田無・パークウエスト東京★５★

[住民さん]

前スレ＠mikle
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=65&p=1

過去スレ＠e-mansion
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/board/resident/

PARK WEST TOKYO MANSION INFORMATION（マンション内限定）
http://www.ecocoro.net/

[61: オール殿下]

気になったのは、全員が一斉に修正する必要があるかといったところです。
労働者さんが56で書いた様に、売買契約による登記なわけですから、修正するかどうかは各契約者が任意で決める事が出来るはずです。

そうなってくると、一部の人は修正して、一部の人は未修正という状態が出来る事になりますので、やっぱり最終的には全戸登記修正という事になるかと思います。

もしも、全戸一斉に登記修正する必要がない（各戸若干のタイムラグが生じても問題ない）のであれば、転売しようと考えている人、一身上の理由で売却を考えている人の対応は、双日と当事者でしてもらえば良いと改めて思いました。

売却するのであれば、どっちみち登記修正の必要性（所有者の変更、抵当権の変更・削除）が出てくるでしょうし、結局一緒なのかなぁとも思いましたが、そんな単純な事ではないのかな？（この辺に詳しい人いませんか？）

いずれにせよ「金銭的デメリットはないし、軽微な数字の間違いなんで、このままでいいか」という安易な考えで済ませたくはないですよね。

> 今回の文章に「登記の修正は実質的には不可能」と書かれているが
> 単に費用をかけたくないという事業主の都合なわけです

そうなんですよね。私もそこが気になりました。
「相違の対応方法の(1)」の書き方が、どうしても「大変な作業なんでやりたくない」というにしか読み取れないです。きちんとやってくれるのであれば協力はしますが、印鑑証明等の必要な費用については、双日側で負担すべきでしょう。じゃないと、何のために、金消会やら説明会やらで、平日の貴重な時間を割いたのかわかりませんからね。

[62: 労働者]

>気になったのは、全員が一斉に修正する必要があるか

う〜ん　難しいところですね
登記というのは「必ずしなければいけないもの」ではないですから

極端にいえば　土地を買っても登記しなくてOKです
ただ公的に「私の土地」と証明されないので第三者に対抗できません
だから通常は登記するのです。

あくまで届けられたものです。

でも今回の場合は「あれ？　じゃあ他の人は？」と　なるかもしれない
代理人に「どうゆうことですか？」と質問してくるかもしれませんね
なんとも難しいところです。

専門家に相談したうえの提案だ！　と書かれていますが
それなら意見書を添付するべきですね
意見書を書いてもらうとお金がかかるから
それもケチったのかな

管理組合役員の方々も大変ですね
あまり首をつっこまないほうがよい内容ですし
かといって無視もできない（規約に齟齬理由を記載するのならば）

この件は　総会で説明して　ハイおしまい！というものではないので
改めて　数日間に分けて　説明会をしてもらいたいです

[63: オール殿下]

総会無事終了でしたね。正午あたりはものすごい雨と雷だったので、午前中で本当に助かりました。

理事会の方々がしっかりされているので管理組合の運営に関しては問題ないだろうという印象を受けましたが、その反面、双日側の対応はちょっとがっかりですね。

案1をやりたくないのが見え見え（出来る事を大変なので事実上不可能と言ったり）だった事もそうですが、そもそも案1をしない方向で検討しているところが腹立たしかったですね。

とりあえず、管理組合で検討するしかないのですが、やはり個人的には修正して欲しいですね。管理組合で検討した結果、案3になるのであれば、それはそれで構わないですが、最終的に双日側の思惑通りになってしまうってのが、悔しいところです。

皆さんはどう感じましたでしょうか？

※理事会の人がこの掲示板を見ているかどうかわかりませんが、検討の参考になる様な議論が出来ればと思っています。

[64: 労働者]

私は総会には参加できなかったのですが
理事会の方々には頭が下がる思いです

ゴミ問題・車の問題・自転車の問題と様々な
懸念事項があって大変だと思います
ほんと感謝してます

双日の件はどのような話と結果だったのでしょうか？

[65: 楽天家]

オール殿下さん、早速売りに出ていますよ。１１階４ＬＤＫ、４２００万で。
登記の問題は総会に出た連れ合いから聞きましたが、情報をもっと早く公開し、専門家の意見も掲載した資料を配布すべき。その場で結論というのは安易、全くお粗末です。
　それから昨日の電光、すさまじかった、高層階ベランダ側のガラス戸がど迫力の映画のスクリーンのようでした。避雷針様様・・・。

[66: オール殿下]

>労働者さん

内容は事前に配布された資料の通りで、設立総会の決議事項よりも、沢山質問が出てました。今回は説明と謝罪、質疑応答のみで、最終的には、管理組合で検討して、最終的な答えを出すそうです。

理事会側には、5月頃に連絡があったそうで、本件について双日側と4回くらい打ち合わせの場を設けていたそうですが、やっぱり対応に問題ありと感じておられた様です。

内容をまとめるとこんな感じだったと思います。
--------
■全体について
・登記簿上の数値と、売買契約書・管理規約集の数値と異なっている
・一部住戸の専有面積を誤認した為のが原因
・誤認は一部住戸だけだが、専有面積の合計が変化するので全戸の登記に影響
・一部住戸は持ち分が増、その他住戸は持ち分が減
・数値の差が極微少である為、金銭的な問題は発生しない
・事務手続き中のケアレスミスであった
・本件に関する責任は全て双日側にある
・本件に関する費用は双日側で負担
・解決案として3つの案を提示
・売買契約上の登記手続きである為、債務不履行にあたる
・双日で過去に本件の様な事故は無い
・銀行に聞いたところ、過去に同様の事例が4件ほどあった
・過去の事例では、案3で対応している

