますし、仮に長谷工が離脱した場合の影響もそれほど致命的なものではありません（もちろん望ましくはありませんが）。
長谷工を疑い始めると主に残るは鉄道・財閥系だけ・・・とは思いますが、日本綜合地所の影響もあるでしょうし、不動産業界の現状には厳しいものがありますね。
まあ、アフターサービス等に関しては契約ごとなので、不明点があればこういった掲示板ではなく売主（or販売代理の長谷工）に問い合わせることが必要だと思いますよ。

[418: もしも]

リバーフェイスって 資産価値ってどの程度ありますか？あがったりするものでしょうか？再開発都市で南にスカイツリーが見えるとなると いいのでしょうか？ 私は知識がないのでよくわからないので 教えて頂けたらうれしいです。

[419: 契約済みさん]

資産価値云々は「教える」というよりは個々が判断しなければならないものなので、
もし判断材料が欲しいのでしたら検討板でお話しされてはどうでしょう？
ここは一応、契約者専用板なので。

[420: 契約済みTI]

もしも さん

確かに私達契約者は自分達の感覚で良い物件だと判断したから購入を決めたんですが、参考までに私個人の意見では、
自然が多くリバーサイドだという事、
新東京タワーも隅田川花火も見える事、
常磐線が東京駅までのび、交通の便が良くなる事、
間取りが気に入った事、
などで判断しましたょ。
他にもありますが、他物件と比較して購入者に若い方が多いのにも惹かれました。

自分なりに情報を集め、もし気に入っていただけたら個人的には嬉しいですけど。

[421: ハニープー]

キッチンの棚を外して オープンにしたいのですが 外すのには お金がいくら位かかるんでしょうか、うちの奥さんが外したいと言って困ってます

[422: 契約済みRさん]

ハニープーさん　こんにちは。
吊戸棚を外すこと自体はさほど難しくありませんが、外した箇所の補修が問題ですね。
金額はプランによって大きく異なりますので業者に見積もりを頼むことをお勧めします。

仮に最低限を考えると大工仕事からクロス貼までできる多能工を呼んできて、廃材処分を含め5〜8万位でしょうか。（工事時間帯や工事日数によります）
また、奥様が仰っている「オープンの状態」というのがモデルルームのような状態だとすれば、プランによってですが吊戸棚のほかに吊戸棚の背中を支えている天井からの垂壁（場合によっては袖壁含）を一緒に撤去しなければなりません。
その場合、壁面下地LGS・ボードカット（騒音工事で組合の許可が必要になるかもしれません）〜ボード・クロス補修、新規竪見切取付で＋5万以上。
袖壁撤去があるとインターホン等の弱電設備移設（←これ難しそう）や新規腰壁上天板取付が入るので更に増額され、既存の白色天板との納まり調整・仕上げも難易度が高く、複数の職人手配が必要です。
天井面にダウンライト取付を行うと器具にもよりますが更に3〜5万くらいはかかるでしょうね。（プランによっては天井内に配線ワイヤーが通らず無理かもしれません）