BELISTA(ベリスタ)都立汐入公園 契約者板

[契約済みさん]

契約者板を作りました。
情報交換などしていきましょう。

[821: マンション住民さん]

>>819さん
>>810にも書いたように
>ところでみなさんは駐車場更新費用の対策ってもう始められましたか？
ということ。加えて言うなら、
>皆さん何も対策は無しということなのでしょうか。
>（であるならば余計に）不安です。
といういことです。
耳の痛い話と言われるのならまだわかりますが、わかりずらいと言われるとは正直思いませんでした。

>>820さん
15～20年後に発生する機械式駐車場の更新費用のことです。
管理費・修繕積立金や月10000円未満の駐車場料金ではまかないきれないので、他マンションでも実際にある話なのですが、機械の更新費用で１戸あたり一時金100～200万くらい必要になるそうですよ。
私個人としてはこのような中でコンシェルジュにお金を使っている場合ではない気がしています。

でも、なぜかここではこの話題はタブー視されているようですね。
今ならまだ間に合いますし、臭い物にはフタをする（？）姿勢ではいけないと思うのですが。。

[822: 住民]

ホントですか？絶対無理ですよね、余裕がある家でもそんなのには金額がでか過ぎて･･･
第一そんなの聞いてないですよ！

[823: マンション住民さん]

>>820

20～25年後ぐらいに予想される機械式駐車場の更新費用です。

予想としては全戸100万前後ではないかと言われています。

このマンションの駐車場の安さについてはずいぶん語られているので、契約者なら当然周知の事だと思っていましたが違いましたか。

[824: 入居済みさん]

不安にまみれて生活するのは人それぞれの生き方ですから、否定はしません。しかしながら、不確定要素が多い中でこの掲示板に書き込んでいたずらに他人を不安がらせる行為は如何なものでしょうか？

仰れたことは、おそらく皆さん問題点として認識されたはずですから、オポチュニストと言われそうですが、皆で取り組めば解決出来るはずと思いませんか？

[825: マンション住民さん]

＞不安にまみれて生活するのは人それぞれの生き方ですから、否定はしません。
＞しかしながら、不確定要素が多い中でこの掲示板に書き込んでいたずらに他人を不安がらせる行為は如何なものでしょうか？
不安を煽るわけではなく、皆様の状況を伺った上で、現状を憂い、啓発しているのです。

話題に出さなければむしろ不安なままの状態が続きますし、危機に際していることに気が付きすらしないことが最も悪いパターンですよ。
それを「不安にまみれて・・・」と言われるだなんて、心外です。

＞皆で取り組めば解決出来るはずと思いませんか？
もちろん。
むしろ皆で取り組む以外に解決方法はありません。
良い話ではないので話題をそらしたい気持ちもわからなくは無いですが、知らない人もかなりいるようです。（なぜ？）
自分だけが準備していても他の居住者の準備ができていなければ駐車場は維持できません。
そのときではもう遅すぎるのです。

悪者扱いですが、私、何か悪いこと言いましたでしょうか？

[826: 住民]

だから、前にも書いてあるけど、一時金が発生する事は契約時に説明をうけてるでしょ。

その一部があてられるのは周知の事実。

[827: マンション住民]

>>824
お前がいじめたから、
825は不安から自己嫌悪になったじゃないか
真剣に考えてる825が鬱になったらお前のせいだぞ

[828: 住民さん]

>>825 マンション住民さん
もう一度スレを読み返すと、
818・821・823・825が同一人物と仮定するならば、やはり不安をあおっているとしかおもえない。

もう一人隠れて煽っている奴がいるね。

[829: 住民さん]

連続投稿すみません
809もおそらくそうでしょう！ネタを振って住民を釣ってさらに煽って

[830: 住民さんＡAA]

現在駐車場は空きがいっぱい残っていますが、スペースを有効利用するため、
今後一部駐輪場に転用すべきです。
また駐車場の話より、今もっとやるべきことが管理費の削減です、つまり人件費の削減です。
うまく行けば、年間二千万円近く削減できます。現在進捗はどうですか？

[831: マンション住民さん]

>>809、>>812、>>818、>>825が私の投稿です。
>>823は違います。

自作自演？
私の意見は終始一貫していますし、私も意見を聞きたかったことと、みんなで考えるべき話題だとも思ったので投稿しました。

その結果、こんなひどい言い方をされるとは思いませんでした。
最低ですね。
ただ「不安を煽られた」と思う人はマンションの今後を真剣に考えることができていないと思います。
それともあなたが荒らしですか？>>829さん

