コスモポリス品川住民用掲示板 PART2

[入居済み住民さん]

PART2 です。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39689/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38440/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48386/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[421: 住民さんＡ]

机上の論理も必要ですが、最近、前のように共用部分の傷の修理がすぐ行われなかったり、芝生の植えなおしや植物の管理がそのままなのが、とても気になります。　　　　
どんどん、ぼろぼろになっていっている気がします。
掃除も前のように行われていないように感じます。
何か、変わったんでしょうかでしょうかね。

[422: マンション住民さん]

マネージャーが変わってしまったために、前任者ほどきめ細かいキズのチェック・補修や清掃スタッフに対して厳しい注文を誰も言わなくなりスタッフがだらけてしまっています。
前にも書きましたが、メールＢＯＸのごみ箱のごみがあふれていてもスタッフは気が付かないとはお粗末です。
きめ細かい目配り・気配りが現場のマネージャーにとって一番必要と感じます。
今のマネージャーでは無理でしょうね。１年以上派遣されてこのような状態では段々悪くなる一方です。

[423: 住民さんＢ]

エントランス前、ちょっと恥ずかしくないですか？
草が育ちすぎて溝から溢れていたり、禿げて溝が土むき出しだった
りしててさ。
屋根があって水が不足する部分が枯れてしまうのだったら、水を
やればいいのにねぇ。メンテ業務の項目に入ってない作業はやら
ないってことなのでしょうか？
エントランスの前なんだから、ちょっと考えて欲しいと思いませ
んか。
直らないようだったら、これは黄色い紙でコメントしてみた方が
よさそうな気がしてきました。

[424: マンション住民さん]

理事会もケーブルテレビの見直しなんか新たなことに力を入れるのではなく、｢現状復帰｣に力を入れてくれれば良いのですがねえ。
要修理箇所を｢メンテ１１０番｣に入れて保険申請をして認可が下りなければ修理できないのかも。理事会は管理費からの極力支出を抑えたいみたいだし、そもそも理事会が成立しないと追加支出の承認もできないのかも。
でも、理事会が成立しなかったのって第三期と今期ぐらいでしたよね。追加で理事を選出するより現理事の参加を促すほうが先決だと思うけど。どう思いますか皆さん。

[425: マンション住民さん]

私も、理事の補充は感心できません。
これがまかり通ってしまえば、ゴネ得とばかりに、「参加出来ません」と言い出す人が増える可能性があります。
基本は理事になったからには参加する。
どうしても参加できないなら、自力で代理の理事を探して交代してもらうなどする。
理事会が自分たちで補充なんかしちゃ駄目です。

[426: マンション住民さん]

理事になったのでしたら責任を持ってもらいたいですね。
一回も出席しない理事が毎年３～４人はいるようですので議事録に出席理事は記入されていますが欠席理事も毎回記入し責任を持たせるなどの工夫が必要ではないでしょうか。
また、仕事などでどうしても出席出来ない正当な理由がある場合に限り委任状を認めるなどの規約改正なども必要かもしれませんね。
確か同居者は代わりに出席出来る事になっているので本人が出席出来ない場合は家族が出席をお願いするのも管理会社の仕事です。

＞＞メンテ業務の項目に入ってない作業はやらないってことなのでしょうか？
管理会社との契約に入っていなければ管理会社はやりません。
ですから総会前に配布される重要事項説明書を良く理事会がチェックし抜けている項目は追加して契約しないと後で大変なことになります。

[427: マンション住民さん]

ケーブルテレビの件は安くなるのですから良いのでは。
どうしたのですかね。現理事長さんは共用部の維持・管理に熱心な方で管理会社に対して厳しい対応をしていて期待していたのですが。
理事会決議でエントランス前の芝生の張り替え等は出来ないかもしれません。
総会決議事項ですかね。
総会決議でしたら４期理事会が議案にあげるべきでした。

[428: マンション住民さん]

