ヒューザーのマンションってどうですか？

[匿名さん]

ここはほかのデベと違って、一軒当りの占有面積が100平方メートル以上と
大きなお部屋ばかりを作っていますが、設備・仕様や建物自体の構造の程度は
如何なんでしょうか？ちょっとH.P.を見た限りでは、今時の仕様に比して相当
程度劣っているような印象を受けるのですが…
やはり、お部屋が大きいと言うことは、それらに目を瞑れる位良いことなのかな？

[22: 匿名さん]

>21
空気の味とは？
悪臭がないのであれば問題ないと思うのだが。
詳しく聞かせてくれ

[23: nemotie]

空気の味とは、要するに「ああ、気持ちのよい空気だ！」と実感できるか度合いのことです。今住んでいる東京多摩南東部は、多摩川中流沿いということもあって、空気はけっこう新鮮で「おいしい」のです。よって、鶴見の工業地帯は、たとえ健康には影響のない汚染度であっても、空気の味の悪さが気にかかるのです。

[24: nemotie]

ちなみに、コンアルマーディオ横浜鶴見のコンアルマーディオ(Con Armadio)とは、イタリア語で「家具付き」という意味です。イタリア人が見たら（聞いたら）ぷぷっと笑うのでしょうね。

[25: 匿名さん]

コンアルマーディオ横浜鶴見の近所の賃貸に住んでいますが、この一帯、異臭はしますよ。
但し、工業系の異臭ではなく、海の臭さです。
天候と風向きにより、海の生臭いようなニオイが漂う時があります。
季節により頻度に差はありますが、１年で平均すると、
１週間から１０日に１日程度、臭う日があるように思います。

・・・ちょっと、スレが特定の物件に偏ってきましたので、本題に戻します。

知人でヒューザーの物件に住んでいる人がいますが、
聞くところによると、やはり安いだけあって、施工はイマイチのようです。

壁紙は安くて薄いものなので、ちょっとモノが当たればすぐに剥がれるし、
風呂の扉などもたてつけ悪く、１年も住んでいれば、
斜めになってきて、ちゃんと閉まらなくなってきたりしたそうです。

[26: nemotie]

25さん＞
　コンアルマーディオ横浜鶴見のアフターサービス基準書をもらってきましたが、他社の基準と変わらず、一部はより充実していました。よって、1年で「風呂の扉が斜めになった」りしたら、当然、無賞で直してもらえます。壁紙も、自然にはがれてしまったのであれば、２年間は保証の範囲内です。もちろん、そのようなことが起きないのば一番ですが、人間の作り物ですから、時に部分的な「失敗」作もあると思います。一応、念のためコメントしておきます。

[27: 匿名さん]

>nemotieさん

住まいサーフィンに当該物件の評価を記入されているかと思いますが、文字化けしていて読めません。
お手数ですが、お暇なときに修正していただけませんでしょうか。

お願いいたします。

[28: nemotie]

＞27さん

　すみませんでした。さっそく修正しましたので、ぜひご一読ください。

[29: 匿名さん]

>26さん
結局鶴見の物件は購入されたのでしょうか？
又、モデルルームを見学されましたでしょうか？

私もヒューザーの物件に興味を持っているのですが
この会社の物件に対する批判としてよく「内装がチャチイ」
という点が取りざたされます。

26さんからみてその辺はいかがでしょうか？

ご返答いただければ幸いです。

[30: 25]

>>26

確かにおっしゃるように、その友人もアフターサービスの範疇なので、
無償で対応してもらえる、とは言っていました。
（購入後の定期点検時に不具合を申告したのだそうです）

幸い友人宅は、さほど修繕する部分が多くなかったので良かったのですが、
同じく定期点検時のタイミングで、
同じマンションに住む他の家は、かなり修繕箇所が多いお宅が大多数で、
マンション全体で「このマンションは欠陥住宅じゃないか！」と
ヒューザー相手に住民運動を興す勢いすらあったそうです。

[31: 匿名さん]

＞２６から29さんへの返答です
　コンアルマーディオ横浜鶴見の購入は決めました。もちろん現地を何度も訪問し、希望の部屋をしっかり見せてもらい、周辺環境も休日と平日、午前と午後、歩いて確認した上での決心です。私なりの評価を簡単にいえば、物件満点、周辺環境「問題あり」、しかしそれは「許容範囲内」といったところです。価値のトレードオフにかわりはありませんが、物件の魅力は相当なものがあります。それは次の６つにまとめられます。（１）首都圏ではトップレベルの広さ（全19戸がすべて150平米４LDKのシンプル設計、とても合理的な間取り（うなぎの寝床間取りを徹底して排し、プライヴェート空間とパブリック空間をきちんと分けた設計、南北両面バルコニー、台所が広く使いやすく台所から直接バルコニーを経て外廊下に出られる、広い玄関ホールと玄関収納がある、トイレが２つありそのうち一つは車椅子のまま入って使用できる等）、（２）構造と仕様がしっかりしている（N値50の地中30メートルまで杭を打ち、雨漏り関連および構造耐力上の主要部分のアフターサービス保証がすべて10年と他社をの水準を上回っている）、二重床・二重天井で階高296センチを維持、（３）内装の質の良さ（ドアなどの建具に上海建具を使用、床板も無垢板を使っている、クロス等も問題なし、一部で誤解されているようだが浴室乾燥機はついている、ただし床暖はない、そのかわり断熱設計が徹底している）、（４）センスの良い家具付き（5人分のソファーをはじめ、6人用ダイニングテーブルと椅子、ベッド２つ、書棚、硝子食器棚等、ナイトテーブル、デスク等、ワンセット揃っており、購入半年後にもし不要なものがあったら無料で引き取ってくれる、またもちろん、家具をつけないで購入することも可）、（５）一つのフロアーに２戸しかないためプライバシーが保ちやすい、（６）100%平置きの駐車場が全戸分あるのみならず、来客用の駐車場まで2台分あり、エントランスの前に車が入れるように広めに設計されてある（敷地はけっして広くないが余裕を持たせた設計になっていて、植栽も比較的上等）、（７）そしてこれらの好条件がすべて揃って4000万円少々という良心的価格、以上です。「内装がチャチイ」ということはありません、欠点は、インターネットアウトレットが3か所にしかついておらず、洋室２つと和室では無線LANしか使えないこと、トイレが２つありながら手洗い場が別個についていないこと、広い洗面化粧室でありながらダブルシンクではないこと、WICやパントリー内部のパイプや棚が少々質素すぎること、間仕切り壁の厚みが7センチ以下であること、くらいでしょうか。これらを「ちゃち」というのなら、それは人それぞれの受け止め方だろうと思います。何事も100点満点は求められませんからね。

[32: 匿名さん]

>31
ご購入を決められたそうで、おめでとうございます。
おっしゃるとおり、すべての要求を満たす物件を購入することは
ほぼ不可能ですからね。

ところで、もう既に重説は受けられたかと思いますが、当該物件では
どのようなことを説明されましたでしょうか？

参考までにお教えください。

[33: 匿名さん]

＞３１さんへ
まだ正式な契約を済ませていませんので、重要事項説明は受けていません。しかし、すでに重要事項説明書は受け取っており、現在「予習」をしているところで。いろいろ問題点はありますが、それについては後日、必ずここに書き込むことにいたします。

[34: 匿名さん]

＞３２さんへ
　正式の契約はまだなので、重要事項の説明は受けていません。しかし重要事項説明書はすでに入手済みで、現在「予習」しているところです。いくつか小さな（しかしとらえようによっては深刻で覚悟のいる）問題点があります。それらについては、後日必ずここに書き込むことにいたします。

