ヒューザーのマンションってどうですか？

[匿名さん]

ここはほかのデベと違って、一軒当りの占有面積が100平方メートル以上と
大きなお部屋ばかりを作っていますが、設備・仕様や建物自体の構造の程度は
如何なんでしょうか？ちょっとH.P.を見た限りでは、今時の仕様に比して相当
程度劣っているような印象を受けるのですが…
やはり、お部屋が大きいと言うことは、それらに目を瞑れる位良いことなのかな？

[82: 匿名さん]

>>76
ありていにいって、都心方向までのドアtoドアの時間が長くかかる物件を不動産的には
僻地物件というのが妥当。　いくら23区内にあったって徒歩20なんていうのが
何よりも、集合住宅としての不便さ（音だせない）などと引き換えに利便性を買う
マンションに向いているかな？　 同じような不便きわまりない地区（へき地というと
反感買うようなので;言ったのは私ではないですよ）に、たまたま100m^2と同じ広さレベルの
物件がないのでなんかよさそうな錯覚は招きやすいんでしょうね。
>>77にもあるけど、駐車場の”抜き”の分
数百万を足してごらんなさい。決して超格安レベルではないよ。　無論なおやや安めで
あることは認めるにやぶさかではないが、直床/直天井なんて無茶なコスト削減と引き換え
だったりするわけでしょ。　広さからいってファミリー層中心であろうに、広くて安ければ
音の苦情でまくりでもいいのかな。　これには多いに疑問。　まぁ、ニッチ市場を狙うってんで
こんなデベロッパーが1社くらいはあってもいいとは思うけれども。
城東地区の物件は大体見にいったけど、計画道路にかぶっていたり、連続稼動の工場横だったりと
住環境的にはろくな場所には立っていなかったよね。　駅から遠くても、住居系の用途地域に
指定されているとこならいいけど、だいたい準工業地帯とか。　そんなところに
4000万台(+駐車場抜きで数百万）で100m^2ぽっちのマンションを買うくらいなら、
（しかも床暖房もなければ、浴室乾燥機すら標準ではない）郊外のまっとうなところに
戸建てだよねというのが我が家の結論でした。
まぁこのデベから買う人は立地の用途地域なんて気にしない人中心なんでしょうが。　

[83: 匿名さん]

>82

うむ、連続稼動の工場横はきついな。
ところでそれどこ？

[84: 匿名さん]

>>80 私のみた物件３つはたまたま全部”抜いている”ほうだったのだが、
抜いていない例ってどこになります？？

　日本のマンションの99%は、ローン返済をかぶる時期の初期のコストを低くするために
100円/m^2/月以下の修繕積み立て金でやっているのが殆どですが、21年超あたりから、
水周りを中心にこの費用は激増します。　ここまでにちゃんと修繕積み立てが積みあがっていないと
莫大な一時金を皆で負担しないといけませんが、当たり前のことですが、これ基本的には
専有面積比例のものなので、ヒューザーのような大型中心の物件では戸数は減りますから
かなりの負担を覚悟せねばなりません。　うちはヒューザーではないですが築20年ほどで、
100m^2 で、月3万を超える修繕積み立て（管理費は別です）を支払っています。
　平面駐車場の場合、本来維持費はあまりかからないので、これがデベ上納になっていなければ、
修繕積み立てに回して（管理費に回す物件もあるが同じ意味でよろしくない）
この急激な負担増を少しでも低減できるようにするわけです。　これが抜かれていると
どうにもならない。　管理組合名義で借金なんてことになります。
　買い替えの人なら皆しっていることだけど、修繕費は5年毎とかに倍倍とかに増えていくのが
当たり前なわけですよ。　特に大型住戸の人はよーく覚悟しておかないとね。

[85: 匿名さん]

>80

オフィシャルのHPの物件概要で「分譲後の権利形態　駐車場：管理組合による管理運営」
と記載されているところは抜いていないようだよ。

[86: 匿名さん]

>84

元々駐車場が完備されていないマンションも世間には結構あるように
思われるので、その点ではあまりデメリットにならないのでは？
（駐車場がない又は100%ではないマンションでは当然、駐車場代金が
外部へ流れるでしょうから）

[87: 匿名さん]

