なぜ住友不動産の物件は売れ残りが多いの？

[匿名さん]

住友不動産の物件は売れ残りが多いと記述がありますけど、物は良いけど売り方が悪い？物が悪いから売れない？値段が高い？
その他？どうなんでしょう？住友で気になる物件があるので・・・。

[2: 匿名さん]

住友不動産の新築マンションのＭＲを２，３回行きましたが、非常におっとりした
対応でした。三井なんかの良く教育されているけどガツガツした姿勢や、野村の
プライドくすぐり営業と比べると弱いのかもしれませんね。

仲介でも購入より売却に力を入れているように感じます、おっとりした営業なの
かもしれませんね。
具体的に商談された方はいかがでしたか？

このスレッドはご覧になられましたか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15375/

[3: 匿名さん]

物件は良いけど売り方に問題ありだと思いますね

[4: 匿名さん]

住友は完成１年後までは値引きしないとも聞いたけど、これが原因では。

[5: 匿名さん]

>>04
ファイナルアンサーですな。
良くも悪くも営業や物件よりも最後はカネになりますね。

[6: 匿名さん]

マーケットリサーチが不足ですな。賃貸単身者地域に分譲ファミリータイプを建てる。こんな感じの会社では。

[7: 匿名さん]

値引きしないからいつまでも売れ残ってるんですよ。
実は住友はけっこうデザインが好きで狙っていたんです。
でも最近の売れ残りはひどすぎる。
東京の武蔵境のシティハウスの売れ残り物件を半年前に見に行ってあまりに
相場とかけ離れた値段を提示されてびっくり！　半年たった今でもまだ売れてない。
成城のシティハウスもしかり。いつまでも売れないままなので、逆にシティハウス以降の成城のマンションの
値段が下がってしまいました。
まともな経営判断できてるとは思いません。
新宿柏木のシティハウスに至っては販売員さえおいてません。
文京音羽の物件や一番町のグランドヒルズは住友自身が賃貸に出そうとしています。
しかもいまどき礼金２ヶ月なんていうから入る人がいない。
久我山ガーデンヒルズも半年たってもまだ売れ残りがたくさん。
営業が先日電話してきたので、てっきり値引きの話をもってきたかと思いきや、
「また見に来てください」だけ！　竣工から半年近くもたってるのに、ですよ？
早く売ってしまわなければ、どうなるんでしょう？
小石川のガーデンヒルズは延期になってますよね。
目白のガーデンヒルズも北側の貧乏棟には日が当たらないというひどい造りですから、
売れ残りは必至ですよ。見ていてください。東京の消費者の賢さを知らないんでしょう。
プラウドシリーズにしてから破竹の勢いで売りまくってる野村とは対照的。

[8: 匿名さん]

値引きできないのは上の方針で営業マンに罪はないと思います。
物件は確かにいいですよ。ちょっとスペックで手をぬいてる物件もあるけど
（いまどきペアガラスでないとか）、デザイン性の高さや品は非常にいいのに、
売れないまま放っておくから、ますます消費者が離れていくんです。
竣工から半年たってる物件の営業マンが電話してきたので
「間取りが気に入らなくて・・・」というと、「入居してから改装する方もいらっしゃいます」
なんて返事。売れ残りを定価で売ろうとしてるうえに、改装すればいいって、どういう理屈？
近くの他の物件だと、値引きを提示したうえ、「その程度の改装ならウチのほうでやらせていただきます。
それがご購入の条件であれば」って話をもってきましたよ。
当然後者にしました。住友は気に入っていたのに、残念ですが、あの対応では買えません。

[9: 匿名さん]

今の住まいの近くの竣工済みのシティハウスを狙っていましたが、他の物件より割高感があって
やめました。竣工から１年経つのに少しも割引がないのは問題では？？
１年経って新築時と同じ価格で買う人はいるのでしょうか？（外壁等が以前より汚れていて、
だんだん中古になってきていると思うのですが・・）

[10: 匿名さん]

9に同感です。
しかも、他物件がどんどん値引きして売ってること、知らないみたいですよ、住友の営業って。
近くの物件を「あそこはｘｘｘｘ万です」なんて、値引き前の値段を言って自分のところの
物件が割高ではないって言いたいらしいんですが、割高感のある物件は売れ残るとさっさと値段を
見直して売り切ってます。この情報社会で、住友だけが情報に取り残されてる感じ。
売れ残りを定価で買う人なんていないでしょう。東京ではどんどん新しいマンションが出てるんだし。
ああやって返って資産価値を下げてるのに気づかないんでしょうかね？
住友の業績もどんどん落ちてるし、ま、いつまでやせ我慢を続けるのか、高みの見物ですね。

