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PARK WEST TOKYO MANSION INFORMATION（マンション内限定）
http://www.ecocoro.net/
[スレ作成日時]2006-05-30 23:28:00
田無・パークウエスト東京★５★
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61:
オール殿下
[2006-07-14 01:01:00]
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労働者
[2006-07-14 08:38:00]
>気になったのは、全員が一斉に修正する必要があるか
う〜ん 難しいところですね 登記というのは「必ずしなければいけないもの」ではないですから 極端にいえば 土地を買っても登記しなくてOKです ただ公的に「私の土地」と証明されないので第三者に対抗できません だから通常は登記するのです。 あくまで届けられたものです。 でも今回の場合は「あれ？ じゃあ他の人は？」と なるかもしれない 代理人に「どうゆうことですか？」と質問してくるかもしれませんね なんとも難しいところです。 専門家に相談したうえの提案だ！ と書かれていますが それなら意見書を添付するべきですね 意見書を書いてもらうとお金がかかるから それもケチったのかな 管理組合役員の方々も大変ですね あまり首をつっこまないほうがよい内容ですし かといって無視もできない（規約に齟齬理由を記載するのならば） この件は 総会で説明して ハイおしまい！というものではないので 改めて 数日間に分けて 説明会をしてもらいたいです |
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63:
オール殿下
[2006-07-15 22:26:00]
総会無事終了でしたね。正午あたりはものすごい雨と雷だったので、午前中で本当に助かりました。
理事会の方々がしっかりされているので管理組合の運営に関しては問題ないだろうという印象を受けましたが、その反面、双日側の対応はちょっとがっかりですね。 案1をやりたくないのが見え見え（出来る事を大変なので事実上不可能と言ったり）だった事もそうですが、そもそも案1をしない方向で検討しているところが腹立たしかったですね。 とりあえず、管理組合で検討するしかないのですが、やはり個人的には修正して欲しいですね。管理組合で検討した結果、案3になるのであれば、それはそれで構わないですが、最終的に双日側の思惑通りになってしまうってのが、悔しいところです。 皆さんはどう感じましたでしょうか？ ※理事会の人がこの掲示板を見ているかどうかわかりませんが、検討の参考になる様な議論が出来ればと思っています。 |
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64:
労働者
[2006-07-16 07:57:00]
私は総会には参加できなかったのですが
理事会の方々には頭が下がる思いです ゴミ問題・車の問題・自転車の問題と様々な 懸念事項があって大変だと思います ほんと感謝してます 双日の件はどのような話と結果だったのでしょうか？ |
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65:
楽天家
[2006-07-16 10:06:00]
オール殿下さん、早速売りに出ていますよ。１１階４ＬＤＫ、４２００万で。
登記の問題は総会に出た連れ合いから聞きましたが、情報をもっと早く公開し、専門家の意見も掲載した資料を配布すべき。その場で結論というのは安易、全くお粗末です。 それから昨日の電光、すさまじかった、高層階ベランダ側のガラス戸がど迫力の映画のスクリーンのようでした。避雷針様様・・・。 |
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66:
オール殿下
[2006-07-16 21:57:00]
>労働者さん