■案1（更正登記）
・本来であれば、案1を実施するのが正しい対応である
・莫大な労力がかかる
・全戸が一世に更正登記に関わる手続きをする必要がある
・処理完了までに6ヶ月くらいかかる
・更正登記処理中は、物件の売買、相続などは出来ない
・事実上不可能と説明されたが、出来ない事はない
・実際に労力がかかるのは、双日や司法書士側である
・住民側は、印鑑証明の取得や、各種書類への記載、銀行との対応等
・住民側の負担はそれほどでもなさそう
・更正登記に関わる費用は双日側が負担
・司法書士から、更正登記の流れを説明
・司法書士は、どれくらいの費用がかかるかは調べていない

■案2（規約側の数値を変更）
・管理規約側の数値を、登記簿の数値に合わせる
・嘘を嘘で塗り固める為、ありえない対応である
・住民からの質問も殆ど無し

■案3（齟齬についての説明書面を管理規約に追加）
・法的には問題がない
・物件を売却するときに影響があるのではないか（傷物物件）
・数値の間違いが極微少であるから案3で行きたい
・数値の間違いが大きければ、更正登記もあり得るだろう
--------

後から思ったんですが、もしも案3を選択するのであれば、諸費用として取られた、登記手数料は、全額返して欲しいですね。登記はされてますが、間違ってされているわけですし、こんな登記をして欲しくてお金を払ったんじゃないと。

>楽天家さん

教えて貰ったキーワードで検索したら、簡単に見つかりました。こういった人の為にも、最良の選択が必要ですね。総会でも意見として出てましたが、もっと情報の公開をすべきですね。5月の時点で、理事会だけではなく、全住戸に配布すべきだったと思います。

[67: 労働者]

＞オール殿下さん
ありがとうございました
事前配布資料から話は進まずということですね

双日の意見もわかるのですが
各発言の裏付け資料は無いし、説明が不足ですよね

気が付いたのですがウェスト部分で
契約書の別表1≠重要説明事項書の別表1＝管理規約別表1
となってますね
ウェストの人は契約と登記は一致しているので
同じ事象に対してウェストの人は契約通りなのに
イーストの人は契約と異なる　という複雑な状態です

暇な時にでも都庁に
「契約と重説が異なってる　そんな奴に宅建資格与えるな！」
「そこから派生して登記も誤って　直してくれない」
と相談にでも行こうかな

[68: 住民さん67]

　総会に出席しましたが、最初から登記簿問題など抱え、理事会の皆様は大変だなーと感じました。本当にご苦労様です。
　登記簿の問題は、９月の臨時総会までに、今回出された意見等を踏まえ理事会で検討して頂ける、とのことですの検討結果を待ちましょう。
　この問題では、案1の場合、登記簿の処理中は、売買や相続が出来ないような感じで受け取られているようですが、売買・相続は出来るが、登記しようとすると、この問題の処理を終わった後になる、従って、売買・相続の手続きがスムーズに進まない、というのが正解ではないでしょうか？つまり、売買・相続は出来るが、一寸不便、不安を掛けるということではないでしょうか？
　どうも、双日、鈴エスクローの説明は、案1は、住民の皆さんが大変だからこの選択肢はない、という風に聞こえるのですよね。確かに、６１１戸全員の同意を取るのは大変だと思いますが、住民には最初からキズモノのマンションを買った覚えはない、との気持ちが働くのも当然だと思います。
　出来れば、案１で進めて欲しいといった気持ちが強いですが、理事会の皆様の判断を待ちたいと思います。
　それにしても、この件で案1の処理金額も提示できないなんて、双日側は、真剣に案１も検討したのかしらと疑ってしまいます。

[69: 匿名さん68]

第１回の総会に参加させてもらいましたが、マンションのバリューを高めたいと思う人が多く、非常に有意義なものでありました。活発な意見の交換を導き出した理事の方々に感謝致します。
　今回の登記の件はお粗末としかいいようのないものであり、なぜ総会時になって、しかも権利証が発行された直後のタイミングで発表されたのか？この件について理事と話し合いを最初に持ったのが５月頃とのこと。その約２ヶ月後の総会で発表した善処策があの始末とは呆れてモノが言えないです。事の経緯を見る限り、大部分の入居者は１案しか受入られないと思います。
　話の中心が登記の件に集中してしまったため、影に隠れてしまいましたが、ＨＣＭに対してもモノを言いたいです。おそらく、総会に参加した方々の大多数は今の管理状況に不満を持っているのではないでしょうか。エレベータ、センターエントランスの壁の汚れなど状況は、賃貸物件以下と言っても過言ではありません。初年度は建築主の関連会社である手前、ＨＣＭが管理を行うのはやむをえないと思いますが、このままの状況が続くのであれば、ある方がご発言されたように、更新前にパフォーマンスを精査し、他社の参入を促すことも考える必要があると思います。こうならないためにも、ＨＣＭさんには緊張感を持ってご対応頂きたいです。
　

