ヒューザーのマンションってどうですか？

[匿名さん]

ここはほかのデベと違って、一軒当りの占有面積が100平方メートル以上と
大きなお部屋ばかりを作っていますが、設備・仕様や建物自体の構造の程度は
如何なんでしょうか？ちょっとH.P.を見た限りでは、今時の仕様に比して相当
程度劣っているような印象を受けるのですが…
やはり、お部屋が大きいと言うことは、それらに目を瞑れる位良いことなのかな？

[122: 匿名さん]

お隣の掲示板(..会社名かくだけで荒れそう）に比較して、ここは皆さん理性的でよいですね
>>118 さん　なるほど。さすがに買い替え客割合が多いし、そのあたりのケアは得意ということですね。
>>121　さん　確かにニッチを狙ったビジネスモデルなので、取り柄は守らないといけませんけど、
そろそろ　物件仕様的に　”当たり外れ”があったり、駐車場代を30年抜くとかの不正直な商法は
是非すぐにでも撤廃するように改善して欲しいですね。　でないと、いつまでたっても安かろう
悪かろうのイメージを払拭できないでしょうから。　

[123: 匿名さん]

ヒューザー関係者さん、ここを見ていたらしょぼい戸棚の戸板取り付けに3万円も
オプションでとるようなあこぎな商売はやめて下さい。

[124: 匿名さん]

ある意味駐車場代を抜くと言うのは、その分マンション価格が安くなってるってことですよね。
明示して販売する限り、問題ないと思いますけどね。

仕様にしてもしかり。良い仕様にすればコストが上がる。
そうすればひとつの売りである「安さ」が損なわれる。
それで果たして売っていけるのかどうか・・・

オプションが高いのはどこも同じ。
嫌だったらＤＩＹでどうぞ。

[125: 匿名さん]

>124

は？どこも同じなら、高値でぼったくる商売でOKなのか？
この会社は社長自ら「適正な価格で、人間らしい住まいを」の理念を掲げて
やっているんだろ。だったらくだらねえオプション（便所の棚の扉だぞ。最初から
つけとけよ）で小銭稼ぎするなっていいたいんだよ。

[126: 匿名さん]

簡単な作業でも、人間が行ってやるんだから人件費がかかるでしょう。
扉がどんなものかわかりませんが、いい材料でオーダーメイドなら、
それなりの値段にはなります。
3万は、それほどボッタクリではないような・・・・

[127: 匿名さん]

>>124 残念ながら、ちゃんと明示しては販売していません。これは問題です。
販売員も自分からは説明しませんでした。　うちもかなりまじめに検討していたのですが、
こういうWeb上の掲示板で初めて　”抜き”のメカニズムを知った次第です。
30年分で、マンション価格の10%を超えるので、何も言わないのは（重説までいけば
聞けたのでしょうが）あまりにアンフェアかなとね。　ちなみに物件は梅島のです。
　で、別の構内MRいって聞いたところ、”マンション付き駐車場ですから”とかの
お言葉で声を失いました。

[128: 匿名さん]

　便所の棚に扉がついていなかったとしたら、それはあまりにユーザーの身になって
いない設計ですね。　安ければ何をしてもいいというもんではないですよね。
生理用品やら、トイレットペーパーを入れる場所なわけですから、一流と目される
デベでは、設計基準書で規定していますので、このようなことは決して起こりません。

[129: 匿名さん]

このスレも昨日の祭りでだいぶ盛り上がった（たくさんの情報がでた）ようですね。
そろそろ、①デベのいいところ、悪いところを客観的に整理する。②鶴見以外の物件についても
研究してみるとの新しい展開に入りたいと思っています。
(①の悪いところに便所の棚の戸をつけろと入れておきましょう）

しかし、過疎気味だったこのスレがこんなに盛り上がるとはなんかうれしいですね。

[130: 匿名さん]