”抜いていない物件もある”ってのがあんまり言い訳になるような気がしませんが。
　間違った企業姿勢なので、どこかで”今後全物件抜きません”と宣言するなら分かりますけど。
完備はともかく、超都心部のワンルーム中心とかいうの以外で、駐車場なしってのは
見たことないので、あんまり言い訳にはなりませんよ.
ダメなことはダメ。　素直に認めましょうよ　>>84
　ＭＲなしとかの販売方法には私も同感を覚えますよ。でも、少しでも
安くしまほうってんで、直床・直天井なんてメンテ不能な物件を作ってよい
という姿勢は擁護できませんね。

[88: 匿名さん]

>ダメなことはダメ。　素直に認めましょうよ　>>84

>>84はお前だろ。素直に認めろ。

[89: 匿名さん]

>82

ところで「郊外のまっとうなところに戸建て」って
①どの辺で、②どのくらいの㎡で、③幾らくらい
なのか教えてくれませんか。今後の選択肢の参考にしたいので。
（82さんがあたりを付けている地域の情報で結構ですので）

[90: 匿名さん]

ヒューザーの物件の特徴は「広さ」だけではありません。「広さ」「合理的な間取り」「しっかりした構造と華美に走らない程度の仕様」「求めやすい価格」の4点セットがこの会社の物件の長所です。総合的に見て判断したいものです。
ちなみに、直床、直天井の物件もあるにはありますが、二重床、二重天井もたくさんあります。私が買った物件はそうですし、浴室乾燥機も標準装備されていました。床板はすべて無垢板か石貼りで、室内ドアもすべてチーク材の一枚ものです。台所には浄水器、トイレはウオッシュレット、バルコニーには電灯までついています。
「仕様が良くない」「いまどきの装備がついていない」とヒューザーの批判を聞きますが、そうした物件もあるのでしょうが、私の知る限り、「どこの話？」といった感じです。断熱もしっかりしているから、床暖房はいりませんし（光熱費が浮きますよ）。

[91: 匿名さん]

>90

二重天井の物件てありましたか？
見たことないんですが.....

[92: 匿名さん]

すみません。訂正します。二重床、二重天井の物件はわずかですね。私が購入した横濱鶴見の物件は両方実現しています。ついつい、一例を大げさに書いてしまいました。お詫びいたします。
まあ、言い訳をすれば、「二重床ではない」から「だめ」ということは断言できないようで（逆も真なり）、専門家の本を読むと、床スラブの厚みが一定以上あれば、かえって直床のほうが遮音効果がよい場合もある、とのことです。（本当に言い訳にすぎませんね、こりゃ。）

[93: 匿名さん]

>>89 建売でよければいくらでもWeb で調べられますよ。そんなことを人に聞くようでは...

[94: 匿名さん]

で、ヒューザーのよさって結局はなに？
あと、悪いところは？

[95: 匿名さん]

>>92 長谷工系の”御用”専門家ではないですか。　
直床を採用する理由がそちらが遮音性で勝るためであるならば、直床にしても階高はちゃんと確保
するはずです。　ほぼ必ず直床が2.8m代の低い階高とセットになっているのは、これ工事代の低減
ってところに主目的があるわけです。　一階あたり20cmほど低くできることによる工事費の削減
効果は結構大きなものがあります。　一方で、住むものからみたら全くといっていいほどメリットは
ありませんよね。　

[96: 82]

　82です。89は私ではありません。
マンションの値段（坪単価）を知る概算式に、
(土地仕入れ/容積率 +　工事単価）＊1.4
ってのがあります。1.4倍ってのが、project期間の利息負担に販売経費
(広告代/MR費用などなど）ですね。 この1.4の部分をヒューザーは極力1に
近くしようと努力しているわけですね。実際には1.2程度が限界だと思います。
一方で、まっとうに鉄筋コンクリートの建物を建てる場合、工事コストは、
戸建てよりもかなり高くなるので、本来ある程度土地代の高いところでないと
戸建ての価格を上回ってしまいます。そういう地区では戸建てとの競合は常に
問題になりますね。ヒューザーの立地にはそんな場所が実際多いですよね。

　購入者の方もおられるので失礼かもしれませんが、横濱鶴見の物件の場合、
高速神奈川１号横羽線と、鶴見線の電車引き込み線に挟まれるという”一般的には”
劣悪と考えられる立地条件のために、マンションの建っている場所の路線価は、
ほんの微かに北にいったところの1/3の8.4万円/m^2(平成17年）に過ぎません。
路線価は実勢ベースの70%掛けと思っても、坪40万弱で仕入れが可能なわけです。
ちょっと北にいけば、3倍に値段になりますから、そこに建てるのに比較すれば
坪80万の差があるわけです。　これがこの物件の安さの秘密ですね。