[70: オール殿下]

>登記簿の問題は、９月の臨時総会までに、今回出された意見等を踏まえ理事会で検討して頂ける、とのことですの検討結果を待ちましょう。

今回の総会の出席数は、委任状を含めれば過半数は超えてますが、実際は3分の1程度。あの場での意見が全てではないと思ってますし、時間の都合で言いたい事が言えなかった人もいると思いますので、アンケートで各戸の意見を集め、その結果で、全体最適となる解を導き出して頂ければと思います。

>68さん

確かにセンターエントランスの壁は汚いですね。普通に生活していればあんな汚れ方はしないと思います。HCMの管理もそうですが、共有部分の扱いについては、住民全員の意識が高いとは言えないのが現状だと思います。ゴミ捨て場の粗大ゴミも、結局管理費を使って処分する事になりましたし.....。

引き渡しを受けた以上、管理も含め、マンション内の問題は住民で検討するべき事なので、まずは、理事会に情報が集約される様な仕組み（例えば、メールとか意見箱など）があるといいと思います。

[71: 住民さん70]

こんばんは。先日総会に出席させて頂きましたが、理事会の方々のご苦労は大変なものだと思い、頭が下がる思いです。　さて、登記の件ですが、私もオール殿下さんのアンケートをとる方法に賛成です。　総会には売主代表も出席の上答弁されてましたが、今回の責任の所在を決して鈴エスクローさんのみで無く、売主側が前面にたって処理するよう確認しながら進めるべきと考えます。　最終的に案１に落着いたとしても、各住戸に再度いろんな手続きを強いることになるし、提携外の金融機関にも当然の如く対応してもらわなくてはなりませんし、登記は汚れる訳（本当に２０００頁を超える内容になるのかどうか疑問ですが、「錯誤」による手続きでもっと簡略化されないのかどうか？）で、そのケジメはどうやってとってくれるのか？いずれにせよ、司法書士事務所だけでは、処理しきれないものと思います。　

あと全く別件ですが、駐車場の問題について役員の方から少し話がありましたが、２階の空きが前から気になっていましたが、その件でしょうか？　やはり値上げが必要なんでしょうか？　このまま空きが続いて、収入割れするようであれば、近隣住戸への貸出等も検討した方がいいんですかね。　あとはゲスト用駐車場を増やすとか、まとめた日数を借りられる様にするとか？　大きなマンションだといろんな事がありますね。

[72: 住民くん（匿名）]

各案の概要は>>65で殿下が仰せられた通りです。
で、案2は無いという流れですが、果たしてそうでしょうか？

そもそも、管理規約「等」（＝売買契約書含む）の数値が正しい、というのは
契約の根拠であるという一点においてだと思います。
（実測上はあの程度の誤差はいくらでもあると思うので）
ということは、キチンと「契約し直し」すればいいんじゃないですかねえ。
登記所が関わらないだけ、案1より時間の面は短縮できるでしょう。
「傷物」にもならないし。
まあ「契約し直し」なんていうキーワードは怖くて言えないんでしょうが。


ところで、対策にかかるコストは売主負担、という至極もっともな話が出ていますが、
対応した住民の時間にかかる対価も考えてもらわんと。
普通のリーマンの時給考えれば、印紙代なんかよりそっちのがデカい。
まずは土曜日の1時間、そして9月の臨時総会について、
対応した理事会＆他住民の時間への対価、会場の場所代について
キッチリ考えてもらいましょうかね。

[73: オール殿下]

>本当に２０００頁を超える内容になるのかどうか疑問ですが

私もこの説明については疑わしいと思いました。一人当たり3〜4頁で、全戸分で2000頁と言っているのだと思っていますが、まさか一人当たり2000頁ではないですよね？知らない人が聞いたら、そう思っても不思議ではないと思いますが.....。

あと、駐車場の問題とは、規格外の車が駐車されている事だと思います。私は1階なのでわかりませんが、「明らかにサイズオーバーでとめられないはずの車（本来1階に止めるべき車）が、止まっている」との声を聞きました。

●全スレ（427以降を参照）
http://mikle.jp/e-mansion/dispthrep.cgi?th=65&p=22

もちろん、稼働率の悪さも問題のひとつだと思います。もしもアンケートをするのであれば、いい機会なんで、その他の問題点も収集してみたらどうでしょうかね。集まった問題点の中で特に多かったものを、次回の議題にすればよいでしょうし。

>71さん

契約し直しが出来る手っ取り早そうですが、売主側の理由による契約解除は、これまでにかかった費用の全額返還＋10％の違約金（だったかな？契約書に書いてあったと思います）が必要になりますので、売主はやらないでしょうね。契約解除→再契約なら、違約金で繰越返済が出来るので、こちらにとっては好都合ですが（笑

対価については、人それぞれなんでむずかしそうですね。個人的には、印鑑証明代、印紙代、各種手続きの手間賃（ローン契約をした銀行まで行く交通費や時間）等で、1万円〜2万の商品券くらいでしょうか？全戸に1万円の商品券を渡したとして、600万円。

後、更正登記にかかわる費用を全額負担するとして、1戸あたり20万で、611戸分で約1億2千万。こりゃ、やりたくないわけですよね。

[74: 労働者]

