マスタービューレジデンス 住民限定版

[匿名さん]

住民限定(購入者限定）ですので、インテリアのこととか自由に意見交換しましょう。

購入検討スレ：
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/44582/

[スムログ 関連記事]
【駒場東大前界隈】モモレジの名作マンション訪問【2016Vol.16】
https://www.sumu-log.com/archives/3217

[125: 契約済みさん]

サウスエントランスのエレベーターはこの物件のセールスポイントの１つ。これが無いと急な階段を昇り降りしなければならない。契約続行の場合で金券20万円＝サウスエントランスの価値は20万円・・・なのでしょうか？あの坂を昇り降りするのは、高齢者にとっては大変です。

お詫び金＝100万円→契約続行を促す金額ですね。
機会費用は100万円じゃ済まされないというのが正直な気持ちです。

[126: 匿名さん]

みなさんだまされてはいけません。

１）解約が出来るのなら当然手付けの2倍を払わせる（お詫び量は不要）。

２）契約を継続する場合のお詫びは、サウスエントランスを残す前提で、物件を立て替えた場合にどれだけ面積が減るかを計算させて、その分に見合う物件価格を下げさせる（現在の広さで、当初は居住できるので半分が無難）、それに加えてお詫び金を支払うのが当然です。

　戦いましょう。みんなの主張が大事です。

[127: 契約済みさん]

貴重な情報ありがとうございました。
私は初めて書き込みをさせていただきますが、今回の通知が到着してより、以下の点において契約続行か否か苦慮しております。

第一に、現状でこの物件の適正な評価をいかにすべきか？
第二に、万が一契約を解除した場合に相応の価格で、立地条件（渋谷2km圏内、閑静な住宅地など）、建築物の機能性、ブランド力これらのファクトを満たす物件が他にあるのか？
第三に、本日拝見した鹿島側の対応に妥当性があるのか？
第四に、今後の地価動向

まずは、今回の結論をいつまでに出せば良いのかについて、明日、問い合わせをしてみるつもりです。

因みに説明会にご参加なさった方にお伺いいたします。
細かいことではありますが、オプション費用やプラン変更に伴う復元費用に関しては、どのような対応となるのでしょうか？
この点に関して、ご説明をお聞きになった方がいらしたら、是非、ご教示ください。

[128: 契約済みさん]

皆様、貴重な情報ありがとうございました。
私は来週説明会に行く予定です。
ちなみに、契約の継続あるいは解除に対する返答期限として、どのような提示を受けているのでしょうか？

[129: 契約済みさん]

今回の件、鹿島の『重要事項の説明義務違反』であれば、契約時の重要事項説明書(P11の9番）の『違約』にあたります。

＜ケース①：契約解除＞
契約時の重要事項説明書(P11の9番(2)）より、
鹿島は、買主に対し受領済みの金員(もちろん手付金・オプション代金含む）を返還し、かつ売買代金(←物件代金）の20％相当額を違約金として支払うと明記されております。

＜ケース②：契約継続の場合＞
今回の問題が想定されていないこもあり、保証内容が明文化されていないため、この掲示版に投稿された要望を以下に抜粋します。

案1）№126さん抜粋
サウスエントランスを残す前提で、物件を立て替えた場合にどれだけ面積が減るかを計算させて、その分に見合う物件価格を下げさせる（現在の広さで、当初は居住できるので半分が無難）、それに加えてお詫び金を支払うのが当然です。

案2）№74さん
将来建て替え時に消失する床面積÷総戸数243＝各住戸の減少分
減少分×平方メートル単価＝現時点で想定される将来の各住戸の資産価値減少分の保証

案3）№60さん
建替え時に減少する床面積分相当を売れ残りの物件で補う。
売主は、マンション管理組合に譲渡し、建替えするまでは賃貸、
建替え時は減少部分の床面積に充当する。

最後に、今回鹿島がこのような違約行為を犯さなければ、このような被害を被ることは無かった。
鹿島の今後の対応については、当たり前ですが契約時に交わした契約事項を遂行していただく、及び、現状想定される被害相応の補償をしていただきたい。

[130: 匿名さん]

補償交渉、皆さんはどうしますか？
私どもは来週説明会に行く予定です。
自分で交渉を行うつもりですが、難航しそうであれば、弁護士に相談することも考慮しています。
売主側は勿論モデルルームは閉鎖するということは、今回キャンセルが出ない前提だと思うのですが、重要事項説明義務違反によって、あまりに考えが甘いと思うのです。
ただ、交渉において、皆さんは個人でされるおつもりですか？
それとも、住民一丸となってするべきでしょうか？

