ヒューザーのマンションってどうですか？

[匿名さん]

ここはほかのデベと違って、一軒当りの占有面積が100平方メートル以上と
大きなお部屋ばかりを作っていますが、設備・仕様や建物自体の構造の程度は
如何なんでしょうか？ちょっとH.P.を見た限りでは、今時の仕様に比して相当
程度劣っているような印象を受けるのですが…
やはり、お部屋が大きいと言うことは、それらに目を瞑れる位良いことなのかな？

[305: 匿名さん]

確かにとまったね... 結構楽しみにしていたのに... age とこ。

[306: 匿名さん]

原木中山の物件の評価ってどうなんですかね？

[307: 匿名さん]

個別物件評価ってここでいいのかなぁ... 家の真ん中に通り抜け可能な
クローゼットがあったりして変な間取りだなぁとか思ってみていた記憶が
あるんですが。

[308: 匿名さん]

＞３０７さん

どちらの物件ですか？

[309: 匿名さん]

>307,308
原木中山の164平米の物件のことですね？　Walk through closet と呼ぶのだそうです。おもしろいと思いますけどね。

[310: 匿名さん]

どうでもいいけど、ヒューザー＊＊＊＊の方々、鶴見の他物件スレに、のべつまくなし＊＊＊＊書き込みするの止めてね。

[311: 匿名さん]

>>310
だったらお前がなんか書け。
建設的な内容でな。

[312: 310さん]

鶴見の総戸数なんてそんなないんですよ。
一人だけ、鶴見ヒューザーを買ったことを、
肯定して褒めて欲しくて堪らない人がいるだけなのです。

ただ難しいのは、褒めるだけでは嘘っぽくて疑心暗鬼になるようなので、
許容できるささいな欠点（トイレの棚の扉が無いなど）を指摘し、
でも広くていいですよねというように言ってあげれば安心すると思います。
立地や環境など、致命的な欠点を挙げてはいけません。

鶴見は完売したといっていたのですが、まだ売れ残っているんですかねぇ・・・・?

[313: 匿名さん]

>>312

時々致命的な欠点を指摘したほうが面白い
展開になって盛り上がるだろう。

褒める振りをしつつ、欠点をあげつらってへこませるんだ！

[314: 匿名さん]

>>312 トイレの棚や、壁紙などなど目に見えるところで問題があるわけでしょ？
見えないところはどうなっているか... ちょっと怖くて手が出せないかなぁやっぱり。

[315: 匿名さん]

>309

原木は現地を以前に見に行った。
まあ、千葉だしのんびりした感じのところで
周囲にこれといった嫌悪施設無し。
（畑もまだ回りにあるようなところ）

但し、俺が気になったのは以下の二点
①南側に現在ある工場は既に稼動を止め取り壊しが決定しているが、跡地にマンションが建つとのこと。
出来上がってみないと日当たりがどうかわからない。
②一番買い物に使用すると思われるショップス市川（ショッピングセンタ）がちょっと客層が
悪い気がした。（千葉の元ヤン夫婦と＊＊子供セット）

まあ、俺は上記を気にして当該物件の検討をやめたが、冷静に考えれば致命的と
いうほどでもない。又、自社施工物件なので、結構気合を入れているようで
来年の優秀事業賞への申請は原木でいくんじゃないかと想像される。
（まったくの推測だけど）

そう考えると検討の価値はあるかもね。

[316: 匿名さん]

おい、町田の物件の図面変わってないか？
梁の線が消されていないか？

[317: 匿名さん]

本当だ.... ちょっとは正直な方向にいっているのかと思ったけど、ここみてそういう方向に
しか使えないようでは、やっぱりあと１０年は見込みなしかなこの会社。

[318: 匿名さん]

まあ、HPの図面に梁の情報書き込んでいる会社見たことないけどな。
梁の情報がなくなったって書き込んだ俺がいうのもなんだけど
>>317は他社の営業か、煽りだな。

[319: 317]

>>317 はずれです。　梁位置の入った図面載せている会社は結構ありますよ。
とくに、ここのように、部屋の真ん中に梁が出る場合はね。　

[320: 匿名さん]

そうか。
じゃあしょうがない、お前に謝ってやろう。
メンゴ！

[321: 匿名さん]

町田の外観図、斜線規制の段々畑の向きからみて、北西方向から眺めた図になっていていると
思うんだけど南からみたらどう見えるんでしょうねぇ...