駐車場で規定外の車が停められている件は
警察に通報すれば一発だよ
私有地だから駐車違反にはならないけど
車庫が無い状態だから車庫法違反

そこまで過激にしなくても
きちんと契約書と車検証と車を確認して警告すればよいことだけど
そんな当たり前のこともできない　もしくは行動が遅いHCM・・・

でも車庫の寸法って書類より小さくないかな？
カタログでは規定内の車でもはみ出してる気がする

更正登記の費用については
いわゆるハンコ代1万　そして登記にかかる手数料　3万で
2500万くらいの損害では？20万というのは登録免許税込みの値段でしょう
ただ鈴エスクローも他の仕事を抱えているから
これだけの作業をする余裕が無い
急にこれだけの作業を請け負える司法書士事務所はないだろうね
ちなみに契約解除・損害金発生はあり得ない　実際に入居できているから
どんな案にせよ覚書を交わして正規の状態にして　ハンコ代で手打ちかな

それにしても5月から議論して　9月に結果というのが遅すぎる
駐車場と一緒で真剣にやれば数週間で解決できる問題
もし会社で取引先と同じような問題がおきたら
もっと早く処理するでしょう

時間を伸ばして　あやふやにしてしまう作戦もありますが・・・

某財閥が分譲した吉祥寺のマンションで発生した問題と比べたら
なんだか　どーでもよくなってきました
どんな案にせよ早く結論をだしてもらいたい

[75: オール殿下]

>更正登記の費用については
>いわゆるハンコ代1万　そして登記にかかる手数料　3万で
>2500万くらいの損害では？20万というのは登録免許税込みの値段でしょう

すいません。私の勘違いですね。
ネットで調べたら、3万程度とありました。

＃その他にも誤字等がありました。すいません....。

あと、ちょっと気になったんですが、総会ではケアレスミスだと説明がありましたが、一連の登記処理プロセスのどの部分で間違えたんでしょうかね？

[76: 住民さん67]

　オール殿下さんがおっしゃているように、登記について、2,000ページの話は1戸当りにすれば4ページ、これは現在の登記書類でもそうですよね。双日側がわざわざ書いて不可能に近いと強調した意味は何だったのでしょうか？
　費用については、今回の登記費用が1戸当り40万円程度、これは司法事務所の利益まで含んだ額ですので実際は３５万年位？（役所の手数料だけなら登録免許税を含めて２０万円程度？）、なので事務所の人件費等を入れると全体では２億〜２億４千万程度なんでしょう。おっしゃっているように、これじゃ、再登記はやりたくない筈ですね。総会の時、金額を概算でもいいから教えてといった問いに答えなかった事も分かります。
　
　総会の時、理事会の担当の方がおっしゃっていた駐車場の問題は、①空き駐車場による収入減、②申告違反の違法駐車問題だけなんでしょうか？私は、帰ってくる車で上の階に向かう車が、最短コースを走る逆走問題もあると思います。これは、マナーの問題といえばそれまでですが、事故った後では遅いのです。駐車場内は決められたとおりの通行方向を守って欲しいと思います。

[77: 匿名住民]

更正登記にいくらコストがかかろうとも、これだけの規模のマンションの登記をすべて独占的に行えたメリットがあったのだから、当然１案でやるべきだと思います。大きいリターンには大きなリスクが伴うのは当然であり、はっきり言って当事者たちは緊張感に欠けていたことは言うまでもありません。独占だけに、世間相場と比較して決して安くない司法書士報酬！当該司法書士を指定した双日といっしょにきっちり連帯責任をとってもらいます。

[78: 住民くん（匿名）]

（売主が）コストをいくらかけても、
更正登記は住民の総意と行動が揃わなければ不可能、と
売主は主張している。
（登記所が全て揃うまで受け付けない）

というわけで、個別対応が可能な案２改：契約し直し
はいかが？

[79: 労働者]

案1を採用しても　たかだか2・3千万程度の話だから
なんで売主は渋るんだろうと思ってたんですけど
やはり法務局の見解は全戸で更正なのですね
そりゃー大変ですわ

前に申し上げたとおり
ウェストは契約書とおりの登記だから
たとえ全戸で更正したとしても
契約書の訂正が必要になるね

[80: 住民くん（匿名）]

意見書の配布　マダー？

[81: 楽天家]

　更正登記の問題の意見交換が続いていますが、国会の流れのように日常の問題がここでうやむやになってしまうのも・・・。粗大ゴミはなぜ、管理費でと決定されたのか・・総会立ち上げ前は事実上ＨＣＭの管理の問題と考えられないのでしょうかね。何ヶ月も管理体制を改善せず、そのまま粗大ゴミが日に日に溜まっていく状況を放置していた責任は問われないのでしょうかね。いまさら犯人探しをしたからって、わざわざ名乗りをあげるような間の抜けた住人はいないでしょうね・・。おせっかい文化の日本だから、合意できるかもしれませんが、合理主義の欧米では全く通用しない管理費の使い方でしょう。
　
　ところで、旨いラーメン情報：北口、武蔵野茶房の通り、食べ飲み屋「ＫＡＥＤＥ」の合い向かいに「つけめん春・・」が出来て間もないのですが、もう行列が出来ていますね。美味なのですかね？

[82: 住民さん55]

