コスモポリス品川住民用掲示板 PART2

[入居済み住民さん]

PART2 です。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39689/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38440/
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48386/


[スムログ 関連記事]
【港南界隈】モモレジの名作マンション訪問【2017Vol.13】
https://www.sumu-log.com/archives/8457/

[384: マンション住民さん]

コスモスライフと言えば
蒲田駅前の某マンション（約２００戸）で理事会を支配したいために、やりずらい理事長を裏で他の理事をけしかけて追い払ったようです。
組合員が行うのでしたら理解しますが、管理会社が行う事ではないでしょう。
現理事長さん、くれぐれも気を付けてくださいね。

[385: マンション住民さん]

>>蒲田駅前の某マンション（約２００戸）で理事会を支配したいために、やりずらい理事長を裏で他の理事をけしかけて追い払ったようです。
て、ことは

>>ＣＬは５０戸から７０戸のマンションしか経験がないために大型マンションの管理は無理なのでしょう。

は間違いってことですね。

個人的にはうちの理事長の追い払えるのなら追い払ってほしいですね（笑

[386: マンション住民さん]

こんなことするから経験が無く、暴力団みたいな事をするしかないのでしょう。
管理組合を良い方向に導くのも管理会社の力量です。

[387: マンション住民さん]

管理会社に不満が多いのは、管理会社のことがよく分からないことが原因だと思います。
直接接するのはふだんは下請けの業者で、管理会社とは総会だけです。
管理会社に責任を持って業務を遂行してもらうのは当然ですが、
管理会社と入居者が意見交換する場を設けるのも一つの手段だと思います。

管理会社には、今期は修繕積み立て計画の見直しという大きな業務があります。
評価はその出来如何といえるのではないでしょうか。

[388: マンション住民さん]

管理会社との接点は総会だけとは何も理解していないですね。
管理会社は社員をマンションに２人派遣しています。
管理会社とマンションの間で一番重要な事は、日常の管理であって、総会は年１回～２回です。
住民に一番必要な管理会社のサービスは日常の管理がしっかりしているかで決まります。
ごみ箱のごみがあふれていることをなくしたり、マンション内のキズ・汚れの補修の手配。
アフター補修の未補修分の完了など、２年定期補修が未だに多く残っているのは問題でしょうし共用施設の利用細則を厳守するなどが日常の業務です。
警備や清掃・フロント等確かに下請けですが、それを管理するのが仕事でしょう。
フロント業務以外はＣＬと契約しているのです。
管理会社は理事会を牛耳ろうとか姑息なことばかりしないでくださいね。

[389: マンション住民さん]

＞＞個人的にはうちの理事長の追い払えるのなら追い払ってほしいですね（笑

それが出来るのは組合員だけです。
管理会社は出来ません。

[390: マンション住民さん]

＞＞管理会社には、今期は修繕積み立て計画の見直しという大きな業務があります。

修繕積み立て計画の見直しは管理会社の仕事では無く管理組合の仕事です。

[391: マンション住民さん]

387です
投稿に対して反応があると、内容はどうであれうれしいです。
有意義な議論をしましょう。

今の理事長は、無記名の意見は相手にしないという立場ですが、
この掲示板で、是非、情報交換をしていきたいです。
私は、小心者で名前を名乗って意見をいうことには抵抗がありますので。

管理組合の運営は、本来の責任は理事会にあります。
しかし、専門家ではありませんので、管理会社の役割は重要です。
管理会社への委託業務にきちんと位置づけられています。
先日配られた理事会の議事録を見ても、議案の誤りについて理事の責任は
棚上げして管理会社に責任を押し付けているくらいですから。

[392: マンション住民さん]

389さん

＞＞個人的にはうちの理事長を追い払えるのなら追い払ってほしいですね（笑

＞それが出来るのは組合員だけです。管理会社は出来ません。

それくらいは私でもわかりますよ。以下のコメントにレスしただけですよ。

＞＞コスモスライフと言えば蒲田駅前の某マンション（約２００戸）で理事会を支配したいために、やりずらい理事長を裏で他の理事をけしかけて追い払ったようです。

[393: マンション住民さん]

重要事項説明書の誤りは理事会の責任はありません。
なぜなら、重要事項説明書は管理会社が管理組合に提出する契約の説明です。
今指摘されているのは重要事項説明書の誤りです。
ごっちゃまぜにしないでよく読んでください。

