ブリリアタワー大崎 ★購入者向け

[匿名さん]

ブリリアタワー大崎の板があるのは承知していますが、
こちらでは購入者同士の情報交換をしていきたいと思っています。
宜しくお願いします。

[691: マンション住民さん]

駐車場に関して。

chorocobiは全然書き込みがないので、chorocobiに書いた内容をこちらに転載します。

理事会での話し合い（概略）

理事会では収益改善策について話し合っているようです。
最新の議事録（６月２２日開催分）はまだできていないようですが、その前の回（５月２４日開催分）までを閲覧できたので、概要をまとめます。

■第1期予算では、駐車場の利用率を75％と想定している。
■5月現在では全137台中63台が利用されており、利用率は約45％。（ただし11台分は来客用とされているので、その分をカウントからのぞくと全126台中63台で、利用率は50％）。
■居住者だけではこれ以上の利用増が見込めないと判断したのか、パーク24（時間貸し）または日本駐車場開発（月極）を通して居住者以外へ貸し出すことを検討中。
■パーク24からは断られた。理由は、利用可能台数が40台では事業として成立しないこと、そして安全確保ができないこと。
■日本駐車場開発からは提案を受けているが、理事会の考える採算ベースに届かないため、理事会が難色を示したらしい。提案内容は、月極15台（月額27万円）と、レンタカーのサブリース（1台につき1万円。詳細不明）。

以上です。６月２２日の理事会でどのような進展があったのか、気になりますね。。。

[692: マンション住民さん]

>>691からの続き

駐車場の赤字額と管理費値上げ額の予想

あくまでざっくりとした予想にすぎないので、参考程度に。。。

■5月の駐車場収入は2,230,700円。第1期予算では（たぶん）年間40,994,625円の収入を見込んでいる。それに対し、実際の収入額は単純計算で月2,230,700円×12ヶ月＝年間26,768,400程度。つまり、年間14,226,225円の赤字か？
■赤字額14,226,225円を総戸数238戸で割ると、59,774円。単純に考えて、年額59,774円（月額4,981円）の管理費アップになる？

ただし、第1期の駐車場の赤字については東京建物が補填することになっているそうなので、管理費アップは第２期からでしょうか？（そのせいもあって、アメニティサポートは居住者以外への貸し出しを急いでるのかも）

[693: マンション住民さん]

>>691の続き　その2

マンション駐車場まめ知識

AERAの6月16日号にマンション駐車場の記事が載りました。参考になるので、概略をまとめます。

■機械式駐車場の寿命は一般的に20〜25年。
■ある世田谷区のマンションでは、老朽化をきっかけに機械式駐車場2基のうち1基を撤去して平置きに。もともと契約台数が少なかったのでそれでも需要を満たせた。
■豊島区の大規模マンションでは、築10年目で機械式駐車場361台分のうち145台分を撤去。削減コストは今後20年間で1億円に上る見込み。
■松戸市の中規模マンションでは、駐車場を近隣に貸す計画を立てたが、住民の大半がセキュリティの不安から猛反対して中止に。
■機械式駐車場の空きパレットにコンテナを設置し、トランクルームとして活用する例もあり（P-Cube）。
■同じく、空きパレットにバイクを駐車できるようにする方法もある（P-Bike）。
■機械式駐車場のメンテナンス会社をメーカー系から独立系に変えると、維持費を大幅に抑制できる場合がある（半額程度？）。
■都市部では、大規模マンションを建てる際に一定数以上の駐車スペースを確保しないと建築許可が下りない（都市部の駐車場不足を解消するため）。

うーむ。ブリリアタワー大崎も建築許可を得るために、住民のニーズ以上の駐車台数を確保せざるをえなかったのかも知れませんね。居住者以外への貸し出しより、メンテナンス会社の変更を急ぐべきでは？

[694: マンション住民さん]

>>689さん

「正式に決められた場所にきちんと出席して意見」がもっと
あればいいのですが、残念ながら、年に1度の総会以外にないのが現状です。

さらに、たとえ総会で意見をしても、それが管理組合で
検討されるかどうかも定かではありません。

たとえば、前回の総会では住民から「総会の議題を提案する機会を設けてほしい」
「住民から管理組合へ要望を出せるよう仕組みを整えてほしい」といった意見が
出されました。
しかし、その後何度か開かれた理事会では（議事録を見る限り）
この点について話し合われた形跡がないんですよ。

