マスタービューレジデンス 住民限定版

[匿名さん]

住民限定(購入者限定）ですので、インテリアのこととか自由に意見交換しましょう。

購入検討スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44582/

[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[22: 匿名さん]

川というほどの川でもないですよね。それに、地殻変動が起こるなら普通の高台もひび割れますよ。もしかして、16=20さんって他デベさん？16は見て一目瞭然のことを言ってるし、20は、そのようなことで不動産購入をする人はいないから変です。

[23: 匿名さん]

近隣物件への買い替え煽りです。スルーしましょう。

[24: 匿名さん]

入居までは幸せな気分で過したいものです。本当に。
で、インテリア相談会の時にあったモップ、皆さん、気付かれました？私はとても気に入ったので、購入します。廊下なんか一度にスーって掃除できちゃいますよ。洗って何度でも使えるし、軽いし、安かったです。あれだけは絶対に買います。

[25: 契約済みさん]

ショックなことがありました。
中越地震で鹿島の物件２つが傾いたそうです。
内、一つは１５０戸のマンションです。。
報道にはなっていませんが、私の妹が住んでいたので分かり
ました。

杭は横の力に弱いということでしたが、鹿島も想定外の揺れの
大きさだったようです。結局机の上の計算で万全でも、自然の力
には無力ってことですね。

傾いたり、陥没したり、波打ったり、ひび割れしたら、もう
資産価値はゼロでしょう。

せっかく資産価値を意識してたのに、今更ながら、この立地
（傾斜地、湿地近く）に不安を感じています。
地震はやっぱりこわいです。

[26: 契約済みさん]

>25さん

妹さんの物件の詳細なダメージ状況を教えてください。築年数と建築工法、そして売主は鹿島自信だったのかどうか。さらに、今後の処置の方法をご報告願います。ついでに物件名も教えてください。

[27: 契約済みさん]

>25

なんか信じがたい。本当ですか？
確かに、建物が傾いたりなんかしたら、確実に資産価値は激減でしょうが。
そんなことがもし本当に自分のマンションに起こったら、なんと言うか、呆然でしょうね。

今になって、普通の平地に建っているマンションがえらくうらやましくなったりもします。不動沈下って怖そうですね。
まぁ、事ここに至っては、鹿島を信じるしかないですが。

[28: 匿名さん]

いくつか突っ込みを

>22
すぐ脇の川は、目黒川ですよ。立派な川です。桜で有名なんだけど、ご存じないですか？
他の二級河川も流れ込む、大型の二級河川です。
まぁ、それも承知で買ったわけですが。潜在的には、ちょっといやな存在ですね。

>27
よく知ってるのに、わざと知らない振りをしているのか、本当に知らないのか微妙ですが、
不同沈下（或いは不等沈下）ですよね。鹿島（正確には委託販売会社）は心配ないと言ってたので、それを信じています。
それしか出来ないし。

まぁ、個人で出来ることは保険に入り、仕事頑張って、せっせと稼ぐことくらい。
今更心配しても始まりません。

[29: 契約済みさん]

暗渠化っていうのは結構いろんな効果があるんだなと、改めてここの議論を見て思いました。
目に見えている川と、本当の川はかなり違うんですよ。ご注意を。

このほかに、地下水脈というのもあります。目黒、世田谷にはかなりあります。重ねてご注意を。

それを考えても、ここは買いだと思ったのですが、そういうことには1秒たりとも考慮が及ばない方も多数いたかもしれませんね。そういう方には、更に割安に思えたことでしょう。

そもそも東京のマンションで、完璧な地形・地盤に建っているものの方が少ないと考えたほうがいいかもしれません。

[30: 匿名さん]

＞22
＞川というほどの川でもないですよね。

28、29の方の投書と合わせて読んでやっと分かりましたが、22の方は、あの遊歩道の人工の小川を、本当の川だと思ってらしたのですね。
なんか、かわいらしい方ですね。皮肉でなく。女性かな。

不動産をお買いになるのは初めてでしょうか？
ま、駅から近くて、大手が建ててればそれでいいという方も多いでしょうが。（実際それで問題ないのでしょうが）

池尻大橋の駅から、物件に歩くあの道が、蓋をされた川の上だということに気づかれてなかったとすれば、もう少し知識がないとやや心配かなと思います。
246のところなんか、モロに橋の跡ですよね。

アスファルトの道路の表面の感じ、民家のブロック塀に出来た、黒緑色のカビの感じなどを見れば、地盤・水はけに関しても、大体のことは分かりますよ。

老婆心から要らぬことを書きました。

[31: 契約済みさん]

