ここはほかのデベと違って、一軒当りの占有面積が100平方メートル以上と
大きなお部屋ばかりを作っていますが、設備・仕様や建物自体の構造の程度は
如何なんでしょうか？ちょっとH.P.を見た限りでは、今時の仕様に比して相当
程度劣っているような印象を受けるのですが…
やはり、お部屋が大きいと言うことは、それらに目を瞑れる位良いことなのかな？
[スレ作成日時]2005-03-30 23:52:00
注文住宅のオンライン相談
ヒューザーのマンションってどうですか？
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82:
匿名さん
[2005-08-29 22:28:00]
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83:
匿名さん
[2005-08-29 22:32:00]
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84:
匿名さん
[2005-08-29 22:36:00]
>>80 私のみた物件３つはたまたま全部”抜いている”ほうだったのだが、
抜いていない例ってどこになります？？ 日本のマンションの99%は、ローン返済をかぶる時期の初期のコストを低くするために 100円/m^2/月以下の修繕積み立て金でやっているのが殆どですが、21年超あたりから、 水周りを中心にこの費用は激増します。 ここまでにちゃんと修繕積み立てが積みあがっていないと 莫大な一時金を皆で負担しないといけませんが、当たり前のことですが、これ基本的には 専有面積比例のものなので、ヒューザーのような大型中心の物件では戸数は減りますから かなりの負担を覚悟せねばなりません。 うちはヒューザーではないですが築20年ほどで、 100m^2 で、月3万を超える修繕積み立て（管理費は別です）を支払っています。 平面駐車場の場合、本来維持費はあまりかからないので、これがデベ上納になっていなければ、 修繕積み立てに回して（管理費に回す物件もあるが同じ意味でよろしくない） この急激な負担増を少しでも低減できるようにするわけです。 これが抜かれていると どうにもならない。 管理組合名義で借金なんてことになります。 買い替えの人なら皆しっていることだけど、修繕費は5年毎とかに倍倍とかに増えていくのが 当たり前なわけですよ。 特に大型住戸の人はよーく覚悟しておかないとね。 |
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85:
匿名さん
[2005-08-29 22:40:00]
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86:
匿名さん
[2005-08-29 22:45:00]
>84
元々駐車場が完備されていないマンションも世間には結構あるように 思われるので、その点ではあまりデメリットにならないのでは？ （駐車場がない又は100%ではないマンションでは当然、駐車場代金が 外部へ流れるでしょうから） |
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87:
匿名さん
[2005-08-29 23:21:00]
”抜いていない物件もある”ってのがあんまり言い訳になるような気がしませんが。
間違った企業姿勢なので、どこかで”今後全物件抜きません”と宣言するなら分かりますけど。 完備はともかく、超都心部のワンルーム中心とかいうの以外で、駐車場なしってのは 見たことないので、あんまり言い訳にはなりませんよ. ダメなことはダメ。 素直に認めましょうよ >>84 ＭＲなしとかの販売方法には私も同感を覚えますよ。でも、少しでも 安くしまほうってんで、直床・直天井なんてメンテ不能な物件を作ってよい という姿勢は擁護できませんね。 |
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88:
匿名さん
[2005-08-29 23:23:00]
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89:
匿名さん
[2005-08-29 23:39:00]
>82
ところで「郊外のまっとうなところに戸建て」って ①どの辺で、②どのくらいの㎡で、③幾らくらい なのか教えてくれませんか。今後の選択肢の参考にしたいので。 （82さんがあたりを付けている地域の情報で結構ですので） |
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90:
匿名さん
[2005-08-29 23:41:00]
ヒューザーの物件の特徴は「広さ」だけではありません。「広さ」「合理的な間取り」「しっかりした構造と華美に走らない程度の仕様」「求めやすい価格」の4点セットがこの会社の物件の長所です。総合的に見て判断したいものです。
ちなみに、直床、直天井の物件もあるにはありますが、二重床、二重天井もたくさんあります。私が買った物件はそうですし、浴室乾燥機も標準装備されていました。床板はすべて無垢板か石貼りで、室内ドアもすべてチーク材の一枚ものです。台所には浄水器、トイレはウオッシュレット、バルコニーには電灯までついています。 「仕様が良くない」「いまどきの装備がついていない」とヒューザーの批判を聞きますが、そうした物件もあるのでしょうが、私の知る限り、「どこの話？」といった感じです。断熱もしっかりしているから、床暖房はいりませんし（光熱費が浮きますよ）。 |
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91:
匿名さん
[2005-08-29 23:47:00]
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92:
匿名さん
[2005-08-30 00:07:00]
すみません。訂正します。二重床、二重天井の物件はわずかですね。私が購入した横濱鶴見の物件は両方実現しています。ついつい、一例を大げさに書いてしまいました。お詫びいたします。
まあ、言い訳をすれば、「二重床ではない」から「だめ」ということは断言できないようで（逆も真なり）、専門家の本を読むと、床スラブの厚みが一定以上あれば、かえって直床のほうが遮音効果がよい場合もある、とのことです。（本当に言い訳にすぎませんね、こりゃ。） |
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93:
匿名さん
[2005-08-30 00:36:00]
>>89 建売でよければいくらでもWeb で調べられますよ。そんなことを人に聞くようでは...