[11: 匿名さん]

住友の営業が一番プライドが高い気がする。
いくら物件が良くても会社の社風変えないと今売れ残ってる物件のツケがいつか回ってくると
思われる・・・

[12: 匿名さん]

久我山ガーデンヒルズを見に行きました。
完成してから何ヶ月もたっているので、当然お値引きを期待していきましたが、
全然そんな気はないようです。
外壁のタイルも汚れてきてるし、中古でしょ、もう？
売れ残りなのになぜ値段交渉できないのか？
やっぱ、みなさんが言われるように、ダメですね。
他物件を当たります。

[13: 匿名さん]

売り方が駄目なことに早く気づいてほしいですね
住友さん・・・

[14: 匿名さん]

関西系の我の強さを感じますねぇ。
モノがいいのは認めるけど、高値で強引に売ろうとしても・・・
しかも実質中古物件を値引きもしないなんて・・・
消費者が納得しなければ売れないんだから。
なんかズレてますよね。

[15: 匿名さん]

本当ですよね。
いづれにてもいつかこの売り方では通用しなくなる時が来ると思いますね。
最近新聞にも出てますが、そろそろ土地も少なくなり、材料も値上がり傾向にあるので
これ以上住友さん高く値付けしたら本当にやばいですよね
早く体制を変えてほしいものです

[16: 匿名さん]

もうとっくに通用してないです！（笑）
文京区のガーデンヒルズは延期になってますし。
だいたい、広尾のガーデンヒルズのイメージで
ロクでもない場所にある自社の物件を高売りしようというのが大間違い。
せっかくモノはいいのですから、そこそこ値引いてさっさと売ってしまえば
ここまで評判を落とすこともなかったのに。
売れ残ってる部屋はやっぱりそれなりの理由があるんですよ。
間取りとか向きとか値段とか。
定価で最初にいい物件を買った人はそれはそれでいいんじゃないですか。
問題は売れ残った部屋の処理がうまいかどうか。
野村みたいに「完売！」といっておいてコッソリ残った物件を
値引いて処理してしまう智恵もないみたいですし。

「1円も値引きしません！」
なんて高ピーな態度に出られたら
もうプライドの高い東京のユーザーは背を向けるでしょう。
せっかくお客が見にきても、
他社の営業マンと比較したら到底住友の物件は選ばないですよ。

[17: 匿名さん]

ごもっともです・・・
どんなに良い物件でも入居を決めた人は一日でも早く完売してもらいたいものじゃないですか？
それを住友のように「値引きはしません。良い物件ですから空いていてもいつか埋まります」
じゃ困りますよね。
そういう意味では三菱、三井、野村はやる気がうかがえる気がする

[18: 匿名さん]

住友が東京の状況を理解してないんでしょう。
マーケティングの失敗でしょうね。
http://d.hatena.ne.jp/flats/20050609
これをみても業績の低下が明白ですが、
2005年は大和にも抜かされるのでは？

[19: 匿名さん]

ほんとだ・・・
大京は確かに物件多いですね。
野村はプラウドがんばってるし。
住友が2005年に下落するのは目に見えてますね。

[20: 匿名さん]

ここの住人は住友不動産のマンションの売り方を知らないから、好きなようにいえるのよね。
竣工完売なんてした日にゃあ担当者にどんな事言われるかわからないですもんね？住友不動産販売の皆さん。

[21: 匿名さん]

売れ残りが2年を超えると住宅公庫の利用が困難になるのでは、売れ残り2年直前物件はさすがに値引きするかも。

[22: 匿名さん]

2年の売れ残ってるなんて・・・
ほとんど瑕疵物件ですよ。

[23: 匿名さん]

>20
気になりますね
担当者に一体どんなこと言われるのかしら？

[24: 匿名さん]

値段が安すぎたんじゃないのか〜
とか？

[25: 匿名さん]

売っちゃだめとか？

[26: 匿名さん]

久我山ガーデンヒルズは良い物件だと思います。
でもお値段と駅からの距離が少しだけアンバランス。

大京のフォレストヒルズひばりが丘も似た感じの
低層棟が複数あり本当にすばらしい物件でした。
でも駅距離と価格のバランスから２年間売れ残り、
バルクされました。

[27: 匿名さん]

