ヒューザーのマンションってどうですか？

[匿名さん]

ここはほかのデベと違って、一軒当りの占有面積が100平方メートル以上と
大きなお部屋ばかりを作っていますが、設備・仕様や建物自体の構造の程度は
如何なんでしょうか？ちょっとH.P.を見た限りでは、今時の仕様に比して相当
程度劣っているような印象を受けるのですが…
やはり、お部屋が大きいと言うことは、それらに目を瞑れる位良いことなのかな？

[182: 匿名さん]

駐車場100% / 駅から遠い　/　けどかなり安いって点では、
同じ舟橋でも海神の物件のほうが”らしいよね”。
やっぱり駐車場には”抜き”はあるようだけど。
両方とも31m以内で作ってあったら、1階の高さが270cm台になってしまうけど..
まさかそれはないと信じたいね。

[183: 匿名さん]

茅場町は、立地的にも、価格的にも随分コンセプトが違っていた
（広い割りには、周辺に比べて低めの坪単価ってのは同じだけど）
と思うんだけれども、どういう仕様だったんでしょうね。　人気だったのか
もうHPからは消えているんで完売なんでしょうけど。

[184: 匿名さん]

>>180さん
そうなんですか。情報ありがとう。それは良心的ですね。

>>183さん
2chのヒューザースレには結構辛口なインプレがあります。

[185: 匿名さん]

>>184 修繕費負担に関していえば、これはどこでもそうなんですが.....

[186: 匿名さん]

>>185さん
そうなんですか。いや以前にそれで揉めているマンションを知っているもので、勘違いしたようです。
とんだ恥をかいてしまったようですね。では、これはいい点でも悪い点でもないという事で…。

[187: 匿名さん]

船橋本町の物件は確かに魅力的。建物構造はさておき、駅から程よい近さ（徒歩７分）、それも南口と違って
整備が行き届いている。駅周辺の慢性的な渋滞からは少し外れた立地は住み易そう。過去において、近辺に１５０㎡
のマンションなんかなかったんだから、需要はあると思うよ。

[188: 匿名さん]

他の藤沢駅周辺物件と比較して

良いと思う点：
　広くて安い。（3千万の後半から5千万の前半位）
　藤沢駅徒歩10分圏で100m2超え自体、中古まで視野に入れても極めて少なく、
たまにあっても、ほぼ例外無く当時の億物件なので、中古でも4千万近い。
　また、古い物件は管理費等が高いので、実質的な月々の支払いが逆に高い場合
すらある。

悪いと思う点：
　違法行為を生業とする団体の事務所が近い。
　住民に手出しはしないけど、他団体の同業者の車の路駐がウザい。

否定的意見に対する所感：
１．HUSER固有
（１）トイレの棚が戸棚じゃない
　　藤沢も確か同じ。
　　あるのが当たり前に１票。
（２）内装が安っぽい
　　藤沢は現物をモデルルームにしてるけど、特に悪いとは思わなかった。
　　少なくとも今住んでるところ（築７年位かな）よりは丁寧。
（３）駐車場代がHUSERへ
　　物件によるらしい。藤沢は管理組合に100%入る。

２．一般論
（１）駅近は環境が悪い
　日本の安全神話が崩れた今、暗い夜道がない分郊外よりマシ。
　酔っ払い、呼び込みの兄さん等は、ガラは悪いかも知れないけど犯罪者じゃな
い。
　女子供が犯罪者に襲われた場合、暗い夜道ならアウトだけど、呼び込み兄さん
達は助ける側に回ってくれる。
　買い物の便は郊外より断然良い。
　徒歩での移動中心なので、交通費が安く済む。
　電車は利用し易いけどマイカーでの移動の便はNG。
　駅近は駐車場代も高いので、車の利用頻度が低いなら駐車場だけ車庫証明限度
の2km離して置くのが良いかも。
（２）戸建の方が良い
　そりゃそうだ。
　でも、ミニ戸は絶対ヤダ。
　駅から遠くてもヤ。

以上

[189: 匿名さん]

地価階があるってのはヒューザーでは珍しいと思うけど
高さ制限とかでもぐっているの？　→　藤沢

[190: 匿名さん]

地下階　ですね。　こんな掲示板ばっかり投稿しているんで変な日本語変換の癖がついている (^^)

[191: 匿名さん]

>>187 しかし7000万あって船橋で買うかなぁ... まぁ地縁ってのがある人はあるんだろうが。
TTTあたりだったら十分中央区で120m^2　タワー中層階以上とか買えてしまう値段だよね。
まぁ150m^2は無理だけど。 100m^2くらいは欲しいと思うけど、150m^2がいるかといったら
（うちは子供いれて3人しかいないし）いらんような気もする。

[192: 匿名さん]

>２．一般論
>（１）駅近は環境が悪い

　そんな話は誰もしてないと思うんですが…。
　ヒューザーの駅近物件は険悪施設が近くにあることが多い、っていうのが話の流れです。

　それを越える魅力があるかどうかを語るのがこのスレでしょう。

[193: 匿名さん]

ずばり　　”ない”。

[194: 匿名さん]

>192

ほかの細長いマンション買うよりは全然ましだとおもうよ。
俺は。

[195: 匿名さん]

＞190
＞191
そうですね
そんなにお金があるのに船橋駅近に住みたい人は
皆プラウドタワーに行ってしまっているでしょうね。
また船橋で広さと環境を求める人は船橋駅近は求めない。。。

[196: 匿名さん]

>>188

（２）戸建の方が良い
　そりゃそうだ。
　でも、ミニ戸は絶対ヤダ。
　駅から遠くてもヤ。

駅から遠くても（15分くらいまで）いいんだけど、ミニ戸は絶対やなんだよね.......
15分くらいはなれればそれなりの注文住宅が買えるのだろうか？

[197: 匿名さん]

ところでグランドステージとセントレジアスってなにが違うの？
誰か教えて。
（名前とか言わないように！）

[198: 匿名さん]

同じ地域に最初のマンションを建てるときにはグランドステージ、ふたつめを建てるときにはセントレジアスというふうになっていると営業マンが説明していました。家具付きの場合はコンアルマーディオになります（横浜鶴見が第一号）。

[199: 匿名さん]