[131: 契約済みさん]

121です。

　いくつか質問が出ているので、私が聞いた範囲でお答えします。

>オプション費用やプラン変更に伴う復元費用に関しては、どのような対応となるのでしょうか？

　担当者は、
「契約解除の場合は、費用は返還します。」
と説明してました。

>契約の継続あるいは解除に対する返答期限として、どのような提示を受けているのでしょうか？

　私の場合は、契約継続の場合、契約解除の場合のそれぞれの売主側からの提案（100万円・金券20万円分）について、契約解除の場合、売買契約書の記載事項と異なっているし、契約継続の場合についても根拠がなく、到底受け入れられる提案ではないので、その場で拒否し、再提案を依頼しました。

ということで、こちらに期限はなく、売主側の次回提案待ちです。

[132: 契約者]

初めて書き込みさせて頂きます。

昨日(9/16)の説明では、9/15〜24の期間に個別に説明を行い、契約者の考えなどをヒアリングのうえ９月末くらい迄に何らかの連絡（文書送付等）を行う予定とのことでした。

「Ａさんにはこういう対応、Ｂさんには違う対応、というような異なる対応は行わず、解約者と契約継続者のそれぞれには各々一律の対応をする」ということでした（いちおう念押しもしましたが、異なる対応をしてあとで発覚した場合に問題になるので、売主としてもそういうことはしないだろうと想像します。）

解約の場合の違約金的なものは別として、契約者に何らかの補償金（現提案の20万円というような「小銭」でなく）を払うというのは実質値引きと同じであり売主側のインパクトも大きいので売主の立場としては最も避けたいことだろうと思います。

一方買主の立場から、値引きをしてもらっても一時的に気持ちが収まる（？）だけで、将来のリスクがなくなるわけでないので、買主にとってもBestな解決ではないと個人的には思います。

最も気になるのは、現在のように契約者（＝将来の入居者）同士の連携のないまま妥結となり、その後管理組合ができて横のつながりが出来てから「あのときこうしておけばよかった」とか「あのときこの話を聞いていれば」といったことになってしまったり、入居者同士の不信や軋轢が生まれたりするといった、将来に禍根を残すような結果になることです。

そういう意味で、どういう形で妥結するとしても、少なくとも契約継続者の間でのコンセンサスを持ったうえで売り主と合意しておきたい、と考えます。しかし残念ながら現段階で契約者同士で連絡を取り合う有効な手段を思いつきません。当然個人情報保護の観点から売主が公開することもないでしょうし、こういった公開のwebでは第三者も容易に閲覧できるので個人情報は公開できませんし。先にも同じような書き込みがありましたが、なにか有効な手段はありますでしょうか？

[133: 契約済みさん]

>>127 さん

>第一に、現状でこの物件の適正な評価をいかにすべきか？

”実質建替は不可能”という前提の基に定期借地権物件だった場合の物件価格で算定するのはいかがでしょうか？

>第二に、万が一契約を解除した場合に相応の価格で、立地条件（渋谷2km圏内、閑静な住宅地など）、建築物の機能性、ブランド力これらのファクトを満たす物件が他にあるのか？

我家では契約解除の場合には賃貸を考えています。
このような状況で他物件を買ってしまうと後々後悔しそうで・・・

>第三に、本日拝見した鹿島側の対応に妥当性があるのか？

交渉の第一歩としか考えていません。
鹿島側から提示する第一条件なので、交渉の基本として低い条件を提示してきています。
当然この条件をそのまま受領することは我家は一切考えていません。

>第四に、今後の地価動向

”緩やかな上昇 or 横這い”と考えています。
今後もこの価格で同程度の満足のいく物件は難しいのではないか、と今は思ってしまいますが、きっとそんなことはないというのが世の常ですね。

[134: 133です]

>>129 さん

>今回の件、鹿島の『重要事項の説明義務違反』であれば、契約時の重要事>項説明書(P11の9番）の『違約』にあたります

ここがポイントですよね。
我家では”違約”となるかはまだ判断できていません。
少なくとも鹿島側は違約ではないと主張していますよね。
違約と主張できる法律上論理的な根拠をできればご教授いただけないでしょうか？

[135: 契約者]

売主の対応の仕方による「売主へのインパクト」を一定の仮定のもとラフに試算してみました。あくまで「参考」ですが、金額にしてみるとどういう対応が売り主にとってBetterなのか判断するのに役立つだろうと考えました。