[35: 匿名さん]

>34さんへ

ご返答ありがとうございます。
書き込んでいただけるのを楽しみに待っております。

[36: 匿名]

スラブ厚１５０ｍｍって薄すぎませんか？（９１０ｍｍ毎に３００ｍｍあるとはいえ）

[37: 匿名さん]

私が感じた問題点。

・１００㎡以上の住戸中心　→　大きい物件なのに戸数が少ない　→
　　→将来の大規模修繕（特に積立費用が不足がち又は一時金の徴収があるのでは）が心配

・駐車場代が、管理組合ではなく、デベロッパーに行ってしまう。
　（最近の物件はどうか分かりませんが、以前の物件では、なぜかヒューザーに駐車場収入が行くようになってたようで）

立地、構造、価格等は、皆さんのご承知の通り。
目に見えない、修繕や管理等に将来的な問題が潜んでいると思うのですが・・・・
（そんなに共用部が無いのに、管理費も割高ですよね）
購入予定の方、このへんを営業に突っ込んでみて下さい。
あとあと、大変になりますよ。

[38: 匿名]

駐車場の件で営業の方に問い合わせてみたところ、
物件を安く提供しているんだから、
うちも少し儲けさせてもらってもいいんじゃないかってことですよ。って言われました。
意味がさっぱりわからない。
他のデベでこんなのってあんまり聞いたことないですよね？

[39: 匿名さん]

以前のトピですが。

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/40192/

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/39314/

[40: 匿名さん]

>35,36,37,38さま

　お待たせしました。本日、コンアルマーディオ横浜鶴見の契約を済ませ、その際に重要事項説明を2時間30分にわたってヒューザー本社で受けました。担当者はこちらの質問にひとつひとつ丁寧に答えてくれ、好印象を持ちました。以下、まずは皆様が問題にしておられる点から、説明します。（１）駐車場代が売り主に吸い上げられるということはなく、本物件の駐車場代金はすべて管理組合の収入になります。（２）床スラブ厚150ミリ（ただし910ミリごとに300ミリ）に対する不安ですが、出来る限り室内の梁をなくすための工夫と、内断熱を効果的におこなうことを優先してワッフルワイド工法を採用したため、このようになったとのことでした。上階の騒音は確かに150ミリ部分では心もとない気がしますが、建築基準法にはのっとっていますし、二重床・二重天井であることを評価して、私としては妥協しました。（３）将来の大規模修繕への不安については、25年目と30年目についての予測が示され、その段階で一時金を供出することになるものの、見た限り無理のない計画でした。確かに19戸で負担しないといけないので、一戸あたりの負担額は相対的に多く、その点において大規模物件より不利かもしれません。しかし、これは本物件の広さと合理的な間取りを手に入れるための「価値のトレードオフ」として、あきらめざるを得ません。（４）管理費が割高では、という指摘がありましたが、これについて私は疑問を抱いていません。全戸、通常の平均的物件の２倍の専有面積（150平米）があり、それが19戸しかないのですから、月に２万3800円少々というのは許容範囲の額です。ただし、「平日一日4時間の通勤管理」というのはいただけません。今後、管理組合でじっくり話し合って、たとえ管理費をもう少し値上げしてでも、一日8時間の通勤管理に変えるべきだろうと思っています。
　以上が、みなさまの疑問点に対する説明です、つづいて、本日の重説を聞きながら、私が深刻な疑問としてヒューザー側担当者（Tさんというとても誠実な営業マン）にぶつけた質問２つについて、先方の回答と共に紹介しておきます。＜つづく＞

[41: 匿名さん]

>40さん
（・∀・O）ワクテカで続きを待っています。

[42: 匿名さん]

＞４０のつづきです。
深刻な疑問のひとつは、「かつて東芝の社宅だったため土壌汚染対策法に基づく調査義務はございません」という重要事項説明についてです。土壌汚染対策法では、有害な25種類の物質を扱っていた工場がそれを廃止して転売などをおこなうときに、土壌汚染の調査を義務づけるものであり、たしかに企業の社宅であった所では調査義務は課されません。しかし、社宅がもし数年程度しか使われず廃止され、社宅が建設される前は工場だったりしたら、土壌汚染は調査されないままになってしまう、という疑念を私は抱きました。これに対するヒューザー側の回答は、重要事項説明書の添付資料を示しながら、東芝の社宅が昭和３６年（1961年、すなわち44年前）に建設され、2003年まで使われていた事実の提示でした。それ以前の建物が何であったかはわからなかったものの、社宅として長期間使われてきたことは事実だということがわかり、少し安心しました。実は2日ほど前、住宅専門家にこの心配について尋ねてみたのですが、土壌汚染については「もし売り主がその事実を知っていながら隠して販売したら、売り主の責任を追及できる。もし知らないで販売し、しかし後に汚染が明らかになった場合は、その汚染の起因者に責任を追及することになり、それがかなわない場合は、国とマンションの住民がお金を分担して調査と除去をすることになる」旨、回答をもらっていました。心配の種が消えたわけではありませんが、どのような心構えでいればよいのかがわかり、その意味で安心した次第です。この物件は、究極の「物件自体の魅力（広さ・間取り・構造と仕様）をとって環境（工場地域）をあきらめるか、それとも環境重視で物件をあきらめるか」の価値のトレードオフ物件ですから、このくらいの覚悟はしないといけないのだと、あらためて自分に言い聞かせています。＜さらにつづく＞

[43: 匿名さん]

＞４２のつづきです
もうひとつの深刻な疑問は、高さ制限の変更に関するものです。本物件が建築許可をとったすぐあと、横浜市はこの地域の住居専用建造物の高さ制限を、それまでの31メートル（10階）から21メートル（6−7階）に変更したため、コンアルマーディオ横浜鶴見はあっという間に「既存不適格建造物」扱いとなりました。こうなりますと、70年後くらいに全面建て替えするときや（無論私は生きていませんが）、それ以前に大震災などで倒れてしまって再建築をおこなう際、現在と同じ10階建ては建てられなくなります。これについてヒューザー側は、この敷地の建ぺい率が法的に６０％まで認められているなか、本物件は24%程度の建ぺい率で建てられているので、もし将来全面的にマンションを建て直す場合は、現在の建物面積（１階床面積）を倍以上にして6階建てを建てれば、各戸150平米の占有面積が維持できるばかりでなく、数戸分、新規に戸数を増やすことができ、それを販売してその分の収入を建て替え予算の一部に組み入れることができる、という納得のいくものでした。もちろん、その際は、現在の平置き１００％駐車場のスペースはあきらめざるを得ませんが、各戸の広さの犠牲はなさそうで、安心しました。以上、重要事項説明の速報でした。

[44: 匿名さん]

>43さん

詳細な記述をして頂きありがとうございます。
又、無事契約をされたということでおめでとうございます。

私も別件の現地やPCPのMRを見学したことがありますが、ヒューザーの物件は非常に
面白いですね。営業さん達が「うちの物件は商品力がある」と言っているように、
その他に代替対象がないので（億ションが買える金持ちは別ですが）、物件を見学した
買い手のその後の選択行動が「ヒューザーの物件の中での選択」になってしまうのかなと
思っています。
31に記入して頂いた当該物件の利点は、その他の要因に目をつぶるのに十分な破壊力が
ありますね。私も鶴見の物件は一度検討したのですが、1)食料品を買いにいく先が少し遠そう
(これは私ではなく妻に負担をかけることになる為、我家ではかなり大きい要因であった）
2)某高校が近くにある、の主に二点から当該物件の購入は見送りました。