多分、ここに書き込んでる方の多くは、住友の物件自体はすごく良いと思っている
でも、売り方にものすごい疑問がある、そしてこのままだといづれ経営的にまずくなる事に懸念を感じている
と思う。
物件が良いんだから売れ残っても全然平気〜っていう態度
本当に早く変えていかないといくら良い物件売っても消費者からみはなされると思うんだけど・・・

[28: 匿名さん]

売れる商品こそ良い商品ってことがわかってないようだね
大名商売じゃだめだよね
建設にブランドっていうのはないよ
それが理解できないらしい

[29: 匿名さん]

シティハウスのMRを見に行きました。営業さんは色々説明してくれましたが
マンション自体センスが悪いです。外壁に変な色を使ったりルーフバルコニー
に出るのにすごく段差があったり、おまけに値段が高すぎ！売れませんよ。

[30: 匿名さん]

>24さん
そうでしょうね。売れ残りは問題ですが、竣工前あまりにも早く完売するのも
上から怒られるだそうです（住友に限らず）。本来もっと高値で売れたはずなので。

[31: 匿名さん]

今まであんまり住友のスレッドって野村みたいに盛り上がらなかったらそれなりに良いデベなのかなあ
と考えてましたが全然ですね。

[32: 匿名さん]

>29さん
ルーフバルコニーは通常屋根を広く作らないので段差は大きくします。
そうしないと雨が強く降ったときに室内に吹き込んでしまう危険性があるからです。
それは住友の落ち度ではないですよ。いわゆるフルフラットなバルコニーへの出口とは別の話ですから。

しかし、住友の営業には私も疑問あり。いきなり初めてかけた電話で「いくらいくら値引きします、とか
中小の業者さんに言われても、結局ローンの金利が大手より高かったりするから
信用しないほうがいいですよ」なんて、言われました。
値引きしないことをいろいろお客さんに言われていて、先回りしたのかもしれませんが、決して
感じよくないですよね

[33: 匿名さん]

>32さん
そうそう、値引きしない＝うちの物件は最高ですから！というアピールが強いですよね。
この前も「カラーセレクトも、間取りももう出来上がってしまってるんで選べませんが
この間取りでこのカラーでこの価格で良いという方が買ってくれれば良いんで」と住友に
言われました・・・
どう思います？

[34: 匿名さん]

三井から住友への買い換えをしましたが、満足度は高いですよ。
三井には無かった営業員のフォロー（年賀状等）もあり、売りっぱなし営業
ではない姿に誠実さを感じます。
値引きありきの考えの方には、高飛車でいい営業ではないのでしょうが。
基本的に住友の物件は立地がいい（幹線道路沿い等が少ない）ですよね。
中小規模は竣工直前の現地売りだから、竣工時完売は最初から考えていない
のでしょう。

[35: 匿名さん]

値引きしないのは自信と誠意のあらわれだと思いますけどね。すでに買った人には不誠実でしょ、値引きって、やっぱり。そういうものを求めない顧客だけを相手にして、それで商売成立してるんだから、いいじゃありませんか。あ、僕は住友買ってないですけどね。あくまで印象として。

[36: 匿名さん]

＞33
高ピーだと思います。そういう大名商売が成り立っているうちはいいけど、
すでに成り立ってないから1年以上売れ残りなんて物件があるわけです。
自信を持つのは勝手ですが、売れなければ結局資産価値は下がりますよ。
値引きなしに買った客は最初にいい部屋を選んでいるんです。
竣工後何ヶ月もあまっている物件はさっさと値引いて処理してほしい。

[37: 匿名さん]

ところで住友不動産はガーデンヒルズを名乗るマンションを
単独で分譲していますが、元の広尾ガーデンヒルズは、三井
地所、住友＋αの４社共同事業だったはず。単独でガーデン
ヒルズを使っていいのかな？志木で三井＋地所が名乗った例
はあるみたいだけど。

あと野村の前のブランドのヒルズもガーデンヒルズを連想させ
ていたよね。

良くも悪くも広尾ガーデンヒルズは高級マンションとして有名な
ので、そのイメージに便乗ってことですよね。

[38: 匿名さん]

＞36さん
本当にそう思います。
物件自体を完売にすることが営業の仕事の一貫でもあるような気がするんですけどね。
良い物件だからといって高ビーな態度とって良いかっていったら違うと思いますよね。
良い物件だからこそ買っていただきたいと思って売ってほしいです。

[39: 匿名さん]