確かに議事録の誤りですと理事会も責任を負います。
議事録には理事会３名の署名・捺印がありますので、チェックすることになっています。

[394: マンション住民さん]

コスモスライフが大型マンションの管理のノウハウが無いのは明らかでしょう。
コスモスライフか管理している９９％以上は５０戸～７０戸です。
コスモスライフの平均戸数は６０戸です。
ちなみに蒲田駅前の管理開始はコスモポリスより半年ほど後です。

[395: マンション住民さん]

394さん

ご自身が自虐的になるのは結構ですが、誤った情報を広めるのはやめたらいかがですが。

総合管理受託戸数ランキング（累計）2008年3月31日現在
出典：　某社HP　　http://www.gojin.co.jp/abt/abt_3.htm

順位 管理会社 組合数 棟数 戸数 平均戸数
1 大京アステージ 6,188 6,523 336,085 52
2 日本ハウズイング 6,014 6,927 328,411 47
3 東急コミュニティー 4,323 5,569 278,884 50
4 長谷工コミュニティ 1,656 2,154 192,845 90
5 日本総合住生活 766 7,720 162,970 21
6 三菱地所藤和コミュニティ 2,251 2,625 148,038 56
7 三井不動産住宅サービス 1,829 2,428 144,585 60
8 住友不動産建物サービス 2,204 2,546 141,165 55
9 合人社計画研究所 2,491 2,662 130,049 49
10 コスモスライフ 1,974 2,089 122,315 59

あなたがおっしゃるとおりコスモスライフの平均棟あたりの戸数は約60ですが、財閥系の三菱、三井、住友と同じレベルです。

コスモスライフが管理しているマンションの戸数の99％が50戸～70戸というのは明らかにでたらめです。
http://stock.home4u.jp/cataloglist/sname/0023

被害妄想に浸るのはご自分だけにしていただけないでしょうか。

[396: マンション住民さん]

教えてください
花火大会のときは早めに場所取りをしたほうがいいですか。
ぎりぎりに行っても大丈夫でしょうか。

[397: マンション住民さん]

３９５さんはイニシアの社員？
このマンションに４～６人お住まいになっているそうです。
違っていたらごめんなさいね。

[398: マンション住民さん]

大型マンションは何戸以上を指すのですか？
それにそって違ってくるので一概に間違っているとは言えないでしょう。

[399: マンション住民さん]

＞＞ご自身が自虐的になるのは結構ですが、誤った情報を広めるのはやめたらいかがですが。
それでは調べたことを説明しましょう。
コスモスライフでも大型マンションとして位置づけしているのは東関東でも現在４箇所ぐらいです。
通常マンションに派遣する管理人はＦＭと呼んでいます。
大型マンションに派遣する管理人はＦＭ以外にＭＡＭと言うマネージャーを派遣しており現在４名しかおりません。
このことからもコスモスライフ自身が大型マンションは４箇所しかないと位置づけしており、この数は管理棟数の１％に満たない数字です。
従って蒲田駅前（約２００戸）のマンションも大型マンションと考えておらず、貴殿が指摘したマンションも大型マンションとコスモスライフ自身も位置づけしていません。

＞＞財閥系の三菱、三井、住友と同じレベルです。
他の管理会社も同じ割合でしょうけど、根本的に違うのは、大型マンションと位置づけしているマンションには必ず『管理業務主任者』と言う資格を持った管理人を派遣しています。
それなりに管理業務に対してプロと言える人を派遣しておりますが、一方コスモスライフと言えば１週間程度社内研修をしただけの素人を派遣している事です。

貴殿も都合の良い情報を集めて自虐的にならないでください。
現理事長を批判ばかりしていないで現実を見て下さい。

[400: マンション住民さん]

399さん
貴方こそ都合の良い情報ばかり集めていいかげんなことを言わないでください。

まず貴方が記載した
>>コスモスライフか管理している９９％以上は５０戸～７０戸です。
というのは明らかに誤りということですね。素直に誤りを認めて下さい。

また貴方の言う『管理業務主任者』ですが、コスモスライフのHPをみると同社には管理業務主任者が457名在籍しています。（出典：　http://www.cosmoslife.co.jp/company/　）
よって、管理業務主任者についての以下の貴方の記述は明らかに認識違いです。
>>根本的に違うのは、大型マンションと位置づけしているマンションには必ず『管理業務主任者』と言う資格を持った管理人を派遣しています。