前に今は辞めてしまったマネージャーさんに聞いたのですが、エントランス前のたまりゅうが枯れてしまうのは
１．通行の際たまりゅうを踏みつける人が多くためたまりゅうをキズつけるのが枯れる最大の理由だそうです。
２．土が浅く（下がコンクリートで土の部分が５ｃｍ～７ｃｍぐらいしかない）水をやりすぎても根腐れして根が育　　ちにくいようです。
３．同じように芝生が禿げている部分も土が浅くコンクリートがむきだしになっています。

たまりゅう部分は住民の不注意で枯れてしまっているので管理組合で補修しなければいけないでしょう。
芝生は２年定期補修で指摘したらしいですが無視されているそうです。
通常の管理をしていて不具合が生じた場合は売り主に手直しを指示できると思います。

たまりゅうは３期に２度ほど植え替えしましたが４期は共用部の維持や管理に無関心だったと思いますよ。
防災センターの扉をガラス製に変えるのに数十万かけるのでしたら芝生やたまりゅうの植え替えが先じゃないですか。

[429: マンション住民さん]

428さん

>>４期は共用部の維持や管理に無関心
第４期は地価漏水補修工事の臨時総会での承認、インターネット設備追加などずっと懸案事項だった重要な案件を実行しましたよ。軽率に無関心というのはどうかと思います。理事会は月２～３時間の中で住民からは様々な要望、意見、クレームが寄せられそれらについて優先順位をつけて討議・決議していかなければいけないつらい立場にあることをお忘れなく。

[430: マンション住民さん]

地価漏水補修工事に関しては３期理事長・副理事長達が問題にして３期の通常総会の際イニシア等の関係者を呼んで追求して解決したのであって４期理事会さんが発見して進めたわけではありませんよ。

インターネット設備等も利用者も５０名程度でしょう。
もっと優先事項があるのでは？

共用部の維持や管理にどれだけの事を行ったのですか？
２年定期補修の残りはどの位進みました？
キズや汚れの補修はどのくらい行いました？
保険申請しどのくらい補修されました？

理事会が２時間程度しかないのですから事前に各理事に住民の意見書や議題を配布し各自意見をまとめて理事会に臨めるようにしてスムーズにする工夫が必要でしょう。

これは理事会さんが悪いのではなく管理会社の進め方や議題の提案が悪いと思います。
都合の悪い議題（補修等）は出来るだけ議題として出さず、バックマージン（１世帯加入ごと）が入るインターネットの設備等を熱心に議題としてあげることなど本当にマンションの利益を考えていない表れでしょう。

[431: マンション住民さん]

430さん

どうしても貴方は優劣を決めたいようですね、第三期＞第四期と。
そして悪いのは全て管理会社で理事会/管理組合には非がないと。

聞くところによるとインターネット設備については在宅勤務/SOHOの方の死活問題だったようです。
入居当時から要望されてきたけれどやっと実現したとか。
優先順位は全ての住民で異なり一律でないことをお忘れなく。

[432: マンション住民さん]

＞＞在宅勤務/SOHOの方の死活問題だったようです。
マンションを購入する時にＵＳＥＮと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
優先順位は個人の問題ではなくマンション全体を考えることが条件でしょう。
管理組合をサポートするのが管理会社でマンション適正化法できちんと明記されています。
その為に資格等もあり、資格がないと管理業を出来ない様になっているはずです。
３期だけ評価しているわけではありません。
１期・２期もきちんと評価しています。
貴方みたいに３期理事長を目の敵にしていませんよ。

[433: マンション住民さん]

理事なのに理事会を欠席するってことは、義務を遂行できないことだから、
その埋め合わせは必要だと思います。
　１回欠席ごとに、義務放棄料（金額はどのくらいが適当か分かりませんが）を
支払う制度にするってのはいかがでしょう？

　それと、欠席ばかりしているうちに１年が過ぎて、理事を努めたことになって
しまうってのは理にかなわないと思うので、やり直し制度もあってよいかも。

[434: マンション住民さん]

確かにそう思います。
一回も出席していない理事は理事経験者としてカウントせず、再度当番させるべきでしょう。
欠席料は法律上どうなのか解りませんが規約改正は総会で３／４以上の賛成が必要となるでしょう。

