コスモポリス品川住民用掲示板 PART2

[入居済み住民さん]

PART2 です。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39689/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38440/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48386/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[384: マンション住民さん]

コスモスライフと言えば
蒲田駅前の某マンション（約２００戸）で理事会を支配したいために、やりずらい理事長を裏で他の理事をけしかけて追い払ったようです。
組合員が行うのでしたら理解しますが、管理会社が行う事ではないでしょう。
現理事長さん、くれぐれも気を付けてくださいね。

[385: マンション住民さん]

>>蒲田駅前の某マンション（約２００戸）で理事会を支配したいために、やりずらい理事長を裏で他の理事をけしかけて追い払ったようです。
て、ことは

>>ＣＬは５０戸から７０戸のマンションしか経験がないために大型マンションの管理は無理なのでしょう。

は間違いってことですね。

個人的にはうちの理事長の追い払えるのなら追い払ってほしいですね（笑

[386: マンション住民さん]

こんなことするから経験が無く、暴力団みたいな事をするしかないのでしょう。
管理組合を良い方向に導くのも管理会社の力量です。

[387: マンション住民さん]

管理会社に不満が多いのは、管理会社のことがよく分からないことが原因だと思います。
直接接するのはふだんは下請けの業者で、管理会社とは総会だけです。
管理会社に責任を持って業務を遂行してもらうのは当然ですが、
管理会社と入居者が意見交換する場を設けるのも一つの手段だと思います。

管理会社には、今期は修繕積み立て計画の見直しという大きな業務があります。
評価はその出来如何といえるのではないでしょうか。

[388: マンション住民さん]

管理会社との接点は総会だけとは何も理解していないですね。
管理会社は社員をマンションに２人派遣しています。
管理会社とマンションの間で一番重要な事は、日常の管理であって、総会は年１回～２回です。
住民に一番必要な管理会社のサービスは日常の管理がしっかりしているかで決まります。
ごみ箱のごみがあふれていることをなくしたり、マンション内のキズ・汚れの補修の手配。
アフター補修の未補修分の完了など、２年定期補修が未だに多く残っているのは問題でしょうし共用施設の利用細則を厳守するなどが日常の業務です。
警備や清掃・フロント等確かに下請けですが、それを管理するのが仕事でしょう。
フロント業務以外はＣＬと契約しているのです。
管理会社は理事会を牛耳ろうとか姑息なことばかりしないでくださいね。

[389: マンション住民さん]

＞＞個人的にはうちの理事長の追い払えるのなら追い払ってほしいですね（笑

それが出来るのは組合員だけです。
管理会社は出来ません。

[390: マンション住民さん]

＞＞管理会社には、今期は修繕積み立て計画の見直しという大きな業務があります。

修繕積み立て計画の見直しは管理会社の仕事では無く管理組合の仕事です。

[391: マンション住民さん]

387です
投稿に対して反応があると、内容はどうであれうれしいです。
有意義な議論をしましょう。

今の理事長は、無記名の意見は相手にしないという立場ですが、
この掲示板で、是非、情報交換をしていきたいです。
私は、小心者で名前を名乗って意見をいうことには抵抗がありますので。

管理組合の運営は、本来の責任は理事会にあります。
しかし、専門家ではありませんので、管理会社の役割は重要です。
管理会社への委託業務にきちんと位置づけられています。
先日配られた理事会の議事録を見ても、議案の誤りについて理事の責任は
棚上げして管理会社に責任を押し付けているくらいですから。

[392: マンション住民さん]

389さん

＞＞個人的にはうちの理事長を追い払えるのなら追い払ってほしいですね（笑

＞それが出来るのは組合員だけです。管理会社は出来ません。

それくらいは私でもわかりますよ。以下のコメントにレスしただけですよ。

＞＞コスモスライフと言えば蒲田駅前の某マンション（約２００戸）で理事会を支配したいために、やりずらい理事長を裏で他の理事をけしかけて追い払ったようです。

[393: マンション住民さん]

重要事項説明書の誤りは理事会の責任はありません。
なぜなら、重要事項説明書は管理会社が管理組合に提出する契約の説明です。
今指摘されているのは重要事項説明書の誤りです。
ごっちゃまぜにしないでよく読んでください。

確かに議事録の誤りですと理事会も責任を負います。
議事録には理事会３名の署名・捺印がありますので、チェックすることになっています。

[394: マンション住民さん]

コスモスライフが大型マンションの管理のノウハウが無いのは明らかでしょう。
コスモスライフか管理している９９％以上は５０戸～７０戸です。
コスモスライフの平均戸数は６０戸です。
ちなみに蒲田駅前の管理開始はコスモポリスより半年ほど後です。

[395: マンション住民さん]

394さん

ご自身が自虐的になるのは結構ですが、誤った情報を広めるのはやめたらいかがですが。

総合管理受託戸数ランキング（累計）2008年3月31日現在
出典：　某社HP　　http://www.gojin.co.jp/abt/abt_3.htm

順位 管理会社 組合数 棟数 戸数 平均戸数
1 大京アステージ 6,188 6,523 336,085 52
2 日本ハウズイング 6,014 6,927 328,411 47
3 東急コミュニティー 4,323 5,569 278,884 50
4 長谷工コミュニティ 1,656 2,154 192,845 90
5 日本総合住生活 766 7,720 162,970 21
6 三菱地所藤和コミュニティ 2,251 2,625 148,038 56
7 三井不動産住宅サービス 1,829 2,428 144,585 60
8 住友不動産建物サービス 2,204 2,546 141,165 55
9 合人社計画研究所 2,491 2,662 130,049 49
10 コスモスライフ 1,974 2,089 122,315 59

あなたがおっしゃるとおりコスモスライフの平均棟あたりの戸数は約60ですが、財閥系の三菱、三井、住友と同じレベルです。

コスモスライフが管理しているマンションの戸数の99％が50戸～70戸というのは明らかにでたらめです。
http://stock.home4u.jp/cataloglist/sname/0023

被害妄想に浸るのはご自分だけにしていただけないでしょうか。

[396: マンション住民さん]

教えてください
花火大会のときは早めに場所取りをしたほうがいいですか。
ぎりぎりに行っても大丈夫でしょうか。

[397: マンション住民さん]

３９５さんはイニシアの社員？
このマンションに４～６人お住まいになっているそうです。
違っていたらごめんなさいね。

[398: マンション住民さん]

大型マンションは何戸以上を指すのですか？
それにそって違ってくるので一概に間違っているとは言えないでしょう。

[399: マンション住民さん]

＞＞ご自身が自虐的になるのは結構ですが、誤った情報を広めるのはやめたらいかがですが。
それでは調べたことを説明しましょう。
コスモスライフでも大型マンションとして位置づけしているのは東関東でも現在４箇所ぐらいです。
通常マンションに派遣する管理人はＦＭと呼んでいます。
大型マンションに派遣する管理人はＦＭ以外にＭＡＭと言うマネージャーを派遣しており現在４名しかおりません。
このことからもコスモスライフ自身が大型マンションは４箇所しかないと位置づけしており、この数は管理棟数の１％に満たない数字です。
従って蒲田駅前（約２００戸）のマンションも大型マンションと考えておらず、貴殿が指摘したマンションも大型マンションとコスモスライフ自身も位置づけしていません。

＞＞財閥系の三菱、三井、住友と同じレベルです。
他の管理会社も同じ割合でしょうけど、根本的に違うのは、大型マンションと位置づけしているマンションには必ず『管理業務主任者』と言う資格を持った管理人を派遣しています。
それなりに管理業務に対してプロと言える人を派遣しておりますが、一方コスモスライフと言えば１週間程度社内研修をしただけの素人を派遣している事です。

