マンション売却経験のある方へ質問

[匿名さん]

これからマンションを売却することになっているのですが、とりあえず査定価格で
売りに出し、専任でお願いしようかと考えています。
そこで、皆さんの経験談を聞かせていただけたらと思います。

特に、買主に対しての対応、どの位値引きしたか、売り方のコツなどありましたら、
よろしくお願いします。

[2: 匿名さん]

とりあえずアットランダムに....

・昨今は完全な買い手市場ですから必ず指値が入ります。値引きの限度額を
　はっきりと決めておくこと。それ以下の指値をされたらすっぱりと断ってみる。
　その後、相手がどうしても欲しければ妥協するし、逆指値という手もあります。
・売り出し時期を考えること。需要はやはり年末までの入居可とか３月末とか
　が旺盛。夏休み前とかに売り出すのとかはどうかと.....
・チラシにウソを書くのはいけませんが文面は買主が決めれます。
　自分のマンションの『売り』は何かをはっきりとアピールすること。
　利便性、日当たり、角部屋、静か、駐車場引継ぎOK、修繕済みなど....
・リフォームについてはどっちもどっち。売る前にやったほうが当然第一
　印象は良くなりますが、そのぶん値引きしますから買主さんの好きなよ
　うにやってください、のケースのほうが良いときもありなんともいえず。
・専任だと、いわゆる『両手取り』（買主も同じ業者が仲介する）になる
　ケースが多いので、業者としては１粒で２度オイシいケース。こういう
　場合には積極的に仲介手数料の値引きを迫ってみてもよいと思います。

[3: 匿名さん]

私の経験談ですが、
初めに、とある中堅業者に専任契約で媒介依頼しましたが、２．５ヶ月経過し、販売体制への不満から専任契約を解除、新たに大手３社と一般媒介契約を締結、２ヵ月後約２０％引きにて大手業者の仲介で売れました。
もう一度初めから出来るのであれば、絶対専任契約なんて結びません。複数の業者に依頼すると、色々意見を言ってきますから、その意見を参考に自分で決めることが一番いいと思います。

[4: 匿名さん]

私も03さんと同じ目に会いました。最初に専任契約で頼んだ業者が大はずれで、
時間と労力を無駄にしてしまいました。
最初は一般媒介で複数業者に頼んで、その後能力の高そうなところと専任契約を
結んだほうが良い結果が得られると思います。

[5: 匿名さん]

皆さん、早速のお返事ありがとうございました。
やはり、売主にとっては、厳しい時期のようですね。
専任契約で、スムーズに売れれば良いですが、リスクも大きいと感じました。まずは、
一般媒介で複数の業者に依頼し、きちんと自分の意見をまとめておくのが良さそうですね。
値引きの限度額や、アピールする点についても、考えてみることにします。
初めてのことで不安もありますが、皆さんの意見を参考に頑張りたいと思います。

[6: 匿名さん]

うちは、複数業者（５社ぐらい）呼んで話を聞き、かつその業者の該当地域での実績をもとに、
・販売実績がある
・話が明晰で対応が良い
・こちらがどのように売りたいか、ということに対してはっきりと自分なりの意見が言える
　（専任取りたくておもねるようなことを言うところは×）
・実勢価格に近い価格を提示してくる（売り主の言いなり業者は×、逆に低すぎるのも×）
・該当地域にふさわしい売り方を提示してくる
というあたりを判断基準にして、大手一社に専任で任せました。
結果、運が良かったこともありますが、６月末に売り出して７月半ばには契約に至ることが出来ましたよ。
値引き金額含みで価格提示していたので、思った通りの価格で売ることが出来ましたし。
必ずしも専任が悪いとは言えないと思います。

ただし、そういう自分なりの判断基準を設けることが出来たのは、２年前に一度売り出しに失敗してた
からなんですが・・・適当に話のうまい業者に専任で任せたら、３ヶ月経っても一人も客を付けられず、
オープンルームさせても近所の人たちが話のネタに見に来ただけ、という最悪の結果に。

どの業者が良いか悪いか、最初は判断が付きにくいと思いますが、一般にするにしろ専任にするにしろ、
大事なのは「自分がどのように、どのぐらいの価格でその物件を売りたいか」ということを明確にして
おくことだと思います。自分なりの基準がしっかりとしていれば、業者の甘言に惑わされることもなく
なりますから。

これから年末に向けて、贈与税の特例期限の駆け込み需要も期待できますし、売却を始めるには良い時期
ですよ。
頑張って下さい　>１さん

[7: 匿名さん]

貴重な体験談をありがとうございます。希望通りに売却できて、良かったですね。
売買契約を結ぶまで、幾つかの山を越えなければいけませんが、まずは業者選びだと思っています。
自分の考えを明確に、そして、良い業者を見極めることが第一歩のようですね。
販売能力の有無や、適切な販売方法を取れるかという点を見ながら進めていきたいです。
色々と参考になりました。

[8: 匿名さん]

