THE TOYOSU TOWER Part4

[マンション住民さん]

ようこそ、とっておきの豊洲へ。

入居もピークを超え、期待や感動から日々のトピック中心に。
より良い日常のために今後も積極的に意見交換をしていきましょう。

所在地：東京都江東区豊洲3丁目1番42（地番）、東京都江東区豊洲3丁目6番5（住居表示）
交通：東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩6分
　　　ゆりかもめ 「豊洲」駅 徒歩7分

【検討版スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43612/
【住民版前スレッド】
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48342/

[821: マンション住民さん]

あの理事会の流れは危険ですね。
誰にとっての「メリット」なんでしょう。
本当に「住民全体」のためなんでしょうか。
情報提供も遅いし、一部の人物の思い込みと、管理会社や業者にいいように操られているような気がします。

[822: 入居済みさん]

821さん、そうですね。
マミー保育園は、デベ暴走の認証化によるゴタゴタの後に話をうけているのだから、いきなり認証化させてくださいはないでしょうね。
プライベートで開園することに関して、デベからどんな話をしていたのだろう。想定売り上げ以下の場合のデベからの補填とか覚書はなかったのでしょうか。ないにしても、デベがめちゃくちゃな話をしていたのであれば、撤退にかかる費用はデベ持ちにできるしょうね。

うがった考え方をすれば、マミー保育園は、もともと半年～1年間赤字で営業し、定着したところで、認証化を訴えようという魂胆だったのかもしれません。普通なら、まずは管理組合ではなくて、話をふってきたデベに文句いうところだろうし。

認証保育園であれば、近隣にたくさんあるので、当マンションで開設する意味はありませんし、
撤退費用を請求されたとしても、最終的にデベにもっていけると思います。
認証化するくらいなら、マミーには撤退いただき、別のクローズな施設に衣替えですかね。
（個人的には、2分割して、半分をキッズスペース(遊具だけ)、半分をAM/PMの拡充(イートイン+カフェ)かな）

[823: 住民さんＡ]

住民の方は書かなくてもご理解されているとありますが、「理事会としては、メリットは決して小さくないことを確認し、」と書いている方もいらっしゃるようなので、念のため。

【認証取得の条件】にある「①マンション居住者だけでなく外部の入園希望者も利用可」かつ「③入園希望者募集は、公平等公平性を期する」という条件であれば、

【提示されたメリット】にある
「①保育料金が現状と比較して約40%ダウンとなる」
⇒そもそも入園保証がないのであれば、メリットとなりえません。料金以外に、他の園児が同じマンション住民の児童という期待を損ねることになります。

「②開所日および開設時間が増える（月～金から月～土へ）」
⇒外部の方が長い間アクセスすることになる。

「③都の認証施設としての安定・継続的な運営が可能となる」
⇒マンション住民の年齢の変遷に沿った、柔軟的な共有施設の運営ができなくなる。
（保育園から用途変更したい、あるいは、保育園であっても運営業者を変えたいときに障壁となる虞がある）

「④都の補助金により保育士の充実…」
⇒怪我の功名ではあるが、現状の「想定定員50名のところ利用者9名」よりも充実されるか疑問である。また、都の補助金受給により、③と同様に、柔軟な共有施設運営に支障をきたす虞がある。

「⑤託児施設スペースの賃料を支払う（現在無償貸与）」
⇒スーパーみたいな広い施設でない、火気を扱う施設でないので賃料は微々たるものであるし、さらにそれを住戸数で割れば、各住戸へのメリットは非常に限定的。
あと、わざわざ「現在無償貸与」と書くことに誘導の意図を感じます。（保育園の言葉なら「貸与」かな？）

※ご意見箱だと1vs理事会ですし、1住民が全郵便ポストに反論を投函するのも費用がかかりますので、ここに書きました。ご理解ください。

[824: 住民さんＡ]

（誤）住民の方は書かなくてもご理解されているとありますが、
→
（正）住民の方は書かなくてもご理解されていると思いますが、


あと、書き忘れましたが、7月25日に開催された議事録を、お盆期間中にそっと配布することにも疑問を感じます。
反論がわきそうだから、みんないないお盆期間に配っちゃえ、デベも休みだし、、、って発想。

[825: マンション住民さん]