１．　解約は受けるが契約継続者には何もしない

　（１）キャンセルが２０％出て、手付け倍返し（手付け金は契約額の
　　　１０％）をした場合：
　　　　２５９億円×１０％×２０％＝約５億円

　（２）更にキャンセル住戸を１０％値引きで販売した場合：
　　　　２５９億円×２０％×１０％＝約５億円

　　　　→（１）＋（２）合計で約１０億円の損失
　　　　　更に、（２）の値引き情報から既存契約者より値引き要求が
　　　　　発生、また風評等による信用失墜の恐れ

　　　　（注：現時点で売主は値下げ販売はしないと説明しています。）

２．全戸に対し１０％の値引きを適用

　　→　総売上２５９億円×１０％＝約２６億円の損失

３．減少部分（１階部分相当：全面積の１０％と仮定）に相当する
　　未契約住戸を売主が買取る
　　（参考：未契約住戸は9/16時点で１４戸とのこと。）

　　→　一時的には２５９億円×１０％＝約２６億円の売上減だが、
　　　　賃貸収入が発生。
　　　　※　一戸あたり３００千円/月で、２４１戸×１０％＝２４戸を
　　　　　　３０年間賃貸すると、
　　　　　　300 x 24 x 12 x 30 = 2,592百万円（約２６億円）の
　　　　　　家賃収入。

４．賃貸棟建設予定の隣地の活用により敷地面積を拡大し建て替え時の
　　住戸面積を確保

　　→　（法律とかよくわからないので、？？？）


上記２．が最もインパクトが大きく、また上記１．も結果として上記２．と同じ事になる可能性があります。上記３．が単純計算では損益インパクト小ですが、売主としては今回の既存不適格化による契約者への実質的損害は「建て替え時にSouth Entranceが使用不能になること」だけだと主張するでしょう。

[136: 契約済みさん]

初めて書き込みさせていただきます。こちらの物件を大変気に入り購入致しました。この話が出た時には解約も考えましたが、今は契約継続を考えております。
問題になっているSouth Entranceの件についても、当初より皆さんの意見では、一台のエレベーターの使い勝手の悪さ等の批判的な意見も多かったと思います。将来の建て替え時には、この問題点を改善するために、エスカレーター設置等の提案をしてみてはいかがでしょうか。
もし値引きをしたなどの風評がたてば、この物件のブランド力や資産価値が逆に低下しかねないのではないでしょうか。ですので、もし契約継続の可能性があるならば、今のこの怒りに任せた感情だけで、行動するのはどうかと思っております。

[137: 契約済みさん]

正直、この物件にはもうブランド力は無いと思います。少額とはいえ鹿島側から迷惑金にも類する金額を提示してきたという時点で、鹿島がこの物件の非を認めたということ。もうこの物件は「瑕疵物件」です。
やっぱり売主＝施工主はダメだってことなのでしょう。ダイヤモンドで評価されて慢心したんでしょうかね。「顧客対応」が適当な物件は間違いなく「施行」も適当です。とにかく対応に手を抜かれた物件はもうダメだと思います。
今後もし売却するときには必ず、重要事項説明時に今回の一件を説明しなくてはなりませんから、１割超の資産価値下落は避けられないでしょう。１億の物件だったら１０００万円超の資産が消し飛ぶ計算です。住む前から１０００万下落するなら、契約解除して手付金返してもらって他を買った方が資産価値ありますよね。
池尻大橋駅前のプリズムタワー見てみようと思ってます。

[138: 入居予定さん]

確かに。。近隣の不動産業者はもうこのことは知ってるだろうし、将来売却の相談に行ったときには、「ここは瑕疵ありなので相当引かないと売却厳しいですよ」とか渋られそうですよね。
想像するだけで、もうここを買ったプライドも自信もずたずたです。誇りを持てないマンションにこれから住もうとはどうしても思えません。今なら解約できるなら、解約しようと思います。たくさん貰えるにこしたことはありませんが、とにかく早く返してもらって解約して忘れたい気分です。

[139: 契約済みさん]

知り合いを通じて弁護士に聞いたところ、違約金については詳細が分からないのコメントしづらいという留保付きで、以下の返答がきました。

「資産価値の目減り分（たとえば業者に売却可能価格を見積もらせる等
　の方法で算定することが考えられます）その他想定しうる損害分の減
　額を売り主に要求するという感じでは。ただ、こういう大手の案件で
　は減額等がなされたとしても、条件は皆平等という可能性が高いと思
　われるので、個別交渉の余地はあまりないかも。これで御納得できな
　いなら解除なり裁判なりお好きにどうぞって感じになるかも。」

