ヒューザーのマンションってどうですか？

[匿名さん]

ここはほかのデベと違って、一軒当りの占有面積が100平方メートル以上と
大きなお部屋ばかりを作っていますが、設備・仕様や建物自体の構造の程度は
如何なんでしょうか？ちょっとH.P.を見た限りでは、今時の仕様に比して相当
程度劣っているような印象を受けるのですが…
やはり、お部屋が大きいと言うことは、それらに目を瞑れる位良いことなのかな？

[222: 匿名さん]

>>220 さん
ある基準を満たす満たさないでいったら、大手だから1流というわけにもいかないですよね。
碓井氏あたりの著書基準でどうでしょう。　以下長谷工板（現行のもの）15番の方から
コピーさせていただきました:

　(1) ダブル配筋の徹底(廊下側はぬれないからいいとかいう嘘はつかずに）
　(2) 階高3m以上の徹底
　(3) 2重床/天井を基本とする
　(4) 2重壁工法の即時廃止
　(5) MR公開時にぶつかるからって外さないといけないようなドアのある
　　　間取りプランの廃止
(6) いかなる場合（外廊下の途切れる先の妻側住居も含む）でも部屋の真ん中を
　 　梁が横切るようなギロチン仕様の部屋は絶対につくらない
(7) 竪配水管には、メンテ可能な鋳鉄管を採用
(8) ブラスターボードは遮音性の高い 12.5mm を基本とする
(9) 全ての居室のドアをちゃんと通風のために開けたまま固定可能なようにする
　 　(がたんがたん風でしまるのはもう勘弁)
(10) 非常階段は総コンクリート製を基本とする

これで１つ合致しあいごとに10点マイナスするというのを提唱されておられますね。
デベ側の事情まで分かる踏み込んだ記述のある、碓井民朗さんの本
”マンションの常識・非常識”は良書だと思います。　是非読まれたらいかがでしょう。
購入前に読んでおけば、1500円分は十分取り戻せると思いますよ。　まぁなかなか
氏の基準は厳しいので、100点物件ってないですけれども。
なお私の見たヒューザーの物件はこの基準で採点するとよくて60点でした。

[223: 匿名さん]

＞２２２

厳しい基準で、これを各社が実現してくれたらさぞかし日本のマンションは高質になると思います。でも、ヒューザーでなくても、いま現在、この基準を採用すれば、どの会社の物件も（億ションを除き）せいぜい60点でしょう。実際に階高3メートル以上を実現している一般の物件がどれくらいあるでしょう？プラスターボードの厚さも12.5mmは大歓迎ですが、それを実現している物件って一割未満では？
ヒューザーが特に劣っているとは言えないと思います。「よくて60点」なら、現状の日本では充分合格でしょう。ただし、今後努力してもらう必要がありますが（これは全社に言えること）。

[224: 匿名さん]

>>223

基準として難しいのは「一般的」なのがどこか？という部分ですね。
（非常に抽象的で申し訳ないが）

我々の消費行動としては「市場に存在するもの」から「選択せざるを得ない」わけですから。

[225: 匿名さん]

>>223 上のほうに一杯書いているもとデベの人間です。
デベロッパー側で、こういうのを作ってくださいという規範を示すための設計基準書というのを
作ります。　私のもともと勤めていた会社のは非常に細かい規定を示していました。
トイレの棚には必ず扉をつけろとか、共通収納は、リビングルームの中には作ってはいけない
とかです。全物件が100%完全に守ってつくっていたわけではないので、売っていたものとしては
忸怩たるものがありましたが、規定を守るだけで、上のうち 90点は自動的に確保されていました。
旧財閥系を中心に、必ず80点以上って会社は私の知る限りでも4社程度あります。
　結構、今でもMR見学はするマンション”オタク”なんですが、PB 12.5mm は最近の物件では
半数強で採用ですよ(やや高額物件中心の見学が多いってのもあるかもしれないけど、基本億ション
は見にいかないです）60点では”合格レベル”とはいえません。

[226: 匿名さん]

>>225さんからみてお勧めのデベと特にこれはいいと思った物件があれば教えてください。

[227: 匿名さん]