南南東のかなり遠くで花火やってますなぁ。早く梅雨終わるといいなぁ。

[83: 住人]

来週は南西向きに昭和記念公園の花火が見えますよ。あと、西武園もやっていれば西北に見られるはず。

[84: オール殿下]

意見書がポストに投函されてましたね。
この程度の意見書をコピーするのに、設立総会から約2週間も要しているのはどうかと。

読んだ感想ですが、何か出来すぎている様な気がしました。6月中旬に作成されたものにしては、総会での質問事項の殆どが網羅されている様な内容で、総会後に作られたんじゃないかと疑ってしまった程です（理事会の方々はこれを設立総会前に提示されていたのでしょうか？）。

で、肝心の内容は、総会前の資料とさほど変らず、数値の大小・損害の大小という観点でしか物事を考えていない様な内容と感じました。

まず、弁護士からの意見書の2枚目1-(2)の5行目にある「611戸全員から〜中略〜現実的に不可能といえる」の文言でした。最初から同意が取れないものと考えて不可能ってのはちょっとおかしいんじゃないかと。また、「履行不能」って言葉も同じ前提（全戸から同意が得られるはずがないという前提）で意見されており、これもおかしい。

同意が取れるかどうかは、双日からの適切な情報開示によって、各戸の住民が判断した結果で決まる事であり、取れないだろうという仮説で「現実に不可能」「履行不能」と判断するのはおかしい。仮に同意が取れるとなった場合、弁護士が意見書に記述している「現実的に不可能」「履行不能」って言葉は覆る事になるのではないでしょうか。

売り主側から、「売買契約書の債務不履行になるか。なるとしたら、その責任の範囲は何か。更正登記をする義務があるか」という照会に対しての回答としては、適切ではないと感じました。この場合であれば、「債務不履行である。全住戸の同意が得られない場合は、現実的に不可能、及び、履行不能と言える。全住戸の同意が得られれば、更正登記をする義務を負う」と意見するのが正しいのではないだろうか。

次に、公募面積についても記載がありましたが、「適正な処理の上で、結果、公募面積が壁芯面積よりも減少した」というのと、「明らかにミスで減少している」のでは、意味が違うと思います。売買物件の表示は、「どんな理由であっても、減少する事を了承しろ」って意味ではなく「こんな理由で減少する事があるが了承して下さい」という事だと思っています。契約書の文言を盾に、何となく売り主側を正当化しているかの様な受け取れました。

という様に、意見書の内容が売り主側に偏った意見になっている様に感じましたが、皆さんはどう感じましたか？

また、ここからは、私個人の意見ですが....

今回の登記は売買契約に基づいて実施されるものであり、登記の為の費用は契約者が既に支払っています。私（我々契約者）は登記費用を払う代わりに、「契約通り登記をしてもらう」という権利を得ているにも関わらず、実際は「登記はされているが、契約通りではない登記＝誤登記」という結果になってしまい、登記費用に見合っていない物を納入された事になります。金銭的損害も大事ですが、私が一番気になっているのは、まさにこの部分です。

これが、10円、20円の品物であれば、別にいいですが、何千万もするものを611戸の契約者が多くの時間をかけて購入したわけです。数字は小さくてもこれは、各戸の契約者の資産であり、その資産を公的に証明する登記簿が、一企業のミスで間違った内容になってしまい、それを実質的な損害がないので、更正登記はしない方向でってのはちょっと違うんじゃないかと。また、弁護士が損害は発生していないと意見書に記載してますが、先に書いた通り、登記費用に見合う対価を我々は受けていない。これは損害と言えないのでしょうか。

もしも、売り主側が更正登記に前向きに対応してくれるのであれば、私は可能な限り対応したいと考えてます（もちろん必要経費は負担してもらいますが）。更正登記をしないのであれば、誤登記という事で、全額とは言いませんが、登記費用半額くらいは返還して頂きたいと思ってます。

長文失礼しました。

[85: 住民さん（匿名）]

オール電化さん、良い視点でのご意見ありがとうございます。
よくわからない点ありましたので、質問させてください。

（１）登記に関する売買行為は、各購入者と鈴エスクローが１対１で
行ったと考えてよろしいのでしょうか？

（２）上記が正しいのであれば、購入者一人ひとり（６１１戸）と、
今回の誤登録について、（品質の悪いサービスを
受けたという点で）損害補償を含む、決着をはかるのが筋ということに
なりますよね。

（３）また、売主（双実、他）は、そのような「品質の悪い登記サービスを
提供した会社」を指定したという責任もあるのではないでしょうか？

（４）管理組合では、訴訟を起こした場合に訴訟費用を上回る損害補償を
得られるかどうかの検討はしたのかも気になります。
（住民の方に詳しい方がいらっしゃるとよいのですが。。。）

言われるがままにしておくのは、泣き寝入りのようで釈然としませんし、
大金をはたいて借金して購入したマンションに汚点がついたようで、
皆さん心理的なストレスを感じていらっしゃるのではないでしょうか？

[86: オール殿下]

> （１）登記に関する売買行為は、各購入者と鈴エスクローが１対１で
> 行ったと考えてよろしいのでしょうか？

売買契約書は売主（双日ほか数社）と買主（各戸契約者）の間で成立しており、売買契約書には、「売主は物件引渡し後に、買主名義で登記しなおす」旨が記載されていたと思います。従って、私の見解では、鈴エスクローは登記に関する委託先に過ぎず、登記も含めて、売主側と契約している認識です。