[97: 匿名さん]

googleマップで見て軽く眩暈を覚えました。子供連れならまず見送るだろう立地ですよね。

お子さんがいらっしゃらなく、広さを求めた>>92さんにはベストの選択だったのだろうと思います。
ある意味うらやましいです。

[98: 82]

　82　続き　: もとデベ側でしたが、今は不動産担保評価を仕事にしています。

この物件容積率200% のようですから実際の土地負担は２で割っても40万の低減に
成功しているわけで、"この場所"でなければ、2400-2800万近く価格は上昇して
しまいますね。　4200万/150m^2程度だったでしょうか？　このマンション
坪単価90万台ってのは確かに安いようですが、土地仕入れには20万かかって
いませんから、逆算すると (92-20)/1.2 = 60万ほどでマンションを建てねば
なりません。　これはまぁ可能ですが、最近の建材・建設コストの高騰を
考えれば、階高を押えるか、極端に共用部分を減らすなどなんらかの
トリックがないとなお難しい数字には思えます。

　無論、そういう立地は気にしないという立場であればここは駅にも近くてよい
でしょう。　ただこういった掲示板での議論で、議論を行うためには、
自分が”良い悪い”と思うだけでなくて、より一般的な評価が必要でしょう。
平成17年の地価分布図は
　http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html
などをご覧ください。 駅5分圏内で、同じような坪単価になるためには
私の住む埼玉県の場合　飯能とか、久喜市とかになります。
こういった場所では、同じような4200万のお金があれば、
200m^2近い敷地に、150m^2の建物面積をもった戸建ては十分に注文建築
で建てることが可能です。 これで、土地:建物=1:1 でしょうか。

　どちらがいいというつもりは毛頭ありませんが、ヒューザーの安さの
秘密はどちらかといえば、こういう”嫌悪施設”に囲まれた場所でも気に
しない一部の人を相手に、安い土地仕入れを行うほうにあるわけで、
MR/宣伝費がない分で安くなっている分もありますが決してそちらが
主要因ではないということです。　うちは子供もいますし、高速の
隣に住むというわけにはいきません。　選ぶなら上記駅近くの
戸建てにするかと思います。　戸建てのほうが遥かに 土地代+建設コスト
そのものに近いですから、地価分布図から値段を読みやすいですよ。
150m^2の確保を4000万前半で行うには、せいぜい10万/m^2の路線価
までですね、

[99: 82]

ここ直床にしているマンションは見に行きました。梅島だったかな？
その弊害と、かなり大きなリビングルームを確保しているせいで、リビングの
真ん中に40cmほどの大きな梁がせりだしていて、その部分は床からの高さが2.1mほど
しかありませんでした。　普通構造では、スパン間隔の1/10程度の太さの大梁が必要と
されますから、 これは直床/天井では殆ど避けようがないでしょう。
　また、大型住戸中心で部屋割りを組むことから、非整形（四角くない）で
南北に長いような、狭い土地とかを利用することも多いので、採光面で問題の
あるプランが多いことも私としてはあまりデベとして高評価を与えたてない理由の１です。
150m^2もの広さを、かつ駅から遠くても必要とする層は専業主婦＆ファミリー中心と
考えるのが自然です。(DINKS/DEWKSなら10分以上は歩かないでしょう）
タワーならいざ知らず採光面は無視してよいとはあまり思われません。
残念ながら、私のところにもし回ってきたら担保評価としては、立地面も含めて
実際に安くなっている以上にもっと安くつけざるを得ないと思います。
”一般的には”劣悪と考えられている立地で、150m^2もの広さが必須である
人が沢山いて、売却などがすっきりいくというのが考えにくいせいです。

[100: 匿名さん]

確か鶴見は建った瞬間に既存不適格になっちゃったんではなかったでしたっけ。
都市計画道路の予定地に大きくかぶっていたりとか、いわくつきのが多いですよね。

[101: 匿名さん]