>>223 こことの比較ってことで、東京23区平均の坪単価200は難しいとしても、
土地代の安い、城東地区で、坪単価150-160万程度までだして構わんと思われるなら、
必ず階高3m以上という条件で探されても、容易に物件は見つかりますよ。

　上のほうで書いたように、マンション原価は売値の普通70%程度。　そのまた半分程度が
工事代金という中で、躯体の工事コストはそのせいぜい40%弱に過ぎません。
これが階高に比例して、1割高くなったとしても、マンションの価格押し上げ効果は
2% 程度までと、たかが知れています。　坪単価2-3万で、玄関も、サッシも、下がり天井も
ずっと高くなるのなら安いものだと思われませんか？　いくら安くつくろうと思っても
このあたりをけちってしまっては良心的な企業とはいえません。

[228: 匿名さん]

>>226 もうデベはやめていますが、同じ財閥系の会社へ移籍でしたので、完全に
手が切れてしまった訳ではありません。具体例を挙げるのは勘弁してください。

[229: 匿名さん]

業界にどっぷりつかっている者ほど、ヒューザーの方式には驚きがありますよね。
1) MRすら作らない販売経費の削減
2) 工事業者への半分手形とかにしないキャッシュ支払い
3) 広い住戸だけでマンション作って、水周りを中心とした建設坪単価の削減
などなど。　非常に期待している分、もうそろそろ坪単価の”数字”だけの追求は
やめにして、80-90点の物件を他社より15% がた安く供給する（今のビジネスモデル
の延長線上で可能なはず）ってのを期待しているんですよ。　私は今は借家すまい
ですが、そうなったら、是非ここの会社のを購入したいなと思っています。
[ やはり原価の4割り増しになるという価格のからくりを見てくると、
やっぱり戸建てかなぁとか思ってしまって、なかなかマンションには手がでなく
なりましたので。デベの人間って案外自社マンションは買わないものですしね ]

[230: 匿名さん]

>>227
「坪単価2-3万で、玄関も、サッシも、下がり天井も
ずっと高くなるのなら安いものだと思われませんか？　いくら安くつくろうと思っても
このあたりをけちってしまっては良心的な企業とはいえません。」

激しく同意。この辺をこのスレでうまく整理してヒューザーに送りつけてやりたいですね。

ところで、>>227さんからみて結局ヒューザーの物件は「買う価値無し」との判断ですか？

[231: 匿名さん]

>>227 さん。　玄関もサッシも上端（うわば）の高いのは、値段が高いですよね。
躯体工事だけなら、坪2-3万で済みますけど、実際の価格上昇率は 4-5万に、
販売経費分1.5倍近くをかけて、 6-7万/坪はいきません？　多分販売側の方で
転職後の仕事かたみても設計側に詳しい方ではないのではと推察いたします
　ここヒューザーみたいに30坪超で作っていると、グロスでは、200万超の値上がり
要因になりますよね。PB12.5mm も大分に高くって、100m^2超の住居では、最終価格で
15-25万程度の値上がり要因になりますよ。ヒューザーはまだまだ坪単価で勝負の会社ですから
ずばり三菱・三井・住友・東京建物レベルを期待するのは難しいでしょう。

　外国と比較しながら、広さが必要を売りにするなら、欧米なみの天井高も確保しないのは、
主義主張として非常に変だとは私も思いますけど。

[232: 匿名さん]

>>231 さん　するどいですね売る側でした。　基本直床はやらない会社でしたので、
直床の例ってのを売る側としては知らないんですよ。
まぁじゃあ完全高さ比例で1.4倍も考えるとしても、普通土地代半分ですから、
通常の2.85m (ここみたいに2.7m台ってのはまぁ普通はないですもの）　を3.0m にもって
いって、高さ5% アップ。完全に建設コストは高さ比例（実際は水周りとか内装とか
あるからこれは上限ですよね）だと思っても、　上昇率は 5/2=2.5% ですよね。
都内でも100m^2 5000万下の供給は都内でも十分可能ですから、この1/40だと思えば、
直床にしても 125万しか安くはできないという計算ではいいでしょうか？
差額越す炉はなお許容範囲というか、車１台分にもならん程度で、頭がぶつからなければ
いいかなぁとか思うのですが？　（私は身長が185cm を超えるので、ちょっと上端
190はきついです..ちょっと伸びして、高めの履物はいていると本当にぶつかります)