ここで意見書いても匿名だから意味ないです。
きちんと実名で投書されたらいかがですか？

私は認証保育園で全然いいとおもいます。
保育園が無くなる方がすごいデメリットですよ。。。

[826: マンション住民さん]

認証保育園の件ですが、
今まで認証保育園の入っているマンションに
住んだ事がないので内情が分からないのですが、
記載されている認証取得の条件に公募等公平性を期するとあるのに、
今後の方針（懸念される点については次のとおり確認しております。の所）には、
居住者が利用できないことはないように配慮いただく。と記載されています。
大変嬉しいことですが、
順番待ちをされている方もいらっしゃいますし、
認証なら入れたいと思う住民の方、沢山いると思います。
このマンション住民のお子様だらけの認証保育園になってしまって、
周りから苦情はこないのでしょうか？

区に、こういう優先権が本当にあるのか確認しましたが、
住民優先などは全くなく、
公平に審査して入園許可を出しているそうです。

[827: 入居済みさん]

マミーは高いから、預ける子がすくないんだろうから、価格を下げて企業努力をすべきだと思いますがね。
マンション賃料もとってないんだからね。

[828: 匿名さん]

住民専用の託児所であることを前提に事業を開始しておきながら、半年も経たないうちに認証化のお願い。
開いた口が塞がらない。
こんな業者に認証化を認めたら、次から次へとわがままを言い出すだろうね。

私は絶対に認証化を認めません。

[829: 匿名さん]

テナントとの賃貸借契約の締結・更新・内容変更などの領域については、管理組合側の決定権限は理事会にあるだろう。
しかし、認証化を認めるか否かは、「住民専用」だった施設を住民以外の者にも解放するという極めて重大な変更であり、共用部分であるキッズルームの利用方法の根本的な変更と言えるから、総会決議が必要である。

そうはいっても、理事会が決断すれば、臨時総会を開催し、委任状を取って可決に持ち込んでしまう危険性が極めて高い。

普段から理事会の活動を監視すること、そして万が一総会が強行された場合には安易に委任状を提出することなく、個々人がきちんと考えて一票を投じることが必要です。
このマンションの品格・資産価値を守りたいのであればね。

[830: マンション住民さん]

>>827
正にそうなんですよね。
なぜ、"認証化"という"解決策の一つ"に一足飛びにいってしまうのか分からないんですよね。
そもそも、今出ている問題ってなんなんでしょうか。
マンションの住民全体にどのような被害が出ているのか。あるいは、マミーに出ている問題なのか。
我々住民に出ている問題だとは"どれほどの大きさ"なのか。
そしてそれを解決するスピードは急務なのか、もう少し様子をみていいものなのか。
また、解決策はどれだけあるのか。
その解決策一つ一つのメリット・デメリットは・・・。
というところが全て端折られているんです。

私は"認証化"を全否定するつもりはありません。
というのは、本当に上記の全体像が分からないからなのです。
これらをきちんと整理して、我々住民全体の判断として、理事会の少数メンバーで進めるのではなく、もう少し広げた分会や数回の臨時総会等で方向を決めるべきことですね。

あと、疑問点があったらマミーに説明させる・・・というような話もありましたが、これは全くおかしな話です。
私は上記の整理次第では、「そもそも住民全体にとって保育園を存続させることがベターなのか」という論点も出てくると思っています。
これらは全て、先ずは住民内で議論すべきことだと思います。

どなたかも書いていますが、マミーに誘導されているような気がしますね。

その旨、書面は出すつもりです。

[831: 匿名さん]

プライベートな託児所→共有施設
認証は共有施設じゃありません。

[832: マンション住民さん]

以前、認証保育園の問題が出た際、もう少し売主側に耳を傾けるべきだった。
ここできちんと対応しないと今後同じような問題でぶりかえすと思う。

[833: マンション住民さん]

総会開いて認証にするか、潰すかの二者択一だろうね。
今の業態では維持できないのが明らかになっちゃったんだから。

稼働率が想定の2割にも満たないというのは無駄すぎる。

[834: マンション住民さん]

８３１さんの言う通りで、普通、マンション内にある認証保育園は専有部分のはず。
専有部分の区分所有者から賃借して認証保育園事業を行うはず。

ところが、トヨスタワーの場合、共用部分にある。
この共用部分を住民以外の人にも開放するということは、根本的に誤りだと思う。

この問題は、引渡前の騒動の時から感じていたが、売主自体がよく理解していなかったようだ。
売主ですらそうだから、ましてや子会社の管理会社のレベルで法的問題を十分に整理できるとは思えない。