>30さん

22です。
全てご察しのとおりです。
貴方は購入者の方ですか？
何故って、貴方がいらっしゃると思うと安心するからですが。

[32: 契約済みさん]

私、30さんではないですが、目黒川のことはもちろん知っていますよ。
地元に住んでたり、この辺で網張って物件待ってた人なら、普通は知ってると思いますよ。

確かに、川が離れてたり、もう少しなだらかな丘だったら、もっと物件価格は高かったでしょうね。それこそ希少価値があったでしょう。

でも、まぁ、鹿島が施工して、売主にまでなってるんだから、まず、びっくりするようなことはないと思いますよ。

新潟の件、本当なら、是非詳細お願いしますよ。

[33: 匿名さん]

新潟の件はたぶん作り話でしょ。
本当ならネットで検索しても引っかかってくるはずだし、ニュースにもなってない。　傾いたり倒壊した建物は古い瓦屋根の一軒屋と聞いている。
神戸のときはマンションが傾いたのを盛んに報道していたけどね。
まあ昔のマンションと耐震基準が違うのだから、比較にはならないけどね。アネハの事件以降見る目は厳しくなっているからね。

[34: ビギナーさん]

>33

私も新潟の件は怪しいと「思い」ますが、
ネットに載ってないとか
ニュースになってないとか
では根拠にならないのでは。

特にこの手の真実は。
原子力事故でさえなかったことにしようとする企業がある世の中です。

ま、もし嘘だとしたら、書き込んだ方はかなりの責任を追求される
リスクがあると思いますよ。大丈夫かな、あんなこと書いて。

[35: 匿名さん]

>27
ご存知かと思いますけど、この土地は以前に何もない草地だったわけではなく、公務員池尻宿舎が何棟も建っていた場所です。何十年も問題なかったはずだし、地盤は強固で、心配ないでしょう。
5，6年前の地図を見ると、今の”ヒューズコート175”の場所はJR池尻アパートだったし、隣で建設中の”駒場プロジェクト”は旧あさひ銀行寮が何棟も建っていたところです。　見ていると駒場プロジェクトのほうが完成が早いみたいですね。ここは、東急と鹿島が関係してるみたいですけど、まだ売り出していないみたいです。一階が商業施設みたいなので楽しみです。　ここ池尻4丁目はここ2年くらいで大きく変化してきていますね。

http://sumai.tokyu-land.co.jp/town/008/index.html

[36: 匿名さん]

>32
まともな会社だったら隠すことはしないでしょ　隠してたことがわかった場合どうなるかは最近の事例をみればわかること。

これは２年くらい前の衛星写真　取り壊したあと？
http://map.yahoo.co.jp/pl?lat=35%2F38%2F58.136&lon=139%2F40%2F57.9...

[37: 入居済み住民さん]

>36

日本の大企業で、自社に都合の悪いことを隠さないでいた会社を探すほうが難しいくらいじゃないですか？
特に大手大企業。スキャンダルまみれのところたくさんあるでしょ。

別に鹿島が特に怪しいとかじゃなく、大企業だから「まとも」大企業だから信じるなんてもう通用しないという一般論ですが。

三菱自動車
JAL
東京電力
雪印
などなど

>37

池尻4丁目と、駒場は、近くて遠い間柄と思います。
基本、別世界かと。

[38: 契約済みさん]

＞37　入居済み住民さんへ

まず、大手でも都合の悪い事を隠してきた例は無数あります。しかし昨今、CSRが企業価値を高めることから、「隠す」ではなく、むしろ積極的に公開する方が信頼性が高まる傾向にあります。株価もそのように動きます。

そして、マスタービューレジデンスと駒場プロジェクトは徒歩２分程度の位置にあり、あそこを別世界と言われることはおかしいと思います。多分、池尻４丁目と駒場の地位が違うことを言いたいのでしょうか？理解に苦しむ投稿です。

そもそも、どこの物件の入居済み住民さんなのでしょうか？ここは住民限定版のスレですので、よろしくお願いします。

[39: 周辺住民さん]

街なんて、（例え丁目まで同じであっても）道のこっち側と、あっち側で全然違うことは普通にありますよ。
なぜって、土地の用途指定や、建蔽率・容積率が違ったりするから。
区が違えば、また違う。当然それに応じて、地価も全然違う。
目黒区駒場と世田谷区池尻のグレード感は、かなり違うと思いますよ。
当然駒場が好まれるわけですが。
本当にご存じなくてお求めになったんですか？！