大型マンションの定義には解釈がいろいろあるとおもいます。以下のHPで総戸数２００戸以上のマンションで『コスモ』と名がつくマンションは都区部で１０件あります。
http://www.a-lab.co.jp/product/chuko_price_tokyo.html
（その他に都下に４件、神奈川県に４件、埼玉県で４件、千葉県で２件）
これらのマンションの管理会社がコスモスライフかどうかいちいち調べていませんが、貴方のいう『コスモスライフに大型マンションの管理のノウハウが無いのは明らかでしょう』という文言は、何の根拠もない戯言です。

更に、私にはFMやMAMという略語は聞きなれませんが、もしFM＝マンション管理士、MAM＝管理業務主任者の意味でしたら、上記コスモスライフのHPでは同社には管理業務主任者457名、マンション管理士122名がいることになっていますので、またまた認識違いとなりますよ。
>>大型マンションに派遣する管理人はＦＭ以外にＭＡＭと言うマネージャーを派遣しており現在４名しかおりません。

管理業務主任者証の交付には2年以上の実務経験と登録が必要になる国家資格で、法律で『人の居住の用に供する独立部分が6以上の30管理組合に一人以上の専任の管理業務主任者を選任し届け出なければならない』こととなっていますので、貴方の主張するようにコスモスライフに管理業務主任者が４名しかいないのであれば明らかな法令違反です。
コスモポリス品川はご存知の通り、大規模マンションですので１つの組合で『6以上の30管理組合』に匹敵する規模ですので同組合専任の管理業務主任者が置かれるべきです。
仮に以下の事実が正しければコスモスライフに是正を申し入れるべきだと思います。
＞＞一方コスモスライフと言えば１週間程度社内研修をしただけの素人を派遣している事です。

さて、貴方のコスモスライフへの攻撃とその弁護コメントに対する過剰反応を見ると、貴方が管理会社を変えることによって利益を得るコンサルタントや別の管理会社の関係者か、これらの関係者に焚きつけられた住民ではないかと疑いを持ちたくなります。そうでないことを心から願います。

397さん
私はコスモスイニシアや関連会社の社員ではなく、一区分所有者です。
399さんのように明らかに誤った情報で周囲を扇動してむやみに管理会社と敵対することは、明らか区分所有者としての利益を損なうことになるので、公開されている情報の範囲内で間違いを指摘しているだけです。ご理解いただければ幸甚です。

[401: マンション住民さん]

また組合議事録が幼稚な表現になりました。なんで？

[402: マンション住民さん]

＞＞管理業務主任者証の交付には2年以上の実務経験と登録が必要になる国家資格
試験に受かれば経験がなければ研修を受けて登録されます。

＞＞管理業務主任者457名、マンション管理士122名がいることになっています
マンションを管理するために必要な資格で、最低３０棟に１名必要で管理している棟数からいって当然必要な数ですが、私が言っているのは当マンションに資格者が派遣されていないと言うことです。話をすり替えないように。

貴方が常に攻撃している現理事長は貴方と違ってマンションの為に行動しています。
マンションに不利益となる管理を行っているＣＬを援護するのはマンション側に立たず管理会社側に立っているのでどう見てもおかしいでしょう。

＞＞誤った情報で周囲を扇動してむやみに管理会社と敵対することは、明らか区分所有者としての利益を損なうことになるので、
反対に指摘しないで管理組合に不利益をもたらしているのを自覚してほしいものです。

例を挙げれば
総会に出席されている方ならご存じだと思いますが、一期～四期の総会で毎回管理会社に対して住民より不満が出されていますが、一向に学習能力がないのか改善されません。
二期の総会の時にある女性の方が２年定期補修の対応の悪さに意見を述べたときに自然と大きな拍手がわきました。これは出席された住民の正直な思いの表れでしょう。

管理費でも１期の理事長が１億五千万以上の管理費を総額で何割削減を要求したところあっさり飲みました。
適正な管理費でしたら、きちんと説明し根拠を提出するのが普通ですがぼったくりをしている為余裕で飲むなんて指摘しなければ高い管理費を払い続けていたのです。