　コンセプト的には絶対正しい方向なんですよ。
　ただあまりに坪単価にこだわりすぎる。
ニッチですから、坪単価の数字だけがんばらなくても宣伝費なし、MRなし、販売に殆ど人を
裂かないで劇的に販売経費が低減できていますから、実際大手一流デベ並みの
設計基準書の規格を設定して普通のマンションを作っても、広めの間取り中心にとれば
15%くらいは坪単価で値引いて販売が可能だと思うわけですよ。　最近の目の肥えた
MR見学者は、+-5%程度の相場感は見につけていますから、MR回遊族相手でも十分に
商売できてきたこのデベの場合ちゃんとやっていけると思うんですよね。

　上では鶴見と梅島の物件の両極端の様子が紹介されていますけれども、他の
プロジェクトの実際も知りたいですね是非。

[131: 匿名さん]

価格って正直ですよね。
一見広くて安いのにはちゃんと理由がある。

あるひとはそれを「工夫」というし、
またある人は「カラクリ」と感じるんでしょう。

[132: 匿名さん]

各位、お疲れ様です。

>>108さんの情報をベースに
できるだけ客観的になるように情報をまとめてみました。
まとめながら不確定な情報だと思った場合には、括弧書きで
その旨をコメントしておきました。

とりあえずドラフトとの位置づけで、今後各項目についての検討と新規追加
をしていただければ幸いです。


<<ヒューザーの物件について>>
【良い点】
①　110㎡以上の広さをもつ物件が首都圏で四千万円台から購入可能。(HP情報より。これは良い点認めても問題ないでしょう）
②　リビング’インといった間取りに独自の工夫がある（同上）
③　構造がしっかりしている（>>108さんの書き込みより、但し何をもってしっかりしているといっているか少々不明なためこの点については更に議論が必要）
④　買い換え客にもとても親切。つなぎ融資や仮住まいをさせないように取りはからってくれる。(>>108さん体験より）

【悪い点】
①　一般的に敬遠される「嫌悪施設」が近くに存在するか、駅から徒歩10分以上かかるかのどちらかの立地条件であるばあいがほとんど。
②　便所の棚に扉がない（かもしれない。物件によって異なるかも。情報求む）

　

[133: 匿名さん]

>131

そうだね、本当に価格は正直ですね。

ただ、消費者に色々な価値観からの選択の余地を与えていることは評価に値します。
価値観は人其々ですし、かつ住居であれば広さは価値観の重要な部分を占めることは
間違いないでしょうから。

[134: 匿名さん]

ここの宣伝文句に
”良い場所にマンションをお持ちですね”　ではなく
”良いマンションですね”と　住戸そのものを褒められるようなものを供給せねばというのが
あるけど、単に広さだけじゃなくて、中身もちゃんと褒められるレベルを是非目指して欲しい
ですね。　

[135: 匿名さん]

>132

③　直床、直天井が多い
を追加してください。

[136: 匿名さん]

>>132 さん
では、(4) 駐車場収入を30年に渡って自社に吸い上げる物件の存在
についても追加願います。

[137: 匿名さん]

各位

素早いご意見ありがとうございます。
情報を更新しましたのでご確認ください。

<<ヒューザーの物件について>>
【良い点】
①　110㎡以上の広さをもつ物件が首都圏で四千万円台から購入可能。(HP情報より。これは良い点認めても問題ないでしょう）
②　リビング’インといった間取りに独自の工夫がある（同上）
③　構造がしっかりしている（>>108さんの書き込みより、但し何をもってしっかりしているといっているか少々不明なためこの点については更に議論が必要）
④　買い換え客にもとても親切。つなぎ融資や仮住まいをさせないように取りはからってくれる。(>>108さん体験より）
⑤　昨年以降の物件では外断熱仕様となっている（HP情報より。効果についての判断は難しいかもしれませんが良い点として問題ないでしょう）
⑥　一枚板のいいドア（室内）を使っている（以前の書き込みより）

【悪い点】
①　一般的に敬遠される「嫌悪施設」が近くに存在するか、駅から徒歩10分以上かかるかのどちらかの立地条件であるばあいがほとんど。
②　便所の棚に扉がない（かもしれない。物件によって異なるかも。情報求む）
③　直床、直天井の物件の存在（直床・直天井による弊害の詳細不明。既に住んでいる方によるご意見を求む）
④　駐車場収入を30年に渡って自社に吸い上げる物件の存在

[138: 匿名さん]

>137

「ソープが近くにある物件があった」は良い点に入れるべきですか？悪い点に入れるべきですか？
難しい問題ですね　(・o・）/

[139: 匿名さん]

①に既に入っていると思うべきでしょ。　

[140: 匿名さん]

>139

いや、上の方の書き込みで「便利で二重丸」といってた人も
いるから、良い点かもしれないと思ったんだが......