[40: 匿名さん]

〉39
今度池尻に移りますが、外から見れば池尻も駒場も同じようになものです。 青葉台とか南平台は別格ですが…ここだとだいぶ値上がっているし二、三割りは高くなるでしょう。 他の人も言ってましたが池尻はこれから変わっていく街です。最近になってヒューズコートとかマスタービュー…４丁目に三つの開発があり不動産関係の知人によると将来値上がりが見込める地域だと。なんといっても鯉やカルガモが泳いでいる緑道は魅力でしょう。こういうう場所はそんなにありません。

[41: 物件比較中さん]

＞40

＞なんといっても鯉やカルガモが泳いでいる緑道は魅力でしょう。こういうう場所はそんなにありません。

そうでしょうか？？
世田谷だと、呑川・蛇崩川の緑道が有名ですが。鴨もお魚もいますよ。
大田区にも、目黒区にも、杉並にも、練馬にも、公園や川沿いの緑道って結構ありますよね。

むしろ、池尻の目黒川を利用した緑道は、比較的安普請というか、人工的な感じを消す手間と費用を省いているので、すぐ古くなって、汚い感じにならないか心配なんですが。深沢あたりの呑川緑道は結構いい感じですよね。全く比較になりません。

しかも、緑道が整備されていて、かつ、首都高や246みたいな幹線道路から離れたところも多いですよ。

[43: 匿名さん]

その緑道も良く知っています。
ただ渋谷に近いとこではそんなにないでしょ
駅と反対側の緑道をいけば錦鯉もいるし、歩いて4、5分で三宿通り
緑道は多少人工的なとこが気に入っているのですが まあ好みもひとそれぞれですね。 最近 整備されたみたいだからこれから変わっていくでしょうね。
今は目黒のいわゆる高級住宅街に住んでいますが 閑静過ぎて痴漢や空き巣が多いのと、リフォームするかどうか迷っていたところ、ここを知りました。 広尾も考えたのですがすでに値上がりしすぎだったことと 借地権でダメ 他も今一でした。 池尻という場所は最初は高速下の街でイメージは今一つ でも、近くに住んでいる友人に聞いたり、現地を歩いたりしてかなり気に入りました。
まあそれに対して人がとやかく言うものではないと
気に入らなくなれば引っ越せばいいことだし。

[44: 契約済みさん]

>39

地位の違いは当然知っている。
この物件は世田谷区と目黒区のほぼ境界近くにあり、購入した方の大半はそれを考慮した上で決断したのでしょう。

ましてやこの物件が分譲され始めた頃は、都心物件に劣らないほど高いと言われていたので。
私も都心のより地位が高いと言われている場所と比較しながら、検討しました。

よって住民限定版であらためて不愉快になる言い方をする必要はない。
どうしても言いたいのなら、検討版でやってくれ。

[45: 匿名さん]

大多数というかこれを買った人は十分他物件とも比較をしているでしょうし、気に入って買っているの。
44さんの言うとおり好みはそれぞれだからここであえて皮肉を言うことはないと思う。　池尻はこれから十分発展が見込めるから、すでに開発が終わっているとこは値上がりしすぎだし、これから買うには魅力がない。
広尾も恵比寿も麻布十番も昔はたいしたことない下町だった。時代とともに街も変化していく。

[46: 匿名さん]

池尻は世田谷区の中で一番都心よりだからこれから再開発に力を入れてくるでしょう。　目黒区もこれから池尻大橋の再開発に力を入れているのだから。
http://www.city.meguro.tokyo.jp/tikuseibi/oohashi/keikan.htm

[47: 匿名さん]

これが東京都の計画ですね。
http://www.metro.tokyo.jp/INET/OSHIRASE/2005/03/20f3m200.htm
世田谷区も三茶ばかりでなく池尻の再開発に乗り出してほしいですね。

[48: 匿名さん]

住民版に書かれていた‘新潟のマンション‘については、通常の検討版でも書かれていました。
なぜ住民版まで荒らすのでしょうか？
何の意図？と思ってしまいます。

この土地を鹿島が手に入れてからマンション建設に着工するまでの間、かなりの歴史的な土器などが発掘され、着工の許可がなかなか下りなかったと聞きました。

昔からの土地です。鹿島自らが企画設計建設を行っている謂わば自信作です。何かあっても言い訳すらできない環境に私は信頼をしています。

以前読んだサイトでとても気に入っています。
http://sanoji1416.jugem.jp/?eid=241

[49: 匿名さん]