内容は事前に配布された資料の通りで、設立総会の決議事項よりも、沢山質問が出てました。今回は説明と謝罪、質疑応答のみで、最終的には、管理組合で検討して、最終的な答えを出すそうです。 理事会側には、5月頃に連絡があったそうで、本件について双日側と4回くらい打ち合わせの場を設けていたそうですが、やっぱり対応に問題ありと感じておられた様です。 内容をまとめるとこんな感じだったと思います。 -------- ■全体について ・登記簿上の数値と、売買契約書・管理規約集の数値と異なっている ・一部住戸の専有面積を誤認した為のが原因 ・誤認は一部住戸だけだが、専有面積の合計が変化するので全戸の登記に影響 ・一部住戸は持ち分が増、その他住戸は持ち分が減 ・数値の差が極微少である為、金銭的な問題は発生しない ・事務手続き中のケアレスミスであった ・本件に関する責任は全て双日側にある ・本件に関する費用は双日側で負担 ・解決案として3つの案を提示 ・売買契約上の登記手続きである為、債務不履行にあたる ・双日で過去に本件の様な事故は無い ・銀行に聞いたところ、過去に同様の事例が4件ほどあった ・過去の事例では、案3で対応している ■案1（更正登記） ・本来であれば、案1を実施するのが正しい対応である ・莫大な労力がかかる ・全戸が一世に更正登記に関わる手続きをする必要がある ・処理完了までに6ヶ月くらいかかる ・更正登記処理中は、物件の売買、相続などは出来ない ・事実上不可能と説明されたが、出来ない事はない ・実際に労力がかかるのは、双日や司法書士側である ・住民側は、印鑑証明の取得や、各種書類への記載、銀行との対応等 ・住民側の負担はそれほどでもなさそう ・更正登記に関わる費用は双日側が負担 ・司法書士から、更正登記の流れを説明 ・司法書士は、どれくらいの費用がかかるかは調べていない ■案2（規約側の数値を変更） ・管理規約側の数値を、登記簿の数値に合わせる ・嘘を嘘で塗り固める為、ありえない対応である ・住民からの質問も殆ど無し ■案3（齟齬についての説明書面を管理規約に追加） ・法的には問題がない ・物件を売却するときに影響があるのではないか（傷物物件） ・数値の間違いが極微少であるから案3で行きたい ・数値の間違いが大きければ、更正登記もあり得るだろう -------- 後から思ったんですが、もしも案3を選択するのであれば、諸費用として取られた、登記手数料は、全額返して欲しいですね。登記はされてますが、間違ってされているわけですし、こんな登記をして欲しくてお金を払ったんじゃないと。 >楽天家さん 教えて貰ったキーワードで検索したら、簡単に見つかりました。こういった人の為にも、最良の選択が必要ですね。総会でも意見として出てましたが、もっと情報の公開をすべきですね。5月の時点で、理事会だけではなく、全住戸に配布すべきだったと思います。 |
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67:
労働者
[2006-07-16 22:42:00]
＞オール殿下さん
ありがとうございました 事前配布資料から話は進まずということですね 双日の意見もわかるのですが 各発言の裏付け資料は無いし、説明が不足ですよね 気が付いたのですがウェスト部分で 契約書の別表1≠重要説明事項書の別表1＝管理規約別表1 となってますね ウェストの人は契約と登記は一致しているので 同じ事象に対してウェストの人は契約通りなのに イーストの人は契約と異なる という複雑な状態です 暇な時にでも都庁に 「契約と重説が異なってる そんな奴に宅建資格与えるな！」 「そこから派生して登記も誤って 直してくれない」 と相談にでも行こうかな |
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68:
住民さん67
[2006-07-17 12:05:00]
総会に出席しましたが、最初から登記簿問題など抱え、理事会の皆様は大変だなーと感じました。本当にご苦労様です。
登記簿の問題は、９月の臨時総会までに、今回出された意見等を踏まえ理事会で検討して頂ける、とのことですの検討結果を待ちましょう。 この問題では、案1の場合、登記簿の処理中は、売買や相続が出来ないような感じで受け取られているようですが、売買・相続は出来るが、登記しようとすると、この問題の処理を終わった後になる、従って、売買・相続の手続きがスムーズに進まない、というのが正解ではないでしょうか？つまり、売買・相続は出来るが、一寸不便、不安を掛けるということではないでしょうか？ どうも、双日、鈴エスクローの説明は、案1は、住民の皆さんが大変だからこの選択肢はない、という風に聞こえるのですよね。確かに、６１１戸全員の同意を取るのは大変だと思いますが、住民には最初からキズモノのマンションを買った覚えはない、との気持ちが働くのも当然だと思います。 出来れば、案１で進めて欲しいといった気持ちが強いですが、理事会の皆様の判断を待ちたいと思います。 それにしても、この件で案1の処理金額も提示できないなんて、双日側は、真剣に案１も検討したのかしらと疑ってしまいます。 |
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69:
匿名さん68
[2006-07-17 19:25:00]