[435: マンション住民さん]

432さん

＞＞マンションを購入する時にＵＳＥＮと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
マンションを購入する時に管理会社はコスモスライフと明記してあり、その条件で購入されたのでは？


＞＞優先順位は個人の問題ではなくマンション全体を考えることが条件でしょう。
個人の利益集合体がマンション全体の利益

後半の貴方の言っていることはさっぱり判りません。理解力不足ですいません。
＞＞管理組合をサポートするのが管理会社でマンション適正化法できちんと明記されています。
その為に資格等もあり、資格がないと管理業を出来ない様になっているはずです。
３期だけ評価しているわけではありません。
１期・２期もきちんと評価しています。
貴方みたいに３期理事長を目の敵にしていませんよ。

[436: マンション住民さん]

＞＞個人の利益集合体がマンション全体の利益
ですから何を優先すべきかを考えるべきでは？
インターネットの接続業者を増やすのは別に反対ではないですが共用部の維持や管理を後回しにしてまでやる問題ではないでしょうと言っているのです。

＞＞マンションを購入する時に管理会社はコスモスライフと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
ですからきちんとした管理を望んでいるし、管理会社としての役目を果たしてほしいものです。
理事会が批判されないようにリードするのが専門家としての管理業者の役目ですよ。

[437: マンション住民さん]

USENは塔内LAN接続ですが、後付けのインターネットは塔内VDSL接続になるので、
通信速度は落ちるのに、月々の費用は、５倍以上となり、
どうしてそんなものを導入する必要があるのか全く意味がわからなかったのですが、
そんなものに５０名も申し込んだのですか？

申し込まないとインターネットが使えなくなると勘違いして申し込んだのでしょうか。

[438: マンション住民さん]

＞＞そんなものに５０名も申し込んだのですか？
申し込んだかは分かりません。
説明会に５０名ぐらい（はっきり人数は不明）集まったそうですが。実際は数名かもしれません。

導入には反対ではないですが、導入に関して理事会としてその件で手間暇がかかる問題ではないでしょう。
昨年度の１年間で２年定期補修の残りがほとんど進まなかった件やマンション内のキズの補修や塗装のはがれ、エントランス前のたまりゅうの枯れ部分、芝生の禿げた部分など手つかずでした。
以上の件は管理会社が理事会に報告し進める問題でしょう。それを問題にしているのですよ。

[439: マンション住民さん]

436さん

>>共用部の維持や管理を後回しにして
第４期理事会が何もやらなかったなんて証拠があるの？

>>ですからきちんとした管理を望んでいるし
同感です

>>理事会が批判されないようにリードするのが専門家としての管理業者の役目
リードするのは理事会で、管理会社はサポートです。
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20061123A/

437さん

>>USENは塔内LAN接続
マンション住民が一斉に使用すると恐ろしくスピードが落ちます。同じような例が今日の日経新聞土曜版の表紙に出ています。

[440: マンション住民さん]

＞＞第４期理事会が何もやらなかったなんて証拠があるの？
何もやらないとは言っていませんよ。
下記の事を行っていないでしょうと言っているのです。
２年定期補修の残りはどの位進みました？
キズや汚れの補修はどのくらい行いました？
保険申請しどのくらい補修されました？

理事会が脱線しないようにリード（正しい方向に）と言っているのであって主導とは言ってませんよ。
正しい方向にリードしてくださいと言っているのです。
理事会が本来行う事をきちんと指導するのが専門家（管理会社）じゃないのですか？
正しいサポートを期待します。

接続に関しては、まず一括契約を見直して利用者だけが契約する個別契約をし料金も従来通りか値下げの交渉が先だと思います。
ＵＳＥＮ以外と契約する場合や現状では強制的にＵＳＥＮに全戸支払っています。
他の接続可能にしても管理組合が費用で負担するわけではないのでＮＴＴでもどこでも良いですが、この件を実行するのに理事会が時間的にどのくらい負担になったのですか？
ほとんど負担は無いと思います。
ですから他の事も充分出来たはずです。