[141: 匿名さん]

＞１３７
長所の1ですが、「110㎡以上の広さをもつ物件が首都圏で四千万円台から購入可能」とありますが、実際は「３千万円台後半」から購入可能ですので、ご訂正願います。

[142: 匿名さん]

HPをよく比較検討すると、外断熱にしている物件が大半で、それは大いに評価できますよね。そのかわり、費用がかかるせいか、外断熱の物件は直床が大半のようです。横濱鶴見は内断熱なので、費用が浮いた分、二重床・二重天井にコストを回せたのではないかと想像します。

[143: 匿名さん]

大体収束したようですね。　鶴見/梅島以外の物件をじっくりしらべた・住んでいる
という方からの詳しい報告を是非聞きたいですね。　かたやかなりよい・かたや宜しくない
例が２つだけでは、全体のレベルの判断は難しいものがありますものね。

[144: 匿名さん]

本当、ここは建設的なスレッドで感動しています。これこそ、意味のある意見交換の場ですよね。ほかのスレッドには、ひどいのが目立つもん。

[145: 匿名さん]

>>142 外断熱も、２重床/天井も今の流れですから、両方付きでやって欲しいものです。
それでちょっとくらい高くなってもうちは買います。

[146: 匿名さん]

川崎・鶴見やら郊外の物件絡みの投稿は多いのだけど、最多住戸物件（67戸？）の住吉
（駅徒歩６分、東京駅から５km圏内）はあんまり。誰か住み心地教えて。特に外断熱の
住み心地には大いに関心あり。

[147: 匿名さん]

ヒューザーさんのコンセプトはとても素晴らしいと思いますが
ここでの大半の意見と逆で鶴見の物件は最悪だと思います。
周辺環境について前向きな意見書かれていましたが、
工業地帯でも住宅地化しているものなどであればイイのですが
こちらの物件は、工業地帯の完全な区画内ですよね。
住み家って利便性などだけでなく、周辺環境が大切だと思います。
工場などの嫌悪施設そばだとしても、マンションの建っている区画が
住宅地化していれば問題無いと思いますが
工場の区画内というのは住宅として明らかに、おかしいと思います。
そもそも人が住むと仮定されてない場所ですし。
今は、騒音や異臭がないとしても工場では将来に渡って保障されるものではないですし
もちろん規制はありますが、工場の区画内です。

変なたとえですが、
タイガースの店ってレストランがあるとして
隣の店が騒がしいと苦情言うのは当たり前だと思うのですが
その店に客として入り、野球嫌いだから野球の話するなと言うのは変ですよね。

例えは変ですが、こう言う工場区画内にマンション作ると言う事は
同じ事ですよね。

広い間取りと価格のバランス取るにはある程度立地で妥協しないといけませんが
駅から徒歩１５分以上など、あくまで利便性が不便と言う方が
コンセプトとも合ってくると思うんですがどうでしょう？

[148: 匿名さん]

>>147 用途地域が商業系や(特に準工業でない）工業系になっている場合、極端な話全く日照が
なくなるような建物をどんと真南正面に建てられても文句いえないわけですから、この将来に
渡るリスクこみであの価格ですよね。　まぁもともと東芝の社員寮とかのあったとこでなかった
でしたっけ？　決して住めないというほど酷い場所でも”今は”ないかなと思うのですが。

　駅15分以上で、4000万/100m^2のマンションってコンセプトだと、戸建てとかともろに
かぶってきませんか？　先に計算例の投稿がありましたけれども、建物の坪単価は、
マンションのほうがずっと戸建てより高いので、少なくとも路線価　1m^2 20万くらいないと、
土地代を大きめの容積率で低減する分が、割高な建物で飛んでしまいます。
ヒューザーのは15分どころか20分超なんてのが結構あるのですが、そういう条件下で、
普通には戸建て地区ではないという場所はそうそうはない気もしますよね。
敷地狭めで駅15-20分 100m^2 4000万という戸建ては、まぁ確かに23区内とかには難しい
ですけれども、 ちょっとだけ外にでればいくらでも存在しているわけで、
私だったらそちらにしますね。