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94:
匿名さん
[2005-08-30 00:42:00]
で、ヒューザーのよさって結局はなに？
あと、悪いところは？ |
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95:
匿名さん
[2005-08-30 00:45:00]
>>92 長谷工系の”御用”専門家ではないですか。
直床を採用する理由がそちらが遮音性で勝るためであるならば、直床にしても階高はちゃんと確保 するはずです。 ほぼ必ず直床が2.8m代の低い階高とセットになっているのは、これ工事代の低減 ってところに主目的があるわけです。 一階あたり20cmほど低くできることによる工事費の削減 効果は結構大きなものがあります。 一方で、住むものからみたら全くといっていいほどメリットは ありませんよね。 |
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96:
82
[2005-08-30 01:17:00]
82です。89は私ではありません。
マンションの値段（坪単価）を知る概算式に、 (土地仕入れ/容積率 + 工事単価）＊1.4 ってのがあります。1.4倍ってのが、project期間の利息負担に販売経費 (広告代/MR費用などなど）ですね。 この1.4の部分をヒューザーは極力1に 近くしようと努力しているわけですね。実際には1.2程度が限界だと思います。 一方で、まっとうに鉄筋コンクリートの建物を建てる場合、工事コストは、 戸建てよりもかなり高くなるので、本来ある程度土地代の高いところでないと 戸建ての価格を上回ってしまいます。そういう地区では戸建てとの競合は常に 問題になりますね。ヒューザーの立地にはそんな場所が実際多いですよね。 購入者の方もおられるので失礼かもしれませんが、横濱鶴見の物件の場合、 高速神奈川１号横羽線と、鶴見線の電車引き込み線に挟まれるという”一般的には” 劣悪と考えられる立地条件のために、マンションの建っている場所の路線価は、 ほんの微かに北にいったところの1/3の8.4万円/m^2(平成17年）に過ぎません。 路線価は実勢ベースの70%掛けと思っても、坪40万弱で仕入れが可能なわけです。 ちょっと北にいけば、3倍に値段になりますから、そこに建てるのに比較すれば 坪80万の差があるわけです。 これがこの物件の安さの秘密ですね。 |
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97:
匿名さん
[2005-08-30 01:24:00]
googleマップで見て軽く眩暈を覚えました。子供連れならまず見送るだろう立地ですよね。
お子さんがいらっしゃらなく、広さを求めた>>92さんにはベストの選択だったのだろうと思います。 ある意味うらやましいです。 |
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98:
82
[2005-08-30 01:41:00]
82 続き : もとデベ側でしたが、今は不動産担保評価を仕事にしています。
この物件容積率200% のようですから実際の土地負担は２で割っても40万の低減に 成功しているわけで、"この場所"でなければ、2400-2800万近く価格は上昇して しまいますね。 4200万/150m^2程度だったでしょうか？ このマンション 坪単価90万台ってのは確かに安いようですが、土地仕入れには20万かかって いませんから、逆算すると (92-20)/1.2 = 60万ほどでマンションを建てねば なりません。 これはまぁ可能ですが、最近の建材・建設コストの高騰を 考えれば、階高を押えるか、極端に共用部分を減らすなどなんらかの トリックがないとなお難しい数字には思えます。 無論、そういう立地は気にしないという立場であればここは駅にも近くてよい でしょう。 ただこういった掲示板での議論で、議論を行うためには、 自分が”良い悪い”と思うだけでなくて、より一般的な評価が必要でしょう。 平成17年の地価分布図は http://www.tokyu-land.co.jp/map/chikabunpu/h17s/s-chika.html などをご覧ください。 駅5分圏内で、同じような坪単価になるためには 私の住む埼玉県の場合 飯能とか、久喜市とかになります。 こういった場所では、同じような4200万のお金があれば、 200m^2近い敷地に、150m^2の建物面積をもった戸建ては十分に注文建築 で建てることが可能です。 これで、土地:建物=1:1 でしょうか。 どちらがいいというつもりは毛頭ありませんが、ヒューザーの安さの 秘密はどちらかといえば、こういう”嫌悪施設”に囲まれた場所でも気に しない一部の人を相手に、安い土地仕入れを行うほうにあるわけで、 MR/宣伝費がない分で安くなっている分もありますが決してそちらが 主要因ではないということです。 うちは子供もいますし、高速の 隣に住むというわけにはいきません。 選ぶなら上記駅近くの 戸建てにするかと思います。 戸建てのほうが遥かに 土地代+建設コスト そのものに近いですから、地価分布図から値段を読みやすいですよ。 150m^2の確保を4000万前半で行うには、せいぜい10万/m^2の路線価 までですね、 |