[441: マンション住民さん]

インターネットのスピードはＵＳＥＮに限らずＮＴＴや他でも条件は一緒でマンション内で使用戸数が多ければスピードは遅くなります。

[442: マンション住民さん]

USENに関しては、交渉で値下げをしてもらったと思います。
実際これは破格の安さですので変にこれ以上余計な事をしないほうがよいでしょう。
インターネットに関しては現状のままでよいと思います。

[443: マンション住民さん]

１００円値下げしました。
他のマンションは１２００円もあるそうです。
条件が違いますので一概に比べられないとは思います。

[444: マンション住民さん]

港区コミュニティバス（新規5路線）運行事業者が決まったようですね。
高輪や田町へのアクセスが便利になるのでしょうか。
（私はあまり魅力は感じてません）

[445: マンション住民さん]

ソニー本社前にある港南１のバス停から
都バス１本で赤羽橋や東京タワーまで行けますよ。
ちぃばす要らないです。
税金を返して。

[446: マンション住民さん]

取りあえずコスモスイニシアの破綻は免れそうですね。

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コスモスイニシア、大和ハウスと提携　再生計画案を発表。(NIKKEI NET 28日　21:01)

　私的整理の一種である事業再生ＡＤＲ（裁判外紛争解決）手続き中のマンション分譲大手、コスモスイニシアは28日、大和ハウス工業との資本提携や主要金融機関による675億円の金融支援などを柱とする事業再生計画案を発表した。９月28日に開く債権者会議で全取引金融機関の合意を得て正式決定する。

　計画案では、大和ハウスがコスモスイニシアの優先株の一部を引き受ける形で出資し、マンションの共同開発などで業務提携する。大和ハウスにはマンション・ビル管理の子会社コスモスライフ（東京・港）の全株式も譲渡する。大和ハウスはコスモスイニシアが持つ都心部のマンション開発のノウハウを活用する。

　主要取引金融機関による金融支援は債権放棄と債務の株式化（デット・エクイティ・スワップ）が軸で、支援金額を当初予定の355億円から大幅に引き上げた。全取引金融機関への返済条件緩和も求める。

[447: マンション住民さん]

　たしか３回目ですね、エントランスの池に苔を生やしてしまったのは。
　
　あたかも、装置の不具合が原因みたいに書いてありましたが、ホント
でしょうかね？管理会社が替わった際に、過去の失敗とかノウハウが引
き継がれていなかったのでしょうね。

　水があるのは気分が良いはずなのに、いまの状態は気分が悪い上に
知人を呼ぶのに恥ずかしい気がしてしまいますよぉ。

[448: マンション住民さん]

４４７さん　管理会社は替わっていませんよ。
ただ２年前から池の清掃業者が変更になっていますが・・・・・。
池の清掃時期が悪いのと、夏場は塩素を多く入れて水の消毒をするのですが、マネージャーがそこまで気がまわらないのでしょうね。
あきらめてください。

[449: マンション住民さん]

　あっ、そっか、前のときと同じなのに経験活かせなかったってこと
でしたか？
　塩素入れたらプールみたいな臭いが漂うだろうと思って、塩素を
使うのを躊躇しているのでしょうけど、この状況を招くのだったら、
プールっぽい方がよほどいいなぁ！
　
　あきらめろって言ったってねぇ。

[450: マンション住民さん]

保存や修繕は理事会決議で実行できるので管理費を使って清掃を一回ぐらい増やしても良いでしょう。
確かに昨年も苔が生えて清掃時期を変えて清掃した記憶があります。
毎年夏季は塩素を多くしていましたが匂いはそんなに気にならなかったと思います。
水の量を多くして循環するべきでしょうし池の清掃を梅雨前に一回行うべきでしょう。

[451: マンション住民さん]

＞＞、前のときと同じなのに経験活かせなかったってことでしたか？

まったくその通りです。
昨年も苔が発生したのに何の対策も行っていないと言う事ですね。
コスモスライフさん少しは考えてください。

[452: マンション住民さん]