第１回の総会に参加させてもらいましたが、マンションのバリューを高めたいと思う人が多く、非常に有意義なものでありました。活発な意見の交換を導き出した理事の方々に感謝致します。
今回の登記の件はお粗末としかいいようのないものであり、なぜ総会時になって、しかも権利証が発行された直後のタイミングで発表されたのか？この件について理事と話し合いを最初に持ったのが５月頃とのこと。その約２ヶ月後の総会で発表した善処策があの始末とは呆れてモノが言えないです。事の経緯を見る限り、大部分の入居者は１案しか受入られないと思います。 話の中心が登記の件に集中してしまったため、影に隠れてしまいましたが、ＨＣＭに対してもモノを言いたいです。おそらく、総会に参加した方々の大多数は今の管理状況に不満を持っているのではないでしょうか。エレベータ、センターエントランスの壁の汚れなど状況は、賃貸物件以下と言っても過言ではありません。初年度は建築主の関連会社である手前、ＨＣＭが管理を行うのはやむをえないと思いますが、このままの状況が続くのであれば、ある方がご発言されたように、更新前にパフォーマンスを精査し、他社の参入を促すことも考える必要があると思います。こうならないためにも、ＨＣＭさんには緊張感を持ってご対応頂きたいです。 |
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70:
オール殿下
[2006-07-17 21:29:00]
>登記簿の問題は、９月の臨時総会までに、今回出された意見等を踏まえ理事会で検討して頂ける、とのことですの検討結果を待ちましょう。
今回の総会の出席数は、委任状を含めれば過半数は超えてますが、実際は3分の1程度。あの場での意見が全てではないと思ってますし、時間の都合で言いたい事が言えなかった人もいると思いますので、アンケートで各戸の意見を集め、その結果で、全体最適となる解を導き出して頂ければと思います。 >68さん 確かにセンターエントランスの壁は汚いですね。普通に生活していればあんな汚れ方はしないと思います。HCMの管理もそうですが、共有部分の扱いについては、住民全員の意識が高いとは言えないのが現状だと思います。ゴミ捨て場の粗大ゴミも、結局管理費を使って処分する事になりましたし.....。 引き渡しを受けた以上、管理も含め、マンション内の問題は住民で検討するべき事なので、まずは、理事会に情報が集約される様な仕組み（例えば、メールとか意見箱など）があるといいと思います。 |
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71:
住民さん70
[2006-07-18 00:22:00]
こんばんは。先日総会に出席させて頂きましたが、理事会の方々のご苦労は大変なものだと思い、頭が下がる思いです。 さて、登記の件ですが、私もオール殿下さんのアンケートをとる方法に賛成です。 総会には売主代表も出席の上答弁されてましたが、今回の責任の所在を決して鈴エスクローさんのみで無く、売主側が前面にたって処理するよう確認しながら進めるべきと考えます。 最終的に案１に落着いたとしても、各住戸に再度いろんな手続きを強いることになるし、提携外の金融機関にも当然の如く対応してもらわなくてはなりませんし、登記は汚れる訳（本当に２０００頁を超える内容になるのかどうか疑問ですが、「錯誤」による手続きでもっと簡略化されないのかどうか？）で、そのケジメはどうやってとってくれるのか？いずれにせよ、司法書士事務所だけでは、処理しきれないものと思います。
あと全く別件ですが、駐車場の問題について役員の方から少し話がありましたが、２階の空きが前から気になっていましたが、その件でしょうか？ やはり値上げが必要なんでしょうか？ このまま空きが続いて、収入割れするようであれば、近隣住戸への貸出等も検討した方がいいんですかね。 あとはゲスト用駐車場を増やすとか、まとめた日数を借りられる様にするとか？ 大きなマンションだといろんな事がありますね。 |
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72:
住民くん（匿名）
[2006-07-18 00:30:00]
各案の概要は>>65で殿下が仰せられた通りです。
で、案2は無いという流れですが、果たしてそうでしょうか？ そもそも、管理規約「等」（＝売買契約書含む）の数値が正しい、というのは 契約の根拠であるという一点においてだと思います。 （実測上はあの程度の誤差はいくらでもあると思うので） ということは、キチンと「契約し直し」すればいいんじゃないですかねえ。 登記所が関わらないだけ、案1より時間の面は短縮できるでしょう。 「傷物」にもならないし。 まあ「契約し直し」なんていうキーワードは怖くて言えないんでしょうが。 ところで、対策にかかるコストは売主負担、という至極もっともな話が出ていますが、 対応した住民の時間にかかる対価も考えてもらわんと。 普通のリーマンの時給考えれば、印紙代なんかよりそっちのがデカい。 まずは土曜日の1時間、そして9月の臨時総会について、 対応した理事会＆他住民の時間への対価、会場の場所代について キッチリ考えてもらいましょうかね。 |