[322: 匿名さん]

値段も公開されたね、坪単価140万強ってとこみたいで、180m^2 の部屋は8980万みたいよ。
こっちは坪単価160超だからかなりの高価格ですね。　ここでの予想よりは大分に上ですね。
まぁこれでも周辺価格よりは一応安いんだけども、結構苦労しそうな気はします。

[323: 匿名さん]

確かに >>266 の予想よりは大分に高い 坪140万台できましたね。

[324: 匿名さん]

町田駅周辺の坪単価相場160万ほどですから 15%弱の値引き相当あるいは、15%ほど
広い住居ということで、まだ十分価格競争力はあるかな。東京側ではないけども。

[325: 匿名さん]

相模原市側でしょ？　160万が相場かなぁ？？

[326: 匿名さん]

駅前のクリオだったかな 75m^2 で4000万はいっているようだから、坪単価170台。
ちょっと足して100m^2 だったら、例によって下がり天井が多少室内にめりこんでいても
買うって人は多いんでないかな。

[327: 匿名さん]

購入はしてませんが・・・現地見に行ったことありますので、私の思ったトイレの棚について。
確かにトイレのつり戸棚は便利ですが、狭い空間を有効に使うためについていると思うのです。
広いトイレなら別につり戸棚なくても、いくつかのトイレットペーパー（１２個入れようと思えば吊戸棚が必要でしょうが・・・）と掃除用具を入れるのであれば、例えば手洗いカウンターの奥下に小さい収納を置いてもいいと思います。
後ろの棚板は、花など小物で飾ってもいいのかなって思いました。
と考えると、変に一枚板が渡してあるからおかしく思えるんだなと・・・。板くらいいくらでも後から付けられますもんね。
ちなみに、ベイタウンの、ちょっと豪華に見えるマンションもトイレの吊戸棚はオプションでしたよ。（だからどうってわけじゃないけど、必ずしも吊戸棚が標準ではないんじゃないかという意味で）

[328: 匿名さん]

＞＞３１０、３１２

　勝手に濡衣着せないで下さいね。鶴見の他物件スレに書き込みなんかしてません。ヒューザー関連は熱心にコメント書いていますが。
鶴見の物件は納得して購入したのですから、人から褒めてもらおうが、批判されようが、気にしません。する必要もないでしょう。これから購入するのならともかく。
ちなみに鶴見に残戸１とHPにあるのは、実際はキャンセル待ち（買い換え客なのでしょう）が１戸ということです。現地にそのように案内が出ています。

[329: 匿名さん]

町田の値段見て驚きました。すみません。私の推測は大はずれでしたね。不動産屋にはなれないな。

[330: 匿名さん]

その値段で出せる価格というのと、付けられる価格というのは違います。価格は、周辺との比較
から決まっていくのが普通なわけですから、ここはかなり大きくもうけを出せると踏んでいるわけ
でしょうね。　梅島の物件なんかも、1階の160平米超のは、最初は6000万円台前半くらいつけて
いましたが、私がMR見に行ったときには5000万円台まで落としていましたから、価格の調整は
ありえるかと思います。　内装のレベルによらず、今は買いとはいいがたい価格ですね。
他のデベでもあり得ない価格とはいえないもの。

[331: 匿名さん]

また盛り上がってきた..?