[832: 住民]

>>825
啓発って、教えわからせるって意です。
さぞ卓越したご見識をお持ちでしょう。
ぜひオブザーバーとして管理組合に入られてはいかがですか？

こんな場所で罵られるより、生産的ですよ！

[833: マンション住民さん]

駐輪場の不足を考えると駐車場を廃止して転用するとよさそうにも思えますが、そうすると駐車場が100%ではなくなるので、全員が全員駐車場を持つ権利を持てなくなりますよね。
そんな中で駐車場の利用者だけが割安の使用料で済ませながら、利用しない人も更新一時金は同額全員徴収っておかしくないですか？
駐車場100％なら希望すればかならず割り当てられるのですから。駐車場を利用しない人からも一律同額徴収ということに納得できる（利用しないのは個人の自由ということで）のですが。
100％をきって希望しても割り当てられない可能性がある中、一時金だけは全員から徴収というのはおかしいですし、買う前に藤和の担当者から聞いていた話とも違います。
他マンションを見ても安い駐車場料金が成り立つのは100％の時だけです。
駐車場の数を減らすのであれば、料金は本来の金額（たぶん月2万円近く）を利用者が払っていくべきだと思いますが、いかがでしょうか？

[834: 住民さんＡAAAAAAAAAAAAAA]

大賛成です。

要するに、今までの規約は藤和が売りやすいために作ったものです。
特に管理役員の一年ごとのローテーション制度が実は管理委託契約を維持するために、
作ったもの。一年でようやく管理委託業務がわかると、すぐ退任します、そうすると、
ずっと藤和に管理委託するしかない。
だから現在の規約は合理ではないところをどんどん早めに変えるべきです。
早く変えないと、20年後ローテーションが終わるとき、もう7億円人件費を藤和に払いました。
もう遅いです。

[835: 入居済みさん]

＞特に管理役員の一年ごとのローテーション制度が実は管理委託契約を維持するために、
＞作ったもの。一年でようやく管理委託業務がわかると、すぐ退任します、そうすると、
＞ずっと藤和に管理委託するしかない。

そうだったのですね。
初めて知りました。

[836: 住民さん]

早く変えてくださいよ

[837: 住民Ｚ]

それにしても荒らし、煽りがすごいですね。
まず間違いなく、それらの投稿は住民じゃないので、みなさんつられないように。

機械式駐車場を言えば、うちだけではなくどこのマンションも抱えている課題です。

総会でもあったように駐車場自体の更新は20年かもしれないし、30年以上持つかも
しれないので、今、金額面を議論しても仕方ないかと。
少なくとも、高い駐車場のメンテナンス費用は管理費に含まれているので、小まめに
メンテナンスしていれば、その時期まではそれほど大きな負担はないと安心していい
でしょう。駐車場以外にも数回、数十万単位での修繕金一時金が必要なので、それで
まかなえる範囲で検討するのがベストだと思います。
しかし、うちの場合はその頃は車は不要だし、個人的には、わざわざ建替えの必要性
はないのでは思います。（一部は必要かもしれませんが。。。）

しかし、修繕一時金の貯蓄は個人で必要なことは確かですね。
コツコツと、準備しておくことが大切かと思っています。

[838: 住民さんZ反対（藤和社員？）]

現在検討しているのは駐車場ではない。
この掲示板に藤和の社員もいるようです。
管理会社チェンジの話になると、すぐ駐車場の話を持ちます。

駐車場に関しての規約部分も、当初藤和がわざわざ住民間
トラブルのもとのため、作ったじゃないか？

現在やるべきことが管理会社のコンペです。
もし藤和が現在管理委託契約を維持したいなら、4,5割程度で値下げできますでしょうか？

[839: マンション住民さん]

機械式駐車場を今時1万円以下で貸しているところなんてうちの
マンションくらいではないでしょうか。
他のマンションと状況が同じなら心配しませんが、利用料で更新費を貯
めた他マンションですらトラブルの引き金になっている問題です。
私を含め駐車場を使っていない人からすれば、「最小限度の更新に留
め、かつ更新費用を利用者負担とし、以降の利用料金も値上げします」
で良いなら良いですが、現状では全体負担でフル更新が計画されていま
すし、「保つかもしれない」で金額的な議論を先延ばしにできればそも
そも修繕積立金なんて制度は要らないでしょう。（多少の潮風を受ける
青空立体ですから、寿命はおそらく法定の15年程度では？）
立体化を諦めて他の修繕一時金で賄える範囲で駐車場の更新を行うにし
ても撤去費用すら出せるか怪しいですし、以降の設置率は30％く
らいの計算になるはずです。
今何％使用されているかわかりませんが、見た目には6割以上は
使われているようです。
駐車場の設置率が30％だとマンション自体も売却しにくくなって
資産価値にも影響が出てしまいますよ。
>>836の投稿は単なる荒らし、、ですよね？
でも、変えられるなら、今から利用者に更新費分も含め負担してもら
い、毎月２万くらいずつ積み立てて行くのが理想的です。
ただ、これには利用者が反対するのも当然なので、なかなか難しいとは
思いますが。