貴殿も都合の良い情報を集めて自虐的にならないでください。
現理事長を批判ばかりしていないで現実を見て下さい。

[400: マンション住民さん]

399さん
貴方こそ都合の良い情報ばかり集めていいかげんなことを言わないでください。

まず貴方が記載した
>>コスモスライフか管理している９９％以上は５０戸～７０戸です。
というのは明らかに誤りということですね。素直に誤りを認めて下さい。

また貴方の言う『管理業務主任者』ですが、コスモスライフのHPをみると同社には管理業務主任者が457名在籍しています。（出典：　http://www.cosmoslife.co.jp/company/　）
よって、管理業務主任者についての以下の貴方の記述は明らかに認識違いです。
>>根本的に違うのは、大型マンションと位置づけしているマンションには必ず『管理業務主任者』と言う資格を持った管理人を派遣しています。

大型マンションの定義には解釈がいろいろあるとおもいます。以下のHPで総戸数２００戸以上のマンションで『コスモ』と名がつくマンションは都区部で１０件あります。
http://www.a-lab.co.jp/product/chuko_price_tokyo.html
（その他に都下に４件、神奈川県に４件、埼玉県で４件、千葉県で２件）
これらのマンションの管理会社がコスモスライフかどうかいちいち調べていませんが、貴方のいう『コスモスライフに大型マンションの管理のノウハウが無いのは明らかでしょう』という文言は、何の根拠もない戯言です。

更に、私にはFMやMAMという略語は聞きなれませんが、もしFM＝マンション管理士、MAM＝管理業務主任者の意味でしたら、上記コスモスライフのHPでは同社には管理業務主任者457名、マンション管理士122名がいることになっていますので、またまた認識違いとなりますよ。
>>大型マンションに派遣する管理人はＦＭ以外にＭＡＭと言うマネージャーを派遣しており現在４名しかおりません。

管理業務主任者証の交付には2年以上の実務経験と登録が必要になる国家資格で、法律で『人の居住の用に供する独立部分が6以上の30管理組合に一人以上の専任の管理業務主任者を選任し届け出なければならない』こととなっていますので、貴方の主張するようにコスモスライフに管理業務主任者が４名しかいないのであれば明らかな法令違反です。
コスモポリス品川はご存知の通り、大規模マンションですので１つの組合で『6以上の30管理組合』に匹敵する規模ですので同組合専任の管理業務主任者が置かれるべきです。
仮に以下の事実が正しければコスモスライフに是正を申し入れるべきだと思います。
＞＞一方コスモスライフと言えば１週間程度社内研修をしただけの素人を派遣している事です。

さて、貴方のコスモスライフへの攻撃とその弁護コメントに対する過剰反応を見ると、貴方が管理会社を変えることによって利益を得るコンサルタントや別の管理会社の関係者か、これらの関係者に焚きつけられた住民ではないかと疑いを持ちたくなります。そうでないことを心から願います。

397さん
私はコスモスイニシアや関連会社の社員ではなく、一区分所有者です。
399さんのように明らかに誤った情報で周囲を扇動してむやみに管理会社と敵対することは、明らか区分所有者としての利益を損なうことになるので、公開されている情報の範囲内で間違いを指摘しているだけです。ご理解いただければ幸甚です。

[401: マンション住民さん]

また組合議事録が幼稚な表現になりました。なんで？

[402: マンション住民さん]

＞＞管理業務主任者証の交付には2年以上の実務経験と登録が必要になる国家資格
試験に受かれば経験がなければ研修を受けて登録されます。

＞＞管理業務主任者457名、マンション管理士122名がいることになっています
マンションを管理するために必要な資格で、最低３０棟に１名必要で管理している棟数からいって当然必要な数ですが、私が言っているのは当マンションに資格者が派遣されていないと言うことです。話をすり替えないように。

貴方が常に攻撃している現理事長は貴方と違ってマンションの為に行動しています。
マンションに不利益となる管理を行っているＣＬを援護するのはマンション側に立たず管理会社側に立っているのでどう見てもおかしいでしょう。

＞＞誤った情報で周囲を扇動してむやみに管理会社と敵対することは、明らか区分所有者としての利益を損なうことになるので、
反対に指摘しないで管理組合に不利益をもたらしているのを自覚してほしいものです。

例を挙げれば
総会に出席されている方ならご存じだと思いますが、一期～四期の総会で毎回管理会社に対して住民より不満が出されていますが、一向に学習能力がないのか改善されません。
二期の総会の時にある女性の方が２年定期補修の対応の悪さに意見を述べたときに自然と大きな拍手がわきました。これは出席された住民の正直な思いの表れでしょう。

管理費でも１期の理事長が１億五千万以上の管理費を総額で何割削減を要求したところあっさり飲みました。
適正な管理費でしたら、きちんと説明し根拠を提出するのが普通ですがぼったくりをしている為余裕で飲むなんて指摘しなければ高い管理費を払い続けていたのです。

２期の理事長さんは施設関係のプロでしたから各点検費用の相見積を要求したところ、ＣＬはあわてて見積を取られたらぼったくりがばれてしまうのでこれもあっさり各費用を値引きしてきました。
１期・２期で管理費の削減を約４千万（数字は概算）したことになり、このことからもＣＬは当管理組合をなめてぼったくりしていました。

３期の理事会は定期補修を毅然と要求し、現在行っている地下の問題もうやむやにしようとしているのをここまで進めました。これなど放置していたら後で大問題になっていたでしょう。ＣＬは問題意識が欠如しており、金のかかることは出来るだけ後回しにしようとする姿勢がありありです。

３期の会計担当の理事さんが組合の通帳の開示を求めたのに何故かしぶってとうとう見せませんでした。何か都合の悪いことがあるのか、おかしいでしょう。管理会社は情報を求められたら答えなければ契約違反です。
見せられない理由があるのですか。

４期の理事会の方々には大変失礼ですが、１期～３期に比べたら管理会社に対して厳しい態度で臨んでいなかったせいで、２年定期補修の残り数十点が一つも完了されませんでした。ＣＬは言われなければやらない姿勢が明らかです。
また、マンション保険も年間約一千万の掛け金をしているのに４期の場合共用部の補修箇所がかなりあるにも係わらず申請をほとんど行っていません。
これなども契約違反ですよ。

これはほんの一例です。
このような管理を行っている管理会社を信用して仲良しクラブで付き合っていたら大変な不利益になるでしょう。
現実を見ないで表面だけ見て批判するのは簡単ですが、社会人でしたら取り引き先を知る事は基本です。

組合員でしたら、物事を管理会社の立場で見るのではなく、マンション側に立って見るべきではないですか。
仲良しクラブでは、不利益になりますよ早く組合員でしたら自覚してほしいものです。

[403: マンション住民さん]