>>96-99　さん

>>90 & >>92 さんは住まいサーフィンにも詳しい書き込みをなさっていますからおっしゃることは
先刻ご承知のことと思います。
　確かにほんの100meter しか離れていないところと、3倍も地価が違うんだったら、いろいろあっても
納得できるかもしれません。ヒューザーもよくこういう場所を見つけてくるなぁと感心している
のですが。　一見安く見えますが、ちゃんと儲けはだしているということですから、もし将来売却を
考えている場合、売るときにもちゃんと安くなっているという点と、
修繕管理コストは面積比例ということだけ納得して検討されるのなら、全くＯＫではないかと思います。　
住居内広さ・設備レベル ＞＞ 周辺環境　という価値観をもたれた人以外は見向きもされない
物件でしょうけれども、1000戸台の数字をさばかないといけないデベではありませんから、
狙いは的確だと思います。　実際に売れ残りは殆どだしていないわけで、明確にコンセプトを
打ち出せば売れるってのの典型例でしょうね。
　一方で、そろそろあまりに坪単価だけにこだわることなく、立地/設備水準も他社の上を
いきつつ、専有面積においても100m^2 をちゃんと確保するという方向性に進んでいって
欲しいものだと思います。　無論、ずっと高くなるわけですが、年200-300戸とかのレベル
ならそういってもちゃんと需要はあると思うんですよね。　最近みな賢くなってきて、
グロス価格だけでなくて、立地・装備と坪単価の関係のコストパフォーマンスもちゃんと
分かるようになってきているわけですから、 MRなし/販売経費かけずでの割安分/竣工売り
”だけ”でちゃんと他社に勝っていけると思うのですけれども如何ですかね。

[102: 匿名さん]

＞１００
横濱鶴見は「既存不適格」ですが、それは高さ制限の変更によるものです。敷地内建ぺい率がわずか２４％の建物なので、容積率を変えなければ、遠い将来、6階建てにして建て直しをおこない、現在と同じ150平米19戸を確保することができます。その際、犠牲になるのは平置き１１０％の駐車場で、これは70％くらいにせざるを得ないと思います。都市計画道路はかかっていません。

[103: 匿名さん]

>>102 都市計画道路予定地にかかっているのは多分梅島の物件だったと思うけれども、
あれ何十年も予定だけでできていないし、他の戸建てを全部つぶすってのももう無理でしょう。
あまり責めるのも筋違いな気はします。　

[104: 匿名さん]

>>103 ただ不動産取引においては、既存不適格であるというのはかなりのマイナス要因ですよ。
中古になって売ることがあった場合に分かるでしょう。　　

[105: 匿名さん]

このスレッド、最近、急に活気を帯びてきましたね。ヒューザーに対する支持と不支持、中立がどっと登場して、おもしろく読ませてもらっています。

[106: 匿名さん]

車にたとえれば　オプション一切なしのステップワゴンという感じですかね...
好みが極端に分かれるので、いいという人は強烈にいいでしょうし、毛嫌いする人はダメでしょう。
でも、大手デベと違って万人受けする必要はないわけです。あまりよく知らない購入者を、
駐車場の”抜き”でだますというような物件さえ今後一切つくらなければ、こういうデベの
存在はおおいに支持できます。　犯罪的な企業でない限りは、やっぱいろいろあったほうが
楽しいですもの。

[107: 匿名さん]

販売員の社員教育だけはやり直したほうがいと思う... 購入者の年収構成などを
（個人が特定できないにしろ）べらべらしゃべるような社員のいる会社から
購入したいとは思いませんね。　　

[108: 匿名さん]

＞９４

ご質問、ごもっともです。以下にヒューザーの長所と短所、同情すべき点をまとめておきます。

ヒューザー物件の良い点）
１　分譲中の物件は、ほぼ全戸１１０−１６５平米クラスの「広さ」（ごく一部に100平米あり）。
２　プライベートエリアとパブリックエリアを明確に分けた合理的「間取り」。うなぎの寝床はつくらない。
３　しっかりした構造と、華美に走らない程度の仕様。
４　コストパフォーマンスの良さ（値段が手ごろで、普通の人にも手に入る）。
５　社長のマンション哲学が会社の末端まで染み渡っているので、この哲学に賛成できる消費者にとって、物件は信頼できる。
　　逆にこの哲学に魅力を感じない人は、はじめから無視すればよい。
　　売れ残りがほとんどなく、中古市場にもほとんど出回っていない現実から見ると、購入者は納得して購入し、その後も気に入って住んでいることが推察される。中古市場に出回ったごくわずかな物件も値崩れをおこしていないし、この時代にあって逆に値をあげたものすらある（両国の例）。
６　買い換え客にもとても親切。つなぎ融資や仮住まいをさせないように取りはからってくれる。営業担当者が丁寧で、誠実。美辞麗句をいわない。パンフレットにも美辞麗句皆無。モデルルームでお茶一杯も出さない徹底した質素さ（不要な金をかけて物件の値段を上げない）も長所。