>>838さん
藤和の社員なら駐車場の話題を出すのは逆効果なのではないでしょうか？
現状のシステムはマンションを売りきることを目的にして規約で、むし
ろ住んでからの住民のことは全く考えられていません。
私は現状が割高ならば管理会社を変えることには大賛成です。

[840: 住民Ｚ]

藤和社員ではないですよ。
コメントが住民かどうかわからない、この板にはりついているほど、彼らもそれほど暇では
ないでしょう（笑）
私も管理費削減は賛成です。だけど、管理会社を変えることによって品質が下がることは
避けたいですね。私が自治会の役回りの年には、その辺にメスをいれたいと考えています。

私はそれほど危機感を感じていませんが、不安な方は自治会に相談してはどうでしょうか。
（この板だけでは、何も解決しません）

私は駐車場利用者なので、それ（100%駐車場有。月額費は低額。更改費用が必要。）を承知で
購入したため、今更、利用者だけ負担増は避けてほしいですね。
（それをやると、逆に駐車場解約者・申し込み予定者がやめるetc.が出て、悪循環に陥るかと）
駐車場の状況は、管理人さんに位置変更を相談した時に聞きました。
契約率７割強で、入ってないから契約がないように見えているけど、料金だけ支払っている方
がいるそうです。

それはそうと皆さん、駐輪場どうでした？
高倍率と聞いていたのですが、うちは当選しました！
落選の方には申し訳ありませんが、有効利用させて頂きます。

[841: 住民]

駐輪場の当選者なんて晒しちゃったら、何処の誰かが見当ついちゃいますよ。

[842: 住民Ｚ]

見当ついても、というより特定されても、私は特に気にしません。
所詮、ネット上でのコミュニケーションなので。。

[843: 入居者Ｃ]

私は住民Ｚさんに賛成かな。
ただ単に管理会社を変更すれば良いとは思わないですね。
仕事上いろんな管理会社を見ますが取り立てて藤和が悪い印象もありませんし。

どこの管理会社であれ内容が大切だと思います。
管理費改定や管理内容の協議をした上で変わらないようなら会社変更もやむを得ないと思いますが。

ちなみにうちは駐輪場ハズレました…。
子供の自転車はベランダ行きですね。

[844: 住民さんＥ]

誰も話題にしていませんが、駐輪場の幅が狭くて自転車の出し入れがしずらくありませんか？
特に子供を前に乗せる篭が付いているものが２台位ある列だと1,2台空がある現状でも出し入れが大変なのに
これで満車の時は思い切り上に持ち上げないと出し入れできないように思うのですが…。
私の自転車を停めているところだけなのでしょうか？

[845: マンション住民]

たしかに、出し入れしずらいですね。集合住宅の駐輪場なんですから、こんなもんじゃないでしょうか。
横にスライドするようになってるので、「よくできてるなぁ」という私の感想ですが。。
私の知り合いが住んでいるマンションは、上段下段に別れていて、出し入れがもっと面倒くさいらしいですよ。

[846: 住民]

皆さん貯金の他に、アクションは起こされましたか？
管理組合ポストの活用など、どう動いたら良いでしょうかね？

[847: 住民]

マンションの駐輪場ならこの程度の出し入れは当たり前ですよ
っていうかまだ良い方と思います。
さらに言うなら、子供連れの私でも出し入れしやすいです。

[848: マンション住民さん]

>>846さん
一人一人の対策としては貯金しかなさそうですね。
ただ、全体の資産に対して全員からの一時金徴収が予定されているのであれば、本来は修繕積立金として積立てていくのがあるべき姿のはずなのですが。

きっと「払えない」「払わない」と騒いで問題になるご家庭がたくさん出てくるのでしょうね。
自分が払えるかどうかは貯金で対策のしようがあるから良いのですが、それよりもそちらの方が不安です。

[849: 住民]