やめておいた方が無難だよ。
理事さん達に警告しておくよ。

[835: マンション住民さん]

総会を開催するなんて無駄。
理事会がマミーの要求を蹴れば済む話し。
理事会がまじめに検討するから、マミーはつけあがる。
この問題は、前回の騒動で決着済み。
理事の方々の見識に期待する！

[836: 匿名さん]

認証化の問題、住人間に賛否両論がある以上、総会の多数決で決めるのが本来の姿だとは思います。
けれど、これだけ強く反対する人がいる状況で、総会で決めることは、住人の間に大きなしこりを残すでしょう。
なんでもかんでも総会で決めるというのは、一見民主的であるように見えて、実はとても安易な方法です。
今回は、理事会の決断で、認証化を拒否すればすべて丸く収まります。

理事が踏ん切れないのであれば、全戸アンケートを取ってみたら良いのではないでしょうか。
ただ、アンケートを取るときは、この問題に無関心な人も理解し易いように、問題点をきちんと説明する必要があります。
認証化によって、住民「専用」でなくなり、更に住民「優先」ですら不可能であることの説明です。
マミーが何を言っても、法的には住民「優先」は絶対に不可能ですから、この点だけは明記してください。
マミーは、「事実上」「住民優先」などと甘言を弄するかも知れませんが、騙されてはいけません。
マミーが本当にそのようなことをしたならば、それは明らかに違法です。

[837: マンション住民さん]

現在のマミーとの契約関係がよく分からないのだけれど、賃貸借契約ではないですよね。
家賃も取っていないしね。
業務委託契約ですよね。

認証化を認め家賃を取るということは、新たに賃貸借契約を結ぶことになりますね。
そうなったら、家賃の改定にしたって、修繕にしたって、立退や原状回復の問題にしたって、とても面倒になるのではないですか。

[838: マンション住民さん]

認証化には絶対反対ですけど、総会で可決されてしまった場合に備えて、意見を書いておきます。

新たに賃貸借契約を締結するのであれば、不動産会社に仲介に入って貰った方がいいでしょう。仲介手数料はテナント側負担でね。
素人では契約書の吟味もできませんし、適正賃料も分かりません。
プロに調整して貰うのがベター。
なお、通常の賃貸借契約ではなく、５年程度の定期借家契約にするべきだと思います。
また、テナント側からの中途解約禁止特約も入れておく必要がありますね。
建物の賃貸借契約は、借地借家法という恐ろしく借主側に有利な法律の適用を受けますから、十分に注意して事を進める必要があると思います。

でも、こうやって書いてみると、やっぱり、共用部分を民間事業者に賃貸するって、とーっても違和感がありますね。

[839: 匿名さん]

託児所があるから契約した人もいるでしょう。
今通っている子供達も困るでしょう。その人達にはデベが補償すべき。
見込み違いによる赤字で立ち行かないなら撤退してください。認証化したいなんてちゃんちゃらおかしい。
プライベートな託児があるマンションと認証保育所が入ったマンションでは大違いです。
子供がいなくて想像出来ない方はこういうとイメージしやすいでしょうか。
お年寄りのための住民専用のケア施設と地域のデイケアセンターの違い。

[840: マンション住民]

託児所を認証保育所にテナント貸しすることがこのマンションのためになりますか？
共有施設の中でも広い面積を占めるスペースが住民の為の施設から
利用者の限られるテナントになるんですよ？うちは子供が大きいので今の託児所を
利用する機会はありませんが、それでも住民専用なら有益な設備だと思います。
ですがそこがテナントの保育所なら話は全く別です。なぜ貴重な共有施設を
住民以外に開放しなくてはいけないのでしょう？

[841: マンション住民さん]

この掲示板の意見だけを見ると、託児施設は撤退させた方がいいのかな…

[842: 匿名さん]

今のライブラリーをカフェにして、マミーの跡はライブラリーの増設とキッズルームにするのが
一番マンションのためにいいと思う｡

[843: マンション住民さん]

維持できない人数しか利用しないなら廃止も止むを得ません。
認証は問題外ということですね。
落としどころとしては、キッズルームや集会所などの共用部屋が良さそうです。

[844: 匿名さん]