コスモスライフが大型マンションのノウハウを持っていないのは事実です。
以前、当マンションに派遣されているマネージャーに聞いた事がありのですが、研修は小型マンションと一緒でモップの使い方、電球の変え方、窓拭きのやり方など、一般的な管理人の研修を行って、後は現場で対応しなさいと、現場任せだそうです。
会社全体でバックアップする体制ではなく、派遣された個人の力量で良い管理人か悪い管理人になってしまいます。
また、当マンションのコスモスライフの担当課で大型マンションは他に無い為に当マンションの担当者も個人で手探りで対応している状態です。横のつながりが無く情報の共有も無く、会社としてのノウハウが確立されていないのが現実です。
数字だけ見てノウハウがあると判断するのは如何でしょう。
ここまで管理会社を庇う貴方の立場が理解できません。
現状を知らない人に現状をお知らせして、それで管理会社に対する対応をするのがマンションの利益になるでしょう。
無知の為にマンションに不利益をもたらしたら、貴方は責任を取れるのですか。
取れないでしょう、その為にも現状を正確につかんで正常な関係を築くのが必要です。
今、他の多くの管理組合は勉強し管理会社の言いなりから脱皮し無駄な経費や契約に沿った管理を厳しく求めているのが大勢です。
コスモスライフも年商３００億弱の会社で親会社のイニシアに４０億以上の資金貸し出しを行っており、無借金経営をしていると言うことは、いかに管理業がうまみのある商売であり、裏を返せば、管理組合から必要以上の利益を上げていることで、管理組合も早くそのことを知るべきだと思います。

[404: マンション住民さん]

３９６さん
屋上は狭いですし、前で見たいんでしたら、場所取りのために、開場３０分以上前から西側非常階段前に並んでみた方が良いでしょう。皆さん例年時間前に並んで待っていますよ。
場所取りが終わったら一旦部屋に戻り直前に行かれたら良いでしょう。

[405: マンション住民さん]

396です。ありがとうございました。
早めに行動します。

[406: マンション住民さん]

402さん403さん

勘違いしないで下さい。私がいつ無条件に管理会社の言いなりになるべきなんて言いましたか？あなた方がやっているようにウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で、常に喧嘩を吹っ掛ける姿勢で交渉に臨んでいたらどの管理会社とも上手くやっていくことはできないと言いたいだけです。

それこそ管理会社との関係を壊してマンションに不利益をもたらしたら、あなた方は責任を取れるのですか。取れないでしょう。

ご存知の通りコスモポリス品川が竣工した当時、高層タワーマンションは今ほど一般的でなく、殆どの管理会社も大したノウハウがなかったと思います。今でもコスモスライフを含め多くの管理会社は試行錯誤やっているのではないでしょうか。私はコスモスライフに完璧な大型マンションの管理ノウハウがあるなんて一言もいっていませんよ。全ての書き込みを読み返して見て下さい。ただしあなた方のように何の根拠もないのに｢ノウハウが全くない｣などと断言するのは如何でしょうか。

コスモスライフが無借金だから必要以上に金を巻き上げている？それは任天堂が3800億円の当期利益を上げ、無借金経営なのは子供達から必要以上にお小遣いを巻き上げている悪い会社といってるの同じレベルですよ。そうやって煽るのは不適切だし無知にも程がある。マンション管理事業はストック型ビジネスなので無借金経営は珍しくはありません。下手に財務状況が悪くて、管理費や修繕積立金をネコババされる心配があるほうがよっぽど怖いですよ。

追伸
402さん　
参考までに教えてください。FM/MAMは何の略語なんでしょうか。
>>大型マンションに派遣する管理人はＦＭ以外にＭＡＭと言うマネージャーを派遣しており現在４名しかおりません。

[407: マンション住民さん]

＞＞ウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で、常に喧嘩を吹っ掛ける姿勢で交渉に臨んでいたらどの管理会社とも上手くやっていくことはできないと言いたいだけです。

具体的な例を挙げていますけど、これでも根拠のない情報ですか？
後は読んでいただいた方の判断に任せましょう。
２期・３期の理事会さんみたいに厳しい対応をしないと動かないのがＣＬです。
実際４期で２年補修の未完了部分は進行しましたか？現実をよく見てくださいね。

＞＞ノウハウが全くない

実際派遣されたマネージャーの教育が大型マンションの教育ではなく、中小マンションの管理人が行う仕事の教育でしょう。ノウハウがないからこのような教育しか出来ないし、マネージャーに聞いても会社は大型のノウハウがないと言っていましたよ。
以前、貴方がこの掲示板に紹介したサイトを見ても、中小のマンションの管理人の仕事はハード（ゴミ出し・清掃な・巡回）で大型マンションの仕事はソフト（住民対応・使用細則等を守るよう指導等）と大部違っているのが現実ですよね。その教育も出来ていないのはノウハウがないからでしょう。

企業ですから利益をあげるのは当然です。
しかし儲けすぎはそれだけ管理組合から巻き上げていることでしょう。
今、ＴＶや雑誌の紹介で管理組合は今までとは違い管理会社との関係を見直し、適正な管理費（施設の点検等も含む）を求め、管理費の削減に動いているのが大勢です。
点検項目を管理会社を通さず直契約にし管理費を３０％以上削減したり、管理組合も今後予定される大美簿改修に備えて資金を出来るだけプールし住民に負担をかけないように努力しています。

＞＞管理費や修繕積立金をネコババされる心配があるほうがよっぽど怖いですよ。

ですから、３期の会計担当者が理事会の通帳の確認をしたいので見せてほしいと要望したのですが、見せないのは、変に勘ぐれば運用でもしているのではと疑いたくなります。そこまではやらないでしょうが・・・・。

＞＞FM/MAMは何の略語なんでしょうか。

詳しくは分かりませんが、マンションに派遣される管理人のことをＦＭ（フロント・マネージャー）と呼び。
大型マンションに派遣している管理人をフロント・マネージャーと総括責任者をＭＡＭ（マンション・アミニティー・マオネージャー？）と呼んでいるそうです。他の管理会社は総括責任者に管理業務主任者の資格を持った人を派遣しているそうです。

４０６さん勘違いしないでくださいね。
なにも管理会社とけんか腰でやろうとは言っていません。
厳しい態度で臨み一定の距離を置いて対応しなければ管理会社は動かないので、それがベストでしょうと言っているのです。
その結果は２期の理事長さんは厳しい態度でのぞんだせいで大幅な経費削減につなげましたし。
３期の理事長さんは補修を大幅に行っています。

早く現実を理解して、いつまでも管理会社を庇うのはお止めになった方がよろしいかとおもいますが。
変に誤解されますよ。

[408: マンション住民さん]

訂正です。
大美簿改修　→　大規模改修
マオネージャー　→　マネージャーです。誤字です。
済みません。

[409: マンション住民さん]

貴重な意見、参考になります。
ただ、ここでいろいろ書いても現在の理事会（理事長）には恐らく無視されるだけです。
（３期→４期の引継ぎで、無記名で投函された意見は無視するように述べていた。
　どのように扱うかは、そのときの理事会が決めればいいことだと思いましたが。）
ポストに記名して、意見を投函してはいかがでしょうか。
その後、どのように扱われるか全くわかりませんが（意見の処理について理事会の議事録に残ってませんので）。

また、最終手段は、理事になることでしょうか。
ただ、いわばボランティアですので、忙しさや面倒さとの兼ね合いもありますが。
管理会社に問題があるのであれば、今の会社に改善を求めるよりも別の会社に委託するのも検討すべきでしょうか。

[410: マンション住民さん]

質問です。教えてください。（今年入居した者です）
東京湾花火ですが、３０階～３９階くらいのエレベーターホールから見ることは出来るのでしょうか。
エレベーターホールからは、何階くらいから見えますか。

[411: マンション住民さん]

エレベーターホールから見られますが、ホールが明るいので窓ガラスに光りが反射して少し見づらいと思います。
最低２０階以上からがよろしいかと。
昨年、花火大会の時ホールの照明を落としてほしいと申し入れしましたが、ホールで騒いでその階に迷惑が掛かるということで却下されました。
もし、ごらんになるのでしたら、お静かにした方が良いでしょう。
本当はエレベーターホールのベランダに出て見ると良いのですが、これも万が一落ちたら理事会責任になりますので却下ですした。
理事会ではなく防災センターで却下されたかもしれません。