>>848さん
大激論の末、結論は自助努力ですか。
住民は「将来の不安よりも、現在の価値を認めている」から進展しないのです。
そもそも誰が破綻すると言い出したのでしょう、
前提は？予測は？その根拠は？それが当マンションに当てはまりますか？

やはりまずは管理費の内訳に目を向けるべきではありませんか？
そこから準備金を積み増せば良いわけですから。

[850: 住民さんBB]

管理費の内訳が要確認


人件費が月４００万で、内訳がなんですか？本当に必要ですか？
うらがないですか？


現在の管理委託業務は当初藤和が決まったが、立場としては
もっと多く業務を子会社に出したがったはず。住民自身も
委託業務を精査し、必要な業務だけを洗い出すべきと思います。

[851: マンション住民さん]

849 及び　850の意見に大賛成。

不況の中に家計を見直しているなか、あまい管理費の中身も見直すべきではないでしょうか？
エコを提唱する中に、共用部分の電気が一晩に付けぱっなしでとってももったいない気がします。

[852: 住人]

851＞
訳のわからない事を言うな！
私は夜に仕事に出たりするのに、真っ暗の中を出て行けというんですか？

[853: 住民]

別にすべてを消せとは言ってませんよ！

[854: 住民]

今現在駐車場を使用していないし、将来もその予定がないのに、
なんで負担しなきゃならないんだよ。
それに、エコかなんだか知らんが夜中の共用部分の電気を消せとか
好き勝手いうなよ。

[855: マンション住民848]

>>849さん
「自助努力だけで解決できる問題ではない」というのが私の考えであり、そこが心配の種です。
その上で、現時点での一人一人の対策としては貯金しかないと言ったのですよ。
「将来の不安よりも、現在の価値を認めている」だなんて聞こえは良いですが「将来の不安を放置している」ことに等しいとは思いませんか？

>そもそも誰が破綻すると言い出したのでしょう、
>前提は？予測は？その根拠は？それが当マンションに当てはまりますか？
駐車場更新時に設備維持費が破綻しない前提は「居住者全員が更新時に求められた一時金の支払いに即応じる」ということです。
その前提が崩れた場合、組合内で大きな問題となりますし、度合い（不払いの割合）によっては積立金が破綻するでしょうね。

他マンションの実績値と当マンションの計画・設備を考えると、一時金は百万を上回ります。
その金額を「出せない人」「出さない人」が現れなければ何も問題はありませんが、現実問題としてそうではないから一般的には修繕積立金や駐車場使用料という管理システムをとっているのです。

管理費の内訳に目を向けることと駐車場の更新費用対策を今から考えることは別の話です。
加えて言うなら前述したように、駐車場の更新費用は管理費からの準備金積み増し程度で賄える金額ではありませんよ。

[856: 住民１]

現在管理規約に大きい問題が三つあります。



１．そもそも管理委託業務は藤和が住民の金で自分の子会社に発注したので、
　　無駄の業務がいっぱいある。



２．藤和が問題１の議論を回避するため、駐車場の問題を作り出した。
　　駐車場がそもそもみんなの共有土地を利用したが、藤和が
　　メンテナンス費用を考えないほどの安い駐車料金を設定した、さらに
　　居住者全員が更新時に求められた一時金の支払いを設定した。
　　これは明らかに駐車場を利用していない住民に不公平！！



３．駐輪場スペースが足りない。
　　問題２によって、駐車場に空がいっぱいあるのに、
　　駐輪場に転用できない。　







問題１の解決策

　１．委託業務を徹底的見直す。

　　　　必要な委託業務を洗い出す。

　　　　単価高い夜の業務を減らし、自分でやれることを住民自身がやる。
　　　　　案として、余裕がある管理役員が一部夜の業務を担当する、
　　　　　しかし、そもそも、これが管理役員の責務ではないので、
　　　　　たとえば、担当役員に月5万円ほど謝礼金を払う。
　　　　　それでも、私の計算で現在の管理費よりかなり安くできる。



　２．ローテーション制度を見直します。

　　　やる気ある役員が再任できる制度に変更する。



問題２の解決策

　駐車場の利用料金を上げます。少なくとも、利用料金でメンテナンス費用を払える。



問題３の解決策

　問題２を解決したら、自然にこの問題も解決できる。
　駐車場の利用料金を抑えるため、駐車場のスペースを縮小して、駐輪場にも転用できる。

　　　　

[857: 住民]

管理会社を見直した上、管理費を安くし、安くなった分を修繕費にあてるやり方が負担増にならなくて良いんじゃないの？

[858: マンション住民さん]