私、ずいぶん前にも書いたんだけど、共用部分をテナントに賃貸する、という発想自体が根本的に間違っていると思います。
もちろん、分譲の時からそういう計画・認証保育園の計画でしたら、従わざるを得ませんけど、それだったら、私は、絶対にトヨスタワーを買いませんでした。
こういう購入者は多いと思います。

認証保育園を認め共用部分をマミーに賃貸することは、余りにも余りにも大きな変更であり、私としては、実質的に規約変更だと考えています。
規約の変更ですから、総会の特別決議ですよ！４分の３の賛成が必要です。
理事会が総会の普通決議（過半数の賛成）で突破しようとするなら、法的手続を辞しません。
予め警告しておきます。

簡単に認証化でも良いという人は、私を含め多くの購入者の大反対に遭うことを覚悟してください。

[845: 匿名さん]

なぜ委託業者のマミーが｢認証｣を申しいれるのか理解出来ない。
マンション所有者たちが現状では保育料が高くて預けられないからなどの理由で認証への変更を理事会に申しいれるなら理解できる。

保育士ひとりに対して預かれる子供の数もあらかじめ決まっているはず。
そして子供が少ないなら保育士の人数が必然的に減るはず。事業計画を立てる際に保育士一人当たりで売り上げ予測して保育料を設定しているのではないか？
箱代が無料で業務委託料も入っているはずなので経営が立ち居かないのは理解出来ない。

万が一、保育料の観点から入居者たちを心配して認証問題を出しているならお門違いな話。

[846: マンション住民]

844さん、全くです。
うちも認証保育所が入っているマンションなら絶対に買いませんでした。
パークシティなどのように別棟で多数のテナントがあるならまだ見方は変わりますが
トヨスタワーのあの場所が認証保育所なら絶対に購入しませんでした。

[847: マンション住民さん]

もう保育施設は廃止でいいでしょう。
誰も利用できないレベルの値段ですし、認証は問題外ですし。

[848: 住民さんＡ]

話題を変えるといえば・・・


　「花火」どうでしたか？南のベランダは盛り上がっていたようですが・・・

[849: 匿名さん]

どうも、一人何役もしているのが居そうだね。
でも、ここで書き込みするより、行動しないと。

[850: マンション住民さん]

一部の利用者や業者の意見を聞いて、理事会が右往左往しないで下さい。この問題は既に解決したことでしょう。
大所帯のマンションですから、物事を決めたり、進めたりすることは、ルール化や手順化が必要です。大きな組織で
仕事をした経験のある方はよくお分かりと思いますが。全ての判断の根拠は、住民全体の為であること。そして運営の原則は、自己責任と経済原則で進めることです。セキュリティの問題は、全住民に影響のあることです。保育施設は、一部の住民の為ですね。利用料は高いけど安心できる保育施設がマンション内に住民専用としてあるのは、このマンションの基本的な特徴ではないですか。勿論、利用者が無くなれば、別の用途に利用するよう検討する。当たり前のことですね。

[852: 入居済み]

カフェとキッズルーム賛成です。キッズルームは後々自習室とかいいですね。

[853: 匿名さん]

キッズルームと飲食可能なサロン

[854: マンション住民]

キッズルームとライブラリーは隣同士にはなりにくいと思います。
静かでないといけないですから。

[855: マンション住民さん]

保育機能があるからこのマンションを購入した者もいることを忘れないで下さい！
そもそものウリの部分だったのですから、簡単に変更されてはたまりません。

なんて自己中心的な考えなのか、悲しくなります。

[856: 住民さんＡ]

855さん

>簡単に変更されてはたまりません。

そうですね。簡単に認証に変更されてはたまりません。

[857: マンション住民さん]

認証に変更でもいいじゃないですか。
保育所が無くなる方が困りますよ。
セキュリティなんて、毎日宅急便やゲストが来てるんだから
身元のしっかりしてる子供の保護者ならより安全じゃないですか？
変更するなら訴訟するとか言うくらい暇があるなら
採算とれなくてもやってくれる
保育所の業者さんを探してください。
反対意見ばかりではありません。
理事会の方もぜひ頑張ってください。

[858: マンション住民さん]

現在利用されている方が9人。単純に利用している世帯数にしたら、どれくらいなんでしょう。
また、今後利用されたいという方はどれだけいるのでしょう。
今の価格では使わないけど、40%OFFされたら使うという方はどれだけいるのでしょう。