追加よろしくお願いいたします。

⑤戸数が少ないため管理費・修繕費の等の負担が重い
⑥販売直後に基準不適合になるような物件がある
⑦設備がほとんどオプション
⑥共用設備が無い
⑦壁紙が薄い
⑧風呂の扉など１年も住んでいれば、斜めになってきて、ちゃんと閉まらなくなってきたりする
⑨間仕切り壁の厚みが7センチ以下
⑩スラブ厚１５０ｍｍのところがある
⑪管理人に勤務時間が短い
⑫土壌汚染などの調査が行われていない
⑬立地の用途が住居用ではない場合がある
⑭直床でリフォームなどが出来ない可能性がある
⑮階高が低く、梁が出ている物件がある
⑯採光面に難がある
⑰都市計画道路の予定地に大きくかぶっている物件がある
⑱仕様・構造ともにばらつきがあり、物件ごとに変更が多い
⑲ゴミ出し設備の貧しさ

[200: 匿名さん]

＞１９９
「設備がほとんどオプション」「共用設備が無い」は言い過ぎでは？
「スラブ厚１５０mmのところがある」も鶴見のことをさしているのなら、あそこはワッフルワイド床スラブ工法という特許取得済みの工法で、３００mmと交互になっており、遮音と断熱に優れているらしいから、欠点にはなりえないのでは？

[201: 匿名さん]

他社の営業がだいぶ出張ってきたようだな

[202: 匿名さん]

>>200 標準でついている設備仕様が低レベル・共用施設は基本的に殆どつけない方針
とすれば嘘ではないでしょう。

[203: 匿名さん]

>>189
単に段差のせいだと思います。地下階も実質１階となっています。
最下階を１階とすると、実質１階なのに２階とかなって不自然だからだと思います。
逆も言えそうですが、最下階は共用設備だけなので地下の扱いにしたのだと思います。
容積率的にギリギリと言う訳ではなかったみたいですし。
（近隣に１４階建てが多いので１０階止まりにした理由が容積率かと営業の方に聞いた際、「まだ少し余裕有り」とのことでした。）

[204: 匿名さん]

まとめ屋です。
>>199さんご意見ありがとうございます。

ただ記述の内容があまりに低レベルだったので、取り上げる価値がないと
思ったものとその理由について「回線切ってマスかいて寝ろ」とのメッセージ
とともに記載させていただきます。

⑤戸数が少ないため管理費・修繕費の等の負担が重い
⇒これをいったら戸数の少ないマンションが全て悪となってしまう。
　情報として価値がない。

⑦設備がほとんどオプション
⇒設備を購入するか否かを選べるといえる。
　最初からコミコミで選択権がないよりマシ。
　元々そういう販売戦略なんだから情報として意味がない。

⑥共用設備が無い
⇒共用設備有り=良いとの認識にたっての発言。
　維持に金がかかるだろう！
　上記⑤に同じ。

⑧風呂の扉など１年も住んでいれば、斜めになってきて、ちゃんと閉まらなくなってきたりする
⇒既に中傷誹謗の域。情報として価値なし。

⑨間仕切り壁の厚みが7センチ以下
⇒これはどこの情報？ソース求む。

⑩スラブ厚１５０ｍｍのところがある
⇒>>200を参照。情報としてバイアスがかかりすぎ。

⑪管理人に勤務時間が短い
⇒これは議論の余地有り。世間一般は常駐なの？

⑫土壌汚染などの調査が行われていない
⇒既に中傷誹謗。法規の範囲で実施されている。法規の範囲外でもする必要があると
　いいたいのか？

⑬立地の用途が住居用ではない場合がある
⇒ヒューザーにそれをいってどうする？情報として価値がない。


⑯採光面に難がある
⇒南向きの物件も結構あったはず。他社の営業か？

⑲ゴミ出し設備の貧しさ
⇒これはよくわからん。マンションのゴミ出しって普通どうなの？一般論を求む？
　（今俺が住んでいるところは区が指定した電柱の下に置いている。そこに置かないと持っていってくれない）

悪い点は悪い点で明確にすべきですが、情報として昇華されていないものを
あれだけ気合入れて書かれるとげんなりします。
(just a informationではなくintelligenceに昇華させろって）

[205: 匿名さん]

確かにかなりいいがかりに近いものが多いと思いますが、
⑦　浴室乾燥機などのように、他マンションで最近はほぼ100%設置されているもの、
　外断熱でないのに、床暖房をオプション設定している物件の存在
　マルチメディアコンセントのように、一流では各部屋設置が当たり前のものを減らしていたり、
　収納がシステム式でない、トイレの棚に扉をつけない
　水周りの装備のレベルの低さなどは、　設計基準書レベルで、
　低価格路線を強いて、普通レベルの装備が欲しいユーザーに対しては、安く”見せかけて”
　いるわけですから、　装備が標準レベルより”劣っているのが普通”（ないとまでいうといいすぎ
　でしょうが）であるということはちゃんと他社との差として明記すべきだと思います。
⑯　例えば財閥系のデベであれば、ヒューザーのマンションのたっているような、やや
郊外・駅から遠いという場合には、採光条件の徹底はmust な条件です。　駅20分とか、
都心20km以遠とかであればほぼ100%南向きにつくってくるのが1流の条件だとされています。
無論南面してとれれば、ヒューザーだって南向けに作ってきますが、それを必須の条件と
した土地取得を行っていないという点で、他社物件と比較して採光面をより重視していない
というのは特徴としては当たっていると思います。　特に外断熱工法を採用した物件では
腰高窓の採用などが多くて、壁面に対する窓面積が他社物件よりかなり小さくなっている
物件が多いというのは、外断熱が多いことを、メリットに明記するなら、それに伴う
デメリットとして書かないのは片手落ちに思えます。　城東地区・埼玉の数物件の周辺物件との
比較から、少なくともヒューザーがあまり採光を重視した設定を行っていないことは
特徴として明記するにたるものだと思います。　　

[206: 匿名さん]

>>203 極端に平坦でない敷地ということで、地盤などに問題のある可能性ってのはどうなんでしょうか？
この会社の土地仕入れ、鶴見という、なんとなく普通じゃないところが多いので邪推したく
なるんですよね。　

[207: 匿名さん]

>>205さん

ご意見ありがとうございます。
このように明確な理由を記載していただけると納得して更新しやすいです。
（また後から見た人も議論に加わりやすいですし）

[208: 匿名さん]