[332: 匿名さん]

180㎡とはでかいよな。２００越す物件も出てくるかも。楽しみ。

[333: 匿名さん]

>>330
ヒューザーは、個別に価格を落とすのではなく値下げする場合には
契約が決まっている部屋も含めて値下げすると営業が言っていたけど
本当かね？

[334: 匿名さん]

梅島の売れ残りはずっと値段Web上では変わっていないけどな....
1階のMRにしてた部屋だけ下がったように思いましたけれども。

[335: 匿名さん]

>>334
ということは営業が嘘をついているということだ。
（営業は値下げ交渉に応じない代わり、売れ残りが発生し値段を下げる場合は
マンション全体で価格を見直すといっていた）
口先だけじゃねえか。最悪だな。

[336: 匿名さん]

町田の現地みてきました。敷地はかなり広そうですが、南側には９階？建てのマンション西側には高圧電線が敷地内に走っています。
良い建設用地とは思えませんが。。。。

[337: 匿名さん]

まぁそういう場所だからヒューザーの出番なんだよ。これはもうちょっとメジャーになるまでは
ずっとこれでいくんじゃないの。　結構いってみると苦笑するような立地なのはまぁ、
価格を考えると致し方ありますまい。　広ければあんまり立地は気にしないって人だけ
相手に商売できる規模ですからまだまだ。

[338: 匿名さん]

鶴見と梅島以外の売り出し中物件の評価を求む>>元デベさん

[339: 匿名さん]

ヒューザーはヒューザーの「他はなにはともあれとにかく安くて広い」マンションを、
「それを評価してくれる人だけに」販売していく方針を堅持してるってことで、
堅実な経営方針だと思いますよ。

逆に、品質・立地とか、会社の拡大なんかを追及して、
大手と同じ土俵に乗ってしまってはニッチとしての強みがなくなってしまい、
結果として淘汰される側になってしまうでしょう。

町田の物件は個人的にはびっくりな価格です。さすがに高いのでは?
小田急の駅にはかなり不便なので、実質横浜線沿線と考えるともうすこし
サプライズ感のある価格で勝負した方がヒューザーらしいのに。

[340: 元デベ]

>>338
　変なハンドルネームにされてしまいましたが... 城東地区/埼玉方面限定で
探していますので、GS竹ノ塚は、そのうち聞きにいってみるつもりです。
こっちは評価可能かと思います。
>>339
　確かに町田の値段にはサプライズはないですね。 ただ私の求めているのは
単純な坪単価低減の要求ではなくて、それなりによい構造で、10%強安くかつかなり
広いというものです。（広いという条件だけでこの会社くらいしか作ってくれそうもないので）
　直床でも、2重天井で(水周り系のスラブ埋設物件だけは無条件で却下です）
階高3m近く(296程度でも可）を確保しての値段であれば、十分検討したいです。
臨むべくは城東地区でですが。

[341: 339]

10％安いという条件が、思ったよりも難しいとおもうのです。
なおかつ、10%安いだけでは、販売する際のインパクトとしてどうでしょう？
企業のブランド力がまだ脆弱ななか、
一割引だけでは、訴求力に欠けるのではないですかねぇ。（一般論として）

仕様を落とさないとなると、販売にかかる経費、
土地の仕入れ値、オプション部分の削ぎ落としなどで、
コストを削らないといけませんよね。でも、
販促費を削りすぎれば、顧客を掴みにくくなるし、
人を減らせば、対応が悪いということにもなりかねないですし。
あまり悪い立地だと、安くてもあたりまえになってしまうし、
オプションを削ると、棚の扉がついていないなどといったクレームが出てしまうし。
駐車場料金抜きのテクニックを使えば、10％引きも比較的楽でしょうが、
これにも拒絶反応をもつ顧客がいるでしょう。

良い仕様、良い立地、そして広さをすべて求めてしまうと、
どうしても高価格になるのは仕方ないかと思います。
ワケあり故の、安さと広さなのですから。

高仕様、好立地、そして低価格を同時に実現するには、土地の面で相当面白い仕入れをしないと難しいでしょう。
城東地区というのは、私は不案内なのですが、地価としては安いほうなのでしょうか?