理事会の議事録をみたら、忙しければ理事にならなくてよくなったようですね。
私も順番が着たら、忙しいことを理由に就任を断ろうと思います。
安心しました。
（こんなこと、理事会で決めていいのか大いに疑問ですが・・・）

[453: マンション住民さん]

規約の改正は集会決議で４分の３で決する事項です。
当然理事会の役員の資格やその他は集会の決議事項となります。
理事の承認も集会の決議事項です。通常総会で決議しています。
ただ集会に提案する案は理事会で決議する事項となります。

[454: マンション住民さん]

理事会は共用部分の保存・集会の決議の実行・規約で定めた行為をする。
コスモスライフさん管理会社は理事会が法律に沿った運営をするように導くのも役目ですよ。
しかし、担当部署の課長ですら、集会で決議しなければならない事項を理事会決議で出来ると間違ったことを言っています。
国家試験の管理業務主任者の資格を持っていれば試験に出る問題ですよ。

[455: マンション住民さん]

なぜか、削除されたのでもう一度書きます。
忙しいことを理由に理事をやめることを理事会で認めるのは問題です。
悪しき前例になります。

[456: マンション住民さん]

理事会は管理規約第38条第2項の｢欠員は理事会で補充できる｣という条項を盾に｢殆ど参加できない｣理事を｢欠員｣にしようとしていますが、本来この条項は売却などをして区分所有者でなくなり役員の資格を失ったり、転勤などで物理的に出席ができなくなった場合を想定しています。
これが乱用されると輪番制の意味がなくなり、誰もが理事をパスできるようになるため将来に禍根を残すことになります。理事会の皆様には管理規約を再読してその精神を今一度再認識して頂くことをお勧めします。

[457: マンション住民さん]

４５６さんの仰る通りです。
規約はマンションの憲法です。
理事会の皆さんはある程度素人ですから、この様な決議をしようとするときには管理会社がきちんとアドバイスすべきでしょう。
これが出来ないのでしたら管理会社として失格です。
また契約違反になりますよ。

[458: マンション住民さん]

大型マンションですと、どうしても管理組合に関して関心の薄い方が出てきますし、理事会も人数が多く出席率が悪くなったり意見がまとまらなくなりがちです。
苦肉の策でしょうけど、拡大解釈はやはり違反です。
きちんと案を総会に提示するのが理事会の役目です。
理事会には管理業務主任者の資格を持った管理会社が出席することになっているはずです。
マンション適正化法に基づいた運営をするようにアドバイスが出来ないのでしょうか。
それとも知らないのでしょうか。
問題ですね。

[459: マンション住民さん]

マンション管理を株式会社でたとえると、理事会が取締役会、理事長が社長、理事が取締役、監事が監査役、管理会社が顧問弁護士/監査法人、区分所有者が株主みたいなものです。何か問題があるとこのスレでは管理会社が悪いとおっしゃる方が多いですが理事や理事長にも責任の一端はあります。

現理事長は良く言えば｢パワフル｣、悪く言えば｢独善的｣です。理事会が出席理事不足のため成立しなかったのは第三期と第五期以外でなかったと私は記憶しています。理事会の運営の仕方がまずくて出席理事が不足し、理事長の思い通りにことを進めないことに業を煮やし、管理規約の解釈をねじ曲げて出席の悪い理事を｢欠員｣にして理事会の権限で補充しようとしていると思うのは疑いすぎでしょうか？

理事に就任された方は最低限管理規約はお読みになるはず（べき）です。これを読めば管理会社のアドバイスがなくても｢欠員｣をこのように拡大解釈すべきでないことは素人目にも明らかです。最低でも管理規約で｢欠員｣の定義を総会で明確した上で補充をすべきです。管理会社がそのようなアドバイスをしなかったのであればとても残念ですが、理事長が｢聞く耳｣を持っていない可能性も十分あると思います。

[460: マンション住民さん]