[233: 匿名さん]

コンアルマーディオ横浜鶴見って、建設中に火災があったから安いのだと思ってた・・・。
新聞にも出てたみたいだし。安さの理由はすべてヒューザーの自社施行で建築だからだけ？

[234: 匿名さん]

>>232　建具の価格上昇分と、2重床/壁の手間が増えることによる手間賃の上昇。
あと、当然、232さんは、12.5mmのPB が天井・床を突き抜けてスラブまで貼ってある
のを希望されているのでしょうから、そこまでやると 30坪では、どうやっても
250万近く高くなります。(販売経費ほかを40%で計算した場合）ここの会社のように、
MRなし・営業人数も極端に絞ってとかやっていれば、200万アップくらいまでには
押えることが可能でしょうか。　問題はこれだけ価格が上がっても、なおよいと
思う客ばかりかどうかです。　まさかデベの人間だけを相手に商売はできないですしね。

[235: 匿名さん]

なるほど... ”デベ御用達マンション”　なんかやって欲しいですねぇ。

[236: 匿名さん]

確かに、200万アップはキツイですね。
細かく説明されればその価値が理解できるかもしれないが、営業的には難しいのかも....

[237: 匿名さん]

>>230 共稼ぎなのですが、妻の勤務先・子供の通学先などの関係で、
城東地区限定で探しています。　住吉・梅島・東向島・錦糸町は見ましたがどれも
”買い”には思えませんでした。

[238: 匿名さん]

車みたいな消耗品でも200万高くても買う人は買うよね。　4-5000万に対して
200万ってのは、その価値が分かる人には許容範囲でないかな。　寧ろマンション販売を
行う人間の中に、”階高”って言葉すら知らない人間が多いのが問題なんだよ。
直床否定論は、遮音のからみでしか聞いたことなかったからね。　ここの説明みたいなのを
ちゃんとセールストークできて、ほらサッシも玄関もこんなに高くできるでしょ？
って説明してあげてば、営業上さほど問題かなぁ... 　

[239: 匿名さん]

>>238

その200万で話を聞きにこないかもといっているわけよ。
35年ローン（フラット35で想定 9月際安金利 2.46%にて計算)で200万借り入れアップは約300万の返済になる。
（月額７千円チョイ）

懐具合は家庭ごとに違うだろうけど、年収一千万以下の家庭では、４千万越えたあたりから１００万単位で
購入するかしないかの選択が分かれると思われる。

[240: 匿名さん]

>>239
際安⇒最安の間違いです

[241: 匿名さん]

>>239
ヒューザーの物件は坪単価では安いですけれども、グロスでは決して安くはないですよね。
寧ろ、近隣の75m^2物件の値段を超えるものが少なくない。　磯子の物件は40% が医師か
弁護士といった”士族”の購入であったと自社パンフでも示していますし、
営業の人も1000万超中心ですとか言っていました。（こういう情報をセールストークで
べらべら喋る構造にも問題があると思いますけれども） 実際には、首都圏の年収平均
700万をかなり大きく超えるところが平均的な購入者層になり、また物件によっては
半数近くが停止条件付きで、今の住居を売却しての購入になるので、ローン金額自体は
そう大きくない人が多いと推察されます。　実際どこにいってもあんまり20代なんて
購買検討者にはお目にかかれません。　年収に対して30%とかぎりぎりのローンを
抱えて買うような人はそんなに大きくないし、”士族”が多いとすれば、高学歴者
中心ですから、話せば分かる層かなと思うのですが。
また高額であっても、広さの面で他にはないなど競合を避ければ結構購買者が
でてくるものです。　実際都心のタワー物件(CMT/TTT）は坪200万超級で、80m^2くらいで
かなりの価格になりますけれども、登録者の2/3が年収1000万下であると公表されています。
　参考までにうちの場合、世帯年収は税込み1800万程度。物件価格上限は7000万。
少なくとも120m^2程度を目標に探しています。　あんまりマンションにおいて土地代に沢山
お金を払う気にはなりません。（土地だけ売却できるわけではないですから）
　Isize などで100m^2超で検索かけるとやはりここの物件のヒットする確率が高いですから、
必然的によく見にくることになりますね。