　やはり、通常では敬遠する人の多い嫌悪施設直近だけども、駅には近いという
路線のほうが、ヒューザーにはフィットしている気がします。　　

[149: 匿名さん]

ヒューザーの物件購入しました。　入居はまだですが・・・
たしかにトイレの棚は？？？？ですね。デベのK君に聞いてみよう

[150: 匿名さん]

>>149 どこの物件でしょう？　鶴見/梅島以外だったら、　構造/内装の様子など
是非おしえて欲しいですね。　上の投稿だと、同じデベの物件とは思えないほど
物件によって違っているような話になっていますし。

[151: 匿名さん]

＞１４８
社員寮だった事は無関係ですよね。
元の東芝寮がどのような制度だったか分かりませんが
一般的に社宅は独身向けと家族向けに別れている場合多いですよね
家族向けは、だいたい徒歩２０分など利便性ないが住環境が静かな
場所に建っている場合が多いと思います。

↑にも書いたように工業地帯でも今後、宅地化が進む地域であれば
多少問題無いと思うのですが、こちらは明らかに工業地帯ですよね。
住環境（騒音＆異臭＆日当たり等）まったく考慮しないって人以外
住んではいけない物件だと思います。

徒歩２０分地域で戸建てとの比較ですが
戸建てには戸建ての、マンションにはマンションの良さってあると思うんです
事実、低層住宅地に建つ低層マンション（高額だったりしますが）も
一定の人気あると思いますし。

ヒューザーのコンセプトって広い間取りでゆとりある生活ですよね。
コンセプト的には繁華街や工業地域の住環境の悪い場所には
似合わないと思うんですよね。

[152: 匿名さん]

>147、151

横浜鶴見の物件の周辺環境をけっして支持するわけではありませんが、ここは工業専用地域ではなく、工場区画内でもありません。
そもそも工場といっても、硝子工場とその関連倉庫だけで、あとは鶴見線の車庫と、家具展示場、そしてゴミトラックの車庫です。
硝子工場から出る煙は水蒸気とホウ素系の化合物ですが、実際に存在する煙突は南側に200メートル離れたところにある1本のみ。
また、ホウ素系化合物は人体に悪影響があるわけではありません。おそらく、一番嫌われるのはゴミトラックの車庫でしょう。
付近には横浜サイエンスフロンティアが形成されていて、工場の他地域への転出を前提に、この一帯が将来、住宅も含めた地域に変わっていく可能性はあります。
実際に付近一帯をじっくり歩いてみればわかりますよ。

[153: 匿名さん]

>>152 確かカリモクの隣のところですよね。　152さんのおっしゃるとおり、そんなに酷いところでは
ないと思いますね。　僅か100m離れたところと倍以上違う地価なら、今後よい方向に変わっていくことに
かけてみるのも悪くないと思います。　住宅が現にたつのですから用途地域が”工業専用地域”と
いうことはもともとあり得ないですよね。　　昔の宅建の勉強で、工業専用地域には住宅は建たないと
いうのは一応うろ覚えで覚えているもんで... 多分　準工業地域　と、工業地域の差について上の
コメントはなされているものと推察します。　最もここ横濱鶴見が工業地域かどうかは私は知りません。
HPの物件概要にもでてないですね。 紛らわしいですけど、2000年竣工のグランドステージ鶴見は
工業地域内だったのは覚えているのですが... まぁもう前世紀のネタですけれども。

[154: 匿名さん]

>>141さん、ご意見ありがとうございます。

しかしながら、以下の点から「三千万円台後半」ではなく「四千万円台から」と記載したほうが
より良いだろうと考えてのことでした。

①三千万円台の物件も確かに存在していたが絶対数は少なかった。
②建材、土地仕入れ価格が高騰している昨今の傾向から考えて、これからも少ないと考えられる。
③上記①、②のことから、「三千万円台から」は決して嘘ではないが、「四千万円台から」と整理
　しておいたほうがより情報として役立つ