[342: 匿名さん]

>>341 城東地区は、同じ通勤時間とかで比較すると滅茶苦茶安いです。　23区内でも特に足立区
でよければ、平均地価が23万/m^2 ですから（23区中一番安い;　大抵の都西側の市部より下ですから）
まぁ環境的には城西地区からきたらなんか怖そうとか思われることもあるでしょうが。
　そのせいで、例えば南千住の新大陸プロジェクトみたいに 90m^2近くて、3500万下なんてのは
容積率緩和の受けられる再開発の大型物件では、23区内でも　1m^2 40万下ってのは珍しくは
ありません。坪単価命のヒューザーとしては、狙いやすい一方で、相当驚きの値段をつけてこないと
インパクトも弱いので、CM流すようなデベには太刀打ちできません。　そのせいで、城東地区の
物件は特に仕様を落としてきているような気もしますね。
　利息・外注の設計費用・MR費用・販売経費などで、土地+建設原価の40%増しに今の標準的な
デベはつけているのですが、自社設計・調達/MRなし/販売員も殆どおかないなどで、これだけ
を半分強に圧縮できれば　坪単価15%近い削減は駐車場”抜き”なしで十分実現可能だと
思います。　10%台といっても、150m^2住戸ともなれば、700-800万相当ですから、
きちんとやって格安ってのは、それはそれでちゃんと買い手つくと思いますけども。
　財閥系デベほど、仕様てんこ盛りにはしない中程度の使用・ちょっとは妥協できる立地で
非常に広くかつ、かなりの低価格は十分実現可能だと思うのですけれどもねぇ。

[343: 匿名さん]

オプション削減とかそういう部分は可能としても、
階高の確保などで戸数が減るとなると、
あまりに影響が大きいので難しいような気がします。
もともと総戸数が少ない傾向なのに、今以上に戸数が減れば、
維持費の高騰などデメリットも増えますし。

自社調達に関してもどうなんでしょう？
価格面でもアドヴァンテージになりうるんでしょうか?
中間マージンがカットできる面はあるとしても、
大量供給の大手デベの場合は、大量買付けな分ボリュームディスカウントが効くでしょうし。
施工にしてもそうですよね。大手は大きな取引の継続自体をちらつかせて、
下請けを泣かせることも可能なわけで。
（そのことの是非はともかくとしてですけど）

販促もあまりに省けばサービスの低下につながるし、
売れ行きが鈍ることになれば本末転倒ですしね・・・・

地道な努力で削れる余地ってのは、それほど無いんじゃないかと。
やはり、誰も手をつけないような土地に、削れるところはとことん削って、
びっくりするくらい広くて安い物件を作るって言うのが、
このデベの個性であり強みなんじゃないですかね。

城東地区の場合は、地価自体が安いと言うことなので、
その中でもさらにアグレッシブな立地とかにすれば、
いままでどおり「価格・広さ」をメインコンセプトにして、
相当サプライズのある物件を作る事は、できそうですね。

これが立地や仕様を向上させて、その分割高になった場合、
他のデベの物件に対して競争力を維持しうるのかどうかですね。
7000万出すつもりだと、かなり魅力的な物件が買えてしまうわけで。

元デベさんのような方が潜在顧客として実際おられるわけですが、
そういう人の数がどのくらいか、事業化できるレベルかと言うことが問題かと思います。

[344: 匿名さん]

そうですね。　うちも当分賃貸住まいかもしれません。
まぁあと15年もすれば子供も巣立っていくので、それで２人用の小さいのを
買うってことになるだけになりそうな気もしますね... なんかさびしいですけど
中途半端な大きさのを購入する気にはなれませんね。

[345: 匿名さん]

話の流れに乗らずすみません。
中古戸建てまで検討範囲にしているので地元の不動産屋さんの話とかもよく聞きます。
不動産屋さんはデベの営業さんの様な物件固有のしがらみが無いので面白い本音が聞けますよ。
それに地元に長年根を張ってるので、地盤の強弱、水害の出易さ等、地元民でないと分かり難い情報も多く持ってます。
マンションにしか興味の無い方も、購入予定地域の不動産屋さんの話だけは聞くことをお奨めします。
HUSERさんって、他社の営業さんも含め、面と向かって悪く言われたことはありません。
（結構、デベの営業さんって、あそこの物件だけは止めた方が良いですよとか言うもんですけどね？）
私の検討地域内では広さ的に他と競合しなかったせいかも知れませんが。