>⇒これをいったら戸数の少ないマンションが全て悪となってしまう。
>　情報として価値がない。
この理屈を認めると、全てのディスアドバンテージに対し「そういうマンションだから悪ではない」となってしまいます。

例：「険悪施設が近いマンションが全て悪となってしまう。情報として価値がない」
例：「直床／直天井のマンションが全て悪となってしまう。情報として価値がない」

戸数が極端に少ない事は明らかにデメリットでしょう。
ヒューザーは戸数が少ない物件がほとんどですから、十分指摘に値すると思います。

レトリックを駆使して偏ったまとめをするおつもりなら、あまり感心できませんね。

[209: 匿名さん]

良い点については、ドアの材質といったことまであがってるんですよ。
これってインテリジェンスなんですかね?
204の投稿内容は、みなこの掲示板で出てきた事柄です。
まとめといっても、良い点ばかりを誇張し、悪い点を無視するのでは無意味どころか、
ミスリードを誘うだけでは?

購入する人は、
広さ、間取り、価格、そういった良い点とトレードオフに、
一般的なマンションと単純に比較してはいけない点や、
あきらめなければならない点、
負わなければ成らないリスクや負担については良く知っておくべきです。

一般的なマンションの感覚で、
よく調べないで買ってから、後で資金繰りがとか、
こんなはずじゃなかったとかいっても施主、住人ともに不幸になるだけですから。

[210: 匿名さん]

南向きハイサッシのリビングを持つマンションに住んでいる方はおわかりだと思いますが、採光重視といっても、光が入り過ぎるのは問題です。
冬など南中確度が低いので遮光する必要からカーテンでしめることになるし、夏は夏で、冷房効率が下がります。ヒューザーの物件は腰高窓が多いというけれど、それによって採光が不十分になることはなく、逆に採光過剰を抑えていると言えます。実際、モデルルームでそのように感じました。営業マンも「採光軽視」と言われていることを気にしているようで、明かりを全部消して「実証」してくれました。

[211: 匿名さん]

>> 210
高層マンションなど、採光がよすぎることで暑くなりすぎるなので弊害もありますが、ヒューザー物件
の立地にはあまりあたらないと思います。　理想形では南面一杯にバルコニーがあって、夏日の高い時期
には直射日光に入るのを防止。　一方、冬は日が差すことがよいと思います。もともと日本家屋では
縁側の存在がこれを可能にしていたのですが、南面してバルコニーを配置するという日本のマンションの
設計は（多分公団の団地あたりからだと思いますが）合理性はあると思います。　
　ヒューザーの場合南向けでない物件も結構多いですし、小さめの建物で床面積を確保しようという目的
に加え、外断熱工法を採用するため（バルコニーが大きいと外断熱は効果が低くなりますから）
小さめのベランダを設置して、南向きの部屋の場合でも、腰高窓の外にバルコニーなしという
パターンが多くなります。　南面している場合これが光が”入りすぎる”原因でしょう。
210さんの反対に、梅島の物件など、東向いている物件では、午後にMR訪問したのですが、
カーテンなど全開でも非常に暗く感じました（灯りをつけないと暮らせない程度）
　札幌など寒冷地ならともかく、首都圏では、外断熱工法を採用しなくても十分に結露防止などは
可能です。上に書いたような弊害を考えると、あまり妥当な選択とは私個人は思っておりません。
　寧ろここのマンションの場合、建設単価を抑えるために、直方体に近いのっぺりした外観と
なっていることが多いですよね。　これがまず最初にあって、バルコニーなどを十分に使えない分
”外断熱”を売りにせざるを得ないというのが実情なのではないでしょうか。

[212: 匿名さん]

>>199,208,209

①各項目に説明を付け加え、各位が項目別に良し悪しの検討をできるようにしてくれ。
②個別項目が多すぎるから、帰納的にアプローチしてくれ。既に挙がっている個別項目も含め整理してくれてかまわないから。

それから、俺がお前に「マス書いて寝ろ」といったのは物事には二面性があり、それを踏まえ良い点/悪い点を平等にあげていくよう
しなければ（少なくともその姿勢を見せなければ）、この掲示板を見ている他の人々がが建設的な意見を述べ、有用な情報交換
の場にしていこうという気を失ってしまうだろうと思っているからだ。(例えば「戸数が極端に少ない事は明らかにデメリット」と書いているが、
規模が大きくなればなるほど良いマンションとなるのか？それは明らかに違うだろう）

お前は「>>199の投稿内容は、既にこの掲示板で記載済み」という。書いてあることを羅列すれば正しい情報になるのか？
しかも、恣意的に悪い情報だけを文単位で抜き出しての羅列だ。

「まとめといっても、良い点ばかりを誇張し、悪い点を無視するのでは無意味どころか、ミスリードを誘うだけでは?」
一般論としては正しい台詞だろうよ。ただ、「お前がいう台詞ではない」ということだ。

追記
ドアの記述については確かに「Just a Information」だな。ただ、これは便所の戸の記述を入れておきたかった
のでそれとのバランスで入れておいた。（便所の戸の話は結構食いつきやすいと思ったんで）
全般的に情報が出てきたら帰納的に統合してくれ。

[213: 匿名さん]

有人同士の喧嘩スレッドじゃないのだから、「俺」「おまえ」はやめましょうよ。ましてや「ーーかいて寝ろ」なんて。女性も加わっているのだし。
ちなみに204の内容（公平な指摘を目指そうという姿勢）自体には賛成。

[214: 匿名さん]

>>213

了解です。気をつけます。く(・・)　ビシッ

[215: 匿名さん]

やっぱ、田の字型でない間取りが多いのはメリットにあげるべきではないでしょうか。

[216: 匿名さん]

