住友不動産の完成物件はどうですか？

[匿名さん]

他のスレで売れ残りみたいに言われていましたが、
販売方針に特色があるだけで、完成売りは希少だと思います。
都内に限れば分譲価格の高騰が始まっています。
立地が良ければ、中古物件も急騰する中お買い得感が出てきたと
思うのですが。

荒らしはご遠慮下さい。


【以下のリンクは管理人により追加されました】
住友不動産の企業情報＠株情報コム
http://kabujoho.com/list/8830.html

[351: 匿名さん]

つまり、二重床ではなく直床、という意味だった？
そんな気はしましたが・・・
しかし、住友の都心の物件で二重床でないのなんてないと思うのですが、いかが？
地方は直床が多いみたいですけど・・・

[352: 匿名さん]

スリーブてコンクリートの事なの?
スラブじゃないのか

[353: 匿名さん]

（337氏ではありません。久々の投稿）

2年前「久我山＋住友＋ガーデンヒルズ＋お屋敷」というフレーズに
「おぉ　これは！」と思いモデルルームにいきましたがガックシしました。
・駅遠い・バス本数少ない・夜道怖い・無用の共有施設

結局「荻窪＋三井ほかＪＶ＋裏に防災公園」を購入。
このＢＢＳでも「陸の孤島」「チルの住む」と貶され続けましたが
「バス前提」と割り切ってしまえば、よく止まるといっても４線利用の
荻窪駅は働き盛りには便利です。
現在は「駐車場が余ってる」「ポーチに自転車（駐輪場たりてない）」
「中庭の草花イマイチ定着せず」「共有部分で犬抱きかかえない飼い主」
なんて細かい問題ありますが、チャータバスも廃止され、完売して
大満足とはいわないまでもほぼ想定内って感じでしょうか...

マンション横にデカイ案内看板を常設してた久我山は、まだまだなんですね。

口では関係ないといっても、やっぱデベやマンションの名前も、第一印象あるのでは？

[354: 匿名さん]

>マンション横にデカイ案内看板を常設してた久我山

え？　そんな露骨なことをしていたんですか？　東京テラスの前にデカデカと出していたのは知っていますが・・・

インザパークのある桃井と久我山ガーデンヒルズのある北烏山では土地の評価が全然違いますから、そもそも同じ価格帯で勝負しようという発想が間違っていたと思いますよ。インザパークがとっくに売り切れ、ガーヒルが売れ残り、も当然の結果です。
ちなみに、公示価格で比べると

桃井3-4丁目（インザパーク荻窪）　坪135万
北烏山７丁目（久我山ガーヒル）　　坪115万
三鷹市牟礼2丁目（久我山ガーヒル一部）　坪120万
です。いかにガーヒルのある場所の土地評価額が低いかおわかりでしょう？
あれだけ不便な場所ですからね。
ちなみに、烏山でも南烏山だと坪150万という場所もあります。
北と南では大違いなんですね。

さらに、
久我山5丁目（三井＆地所物件）坪165万
南荻窪2丁目（プラウド）　坪155万
というのがざっとした目安。
久我山5丁目の三井や地所の物件と久我山ガーヒルでは立地の評価が坪で50万も違うんです。
これらの物件にくらべて「割安」なのは当然のことですね。

[355: 353]

>マンション横にデカイ案内看板を常設してた久我山

「久我山ガーデンヒルズ　ここから○○分」って看板が
隣接するビルの壁面にありましたよ（まだ、あったかな？）

ガーデンヒルズの販売の前に販売してた三井だか野村の
マンションは触手が動いたのですが、さっさと完売して
悔しかった...

[356: 匿名さん]

そんな看板出したり、チラシ撒いたりするお金があるのに、実際に買いたいという方が出ても、値引きはおろか、「畳みもかえない」なんてケチなことをいうのが理解できませんね。
駐車場もいつの間にか「ついてない部屋」ができたりして、後から買った方は本当にお気の毒です。北斗星さんが、「駐車場が少ない。おそらく足りなくなる」と1年前に予想されていて、1年前の状況では、ガラガラだったから、「余るんじゃないの？」と思ったのですが、単に部屋がたくさん余っていただけだったんですね（笑）。北斗星さんの予想がぴったりだったわけです。
素人評論家だの、余計なお世話だのと住民の方にはずいぶん叩かれていましたが、今にしてみればおっしゃっていたことが的確だったとわかります。