[346: 匿名さん]

ようやく新サーバーへの移行が済んだようですね。
みんなの書き込みが再び活発になることを望んでいます。

[347: ぼんやりこだぬき]

ヒューザーの物件跡少しで契約なのですが・・・・・
段取りの悪さで相方がかなりご立腹。。

自分は住みたいのだけどやっぱり数千万の買い物でいい加減なこと出来ないし(＞０＜)
ヒューザーさんもう少ししっかりしてくれよ！！！
そんなんだから高校の発表会レベルとか書かれちゃうんだよーーー

[348: 匿名さん]

　確かに宅建もっているのかなぁってレベルの販売員が多いですよね。
私は、別に不動産関係じゃないけど、必要があって宅建はとらされたのですが..
ここは凄く少ない人数で回しているはずだから、さくさくとはいかないのかもしれませんが。

[349: 匿名さん]

私もヒューザーの物件を購入して、ローン等の手続きを行っている
最中ですが、極力営業に頼らないようにしています。

彼らの年齢や規模を考えるとできる限り自分で動かないと.......
一生懸命にやってくれるかもしれないけど、正直あまり期待できない気がする。

それから、プライベートローンを使った場合も事務手数料８万円とられるけど
あれで何してくれるの？
その辺の内訳を明確にしてくんないかな？

多くは期待しない代わりにやってもらえることは明確にしてホスイ。

[350: 環境大事]

広いし〜〜間取り、リビングインってすごく良いと思います。子どもがある程度大きいと、このくらいはないと・・・と言うことでうちは検討しています。
でも、専業主婦や若い世代にはオススメできません。
以前に工業地域に住んでいたことがあります。環境は少し悪いけど、一応公園小学校もあるし、とたかをくくってました。
しかし、回りには築４０位の団地と社宅が多く、・・・そこの方たちはいずれマイホームと節約をしているママが多かったです。
なんとなく、新築のうちが「いいな〜」「きれい〜」「うらやましい〜」と溜まり場になり、初めは良かったのですが、だんだんストレスになってしまいました・・・・。
私が心狭い人間なのかもしれませんが、特に家にいることの多い主婦は、周りの環境と毎日の生活と。どういう感じで暮らしたいかをよく考え、シュミレーションして買った方がいいです。
家の中だけ、家族だけが全てでは過ごせませんから。

[351: 匿名さん]

内覧会の段取りは「高校の文化祭」レベル（かわいいという意味を込めて）でしたが、買い換えの支援や、提携ローンの紹介、金銭消費貸借契約までの段取りはさすが「プロ」と思わせるものがありました。気持ち良く、すべての手続きが終わりつつあります。一応、良い事例の紹介として。

[352: 匿名さん]

扱う総戸数が少ないですからね。
人を一人多く雇えば、一戸当たりの負担がすぐに跳ね上がる。
だから人数は少なく、
能力の高い高給取りはそうそう雇えないと言うことなのでしょう。

自分でできる事は自分でやるってことでいいんだとおもいますよ。
ヒューザーに興味を持つようなクライアントは、
どちらかと言うと業者お任せと言うよりも、研究熱心な人が多いように感じますし。

[353: 匿名さん]

2chにこんな書き込みがあるね。
http://money4.2ch.net/test/read.cgi/estate/1077768052/329

苦戦しているんでしょうか？

[354: 匿名さん]

＞＞３５３
引き渡し開始時までに8割が売れていれば「よいでき」と判断する売り方のようですから（営業の発言）、竣工前の物件に5割近い残戸があることも充分あり得るかと思います。ただ、上大岡や藤沢の残戸数は少々気になりますね。