池尻は初めてなのでこの間散策してみました。
歩いてすぐの近くにいい店が沢山ありますね。
ご存知かもしれませんけど・・ラテールはかなり気に入りました。
http://r.gnavi.co.jp/g692501/
http://www.laterre.com/
http://www.forza-napoli.com/
http://www.bistro-kirakutei.co.jp/

[50: 匿名さん]

47さん

再開発の完成イメージ図、有難うございます。
１−１棟はかなり大きいですね。どんな商業施設が入るか楽しみです。

[51: 匿名さん]

カフェ・マングローブはタイ料理好きの私には、欠かせません。

[52: 匿名さん]

お店の情報ありがとうございます！
参考にさせていただきます。

ところで、マスタービューから淡島通りに出て、すぐ左の方にパンやさんがあったんですが、この間通ったときに見当たりませんでした。
閉店してしまったのでしょうか？どなたかご存知の方いらっしゃいませんか？

[53: 匿名さん]

ピータセン（？）4月初めに閉店しました。近い将来また新しいお店が
できるんではないでしょうか？　住民も増えることですしね。

[54: 匿名さん]

今建設中の駒場プロジェクトに店舗が入る予定だから、パン屋も入るかも。希望ですが。
駒場プロジェクトってどうなんでしょうね。まだ売り出してないところを見ると、店舗、事務所以外は、レンタルになるのかな。

[55: 匿名さん]

駒場プロジェクトの隣にある東急のグランハイツ池尻は、道路沿いにレンタルの看板がでてるが、満室
http://tokyorent.jp/mansion/mansionlist/500000031000180.html
需要があれば駒場プロジェクトもレンタルになるか

[56: 匿名さん]

販売の方が、駒場プロジェクトは住民の反対により分譲でなく、賃貸になると言っていましたが、どうなのでしょうね。

パン屋さんの情報ありがとうございました。

[57: 契約済みさん]

夏休みなので、通勤列車の混雑具合を見るべく、
ラッシュ直前に駅に着き、観察していました（われながら怪しい）

結論は、やっぱり、「乗り込む」事自体の難易度が思ったより
高そうです。乗ってしまえば、渋谷・表参道でかなり空くようなので
数分の我慢ですが。

乗車時に乗客間のトラブルなどないかやや心配、、、、

これでも夏休みなので、かなり空いてたんだろうとは思いますが。

[58: 入居予定さん]

57様

ご報告ありがとうございます。
うわさには聞いておりましたが、かなりの重労働のようですね。

それまでにダイエット&筋力アップに勤しみたいと思います。
（これって東急の池尻大橋駅の話ですよね？）

[59: 匿名さん]

今日速達で、建築物の規制に関する条例の説明会が送られてきましたが、これってやはり重要なのでしょうか？

[60: 契約済みさん]

＞契約者の方々

私の自宅にも斜面地の条例改正の説明会に関する案内が届きました。
正直、驚きと失望しております。

この改正によって契約者に影響することは、建て替え時に条例が現時点と同じであれば、
各契約者の現状の床面積は確保できない（要は狭くなる）
↓
建替え時に床面積の配分についてマンション管理組合の理事会でもめ、契約者同士の関係が悪くなったり、理事会が建替え可否の多数決を取れない等の可能性が非常に高い。

狭くなるは、隣人付き合いは悪くなるは、余計な労力がかかるは・・・

また、特に失望したことが、条例改正そもそもの話しで、条例改正について売主(鹿島)・販売代理店(野村A・三菱地所RE）が「条例改正に関する認識がおくれ、ご案内が遅くなり・・・・」（届いた資料抜粋）
と言う内容についてです。
両社とも、ありえない話で話にならん。

不勉強なこともあり、上記の認識を勘違いしている、または上記以外の問題点があるかもしれません。

他の契約者の皆様は、いかがお考えでしょうか？
私個人的には、今回の床面積の減少部分相当の売れ残りの物件を売主は、マンション管理組合に譲渡し、建替えするまでは賃貸、建替え時は
減少部分の床面積に充当するなど対策がとれないものかと・・・・

建替えの時期については、一般的には2，30年後の話ですが、大地震等が発生し、建て替えを迫られた時を思うと・・・・

要は損をする話だと認識しております。
長々と申し訳ないです。

[61: 匿名さん]

私としては、今現在マンション寿命が50年とも言われている中で、ずっと住み続けるかどうかはわかりません。
今後、転売するときなどに不利益をこうむるのかがわからないのです。
今回の場合、重要事項の説明をせずに販売したことになるのでしょうか？マンション契約を取り消すことが出来るのでしょうか？
それとも、重要事項にあたらないような瑣末なことなのでしょうか？
私もわからないため、もしご存知の方がいらしたら教えてください。