とは言うものの、一人暮らしをしていた数年前は工場裏、線路から20mくらいのアパートに
住んでいてなんとも思っていなかったことを思えば（今から考えれば不思議なくらい当時は
その状況になんの不満も感じておらず、どちらかというと狭いとか風通しの悪さが問題であった）
どこでも「住めば都」なのかなとは思いますね。

[45: 匿名さん]

＞44さん

　昨日（土曜日）、コンアルマーディオ横浜鶴見の入居者説明会と完成披露会に行ってきました。説明会のほうはヒューザーの初々しさ（悪く言えば仕切りの悪さ）があらわれていて、ある意味、「高校生が一所懸命、文化祭の発表をしている」といった感じでした（私はしかし、こういうのが好きです）。完成披露会は、他社でいう「内覧会」と同じで、建設関係者（この場合自社施行ですのでヒューザーの建築士）立ち会いのもと、自分が入居する部屋の最終確認をしました。すでに竣工前後から何度も見て来た部屋なので、基本的なことはわかっており、内覧会同行業者を連れて行くことはしませんでした。仕上がりは予想以上によく、WICの電球の球切れだけが唯一の「文句」でした。玄関、窓、網、ドアのたてつけと開け閉め、水周り、電気の確認、図面と照らし合わせながら電気や電話のアウトレットの位置や備え付け家具・カーテンの確認を妻と二人でおこない、最終的に納得しました。
　ヒューザーの良さは、マンションのオプションを、この完成披露会のあとに受け付けるシステムになっているところで、追加してつける棚や鏡、エアコン、照明など、他のディヴェロッパーだと、竣工半年も前に、まだ自分の購入する部屋の枠組みすらできあがっていない段階で、さまざまなオプションの購入を迫ってきますが、ヒューザーの物件だとそういうことがなく、自分が入居する部屋の最終確認を終えた後、はじめて、本当に必要なものだけ、注文することができるので、とても良いやり方だと思いました。もっとも、完成披露会に来ていた「サークル」というエアコン等の取り付けを扱う会社は問題で、販売担当者のあまりの商品知識のなさと、単に上から押し付けられたバーゲン品（今回は富士通のレベルの低いエアコン）を「お買得ですよ」とだけ言いながら、機能の説明もできないまま売り付けようとしていました。私はあまりに不愉快になったので、他社製品の見積もりをとらせ、注文をせずに席を立ちました。今後、相見積もりを他業者にとらせ、より安くて親切なほうを選ぶつもりです。
　「食料品を階に行く先が少し通そう」というご指摘のマイナス要因はそのとおりだと思いますが、徒歩15分圏内にスーパーが3軒あり、うち一つは「大丸ピーコック」ですので、妻は納得してくれました。また「某高校が近くにある」についてですが、あの高校がなぜ評判が悪いのか、私にはわかりませんので、もし何かご存じでしたら教えて下さい。ある程度「覚悟」を決める必要があるかもしれませんので。以上、完成披露会の報告まで。

[46: 匿名さん]

>45さん

説明会参加ご苦労様でした。
そういえばたまたま仕事で新川（茅場町）へいったのですが
GS茅場町でも関係者、施工業者らしき人たちが椅子を並べて
集まっていましたので、説明会を実施していたのかも知れませんね。

それから、某高校と記述しましたが、すいません記述間違いです。
高校ではなく某学校です。私が懸念した点は、思想・信条
の部類に入ることですので、気にされない方には何の差支えも
ないようなことです。（回り持った言い方ですいません。）

[47: 匿名さん]

＞４５さん
「某学校」の件、承知いたしました。私は気にしませんので、大丈夫です。

[48: 匿名さん]

>45さん

内覧会についての質問なのですが、当日は電気、水道などについても
実際に動かして確認できましたでしょうか？
又、遮音性についてどのように確認をされ、どのような結果だったか
教えていただければ幸いです。

又、私はヒューザーの別の物件を購入したのですが（物件名は伏せますが）、
オプションを契約時に決めるように営業さんに言われました。（床暖房や棚、食洗器等）
物件によってやり方が違うのかもしれませんね。

[49: 匿名さん]

＞４８さん

　内覧会当日は電気も水道も実際に動かして確認することができました。遮音性は実験のやりようがないのでしませんでしたが、１フロア2戸で戸境壁20センチですので、隣の音は問題ないと思います。上下階の遮音性は、床スラブが15センチと30センチを組み合わせたワッフルワイド床工法ですので、一概には善し悪しを断言できません。しかし、遮音は「床スラブの厚さと面積との関係によって決まる」と書かれてあるマンション専門家の本があり、その点では、厚さ15センチの部分は8.19平米毎に区切られている構造となりますので、その専門家の本によると、この場合は遮音等級Lー５５（「注意すれば問題ない」のレベル）となります。もちろん、実際に住んでみないとわかりませんが。いずれ、事後報告をいたします。2−３ヶ月先になると思いますが。前にも書きましたが、二重床、二重天井なので、それが遮音にとって少しでも良い方向に影響することを期待しています。

　オプションは、物件ごとに対応が違うとの件、ご指摘ありがとうございます。「ヒューザー統一のやり方」にはまだなっていないのですね。今後はコンアルマーディオ横浜鶴見の方式を採用することをヒューザーに期待したいと思います。アンケートにそのように書くようにします。

[50: 匿名さん]

＞４８さん

　49で触れた遮音性についての追加説明です。ワッフルワイド床スラブ工法について調べてみたところ、鉄筋コンクリート住宅の専門会社で「スターハウスインターナショナル」という所が、2005年1月に特許をとった工法であるということがわかりました。断熱と防音に相当な効果をもたらし、なおかつ室内の小梁を極力なくすことができる（よってリフォームの選択肢も広がる）画期的な工法なのだそうです。断熱が特に問われる北海道のディベロッパーがこの工法を採用しているようで、防音についても、実験では概ねLー45からLー50の遮音等級が証明できている旨、同社のホームページで宣伝していました。ヒューザー側がこのような「長所」を販売の際に何も触れないというのも、もったいない話だと思うのですが、「あの会社らしい」といいましょうか、ーーー宣伝下手なところが確かにありますよね、ヒューザーは。他のスレッドでヒューザーをとりあげている場合でも、営業マンの説明下手が指摘されていることが多いようです。
　　以上、とりあえず、コンアルマーディオ横浜鶴見の「遮音」の追加説明でした。詳細は入居後をお楽しみに。「現実」を正直に報告したいと思います。

[51: 匿名さん]

>50さん

追加説明ありがとうございます。

確かにヒューザーの物件は説明が少ないような気がしますね。結局購入希望者がいろいろインターネットで
調べたりしているので、最初から物件のHPに説明を載せてくれればと思ったりします。特に床の工法は物件によって
異なっているので、なんで違いがあるのか気になりますよね。

ところで、お引越しはいつを予定されていますか？
又、住宅ローンを組まれると思いますが、どんなチョイスをしました？（固定or変動等）
すこしスレの趣旨とずれれる話になるかもしれませんが、参考までに教えていただけると
幸いです。

[52: 匿名さん]

＞51さん

現在住んでいるマンションの売却を進めている段階なので、引越予定は9月から10月くらいになるであろう、としか申し上げられません。住宅ローンは、ヒューザーが紹介してくれた4大メガバンクのひとつが提示している「変動・固定変更自由」「25年の全期間、店頭利子から１％引き」というメニューを検討中です。