上記は私見ですので各位の意見をお聞かせください。
賛同が多い方の記載にしたいと思います。

[155: 匿名さん]

現在オフィシャルHPに記載されている物件の中ではどれがお買い得なんでしょうか？

[156: 匿名さん]

>154、155

１１０平米で３０００万円台を実現するには、平米単価３６万3636円以下ということになりますね。現在分譲中の物件では、横浜鶴見、船橋海神、白井の3件となりますが、2003年後半以降の全24物件では、他に磯子（2004年）、川口（2004年）を含め、全5件となります。
確かに少ないですが、比率は20%ぎりぎり超えますので、「数は限られるが３０００万円台から」というような書き方のほうがフェアかと思います。

お買得物件は、まちがいなく横浜鶴見でしょう。平米単価の最安値は26.1万円（坪単価で８６万円）です。全戸150平米ですし、駅近でもあります（周辺環境についてはさんざんここで議論していますので、省略）。白井も似たような安さですが、都心から31キロも離れ、ヒューザーが企画と販売代理だけ請け負っている物件なので、１３０平米までしかないし、ヒューザーらしいリビング・インの間取りにもなっていません。
その次は船橋海神、かなり高くなって原木中山、梅島の順でしょうか。梅島は仕様をこっぴどくこのサイトで批判されてますけど。

[157: 匿名さん]

梅島の売れ残り１戸ってのだけはやめといたほうが...
安さはともかくとして、遠くても許せるかなと思えたのは、磯子くらいでしたね。

[158: 匿名さん]

谷塚15分の　グランドステージ竹ノ塚　34戸
町田5分の　　グランドステージ町田 54戸　ってのがもうじき売るみたいですね。
会員専用のページにでていますが。　谷塚のほうは　もし2重床/天井 駐車場”抜き”なし
だったら見にいこうかと思っています。

[159: 匿名さん]

>156

鶴見はヒューザーのベンチマーク物件でしょう。
「150㎡　3000万台からであれば、何処まで条件が悪くて販売可能か？」
の測定をしているのではないでしょうか？（あまりにアグレッシブな物件すぎて手が出せない）

平米単価での比較ではなく、周辺環境・値段・設備のバランスで優れている物件はどこか？という話ですよ。

[160: 匿名さん]

逆に梅島は確かに駅からは遠いけど、周りに嫌悪施設がざくざくあるというもんでもないので
坪単価は20万くらいしていたはず。 0.7で割ってまぁ坪100万程度で仕入れているだろう。
普通に南向けに駐車場つきで70-80m^2台のマンションとして作ろうと思うとまず無理な南北に
細長くて、非整形の土地なんだけど、ここにマンション建てられるのはヒューザーならでは
ありますね。　実際にはもちょっと安く仕入れしたかもしれない。
　確か容積率199.99% とかフォーナインで作ってあったはずなので、今残っているのは
116m^2 4590万だから、坪単価130万。　鶴見より40万ほど高いけど、
鶴見の坪単価を40万と思えば、(100-40)/2(容積率)×1.2(販売経費・利息他）〜35万程度なので
建物にかけている費用は同じというか、値段の差は土地代だけですね。
　一階の部屋とかは、末期には、6000万下まで値引きして 160m^2近いのを売っていたから
坪120万とかもあったわけですね。 鶴見と違って外断熱の代わりに　直床で、駐車場の”抜き”
がありますから、　そこまで考えると割り得感は　鶴見 >> 梅島でしょうか。

[161: 匿名さん]

>>160 これから見ると、 多分 ヒューザー物件の値段は、坪単価で
(60 + 路線価*3.3/0.7/容積率)*1.2 程度で作ってきていると思われます。
ほかのデベの標準的な値段が
(70 + 路線価*3.3/0.7/容積率)*1.4 程度で、実際梅島の周辺価格は、
坪160-170万ですので。　土地代が勝ってしまうような地区につくると、
せいぜい15% ほど安いだけになってしまうので、やはり路線価10万円台までを
基本にしないと、おおって価格にはならないですよね。　土地代が果てしなく安くなる
極限では、少し仕様を落として、かつ宣伝経費を落としまくれば30%引きほどまで出せる
ということですね。　そういう意味では鶴見の物件が一番”らしい”とは言えるんでないかな。
　　