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99:
82
[2005-08-30 02:03:00]
ここ直床にしているマンションは見に行きました。梅島だったかな？
その弊害と、かなり大きなリビングルームを確保しているせいで、リビングの 真ん中に40cmほどの大きな梁がせりだしていて、その部分は床からの高さが2.1mほど しかありませんでした。 普通構造では、スパン間隔の1/10程度の太さの大梁が必要と されますから、 これは直床/天井では殆ど避けようがないでしょう。 また、大型住戸中心で部屋割りを組むことから、非整形（四角くない）で 南北に長いような、狭い土地とかを利用することも多いので、採光面で問題の あるプランが多いことも私としてはあまりデベとして高評価を与えたてない理由の１です。 150m^2もの広さを、かつ駅から遠くても必要とする層は専業主婦＆ファミリー中心と 考えるのが自然です。(DINKS/DEWKSなら10分以上は歩かないでしょう） タワーならいざ知らず採光面は無視してよいとはあまり思われません。 残念ながら、私のところにもし回ってきたら担保評価としては、立地面も含めて 実際に安くなっている以上にもっと安くつけざるを得ないと思います。 ”一般的には”劣悪と考えられている立地で、150m^2もの広さが必須である 人が沢山いて、売却などがすっきりいくというのが考えにくいせいです。 |
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100:
匿名さん
[2005-08-30 03:31:00]
確か鶴見は建った瞬間に既存不適格になっちゃったんではなかったでしたっけ。
都市計画道路の予定地に大きくかぶっていたりとか、いわくつきのが多いですよね。 |
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101:
匿名さん
[2005-08-30 09:20:00]
>>96-99 さん
>>90 & >>92 さんは住まいサーフィンにも詳しい書き込みをなさっていますからおっしゃることは 先刻ご承知のことと思います。 確かにほんの100meter しか離れていないところと、3倍も地価が違うんだったら、いろいろあっても 納得できるかもしれません。ヒューザーもよくこういう場所を見つけてくるなぁと感心している のですが。 一見安く見えますが、ちゃんと儲けはだしているということですから、もし将来売却を 考えている場合、売るときにもちゃんと安くなっているという点と、 修繕管理コストは面積比例ということだけ納得して検討されるのなら、全くＯＫではないかと思います。 住居内広さ・設備レベル ＞＞ 周辺環境 という価値観をもたれた人以外は見向きもされない 物件でしょうけれども、1000戸台の数字をさばかないといけないデベではありませんから、 狙いは的確だと思います。 実際に売れ残りは殆どだしていないわけで、明確にコンセプトを 打ち出せば売れるってのの典型例でしょうね。 一方で、そろそろあまりに坪単価だけにこだわることなく、立地/設備水準も他社の上を いきつつ、専有面積においても100m^2 をちゃんと確保するという方向性に進んでいって 欲しいものだと思います。 無論、ずっと高くなるわけですが、年200-300戸とかのレベル ならそういってもちゃんと需要はあると思うんですよね。 最近みな賢くなってきて、 グロス価格だけでなくて、立地・装備と坪単価の関係のコストパフォーマンスもちゃんと 分かるようになってきているわけですから、 MRなし/販売経費かけずでの割安分/竣工売り ”だけ”でちゃんと他社に勝っていけると思うのですけれども如何ですかね。 |
スムログ 最新情報
スムラボ 最新情報
ありていにいって、都心方向までのドアtoドアの時間が長くかかる物件を不動産的には
僻地物件というのが妥当。 いくら23区内にあったって徒歩20なんていうのが
何よりも、集合住宅としての不便さ（音だせない）などと引き換えに利便性を買う
マンションに向いているかな？ 同じような不便きわまりない地区（へき地というと
反感買うようなので;言ったのは私ではないですよ）に、たまたま100m^2と同じ広さレベルの
物件がないのでなんかよさそうな錯覚は招きやすいんでしょうね。
>>77にもあるけど、駐車場の”抜き”の分
数百万を足してごらんなさい。決して超格安レベルではないよ。 無論なおやや安めで
あることは認めるにやぶさかではないが、直床/直天井なんて無茶なコスト削減と引き換え
だったりするわけでしょ。 広さからいってファミリー層中心であろうに、広くて安ければ
音の苦情でまくりでもいいのかな。 これには多いに疑問。 まぁ、ニッチ市場を狙うってんで
こんなデベロッパーが1社くらいはあってもいいとは思うけれども。
城東地区の物件は大体見にいったけど、計画道路にかぶっていたり、連続稼動の工場横だったりと
住環境的にはろくな場所には立っていなかったよね。 駅から遠くても、住居系の用途地域に
指定されているとこならいいけど、だいたい準工業地帯とか。 そんなところに
4000万台(+駐車場抜きで数百万）で100m^2ぽっちのマンションを買うくらいなら、
（しかも床暖房もなければ、浴室乾燥機すら標準ではない）郊外のまっとうなところに
戸建てだよねというのが我が家の結論でした。
まぁこのデベから買う人は立地の用途地域なんて気にしない人中心なんでしょうが。