ヒューザーのマンションってどうですか？

[匿名さん]

ここはほかのデベと違って、一軒当りの占有面積が100平方メートル以上と
大きなお部屋ばかりを作っていますが、設備・仕様や建物自体の構造の程度は
如何なんでしょうか？ちょっとH.P.を見た限りでは、今時の仕様に比して相当
程度劣っているような印象を受けるのですが…
やはり、お部屋が大きいと言うことは、それらに目を瞑れる位良いことなのかな？

[51: 匿名さん]

>50さん

追加説明ありがとうございます。

確かにヒューザーの物件は説明が少ないような気がしますね。結局購入希望者がいろいろインターネットで
調べたりしているので、最初から物件のHPに説明を載せてくれればと思ったりします。特に床の工法は物件によって
異なっているので、なんで違いがあるのか気になりますよね。

ところで、お引越しはいつを予定されていますか？
又、住宅ローンを組まれると思いますが、どんなチョイスをしました？（固定or変動等）
すこしスレの趣旨とずれれる話になるかもしれませんが、参考までに教えていただけると
幸いです。

[52: 匿名さん]

＞51さん

現在住んでいるマンションの売却を進めている段階なので、引越予定は9月から10月くらいになるであろう、としか申し上げられません。住宅ローンは、ヒューザーが紹介してくれた4大メガバンクのひとつが提示している「変動・固定変更自由」「25年の全期間、店頭利子から１％引き」というメニューを検討中です。

ひとつ追加ですが、鶴見の弁天橋・鶴見小野付近の環境について、少し「前向き」になれるニュースを「発見」しました。弁天橋から「ふれーゆ」（東京湾側）に向かう広い道沿いの地域一帯が、「横浜サイエンスフロンティア」として整備されはじめており、理化学研究所と横浜市大大学院がすでに進出しています。今後もそういった施設の拡充がなされていくそうです。
また、鶴見工業高校も来年は移転し、跡地を鶴見小野の総合再開発計画の核にして、「横浜サイエンスフロンティア」の入り口として町全体を作り直して行く構想が横浜市と鶴見区においてたてられています。同地の周辺環境に依然悩みを持つ私としては、ちょっぴりほっとさせられる情報です。一応、ご参考まで。

[53: 匿名さん]

グランドステージ藤沢を買われる方いますか？

[54: 匿名さん]

>53

何について知りたいの？
俺はこの物件買わないけど、前営業さんに説明だけしてもらったので
その範囲でよければ、返答するけど。

[55: 匿名さん]

外断熱とこの広さでこの価格ですか・・・。
ちょっとショックですね。何かからくりはあるのかな？

[56: 匿名さん]

ゼネコンが聞いたこともないところなのでちょっと気になりますが、１００㎡以上というのは賛成ですね。
昨年、１００平米超のところに引越しましたが、この快適さはすまないとわからないですよ。

[57: 匿名さん]

>56さん

一番どこに100平米超のメリットがでます？

[58: 匿名さん]

収納たっぷりで、部屋がすっきり。
あとは、精神的なゆとりです。

[59: 匿名さん]

100平米超でもなれたら狭く感じるようなきがする。
どうですか？住んでいる人たちは？

[60: 匿名さん]

家族4人で102㎡ですが、欲を言えばあと30くらい広いほうがいいです。
もう一つ小部屋と収納ですかね。

[61: swallows]

一人当たりの住宅面積は先進国で日本が最低です。

米国62平米　英国4３平米　独42平米　日本33平米！

それでもこれを基準に考えると、日本で4人家族で住むのなら、33平米×4人で132平米が「普通」になるはず。地方の一軒家は広いから、平均するとこういう数字になるのでしょう。
これをマンションで実現してくれるのはヒューザーくらい。昨年の首都圏の新築マンションの平均専有面積が70平米を割っているよう超お寒い現状では、他社には何の期待もできませんね。
がんばれ、ヒューザー！

[62: 匿名さん]

とりあえず広ければ大体のことがなんとかなるような気がする。
たぶん。

[63: 匿名さん]

やっぱ100は最低欲しい。

[64: 匿名さん]

俺の感覚では2人で110㎡は必要という感じかなー

[65: 匿名さん]

二人で100ならゆったりですね。
自分の趣味の部屋も作れそう。４人で80とかってどうだろう。

[66: 匿名さん]

>>65
住環境（通勤アクセス、教育、イメージ、日常の利便性等）が良ければ
4人で80でも別に不満は無い。
まあ、何を重視するかは人によって異なるだろうが、今は広さよりも
住環境重視の傾向が強くなっているのは確か。