[162: 匿名さん]

160 ですが、梅島の物件　20万なのは　坪単価でなくて、1m^2あたりの”路線価”でした。
失礼。

[163: 匿名さん]

しかし、さすがヒューザー 回遊族にも購入させるといわれるだけあって、購入
検討者の会話レベルも異常なまでにディープだなぁ... ついていけん (^^)

[164: 匿名さん]

しかし梅島は人気がないな。
駐車場代が抜かれる以外で特別に悪い点が思い当たらないのだが。
誰か梅島の特に悪い点について解説してくれないか？

（ちなみに周辺環境は「嫌悪施設」こそないが、道が整備されていない妙な場所にある）

[165: 匿名さん]

>>156さん
ご意見了解しました。計数的に記述して頂いたおかげで納得して記述を変更できます。
>>その他各位
良い点、悪い点を問わず発言の程宜しくお願い致します。

<<ヒューザーの物件について>>
【良い点】
①　110㎡以上の広さをもつ物件が首都圏で三千万円台後半から購入可能(HP情報より。これは良い点と認めて問題ないでしょう）
②　リビング’インといった間取りに独自の工夫がある（同上）
③　構造がしっかりしている（>>108さんの書き込みより、但し何をもってしっかりしているといっているか少々不明なためこの点については更に議論が必要）
④　買い換え客にもとても親切。つなぎ融資や仮住まいをさせないように取りはからってくれる(>>108さん体験より）
⑤　昨年以降の物件では外断熱仕様となっている（HP情報より。効果についての判断は難しいかもしれませんが良い点として問題ないでしょう）
⑥　一枚板の良質なドア（室内）を使用（以前の書き込みより）

【悪い点】
①　一般的に敬遠される「嫌悪施設」が近くに存在するか、駅から徒歩10分以上かかるかのどちらかの立地条件であるばあいがほとんど。
②　便所の棚に扉がない（かもしれない。物件によって異なるかも。情報求む）
③　直床、直天井の物件の存在（直床・直天井による弊害の詳細不明。既に住んでいる方によるご意見を求む）
④　駐車場収入を30年に渡って自社に吸い上げる物件の存在

[166: 165]

>>108さん

もしいらっしゃったら【良い点】-③について補足説明をしていただければ幸いです。
宜しくお願いします。

[167: 匿名さん]

>>164 さん。　実際に見にいったので問題点をもうちょっと細かく
指摘しましょう。

1) 用途地域；準工業地帯 (下から2つめ）　かつ、
　 敷地が都市計画道路に大きくかかっています。 予定の16m復員を
　建物自身はぎりぎりで避けているのですが、東側の平面駐車場部分は
　将来供出しないといけない可能性があり、現在200%の容積率を目一杯
　使っているので、同じ床面積を利用した立替えが不可能となる
　可能性があります。
2) 直床・直天井と遮音上は厳しいくみあわせながら、スラブ厚は
　最低限といえる20cmしか確保されていません。
3) 酷い下り天井がリビングの真ん中を横断する俗にいう”ギロチン”仕様
　の部屋があり、最も低いところでは、床から190cmのところ
　（私は身長が180cmをかなり超えますので）まで迫っています。
4) 駐車場の30年間の”抜き”の総額は物件価格の10%近くに達します。
　今130万/坪ですが、これで140万相当。　近くには、格安のマンションで
　あれば150万/坪程度までは結構あるので、既に”非常に”安いという
　レベルにはありません
5) 都心でもありませんし、駅からかなり歩くという立地にもかかわらず
向きは真東向き。このあたりのマンションではあまりあり得ない
　向きになっています。　実際に朝いってみましたが、1階あたりでは
　殆ど日当たりもありません。
　5) も考えれば、価格的には”妥当”なレベルで特に安いといえる
　コストパフォーマンスレベルにはありません。

[168: 匿名さん]