２期の理事長さんは施設関係のプロでしたから各点検費用の相見積を要求したところ、ＣＬはあわてて見積を取られたらぼったくりがばれてしまうのでこれもあっさり各費用を値引きしてきました。
１期・２期で管理費の削減を約４千万（数字は概算）したことになり、このことからもＣＬは当管理組合をなめてぼったくりしていました。

３期の理事会は定期補修を毅然と要求し、現在行っている地下の問題もうやむやにしようとしているのをここまで進めました。これなど放置していたら後で大問題になっていたでしょう。ＣＬは問題意識が欠如しており、金のかかることは出来るだけ後回しにしようとする姿勢がありありです。

３期の会計担当の理事さんが組合の通帳の開示を求めたのに何故かしぶってとうとう見せませんでした。何か都合の悪いことがあるのか、おかしいでしょう。管理会社は情報を求められたら答えなければ契約違反です。
見せられない理由があるのですか。

４期の理事会の方々には大変失礼ですが、１期～３期に比べたら管理会社に対して厳しい態度で臨んでいなかったせいで、２年定期補修の残り数十点が一つも完了されませんでした。ＣＬは言われなければやらない姿勢が明らかです。
また、マンション保険も年間約一千万の掛け金をしているのに４期の場合共用部の補修箇所がかなりあるにも係わらず申請をほとんど行っていません。
これなども契約違反ですよ。

これはほんの一例です。
このような管理を行っている管理会社を信用して仲良しクラブで付き合っていたら大変な不利益になるでしょう。
現実を見ないで表面だけ見て批判するのは簡単ですが、社会人でしたら取り引き先を知る事は基本です。

組合員でしたら、物事を管理会社の立場で見るのではなく、マンション側に立って見るべきではないですか。
仲良しクラブでは、不利益になりますよ早く組合員でしたら自覚してほしいものです。

[403: マンション住民さん]

コスモスライフが大型マンションのノウハウを持っていないのは事実です。
以前、当マンションに派遣されているマネージャーに聞いた事がありのですが、研修は小型マンションと一緒でモップの使い方、電球の変え方、窓拭きのやり方など、一般的な管理人の研修を行って、後は現場で対応しなさいと、現場任せだそうです。
会社全体でバックアップする体制ではなく、派遣された個人の力量で良い管理人か悪い管理人になってしまいます。
また、当マンションのコスモスライフの担当課で大型マンションは他に無い為に当マンションの担当者も個人で手探りで対応している状態です。横のつながりが無く情報の共有も無く、会社としてのノウハウが確立されていないのが現実です。
数字だけ見てノウハウがあると判断するのは如何でしょう。
ここまで管理会社を庇う貴方の立場が理解できません。
現状を知らない人に現状をお知らせして、それで管理会社に対する対応をするのがマンションの利益になるでしょう。
無知の為にマンションに不利益をもたらしたら、貴方は責任を取れるのですか。
取れないでしょう、その為にも現状を正確につかんで正常な関係を築くのが必要です。
今、他の多くの管理組合は勉強し管理会社の言いなりから脱皮し無駄な経費や契約に沿った管理を厳しく求めているのが大勢です。
コスモスライフも年商３００億弱の会社で親会社のイニシアに４０億以上の資金貸し出しを行っており、無借金経営をしていると言うことは、いかに管理業がうまみのある商売であり、裏を返せば、管理組合から必要以上の利益を上げていることで、管理組合も早くそのことを知るべきだと思います。

[404: マンション住民さん]

３９６さん
屋上は狭いですし、前で見たいんでしたら、場所取りのために、開場３０分以上前から西側非常階段前に並んでみた方が良いでしょう。皆さん例年時間前に並んで待っていますよ。
場所取りが終わったら一旦部屋に戻り直前に行かれたら良いでしょう。

[405: マンション住民さん]

396です。ありがとうございました。
早めに行動します。

[406: マンション住民さん]

402さん403さん

勘違いしないで下さい。私がいつ無条件に管理会社の言いなりになるべきなんて言いましたか？あなた方がやっているようにウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で、常に喧嘩を吹っ掛ける姿勢で交渉に臨んでいたらどの管理会社とも上手くやっていくことはできないと言いたいだけです。