>>212　多分、一番厳しく指摘してきたのは私かもしれませんけども、喧嘩口調はいけないと思います。
主張したいことがあるなら実例を挙げつつ、理由・論拠を正確に示すべきです。
ここ、一括入手して用いている建具などの最近の重厚感のアップはここ１年ほど特筆すべき
高いレベルにあります。案外皆確認していないですが、MRでドアを見たときにこぶし作ってとんとん
叩いてみれば、ここのドアは、別格に分厚い付板を貼りで作ってあって、重厚感のあるものを採用
していますから、これは、最近のグランドステージシリーズでは共通していますから、ちゃんと
メリットとして取り上げるべきです。
　その一方で、その同じドアを全開放したときに、ぶつかりを防ぐための戸当たり金具ですが、
通風などのために開放しきった場合には、ちゃんと金具で固定できて、風が入ったときにばたんばたん
をしまったりしないようにすべきですが、私の見にいった物件では、これは徹底されていませんでした。
トイレの棚に扉がなければ、トイレットペーパーに生理用品まで客の目から丸見えです。　ユーザー
不在の設計といわざるを得ますまい。こういうのは、例えいくら節約して（けちって）作っても決して
オプション設定とすべきものではないと思います。
　その意味で、ドアの重厚感がメリットに、便所の棚の戸がオプション設定というのは、
両方とも利点/欠点のところに明記しておくだけの意味のある情報かとは思います。

　リビングインというのが”特徴”とはいえるでしょうけど、
”メリット”かどうかには異論はあるかもしれません。　日本では少ない間取りですから、
一定の需要はあるでしょうけれども、間取りとして、より優れているかといったら？では。
必ずワイドスパパン設計として、かつ南向けというのを徹底していれば無論南面の長さの
とりあいになる、羊羹輪切り、田の字プランより優れているといえるでしょうけれども。

[217: 匿名さん]

＞２１１

直方体ののっぺりした概観が多いのは、建設費を節約する効果のためばかりでなく、地震に強くするためのメリットを追究しているからです。多くの建築専門家が書いていますが、シンプルな構造の建物は地震に強いといいます。デザイン性を優先しすぎると、地震のとき、壊れやすくなるのでは？
また、シンプルなヒューザーの物件とはいえ、各マンションごとにそれなりの個性は出ていると思います。私のお気に入りは上大岡と横浜鶴見かな。とくに上大岡は形状が美しく思います。

[218: 匿名さん]

>>217 地震対策をいう割りには、躯体レベルは？？な点も多いのでは。
どこだったかな、城東地区で建設中のときに、周りの様子を見にでかけたのですが、
思いっきりシングル配筋使いまくりでしたよ。　

[219: 匿名さん]

＞２１８
　でも柱の帯筋にスパイラルフープを使い、コンクリートかぶり厚も大手デベで一般の40ミリを採用していますよね。壁のダブル配筋はそれほどに重要なことでしょうか？

[220: 匿名さん]

>>218,219

最近のレスだと「財閥系では」とか「一流なら」とか「大手デベでは」とか
いろいろな意見が出てるが、どの程度なら一般的かの基準がわからんので、
なんとも判断しがたいですね。

なにか、いい基準はないものでしょうか？

[221: 匿名さん]

>>219 コンクリ部分を30年を超える長期に渡る期間もたせようと考えれば必須の要件だと思います。
外断熱を関東で採用というのの基本的意図は外国なみの長持ちを目指す点にあるわけですよね。
ひび割れ防止のためには、シングルってわけには普通いかないと思いますが。

[222: 匿名さん]

>>220 さん
ある基準を満たす満たさないでいったら、大手だから1流というわけにもいかないですよね。
碓井氏あたりの著書基準でどうでしょう。　以下長谷工板（現行のもの）15番の方から
コピーさせていただきました:

　(1) ダブル配筋の徹底(廊下側はぬれないからいいとかいう嘘はつかずに）
　(2) 階高3m以上の徹底
　(3) 2重床/天井を基本とする
　(4) 2重壁工法の即時廃止
　(5) MR公開時にぶつかるからって外さないといけないようなドアのある
　　　間取りプランの廃止
(6) いかなる場合（外廊下の途切れる先の妻側住居も含む）でも部屋の真ん中を
　 　梁が横切るようなギロチン仕様の部屋は絶対につくらない
(7) 竪配水管には、メンテ可能な鋳鉄管を採用
(8) ブラスターボードは遮音性の高い 12.5mm を基本とする
(9) 全ての居室のドアをちゃんと通風のために開けたまま固定可能なようにする
　 　(がたんがたん風でしまるのはもう勘弁)
(10) 非常階段は総コンクリート製を基本とする

これで１つ合致しあいごとに10点マイナスするというのを提唱されておられますね。
デベ側の事情まで分かる踏み込んだ記述のある、碓井民朗さんの本
”マンションの常識・非常識”は良書だと思います。　是非読まれたらいかがでしょう。
購入前に読んでおけば、1500円分は十分取り戻せると思いますよ。　まぁなかなか
氏の基準は厳しいので、100点物件ってないですけれども。
なお私の見たヒューザーの物件はこの基準で採点するとよくて60点でした。

[223: 匿名さん]

＞２２２

厳しい基準で、これを各社が実現してくれたらさぞかし日本のマンションは高質になると思います。でも、ヒューザーでなくても、いま現在、この基準を採用すれば、どの会社の物件も（億ションを除き）せいぜい60点でしょう。実際に階高3メートル以上を実現している一般の物件がどれくらいあるでしょう？プラスターボードの厚さも12.5mmは大歓迎ですが、それを実現している物件って一割未満では？
ヒューザーが特に劣っているとは言えないと思います。「よくて60点」なら、現状の日本では充分合格でしょう。ただし、今後努力してもらう必要がありますが（これは全社に言えること）。

[224: 匿名さん]

>>223

基準として難しいのは「一般的」なのがどこか？という部分ですね。
（非常に抽象的で申し訳ないが）

我々の消費行動としては「市場に存在するもの」から「選択せざるを得ない」わけですから。

[225: 匿名さん]

>>223 上のほうに一杯書いているもとデベの人間です。
デベロッパー側で、こういうのを作ってくださいという規範を示すための設計基準書というのを
作ります。　私のもともと勤めていた会社のは非常に細かい規定を示していました。
トイレの棚には必ず扉をつけろとか、共通収納は、リビングルームの中には作ってはいけない
とかです。全物件が100%完全に守ってつくっていたわけではないので、売っていたものとしては
忸怩たるものがありましたが、規定を守るだけで、上のうち 90点は自動的に確保されていました。
旧財閥系を中心に、必ず80点以上って会社は私の知る限りでも4社程度あります。
　結構、今でもMR見学はするマンション”オタク”なんですが、PB 12.5mm は最近の物件では
半数強で採用ですよ(やや高額物件中心の見学が多いってのもあるかもしれないけど、基本億ション
は見にいかないです）60点では”合格レベル”とはいえません。