ひとつ追加ですが、鶴見の弁天橋・鶴見小野付近の環境について、少し「前向き」になれるニュースを「発見」しました。弁天橋から「ふれーゆ」（東京湾側）に向かう広い道沿いの地域一帯が、「横浜サイエンスフロンティア」として整備されはじめており、理化学研究所と横浜市大大学院がすでに進出しています。今後もそういった施設の拡充がなされていくそうです。
また、鶴見工業高校も来年は移転し、跡地を鶴見小野の総合再開発計画の核にして、「横浜サイエンスフロンティア」の入り口として町全体を作り直して行く構想が横浜市と鶴見区においてたてられています。同地の周辺環境に依然悩みを持つ私としては、ちょっぴりほっとさせられる情報です。一応、ご参考まで。

[53: 匿名さん]

グランドステージ藤沢を買われる方いますか？

[54: 匿名さん]

>53

何について知りたいの？
俺はこの物件買わないけど、前営業さんに説明だけしてもらったので
その範囲でよければ、返答するけど。

[55: 匿名さん]

外断熱とこの広さでこの価格ですか・・・。
ちょっとショックですね。何かからくりはあるのかな？

[56: 匿名さん]

ゼネコンが聞いたこともないところなのでちょっと気になりますが、１００㎡以上というのは賛成ですね。
昨年、１００平米超のところに引越しましたが、この快適さはすまないとわからないですよ。

[57: 匿名さん]

>56さん

一番どこに100平米超のメリットがでます？

[58: 匿名さん]

収納たっぷりで、部屋がすっきり。
あとは、精神的なゆとりです。

[59: 匿名さん]

100平米超でもなれたら狭く感じるようなきがする。
どうですか？住んでいる人たちは？

[60: 匿名さん]

家族4人で102㎡ですが、欲を言えばあと30くらい広いほうがいいです。
もう一つ小部屋と収納ですかね。

[61: swallows]

一人当たりの住宅面積は先進国で日本が最低です。

米国62平米　英国4３平米　独42平米　日本33平米！

それでもこれを基準に考えると、日本で4人家族で住むのなら、33平米×4人で132平米が「普通」になるはず。地方の一軒家は広いから、平均するとこういう数字になるのでしょう。
これをマンションで実現してくれるのはヒューザーくらい。昨年の首都圏の新築マンションの平均専有面積が70平米を割っているよう超お寒い現状では、他社には何の期待もできませんね。
がんばれ、ヒューザー！

[62: 匿名さん]

とりあえず広ければ大体のことがなんとかなるような気がする。
たぶん。

[63: 匿名さん]

やっぱ100は最低欲しい。

[64: 匿名さん]

俺の感覚では2人で110㎡は必要という感じかなー

[65: 匿名さん]

二人で100ならゆったりですね。
自分の趣味の部屋も作れそう。４人で80とかってどうだろう。

[66: 匿名さん]

>>65
住環境（通勤アクセス、教育、イメージ、日常の利便性等）が良ければ
4人で80でも別に不満は無い。
まあ、何を重視するかは人によって異なるだろうが、今は広さよりも
住環境重視の傾向が強くなっているのは確か。

[67: 匿名さん]

日本の首都圏のマンションは、住環境も中途半端、広さも中途半端、内装だけ凝って、
さらにオプションで飾り立てた物件が多すぎます。ヒューザーのように、周辺環境には多少の？がついても、
「広さ」だけはけっして妥協しないという、しっかりした姿勢を持つ企業は消費者にとって貴重な存在です。

[68: 匿名さん]

コンセプトがはっきりしてるのは良いこと。
なにより広さ重視の人が買えばよいのですからね。

ただ実際のところ、広いだけでアクセスの悪い物件は、
中古価格なんか見ると分るけどどちらかというと人気はない。
「広さ」を突出して重視する顧客が少ないんでしょうね。

ここのマンションは、気に入った人が永住目的に買うことに向いている気がしますね。

[69: 匿名さん]

「ヒューザーの物件はアクセスが悪い」というのは、みんなが勘違いしている事実です。2003年以降、ヒューザーが分譲した24件のマンションの最寄駅からの徒歩時間を
見てみると、5分以内が7件、6−10分が6件、11−15分が6件、16以上は4件しかなく（最長は22分、ただし浅草駅から）、中古市場で好かれる徒歩10分以内の物件が全体の
50%強を占めています。市場で嫌われる徒歩16分以上は25%にすぎません。他社の分譲マンションとかわりない数字です。駅からけっして遠くなく、そして「広い」のが
この会社の物件の特徴だということを、明記したいと思います。なんか、いろいろヒューザーに関する「勘違い」が出回っているようなのでーーー。

[70: 匿名さん]

だから、住環境ってアクセスだけじゃなかろうが。
「広さ」「広さ」って痛ましくなってくるよ、全く。

[71: 匿名さん]

痛ましいって言いえて妙。
なんか滅亡寸前の将軍様を讃える北朝鮮人民のような、
必死、悲壮な感じを感じてしまう。

広さが特徴なのは確かで、それはそれでいいんじゃないかと思います。
その分、その他の立地やなんかについては、好条件とはいえないのは確かでしょう。
土地の安い僻地に行けば広い家に住める、何も不思議なことではありません。
お買い得と感じるかどうかは人それぞれでしょう。

[72: 匿名さん]

「土地の安いへき地に行けば広い家に住める」
これもヒューザーに関する大きな誤解です。2003年以降に分譲した24件のうち、JR東京駅から10キロ以内の物件が６件、20キロ以内（10キロ以内を含む）が14件（58%）あり、30キロ以上は4件しかありません。
へき地だから安いのではないのです。建設コストをとても合理的に処理しているのと、不要な宣伝をしないこと、そして、あえて路線価の安い「工場地域」や、住宅地域の場合は駅から15−20分の距離の土地を選択していることがこの会社の特徴なのです。

どうか、客観的に判断して下さい。感情的にならないでください。

[73: 匿名さん]

駅から近くてもソープランドの隣は女友達とか親戚呼びにくいね。

[74: 匿名さん]

>>線価の安い「工場地域」や、住宅地域の場合は駅から15−20分の距離の土地

そういうところを僻地って言うんだよ。
それにしても、最初は駅からの単純な距離で今度は東京駅からの単純な距離か。
どこが客観的なんだろうね、全く。

[75: 匿名さん]

結局、限られた予算の中では「広さ」と「環境」はトレードオフ名関係にあるわけよ。
ただ、「広さ」も「環境」も人によってある程度許容範囲が異なるから、そこに議論の余地が
あるんだろうけどさ。

俺もこのデベの物件結構評価してる口だけど、自分の価値観をあまり普遍的なもの
のように記述すると反感かって、かえって建設的なスレにならなくなると思うよ。

せっかくだから、環境の話はあきらめて、間取りとかその他のいいところの話でもしようや。

[76: 匿名さん]

「へき地」の意味は「都会に遠い」「へんぴな土地」「かた田舎」「自分の住む土地の謙譲語」という意味であり、「工場地域」や「駅から徒歩15−20分の住宅地域」という意味はどの辞書や言葉の使用例を見てもみつけられません。あったら教えて下さい。客観的でないのは、どう見てもそちらのほうだと思いますが。

[77: 匿名さん]

>>72 代わりにざくざく嫌悪施設のある場所への立地が多いよね。
　もう一点　上に議論があるのかもしれんが、駐車場代がデベ上納で何十年も”抜かれる”分を
考えたら、ここのマンション安いとはいえんよ。膨大な修繕積み立ての不足がでるってことだもの。
抜かれる分×数十年分を勘定して値段に加えてから他社と比較しないとダメだよ。
老婆心ながら。　

[78: 匿名さん]

75番さんに大賛成。ちなみに76は74への返信です、念のため。

[79: 匿名さん]