ご意見書で無記名は取り上げないと言うことは、無記名ですと無責任な意見や批判・誹謗・中傷が寄せられ収集がつかなくなるためです。
きちんと名前を記入すれば無責任な意見は書かないでしょう。

確かに理事会の方々はボランティアですし、時間も取れません。
理事会も月１回２時間で年２４時間しか協議できません。
またこれだけの規模ですと理事の人数も１８名になり色んな考えを持った方々で話もまとまらないでしょう。
ですから理事長は自由に時間が取れて、リーダーシップを持って理事会をリードしないと先に進みません。
理事会は承認機関として暴走を止めたり間違った方向に進んだ場合元に戻す役割を果たして、円滑に理事会を進めていってほしいと思います。

[412: マンション住民さん]

>>また組合議事録が幼稚な表現になりました。なんで？
理事長が幼稚だからだと思います。（第三期の理事長の方が復帰しました）

[413: マンション住民さん]

住民はお年寄りもいますし、色んなタイプの方が住んでいますので、誰が読んでも分かり易い文章にしようと思っているのではないでしょうか。
文章の書き方よりも内容が大事だと思います。
あくまで議事録ですから作文にならずに、会議の経過や結果等を分かり易く書いて下されば良いと思うのですが。

[414: マンション住民さん]

あの作文の前半の内容は、ほとんど本題と関係ない内容だったので、なにこれ？ と思いましたが、
何を言いたかったのか？
３期から４期に引き継ぐのを忘れました。ってことを伝えたかった？

[415: マンション住民さん]

今期何をやりたいのかを説明したかったのでは？
議事録とは別にして配布すれば良いのにと感じました。

[416: マンション住民さん]

議事録読みましたが何かうちの理事長さん暴走してません？
そもそも理事長、理事を含めた管理組合の役員は管理規約によると「本令及び使用細則ならびに総会および理事会の決議に従い、組合員のために誠実に職務を遂行するもの（第39条1号抜粋）｣で総会決議された事項の具体的業務の執行を行う機関ですよね。理事会に総会の決議を再考する権限なんてあるの？

なんか、マンコミの｢理事長の暴走？｣スレ↓のNo.65とそっくりな状況。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45962/

[417: マンション住民さん]

総会決議でしか行えない事項と理事会決議で行える事項があります。
全て総会決議された事項の具体的業務の執行を行うだけではありません。

理事会に総会の決議を再考する権限なんてあるの？
総会の決議は意志決定の最高機関です。

管理会社が法律に基づいてきちんと指導しなければいけない事になっています。
指導できないのでしたら管理会社として失格です。

[418: マンション住民さん]

最後についていた資料ってなにが言いたいの？
三期の理事はこんなにがんばりました。四期の理事はなにもしませんでした。とでもいいたいのでしょうか？

[419: マンション住民さん]

花火大会の時に、他の階の方に来られてホールで騒がれるのは確かに迷惑です。

[420: マンション住民さん]

理事長さんの考え方や行っていることは間違っていないと思いますよ。
きちんと理事会決議をし手順をしっかり行ってください。
それが大切です。

[421: 住民さんＡ]

机上の論理も必要ですが、最近、前のように共用部分の傷の修理がすぐ行われなかったり、芝生の植えなおしや植物の管理がそのままなのが、とても気になります。　　　　
どんどん、ぼろぼろになっていっている気がします。
掃除も前のように行われていないように感じます。
何か、変わったんでしょうかでしょうかね。

[422: マンション住民さん]

マネージャーが変わってしまったために、前任者ほどきめ細かいキズのチェック・補修や清掃スタッフに対して厳しい注文を誰も言わなくなりスタッフがだらけてしまっています。
前にも書きましたが、メールＢＯＸのごみ箱のごみがあふれていてもスタッフは気が付かないとはお粗末です。
きめ細かい目配り・気配りが現場のマネージャーにとって一番必要と感じます。
今のマネージャーでは無理でしょうね。１年以上派遣されてこのような状態では段々悪くなる一方です。

[423: 住民さんＢ]

エントランス前、ちょっと恥ずかしくないですか？
草が育ちすぎて溝から溢れていたり、禿げて溝が土むき出しだった
りしててさ。
屋根があって水が不足する部分が枯れてしまうのだったら、水を
やればいいのにねぇ。メンテ業務の項目に入ってない作業はやら
ないってことなのでしょうか？
エントランスの前なんだから、ちょっと考えて欲しいと思いませ
んか。
直らないようだったら、これは黄色い紙でコメントしてみた方が
よさそうな気がしてきました。

[424: マンション住民さん]

理事会もケーブルテレビの見直しなんか新たなことに力を入れるのではなく、｢現状復帰｣に力を入れてくれれば良いのですがねえ。
要修理箇所を｢メンテ１１０番｣に入れて保険申請をして認可が下りなければ修理できないのかも。理事会は管理費からの極力支出を抑えたいみたいだし、そもそも理事会が成立しないと追加支出の承認もできないのかも。
でも、理事会が成立しなかったのって第三期と今期ぐらいでしたよね。追加で理事を選出するより現理事の参加を促すほうが先決だと思うけど。どう思いますか皆さん。

[425: マンション住民さん]

私も、理事の補充は感心できません。
これがまかり通ってしまえば、ゴネ得とばかりに、「参加出来ません」と言い出す人が増える可能性があります。
基本は理事になったからには参加する。
どうしても参加できないなら、自力で代理の理事を探して交代してもらうなどする。
理事会が自分たちで補充なんかしちゃ駄目です。

[426: マンション住民さん]

理事になったのでしたら責任を持ってもらいたいですね。
一回も出席しない理事が毎年３～４人はいるようですので議事録に出席理事は記入されていますが欠席理事も毎回記入し責任を持たせるなどの工夫が必要ではないでしょうか。
また、仕事などでどうしても出席出来ない正当な理由がある場合に限り委任状を認めるなどの規約改正なども必要かもしれませんね。
確か同居者は代わりに出席出来る事になっているので本人が出席出来ない場合は家族が出席をお願いするのも管理会社の仕事です。

＞＞メンテ業務の項目に入ってない作業はやらないってことなのでしょうか？
管理会社との契約に入っていなければ管理会社はやりません。
ですから総会前に配布される重要事項説明書を良く理事会がチェックし抜けている項目は追加して契約しないと後で大変なことになります。

[427: マンション住民さん]

ケーブルテレビの件は安くなるのですから良いのでは。
どうしたのですかね。現理事長さんは共用部の維持・管理に熱心な方で管理会社に対して厳しい対応をしていて期待していたのですが。
理事会決議でエントランス前の芝生の張り替え等は出来ないかもしれません。
総会決議事項ですかね。
総会決議でしたら４期理事会が議案にあげるべきでした。

[428: マンション住民さん]

前に今は辞めてしまったマネージャーさんに聞いたのですが、エントランス前のたまりゅうが枯れてしまうのは
１．通行の際たまりゅうを踏みつける人が多くためたまりゅうをキズつけるのが枯れる最大の理由だそうです。
２．土が浅く（下がコンクリートで土の部分が５ｃｍ～７ｃｍぐらいしかない）水をやりすぎても根腐れして根が育　　ちにくいようです。
３．同じように芝生が禿げている部分も土が浅くコンクリートがむきだしになっています。