続き
　なぜ2)/3) のようになってしまったかというと、20m未満の高さの中で7階建てとして、相当に
強引な200%の容積率消化を行っているせいです。そのために階高(スラブ間隔ですね）は、276cm
と、一流のデベの確保の最低基準といわれる300cmを大幅に下回っています。あの不評な長谷工
でさえ、285cm程度は確保して、天井は2重化していますよね。　直床/天井物件は、遮音をいくら
我慢しても20年ほどしてからかかる配管系の交換コストが莫大なものとなり、長期の合計金額では
決して割安とはいえません。
　柱の間隔を6m程度をやや短めにしていますが、それでも構造上 柱間隔の10%程度の太さが
大梁には必要ですから、この階高では下がり天井200cmというところができるのは仕方ありません。
110-115m^2 の住戸ではリビングの端においやることによって威圧感を低減しようとしていますが
例えば隣の和室側に大きく柱がせりだすために、和室におくことの多いたんすなど背の高い
家具類のの設置を極めて困難にしています。
　これまっとうなデベであれば当然6階建てとして設計を行うわけですが、北側の日陰（斜線規制）
のあるところなので、その制限の中で設計を行ったばあい、この土地では決して200%の目一杯の
容積率消化をすることはできません。　今の7階に相当する10%程度の床面積は捨てるしか
ないので、このあたりをまっとうな仕様とした場合、坪単価は再び10%上げざるを得ません。
　私が昔勤めていたデベ関連の会社であれば、この土地のボリュームチェック（容積率消化が
可能であるかどうかの簡易設計）の結果は”不可能”となっていたと思います。
多分それが理由で、１流のデベならば決してこの土地には手を出しません。その分
競争がないので安く土地を入手できている可能性があるわけですね

　長くなりましたが、2重天井/床にしたら、決してこの値段にはならないという点が
ご理解いただければ。　　

[169: 匿名さん]

なお当該マンションの建っている場所は調べてみましたが、私の予想通り第3種高度地域で
あって、将来立替を行う場合にも、20m を超えるマンションの建設は困難ですね。
普通にちゃんと建てた場合 6階建てが普通は限界です。

[170: 匿名さん]

　さらに蛇足ですが、下がり天井には我慢できるという人もいるかもしれませんが、
玄関の戸の高さ（アウトフレーム工法が普通になりましたから）と、窓サッシの上端の高さは、
階高−大梁太さで決まっていますから、ここみたいに階高が2.78mしかないと、多少細かめに
柱をいれたぐらいでは、この２つの高さを高くとることだけは絶対にできません。
ここもなんか頭がぶつかりそうだなと思いながら玄関を入ったような記憶があるので、
多分この２つの高さは190cm がいいところだった筈です。　ハイサッシとは言わないまでも
居住者の一番背の高い人の背丈180cm に +30cm 程度ないとゆったり感・高級感は演出
できません。　サッシだけ低いのに、家の中の部屋の間の扉だけ高くすると変な感じに
なりますから、ここ折角採用している上等の木製の扉も、これにあわせて背丈は低く
せざるを得ないわけですね。　面積も大事ですけれども、箱としての空間を買うわけ
ですから、高さや、箱としての部屋がなるべく直方体に近いってのも重視したほうが
宜しいかと思います。　普通の意味で、25-30畳などというリビング広さは必要ありません
よね。　あくまでゆったり感の演出のために広さを確保しているわけですから、
同時にサッシ・室内の高さもちゃんと確保しないといけないと思うのですが、
皆さんはどう思われますでしょうか。　

[171: 匿名さん]

>170
梅島の階高２７８センチはひどいですね。また下がり天井と梁に１９０センチがあるのも問題です。横浜鶴見は階高296センチ、一番低い下がり天井で210センチ、ギロチン梁やその他見た目に気になる梁はいっさいなし（特許をとっているワッフルワイド床スラブ工法採用のため）、チーク材一枚板の室内ドア高もすべて200センチです。二重床、二重天井、フローリングもすべて無垢板（洗面化粧室も）ですから、梅島と横浜鶴見の差は大きいですね。
ひとつの会社でこんなに差が出るとは、よい勉強になりました。（もっとも、現在住んでいるN不動産の比較的ハイグレードなマンションでも、階高は２８８センチ、１９０センチのギロチン梁あり、ですから、どの会社も自分達の物件内にいろいろ差を有しているのだろうと思います。）