理事の理事会の出席率が悪いのは４５９さんの言うように断定できません。
色んな要因が重なってのことだと思います。
想像で書く事は現理事会に対して失礼だと思いますよ。
『理事長の思い通りにことを進めないことに業を煮やし、』なんてことも想像でしょう。
コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない者がきちんと理事会に対してアドバイスはできませんよね。
理事や理事長にも責任の一端はあります。確かにその通りです。
理事会運営が批判がされることは、管理会社の役目を充分に果たしていないことの表れですよ。
管理会社としても恥ずかしいことです。

[461: マンション住民さん]

現理事の方でこの掲示板を見てましたら、ぜひお聞きしたいです。
管理会社からきちんと”これは違法です”とアドバイスをされたのでしょうか？
アドバイスをしなかったのでしたら問題です。

[462: 住民さんＡ]

でも理事会を運営しようとしている人はきっとこまっているんだよね。
輪番制で理事になってやる気がない人が何人もいると。

それに輪番制って一見公平そうだけど、一周するのに30年もかかるってどうなのかな。
普通のマンションだと10年以内にまわってくるから、みんな必ず番が回ってくる感じだけど、
ほとんど関係ないと思っている人が結構いるんじゃないの。
くじでもひいた方が公平なんじゃないの。

それから総会出席者の少なさはあきれるね。70-80戸のマンションでも、
住民の意識高かったらもっと出席者いるよね。

[463: マンション住民さん]

459です。早速レスありがとうございます。
失礼を承知で｢理事長が暴走しているという想像｣で書いています。よく文脈を読んで頂ければ想像で書いてあること理解してもらえると思いますが、実態が｢想像｣と違うのであれば無視してください。

さて、460さんが｢コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない｣とおっしゃるのであれば、理事もしくは理事長/理事に近い方なのですか？もし、そうであれば是非、第四期総会で決議した、｢チェーンゲート｣や｢防犯対策｣の詳細を詰めて、きちんと総会決議通り行うよう進言してあげて下さい。
これら前期から引き継いだことを、その決議内容が｢気に入らない｣からと、｢チェーンゲート｣の件のように総会で決議されたことを無視して、覆そうとすることは明らかに理事会の業務執行に問題があるので、本来であれば監事の方が理事長に注意をして、それでも是正されなれければ監事は臨時総会を開催して、理事長を解任するなどしかるべき処置を取るべきです。管理会社も是非その点も｢アドバイス｣するよう切に願います。

最後に繰り返しになりますが、皆さん区分所有者として管理業務は管理会社のせいばかりにするではなく「住民の財産は住民が守る」という発想を持つべきです。管理会社のコスモスライフは管理組合から管理業務を委託されているだけですので、委託元である理事長や理事会に対して及び腰になってしまうのはある程度は仕方がないと思います。特に｢言うことを聞かないと管理会社を変えるぞ！｣と匂わせている方々に対して意に反することは言いにくいと思います。

[464: マンション住民さん]

４６３さんの意見に異論はありません。
確かに理事会は”共用部分の保存・集会の決議の実行・規約で定めた行為をする。 ”
となっています。
ただ管理会社と管理組合の契約は
１．基幹事務
　　　管理組合の会計の収入及び支出の調定
　　　出納
　　　マンションの維持または修繕に関する企画または調整
２．基幹事務以外の事務管理業務
　　　理事会支援業務
　　　総会支援業務
　　　その他
３．管理人業務
４．清掃業務
５．建物設備管理業務
６．その他
大きくこのようになっており、管理業務を行うには必ず管理業務主任者の資格を持った者が法律に基づいたアドバイスを行うことになっており、それに違反すると罰則の対象になります。
従って管理会社は指摘する義務があるのでその指摘ができないのであれば契約違反になります。
あくまで契約は理事会ではなく管理組合です。管理組合に対して不利益な件はきちんと理事会に言うべきです。

[465: マンション住民さん]

想像で書き込みをすること他の人に誤解を招きます。真実を書きましょう。
承知で書いているのでしたら、悪意があるとしか思えません。
理事会はたった一人で支配できるものではありません。
理事の半数の出席によって成立し出席理事の半数以上の賛成がなければ決議できません。
本来、理事会が間違った方向に進んだ場合は監事が正す事になっていますが、監事もマンション管理は素人です。
監事も気が付かない又指摘しなかった場合は管理会社が指摘すべきじゃないですか。