たまりゅう部分は住民の不注意で枯れてしまっているので管理組合で補修しなければいけないでしょう。
芝生は２年定期補修で指摘したらしいですが無視されているそうです。
通常の管理をしていて不具合が生じた場合は売り主に手直しを指示できると思います。

たまりゅうは３期に２度ほど植え替えしましたが４期は共用部の維持や管理に無関心だったと思いますよ。
防災センターの扉をガラス製に変えるのに数十万かけるのでしたら芝生やたまりゅうの植え替えが先じゃないですか。

[429: マンション住民さん]

428さん

>>４期は共用部の維持や管理に無関心
第４期は地価漏水補修工事の臨時総会での承認、インターネット設備追加などずっと懸案事項だった重要な案件を実行しましたよ。軽率に無関心というのはどうかと思います。理事会は月２～３時間の中で住民からは様々な要望、意見、クレームが寄せられそれらについて優先順位をつけて討議・決議していかなければいけないつらい立場にあることをお忘れなく。

[430: マンション住民さん]

地価漏水補修工事に関しては３期理事長・副理事長達が問題にして３期の通常総会の際イニシア等の関係者を呼んで追求して解決したのであって４期理事会さんが発見して進めたわけではありませんよ。

インターネット設備等も利用者も５０名程度でしょう。
もっと優先事項があるのでは？

共用部の維持や管理にどれだけの事を行ったのですか？
２年定期補修の残りはどの位進みました？
キズや汚れの補修はどのくらい行いました？
保険申請しどのくらい補修されました？

理事会が２時間程度しかないのですから事前に各理事に住民の意見書や議題を配布し各自意見をまとめて理事会に臨めるようにしてスムーズにする工夫が必要でしょう。

これは理事会さんが悪いのではなく管理会社の進め方や議題の提案が悪いと思います。
都合の悪い議題（補修等）は出来るだけ議題として出さず、バックマージン（１世帯加入ごと）が入るインターネットの設備等を熱心に議題としてあげることなど本当にマンションの利益を考えていない表れでしょう。

[431: マンション住民さん]

430さん

どうしても貴方は優劣を決めたいようですね、第三期＞第四期と。
そして悪いのは全て管理会社で理事会/管理組合には非がないと。

聞くところによるとインターネット設備については在宅勤務/SOHOの方の死活問題だったようです。
入居当時から要望されてきたけれどやっと実現したとか。
優先順位は全ての住民で異なり一律でないことをお忘れなく。

[432: マンション住民さん]

＞＞在宅勤務/SOHOの方の死活問題だったようです。
マンションを購入する時にＵＳＥＮと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
優先順位は個人の問題ではなくマンション全体を考えることが条件でしょう。
管理組合をサポートするのが管理会社でマンション適正化法できちんと明記されています。
その為に資格等もあり、資格がないと管理業を出来ない様になっているはずです。
３期だけ評価しているわけではありません。
１期・２期もきちんと評価しています。
貴方みたいに３期理事長を目の敵にしていませんよ。

[433: マンション住民さん]

理事なのに理事会を欠席するってことは、義務を遂行できないことだから、
その埋め合わせは必要だと思います。
　１回欠席ごとに、義務放棄料（金額はどのくらいが適当か分かりませんが）を
支払う制度にするってのはいかがでしょう？

　それと、欠席ばかりしているうちに１年が過ぎて、理事を努めたことになって
しまうってのは理にかなわないと思うので、やり直し制度もあってよいかも。

[434: マンション住民さん]

確かにそう思います。
一回も出席していない理事は理事経験者としてカウントせず、再度当番させるべきでしょう。
欠席料は法律上どうなのか解りませんが規約改正は総会で３／４以上の賛成が必要となるでしょう。

[435: マンション住民さん]

432さん

＞＞マンションを購入する時にＵＳＥＮと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
マンションを購入する時に管理会社はコスモスライフと明記してあり、その条件で購入されたのでは？


＞＞優先順位は個人の問題ではなくマンション全体を考えることが条件でしょう。
個人の利益集合体がマンション全体の利益

後半の貴方の言っていることはさっぱり判りません。理解力不足ですいません。
＞＞管理組合をサポートするのが管理会社でマンション適正化法できちんと明記されています。
その為に資格等もあり、資格がないと管理業を出来ない様になっているはずです。
３期だけ評価しているわけではありません。
１期・２期もきちんと評価しています。
貴方みたいに３期理事長を目の敵にしていませんよ。

[436: マンション住民さん]

＞＞個人の利益集合体がマンション全体の利益
ですから何を優先すべきかを考えるべきでは？
インターネットの接続業者を増やすのは別に反対ではないですが共用部の維持や管理を後回しにしてまでやる問題ではないでしょうと言っているのです。

＞＞マンションを購入する時に管理会社はコスモスライフと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
ですからきちんとした管理を望んでいるし、管理会社としての役目を果たしてほしいものです。
理事会が批判されないようにリードするのが専門家としての管理業者の役目ですよ。

[437: マンション住民さん]

USENは塔内LAN接続ですが、後付けのインターネットは塔内VDSL接続になるので、
通信速度は落ちるのに、月々の費用は、５倍以上となり、
どうしてそんなものを導入する必要があるのか全く意味がわからなかったのですが、
そんなものに５０名も申し込んだのですか？

申し込まないとインターネットが使えなくなると勘違いして申し込んだのでしょうか。

[438: マンション住民さん]

＞＞そんなものに５０名も申し込んだのですか？
申し込んだかは分かりません。
説明会に５０名ぐらい（はっきり人数は不明）集まったそうですが。実際は数名かもしれません。

導入には反対ではないですが、導入に関して理事会としてその件で手間暇がかかる問題ではないでしょう。
昨年度の１年間で２年定期補修の残りがほとんど進まなかった件やマンション内のキズの補修や塗装のはがれ、エントランス前のたまりゅうの枯れ部分、芝生の禿げた部分など手つかずでした。
以上の件は管理会社が理事会に報告し進める問題でしょう。それを問題にしているのですよ。

[439: マンション住民さん]

436さん

>>共用部の維持や管理を後回しにして
第４期理事会が何もやらなかったなんて証拠があるの？

>>ですからきちんとした管理を望んでいるし
同感です

>>理事会が批判されないようにリードするのが専門家としての管理業者の役目
リードするのは理事会で、管理会社はサポートです。
http://allabout.co.jp/living/mansionlife/closeup/CU20061123A/

437さん

>>USENは塔内LAN接続
マンション住民が一斉に使用すると恐ろしくスピードが落ちます。同じような例が今日の日経新聞土曜版の表紙に出ています。

[440: マンション住民さん]

＞＞第４期理事会が何もやらなかったなんて証拠があるの？
何もやらないとは言っていませんよ。
下記の事を行っていないでしょうと言っているのです。
２年定期補修の残りはどの位進みました？
キズや汚れの補修はどのくらい行いました？
保険申請しどのくらい補修されました？

理事会が脱線しないようにリード（正しい方向に）と言っているのであって主導とは言ってませんよ。
正しい方向にリードしてくださいと言っているのです。
理事会が本来行う事をきちんと指導するのが専門家（管理会社）じゃないのですか？
正しいサポートを期待します。

接続に関しては、まず一括契約を見直して利用者だけが契約する個別契約をし料金も従来通りか値下げの交渉が先だと思います。
ＵＳＥＮ以外と契約する場合や現状では強制的にＵＳＥＮに全戸支払っています。
他の接続可能にしても管理組合が費用で負担するわけではないのでＮＴＴでもどこでも良いですが、この件を実行するのに理事会が時間的にどのくらい負担になったのですか？
ほとんど負担は無いと思います。
ですから他の事も充分出来たはずです。