[67: 匿名さん]

日本の首都圏のマンションは、住環境も中途半端、広さも中途半端、内装だけ凝って、
さらにオプションで飾り立てた物件が多すぎます。ヒューザーのように、周辺環境には多少の？がついても、
「広さ」だけはけっして妥協しないという、しっかりした姿勢を持つ企業は消費者にとって貴重な存在です。

[68: 匿名さん]

コンセプトがはっきりしてるのは良いこと。
なにより広さ重視の人が買えばよいのですからね。

ただ実際のところ、広いだけでアクセスの悪い物件は、
中古価格なんか見ると分るけどどちらかというと人気はない。
「広さ」を突出して重視する顧客が少ないんでしょうね。

ここのマンションは、気に入った人が永住目的に買うことに向いている気がしますね。

[69: 匿名さん]

「ヒューザーの物件はアクセスが悪い」というのは、みんなが勘違いしている事実です。2003年以降、ヒューザーが分譲した24件のマンションの最寄駅からの徒歩時間を
見てみると、5分以内が7件、6−10分が6件、11−15分が6件、16以上は4件しかなく（最長は22分、ただし浅草駅から）、中古市場で好かれる徒歩10分以内の物件が全体の
50%強を占めています。市場で嫌われる徒歩16分以上は25%にすぎません。他社の分譲マンションとかわりない数字です。駅からけっして遠くなく、そして「広い」のが
この会社の物件の特徴だということを、明記したいと思います。なんか、いろいろヒューザーに関する「勘違い」が出回っているようなのでーーー。

[70: 匿名さん]

だから、住環境ってアクセスだけじゃなかろうが。
「広さ」「広さ」って痛ましくなってくるよ、全く。

[71: 匿名さん]

痛ましいって言いえて妙。
なんか滅亡寸前の将軍様を讃える北朝鮮人民のような、
必死、悲壮な感じを感じてしまう。

広さが特徴なのは確かで、それはそれでいいんじゃないかと思います。
その分、その他の立地やなんかについては、好条件とはいえないのは確かでしょう。
土地の安い僻地に行けば広い家に住める、何も不思議なことではありません。
お買い得と感じるかどうかは人それぞれでしょう。

[72: 匿名さん]

「土地の安いへき地に行けば広い家に住める」
これもヒューザーに関する大きな誤解です。2003年以降に分譲した24件のうち、JR東京駅から10キロ以内の物件が６件、20キロ以内（10キロ以内を含む）が14件（58%）あり、30キロ以上は4件しかありません。
へき地だから安いのではないのです。建設コストをとても合理的に処理しているのと、不要な宣伝をしないこと、そして、あえて路線価の安い「工場地域」や、住宅地域の場合は駅から15−20分の距離の土地を選択していることがこの会社の特徴なのです。

どうか、客観的に判断して下さい。感情的にならないでください。

[73: 匿名さん]

駅から近くてもソープランドの隣は女友達とか親戚呼びにくいね。

[74: 匿名さん]

>>線価の安い「工場地域」や、住宅地域の場合は駅から15−20分の距離の土地

そういうところを僻地って言うんだよ。
それにしても、最初は駅からの単純な距離で今度は東京駅からの単純な距離か。
どこが客観的なんだろうね、全く。

[75: 匿名さん]

結局、限られた予算の中では「広さ」と「環境」はトレードオフ名関係にあるわけよ。
ただ、「広さ」も「環境」も人によってある程度許容範囲が異なるから、そこに議論の余地が
あるんだろうけどさ。

俺もこのデベの物件結構評価してる口だけど、自分の価値観をあまり普遍的なもの
のように記述すると反感かって、かえって建設的なスレにならなくなると思うよ。

せっかくだから、環境の話はあきらめて、間取りとかその他のいいところの話でもしようや。

[76: 匿名さん]

「へき地」の意味は「都会に遠い」「へんぴな土地」「かた田舎」「自分の住む土地の謙譲語」という意味であり、「工場地域」や「駅から徒歩15−20分の住宅地域」という意味はどの辞書や言葉の使用例を見てもみつけられません。あったら教えて下さい。客観的でないのは、どう見てもそちらのほうだと思いますが。

[77: 匿名さん]