[62: 住まいに詳しい人]

既存不適格マンションになるということでしょうか。
以前、読売ウィークリーに出ていた「プレイス山王」と同じ様に、
建替え時に、今と同様の床面積を確保できないという問題ですか。
いずれにせよ、買主にとっては、重要事項なので、速達１枚ですます
のではなく、正式な説明会を開き、場合によっては、手付け返しで
キャンセルを認めるなどの対応が求められるのではないかと思います。

[63: 匿名さん]

＞６１さん

重要事項を説明せずに販売をしたという意味と理解しております。数十年後の立替時、または、転売時に少なからず影響するでしょう。詳細の情報がわかりませんので、（どれくらい影響するか？）とりあえず説明会に行って状況を把握したいと思います。ただ、説明会を時間を区切って個別に説明するようで、なんとなく売主の意図的なものを感じています。
この掲示板は、誰でも読める掲示板ですが、必要に応じて契約者間で情報共有すべきかと考えます。

[64: 入居予定さん]

＞№63さん
私も建替え・転売時等の影響について把握したいので、今月行われる説明会には参加したと思います。
ただ、説明会の時間が区切られているので、私もなんとなく売主の意図的なものを感じてしまいます。
さすがに、1世帯ごと個別では説明しないと思いますが。

しかし、今回の件は、売主の条例改正の認識・説明不備がなければ問題にならないことだと思います。

[65: 入居予定さん]

>>60さんもおっしゃっているように要は損をする話ですよね
建替発生時に戸当りどのぐらいの床面積の喪失になるのかを明確にしていただきたいものですね

しかし、条例なんてものは将来いつ変わるかわかるものじゃあないので、売主の説明不足による過失程度に留めてもよい気がします。
素人考えですが甘すぎるのでしょうか・・・

[66: 入居予定さん]

条例改正が平成１８年１０月に行われ、実施が平成１９年２月に行われています。　売買契約は１８年１０月前後に行われ、明らかに売主はこの事実を知って販売したことが伺われます。
このような条例が突然実施されるはずはなく、利害関係者には公聴会などが開催され実施の告知がなされていたと思われます。
従い売主は販売に当たっての需要事項説明に本件を説明する義務があったものです。　重要事項の告知義務違反にあたります。
当然買主は売主の責任において本契約の解除に応じるのは当然であり、
払い込み済みの契約金の返還と同額の解約金を支払う義務が生じます。

[67: 入居予定さん]

Ｎｏ６６　修正します。
当然売主は売主の責任において本契約の解除に応ずるのは当然であり、
買主は払い込み済みの契約金を返還してもらうとともに、同額の
違約金を売主より受け取ることになります。

売主はプロとして、上記にことは認識しておりすべて織り込み済みと思われます。
削れれる容積率がいくらの割合かを算定して、現状の物件値上がり状況との比較をして本件判断する必要があります。

[68: 入居予定さん]

１．購入価格
２．違約金(物件価格の10%)
３．転売時の評価減リスクの評価額

上記３つの合計金額で購入物件と同等以上の物件が他にあれば契約解除が適切な判断ということになるのでしょうか？
（３番の評価が困難ですが・・・）
他に意思決定に当たって考える必要のあるファクターはあるでしょうか？

[70: 契約済みさん]

初めて書き込みます。
私のところにも速達が来ましたので、説明会を予約しました。
まとめてという対応ではなく、個別に行なうようですね。

　売買契約書をよく読んでみますと、売主に責任がある場合の
違約金は10%ではなく、売買代金の20%ですね。

　とても気に入って契約したのですが、将来のことを考えると
かなり気が滅入ってきました。

[71: 契約済みさん]

７０さんに同感です。
膨大な時間を費やして、ようやく決断したというのにあんまりです。

説明会参加者は購入者の３割程度と聞きましたが、本当でしょうか？
早速、説明会への参加を希望しました。納得いく説明を
求めます。

以前の「山王プレイス」の件の時は、対岸の火事と思っていましたが
「同じような事」がここでも起こるとは、正直、失望を隠せません。
山王のケースでは確かキャンセル数は「数件」だったと記憶していますが、ここではどうでしょうか？６８さん同様、手付け金、違約金共に
支払われたとしても、なかなか納得できる物件を見つけるのも難しそう
です。

知っていてト＊＊テいるのだとすれば、とんでもない話です。
鹿島さん、誠実な対応をお願いしますよ。