ヒューザー物件の悪い点）
１　駅から徒歩10分以内の物件の場合、比較的「わけあり」の環境であることが一般的。
　　すなわち、「隣に工場、ゴミトラック集積所、24時間ガソリン（LPガス）スタンド、一時保護センター、電車庫、倉庫・展示場等のどれかひとつないしふたつ、みっつがある」「付近に高速道路が走っている」「やや低俗な繁華街を通らないといけない」といった感じ。確かに子どものいる家族には勧めにくいかもしれない。でも、そういう所に住んでいる家族は首都圏では少なくないわけだし。
２　閑静な住宅街の物件の場合、駅から徒歩15分以上かかることが一般的。ヒューザーはこれを「あえて駅近より散歩距離を重視する主義」と逆手にとった宣伝をしているが、一般消費者の受け止め方とはずれているようにも感じる。

ヒューザーのかわいそうな点）
構造も仕様も標準か標準以上のレベルなのに、宣伝下手のせいで、他社より劣ると勘違いされている。
物件によって差はあるにしても、よく検討・比較調査すれば、大手のマンションと同じかそれ以上の構造・仕様であることが理解できる。
「床暖すらない」といわれるが、外断熱ならそもそも不要であろう（首都圏の場合）?

[109: 匿名さん]

>>108　良い点は概ね正しいと思います。
　この会社の最大の欠点はころころ仕様が変わることにもあります。　上にもあるように同じ
”グランドステージ”シリーズでも、直床だったり、外断熱だったりそうでなかったり、
浴室乾燥機がなかったりあったり、駐車場代を抜いていたりいなかったりとものによって
いろいろ代わってきますよね。　デベやマンションブランドの評判は10年とかかけて
築きあげていくものです。　会社名からしてころころ変わってきた会社にはややいかがわしい
という印象を持たれても仕方ないのではないでしょうか。
　東京は床暖はなくてもいいかもしれませんが、浴室乾燥機は逆に都市生活では必須だと
思いますけれども。　（必ずしも窓開けて換気できる環境とは限らない）

　無論 >>108 さんくらいよく研究されて購入される人ならばはずれのほうを掴むことは
ないでしょう。　然し、一流を目指すのなら会社名で指名買いしてはずれのないレベルでないと
まずいと思うわけですよ。

　欠点としてはもう１点；　非常に採光面で問題のあるフロアプランが多いということも
挙げておきます。　南北に長いとかの敷地で、かつ狭めのため、他社では駐車場の確保が
不能とかのところに、戸数が少ないメリットを生かして購入が可能になっているパターンが
実に多いのです（鶴見はたまたま真南を向いていますが）　外断熱なので窓が余り大きくできない
（腰高窓になってしまうパターンも多い）というのを理由にしているようですが。
一方でなんで2重サッシじゃないの？　とか設備仕様的には？？な点が多いのも事実です。

　”ちゃんとした構造”レベルを目指すなら、ダブル配筋は基本で守って欲しいですし、
2重床/天井でない物件は、決して作らないところまで徹底すべきでしょう。
いくら安価な方向を狙うといっても、30m制限に10階とか、階高3m未満での設計は問題だと
いわざるを得ません。

[110: 匿名さん]

横レス失礼

＞　構造も仕様も標準か標準以上のレベルなのに、宣伝下手のせいで、他社より劣ると勘違いされている。
問題のある物件を一つ作ってしまうと、まっとうなのを10作っても傷ついた評価は取り返せないよね。
野村の碑文谷物件と同じく、自業自得な部分はあるんじゃないかな。

[111: 匿名さん]

「隣に工場、ゴミトラック集積所、24時間ガソリン（LPガス）スタンド、一時保護センター、電車庫、
倉庫・展示場等のどれかひとつないしふたつ、みっつがある」
「付近に高速道路が走っている」
「やや低俗な繁華街を通らないといけない」
って”比較的”訳ありくらいの表現ですむことですかね?　購入者の人？