>>72 代わりにざくざく嫌悪施設のある場所への立地が多いよね。
　もう一点　上に議論があるのかもしれんが、駐車場代がデベ上納で何十年も”抜かれる”分を
考えたら、ここのマンション安いとはいえんよ。膨大な修繕積み立ての不足がでるってことだもの。
抜かれる分×数十年分を勘定して値段に加えてから他社と比較しないとダメだよ。
老婆心ながら。　

[78: 匿名さん]

75番さんに大賛成。ちなみに76は74への返信です、念のため。

[79: 匿名さん]

７７番さん
　駐車場がデベ上納の物件は少数に限定されます。半数以上の物件は管理組合に渡る通常のシステムになっています。もちろん、デベ上納はよくないルールで、ヒューザーは少しだけ残しているこの悪弊をなくすべきでしょう。大いに主張しましょう。法的にも問題のあることなのだそうですから。

[80: 匿名さん]

>77

抜かれる物件と、抜かれない物件があるようだね。
どういう基準で分かれるのかデベに教えてもらいたいもんだ。

駐車場代がデベ上納だとなぜ修繕積み立ての不足がでるの？
>77さん　教えて。
（駐車場の修理代金が不足するということ？）

[81: 匿名さん]

>73

ソープの隣は女友達とか親戚呼びにくいけど、自分が便利で二重丸です。

[82: 匿名さん]

>>76
ありていにいって、都心方向までのドアtoドアの時間が長くかかる物件を不動産的には
僻地物件というのが妥当。　いくら23区内にあったって徒歩20なんていうのが
何よりも、集合住宅としての不便さ（音だせない）などと引き換えに利便性を買う
マンションに向いているかな？　 同じような不便きわまりない地区（へき地というと
反感買うようなので;言ったのは私ではないですよ）に、たまたま100m^2と同じ広さレベルの
物件がないのでなんかよさそうな錯覚は招きやすいんでしょうね。
>>77にもあるけど、駐車場の”抜き”の分
数百万を足してごらんなさい。決して超格安レベルではないよ。　無論なおやや安めで
あることは認めるにやぶさかではないが、直床/直天井なんて無茶なコスト削減と引き換え
だったりするわけでしょ。　広さからいってファミリー層中心であろうに、広くて安ければ
音の苦情でまくりでもいいのかな。　これには多いに疑問。　まぁ、ニッチ市場を狙うってんで
こんなデベロッパーが1社くらいはあってもいいとは思うけれども。
城東地区の物件は大体見にいったけど、計画道路にかぶっていたり、連続稼動の工場横だったりと
住環境的にはろくな場所には立っていなかったよね。　駅から遠くても、住居系の用途地域に
指定されているとこならいいけど、だいたい準工業地帯とか。　そんなところに
4000万台(+駐車場抜きで数百万）で100m^2ぽっちのマンションを買うくらいなら、
（しかも床暖房もなければ、浴室乾燥機すら標準ではない）郊外のまっとうなところに
戸建てだよねというのが我が家の結論でした。
まぁこのデベから買う人は立地の用途地域なんて気にしない人中心なんでしょうが。　

[83: 匿名さん]

>82

うむ、連続稼動の工場横はきついな。
ところでそれどこ？

[84: 匿名さん]

>>80 私のみた物件３つはたまたま全部”抜いている”ほうだったのだが、
抜いていない例ってどこになります？？

　日本のマンションの99%は、ローン返済をかぶる時期の初期のコストを低くするために
100円/m^2/月以下の修繕積み立て金でやっているのが殆どですが、21年超あたりから、
水周りを中心にこの費用は激増します。　ここまでにちゃんと修繕積み立てが積みあがっていないと
莫大な一時金を皆で負担しないといけませんが、当たり前のことですが、これ基本的には
専有面積比例のものなので、ヒューザーのような大型中心の物件では戸数は減りますから
かなりの負担を覚悟せねばなりません。　うちはヒューザーではないですが築20年ほどで、
100m^2 で、月3万を超える修繕積み立て（管理費は別です）を支払っています。
　平面駐車場の場合、本来維持費はあまりかからないので、これがデベ上納になっていなければ、
修繕積み立てに回して（管理費に回す物件もあるが同じ意味でよろしくない）
この急激な負担増を少しでも低減できるようにするわけです。　これが抜かれていると
どうにもならない。　管理組合名義で借金なんてことになります。
　買い替えの人なら皆しっていることだけど、修繕費は5年毎とかに倍倍とかに増えていくのが
当たり前なわけですよ。　特に大型住戸の人はよーく覚悟しておかないとね。

[85: 匿名さん]

>80

オフィシャルのHPの物件概要で「分譲後の権利形態　駐車場：管理組合による管理運営」
と記載されているところは抜いていないようだよ。

[86: 匿名さん]