７７番さん
　駐車場がデベ上納の物件は少数に限定されます。半数以上の物件は管理組合に渡る通常のシステムになっています。もちろん、デベ上納はよくないルールで、ヒューザーは少しだけ残しているこの悪弊をなくすべきでしょう。大いに主張しましょう。法的にも問題のあることなのだそうですから。

[80: 匿名さん]

>77

抜かれる物件と、抜かれない物件があるようだね。
どういう基準で分かれるのかデベに教えてもらいたいもんだ。

駐車場代がデベ上納だとなぜ修繕積み立ての不足がでるの？
>77さん　教えて。
（駐車場の修理代金が不足するということ？）

[81: 匿名さん]

>73

ソープの隣は女友達とか親戚呼びにくいけど、自分が便利で二重丸です。

[82: 匿名さん]

>>76
ありていにいって、都心方向までのドアtoドアの時間が長くかかる物件を不動産的には
僻地物件というのが妥当。　いくら23区内にあったって徒歩20なんていうのが
何よりも、集合住宅としての不便さ（音だせない）などと引き換えに利便性を買う
マンションに向いているかな？　 同じような不便きわまりない地区（へき地というと
反感買うようなので;言ったのは私ではないですよ）に、たまたま100m^2と同じ広さレベルの
物件がないのでなんかよさそうな錯覚は招きやすいんでしょうね。
>>77にもあるけど、駐車場の”抜き”の分
数百万を足してごらんなさい。決して超格安レベルではないよ。　無論なおやや安めで
あることは認めるにやぶさかではないが、直床/直天井なんて無茶なコスト削減と引き換え
だったりするわけでしょ。　広さからいってファミリー層中心であろうに、広くて安ければ
音の苦情でまくりでもいいのかな。　これには多いに疑問。　まぁ、ニッチ市場を狙うってんで
こんなデベロッパーが1社くらいはあってもいいとは思うけれども。
城東地区の物件は大体見にいったけど、計画道路にかぶっていたり、連続稼動の工場横だったりと
住環境的にはろくな場所には立っていなかったよね。　駅から遠くても、住居系の用途地域に
指定されているとこならいいけど、だいたい準工業地帯とか。　そんなところに
4000万台(+駐車場抜きで数百万）で100m^2ぽっちのマンションを買うくらいなら、
（しかも床暖房もなければ、浴室乾燥機すら標準ではない）郊外のまっとうなところに
戸建てだよねというのが我が家の結論でした。
まぁこのデベから買う人は立地の用途地域なんて気にしない人中心なんでしょうが。　

[83: 匿名さん]

>82

うむ、連続稼動の工場横はきついな。
ところでそれどこ？

[84: 匿名さん]

>>80 私のみた物件３つはたまたま全部”抜いている”ほうだったのだが、
抜いていない例ってどこになります？？

　日本のマンションの99%は、ローン返済をかぶる時期の初期のコストを低くするために
100円/m^2/月以下の修繕積み立て金でやっているのが殆どですが、21年超あたりから、
水周りを中心にこの費用は激増します。　ここまでにちゃんと修繕積み立てが積みあがっていないと
莫大な一時金を皆で負担しないといけませんが、当たり前のことですが、これ基本的には
専有面積比例のものなので、ヒューザーのような大型中心の物件では戸数は減りますから
かなりの負担を覚悟せねばなりません。　うちはヒューザーではないですが築20年ほどで、
100m^2 で、月3万を超える修繕積み立て（管理費は別です）を支払っています。
　平面駐車場の場合、本来維持費はあまりかからないので、これがデベ上納になっていなければ、
修繕積み立てに回して（管理費に回す物件もあるが同じ意味でよろしくない）
この急激な負担増を少しでも低減できるようにするわけです。　これが抜かれていると
どうにもならない。　管理組合名義で借金なんてことになります。
　買い替えの人なら皆しっていることだけど、修繕費は5年毎とかに倍倍とかに増えていくのが
当たり前なわけですよ。　特に大型住戸の人はよーく覚悟しておかないとね。

[85: 匿名さん]

>80

オフィシャルのHPの物件概要で「分譲後の権利形態　駐車場：管理組合による管理運営」
と記載されているところは抜いていないようだよ。

[86: 匿名さん]

>84

元々駐車場が完備されていないマンションも世間には結構あるように
思われるので、その点ではあまりデメリットにならないのでは？
（駐車場がない又は100%ではないマンションでは当然、駐車場代金が
外部へ流れるでしょうから）

[87: 匿名さん]

”抜いていない物件もある”ってのがあんまり言い訳になるような気がしませんが。
　間違った企業姿勢なので、どこかで”今後全物件抜きません”と宣言するなら分かりますけど。
完備はともかく、超都心部のワンルーム中心とかいうの以外で、駐車場なしってのは
見たことないので、あんまり言い訳にはなりませんよ.
ダメなことはダメ。　素直に認めましょうよ　>>84
　ＭＲなしとかの販売方法には私も同感を覚えますよ。でも、少しでも
安くしまほうってんで、直床・直天井なんてメンテ不能な物件を作ってよい
という姿勢は擁護できませんね。

[88: 匿名さん]

>ダメなことはダメ。　素直に認めましょうよ　>>84

>>84はお前だろ。素直に認めろ。

[89: 匿名さん]

>82

ところで「郊外のまっとうなところに戸建て」って
①どの辺で、②どのくらいの㎡で、③幾らくらい
なのか教えてくれませんか。今後の選択肢の参考にしたいので。
（82さんがあたりを付けている地域の情報で結構ですので）

[90: 匿名さん]

ヒューザーの物件の特徴は「広さ」だけではありません。「広さ」「合理的な間取り」「しっかりした構造と華美に走らない程度の仕様」「求めやすい価格」の4点セットがこの会社の物件の長所です。総合的に見て判断したいものです。
ちなみに、直床、直天井の物件もあるにはありますが、二重床、二重天井もたくさんあります。私が買った物件はそうですし、浴室乾燥機も標準装備されていました。床板はすべて無垢板か石貼りで、室内ドアもすべてチーク材の一枚ものです。台所には浄水器、トイレはウオッシュレット、バルコニーには電灯までついています。
「仕様が良くない」「いまどきの装備がついていない」とヒューザーの批判を聞きますが、そうした物件もあるのでしょうが、私の知る限り、「どこの話？」といった感じです。断熱もしっかりしているから、床暖房はいりませんし（光熱費が浮きますよ）。

[91: 匿名さん]

>90

二重天井の物件てありましたか？
見たことないんですが.....

[92: 匿名さん]

すみません。訂正します。二重床、二重天井の物件はわずかですね。私が購入した横濱鶴見の物件は両方実現しています。ついつい、一例を大げさに書いてしまいました。お詫びいたします。
まあ、言い訳をすれば、「二重床ではない」から「だめ」ということは断言できないようで（逆も真なり）、専門家の本を読むと、床スラブの厚みが一定以上あれば、かえって直床のほうが遮音効果がよい場合もある、とのことです。（本当に言い訳にすぎませんね、こりゃ。）

[93: 匿名さん]

>>89 建売でよければいくらでもWeb で調べられますよ。そんなことを人に聞くようでは...