＞ガーデンヒルズの販売の前に販売してた三井だか野村

三井だとしたら、ナントカ鈴木という人がデザインした、黒っぽい和風のマンションでしょうか。竹が植わっていたり、エントランスに木材が使われたりしているやつ。けっこう個性的で、さすが企画力の三井、という感じでしたね。

野村だとすれば、プラウド久我山でしょうか。あれは、実は未入居物件が数ヶ月前に売りに出ていました。売れてしまったかどうかはわかりません。投資目的の転売かもしれません。

[357: 匿名さん]

多分、プラウドですね。パークホームズ久我山5丁目は向きが「？」だった気がします。

先ほどMSNで「杉並」で検索かけたら、スポンサーサイトで「久我山ＧＨ」「グランメゾン杉並」が
ひっかかりました。少なくともデベは杉並区久我山のイメージを大事にしたいのだと思ふ。

[358: 匿名さん]

おもしろいですね。
実際に買って住んでいる人が
「久我山でないのは百も承知で買った」と書いているのに、
なにが気に食わないのか、延々と
「地番が久我山ではない。だまされるな」と書き続ける・・・。

あ、そうか。
買った人＝だまされた人
買わない人＝だまされない人
ってことにしたいわけ？

[359: 匿名さん]

そうではありません。
土地の評価が久我山と北烏山ではまったく違う、という点を
これから検討される方には注意してほしい、といっているだけです。
特に地所と三井のマンションのある久我山5丁目と北烏山7丁目では坪で50万も違うということです。

[360: 匿名さん]

土地を買う人には参考になるでしょうね。
久我山5丁目と北烏山7丁目では３０坪の土地なら１５００万円の価格差が
あるとおっしゃりたいんですよね。

しかし、ここはマンション購入支援サイトです。

[361: 匿名さん]

>>360

359ではないですが、マンションって少ないながらも、部屋の広さに応じて
土地持ちなの知ってますかー？

[362: 匿名さん]

マンションの資産価値を評価するうえで、土地の評価額というのは大きいですよ。
デベにしても、マンションの価格は土地の仕入れ代で変わってきますからね。

[363: 匿名さん]

当然物件によるけど、だいたい半分位は土地代だよ。

[364: 匿名さん]

はい。専有面積に応じた土地の持分がありますね。
しかし、マンションの価格は土地代に比例するとは限らない
ことは当然ご存知ですよね？

分譲マンションの議論で土地の坪単価を議論することはあまり意味がありません。
なぜか？
それは分譲マンションはうわものを切り離して土地だけで売買することができない
不動産だからです。

[365: 匿名さん]

＞マンションの価格は土地代に比例するとは限らない
＞ことは当然ご存知ですよね？

なにをいっているのか・・・
マンションは立地が非常に大事です。
だいたい価格は土地代で決まってくるといっても過言ではない。

＞分譲マンションはうわものを切り離して土地だけで売買することができない

取り壊せばできますよ。
それは戸建でも同じ。

[366: 匿名さん]

取り壊せばできますよ。
それは戸建でも同じ。
・・・机上の空論。

[367: 匿名さん]

>取り壊せばできますよ。

同潤会アパートが取り壊されて表参道ヒルズになったとき、
立て替えられた住居部分に入居を希望しない権利者には
土地区分によってお金が支払われてます。

[368: 匿名さん]

土地所有区分

　　久我山＝25坪
　　インザパーク＝13坪

[369: 匿名さん]

久我山ガーデンヒルズ　　25坪×１１５万＝２８７５万

インザパーク荻窪　　　　１３坪×１３５万＝１７５５万

[370: 匿名さん]

マンションを購入する上で、地盤もチェックポイントだと思います。
同じ「久我山」とはいっても、神田川沿いの久我山は地盤が悪い。
また、北烏山7丁目あたりは宙水の存在が知られています。
地震のときに、地下水が浮き出してくる危険性は否定できません。
久我山ガーヒルはたしか、杭をたくさん打って対策を講じているはず。
これは地盤があまりよくないということです。