>84

元々駐車場が完備されていないマンションも世間には結構あるように
思われるので、その点ではあまりデメリットにならないのでは？
（駐車場がない又は100%ではないマンションでは当然、駐車場代金が
外部へ流れるでしょうから）

[87: 匿名さん]

”抜いていない物件もある”ってのがあんまり言い訳になるような気がしませんが。
　間違った企業姿勢なので、どこかで”今後全物件抜きません”と宣言するなら分かりますけど。
完備はともかく、超都心部のワンルーム中心とかいうの以外で、駐車場なしってのは
見たことないので、あんまり言い訳にはなりませんよ.
ダメなことはダメ。　素直に認めましょうよ　>>84
　ＭＲなしとかの販売方法には私も同感を覚えますよ。でも、少しでも
安くしまほうってんで、直床・直天井なんてメンテ不能な物件を作ってよい
という姿勢は擁護できませんね。

[88: 匿名さん]

>ダメなことはダメ。　素直に認めましょうよ　>>84

>>84はお前だろ。素直に認めろ。

[89: 匿名さん]

>82

ところで「郊外のまっとうなところに戸建て」って
①どの辺で、②どのくらいの㎡で、③幾らくらい
なのか教えてくれませんか。今後の選択肢の参考にしたいので。
（82さんがあたりを付けている地域の情報で結構ですので）

[90: 匿名さん]

ヒューザーの物件の特徴は「広さ」だけではありません。「広さ」「合理的な間取り」「しっかりした構造と華美に走らない程度の仕様」「求めやすい価格」の4点セットがこの会社の物件の長所です。総合的に見て判断したいものです。
ちなみに、直床、直天井の物件もあるにはありますが、二重床、二重天井もたくさんあります。私が買った物件はそうですし、浴室乾燥機も標準装備されていました。床板はすべて無垢板か石貼りで、室内ドアもすべてチーク材の一枚ものです。台所には浄水器、トイレはウオッシュレット、バルコニーには電灯までついています。
「仕様が良くない」「いまどきの装備がついていない」とヒューザーの批判を聞きますが、そうした物件もあるのでしょうが、私の知る限り、「どこの話？」といった感じです。断熱もしっかりしているから、床暖房はいりませんし（光熱費が浮きますよ）。

[91: 匿名さん]

>90

二重天井の物件てありましたか？
見たことないんですが.....

[92: 匿名さん]

すみません。訂正します。二重床、二重天井の物件はわずかですね。私が購入した横濱鶴見の物件は両方実現しています。ついつい、一例を大げさに書いてしまいました。お詫びいたします。
まあ、言い訳をすれば、「二重床ではない」から「だめ」ということは断言できないようで（逆も真なり）、専門家の本を読むと、床スラブの厚みが一定以上あれば、かえって直床のほうが遮音効果がよい場合もある、とのことです。（本当に言い訳にすぎませんね、こりゃ。）

[93: 匿名さん]

>>89 建売でよければいくらでもWeb で調べられますよ。そんなことを人に聞くようでは...

[94: 匿名さん]

で、ヒューザーのよさって結局はなに？
あと、悪いところは？

[95: 匿名さん]

>>92 長谷工系の”御用”専門家ではないですか。　
直床を採用する理由がそちらが遮音性で勝るためであるならば、直床にしても階高はちゃんと確保
するはずです。　ほぼ必ず直床が2.8m代の低い階高とセットになっているのは、これ工事代の低減
ってところに主目的があるわけです。　一階あたり20cmほど低くできることによる工事費の削減
効果は結構大きなものがあります。　一方で、住むものからみたら全くといっていいほどメリットは
ありませんよね。　

[96: 82]

　82です。89は私ではありません。
マンションの値段（坪単価）を知る概算式に、
(土地仕入れ/容積率 +　工事単価）＊1.4
ってのがあります。1.4倍ってのが、project期間の利息負担に販売経費
(広告代/MR費用などなど）ですね。 この1.4の部分をヒューザーは極力1に
近くしようと努力しているわけですね。実際には1.2程度が限界だと思います。
一方で、まっとうに鉄筋コンクリートの建物を建てる場合、工事コストは、
戸建てよりもかなり高くなるので、本来ある程度土地代の高いところでないと
戸建ての価格を上回ってしまいます。そういう地区では戸建てとの競合は常に
問題になりますね。ヒューザーの立地にはそんな場所が実際多いですよね。