[441: マンション住民さん]

インターネットのスピードはＵＳＥＮに限らずＮＴＴや他でも条件は一緒でマンション内で使用戸数が多ければスピードは遅くなります。

[442: マンション住民さん]

USENに関しては、交渉で値下げをしてもらったと思います。
実際これは破格の安さですので変にこれ以上余計な事をしないほうがよいでしょう。
インターネットに関しては現状のままでよいと思います。

[443: マンション住民さん]

１００円値下げしました。
他のマンションは１２００円もあるそうです。
条件が違いますので一概に比べられないとは思います。

[444: マンション住民さん]

港区コミュニティバス（新規5路線）運行事業者が決まったようですね。
高輪や田町へのアクセスが便利になるのでしょうか。
（私はあまり魅力は感じてません）

[445: マンション住民さん]

ソニー本社前にある港南１のバス停から
都バス１本で赤羽橋や東京タワーまで行けますよ。
ちぃばす要らないです。
税金を返して。

[446: マンション住民さん]

取りあえずコスモスイニシアの破綻は免れそうですね。

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コスモスイニシア、大和ハウスと提携　再生計画案を発表。(NIKKEI NET 28日　21:01)

　私的整理の一種である事業再生ＡＤＲ（裁判外紛争解決）手続き中のマンション分譲大手、コスモスイニシアは28日、大和ハウス工業との資本提携や主要金融機関による675億円の金融支援などを柱とする事業再生計画案を発表した。９月28日に開く債権者会議で全取引金融機関の合意を得て正式決定する。

　計画案では、大和ハウスがコスモスイニシアの優先株の一部を引き受ける形で出資し、マンションの共同開発などで業務提携する。大和ハウスにはマンション・ビル管理の子会社コスモスライフ（東京・港）の全株式も譲渡する。大和ハウスはコスモスイニシアが持つ都心部のマンション開発のノウハウを活用する。

　主要取引金融機関による金融支援は債権放棄と債務の株式化（デット・エクイティ・スワップ）が軸で、支援金額を当初予定の355億円から大幅に引き上げた。全取引金融機関への返済条件緩和も求める。

[447: マンション住民さん]

　たしか３回目ですね、エントランスの池に苔を生やしてしまったのは。
　
　あたかも、装置の不具合が原因みたいに書いてありましたが、ホント
でしょうかね？管理会社が替わった際に、過去の失敗とかノウハウが引
き継がれていなかったのでしょうね。

　水があるのは気分が良いはずなのに、いまの状態は気分が悪い上に
知人を呼ぶのに恥ずかしい気がしてしまいますよぉ。

[448: マンション住民さん]

４４７さん　管理会社は替わっていませんよ。
ただ２年前から池の清掃業者が変更になっていますが・・・・・。
池の清掃時期が悪いのと、夏場は塩素を多く入れて水の消毒をするのですが、マネージャーがそこまで気がまわらないのでしょうね。
あきらめてください。

[449: マンション住民さん]

　あっ、そっか、前のときと同じなのに経験活かせなかったってこと
でしたか？
　塩素入れたらプールみたいな臭いが漂うだろうと思って、塩素を
使うのを躊躇しているのでしょうけど、この状況を招くのだったら、
プールっぽい方がよほどいいなぁ！
　
　あきらめろって言ったってねぇ。

[450: マンション住民さん]

保存や修繕は理事会決議で実行できるので管理費を使って清掃を一回ぐらい増やしても良いでしょう。
確かに昨年も苔が生えて清掃時期を変えて清掃した記憶があります。
毎年夏季は塩素を多くしていましたが匂いはそんなに気にならなかったと思います。
水の量を多くして循環するべきでしょうし池の清掃を梅雨前に一回行うべきでしょう。

[451: マンション住民さん]

＞＞、前のときと同じなのに経験活かせなかったってことでしたか？

まったくその通りです。
昨年も苔が発生したのに何の対策も行っていないと言う事ですね。
コスモスライフさん少しは考えてください。

[452: マンション住民さん]

理事会の議事録をみたら、忙しければ理事にならなくてよくなったようですね。
私も順番が着たら、忙しいことを理由に就任を断ろうと思います。
安心しました。
（こんなこと、理事会で決めていいのか大いに疑問ですが・・・）

[453: マンション住民さん]

規約の改正は集会決議で４分の３で決する事項です。
当然理事会の役員の資格やその他は集会の決議事項となります。
理事の承認も集会の決議事項です。通常総会で決議しています。
ただ集会に提案する案は理事会で決議する事項となります。

[454: マンション住民さん]

理事会は共用部分の保存・集会の決議の実行・規約で定めた行為をする。
コスモスライフさん管理会社は理事会が法律に沿った運営をするように導くのも役目ですよ。
しかし、担当部署の課長ですら、集会で決議しなければならない事項を理事会決議で出来ると間違ったことを言っています。
国家試験の管理業務主任者の資格を持っていれば試験に出る問題ですよ。

[455: マンション住民さん]

なぜか、削除されたのでもう一度書きます。
忙しいことを理由に理事をやめることを理事会で認めるのは問題です。
悪しき前例になります。

[456: マンション住民さん]

理事会は管理規約第38条第2項の｢欠員は理事会で補充できる｣という条項を盾に｢殆ど参加できない｣理事を｢欠員｣にしようとしていますが、本来この条項は売却などをして区分所有者でなくなり役員の資格を失ったり、転勤などで物理的に出席ができなくなった場合を想定しています。
これが乱用されると輪番制の意味がなくなり、誰もが理事をパスできるようになるため将来に禍根を残すことになります。理事会の皆様には管理規約を再読してその精神を今一度再認識して頂くことをお勧めします。

[457: マンション住民さん]

４５６さんの仰る通りです。
規約はマンションの憲法です。
理事会の皆さんはある程度素人ですから、この様な決議をしようとするときには管理会社がきちんとアドバイスすべきでしょう。
これが出来ないのでしたら管理会社として失格です。
また契約違反になりますよ。

[458: マンション住民さん]

大型マンションですと、どうしても管理組合に関して関心の薄い方が出てきますし、理事会も人数が多く出席率が悪くなったり意見がまとまらなくなりがちです。
苦肉の策でしょうけど、拡大解釈はやはり違反です。
きちんと案を総会に提示するのが理事会の役目です。
理事会には管理業務主任者の資格を持った管理会社が出席することになっているはずです。
マンション適正化法に基づいた運営をするようにアドバイスが出来ないのでしょうか。
それとも知らないのでしょうか。
問題ですね。

[459: マンション住民さん]

マンション管理を株式会社でたとえると、理事会が取締役会、理事長が社長、理事が取締役、監事が監査役、管理会社が顧問弁護士/監査法人、区分所有者が株主みたいなものです。何か問題があるとこのスレでは管理会社が悪いとおっしゃる方が多いですが理事や理事長にも責任の一端はあります。

現理事長は良く言えば｢パワフル｣、悪く言えば｢独善的｣です。理事会が出席理事不足のため成立しなかったのは第三期と第五期以外でなかったと私は記憶しています。理事会の運営の仕方がまずくて出席理事が不足し、理事長の思い通りにことを進めないことに業を煮やし、管理規約の解釈をねじ曲げて出席の悪い理事を｢欠員｣にして理事会の権限で補充しようとしていると思うのは疑いすぎでしょうか？