>>6
2年前の売出価格と成約価格の差額はいくらぐらいでしたか？
わたしも6さんと似たような境遇で、売りに出したが売れず、とりあえず
賃貸に出してますが、今度売れるか心配なのです・・・・・

[9: 匿名さん]

買い取り保証付きなどで契約すると業者は
頑張ってくれるでしょうか？
価格は安めに査定額からの売り出しになるとは
聞きましたが？

[10: 匿名さん]

はじめまして。私の質問もお願いします。

今、一般で３社にお願いしています。既存のお客さまのみの紹介ですが
今後は折込チラシとかも必要ですか？
３番さんや、６番さんは、どのような販売活動をされて売却までになりましたか？
教えてください。お願いします。

[11: 匿名さん]

２社に見積もり出して１社と専任契約。２週間後に見に来た方にほぼ言い値で売れました。運がよければこんなこともあります。

[12: 匿名さん]

仲介と買取専門に売却するのとでは
どちらがいいのでしょうか？

[13: 匿名さん]

仲介と買取の業者に両方査定してもらうのも良いです。
それぞれきちんと説明してもらうと、答えが出ると思います。

[14: 匿名さん]

お勧めの仲介業者があったら、教えて下さい。
売却物件は　江東区です。

[15: 匿名さん]

専任媒介契約をして、手数料値引き等して貰った方はいらっしゃいますか？
専任にするか、迷っているのですが、決定的なメリットが無いので。

[16: 匿名さん]

売却に出す際は専任媒介の方が良いです。しかし、数社へ査定を依頼し信頼のおけそうな業者
一本へ絞った方が効果的です。大手といえども担当者次第です。やり手の営業さんへ任せた方が
良いです。最近はネット全盛ですから、一般で数社に依頼をしてネットで何件も同じ物件が出てい
ると売れない物件と思われてしまいます。手数料値引きについては専任でお願いする際に交渉すべき
です。あとから値引き交渉よりは最初にお願いした方がすっきりしているのでは・・・

[17: 匿名]

マンションの売却を二回経験しました。
二回とも専任でお願いしました。別々の業者ですが、やはり大手の仲介専門の業者は安心してお任せ出来ましたね。担当者次第だとは思いますが…。
買い主は必ず値引き交渉をしてくるので、最低の売却金額を決めておいた方がいいと思います。
金額で納得出来ない時はきっぱりと仲介業者を通してお断りました。
強気でいった方が結局納得出来る金額で売却出来るのだと思います。

[18: 匿名さん]

買い替えのため、東京で、築１８年のマンションを売却中です。
先日、新居への引越しで既に家具を運び出したところ、住んでいる時は気ならなかったのですが、
家具、冷蔵庫等が置いてあったところの壁紙が、真っ黒で、その他の場所もそこら中、
くっきりと、日焼け痕、黒カビ等が残っています。
カーペットも同様の状態で、見た目が非常に良くありません。

リフォームせずに、その分値引きするのか、リフォームをして、
見映えを良くして、その分値引きしないか、思案中です。

リフォームは買い手に任せた方が、お互いにメリットがあるのは、
承知していますが、購入の動機となる第一印象が余りにも悪いと、
価格交渉までも行き着かないのではと、不安です。

フローリング、クロス他で、１２０万円の見積もりですが、
買い手、売り手、又は経験者の立場から、リフォームするべきか否か
皆さんのご意見をお聞かせ下さい。　宜しくお願いします。

[19: 匿名]

築１８年ですと、やはり傷みは出てくると思います。
私も初めて買ったマンションは、築１７年でした。
まだ売り手側の家族が住んでいた事、下見に行った時間帯が夜だったことなどで、壁紙の黒かび、冷蔵庫の裏の黒ずみは気がつきませんでした。
多少のカビなどでしたら、仕方ないと思いますけれどね。
ただ、かなり傷んでいる様子なので、最低限のリフォームでも、かなり第一印象は変わると思います。
リフォーム費用を落としても、リフォームした方がいいと思います。
壁紙は１平米千円位からありますしね。

[21: おすすめ]

売却は一つの会社にお願いするのではなく、複数の不動産会社から見積もりをとることが重要だと思います。
そうすることで相場観がつかめてきます。
また、近隣の近い条件の物件の価格も調べておくとよいと思います。
具体的には駅までの距離、築年数、広さ、向きでだいたい価格が決まってきます。

おすすめは以下のリンクです。
売却物件のある地域に興味のある最大5社の不動産会社から一度に見積もりが取れます。興味がある物件なので高額になる可能性も高いです。
もちろん完全無料ですので、見積もりだけでも

http://www.englishcone.com/fun.html

是非一度無料見積もりをとってみてください。

[22: 匿名さん]

見積りの際に実績とか教えてくれて、その地域で具体的に
どういう物件がいくらで売れたか示してくれるかと。
サンプルが怪しくないか、少なくないか、等も選ぶ判断基準になるかと。
あと、複数の不動産屋に声をかける事によりその他サービスや交渉が
できますし売り出し値の適正価格の判断にもなるかと。
私はそれで出し値と売り値を決めて売り抜きました。
たまたま人気物件だったんで高く売れましたが。。。