[94: 匿名さん]

で、ヒューザーのよさって結局はなに？
あと、悪いところは？

[95: 匿名さん]

>>92 長谷工系の”御用”専門家ではないですか。　
直床を採用する理由がそちらが遮音性で勝るためであるならば、直床にしても階高はちゃんと確保
するはずです。　ほぼ必ず直床が2.8m代の低い階高とセットになっているのは、これ工事代の低減
ってところに主目的があるわけです。　一階あたり20cmほど低くできることによる工事費の削減
効果は結構大きなものがあります。　一方で、住むものからみたら全くといっていいほどメリットは
ありませんよね。　

[96: 82]

　82です。89は私ではありません。
マンションの値段（坪単価）を知る概算式に、
(土地仕入れ/容積率 +　工事単価）＊1.4
ってのがあります。1.4倍ってのが、project期間の利息負担に販売経費
(広告代/MR費用などなど）ですね。 この1.4の部分をヒューザーは極力1に
近くしようと努力しているわけですね。実際には1.2程度が限界だと思います。
一方で、まっとうに鉄筋コンクリートの建物を建てる場合、工事コストは、
戸建てよりもかなり高くなるので、本来ある程度土地代の高いところでないと
戸建ての価格を上回ってしまいます。そういう地区では戸建てとの競合は常に
問題になりますね。ヒューザーの立地にはそんな場所が実際多いですよね。

　購入者の方もおられるので失礼かもしれませんが、横濱鶴見の物件の場合、
高速神奈川１号横羽線と、鶴見線の電車引き込み線に挟まれるという”一般的には”
劣悪と考えられる立地条件のために、マンションの建っている場所の路線価は、
ほんの微かに北にいったところの1/3の8.4万円/m^2(平成17年）に過ぎません。
路線価は実勢ベースの70%掛けと思っても、坪40万弱で仕入れが可能なわけです。
ちょっと北にいけば、3倍に値段になりますから、そこに建てるのに比較すれば
坪80万の差があるわけです。　これがこの物件の安さの秘密ですね。

[97: 匿名さん]

googleマップで見て軽く眩暈を覚えました。子供連れならまず見送るだろう立地ですよね。

お子さんがいらっしゃらなく、広さを求めた>>92さんにはベストの選択だったのだろうと思います。
ある意味うらやましいです。

[98: 82]

　82　続き　: もとデベ側でしたが、今は不動産担保評価を仕事にしています。

この物件容積率200% のようですから実際の土地負担は２で割っても40万の低減に
成功しているわけで、"この場所"でなければ、2400-2800万近く価格は上昇して
しまいますね。　4200万/150m^2程度だったでしょうか？　このマンション
坪単価90万台ってのは確かに安いようですが、土地仕入れには20万かかって
いませんから、逆算すると (92-20)/1.2 = 60万ほどでマンションを建てねば
なりません。　これはまぁ可能ですが、最近の建材・建設コストの高騰を
考えれば、階高を押えるか、極端に共用部分を減らすなどなんらかの
トリックがないとなお難しい数字には思えます。

　無論、そういう立地は気にしないという立場であればここは駅にも近くてよい
でしょう。　ただこういった掲示板での議論で、議論を行うためには、
自分が”良い悪い”と思うだけでなくて、より一般的な評価が必要でしょう。
平成17年の地価分布図は
　http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html
などをご覧ください。 駅5分圏内で、同じような坪単価になるためには
私の住む埼玉県の場合　飯能とか、久喜市とかになります。
こういった場所では、同じような4200万のお金があれば、
200m^2近い敷地に、150m^2の建物面積をもった戸建ては十分に注文建築
で建てることが可能です。 これで、土地:建物=1:1 でしょうか。

　どちらがいいというつもりは毛頭ありませんが、ヒューザーの安さの
秘密はどちらかといえば、こういう”嫌悪施設”に囲まれた場所でも気に
しない一部の人を相手に、安い土地仕入れを行うほうにあるわけで、
MR/宣伝費がない分で安くなっている分もありますが決してそちらが
主要因ではないということです。　うちは子供もいますし、高速の
隣に住むというわけにはいきません。　選ぶなら上記駅近くの
戸建てにするかと思います。　戸建てのほうが遥かに 土地代+建設コスト
そのものに近いですから、地価分布図から値段を読みやすいですよ。
150m^2の確保を4000万前半で行うには、せいぜい10万/m^2の路線価
までですね、

[99: 82]

ここ直床にしているマンションは見に行きました。梅島だったかな？
その弊害と、かなり大きなリビングルームを確保しているせいで、リビングの
真ん中に40cmほどの大きな梁がせりだしていて、その部分は床からの高さが2.1mほど
しかありませんでした。　普通構造では、スパン間隔の1/10程度の太さの大梁が必要と
されますから、 これは直床/天井では殆ど避けようがないでしょう。
　また、大型住戸中心で部屋割りを組むことから、非整形（四角くない）で
南北に長いような、狭い土地とかを利用することも多いので、採光面で問題の
あるプランが多いことも私としてはあまりデベとして高評価を与えたてない理由の１です。
150m^2もの広さを、かつ駅から遠くても必要とする層は専業主婦＆ファミリー中心と
考えるのが自然です。(DINKS/DEWKSなら10分以上は歩かないでしょう）
タワーならいざ知らず採光面は無視してよいとはあまり思われません。
残念ながら、私のところにもし回ってきたら担保評価としては、立地面も含めて
実際に安くなっている以上にもっと安くつけざるを得ないと思います。
”一般的には”劣悪と考えられている立地で、150m^2もの広さが必須である
人が沢山いて、売却などがすっきりいくというのが考えにくいせいです。

[100: 匿名さん]

確か鶴見は建った瞬間に既存不適格になっちゃったんではなかったでしたっけ。
都市計画道路の予定地に大きくかぶっていたりとか、いわくつきのが多いですよね。

[101: 匿名さん]

>>96-99　さん

>>90 & >>92 さんは住まいサーフィンにも詳しい書き込みをなさっていますからおっしゃることは
先刻ご承知のことと思います。
　確かにほんの100meter しか離れていないところと、3倍も地価が違うんだったら、いろいろあっても
納得できるかもしれません。ヒューザーもよくこういう場所を見つけてくるなぁと感心している
のですが。　一見安く見えますが、ちゃんと儲けはだしているということですから、もし将来売却を
考えている場合、売るときにもちゃんと安くなっているという点と、
修繕管理コストは面積比例ということだけ納得して検討されるのなら、全くＯＫではないかと思います。　
住居内広さ・設備レベル ＞＞ 周辺環境　という価値観をもたれた人以外は見向きもされない
物件でしょうけれども、1000戸台の数字をさばかないといけないデベではありませんから、
狙いは的確だと思います。　実際に売れ残りは殆どだしていないわけで、明確にコンセプトを
打ち出せば売れるってのの典型例でしょうね。
　一方で、そろそろあまりに坪単価だけにこだわることなく、立地/設備水準も他社の上を
いきつつ、専有面積においても100m^2 をちゃんと確保するという方向性に進んでいって
欲しいものだと思います。　無論、ずっと高くなるわけですが、年200-300戸とかのレベル
ならそういってもちゃんと需要はあると思うんですよね。　最近みな賢くなってきて、
グロス価格だけでなくて、立地・装備と坪単価の関係のコストパフォーマンスもちゃんと
分かるようになってきているわけですから、 MRなし/販売経費かけずでの割安分/竣工売り
”だけ”でちゃんと他社に勝っていけると思うのですけれども如何ですかね。

[102: 匿名さん]

＞１００
横濱鶴見は「既存不適格」ですが、それは高さ制限の変更によるものです。敷地内建ぺい率がわずか２４％の建物なので、容積率を変えなければ、遠い将来、6階建てにして建て直しをおこない、現在と同じ150平米19戸を確保することができます。その際、犠牲になるのは平置き１１０％の駐車場で、これは70％くらいにせざるを得ないと思います。都市計画道路はかかっていません。

[103: 匿名さん]

>>102 都市計画道路予定地にかかっているのは多分梅島の物件だったと思うけれども、
あれ何十年も予定だけでできていないし、他の戸建てを全部つぶすってのももう無理でしょう。
あまり責めるのも筋違いな気はします。　