[226: 匿名さん]

>>225さんからみてお勧めのデベと特にこれはいいと思った物件があれば教えてください。

[227: 匿名さん]

>>223 こことの比較ってことで、東京23区平均の坪単価200は難しいとしても、
土地代の安い、城東地区で、坪単価150-160万程度までだして構わんと思われるなら、
必ず階高3m以上という条件で探されても、容易に物件は見つかりますよ。

　上のほうで書いたように、マンション原価は売値の普通70%程度。　そのまた半分程度が
工事代金という中で、躯体の工事コストはそのせいぜい40%弱に過ぎません。
これが階高に比例して、1割高くなったとしても、マンションの価格押し上げ効果は
2% 程度までと、たかが知れています。　坪単価2-3万で、玄関も、サッシも、下がり天井も
ずっと高くなるのなら安いものだと思われませんか？　いくら安くつくろうと思っても
このあたりをけちってしまっては良心的な企業とはいえません。

[228: 匿名さん]

>>226 もうデベはやめていますが、同じ財閥系の会社へ移籍でしたので、完全に
手が切れてしまった訳ではありません。具体例を挙げるのは勘弁してください。

[229: 匿名さん]

業界にどっぷりつかっている者ほど、ヒューザーの方式には驚きがありますよね。
1) MRすら作らない販売経費の削減
2) 工事業者への半分手形とかにしないキャッシュ支払い
3) 広い住戸だけでマンション作って、水周りを中心とした建設坪単価の削減
などなど。　非常に期待している分、もうそろそろ坪単価の”数字”だけの追求は
やめにして、80-90点の物件を他社より15% がた安く供給する（今のビジネスモデル
の延長線上で可能なはず）ってのを期待しているんですよ。　私は今は借家すまい
ですが、そうなったら、是非ここの会社のを購入したいなと思っています。
[ やはり原価の4割り増しになるという価格のからくりを見てくると、
やっぱり戸建てかなぁとか思ってしまって、なかなかマンションには手がでなく
なりましたので。デベの人間って案外自社マンションは買わないものですしね ]

[230: 匿名さん]

>>227
「坪単価2-3万で、玄関も、サッシも、下がり天井も
ずっと高くなるのなら安いものだと思われませんか？　いくら安くつくろうと思っても
このあたりをけちってしまっては良心的な企業とはいえません。」

激しく同意。この辺をこのスレでうまく整理してヒューザーに送りつけてやりたいですね。

ところで、>>227さんからみて結局ヒューザーの物件は「買う価値無し」との判断ですか？

[231: 匿名さん]

>>227 さん。　玄関もサッシも上端（うわば）の高いのは、値段が高いですよね。
躯体工事だけなら、坪2-3万で済みますけど、実際の価格上昇率は 4-5万に、
販売経費分1.5倍近くをかけて、 6-7万/坪はいきません？　多分販売側の方で
転職後の仕事かたみても設計側に詳しい方ではないのではと推察いたします
　ここヒューザーみたいに30坪超で作っていると、グロスでは、200万超の値上がり
要因になりますよね。PB12.5mm も大分に高くって、100m^2超の住居では、最終価格で
15-25万程度の値上がり要因になりますよ。ヒューザーはまだまだ坪単価で勝負の会社ですから
ずばり三菱・三井・住友・東京建物レベルを期待するのは難しいでしょう。

　外国と比較しながら、広さが必要を売りにするなら、欧米なみの天井高も確保しないのは、
主義主張として非常に変だとは私も思いますけど。

[232: 匿名さん]

>>231 さん　するどいですね売る側でした。　基本直床はやらない会社でしたので、
直床の例ってのを売る側としては知らないんですよ。
まぁじゃあ完全高さ比例で1.4倍も考えるとしても、普通土地代半分ですから、
通常の2.85m (ここみたいに2.7m台ってのはまぁ普通はないですもの）　を3.0m にもって
いって、高さ5% アップ。完全に建設コストは高さ比例（実際は水周りとか内装とか
あるからこれは上限ですよね）だと思っても、　上昇率は 5/2=2.5% ですよね。
都内でも100m^2 5000万下の供給は都内でも十分可能ですから、この1/40だと思えば、
直床にしても 125万しか安くはできないという計算ではいいでしょうか？
差額越す炉はなお許容範囲というか、車１台分にもならん程度で、頭がぶつからなければ
いいかなぁとか思うのですが？　（私は身長が185cm を超えるので、ちょっと上端
190はきついです..ちょっと伸びして、高めの履物はいていると本当にぶつかります)

[233: 匿名さん]

コンアルマーディオ横浜鶴見って、建設中に火災があったから安いのだと思ってた・・・。
新聞にも出てたみたいだし。安さの理由はすべてヒューザーの自社施行で建築だからだけ？

[234: 匿名さん]

>>232　建具の価格上昇分と、2重床/壁の手間が増えることによる手間賃の上昇。
あと、当然、232さんは、12.5mmのPB が天井・床を突き抜けてスラブまで貼ってある
のを希望されているのでしょうから、そこまでやると 30坪では、どうやっても
250万近く高くなります。(販売経費ほかを40%で計算した場合）ここの会社のように、
MRなし・営業人数も極端に絞ってとかやっていれば、200万アップくらいまでには
押えることが可能でしょうか。　問題はこれだけ価格が上がっても、なおよいと
思う客ばかりかどうかです。　まさかデベの人間だけを相手に商売はできないですしね。

[235: 匿名さん]

なるほど... ”デベ御用達マンション”　なんかやって欲しいですねぇ。

[236: 匿名さん]

確かに、200万アップはキツイですね。
細かく説明されればその価値が理解できるかもしれないが、営業的には難しいのかも....

[237: 匿名さん]

>>230 共稼ぎなのですが、妻の勤務先・子供の通学先などの関係で、
城東地区限定で探しています。　住吉・梅島・東向島・錦糸町は見ましたがどれも
”買い”には思えませんでした。

[238: 匿名さん]

車みたいな消耗品でも200万高くても買う人は買うよね。　4-5000万に対して
200万ってのは、その価値が分かる人には許容範囲でないかな。　寧ろマンション販売を
行う人間の中に、”階高”って言葉すら知らない人間が多いのが問題なんだよ。
直床否定論は、遮音のからみでしか聞いたことなかったからね。　ここの説明みたいなのを
ちゃんとセールストークできて、ほらサッシも玄関もこんなに高くできるでしょ？
って説明してあげてば、営業上さほど問題かなぁ... 　