それこそ管理会社との関係を壊してマンションに不利益をもたらしたら、あなた方は責任を取れるのですか。取れないでしょう。

ご存知の通りコスモポリス品川が竣工した当時、高層タワーマンションは今ほど一般的でなく、殆どの管理会社も大したノウハウがなかったと思います。今でもコスモスライフを含め多くの管理会社は試行錯誤やっているのではないでしょうか。私はコスモスライフに完璧な大型マンションの管理ノウハウがあるなんて一言もいっていませんよ。全ての書き込みを読み返して見て下さい。ただしあなた方のように何の根拠もないのに｢ノウハウが全くない｣などと断言するのは如何でしょうか。

コスモスライフが無借金だから必要以上に金を巻き上げている？それは任天堂が3800億円の当期利益を上げ、無借金経営なのは子供達から必要以上にお小遣いを巻き上げている悪い会社といってるの同じレベルですよ。そうやって煽るのは不適切だし無知にも程がある。マンション管理事業はストック型ビジネスなので無借金経営は珍しくはありません。下手に財務状況が悪くて、管理費や修繕積立金をネコババされる心配があるほうがよっぽど怖いですよ。

追伸
402さん　
参考までに教えてください。FM/MAMは何の略語なんでしょうか。
>>大型マンションに派遣する管理人はＦＭ以外にＭＡＭと言うマネージャーを派遣しており現在４名しかおりません。

[407: マンション住民さん]

＞＞ウソや大袈裟で根拠のない情報で組合員のみなさんを扇動した上で、常に喧嘩を吹っ掛ける姿勢で交渉に臨んでいたらどの管理会社とも上手くやっていくことはできないと言いたいだけです。

具体的な例を挙げていますけど、これでも根拠のない情報ですか？
後は読んでいただいた方の判断に任せましょう。
２期・３期の理事会さんみたいに厳しい対応をしないと動かないのがＣＬです。
実際４期で２年補修の未完了部分は進行しましたか？現実をよく見てくださいね。

＞＞ノウハウが全くない

実際派遣されたマネージャーの教育が大型マンションの教育ではなく、中小マンションの管理人が行う仕事の教育でしょう。ノウハウがないからこのような教育しか出来ないし、マネージャーに聞いても会社は大型のノウハウがないと言っていましたよ。
以前、貴方がこの掲示板に紹介したサイトを見ても、中小のマンションの管理人の仕事はハード（ゴミ出し・清掃な・巡回）で大型マンションの仕事はソフト（住民対応・使用細則等を守るよう指導等）と大部違っているのが現実ですよね。その教育も出来ていないのはノウハウがないからでしょう。

企業ですから利益をあげるのは当然です。
しかし儲けすぎはそれだけ管理組合から巻き上げていることでしょう。
今、ＴＶや雑誌の紹介で管理組合は今までとは違い管理会社との関係を見直し、適正な管理費（施設の点検等も含む）を求め、管理費の削減に動いているのが大勢です。
点検項目を管理会社を通さず直契約にし管理費を３０％以上削減したり、管理組合も今後予定される大美簿改修に備えて資金を出来るだけプールし住民に負担をかけないように努力しています。

＞＞管理費や修繕積立金をネコババされる心配があるほうがよっぽど怖いですよ。

ですから、３期の会計担当者が理事会の通帳の確認をしたいので見せてほしいと要望したのですが、見せないのは、変に勘ぐれば運用でもしているのではと疑いたくなります。そこまではやらないでしょうが・・・・。

＞＞FM/MAMは何の略語なんでしょうか。

詳しくは分かりませんが、マンションに派遣される管理人のことをＦＭ（フロント・マネージャー）と呼び。
大型マンションに派遣している管理人をフロント・マネージャーと総括責任者をＭＡＭ（マンション・アミニティー・マオネージャー？）と呼んでいるそうです。他の管理会社は総括責任者に管理業務主任者の資格を持った人を派遣しているそうです。

４０６さん勘違いしないでくださいね。
なにも管理会社とけんか腰でやろうとは言っていません。
厳しい態度で臨み一定の距離を置いて対応しなければ管理会社は動かないので、それがベストでしょうと言っているのです。
その結果は２期の理事長さんは厳しい態度でのぞんだせいで大幅な経費削減につなげましたし。
３期の理事長さんは補修を大幅に行っています。