> （２）上記が正しいのであれば、購入者一人ひとり（６１１戸）と、
> 今回の誤登録について、（品質の悪いサービスを
> 受けたという点で）損害補償を含む、決着をはかるのが筋ということに
> なりますよね。
>
> （３）また、売主（双実、他）は、そのような「品質の悪い登記サービスを
> 提供した会社」を指定したという責任もあるのではないでしょうか？

損害補償とまで言えるかは微妙ですが、本来受けるべきサービスではないものに、お金を払っているとは言えると思います。

どこが悪いのかについては、No.74のレスで私が書いてる様に、今回の問題が一連の登記処理プロセスのどこで発生したかだと思います。双日側が数値を誤って鈴エスクローに伝えたのか、それとも、双日側は正しく数値を伝えたにもかかわらず、鈴エスクローが間違えたのかで違うと思います。

ただ、(1)で書いているとおり、私は双日含む売主側と売買契約を交わしたのであり、鈴エスクローは間接的に関係しているだけだと思ってますので、前者であっても、後者であっても、われわれが直接やり取りするのは売主側で、後者であっても売主側に責任を求める事が出来ると思います。売主と鈴エスクローとの問題は、また別で解決すれば良い問題だと考えます。

> （４）管理組合では、訴訟を起こした場合に訴訟費用を上回る損害補償を
> 得られるかどうかの検討はしたのかも気になります。
> （住民の方に詳しい方がいらっしゃるとよいのですが。。。）

出来れば訴訟まではしたくないですね。マスコミにリークして、問題として取り上げてもらえば、売主側も痛手を食うのではないでしょうか。それを考えれば、多少の賠償はそれ程の痛手にはならないと思います。

後、前レスを書いた後に思ったのですが、弁護士はその名の通り、弁護するのが仕事なんだから、企業側の肩を持つのは当たり前ですね。こちら側の立場で意見書があってもいいじゃないかと。住民の中に弁護士さんいませんかね？

[87: 労働者]

私が気になったのは2点です。
１点目は「総会で更正登記しないことを決議する」という所です
（なぜこの件が管理組合の総会で決議され縛られてしまうのかが不明ですが）
逆に考えれば「総会で更正登記することを決議」したら、なにがなんでも
更正登記をするということになりませんかね？

２点目は「損害の有無・資産価値の劣化」です
将来、転売する時がきたとしましょう
現在の双日の立場に我々が立つわけです
私らが「これは大して影響ないのですよ　当時　専門家に相談してます
そして管理組合の総会でも決議されてます」と買主に言うわけですよね。
そのときに買主はどう思うのでしょうか？
本当に問題がないとしても、私たちが不安に思っているように
将来の買主も不安に思うのでは？
その買主はまだ契約前ですから、私たちと違ってこの不安を
購入しないというカードで回避できるわけです。

経済学で有名な話ですが「投資家は必ずしも合理的な行動をするわけでない」
というやつです。
もちろん客観的な数値に表れるものでしか、専門家は判定しないでしょうから
専門家の意見は間違っていない。
しかし、こういった数値に表れないリスクがあることを容易に想像できるのに
「あー　そうですか　しょうがないですね」とは私は言えないですね。

[88: オール殿下]

結局は、全員一致じゃないと更正登記できなってのが理由なんでしょうね。
管理組合員同士で話あって決める事なので、どの様な手法でも良いのですが、住民の総意として出せる「総会の決議」が一番良いって事なのではないでしょうか。

> 逆に考えれば「総会で更正登記することを決議」したら、なにがなんでも
> 更正登記をするということになりませんかね？

きっとそうなるでしょうね。なので、理事会の決断は慎重である必要があります。
全員が納得した上で、じゃあどうするかってのがまとまれば（要は全戸の同意が得られていれば）、総会決議事項でも問題はない気がします。まとまってないのに、理事会の判断だけで総会決議事項ってのは駄目ですよね。その為には、住民がどう考えているのかを調査する必要があると思います。

> 本当に問題がないとしても、私たちが不安に思っているように
> 将来の買主も不安に思うのでは？

案3を選択するって事は、そういったリスクもあるって事を前提にする必要がありますよね。つまり、双日側が出してきた意見書をそのまま鵜呑みにして、判断するのは危険だと言う事ではないでしょうか。もしも、私が買う側なら、そう思うと思います。安価な買い物なら別ですが、不動産ですからねぇ(-_-;)

[89: 住人]

そういえば、エコキュートの補助金はいつ入金されるものなんですかね。
書類が届きましたといったお知らせも来ないし、謎の多い制度ですね、

[90: オール殿下]

エコキュートの補助金は6月22日に振り込まれてましたよ。

入居して1回目（4月分）の電気料金の明細（電気ご使用量のお知らせ）が来てから、すぐに申請したと思います。6月中旬くらいに「CO2冷媒ヒートポンプ給湯器（エコキュート）確定通知書」ってのが届きましたよ。

届いてないとしたら多分振り込まれないと思うので、一度電話で確認しておいた方が良いと思いますよ。

[91: 住人]