認証にした場合に、このマンションの家族を優先するなどできるのでしょうか。
外部を受け入れた場合の導線の整理、自転車や車の駐車をさせない、マンション内部に入れない・・・等を誓約するのは分かりますが、具体的にどうするのでしょう。
マミーの職員が独自に警備員としての役目を厳しく行うのでしょうか。


これによって、保育所を使う人、使わない人を含めて、住民全体にとって、どんなメリットとどんなリスクが発生するのか。


一部の住民とマミーに踊らされているだけにしか見えない。
そもそも、議事録に「マミーから"窮状"の報告が・・・」などという表現がされること自体、恣意的な臭いが窺える。

[859: 住民さんＡ]

>857さん
認証になったら、それこそ「保育所」では無くなり、保育所が入っているただの「ハコ」にしかなりませんよ。

わざわざ書かないとわからない方のようですので、暇があるなら江東区に住民への優先入園権があるか聞いてみたらいかがですか。(826さん既出ですが)

>採算とれなくてもやってくれる保育所の業者さんを探してください。

スルー

[860: マンション住民さん]

あくまで想像ですが、マミーの訴えに対し、
管理会社側が過去の認証変更案を元に提案したのかもしれませんね。

いずれにせよ認証への変更は難しいでしょう。

[861: 匿名さん]

保育施設があるから購入した人がいるのはわかりますが、なくなったら
その人たちが三井に補償を要求すべき。保育施設の存続のために用途を変えるのはおかしい。
近くの他の認証に入れば良い。空いてますよ？

[862: マンション住民さん]

管理組合も判断基準が分かりませんね。私達が仕方なく匿名で出した意見は無視することに決めたようですが、業者の意見には、無条件で理解を示す。これはおかしいですね。そこの信頼関係が無いとこの問題は先には進めないですね。マミーや管理会社はビジネスとして考えているので、それ自身は理解しますが、管理組合は住民の立場で対応して欲しいですね。

[863: マンション住民さん]

今から思えば入居前の騒動は、売主が入居者の可処分所得を計算して、住民専用だと維持できないことがわかっていたから認証に変更しようとしたのでしょう。
さもなければ入居半年を経たずに騒動が再発するはずもありませんね。とはいえ住民が同意しない認証への変更は許されるものではありません。

[864: マンション住民さん]

認証には住人の優先入園権はありません。
でも保育園が無くなる方が困ります。
認証にしてでも維持するべきです。
小さなお子様がいる世帯なら気持ちはわかるはず。

保育園をカフェにしてほしいという方がいらっしゃいますが、
逆にライブラリーとかをキッズスペースにしてほしいくらいです。
今は暑くて外の公園では遊ばせられないですから。

[865: 匿名さん]

小さい子供がいますが認証保育所があったほうがいいとは思いません。
勝手にひとくくりにしないでいただきたい。

[866: 匿名さん]

ライブラリーをキッズスペースって本気ですか？
ライブラリーは様々な世代に利用されているいい施設ですよ。

[867: マンション住民さん]

保育園関係の人間なら常識だけど、認証なら住人の優先権はあるんですよ。それを公然と言えないだけ。

マミーが撤退して、無認可のデタラメな託児所が入ってきたらどうするんですか？
事故があった時、でかでかとこのマンションが報道されますよ。

まだ認証をとったマミーの方がましだと思いませんか？

[869: マンション住民さん]

>>867
>保育園関係の人間なら常識だけど、認証なら住人の優先権はあるんですよ。それを公然と言えないだけ。
こんな話は聞いたことがありません。
また、公然と書面にできない話などで問題は解決しません。

>マミーが撤退して、無認可のデタラメな託児所が入ってきたらどうするんですか？
>まだ認証をとったマミーの方がましだと思いませんか？
論理的に破綻しています。
マミーの言うがままにして、マミー(又は別の託児所)を残すことで、全世帯にどのようなメリットがあるのでしょうか。
そもそも契約時の状態(託児施設の形態)が維持できないのであれば、それはこのマンションにニーズが無かったということでしょう。
そもそも論で廃止する事の方が妥当かと思います。
このような言い方は厳しいかもしれませんが、9人のために800世帯がリスクを背負うという話は非合理的としか思えません。

[870: 匿名さん]

HPにも明記されてる4タイムズセキュリティは、何があっても守ってほしいです。