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73:
オール殿下
[2006-07-18 12:55:00]
>本当に２０００頁を超える内容になるのかどうか疑問ですが
私もこの説明については疑わしいと思いました。一人当たり3〜4頁で、全戸分で2000頁と言っているのだと思っていますが、まさか一人当たり2000頁ではないですよね？知らない人が聞いたら、そう思っても不思議ではないと思いますが.....。 あと、駐車場の問題とは、規格外の車が駐車されている事だと思います。私は1階なのでわかりませんが、「明らかにサイズオーバーでとめられないはずの車（本来1階に止めるべき車）が、止まっている」との声を聞きました。 ●全スレ（427以降を参照） http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=65&p=22 もちろん、稼働率の悪さも問題のひとつだと思います。もしもアンケートをするのであれば、いい機会なんで、その他の問題点も収集してみたらどうでしょうかね。集まった問題点の中で特に多かったものを、次回の議題にすればよいでしょうし。 >71さん 契約し直しが出来る手っ取り早そうですが、売主側の理由による契約解除は、これまでにかかった費用の全額返還＋10％の違約金（だったかな？契約書に書いてあったと思います）が必要になりますので、売主はやらないでしょうね。契約解除→再契約なら、違約金で繰越返済が出来るので、こちらにとっては好都合ですが（笑 対価については、人それぞれなんでむずかしそうですね。個人的には、印鑑証明代、印紙代、各種手続きの手間賃（ローン契約をした銀行まで行く交通費や時間）等で、1万円〜2万の商品券くらいでしょうか？全戸に1万円の商品券を渡したとして、600万円。 後、更正登記にかかわる費用を全額負担するとして、1戸あたり20万で、611戸分で約1億2千万。こりゃ、やりたくないわけですよね。 |
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74:
労働者
[2006-07-18 20:08:00]
駐車場で規定外の車が停められている件は
警察に通報すれば一発だよ 私有地だから駐車違反にはならないけど 車庫が無い状態だから車庫法違反 そこまで過激にしなくても きちんと契約書と車検証と車を確認して警告すればよいことだけど そんな当たり前のこともできない もしくは行動が遅いHCM・・・ でも車庫の寸法って書類より小さくないかな？ カタログでは規定内の車でもはみ出してる気がする 更正登記の費用については いわゆるハンコ代1万 そして登記にかかる手数料 3万で 2500万くらいの損害では？20万というのは登録免許税込みの値段でしょう ただ鈴エスクローも他の仕事を抱えているから これだけの作業をする余裕が無い 急にこれだけの作業を請け負える司法書士事務所はないだろうね ちなみに契約解除・損害金発生はあり得ない 実際に入居できているから どんな案にせよ覚書を交わして正規の状態にして ハンコ代で手打ちかな それにしても5月から議論して 9月に結果というのが遅すぎる 駐車場と一緒で真剣にやれば数週間で解決できる問題 もし会社で取引先と同じような問題がおきたら もっと早く処理するでしょう 時間を伸ばして あやふやにしてしまう作戦もありますが・・・ 某財閥が分譲した吉祥寺のマンションで発生した問題と比べたら なんだか どーでもよくなってきました どんな案にせよ早く結論をだしてもらいたい |
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75:
オール殿下
[2006-07-18 23:37:00]
>更正登記の費用については
>いわゆるハンコ代1万 そして登記にかかる手数料 3万で >2500万くらいの損害では？20万というのは登録免許税込みの値段でしょう すいません。私の勘違いですね。 ネットで調べたら、3万程度とありました。 ＃その他にも誤字等がありました。すいません....。 あと、ちょっと気になったんですが、総会ではケアレスミスだと説明がありましたが、一連の登記処理プロセスのどの部分で間違えたんでしょうかね？ |
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76:
住民さん67