結局値引き交渉に応じられないから
個人個人の営業マンは手詰まりになってしまうんですよ。
値引きできなければ、「よい物件ですから！」で押すしかなくなりますからね。
経営サイドの問題だと思います。
営業マンはむしろ板ばさみの被害者
だからだんだんやる気がなくなって活気がなくなるんです。

[40: 匿名さん]

営業マンも大変だな・・・
確か住友不動産の上の住友商事に問題あるのかも？

[41: 匿名さん]

まあ、見ていてください。
このままだと2年以上売れ残り、なんてのもざらになりますから、
いずれ投売りされますよ。

[42: 匿名さん]

ブランド作りに失敗したってことだと思います。
住友は値引きしない＝信頼できる
というルートにしたかったんでしょうけど、
それが返って資産価値を下げ、潜在顧客に対するイメージを悪くしてしまったのでしょう。
でも、まだ間に合いますよ。
モノがいいっていうのは、だいたい誰もが認めている気がします。
がんばれ、住友！

[43: 匿名さん]

住友物件は高いですよねー。
ブランド料なんでしょうか？
でもそれだけ高いんだからペアサッシぐらいにはして欲しい。
購入を考えている物件は、ペアサッシではないんです。

[44: 匿名さん]

目白ガーデンヒルズもですよ。
9000万もして、しかも窓が大きい、なのにペアじゃない。
なんでこんなところで手を抜くんでしょう？　北側の窓は冬結露するのは必至でしょう。
あ、でも久我山ガーデンヒルズは全部ペアだったと思います。
物件によりけり・・・
私は住友の物件は、タンクレストイレが少ない点、
洗濯機の目隠しを作らない点が気に入りません。

[45: 匿名さん]

買ってみれば、わかりますよ。ウチもペアサッシじゃないけど、それを割り引いても
住民の満足度は高い。
あと、住友凄さはゼネコンに対する力かもしれない。ちょっとした修繕にも快く応じてくれますよ。
業界大手デベ物件からの買い替えですが、あっちはすぐに言い訳して逃れる体質でした。
ゼネコンの対応を見ていると、住友は売った後の顧客満足を強く意識しているように感じます。

[46: 匿名さん]

でも、ここ1—2年、売れ残りが多すぎる気がします。
売った後の顧客満足がそれほどよいのならもっと評判が高まり、
人気が出る気がしますが、売れるのはむしろ施工の不具合？で問題になった
プラウドのほう。売った後のことを意識するのはりっぱだけど、
まずは本当に売ってもらわないと・・・

[47: 匿名さん]

実際に住んで当事者にならないとわからない事も多いんですよね。
私も、もともとは、デベはやっぱり二つのＭが理想でしたから。
どちらにしても、いつまでも空家のまま管理費負担し続けるのも
むりでしょうから、後１〜２年そのままなら、何らかの動きがあるのでは
ないでしょうか。

[48: 匿名さん]

実際すんでみたけど、可もなく不可もないというところでしょうか。シティハウスシリーズだからもともと高級とはいわないものの、施工、防音などはしっかりしているようです。
住民層も入ってみて変なのいないかな。でも他財閥系でさえ売れ残ると値引きの話しましたがここはあくまでせず、売れ残れば賃貸にするようですね。無責任な住人が増えるよりは値引きで買っても自分の財産と大切にしてくれる方のほうが同じ屋根の下で住むには良い気がしますが。。。。

[49: 匿名さん]

住友はモノのわりに、値段高いと思いませんか？

[50: 匿名さん]

４８さん、私が検討している物件もシティハウスです。
高級じゃなくても、欠陥住宅でなければよいと思っています。
施工、防音がしっかりしているということで少し安心しました。
上下やお隣の音は聞こえませんか？結露なども大丈夫でしょうか？
もっとも、個々の物件によっても多少差があるんでしょうけれど。

[51: 匿名さん]

>無責任な住人が増えるよりは値引きで買っても自分の財産と大切にしてくれる方のほうが同じ屋根の下で住むには良い気がしますが

同感です。住友のように1年以上売れ残りの物件では中古になったときには
もっと売れないということだし、賃貸が入っていればなおさらです。
しかも、住友の賃貸、なかなか人が入らないんです。高いから。
こういうデベの物件は不安で買えません。

>住友はモノのわりに、値段高いと思いませんか？

これまた同感です。土地を高買いするので有名だとライバル会社の営業マンはいってました。
最近の売れ行き不振で高買いもできなくなってきてると思いますが。