「管理の問題から目をそらすために駐車場の問題を…」というのは勘繰りすぎではないでしょうか？
臭いものに臭いもので蓋をする程、藤和も阿呆ではないでしょうし。

本来機械式駐車場の管理・更新費用として積み立てるべき金額は１台分（＝１戸分）あたり毎月1.8万円程度と言われています。
（ネットで調べても分かりますが他マンションでの実績値でもあります）
うちのマンションの場合ここから使用者によって納められている利用料を引いた１戸あたりの更新準備資金（一時金）は毎月1万円を上回る程度。
つまり単体で既に管理費の納付総額自体を上回っており、管理費を削減し割り当てて済むというレベルではありません。

そんな状況にも関わらず、、今のままの維持管理システムでは、管理規約上15年間一度も使わなかった駐車場（2割）を高いお金を出し合って同じ規模で更新せざるをえません。
それを使う人がいるかいないかは別として…です。

管理費の内訳も重要ですが、手を付けるのはまずはここからだと思いませんか。

[859: 住民さんＡ]

同じ規模での更新って誰が決めたの？
現状の稼働率を見ていると
十五年後の必要台数が今と同じなんて⁈
前提条件を見直して試算して下さい。
よろしくお願いします。
駐車場を憂う一人です！

[860: マンション住民さん]

以前も書きましたが、駐車場利用料が単独採算のとれない低料金である上では、たて前上100％の設置率でなければいけません。
（そうしないと元々不公平な金額設定になります）

つまり次回更新を100％未満で行うのであれば、単独採算のとれるレベルへ利用料の値上げが必須になり、そのためには多数による決議が必要です。
（もちろん反対意見も出るでしょうから簡単にはいかないでしょうね）

まあ、何にせよ更新できるだけの一時金が集まった場合の話なのですが、一時金が足りずに更新不能＆大揉めという可能性も大なのが当面の課題だと思います。

[861: 1階の住民]

856の意見に大賛成。

[862: 住民さんＡ]

理屈は良いので具体的にどうするのですか？
利用者負担の原則でしたらエレベータの場合、
南棟住人は東棟分は負担しないのでしょうか？
低層階の住人の負担分は？
そうなったら、マンション全体の価値はどうなるのですか？

[863: 1階の住民]

現在の問題にあなたの案は？

[864: マンション住民さん]

もし、駐車料金が一方的に値上がりするようなことになれば、私は解約しますよ。
（数千円程度であればそのまま残るかもしれませんが）

同じ考えの人いるんじゃない？
悪循環ですね…

[865: 1階の住民]

議論したいのはマンション全体の問題です。
856の解決策にいいところが二つあります。
もちろん解決策に不満な方がいますが。（藤和の方と思いますけど）

１．駐車場を利用していない方

　　　月の管理費が大幅に下がります。
　　　駐車場の更新時に費用がなし。
　　　駐輪スペースを確保できます。


２．駐車場を利用している方

　　　駐車料金が上がりますが、月の管理費が大幅に下がり分、月の支払いが現在と変わらないと思います。
　　　駐車場の更新時に費用がなし。
　　　駐輪スペースを確保できます。

[866: 住民さんＡ]

何故、駐車場ばかりに⁇大規模修繕はほかにもあるのに‼
駐車場を特別会計にせず一般管理費会計に組入れ
一般会計のキャッシュフロー改善し積立て金を積み増していくのが
現実的な対応と思いますが、如何でしょうか？

[867: 1階の住民]

専門的なマンション管理用語ではなく、もっとわかり易く書いて頂きますか？

[868: 住民さんＥ]

マンションは一戸建てとは違って自分の思い通りにはならないですね。
知ってはいたけど・・・・・
この先不安だなー。

[869: マンション住民さん]

866さんに賛成です。
ちなみに私は藤和社員じゃないですよ。
そもそも駐車場問題は、皆さん承知済みで購入されたのではないのですか？

私は車持っているけど、維持費考えると、週末利用のみだからなくてもOK。
駐車場利用者だけに負担を強いるのであれば、早いうちに解約した方がどう考えても
有利だから、そうすると思います。
週、２、３でタクシー利用しても車の維持費には遠く及ばないし。

[870: 住民さん]

>>869
解約ご自由に。
あなたの都合なんかいちいち書き込まなくて結構。
それともおどしのつもりですか？（笑

いずれにせよこの問題は、理事会？総会？ではもちろんのこと
極論かもしれませんが、
最終的には裁判所で判断を仰いだほうがすっきりするかもしませんねー。
利害関係はやっかいですからね。