[104: 匿名さん]

>>103 ただ不動産取引においては、既存不適格であるというのはかなりのマイナス要因ですよ。
中古になって売ることがあった場合に分かるでしょう。　　

[105: 匿名さん]

このスレッド、最近、急に活気を帯びてきましたね。ヒューザーに対する支持と不支持、中立がどっと登場して、おもしろく読ませてもらっています。

[106: 匿名さん]

車にたとえれば　オプション一切なしのステップワゴンという感じですかね...
好みが極端に分かれるので、いいという人は強烈にいいでしょうし、毛嫌いする人はダメでしょう。
でも、大手デベと違って万人受けする必要はないわけです。あまりよく知らない購入者を、
駐車場の”抜き”でだますというような物件さえ今後一切つくらなければ、こういうデベの
存在はおおいに支持できます。　犯罪的な企業でない限りは、やっぱいろいろあったほうが
楽しいですもの。

[107: 匿名さん]

販売員の社員教育だけはやり直したほうがいと思う... 購入者の年収構成などを
（個人が特定できないにしろ）べらべらしゃべるような社員のいる会社から
購入したいとは思いませんね。　　

[108: 匿名さん]

＞９４

ご質問、ごもっともです。以下にヒューザーの長所と短所、同情すべき点をまとめておきます。

ヒューザー物件の良い点）
１　分譲中の物件は、ほぼ全戸１１０−１６５平米クラスの「広さ」（ごく一部に100平米あり）。
２　プライベートエリアとパブリックエリアを明確に分けた合理的「間取り」。うなぎの寝床はつくらない。
３　しっかりした構造と、華美に走らない程度の仕様。
４　コストパフォーマンスの良さ（値段が手ごろで、普通の人にも手に入る）。
５　社長のマンション哲学が会社の末端まで染み渡っているので、この哲学に賛成できる消費者にとって、物件は信頼できる。
　　逆にこの哲学に魅力を感じない人は、はじめから無視すればよい。
　　売れ残りがほとんどなく、中古市場にもほとんど出回っていない現実から見ると、購入者は納得して購入し、その後も気に入って住んでいることが推察される。中古市場に出回ったごくわずかな物件も値崩れをおこしていないし、この時代にあって逆に値をあげたものすらある（両国の例）。
６　買い換え客にもとても親切。つなぎ融資や仮住まいをさせないように取りはからってくれる。営業担当者が丁寧で、誠実。美辞麗句をいわない。パンフレットにも美辞麗句皆無。モデルルームでお茶一杯も出さない徹底した質素さ（不要な金をかけて物件の値段を上げない）も長所。

ヒューザー物件の悪い点）
１　駅から徒歩10分以内の物件の場合、比較的「わけあり」の環境であることが一般的。
　　すなわち、「隣に工場、ゴミトラック集積所、24時間ガソリン（LPガス）スタンド、一時保護センター、電車庫、倉庫・展示場等のどれかひとつないしふたつ、みっつがある」「付近に高速道路が走っている」「やや低俗な繁華街を通らないといけない」といった感じ。確かに子どものいる家族には勧めにくいかもしれない。でも、そういう所に住んでいる家族は首都圏では少なくないわけだし。
２　閑静な住宅街の物件の場合、駅から徒歩15分以上かかることが一般的。ヒューザーはこれを「あえて駅近より散歩距離を重視する主義」と逆手にとった宣伝をしているが、一般消費者の受け止め方とはずれているようにも感じる。

ヒューザーのかわいそうな点）
構造も仕様も標準か標準以上のレベルなのに、宣伝下手のせいで、他社より劣ると勘違いされている。
物件によって差はあるにしても、よく検討・比較調査すれば、大手のマンションと同じかそれ以上の構造・仕様であることが理解できる。
「床暖すらない」といわれるが、外断熱ならそもそも不要であろう（首都圏の場合）?

[109: 匿名さん]

>>108　良い点は概ね正しいと思います。
　この会社の最大の欠点はころころ仕様が変わることにもあります。　上にもあるように同じ
”グランドステージ”シリーズでも、直床だったり、外断熱だったりそうでなかったり、
浴室乾燥機がなかったりあったり、駐車場代を抜いていたりいなかったりとものによって
いろいろ代わってきますよね。　デベやマンションブランドの評判は10年とかかけて
築きあげていくものです。　会社名からしてころころ変わってきた会社にはややいかがわしい
という印象を持たれても仕方ないのではないでしょうか。
　東京は床暖はなくてもいいかもしれませんが、浴室乾燥機は逆に都市生活では必須だと
思いますけれども。　（必ずしも窓開けて換気できる環境とは限らない）

　無論 >>108 さんくらいよく研究されて購入される人ならばはずれのほうを掴むことは
ないでしょう。　然し、一流を目指すのなら会社名で指名買いしてはずれのないレベルでないと
まずいと思うわけですよ。

　欠点としてはもう１点；　非常に採光面で問題のあるフロアプランが多いということも
挙げておきます。　南北に長いとかの敷地で、かつ狭めのため、他社では駐車場の確保が
不能とかのところに、戸数が少ないメリットを生かして購入が可能になっているパターンが
実に多いのです（鶴見はたまたま真南を向いていますが）　外断熱なので窓が余り大きくできない
（腰高窓になってしまうパターンも多い）というのを理由にしているようですが。
一方でなんで2重サッシじゃないの？　とか設備仕様的には？？な点が多いのも事実です。

　”ちゃんとした構造”レベルを目指すなら、ダブル配筋は基本で守って欲しいですし、
2重床/天井でない物件は、決して作らないところまで徹底すべきでしょう。
いくら安価な方向を狙うといっても、30m制限に10階とか、階高3m未満での設計は問題だと
いわざるを得ません。

[110: 匿名さん]

横レス失礼

＞　構造も仕様も標準か標準以上のレベルなのに、宣伝下手のせいで、他社より劣ると勘違いされている。
問題のある物件を一つ作ってしまうと、まっとうなのを10作っても傷ついた評価は取り返せないよね。
野村の碑文谷物件と同じく、自業自得な部分はあるんじゃないかな。

[111: 匿名さん]

「隣に工場、ゴミトラック集積所、24時間ガソリン（LPガス）スタンド、一時保護センター、電車庫、
倉庫・展示場等のどれかひとつないしふたつ、みっつがある」
「付近に高速道路が走っている」
「やや低俗な繁華街を通らないといけない」
って”比較的”訳ありくらいの表現ですむことですかね?　購入者の人？

極端に私情が挟まって主観的な評価になってませんかね。　もちっと客観評価で
書いて欲しいな。

[112: 匿名さん]

>98さま

　古い（？）話題に戻って恐縮ですが、横浜鶴見の物件は、ここ２年間のヒューザー分譲物件の中で、路線価においては1番安く（おっしゃる通り70メートル向こう側は14万5000円以上なのに物件一帯は８４０００円という超安値）、平米あたりの建築単価も4番目に安い建物です（全24物件の最高値の64%、平均値の85%）。あの値段の理由はそこにあります。建築単価の安さの要因は、構造や仕様にトリックがあるからではなく、すべてヒューザーの自社施行で建築したからです（第一号物件）。
どうもヒューザーの社長の哲学の究極には、ゼネコンではなく、デベコンになろうとする意欲が強いらしく、ゼネコン（ゼネラルコントラクター、総合請負業者）への丸投げはもちろんのこと、一部委託もやめて、すべてを自社で請け負う（デベロッパー・コントラクター、売り主総合請負）への志向があるようです。
いろいろこのスレッドを見て、賛否両論を読ませていただき、とても勉強になっていますが、
けっきょく、この会社ほど良い意味で常に「成長途上」にあるマンションデベロッパーはめずらしいのではないでしょうか。だからこそ、このようなスレッドでの消費者の意見交換を通じて、欠点は指摘して修正を訴え、より良い企業に成長していってほしいと、一購入者は期待するわけです。
日本の貧しい住宅事情を少しでも変えて行くためにも。
住宅