[239: 匿名さん]

>>238

その200万で話を聞きにこないかもといっているわけよ。
35年ローン（フラット35で想定 9月際安金利 2.46%にて計算)で200万借り入れアップは約300万の返済になる。
（月額７千円チョイ）

懐具合は家庭ごとに違うだろうけど、年収一千万以下の家庭では、４千万越えたあたりから１００万単位で
購入するかしないかの選択が分かれると思われる。

[240: 匿名さん]

>>239
際安⇒最安の間違いです

[241: 匿名さん]

>>239
ヒューザーの物件は坪単価では安いですけれども、グロスでは決して安くはないですよね。
寧ろ、近隣の75m^2物件の値段を超えるものが少なくない。　磯子の物件は40% が医師か
弁護士といった”士族”の購入であったと自社パンフでも示していますし、
営業の人も1000万超中心ですとか言っていました。（こういう情報をセールストークで
べらべら喋る構造にも問題があると思いますけれども） 実際には、首都圏の年収平均
700万をかなり大きく超えるところが平均的な購入者層になり、また物件によっては
半数近くが停止条件付きで、今の住居を売却しての購入になるので、ローン金額自体は
そう大きくない人が多いと推察されます。　実際どこにいってもあんまり20代なんて
購買検討者にはお目にかかれません。　年収に対して30%とかぎりぎりのローンを
抱えて買うような人はそんなに大きくないし、”士族”が多いとすれば、高学歴者
中心ですから、話せば分かる層かなと思うのですが。
また高額であっても、広さの面で他にはないなど競合を避ければ結構購買者が
でてくるものです。　実際都心のタワー物件(CMT/TTT）は坪200万超級で、80m^2くらいで
かなりの価格になりますけれども、登録者の2/3が年収1000万下であると公表されています。
　参考までにうちの場合、世帯年収は税込み1800万程度。物件価格上限は7000万。
少なくとも120m^2程度を目標に探しています。　あんまりマンションにおいて土地代に沢山
お金を払う気にはなりません。（土地だけ売却できるわけではないですから）
　Isize などで100m^2超で検索かけるとやはりここの物件のヒットする確率が高いですから、
必然的によく見にくることになりますね。

[242: 匿名さん]

　確か鶴見の物件の方も、本が一杯とかおっしゃっていましたが、うちも妻のほうが
研究者で、部屋一つ分本棚があるので、100m^2 オーバーないと子供部屋が新設できないんですよね。
広いの欲しいなぁ... もう寝ないと。

[243: 匿名さん]

>>241

余計なお世話だと思いますが、7000万の予算があれば
注文住宅を購入したほうが納得できる仕様になるのでは？

又、磯子の物件はともかくとして、その他の物件を士族が購入している
とは思えません。彼らが「嫌悪施設」付近の物件を購入しますかね？
（個人的に磯子はカラーが違う気がしているのですが）

[244: 匿名さん]

>>241 共稼ぎですし、妻のほうは極端に海外出張の多い仕事です。戸建てはちょっと
セキュリティ的に問題あって、鍵一個でずっと留守にできるという具合にはいきにくい
もので。　なんでも、戸建ていいということにはなりません。
　もっとも、なかなかここだったら戸建てを上回るメリットありだなと思える物件には
出会えないのでずっと探しているのですが。
　ここの150m^2級は 7000万くたいいっている物件も多いですから、うちのように
共稼ぎというパターンの他には、サラリーマン購入は正直難しいと思いますけれども。　

[245: 匿名さん]

　磯子は5000-6000万で150-160m^2 でなかったでしょうか。
坪単価としては、ヒューザーの典型的な価格層に過ぎないので、
150m^2 クラスの平均的な購買層を示しているかなと思ったのですが。
　まサラリーマンでも1000万超なら十分手の届く価格ですよね。
これ、記事で読んだときの印象は、案外”士族”の人も質素な暮らしを
しているなぁというものだったのですが。

[246: 匿名さん]

>>203
GS藤沢のすぐ近所のマンションに住んでますが、素人目ですが防災上の問題は全くなさそうですよ。
段差と言っても単に町並みが古いために坂が残ってたところに建っただけで、町中なので崖や山の斜面じゃありません。
ご心配はもっともです。
実際藤沢の物件も戦前は遊郭だった訳で、俗に新地と呼ばれる北口側エリアです。
（現在は、歓楽街のメインは藤沢駅の南口側になりました。）
私が住み始めた頃は風俗店も多く、そういう場所での揉め事の始末を生業とする方々の事務所も残っています。
但しこれはヒューザーさんに限った話ではなく、土地の確保が容易でないターミナル駅近くのエリアで件価格を抑えつつ建てるには宿命と言えます。
そう割り切らないと、私を初めとして近隣の何十戸のマンションの住民はターミナル駅近くに住めなかった訳です。
また、現在も風俗店は残っていますが、ヒューザーさん初めマンションの建設ラッシュがまだ続いているため、環境は急速に清浄化されています。
南口に比べて遅れていた市政レベルでの再開発が始まったことも追い風だと思います。
よろしければご近所さんになって下さいませ。

[247: 匿名さん]