早く現実を理解して、いつまでも管理会社を庇うのはお止めになった方がよろしいかとおもいますが。
変に誤解されますよ。

[408: マンション住民さん]

訂正です。
大美簿改修　→　大規模改修
マオネージャー　→　マネージャーです。誤字です。
済みません。

[409: マンション住民さん]

貴重な意見、参考になります。
ただ、ここでいろいろ書いても現在の理事会（理事長）には恐らく無視されるだけです。
（３期→４期の引継ぎで、無記名で投函された意見は無視するように述べていた。
　どのように扱うかは、そのときの理事会が決めればいいことだと思いましたが。）
ポストに記名して、意見を投函してはいかがでしょうか。
その後、どのように扱われるか全くわかりませんが（意見の処理について理事会の議事録に残ってませんので）。

また、最終手段は、理事になることでしょうか。
ただ、いわばボランティアですので、忙しさや面倒さとの兼ね合いもありますが。
管理会社に問題があるのであれば、今の会社に改善を求めるよりも別の会社に委託するのも検討すべきでしょうか。

[410: マンション住民さん]

質問です。教えてください。（今年入居した者です）
東京湾花火ですが、３０階～３９階くらいのエレベーターホールから見ることは出来るのでしょうか。
エレベーターホールからは、何階くらいから見えますか。

[411: マンション住民さん]

エレベーターホールから見られますが、ホールが明るいので窓ガラスに光りが反射して少し見づらいと思います。
最低２０階以上からがよろしいかと。
昨年、花火大会の時ホールの照明を落としてほしいと申し入れしましたが、ホールで騒いでその階に迷惑が掛かるということで却下されました。
もし、ごらんになるのでしたら、お静かにした方が良いでしょう。
本当はエレベーターホールのベランダに出て見ると良いのですが、これも万が一落ちたら理事会責任になりますので却下ですした。
理事会ではなく防災センターで却下されたかもしれません。

ご意見書で無記名は取り上げないと言うことは、無記名ですと無責任な意見や批判・誹謗・中傷が寄せられ収集がつかなくなるためです。
きちんと名前を記入すれば無責任な意見は書かないでしょう。

確かに理事会の方々はボランティアですし、時間も取れません。
理事会も月１回２時間で年２４時間しか協議できません。
またこれだけの規模ですと理事の人数も１８名になり色んな考えを持った方々で話もまとまらないでしょう。
ですから理事長は自由に時間が取れて、リーダーシップを持って理事会をリードしないと先に進みません。
理事会は承認機関として暴走を止めたり間違った方向に進んだ場合元に戻す役割を果たして、円滑に理事会を進めていってほしいと思います。

[412: マンション住民さん]

>>また組合議事録が幼稚な表現になりました。なんで？
理事長が幼稚だからだと思います。（第三期の理事長の方が復帰しました）

[413: マンション住民さん]

住民はお年寄りもいますし、色んなタイプの方が住んでいますので、誰が読んでも分かり易い文章にしようと思っているのではないでしょうか。
文章の書き方よりも内容が大事だと思います。
あくまで議事録ですから作文にならずに、会議の経過や結果等を分かり易く書いて下されば良いと思うのですが。

[414: マンション住民さん]

あの作文の前半の内容は、ほとんど本題と関係ない内容だったので、なにこれ？ と思いましたが、
何を言いたかったのか？
３期から４期に引き継ぐのを忘れました。ってことを伝えたかった？

[415: マンション住民さん]

今期何をやりたいのかを説明したかったのでは？
議事録とは別にして配布すれば良いのにと感じました。

[416: マンション住民さん]

議事録読みましたが何かうちの理事長さん暴走してません？
そもそも理事長、理事を含めた管理組合の役員は管理規約によると「本令及び使用細則ならびに総会および理事会の決議に従い、組合員のために誠実に職務を遂行するもの（第39条1号抜粋）｣で総会決議された事項の具体的業務の執行を行う機関ですよね。理事会に総会の決議を再考する権限なんてあるの？

なんか、マンコミの｢理事長の暴走？｣スレ↓のNo.65とそっくりな状況。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45962/

[417: マンション住民さん]