[113: 匿名さん]

＞１１１

　きちんと欠点を指摘して、どこが「客観的でない」のですか？　欠点を隠しているのならともかく。

[114: 匿名さん]

>>112 様
私はマンションに関しては、売主と施工は完全に会社を分離すべきだという考えです。やはり自社施工では
チェック機構が働きませんから。JVとなる大型物件などでよくゼネコンが売主側に名前を連ねているのを
見ますが、やはり違和感は拭えません。　坪単価低減の流れからいえば、ヒューザーがこういう方向に
進むのは自然ではありますが、やや残念に思います。
　この会社昨年の供給実績を見れば、既に小企業とはいえない数を供給していますよね。
上で投稿している人の意見の通り、鶴見が完全であったとしても、未だに１箇所でも
直床・低い階高・駐車場30年の”抜き”なんてことをやっている物件があれば、
そのワースト物件に対する評価がデベ全体のイメージを作っていくわけです。
（HP見ていただけばわかりますが、同じく今年発売の梅島がそうですね）

　実は、鶴見の物件は相方が研究者で専門の関係で隣の理研によくいくので、
帰りに飯でもってんで迎えにいったことがあって、おお実にうまいところに土地かったな
と感心していました。　うちがDINKSなら買ってしまったかもしれません。
投稿された情報だと”ここには”問題がないようですね。　ただそれで満足することなく
会社全体の姿勢をチェックしていくというのは大事なことだと思います。
（購入者の場合一生（を超える）付き合いになるわけですから）

[115: 98/114]

ここのメリットですが、
　最近の物件ではドアのグレードが素晴らしくなったことですね。どこか外国から一括購入
しているのでしょうか？　日本のマンションのドアって、薄い板と張ってあってこぶしで
どんどんやるとぺこぺこいうのが、実家が注文住宅で戸建てだった者としては非常に
不満に思っていたのですが、昨年あたりから実によくなりましたね。
基本竣工売りなので、悪イメージをもっている人は一つみにいくとよいと思います。
東京駅脇のMRは内装とかの更新時期が遅いですよねぇ..... まぁそれも含めて経費
節減なのかもしれませんが。

>>112 さん。　確かに全戸150m^2だというのを忘れていました。
　75m^2の場合の半分の水周り/壁の処理などもでかい部屋のほうが楽ですから
（ちまちま作るのは大変）十分 60万/坪下で手抜きなしで作れますね。
もともと別のデベで、75m^2平均での単価計算にならされているので、
　逆にこういう見積もりの失敗をしてしまいます。

　これからは人口も減っていく時代ですし、日本も諸外国なみの広さを目指すべく、今
50m^2以上とかで優遇されちゃう住宅ローンについて、100m^2オーバーだともっと優遇
されるとか、120m^2超部分の固定資産税1/2減免の打ち切りの廃止とか、
国策として、住居面積を増やす方向の施策ととるべきですね。　この会社の
目指す方向性にはもろ手を挙げて賛成するものです。　

[116: 98/114]

　一方停止条件つきの場合、かなり低い価格での売り出しをを勧めてくるというのを
よくWeb page でも見ますし、 実際に購入者の声みたいな本でも正直にそうユーザーが
書いてきたのを載せていますよね？
　まぁ自社で買い取るわけではないので、それで浮かせられるわけでもないのですが、
112さんは買い替えでしょうか？　元物件の売却価格は満足いく形でケアして
もらえたでしょうか？（ここは半分近くが2次購入層だという感じですよね）
　私は不動産が作るほう・査定するほうで仕事なので特別きびしめなのかも
しれませんが、ここの社員財閥系の会社の販売員に比べるとやや不勉強なのと、
見学客に冷たい感じ（お茶だしとかのレベルではなく）ってのが気になりました。
まぁ営業には当たりはずれがあるのですが、特に若い人に一定の最低現レベルは
確保して欲しいかなってのがこの会社への希望ですね。　

[117: 匿名さん]

>>113
　"欠点を指摘するものの、「客観的でない」”パターンの説明ってのは
マンションを買って重説を聞いてみれば分かりますよ ...　ちゃんと欠点をいえば
それで完全に客観的になったというものでもなくって、やはりそれを繋いでいる部分に
筆者の思いいれはでてしまいますね。
　多分問題だと思われたのは、 元の投稿で　" "でかこまれた部分です。
”比較的”じゃなくて　”相当”訳有りってのが、嫌悪施設が2-3ある場合の
ごく平均的な評価だと思いますけれども。

[118: 匿名さん]

＞１１６さま
　ヒューザーの出してきた停止条件ははじめ「えっ」と驚く価格で、ひととき購入をあきらめたくらいですが、他の物件で交渉した長谷工より高い150万円以上高い値段でした。長谷工はそのうえ、やや傲慢系の営業管理職の方が、「つなぎ融資」「仮住まい」は「あたりまえ」、「買い換え客にはオプションも認めない」との発言をするので、
その不親切さな言葉遣いから「買い換え客を冷遇している」と強く感じました。
売却額については、最初、私の知識不足で、自分の物件の中古価値が客観的に判断できなかった面があります。その後、にわか猛勉強をした結果、ヒューザーの出した停止条件が間違っているわけではなく、その5-6%増あたりが市場価格の最高値であることがわかりました。よって、その値段で売り出したところ、幸い、売出し当日に、その価格で売れました（即日完売とはこのこと？）。
その数日後に、自宅周辺の最新の新築物件の坪単価平均を調べたら、私が売った築7年の物件よりも４万円も高いので、ほっとしました。もちろん、7年前に買ったときの値段より28%も下落していますから、けっして愉快な数字ではありませんけどね。

　営業マンの「あたりはずれ」はあるのでしょうね。私の場合、担当のT氏とNさんは、少ない経験ではありますが「大当たり」の方でした。言葉遣いも、礼儀作法も、質問に対する美辞麗句を含まない的確な説明も、すべて満足しています。
「はずれ」社員にあたってしまった購入者はお気の毒だと思います。でも、長谷工や、野村より、私はずっと好印象を抱いてしまいます。

[119: 匿名さん]

＞１１７さま

　１１３です。承知しました。「比較的」は誤解を招くようですから「相当」に修正いたします。私としては、どちらの表現を使っても、明確な「欠点（というより覚悟すべき短所）の指摘」のつもりですので、かまいません。より誤解のないほうに素直に訂正いたします。

[120: 匿名さん]

１１８の訂正です。「私が売った築7年の坪単価平均より4万円も高い」というのは間違いで（これならよくありそうなことで、何も驚く必要なし）、「新築物件の坪単価よりも私の売った築7年の中古物件のほうが４万円高く売れた」に訂正いたします。要するに、比較的幸運だったということです。

[121: 匿名さん]

特定の顧客層に、ニッチ的な売り方をしているので、
大手に伍していくにはこれで優れたビジネスモデルの一つと思います。

ただ、こういった企業は、なまじ手広く顧客層を広げ、
規模の拡大を図ろうなどとすると、
取り柄を失って必ず失敗するでしょう。

少しずつ改善をつみかね、こだわったマンション作りを、
理解してくれる客だけを相手に、
堅実に続けていくのが良いでしょうね。