管理会社を変更するのも総会決議です。
そう簡単に変更できるものではないので”意に反することは言いにくい”のであれば管理業務として失格です。
そうであれば管理組合にとって不利益ですので真剣に管理会社を代えた方がいいでしょう。

[466: マンション住民さん]

４６３さん、ぜひ来期は理事長に立候補してください。
そうすればコスモスライフのでたらめさが理解できると思います。

[467: マンション住民さん]

ここで議論していても理事および管理会社には伝わりません（無視されるだけ）ので、具体的な行動を私なりに整理してみました。
１　ポストに意見を投函する（私は、ポストに投函された意見の取り扱いについてオープンになっていませんので、この方法は信用していません）。
２　次回の総会で、理事及び管理会社の責任を追及する（このことを宣言しておけば、理事や管理会社はこの掲示板を無視出来ないでしょう）。
３　監事に臨時の総会を開催してもらう（次回の総会まで待てない場合。他にも現在の運営にはいろいろ問題点があるので）。
４　次回の理事会に参加し、発言の許可を求め意見をいう（参加を拒否された場合、発言の権利はありません）。
５　理事長に直接意見をいう（理事長が問題点を理解出来なかった場合、クレイマーと思われるだけ？）。
６　その他？
さて、どうしたらいいでしょうか。

[468: マンション住民さん]

理事会をやり玉にするとよけい理事のなり手がいなくなります。

１のご意見書の提出は一つの方法です。
無視されるかもしれませんが一応理事会にはいきますので良識ある理事には効果的と思います。

２は多数の意見がないと否決されるでしょう。
どれだけ不利益かを証明すべきでしょう。

３は監事はどこまで理解しているかでしょうね。

４は過去にも理事会に出席して意見を述べた方がいますがその勇気があれば・・・・。
事前に出席の要望をだしてからになるでしょう。

５は理事長だけではなく知り合いの理事で良いと思います。

大型マンションの理事会運営は難しいと思いますので、やはり管理会社の責任は重いと思いますよ。

[469: マンション住民さん]

理事でないのに
理事会に出席する積極的な方なら、
是非次回の理事に立候補していただきたいと思います。

[470: マンション住民さん]

463です。いろいろとレスありがとうございます。

464さん
ごもっともです。
ただ、法令や契約で白黒がはっきりしている場合はおっしゃるとおりとなりますが、解釈によってはどちらに転ぶか判らない曖昧なケースでは、積極的に意見を聞く耳を持っていないと、管理会社からのアドバイスを受けれない可能性があります。その場合は契約違反とはならず、管理会社の責任が問えない場合もあります。

465さん
ここはネットの掲示板です。掲示板の管理人以外の方に何を書いてよいか指図を受けるいわれはございません。もちろん私なりの節度をもって書き込んでいるつもりですが、掲示板のルールに逸脱していると感じられるのであれば遠慮なく削除依頼を出して下さい。
それと、素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。理事長・理事・監事などの役員は民法の委任の規定により善管注意義務を負うので、故意または過失によりその業務遂行を怠って、区分所有者に損害が発生した場合には、損害を賠償する責任が発生することをお忘れなく。当然ながら、皆さんが多く指摘しているように管理業務を委託されている管理会社にも同規定は当てはまります。

466さん
大きなお世話です。CLが管理会社の資格がないほど｢でたらめ｣であれば、貴方こそ理事に立候補して、そのでたらめさを理事会で追求した上で議事録に掲載して組合員に周知して下さい。
管理会社に個人的な恨みがあるのであれば他人を巻き込まずに、どうぞご自分で解決して下さい。

467さん
概ね賛成です。

468さん
輪番制なので理事のなり手には困らないはずです。（欠員のルールを拡大解釈しない限りは）
ただ、やり玉にあげられるのは理事会というよりも理事長では？