総会決議でしか行えない事項と理事会決議で行える事項があります。
全て総会決議された事項の具体的業務の執行を行うだけではありません。

理事会に総会の決議を再考する権限なんてあるの？
総会の決議は意志決定の最高機関です。

管理会社が法律に基づいてきちんと指導しなければいけない事になっています。
指導できないのでしたら管理会社として失格です。

[418: マンション住民さん]

最後についていた資料ってなにが言いたいの？
三期の理事はこんなにがんばりました。四期の理事はなにもしませんでした。とでもいいたいのでしょうか？

[419: マンション住民さん]

花火大会の時に、他の階の方に来られてホールで騒がれるのは確かに迷惑です。

[420: マンション住民さん]

理事長さんの考え方や行っていることは間違っていないと思いますよ。
きちんと理事会決議をし手順をしっかり行ってください。
それが大切です。

[421: 住民さんＡ]

机上の論理も必要ですが、最近、前のように共用部分の傷の修理がすぐ行われなかったり、芝生の植えなおしや植物の管理がそのままなのが、とても気になります。　　　　
どんどん、ぼろぼろになっていっている気がします。
掃除も前のように行われていないように感じます。
何か、変わったんでしょうかでしょうかね。

[422: マンション住民さん]

マネージャーが変わってしまったために、前任者ほどきめ細かいキズのチェック・補修や清掃スタッフに対して厳しい注文を誰も言わなくなりスタッフがだらけてしまっています。
前にも書きましたが、メールＢＯＸのごみ箱のごみがあふれていてもスタッフは気が付かないとはお粗末です。
きめ細かい目配り・気配りが現場のマネージャーにとって一番必要と感じます。
今のマネージャーでは無理でしょうね。１年以上派遣されてこのような状態では段々悪くなる一方です。

[423: 住民さんＢ]

エントランス前、ちょっと恥ずかしくないですか？
草が育ちすぎて溝から溢れていたり、禿げて溝が土むき出しだった
りしててさ。
屋根があって水が不足する部分が枯れてしまうのだったら、水を
やればいいのにねぇ。メンテ業務の項目に入ってない作業はやら
ないってことなのでしょうか？
エントランスの前なんだから、ちょっと考えて欲しいと思いませ
んか。
直らないようだったら、これは黄色い紙でコメントしてみた方が
よさそうな気がしてきました。

[424: マンション住民さん]

理事会もケーブルテレビの見直しなんか新たなことに力を入れるのではなく、｢現状復帰｣に力を入れてくれれば良いのですがねえ。
要修理箇所を｢メンテ１１０番｣に入れて保険申請をして認可が下りなければ修理できないのかも。理事会は管理費からの極力支出を抑えたいみたいだし、そもそも理事会が成立しないと追加支出の承認もできないのかも。
でも、理事会が成立しなかったのって第三期と今期ぐらいでしたよね。追加で理事を選出するより現理事の参加を促すほうが先決だと思うけど。どう思いますか皆さん。

[425: マンション住民さん]

私も、理事の補充は感心できません。
これがまかり通ってしまえば、ゴネ得とばかりに、「参加出来ません」と言い出す人が増える可能性があります。
基本は理事になったからには参加する。
どうしても参加できないなら、自力で代理の理事を探して交代してもらうなどする。
理事会が自分たちで補充なんかしちゃ駄目です。

[426: マンション住民さん]

理事になったのでしたら責任を持ってもらいたいですね。
一回も出席しない理事が毎年３～４人はいるようですので議事録に出席理事は記入されていますが欠席理事も毎回記入し責任を持たせるなどの工夫が必要ではないでしょうか。
また、仕事などでどうしても出席出来ない正当な理由がある場合に限り委任状を認めるなどの規約改正なども必要かもしれませんね。
確か同居者は代わりに出席出来る事になっているので本人が出席出来ない場合は家族が出席をお願いするのも管理会社の仕事です。

＞＞メンテ業務の項目に入ってない作業はやらないってことなのでしょうか？
管理会社との契約に入っていなければ管理会社はやりません。
ですから総会前に配布される重要事項説明書を良く理事会がチェックし抜けている項目は追加して契約しないと後で大変なことになります。

[427: マンション住民さん]