理事に就任された方は最低限管理規約はお読みになるはず（べき）です。これを読めば管理会社のアドバイスがなくても｢欠員｣をこのように拡大解釈すべきでないことは素人目にも明らかです。最低でも管理規約で｢欠員｣の定義を総会で明確した上で補充をすべきです。管理会社がそのようなアドバイスをしなかったのであればとても残念ですが、理事長が｢聞く耳｣を持っていない可能性も十分あると思います。

[460: マンション住民さん]

理事の理事会の出席率が悪いのは４５９さんの言うように断定できません。
色んな要因が重なってのことだと思います。
想像で書く事は現理事会に対して失礼だと思いますよ。
『理事長の思い通りにことを進めないことに業を煮やし、』なんてことも想像でしょう。
コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない者がきちんと理事会に対してアドバイスはできませんよね。
理事や理事長にも責任の一端はあります。確かにその通りです。
理事会運営が批判がされることは、管理会社の役目を充分に果たしていないことの表れですよ。
管理会社としても恥ずかしいことです。

[461: マンション住民さん]

現理事の方でこの掲示板を見てましたら、ぜひお聞きしたいです。
管理会社からきちんと”これは違法です”とアドバイスをされたのでしょうか？
アドバイスをしなかったのでしたら問題です。

[462: 住民さんＡ]

でも理事会を運営しようとしている人はきっとこまっているんだよね。
輪番制で理事になってやる気がない人が何人もいると。

それに輪番制って一見公平そうだけど、一周するのに30年もかかるってどうなのかな。
普通のマンションだと10年以内にまわってくるから、みんな必ず番が回ってくる感じだけど、
ほとんど関係ないと思っている人が結構いるんじゃないの。
くじでもひいた方が公平なんじゃないの。

それから総会出席者の少なさはあきれるね。70-80戸のマンションでも、
住民の意識高かったらもっと出席者いるよね。

[463: マンション住民さん]

459です。早速レスありがとうございます。
失礼を承知で｢理事長が暴走しているという想像｣で書いています。よく文脈を読んで頂ければ想像で書いてあること理解してもらえると思いますが、実態が｢想像｣と違うのであれば無視してください。

さて、460さんが｢コスモスライフの課長ですら総会決議か理事会決議か理解していない｣とおっしゃるのであれば、理事もしくは理事長/理事に近い方なのですか？もし、そうであれば是非、第四期総会で決議した、｢チェーンゲート｣や｢防犯対策｣の詳細を詰めて、きちんと総会決議通り行うよう進言してあげて下さい。
これら前期から引き継いだことを、その決議内容が｢気に入らない｣からと、｢チェーンゲート｣の件のように総会で決議されたことを無視して、覆そうとすることは明らかに理事会の業務執行に問題があるので、本来であれば監事の方が理事長に注意をして、それでも是正されなれければ監事は臨時総会を開催して、理事長を解任するなどしかるべき処置を取るべきです。管理会社も是非その点も｢アドバイス｣するよう切に願います。

最後に繰り返しになりますが、皆さん区分所有者として管理業務は管理会社のせいばかりにするではなく「住民の財産は住民が守る」という発想を持つべきです。管理会社のコスモスライフは管理組合から管理業務を委託されているだけですので、委託元である理事長や理事会に対して及び腰になってしまうのはある程度は仕方がないと思います。特に｢言うことを聞かないと管理会社を変えるぞ！｣と匂わせている方々に対して意に反することは言いにくいと思います。

[464: マンション住民さん]

４６３さんの意見に異論はありません。
確かに理事会は”共用部分の保存・集会の決議の実行・規約で定めた行為をする。 ”
となっています。
ただ管理会社と管理組合の契約は
１．基幹事務
　　　管理組合の会計の収入及び支出の調定
　　　出納
　　　マンションの維持または修繕に関する企画または調整
２．基幹事務以外の事務管理業務
　　　理事会支援業務
　　　総会支援業務
　　　その他
３．管理人業務
４．清掃業務
５．建物設備管理業務
６．その他
大きくこのようになっており、管理業務を行うには必ず管理業務主任者の資格を持った者が法律に基づいたアドバイスを行うことになっており、それに違反すると罰則の対象になります。
従って管理会社は指摘する義務があるのでその指摘ができないのであれば契約違反になります。
あくまで契約は理事会ではなく管理組合です。管理組合に対して不利益な件はきちんと理事会に言うべきです。

[465: マンション住民さん]

想像で書き込みをすること他の人に誤解を招きます。真実を書きましょう。
承知で書いているのでしたら、悪意があるとしか思えません。
理事会はたった一人で支配できるものではありません。
理事の半数の出席によって成立し出席理事の半数以上の賛成がなければ決議できません。
本来、理事会が間違った方向に進んだ場合は監事が正す事になっていますが、監事もマンション管理は素人です。
監事も気が付かない又指摘しなかった場合は管理会社が指摘すべきじゃないですか。

管理会社を変更するのも総会決議です。
そう簡単に変更できるものではないので”意に反することは言いにくい”のであれば管理業務として失格です。
そうであれば管理組合にとって不利益ですので真剣に管理会社を代えた方がいいでしょう。

[466: マンション住民さん]

４６３さん、ぜひ来期は理事長に立候補してください。
そうすればコスモスライフのでたらめさが理解できると思います。

[467: マンション住民さん]

ここで議論していても理事および管理会社には伝わりません（無視されるだけ）ので、具体的な行動を私なりに整理してみました。
１　ポストに意見を投函する（私は、ポストに投函された意見の取り扱いについてオープンになっていませんので、この方法は信用していません）。
２　次回の総会で、理事及び管理会社の責任を追及する（このことを宣言しておけば、理事や管理会社はこの掲示板を無視出来ないでしょう）。
３　監事に臨時の総会を開催してもらう（次回の総会まで待てない場合。他にも現在の運営にはいろいろ問題点があるので）。
４　次回の理事会に参加し、発言の許可を求め意見をいう（参加を拒否された場合、発言の権利はありません）。
５　理事長に直接意見をいう（理事長が問題点を理解出来なかった場合、クレイマーと思われるだけ？）。
６　その他？
さて、どうしたらいいでしょうか。

[468: マンション住民さん]

理事会をやり玉にするとよけい理事のなり手がいなくなります。

１のご意見書の提出は一つの方法です。
無視されるかもしれませんが一応理事会にはいきますので良識ある理事には効果的と思います。

２は多数の意見がないと否決されるでしょう。
どれだけ不利益かを証明すべきでしょう。

３は監事はどこまで理解しているかでしょうね。

４は過去にも理事会に出席して意見を述べた方がいますがその勇気があれば・・・・。
事前に出席の要望をだしてからになるでしょう。

５は理事長だけではなく知り合いの理事で良いと思います。

大型マンションの理事会運営は難しいと思いますので、やはり管理会社の責任は重いと思いますよ。

[469: マンション住民さん]

理事でないのに
理事会に出席する積極的な方なら、
是非次回の理事に立候補していただきたいと思います。

[470: マンション住民さん]

463です。いろいろとレスありがとうございます。

464さん
ごもっともです。
ただ、法令や契約で白黒がはっきりしている場合はおっしゃるとおりとなりますが、解釈によってはどちらに転ぶか判らない曖昧なケースでは、積極的に意見を聞く耳を持っていないと、管理会社からのアドバイスを受けれない可能性があります。その場合は契約違反とはならず、管理会社の責任が問えない場合もあります。