極端に私情が挟まって主観的な評価になってませんかね。　もちっと客観評価で
書いて欲しいな。

[112: 匿名さん]

>98さま

　古い（？）話題に戻って恐縮ですが、横浜鶴見の物件は、ここ２年間のヒューザー分譲物件の中で、路線価においては1番安く（おっしゃる通り70メートル向こう側は14万5000円以上なのに物件一帯は８４０００円という超安値）、平米あたりの建築単価も4番目に安い建物です（全24物件の最高値の64%、平均値の85%）。あの値段の理由はそこにあります。建築単価の安さの要因は、構造や仕様にトリックがあるからではなく、すべてヒューザーの自社施行で建築したからです（第一号物件）。
どうもヒューザーの社長の哲学の究極には、ゼネコンではなく、デベコンになろうとする意欲が強いらしく、ゼネコン（ゼネラルコントラクター、総合請負業者）への丸投げはもちろんのこと、一部委託もやめて、すべてを自社で請け負う（デベロッパー・コントラクター、売り主総合請負）への志向があるようです。
いろいろこのスレッドを見て、賛否両論を読ませていただき、とても勉強になっていますが、
けっきょく、この会社ほど良い意味で常に「成長途上」にあるマンションデベロッパーはめずらしいのではないでしょうか。だからこそ、このようなスレッドでの消費者の意見交換を通じて、欠点は指摘して修正を訴え、より良い企業に成長していってほしいと、一購入者は期待するわけです。
日本の貧しい住宅事情を少しでも変えて行くためにも。
住宅

[113: 匿名さん]

＞１１１

　きちんと欠点を指摘して、どこが「客観的でない」のですか？　欠点を隠しているのならともかく。

[114: 匿名さん]

>>112 様
私はマンションに関しては、売主と施工は完全に会社を分離すべきだという考えです。やはり自社施工では
チェック機構が働きませんから。JVとなる大型物件などでよくゼネコンが売主側に名前を連ねているのを
見ますが、やはり違和感は拭えません。　坪単価低減の流れからいえば、ヒューザーがこういう方向に
進むのは自然ではありますが、やや残念に思います。
　この会社昨年の供給実績を見れば、既に小企業とはいえない数を供給していますよね。
上で投稿している人の意見の通り、鶴見が完全であったとしても、未だに１箇所でも
直床・低い階高・駐車場30年の”抜き”なんてことをやっている物件があれば、
そのワースト物件に対する評価がデベ全体のイメージを作っていくわけです。
（HP見ていただけばわかりますが、同じく今年発売の梅島がそうですね）

　実は、鶴見の物件は相方が研究者で専門の関係で隣の理研によくいくので、
帰りに飯でもってんで迎えにいったことがあって、おお実にうまいところに土地かったな
と感心していました。　うちがDINKSなら買ってしまったかもしれません。
投稿された情報だと”ここには”問題がないようですね。　ただそれで満足することなく
会社全体の姿勢をチェックしていくというのは大事なことだと思います。
（購入者の場合一生（を超える）付き合いになるわけですから）

[115: 98/114]

ここのメリットですが、
　最近の物件ではドアのグレードが素晴らしくなったことですね。どこか外国から一括購入
しているのでしょうか？　日本のマンションのドアって、薄い板と張ってあってこぶしで
どんどんやるとぺこぺこいうのが、実家が注文住宅で戸建てだった者としては非常に
不満に思っていたのですが、昨年あたりから実によくなりましたね。
基本竣工売りなので、悪イメージをもっている人は一つみにいくとよいと思います。
東京駅脇のMRは内装とかの更新時期が遅いですよねぇ..... まぁそれも含めて経費
節減なのかもしれませんが。

>>112 さん。　確かに全戸150m^2だというのを忘れていました。
　75m^2の場合の半分の水周り/壁の処理などもでかい部屋のほうが楽ですから
（ちまちま作るのは大変）十分 60万/坪下で手抜きなしで作れますね。
もともと別のデベで、75m^2平均での単価計算にならされているので、
　逆にこういう見積もりの失敗をしてしまいます。

　これからは人口も減っていく時代ですし、日本も諸外国なみの広さを目指すべく、今
50m^2以上とかで優遇されちゃう住宅ローンについて、100m^2オーバーだともっと優遇
されるとか、120m^2超部分の固定資産税1/2減免の打ち切りの廃止とか、
国策として、住居面積を増やす方向の施策ととるべきですね。　この会社の
目指す方向性にはもろ手を挙げて賛成するものです。　