>233

　横浜鶴見の火事の件、詳細は次のとおりです。2004年暮れ、10階施行中にコンクリートの枠組みから出火、大事に至らず鎮火したものの、ヒューザーは第三者評価を入れて調査をおこない、その結果に基づき、9階まで壊して作り直すことになり、
作りなおしたあとも再び第三者評価を入れて、「問題なし」との判定を受けました。このことの経緯はいっさい隠されておらず、モデルルームをはじめて訪問したとき、営業マンからこのような「過去」が
あったことの説明を口頭で聞きました。もちろん、重要事項説明書にも記載されており（ここでも口頭説明あり）、第三者評価の評価書も重説に添付されてあります。ちなみに、この物件の第一号購入者も
10階を指定買いしたそうで、そのことからも購入者の間に不安がないことは証明できるかと思います。
　なお、この火事のせいで価格の値下げをおこなったり、家具付き販売をおこなうようになったのでは、という見る向きもあるようですが、
それは事実と異なり、ベトナム輸入家具をつけての販売はマンションの名称コンアルマーディオ（イタリア語で「家具付き」）に示されているように最初からのコンセプトですし、販売価格は火事の前から
公表されていたもので、値下げはいっさいしていません。それだけにこの物件は火事の後始末のコストがかかり、利益のほとんど出ない物件になっているようです。営業マンもそれらしきことを言っていました。
もともと、別の方が書いていらしてように、横浜鶴見はヒューザーの自社施行第一号だけあって、ベンチマークにしたい気持ちが強いようです。梅島などとは比較にならにほどの高水準の
構造、デザイン、仕様を準備して、「周辺環境がひどい中にあって、どこまで高水準・低価格にすれば客は買うか」という実験の場でもあるようです。私など、多摩西部の「高水準」マンションを捨てて買い買えるのですから、よき実験台かもしれません（笑）。
火事騒ぎが起きて予想外のコストアップが加わったわけですから、「この物件で儲ける気はありません」という営業マンの言葉にあまり嘘はなさそうです。

[248: 匿名さん]

247の文章に誤字脱字、奇妙な表現が目立ち、すみません。次のように訂正します。

「という見る向きもあるようですが」⇒「と見る向きもあるようですが」
「梅島などとは比較にならにほどの」⇒「梅島とは比較にならないほどの」
「捨てて買い買える」⇒「捨てて買い替える」
「よき実験台かもしれません（笑）」⇒「よきモルモットかもしれません（笑）」

[249: 匿名さん]

２４７訂正追加

「10階施行中」⇒「１０階施工中」
これは恥ずかしいミスでした

[250: 匿名さん]

ヒューザーのマンション、分譲中を含めると全部でこれまでに60棟以上あるのですが、そのうちの7件が、過去に日本住宅建設産業協会の優秀事業賞を受賞しています。
なかでも磯子の物件は最優秀事業賞を受賞しています。丹下設計事務所の作品でもある磯子は高く評価されたのだろうと思いますが、そもそも関係者の間では日本住宅建設産業協会のこの賞は、どのように評価されているのでしょうか。おわかりの方がいらしたら、ぜひ教えて下さい。
私が知り得た範囲では、「中小のデベがつくった良心的物件のうち、事業性の高いもので、かつ居住している人々の満足度が高いもの」という特徴を有しているようです。

[251: 匿名さん]

>>247
「梅島などとは比較にならにほどの高水準の構造、デザイン、仕様を準備して」

こういう書き方は止めろよ。梅島に住んでる人もいるだろうから。
自分のところを肯定したい気持ちはわかるが、他を安易に貶めるな。

[252: 匿名さん]

＞２４７
すみません、言葉がすべりました。

[253: 匿名さん]

まぁその分環境は　梅島＞＞＞鶴見だけれども..ヒューザーにしては珍しく
直近に嫌悪施設０だから。　

[254: 匿名さん]

ヒューザーの場合、駅から遠い物件は嫌悪施設がないかあってもほんのわずかで、環境はよいと思います。梅島はじめ、磯子、上大岡、大田中央など。2004年のはじめに完売した稲城は駅近ですぐそばに多摩川緑地公園まであるこの会社にしては一見例外的物件なのですが、現地に行ってみたらほとんど24時間渋滞の名所の真ん前の建物でした。やはり「駅近はワケあり」「環境良好なら駅から遠い」がヒューザーの「標準仕様」のようです。おもしろい戦略だと思いますけどね。

[255: 匿名さん]

無用に擁護しようとするから、かえって反撃されちゃってますね。
ヒューザーの特徴は、広さと当初購入価格の安さ。そのかわりの立地の難。
それ以外の部分は普通の地場デベ並ってとこでは。

sageときますね。

[256: 匿名さん]

よーくからくりを調べれば、別に非常に割安ってほどでもない。　坪単価だけを
重視するという極端な路線の人も一定数はいるんだろうけど。まぁ普通にはやめておいた
ほうが無難でしょうね。

[257: 匿名さん]

>255
何をもって「無用の」擁護とみなすのか、また何をもって「かえって」「反撃（される）」と受け止めるのか、主観が入りすぎると、せっかくのこのサイトも、喧嘩や言い合いだけの場になってしまい、建設的でなくなります。
できれば実際に購入した人、住んでいる人の意見や感想を出してもらい、それらを中心にサイトが充実するといいのですがーー。買う意思や積極的に長所と短所を比較して勉強しようと思っているようには見られない「外野」の人々が、無責任に「良い」「悪い」を論じても、専門家でない以上、むなしいように思います。
もっとヒューザー物件に住んでいる方、購入された方の意見を聞きたいです。

[258: 匿名さん]

確かに、細かい実例があったのは、鶴見・梅島だけ。　鶴見はまだ竣工していないとかで
両方とも住んでみての意見ではなかったからね。　住んだ人の意見は是非聞きたいな。
（購入しただけで住んでの実感がないのはあんまり参考にならない）

[259: 匿名さん]

>>257

賛成です。短期間にこれだけレスが伸びたのも興味を持っている人が多いと
いう証拠だと思います。>>256のような切捨て型の発言でせっかくの活発
になってきた議論を封じ込めるのは建設的でありませんね。

[260: 匿名さん]

また、鶴見についてもまだ住んでいないからなにも語れないということはないでしょう。
（もう内覧会も済んでいるでしょうし）
情報が少ない中、積極的に提供していただいていてありがたいと思っています。
今後も良い点についてどんどん書き込みをお願いします。

無論、その他の物件についての情報も大歓迎です。

[261: 匿名さん]

町田の物件がHPに載りましたね。

今度はどんな環境なんでしょうか？
土地勘がある方情報求む。

[262: 匿名さん]

>>260 例えば上に人が引っ越してきて生活を始めない限り遮音についてはなにも分からんわけでしょう。
>>261 HP見てみよう。

[263: 匿名さん]

＞２６１、２６２
なぜか昨日深夜より、ホームページの「今後の分譲予定」から町田の物件が姿を消してしまっている。販売延期？　計画中止？　竹の塚は残っているけど。

[264: 匿名さん]

>>263 物件一覧のほうに移っただけでは？　普通に販売中の物件のほうにでていますが。

[265: 匿名さん]