　という事です。契約継続を前提とした相談だったので上記の様な
　回答となりましたが、思うに個別に反論したところで勝ち目なしかと。
　何しろこうしている間にも、5割程度の「様子見派」、すなわち高齢層
　（数十年先なんて関係ないのでは・・）または楽観視派（今は資産価　　値上昇基調だから相殺されるくらいですむ）の人々が「了承」の印鑑を
　ついていくことで、買い主の多数を占めるでしょうし、それによって、
　私を含め、きっちり説明責任を求めようとする層は疎外されていくと
　思われます。そのためには早めに手を打つ必要があるのは確かでしょう

　しばらく前にありましたがどこか日時を決めて、契約書の写しを持って
　集合し、弁護士を立てて契約解除の催告、もしくは減額の交渉を行う
　事について同意書を交わし、マスコミ等への情報開示を含めて戦略的に
　対策を練るなどするのが一番でしょう。本当は自分が先頭に立ってでも
　アクションを起こさないと、後々辛い目に遭うのは分かり切っている
　のですが、プライベートの業務で逼迫していて身動きが取れません。
　悔しい限りです。20万円の金券？＊＊にするのもいい加減にしなさい。

　更に、説明会には参加していませんが「サウスエントランスを再建築
　しなければ問題ない」などという場当たり的な対応には唖然とします。
　決して少なくない人が利用するであろうサウスエントランス。それを
　ないがしろにして、目先の面積は守られますよと言う「馬の先に人参」
　レベルの提案をするとは、これがHOUSE OF JAPANと、よくいえますね。
　それだけ自信作なら最後まで堂々と対応したらどうなのか！
　姑息な対応は、もうやめていただきたい。

[140: 匿名さん]

＞１３９

裁判やマスコミ沙汰になったらここが正真正銘の瑕疵物件ということで周知される事になってしまい、これはみんな望まないはずです。
多額の違約金を取って解約が前提ならともかく、徹底抗戦で住民の意向を集約することは現実的には厳しいのでは？？

正義感と実益、効果だけで考えるなら、下手に弁護士を使うより、マスコミにメールやＦＡＸで実情を伝え、取材を依頼するのが一番早いですよ。
こんな美味しいネタ、一番マスコミが食いつきますし、鹿島も世論を動かされるのが一番キツイはずです。

[141: 匿名さん]

とりあえず、噂の東京マガジンにでも頼ってみれば？マジで。

[142: 匿名さん]

もっともフェアな売主の態度としては、
重要事項の説明義務違反を認め、希望者には違約金を払い契約解除に応じ、
契約の継続を希望する者には何もしない、ということだろう。
売主が今回のことは「たいしたことない」と考えるなら、
ぜひ上記のような対応をお願いしたい。

[143: 契約済みさん]

142さんに同感です。

重要事項説明に最も大切な重要事項に触れなかったことは、確信犯でしょう。幼稚すぎる。こういう売主の態度からして、私はどうもサウスエントランスを無くす程度の問題じゃなくなると思えてならない。住居面積の確保もどうなることやら。終の棲家とするならまだしも、転売する可能性がある人にとって既存不適格物件は最大のデメリット。

加えて、地下駐車場機に関するリスク、崖崩れのリスク、サウスエントランス部分の浸水リスク、シーズンスの地下１階住戸、急斜面に15階建てと部分的に10階（地下を合わせると11階になる＝ポールが必要な高さ）。

売主が今の強気相場で強気にでているなら、今後の相場動向に関係なく、転売の時の価格下落リスクを補償してほしい。

[144: 匿名さん]

サウスエントランスについて述べてる方が多いですが、そもそも今現在の現状維持が出来ないのを単にサウスエントランスの面積と照らし、それをなくせば各住戸の占有面積は確保できるなどと、話の論点をずらしての説明には到底納得いくはずが無い。
　かつ、言いくるめようとする意図が読めるだけに、このケチが付いたマンション自体に余計愛着が持てなくなる。

勿論、この話を聞いて契約維持を望む方は署名捺印しこのまま維持すればよいと思うが、相当の金額を払ってこのマンションを購入しているし、その金額は余裕資金でない人もいると思う。

今後転売時に出るであろうマイナス面を埋めるだけの代案が出ない限りは、納得できない人達だけで集まって話し合いたいと思うが、いい案はないでしょうか。