[116: 98/114]

　一方停止条件つきの場合、かなり低い価格での売り出しをを勧めてくるというのを
よくWeb page でも見ますし、 実際に購入者の声みたいな本でも正直にそうユーザーが
書いてきたのを載せていますよね？
　まぁ自社で買い取るわけではないので、それで浮かせられるわけでもないのですが、
112さんは買い替えでしょうか？　元物件の売却価格は満足いく形でケアして
もらえたでしょうか？（ここは半分近くが2次購入層だという感じですよね）
　私は不動産が作るほう・査定するほうで仕事なので特別きびしめなのかも
しれませんが、ここの社員財閥系の会社の販売員に比べるとやや不勉強なのと、
見学客に冷たい感じ（お茶だしとかのレベルではなく）ってのが気になりました。
まぁ営業には当たりはずれがあるのですが、特に若い人に一定の最低現レベルは
確保して欲しいかなってのがこの会社への希望ですね。　

[117: 匿名さん]

>>113
　"欠点を指摘するものの、「客観的でない」”パターンの説明ってのは
マンションを買って重説を聞いてみれば分かりますよ ...　ちゃんと欠点をいえば
それで完全に客観的になったというものでもなくって、やはりそれを繋いでいる部分に
筆者の思いいれはでてしまいますね。
　多分問題だと思われたのは、 元の投稿で　" "でかこまれた部分です。
”比較的”じゃなくて　”相当”訳有りってのが、嫌悪施設が2-3ある場合の
ごく平均的な評価だと思いますけれども。

[118: 匿名さん]

＞１１６さま
　ヒューザーの出してきた停止条件ははじめ「えっ」と驚く価格で、ひととき購入をあきらめたくらいですが、他の物件で交渉した長谷工より高い150万円以上高い値段でした。長谷工はそのうえ、やや傲慢系の営業管理職の方が、「つなぎ融資」「仮住まい」は「あたりまえ」、「買い換え客にはオプションも認めない」との発言をするので、
その不親切さな言葉遣いから「買い換え客を冷遇している」と強く感じました。
売却額については、最初、私の知識不足で、自分の物件の中古価値が客観的に判断できなかった面があります。その後、にわか猛勉強をした結果、ヒューザーの出した停止条件が間違っているわけではなく、その5-6%増あたりが市場価格の最高値であることがわかりました。よって、その値段で売り出したところ、幸い、売出し当日に、その価格で売れました（即日完売とはこのこと？）。
その数日後に、自宅周辺の最新の新築物件の坪単価平均を調べたら、私が売った築7年の物件よりも４万円も高いので、ほっとしました。もちろん、7年前に買ったときの値段より28%も下落していますから、けっして愉快な数字ではありませんけどね。

　営業マンの「あたりはずれ」はあるのでしょうね。私の場合、担当のT氏とNさんは、少ない経験ではありますが「大当たり」の方でした。言葉遣いも、礼儀作法も、質問に対する美辞麗句を含まない的確な説明も、すべて満足しています。
「はずれ」社員にあたってしまった購入者はお気の毒だと思います。でも、長谷工や、野村より、私はずっと好印象を抱いてしまいます。

[119: 匿名さん]

＞１１７さま

　１１３です。承知しました。「比較的」は誤解を招くようですから「相当」に修正いたします。私としては、どちらの表現を使っても、明確な「欠点（というより覚悟すべき短所）の指摘」のつもりですので、かまいません。より誤解のないほうに素直に訂正いたします。

[120: 匿名さん]

１１８の訂正です。「私が売った築7年の坪単価平均より4万円も高い」というのは間違いで（これならよくありそうなことで、何も驚く必要なし）、「新築物件の坪単価よりも私の売った築7年の中古物件のほうが４万円高く売れた」に訂正いたします。要するに、比較的幸運だったということです。

[121: 匿名さん]

特定の顧客層に、ニッチ的な売り方をしているので、
大手に伍していくにはこれで優れたビジネスモデルの一つと思います。

ただ、こういった企業は、なまじ手広く顧客層を広げ、
規模の拡大を図ろうなどとすると、
取り柄を失って必ず失敗するでしょう。

少しずつ改善をつみかね、こだわったマンション作りを、
理解してくれる客だけを相手に、
堅実に続けていくのが良いでしょうね。

[122: 匿名さん]