465さん
ここはネットの掲示板です。掲示板の管理人以外の方に何を書いてよいか指図を受けるいわれはございません。もちろん私なりの節度をもって書き込んでいるつもりですが、掲示板のルールに逸脱していると感じられるのであれば遠慮なく削除依頼を出して下さい。
それと、素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。理事長・理事・監事などの役員は民法の委任の規定により善管注意義務を負うので、故意または過失によりその業務遂行を怠って、区分所有者に損害が発生した場合には、損害を賠償する責任が発生することをお忘れなく。当然ながら、皆さんが多く指摘しているように管理業務を委託されている管理会社にも同規定は当てはまります。

466さん
大きなお世話です。CLが管理会社の資格がないほど｢でたらめ｣であれば、貴方こそ理事に立候補して、そのでたらめさを理事会で追求した上で議事録に掲載して組合員に周知して下さい。
管理会社に個人的な恨みがあるのであれば他人を巻き込まずに、どうぞご自分で解決して下さい。

467さん
概ね賛成です。

468さん
輪番制なので理事のなり手には困らないはずです。（欠員のルールを拡大解釈しない限りは）
ただ、やり玉にあげられるのは理事会というよりも理事長では？

[471: マンション住民さん]

452=455=467です。
452では極端な書き方をしましたが、事の重大性をわかってもらいたいと思ってこのような書き方をしました。
ふざけた投稿と思われたのか、一度削除されましたが復活したようです。
私の考え方は、ルールに基づいた公正な運営をしてもらいたいと思っているものです。
（ルールとは、もちろん管理規約及び総会の議決です。）
ルールに従っていれば、理事はだれでも構いませんし、輪番制のルールが残っていれば順番がきたら理事または監事の責を果たそうと思っています。
467で私なりに案を考えましたが、私は２が本線です。（明らかなルール違反、総会は組合員が発言できる機会）
いろいろな考えをお聞かせください。

[472: マンション住民さん]

素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。

確かにそうですが、そのようにならないように管理会社と契約し専門家のアドバイスを受けるようになっているのでは？

善管注意義務とは通常の常識的な行動を指します。すべて義務違反に問えません。

輪番制なので理事のなり手には困らないはずです

輪番制は立候補者と違い嫌でもやらなきゃいけないのでよけい嫌気が差すでしょう。

理事会運営は理事長だけの責任ではありません。理事会決議し、議事録に３名の署名押印がありますので理事全員の責任になります。

[473: マンション住民さん]

素人だったら何でも許されると思ったら大間違いです。 なんて誰も書いていませんよね。
許されないから管理会社の役目は大きいし、管理会社と契約しているのでしょうと書いて居るだけでしょう。
何か現理事長をおとしめる為の意図が見えて反対に恐ろしいです。
理事にはなりたくないですね。

[474: マンション住民さん]

あなた方がやっているようにウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で・・・・。
この書き込みは４０６で貴方が書き込みした内容です。
自分は根拠もなく想像で書き込みは良くて他人にはこのように批判する。自分勝手な人間ですね。
確かに正論を言っていますが個人攻撃を目的とした書き込みにしか見えません。

[475: マンション住民さん]

理事経験者ですけど、
時間もないし、そんなに知識があるわけではないので管理会社の役割は大きいです。
そのため必要な指摘は行うべきでしょうし管理業務の知識を習得しそれを理事会に進言すべきと考えます。

まあ、何もしないのが批判もされず１年間務めるのが一番の良策かもしれません。
これが一番マンションに不利益になるでしょうが。

[476: マンション住民さん]

471さん

私でしたら1と3を同時に実施して、理事会で他の理事や監事、管理会社から進言しても改善が見られないようであれば、2をするでしょう。また1と3を実施する際に改善が見られない場合は、2をするということを示唆するのも効果的かもしれません。いずれにせよ自主的に改善して頂ければ良いのですが。。。

[477: マンション住民さん]

何か現理事長一人悪者に仕立て上げていますが、今回の件は理事会全体の問題です。
理事会決議し議事録に３名の署名捺印があるということは、理事会で承認したことでしょう。
何回も言いますが何故このような議事録を作成・配布する前に規約から外れていると管理会社が進言しないほうが問題だと思います。

[478: マンション住民さん]

今回の問題で一番非難すべきは輪番制にしろ理事に就任したのに係わらず正当な理由もなく理事会を欠席する人ではないでしょうか。
３期・５期にかかわらず半数出席するのがやっとの状態が続いています。
真剣に理事のあり方を検討すべき時期に来ていると感じています。

[479: マンション住民さん]

　理事になって、欠席ばかりで何も貢献しないで１年を過ごしても、
任期満了で～す、お疲れ様！ってなるのは考え直した方がよいと思います。

　理事としての成績をつけて、６０点以上取れなかったら、理事留任って
のはどうでしょう？
　しかし、どうやって誰が採点したら良いかについては、良い考えが
浮かびません。理事会出席率をベースにして理事同士で採点かな？

[480: マンション住民さん]

理事になって欠席のペナルティを理事継続とするのはやめたほうがいいと思います。
時期の理事の出席率がますます下がってしまいます。
マンションの価値の向上のためにも管理は大切という意識を共有したいです。

理事の仕事は、理事会の出席だけではありません。
管理会社のチェックなども重要だと思います。
理事会に出席できないのであれば、その他の貢献もあるのではないでしょうか。

また、総会では委任の制度がありますが、理事会には多分ありません。
委任の制度を設けてもいいのではないでしょうか。

[481: マンション住民さん]

理事会は月１回しか開かれません。
やはり理事は理事会に出席しなければ理事の役目は果たせないのでは？
今問題になっているのは出席率が悪く理事会そのものが成立しないおそれがあり先に進めないからです。
委任状も一つの考えでしょう。
ただ安易に認めてしまうと数人で決議できる怖さもありますので総会などでチャックしないといけませんね。

[482: マンション住民さん]

＞＞第四期総会で決議した、｢チェーンゲート｣や｢防犯対策｣の詳細を詰めて、きちんと総会決議通り行うよう進言してあげて下さい。
これら前期から引き継いだことを、その決議内容が｢気に入らない｣からと、｢チェーンゲート｣の件のように総会で決議されたことを無視して、覆そうとすることは明らかに理事会の業務執行に問題があるので・・・・。

上記の件、早速ＣＬのマネージャーに確認しました。
現在業者との見積の詰めが終わり、今後の工事日程を調整する段階だそうです。
新理事会が発足しまだ３回しか理事会が開かれておらず、まだ３ヶ月少しの期間です。
上記のような批判をするのでしたら、１年間何もせず無視した場合は当然ですけど現在進行形の段階で批判するのは如何なものでしょうか。
決議されたからといってすぐに実行できるわけではありません。
正論を唱えても他の意図が見える為、良識ある多数の住民に同調されないのがせめてもの救いです。

[483: マンション住民さん]

482さん

チェーンゲートの件ですが、業者との見積もり作業は第四期通常総会議事録によるとすでに第四期の理事会が済ませており、第五期の理事会は「責任の所在の追及」を理由に、関係３社に内容証明郵便を発送して追加設置工事を留保しているものと「推察」されます。

防犯対策については、第二回議事録で理事長が防災センターの扉のガラス化に疑義を唱えていることが｢事実｣としてわかります。

これら内容証明の発送の是非や、扉のガラス化の効果については私は論ずるつもりはありませんが、「良識ある住民の皆さんが同調」していただけるかはわかりませんが、私はこのような管理組合の「最高の意思決定機関」である総会の決議を軽んじていることについて大きな違和感と多少なりの危機感を感じています。

また、482さんのように｢良識ある住民の皆さん」が、管理会社を少しでも擁護する書き込みや、理事長に批判的な書き込みに対してマッカーシーの赤狩りのように一斉に異物を排除するような書き込みをされることをみると、ある種の恐怖を禁じえません。