（これも議事録を見た限りでの推測ですが）理事会はアメニティサポートが
議題や検討材料を持ってきて、理事側がそれを検討する、
というカタチで運営されているようです。
ですので、アメニティサポートが「問題」と認識しない限り、
理事会で取り上げられる可能性も低いのでは？と思います。

というわけで、この掲示板（またはchorocobi？）で
もっと活発に情報交換しませんか？
ある程度まとまった意見を形成できれば、
アメニティサポートも聞く耳を持つのではないでしょうか。たぶん。

もちろん、この掲示板以外に気軽に意見交換をできるような場があれば
ベターなのですが、現状はほかにないんです。
chorocobiはこの掲示板以上に盛り上がってませんし。

[695: マンション住民さん]

693さん

空きパレットにバイクを駐車できるようにする方法もある（P-Bike）。はいいですね。
現在のバイク駐輪場には、大型バイクが駐輪できなかったと記憶してます。
（今のバイク駐輪場は、部外者が自由に入れる為、防犯上も甘い。
高級バイクを置いておくには不安もある）
サイズの問題で大型バイクを手放した住民がいるかも？
最近の団塊世代で大型バイクが流行っているとの話もあります。
憧れのハーレーに乗りたくても、買えないではちょっと寂しい気がします。

個人的には
Ｐ−Ｂｉｋｅ　賛成です！

[696: 住民さんＡ]

駐車場問題を真剣に考えてくださる方がいてよかったです。
当方マンション購入の際に駐車場が多すぎることを懸念しながらも
立地の良さから決断しましたが、実際利用率が50％前後だとすると深刻ですね。
1階掲示板に問題提起するべきだと思います。（情報開示は恥ずかしいことではありません）
早めに対処するにこしたことはないです。私は機械式駐車場2台のうち1台は運転
を止めたらいいと考えています。無駄に動かすよりはいいのではないでしょうか？

[697: マンション住民さん]

居住者以外の利用者を敷地内へ入れるとなると、必ず反対意見が出ると思います。

私も機械式駐車場2台のうち、1台（小型車のほう）を停止する案に賛成です。
駐車場の管理会社も高くないところへ変えればベストではないでしょうか。

来客用の駐車場が不足することもあるかもしれませんが、
ゲートシティをはじめ、近隣にコインパーキングがあるので
たいした影響はないでしょう。

[698: マンション住民さん]

一瞬、機械式駐車場の1基を中止する案は「なるほど」と思いましたが、
これでは当初想定した利用料を徴収することが永遠に絶たれてしまうのではないでしょうか？
1基止めた程度の電気料金やメンテナンス費用の削減では到底カバーできない金額だと思います。
難しい問題です。

[699: マンション住民さん]

そうですね。駐車場収入は駐車場の管理だけに使われるわけではないので、
駐車場を一基止めたところで解決にはならないんですよね。

とはいえ、近隣に貸し出してもたいした収入になりませんので、
管理費の値上げは避けられないでしょう。

当初（というか第1期分の予算として）想定した駐車場収入を得るのは、
どのような手段を使っても無理でしょうね。
これはもう「絵に描いた餅」なので、忘れるしかないようです。

どうするのが「まし」かという議論になるかと思うのですが、
これは居住者それぞれに考え方があると思うので、
まずはアンケートを採るのが、やはり一番いいと思います。

[700: マンション住民さん]

日本駐車場開発の提案の詳細はわかりませんが
月極めでしたら安心ですし、金額面の交渉は駄目だったのでしょうか。

６９３さんの
＞メンテナンス会社をメーカー系から独立系に変えると、維持費を大幅に抑制・・
も関心ありますね。

具体的な試算とリスクについても検討してみたいです。

ただ、来客用駐車場についてはある程度確保したほうが良いと思います。

ゲートシティの駐車場はウエスト地下で意外と距離ありますし
コインパーキングも側にはなくて
百反坂やゲートシティ裏までいかなければならず遠いです。

路上駐車が厳しい昨今、電気や水道等の修理、メンテナンスなどに関しても
駐車場確保が必須ですし
以前、大型用が使えなかった頃の不便さの書き込みを読んでも
そう考えます。