お隣の掲示板(..会社名かくだけで荒れそう）に比較して、ここは皆さん理性的でよいですね
>>118 さん　なるほど。さすがに買い替え客割合が多いし、そのあたりのケアは得意ということですね。
>>121　さん　確かにニッチを狙ったビジネスモデルなので、取り柄は守らないといけませんけど、
そろそろ　物件仕様的に　”当たり外れ”があったり、駐車場代を30年抜くとかの不正直な商法は
是非すぐにでも撤廃するように改善して欲しいですね。　でないと、いつまでたっても安かろう
悪かろうのイメージを払拭できないでしょうから。　

[123: 匿名さん]

ヒューザー関係者さん、ここを見ていたらしょぼい戸棚の戸板取り付けに3万円も
オプションでとるようなあこぎな商売はやめて下さい。

[124: 匿名さん]

ある意味駐車場代を抜くと言うのは、その分マンション価格が安くなってるってことですよね。
明示して販売する限り、問題ないと思いますけどね。

仕様にしてもしかり。良い仕様にすればコストが上がる。
そうすればひとつの売りである「安さ」が損なわれる。
それで果たして売っていけるのかどうか・・・

オプションが高いのはどこも同じ。
嫌だったらＤＩＹでどうぞ。

[125: 匿名さん]

>124

は？どこも同じなら、高値でぼったくる商売でOKなのか？
この会社は社長自ら「適正な価格で、人間らしい住まいを」の理念を掲げて
やっているんだろ。だったらくだらねえオプション（便所の棚の扉だぞ。最初から
つけとけよ）で小銭稼ぎするなっていいたいんだよ。

[126: 匿名さん]

簡単な作業でも、人間が行ってやるんだから人件費がかかるでしょう。
扉がどんなものかわかりませんが、いい材料でオーダーメイドなら、
それなりの値段にはなります。
3万は、それほどボッタクリではないような・・・・

[127: 匿名さん]

>>124 残念ながら、ちゃんと明示しては販売していません。これは問題です。
販売員も自分からは説明しませんでした。　うちもかなりまじめに検討していたのですが、
こういうWeb上の掲示板で初めて　”抜き”のメカニズムを知った次第です。
30年分で、マンション価格の10%を超えるので、何も言わないのは（重説までいけば
聞けたのでしょうが）あまりにアンフェアかなとね。　ちなみに物件は梅島のです。
　で、別の構内MRいって聞いたところ、”マンション付き駐車場ですから”とかの
お言葉で声を失いました。

[128: 匿名さん]

　便所の棚に扉がついていなかったとしたら、それはあまりにユーザーの身になって
いない設計ですね。　安ければ何をしてもいいというもんではないですよね。
生理用品やら、トイレットペーパーを入れる場所なわけですから、一流と目される
デベでは、設計基準書で規定していますので、このようなことは決して起こりません。

[129: 匿名さん]

このスレも昨日の祭りでだいぶ盛り上がった（たくさんの情報がでた）ようですね。
そろそろ、①デベのいいところ、悪いところを客観的に整理する。②鶴見以外の物件についても
研究してみるとの新しい展開に入りたいと思っています。
(①の悪いところに便所の棚の戸をつけろと入れておきましょう）

しかし、過疎気味だったこのスレがこんなに盛り上がるとはなんかうれしいですね。

[130: 匿名さん]

　コンセプト的には絶対正しい方向なんですよ。
　ただあまりに坪単価にこだわりすぎる。
ニッチですから、坪単価の数字だけがんばらなくても宣伝費なし、MRなし、販売に殆ど人を
裂かないで劇的に販売経費が低減できていますから、実際大手一流デベ並みの
設計基準書の規格を設定して普通のマンションを作っても、広めの間取り中心にとれば
15%くらいは坪単価で値引いて販売が可能だと思うわけですよ。　最近の目の肥えた
MR見学者は、+-5%程度の相場感は見につけていますから、MR回遊族相手でも十分に
商売できてきたこのデベの場合ちゃんとやっていけると思うんですよね。

　上では鶴見と梅島の物件の両極端の様子が紹介されていますけれども、他の
プロジェクトの実際も知りたいですね是非。

[131: 匿名さん]

価格って正直ですよね。
一見広くて安いのにはちゃんと理由がある。

あるひとはそれを「工夫」というし、
またある人は「カラクリ」と感じるんでしょう。