ケーブルテレビの件は安くなるのですから良いのでは。
どうしたのですかね。現理事長さんは共用部の維持・管理に熱心な方で管理会社に対して厳しい対応をしていて期待していたのですが。
理事会決議でエントランス前の芝生の張り替え等は出来ないかもしれません。
総会決議事項ですかね。
総会決議でしたら４期理事会が議案にあげるべきでした。

[428: マンション住民さん]

前に今は辞めてしまったマネージャーさんに聞いたのですが、エントランス前のたまりゅうが枯れてしまうのは
１．通行の際たまりゅうを踏みつける人が多くためたまりゅうをキズつけるのが枯れる最大の理由だそうです。
２．土が浅く（下がコンクリートで土の部分が５ｃｍ～７ｃｍぐらいしかない）水をやりすぎても根腐れして根が育　　ちにくいようです。
３．同じように芝生が禿げている部分も土が浅くコンクリートがむきだしになっています。

たまりゅう部分は住民の不注意で枯れてしまっているので管理組合で補修しなければいけないでしょう。
芝生は２年定期補修で指摘したらしいですが無視されているそうです。
通常の管理をしていて不具合が生じた場合は売り主に手直しを指示できると思います。

たまりゅうは３期に２度ほど植え替えしましたが４期は共用部の維持や管理に無関心だったと思いますよ。
防災センターの扉をガラス製に変えるのに数十万かけるのでしたら芝生やたまりゅうの植え替えが先じゃないですか。

[429: マンション住民さん]

428さん

>>４期は共用部の維持や管理に無関心
第４期は地価漏水補修工事の臨時総会での承認、インターネット設備追加などずっと懸案事項だった重要な案件を実行しましたよ。軽率に無関心というのはどうかと思います。理事会は月２～３時間の中で住民からは様々な要望、意見、クレームが寄せられそれらについて優先順位をつけて討議・決議していかなければいけないつらい立場にあることをお忘れなく。

[430: マンション住民さん]

地価漏水補修工事に関しては３期理事長・副理事長達が問題にして３期の通常総会の際イニシア等の関係者を呼んで追求して解決したのであって４期理事会さんが発見して進めたわけではありませんよ。

インターネット設備等も利用者も５０名程度でしょう。
もっと優先事項があるのでは？

共用部の維持や管理にどれだけの事を行ったのですか？
２年定期補修の残りはどの位進みました？
キズや汚れの補修はどのくらい行いました？
保険申請しどのくらい補修されました？

理事会が２時間程度しかないのですから事前に各理事に住民の意見書や議題を配布し各自意見をまとめて理事会に臨めるようにしてスムーズにする工夫が必要でしょう。

これは理事会さんが悪いのではなく管理会社の進め方や議題の提案が悪いと思います。
都合の悪い議題（補修等）は出来るだけ議題として出さず、バックマージン（１世帯加入ごと）が入るインターネットの設備等を熱心に議題としてあげることなど本当にマンションの利益を考えていない表れでしょう。

[431: マンション住民さん]

430さん

どうしても貴方は優劣を決めたいようですね、第三期＞第四期と。
そして悪いのは全て管理会社で理事会/管理組合には非がないと。

聞くところによるとインターネット設備については在宅勤務/SOHOの方の死活問題だったようです。
入居当時から要望されてきたけれどやっと実現したとか。
優先順位は全ての住民で異なり一律でないことをお忘れなく。

[432: マンション住民さん]

＞＞在宅勤務/SOHOの方の死活問題だったようです。
マンションを購入する時にＵＳＥＮと明記してあり、その条件で購入されたのでは？
優先順位は個人の問題ではなくマンション全体を考えることが条件でしょう。
管理組合をサポートするのが管理会社でマンション適正化法できちんと明記されています。
その為に資格等もあり、資格がないと管理業を出来ない様になっているはずです。
３期だけ評価しているわけではありません。
１期・２期もきちんと評価しています。
貴方みたいに３期理事長を目の敵にしていませんよ。

[433: マンション住民さん]

理事なのに理事会を欠席するってことは、義務を遂行できないことだから、
その埋め合わせは必要だと思います。
　１回欠席ごとに、義務放棄料（金額はどのくらいが適当か分かりませんが）を
支払う制度にするってのはいかがでしょう？

　それと、欠席ばかりしているうちに１年が過ぎて、理事を努めたことになって
しまうってのは理にかなわないと思うので、やり直し制度もあってよいかも。