オール殿下様ありがとうございます。
もうひと月以上経ちますね、我が家も4月の明細が来てすぐに送りました。
もしかしたら、うちが送った書類は届いていないのかもしれないですね。。。ショック！
皆様、振り込まれていますか？

[92: 住民さん（匿名）]

> 90さん（住人さん）

私も6/22に振込みがありました。
事前に振込み予定通知も到着していましたよ。
やはり出した書類が届いているか確認した方がよろしいのではないでしょうか？

[93: 新米]

夏休みラジオ体操の企画良いですね。老若男女が参加できると尚良いと思います。参加希望者を募っても、あまり多すぎたら開催できないでしょうけど。

[94: オール殿下]

梅雨も明けて、だんだん暑くなってきましたね。

ここ最近、ポストに入っているチラシに「玄関網戸」なる物がありますが、どなたか購入・取り付けされた方いますか？または、以前住んでいた所で取り付けていたという方いませんか？

部屋の中に風を通す為に、玄関を開放させたいんですが、虫や通行人からの視線が気になって、なかなか開けっ放しにってわけにいかない状況です。また、電化上手は昼間の電気代が割高なので、なるべくエアコンの使用を控えたいと思ってます。

取り付けた方・以前使っていた方、感想や購入店等、情報を頂けると幸いです。

[95: 住民さん67]

改めて、例の敷地権割合の齟齬に関する資料を読んでみましたが、弁護士さんの意見書は、双日に雇われた弁護士さんだから双日を弁護しているのは当たり前ですよね。双日から一杯お金貰っているんですから。それにしても、再登記の費用が知らされていないのは、何故？一体どれ位になるのでしょうか？
いずれにしても、私達の登記簿が汚れてしまったのは事実です。金銭的にたいした額ではない、と言い張っている双日。もしかして、私達が、この住居を売らざるを得なくなった時に責任を取ってくれるのでしょうか？答えは勿論ＮＯ！でしょう。
だからこそ、登記簿を元に戻して欲しいのです。
オール殿下さんがおっしゃっていたように、弁護士さんは、６１１戸全員の承諾書を取ることは現実的に不可能との前提に立っています。皆さんが、将来、経済的に不利益を受ける可能性がある、ということを理解されるならば、少々面倒でも、きっと、再登記手続きに同意なさるのではないかと思います。（やっぱり、楽観的でしょうか？）

玄関網戸の話題でしたね。すみません。

[96: 住民さん18]

以前、アメリカに住んでいたときの家のキッチンから庭に出るためのドアに網戸が付いていました。玄関網戸になっていたお家もたくさんありましたが、風通しは風向きによってはとても良かったです。ただ網目がかなり粗くて小さい虫は時々侵入してきたので、少し厄介ではありました。網戸の内側にもう一枚レースの生地を付けていたところもあり、外側からの視線が気になる場合はこれで対応できそうです。網目が細かければ心配ないでしょう。ご参考までに。

[97: 住民さん96]

どなたか教えて下さい。お盆の帰省中、新聞の配達を停めたいのですが、読売新聞はどこの販売店に連絡すれば良いのでしょうか？

[98: 新米]

プライベートガーデンには、自転車は降りて押し歩きなら、入っても良いのですか？
教えてください。

[99: パーク西東京]

住民９６さんへ
うちも読売新聞です。以下に書きます番号は以前朝刊に入っていた”販売期間止め申込書”というチラシを元に書いてます。
　読売センター田無南部　０１２０−４６８−０４３
　ＦＡＸ（０４２４−６７−０４０５）でも受け付けているようですよ。

[100: 労働者]

その後　どうなったんでしょうね
静かな日々が続いております

一つ疑問が
このまま双日案になった場合
建替えの時に　住民間で揉めませんかね？
なんだか　問題があるような

[101: 住民さん96]

早速のレスありがとうございます。助かりました^^

[102: 住民くん（匿名）]

押し歩きならＯＫ

[103: オール殿下]

ありがとうございます。やっぱり風通しはいいんですね。取り付けてみたい気もしますが、どの様に付くのかが非常に不安です。下駄箱もありますし、付けたが為に、他の面で不便になっても困るし。また情報があったら書き込みお願いします。

>>94さん、労働者さん

その後、まったく音沙汰無しですね。お盆休みもあるんで、このままだと8月中は何の連絡もないまま終わってしまう様な気がします。理事会での検討されているとは思いますが、この問題は他の議題とはわけて、週一くらいで、検討会をした方が良いのではないでしょうか。理事会メンバーだけではなく、組合員で興味のある人は参加するとか。興味のない人は、きっとどっちに転んでもそんなに文句言わないと思いますし....。

>>101さん

押して歩けばOKなんでしたっけ？最初は押して歩けという事でしたが、結局最後は「サイクルポートへは、専用通路を通る事。プライベートガーデンへは自転車進入禁止」みたいな感じになったと思ってました。確かそんな張り紙があった様な....。

エントランスの立て看板だと、押して歩けばOK（乗り入れ禁止：乗って入ったら駄目）みたいな感じですが、事実はどうなんでしょうね？

[104: 新米]

プレイベートガーデンへの自転車の「進入禁止」は、無謀ではないですか。
「三輪車」、「2輪でも補助付き」を使う子供は良いの？
プレイベートガーデンを心地よく使用したいけど、禁止事項は、慎重に決めたいですね。