[2006-07-19 00:22:00]
オール殿下さんがおっしゃているように、登記について、2,000ページの話は1戸当りにすれば4ページ、これは現在の登記書類でもそうですよね。双日側がわざわざ書いて不可能に近いと強調した意味は何だったのでしょうか？
費用については、今回の登記費用が1戸当り40万円程度、これは司法事務所の利益まで含んだ額ですので実際は３５万年位？（役所の手数料だけなら登録免許税を含めて２０万円程度？）、なので事務所の人件費等を入れると全体では２億〜２億４千万程度なんでしょう。おっしゃっているように、これじゃ、再登記はやりたくない筈ですね。総会の時、金額を概算でもいいから教えてといった問いに答えなかった事も分かります。 総会の時、理事会の担当の方がおっしゃっていた駐車場の問題は、①空き駐車場による収入減、②申告違反の違法駐車問題だけなんでしょうか？私は、帰ってくる車で上の階に向かう車が、最短コースを走る逆走問題もあると思います。これは、マナーの問題といえばそれまでですが、事故った後では遅いのです。駐車場内は決められたとおりの通行方向を守って欲しいと思います。 |
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77:
匿名住民
[2006-07-20 00:15:00]
更正登記にいくらコストがかかろうとも、これだけの規模のマンションの登記をすべて独占的に行えたメリットがあったのだから、当然１案でやるべきだと思います。大きいリターンには大きなリスクが伴うのは当然であり、はっきり言って当事者たちは緊張感に欠けていたことは言うまでもありません。独占だけに、世間相場と比較して決して安くない司法書士報酬！当該司法書士を指定した双日といっしょにきっちり連帯責任をとってもらいます。
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78:
住民くん（匿名）
[2006-07-20 02:00:00]
（売主が）コストをいくらかけても、
更正登記は住民の総意と行動が揃わなければ不可能、と 売主は主張している。 （登記所が全て揃うまで受け付けない） というわけで、個別対応が可能な案２改：契約し直し はいかが？ |
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79:
労働者
[2006-07-20 08:29:00]
案1を採用しても たかだか2・3千万程度の話だから
なんで売主は渋るんだろうと思ってたんですけど やはり法務局の見解は全戸で更正なのですね そりゃー大変ですわ 前に申し上げたとおり ウェストは契約書とおりの登記だから たとえ全戸で更正したとしても 契約書の訂正が必要になるね |
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80:
住民くん（匿名）
[2006-07-21 00:38:00]
意見書の配布 マダー？
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スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
労働者さんが56で書いた様に、売買契約による登記なわけですから、修正するかどうかは各契約者が任意で決める事が出来るはずです。
そうなってくると、一部の人は修正して、一部の人は未修正という状態が出来る事になりますので、やっぱり最終的には全戸登記修正という事になるかと思います。
もしも、全戸一斉に登記修正する必要がない（各戸若干のタイムラグが生じても問題ない）のであれば、転売しようと考えている人、一身上の理由で売却を考えている人の対応は、双日と当事者でしてもらえば良いと改めて思いました。
売却するのであれば、どっちみち登記修正の必要性（所有者の変更、抵当権の変更・削除）が出てくるでしょうし、結局一緒なのかなぁとも思いましたが、そんな単純な事ではないのかな？（この辺に詳しい人いませんか？）
いずれにせよ「金銭的デメリットはないし、軽微な数字の間違いなんで、このままでいいか」という安易な考えで済ませたくはないですよね。
> 今回の文章に「登記の修正は実質的には不可能」と書かれているが
> 単に費用をかけたくないという事業主の都合なわけです
そうなんですよね。私もそこが気になりました。
「相違の対応方法の(1)」の書き方が、どうしても「大変な作業なんでやりたくない」というにしか読み取れないです。きちんとやってくれるのであれば協力はしますが、印鑑証明等の必要な費用については、双日側で負担すべきでしょう。じゃないと、何のために、金消会やら説明会やらで、平日の貴重な時間を割いたのかわかりませんからね。