＞２６５

　うっかりしていました。GS町田の予告広告、すでに販売物件一覧に掲載されていました。ご指摘ありがとうございます。
予告なので価格は未定になっていますが、現地の路線価が１５万5000円程度なので、おそらく平米単価３８万円、坪単価１２５万円くらいでしょう。ヒューザー初となる180平米の物件の予想価格は、最上階ルーフバルコニー付きだとして、ずばり6980万円といったところではないでしょうか。
それとも７０００万円台の強気値付けをすのでしょうか。販売価格帯は３９００万円台（100平米）〜６９００万円台（180平米）で、最多価格帯は150平米・５７００万円前後と予想いたします。はずれたら、ごめんなさい。
横浜線のほうの町田駅からの「駅近」物件なので、ちょっと不便ですが、小田急の町田駅も9分で行けるとのこと。外断熱だし、完成予想図を見る限り、建物の形も美しいほうだと思います。10月末から分譲開始（来年12月に竣工）、検討したくて
うずうずしている方はたくさんいるのではないでしょうか。

[266: 匿名さん]

２６５の「予想価格」、訂正します。町田の物件の路線価は１７万5000円でした。
よって、
平米単価予想　３９万５０００円（坪単価１３０万円）
180平米物件価格予想（最上階・RBつき）７２００万円
販売価格帯　３９８０万円（100平米）ー７２００万円（180平米）
最多価格帯　150平米　６０００万円前後
というふうに、予想全体を訂正いたします。
いずれにしても、はずれたら、ごめんなさい。

[267: 居住者]

城東地区の物件に居住しています。
トイレ物入れの情報が前に出ていましたが、確かに。。。
1.5cm厚の白塗装合板が一枚横にわたしてあるだけです。
壁紙ですが、洗面所の壁紙が湿気でゆがみ、境目が見えてくるところをみると品質に問題があるようですね。
また、管理会社の杜撰さから管理組合にて管理会社の変更を検討中。
共用部分に関してはエントランス脇のゴミ収集所目的で作られた施設がありますが、
管理組合でどのように使うか検討中とのことで、現在は毎朝外の収集所へゴミだしの必要があります。
また、そのゴミ収集所（予定）施設は、施工主の木村建設が半分ほど使用中です。
というのも、内覧会直後より雨漏りや専有部分の不具合などが噴出、
昨年11月の入居以来、工事資材を現場に置きっぱなしにしてあるためです。
その割には木村建設の不具合対応が遅く、また、直しも2度3度は当たり前という状況です。
このままだと一年点検前に内覧会指摘箇所が直っていないというシャレにならない事態となりそうです。

[268: 匿名さん]

>>267さん

上階からの騒音状況はいかがでしょうか？
又、良かった点は何かありますでしょうか？

[269: 匿名さん]

しかし町田の150m^2 の部屋、縦横無尽に下がり天井たら梁やらでまくっていますね。
間取り図が点線だらけって... 　これだけで買ってはいけないってのが分かりますね。

[270: 匿名さん]

多分町田は 坪単価120-130万で出してくるでしょうね。
この物件だけ駐車場の所有形態がどっちろも書いていないのが不気味ですが、
100% 確保して”抜き”にきますかねぇ。

[271: 匿名さん]

＞２６９
　町田のDタイプは梁や下がり天井の問題より何よりも、間取りがよくないですね。あの斜めに切った形の部屋は使い用がないでしょう。同じ150平米の間取りを載せるのなら、別のタイプにすればよいのに、と他人事ながら思ってしまいます。
もしDタイプが「売り」の間取りだとするなら、町田には失望しちゃいます。

[272: 匿名さん]

例によって、凄く変な敷地形状ですし、北側の斜線規制もしっかり
あるところにたっているようですね。　外観図からみて、段々畑になっている方向
が北側のはずですから、南向きではない部屋が大量にできているはずですね。
Ｄタイプもそうですが。　　

[273: 匿名さん]

>270,271,272
これだけの不利な条件があると、「売り」（？）の180平米は６９８０万円の破格値で出してくるかも？　斜め部屋ありのDタイプ150平米も５８００万円台？

[274: 匿名さん]

駐車場代抜きありならば、一割引で180：6200万、150：5300万位に出来るかも。
かなりインパクトある価格ですよね。

[275: 匿名さん]

>>273 例によって下がり天井ありまくりって感じなので、きっと低い階高・直床仕様
の可能性が高いですよね。　そのくらいの価格でもあんまり”買い”には思えないのですが。

[276: 匿名さん]

確かにこれだけ部屋の真ん中に梁でまくりの設計は初めてみるな..

[277: 匿名さん]

>>270
原価で考えればそんなものかもしれませんが、町田駅直近は、80m^2 でも4000万はかなり
超えないとマンション購入の困難な地区です。　15%程度は引いてこないとヒューザーらしさ
がでないのでまぁ坪単価140ではないでしょうか。
180m^2は7000万台半ば、150m^2も6000万下はちょっと考えにくいのではないかと思いますが。
確かに間取り図や、外観図からみて”買い”とは言いがたいようですね。

[278: “]

ホームページの間取り図にきちんと梁を書き込むようになったことは、企業の姿勢として一歩前進かと思います。町田以降の物件の間取り図提示が、すべてこのようになることを期待しています。

[279: 居住者]

うーん。良いところは第一には「広い」ところ。
第二には余計な設備が無いところ。（でもトイレの棚扉は欲しい・・・ですね）
第三にはドアなどがしっかり作られているところ（和室調度を除く）
床騒音については殆ど感じません。ただし配管の防音対策が十分でないらしく水音が気になる時もあります。
他に何か質問があれば出来る範囲内でお答えします。

[280: 匿名さん]

>>居住者さん

お手数ですが、以下の点について教えていただけますでしょうか。
①購入時にオプションはいかがされました？
（買ったもの、買ってよかったもの、買えばよかったもの、買わなければ良かったものなど）
②入り口のドアってプッシュプルですか？
③外断熱の効果はいかがですか？
④面格子は普通の縦棒の奴ですか？
⑤内覧会に業者を同行させましたか？
⑥内覧会でどんな不具合がありましたか？

思いつくままに書いてしまいました。すいません。

[281: 匿名さん]

>>278 行ってみれば分かることだから... それより下り天井/部屋中央を横断するギロチン梁
そのものをなくす方向にいってくれないと、前進とは言いがたいかなぁ。