[701: 住民さんＡ]

いまさらなんですが、購入したときに地権者(千代田グラビア様）から保証金の預り証って皆さんいただいてますか？
購入時の資料を見ても見当たらないのですが。。。

[702: 匿名さん]

管理費が１世帯あたり２万円ほどアップを覚悟しなければならないでしょうか？

[703: 住民さんＡ]

本日の新聞折込広告に「アートヴィレッジ大崎セントラルタワー駐車場　月極契約者募集！」
とありました。周辺でも駐車場余ってるんですね。

[704: マンション住民さん]

＞No.702さん

692さんの概算では　5,000円/月 位になるみたいですよ。

[705: マンション住民さん]

駐車場の保守について、東京建物アメニティサポートの
マネジャーさんにメールで問い合わせてみました。

保守を行っているのはフジテックという会社。
保守費用は年額40万円（税抜）とのことです。

ネットで調べてみたところ、メーカー系の保守会社は
年額5000円/1パレットが相場のようなので、メーカー系としては
妥当な金額のようです。
機械式駐車場の保守費用は案外安いんですね。

ただし、駐車場の長期修繕計画はまだできていないらしく、
その分の金額が今後上乗せされるようです。
原材料高も進んでますし、金額を知るのがちょっと怖いですね。

ということで、駐車場だけを見直してたところで焼け石に水です。
管理費アップを最小限にとどめるには、
あらゆる部分のコストを検討する必要がありそうです。

なかなか大変そうですね。。。

[706: マンション住民さん]

皆さん、品川のプリンスホテルにあるプリンスシネマ、利用してますか？
複数のスクリーンでメジャー系の作品をいろいろやってるシネコンですが、

1.ネットで座席を指定して予約できる（並ぶ必要なし）

2.2500円で広々としたカップルシートでみられるプレミアム館がある

3.夜８時半以降、プレミアム館以外は1200円で見られる（土曜は1500円）

と、いいこといっぱいです。
おすすめはプレミアム館。不人気らしく、平日だと事実上の貸し切りになる
ことが多いです！

[707: 入居済みさん]

それにしても駐車場は、フロントがいないと貸してもらえないというのが
なんとかならないでしょうか。
急な来客でも、フロントがいない時間だったら　近場のコインパーキングに行かざるを得ません。
こんなにガラガラに空いているというのに・・・
パーキング収入に貢献したいのですけどねぇ。
入居前はここ、24時間フロントがいるというフレコミではなかったでしょうか？
管理のおじさんは24時間いるようですし、鍵の返却も管理のおじさんですよね。
フロントさんがいないときは、管理のおじさんに頼んでパーキングは借りれないでしょうか？
まぁ管理のおじさんに金銭の扱いをさせるのは契約違反とかあるのでしょうけどね。
しかしこんなにガチガチでは不便ですし、パーキングの収入も上がるわけないですよ。

[708: マンション住民さん]

駐車場だけじゃないですよね。他の共用施設も受付時間を長くすれば利用者が増えるでしょうから、なんとかならないんでしょうか。

[709: 住民さんＡ]

日経不動産マーケット情報に「大崎の国際自動車教習所を取得、住友不動産が2万m2の開発用地を確保」とのニュースがでました。どのような開発になるのでしょうか？！楽しみですね。

[710: マンション住民さん]

南側にお住まいの方に、ちょっと残念なお知らせです。
西口の教習所のあたりいったいの再開発が、とうとう
来年の初頭から始まるようです。
道路も拡張するそうなので、かなり大規模です。

あれだけ広い土地なので、間違いなくThink Park並の
大きなビルができるでしょうね。眺望が少しだけ悪くなって
しまいそうです。まあ、それだけ大崎が発展しているという
ことなので、喜ぶべきかもしれませんが。。。

それから、教習所は今年いっぱいで閉鎖とのことなので、
免許を取ろうと思っている方、今がラストチャンスですよ。
教習料金をだいぶ値引きしてました。