　購入者の方もおられるので失礼かもしれませんが、横濱鶴見の物件の場合、
高速神奈川１号横羽線と、鶴見線の電車引き込み線に挟まれるという”一般的には”
劣悪と考えられる立地条件のために、マンションの建っている場所の路線価は、
ほんの微かに北にいったところの1/3の8.4万円/m^2(平成17年）に過ぎません。
路線価は実勢ベースの70%掛けと思っても、坪40万弱で仕入れが可能なわけです。
ちょっと北にいけば、3倍に値段になりますから、そこに建てるのに比較すれば
坪80万の差があるわけです。　これがこの物件の安さの秘密ですね。

[97: 匿名さん]

googleマップで見て軽く眩暈を覚えました。子供連れならまず見送るだろう立地ですよね。

お子さんがいらっしゃらなく、広さを求めた>>92さんにはベストの選択だったのだろうと思います。
ある意味うらやましいです。

[98: 82]

　82　続き　: もとデベ側でしたが、今は不動産担保評価を仕事にしています。

この物件容積率200% のようですから実際の土地負担は２で割っても40万の低減に
成功しているわけで、"この場所"でなければ、2400-2800万近く価格は上昇して
しまいますね。　4200万/150m^2程度だったでしょうか？　このマンション
坪単価90万台ってのは確かに安いようですが、土地仕入れには20万かかって
いませんから、逆算すると (92-20)/1.2 = 60万ほどでマンションを建てねば
なりません。　これはまぁ可能ですが、最近の建材・建設コストの高騰を
考えれば、階高を押えるか、極端に共用部分を減らすなどなんらかの
トリックがないとなお難しい数字には思えます。

　無論、そういう立地は気にしないという立場であればここは駅にも近くてよい
でしょう。　ただこういった掲示板での議論で、議論を行うためには、
自分が”良い悪い”と思うだけでなくて、より一般的な評価が必要でしょう。
平成17年の地価分布図は
　http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html
などをご覧ください。 駅5分圏内で、同じような坪単価になるためには
私の住む埼玉県の場合　飯能とか、久喜市とかになります。
こういった場所では、同じような4200万のお金があれば、
200m^2近い敷地に、150m^2の建物面積をもった戸建ては十分に注文建築
で建てることが可能です。 これで、土地:建物=1:1 でしょうか。

　どちらがいいというつもりは毛頭ありませんが、ヒューザーの安さの
秘密はどちらかといえば、こういう”嫌悪施設”に囲まれた場所でも気に
しない一部の人を相手に、安い土地仕入れを行うほうにあるわけで、
MR/宣伝費がない分で安くなっている分もありますが決してそちらが
主要因ではないということです。　うちは子供もいますし、高速の
隣に住むというわけにはいきません。　選ぶなら上記駅近くの
戸建てにするかと思います。　戸建てのほうが遥かに 土地代+建設コスト
そのものに近いですから、地価分布図から値段を読みやすいですよ。
150m^2の確保を4000万前半で行うには、せいぜい10万/m^2の路線価
までですね、

[99: 82]

ここ直床にしているマンションは見に行きました。梅島だったかな？
その弊害と、かなり大きなリビングルームを確保しているせいで、リビングの
真ん中に40cmほどの大きな梁がせりだしていて、その部分は床からの高さが2.1mほど
しかありませんでした。　普通構造では、スパン間隔の1/10程度の太さの大梁が必要と
されますから、 これは直床/天井では殆ど避けようがないでしょう。
　また、大型住戸中心で部屋割りを組むことから、非整形（四角くない）で
南北に長いような、狭い土地とかを利用することも多いので、採光面で問題の
あるプランが多いことも私としてはあまりデベとして高評価を与えたてない理由の１です。
150m^2もの広さを、かつ駅から遠くても必要とする層は専業主婦＆ファミリー中心と
考えるのが自然です。(DINKS/DEWKSなら10分以上は歩かないでしょう）
タワーならいざ知らず採光面は無視してよいとはあまり思われません。
残念ながら、私のところにもし回ってきたら担保評価としては、立地面も含めて
実際に安くなっている以上にもっと安くつけざるを得ないと思います。
”一般的には”劣悪と考えられている立地で、150m^2もの広さが必須である
人が沢山いて、売却などがすっきりいくというのが考えにくいせいです。

[100: 匿名さん]

確か鶴見は建った瞬間に既存不適格になっちゃったんではなかったでしたっけ。
都市計画道路の予定地に大きくかぶっていたりとか、いわくつきのが多いですよね。