[105: 匿名さん104]

突然ですみませんが、皆さんにお聞きしたいことがあります。

入居して以来、隣の家からＴＶと思われる音が壁伝いに響いてくるんですが、皆さんの所ではそういうことはないでしょうか？
普通に聞こえるというより、低音がドンドン！！と響いてくる感じです。

夜中も響いてくるので睡眠妨害にもなって大変困っています。

フロントに相談してみたんですが、一向に改善される気配はありません。
どうしたらいいんでしょうか？

[106: 住民くん（匿名）]

>103

使用規則第7条（注意事項）六のロ（管理規約集p49）をご覧ください。

「自転車、バイク等で通行しないこと」ですので、
補助輪付き自転車は確実にＮＧでしょう。

最終的には世間の常識に頼らざるを得ないのですが、
それでもルール、線引きは必要です。

補助輪有無、インチ数、乗り手の年齢・・・
様々な基準に照らす手間を省いた
「自転車」という線引きは、さほど不適切とは思いません。

また、プライベートガーデンを通過せずとも
自転車置き場の通路を利用すれば
メインエントランスからストリートガーデンへの移動が可能であるのも理由の一つです。
（自転車置き場、通路においても、徐行するという配慮は必要でしょうが。）

また、手押しでの通行については以下の理由で可と判断します。
・公道（歩道）でも歩行者と同一視されている
・危険性が低く、その他の弊害も考えにくい

三輪車やスケーターなども「等」に含まれると判断します。

親がついていて、かつスピードが出せない幼な子の遊具であれば、
個人的にはＯＫだと思います。
タイヤの音がガラガラするでしょうから、遊ばせる時間は考慮していただきたいですが。

[107: 住民さん106]

>>101さん
先日、防災センターへ、確認致しましたが、押し歩きもＮＧです。
エントランスの立て看板にも、「進入（通行）禁止、サイクルポートへは、専用通路を通る事」となっています。
自転車に乗っている、いないに関係なくエントランスの中で自転車を見る事に、非常に違和感を感じるので一切進入禁止でいいと思います。

[108: オール殿下]

今のところ、音に悩まされた事はありません。上階の足音はおろか、隣人の生活音（話し声、テレビの音、音楽の音等）は、聞こえた事がありません。

個人的意見ですが、集合住宅を選択した時点で、日常の生活音は時間帯問わずお互い様（こちらが聞こえると言うことは相手も聞こえる）と考え、ある程度は妥協する必要があるでしょう。

ただ、あまりにひどい場合は、相手に伝えた方がいいですよね。ひょっとすると、お子さんが出している音で、親御さんは認識されていないかも知れません。これから先、長いつきあいになるお隣さんですから、早めに問題は解消された方がいいでしょう。

>>106さん

>エントランスの中で自転車を見る事に、非常に違和感を感じるので一切進入禁止でいいと思います

私も同感です。エントランスを通らなくてもサイクルポートに行く手段があるわけですから、わざわざエントランスを通る必要はないと思います。

ただ、小さな子供（未就園児が三輪車に乗るくらい）に関しては、そこまで厳しくする必要は無いかとも思います。誰の為にプライベートガーデンに秩序を持たせるのかを考えると、1か0ではなく、ある程度は例外も持たせる必要があるのではないでしょうか。

[109: 匿 名さん]

エコキュートの振込みのお知らせ、我が家にも届きました。提出するのが遅かった上に、記入ミスか何かで再送付したので、この時期になってしまいました。今月、
２３日　
頃振り込まれるとの事です。少し遅いボーナス、と言ったところでしょうか！？
音に関してですが、我が家でも入居当初から気になっていた音がお隣でも真上の方でも
なく、斜め上のお宅ではないかと気づきました。マンションは造りがしっかりしてはいますが、想像以上にいろいろな音が響くと言うことも聞きました。この際ご近所の方々と今よりもう少し仲良くなって、自分の思いを伝えたり相手の気持ちを聞けるようになれたらどうでしょうか？そうなると、ご自分の考えや感じ方が変わったり状況も変化していくのでは？　
自転車の件は、プライベートガーデン通行禁止になった当初、正直不便を感じました。
ただ、危険性はもちろん理解出来ましたし、それを考えたら後は慣れるしかないな！と
・・・。今では、ストリートガーデンに出るあの扉も、上手に出られるようになりました！

[110: 住民493号]

皆さんの意見をお聞きしたいのですが、、、
プライベートガーデンは、何のためにあるのべきだと思いますか？
私は、みんなが楽しく安全に遊べる空間という認識だったのですが、、、
でも実際は、、、
自転車は押しても駄目、芝生に入っちゃ駄目、ラジコンで遊んじゃ駄目、、、
楽しくないです。
芝生は、見た目ではやはり人が入らない状態が美しいでしょうが、あのオブジェは何のためにあるのですかね？
ラジコンで遊んでもかまわないのでは？（時間帯や使用する場所それと通行人に注意するのが前提ですけど）
先日、サイクルポートでお母さんが子供に補助輪なし自転車の練習をしているのを見ました。それを見て自由に遊べないプライベートガーデンの魅力の無さにガッカリしました。
私はプライベートガーデンから子供たちの楽しそうな声が聞こえてくる空間になってほしいと思うのですが皆さんの意見はどうでしょう？