一方、地所や三井の手がけるマンションのある久我山5丁目は非常に強固な地盤。
地表のすぐしたに支持層があるため、杭を打たない直接基礎を採用してると思います。
最近だと地所の代沢のパークハウスもこの直接基礎。
こうした地盤の良し悪しもチェックポイントでしょうね。

[371: 匿名さん]

三菱地所は土壌汚染された土地を平気で売りでした。

所詮どこもカネもうけだからな。

[372: 匿名さん]

住友は北海道で、眺望を売りに割高な価格設定にしたマンションを販売したあと
自社でその眺望をさえぎるようなマンションを建て、住民に裁判を起こされ、負けています。

三井は都心の一等地の物件で施工の不具合を住民から指摘されています。

[373: 匿名さん]

>土地所有区分
>久我山ガーデンヒルズ　　25坪×１１５万＝２８７５万
>インザパーク荻窪　　　　１３坪×１３５万＝１７５５万

これは実によい情報ですね。
土地所有区分の数字が合っているかどうか、当事者ではないので
わかりませんが、こうやって、所有区分の土地の面積を確認し、
土地の評価額をかけて、金額を出せば、だいたいの目安がわかりますからね。
戸建とは比較になりませんが、マンション同士を比較するときは
よい指標になるのではないでしょうか。

[374: 匿名さん]

ってことは、建物には金が掛かってない物件ってこと？

[375: 匿名さん]

無意味なレスはやめましょう

[376: 匿名さん]

低層か高層かの問題でしょ？

[377: 匿名さん]

高さだけではないでしょう。
敷地面積もあります。
ゆったりかキチキチか

[378: 匿名さん]

>ゆったりかキチキチか

久我山ゆったり、荻窪キチキチってことですね！
んじゃタワマンなんてもうビッチリですね！

それでも、荻窪は駐車場あまって、久我山は足りないのはなじぇ？

[379: 匿名さん]

以前久我山とインザパークを検討しました。（武蔵野Ｇも）
どれも駅から遠くて一長一短・・・
久我山以外は竣工間近で多少売れ残っていた事と見込客と思ってくれたのか
その後のフォローが（多少の値引）積極的でしたが久我山は電話1回きりでした。
貧乏客と思われたのか値引きの話は一切無しでした。
毎週ウン十万かけてチラシ打つのであれば
1割負けろとは言わないが買いたい意思表示してるんだから
端数のウン十万をカットするとかエアコン１台付けてくれるとかしてくれれば購入したのに。
すっかり売れ残りマンションになっちゃって入居者がかわいそうだよ。

[380: 匿名さん]

>>379すっかり売れ残りマンションになっちゃって入居者がかわいそうだよ。

入居者「気にならない」
外野「入居者がかわいそう」
・・・どこまでも続く平行線。

[381: 匿名さん]

外　野「売れ残りが気になるんだろ？」
入居者「気にならない」
外　野「そうは言っても気になるんだろ」
入居者「別に。生活は快適。」
外　野「ま、そう思いたい気持ちはわかるよ」
入居者「住んだことがないのにどうしてそう言えるの？」
外　野「住友だから。不満点を早く言ってみろ」
入居者「・・・」
外　野「後悔を白状しろって言ってんだよぉコラっっ！！」　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　・
　　　　　　　　　　・

[382: 匿名さん]

久我山ガーヒルは多少，安くなったらしいですよ。
「値引き」はしないけれど、当初の売り出し価格よりは
若干下がった「らしい」です。
噂なので、はっきりはわかりませんけど・・・

[383: 匿名さん]

381おもしろー！

知人が久我山ガーデンヒルズに住んでいます。
彼女は以前住んでいたマンションに管理の面で不満を持っていたそうで、
今は管理がとてもきちんとしているからいい、と言っています。

私が聞いた話によると
居住者層は
自宅を売却されたリタイア組が結構多い。
小学生以下の子供を持つ家庭が多い。
自宅で仕事のフリーランスもかなりいるようだ。
ということで、
駅近、都心のスタイリッシュなマンションの購入層とは
あきらかに望むものが違うのでしょう。

まあ、都心から、いきなり郊外への転居なので
それに伴う不満は全くないとは言えないけれど
それはどこに住んでもあることで
概ね満足してると言ってます。

自分も、住友を含めいくつかのマンションを検討中ですが
住んでみてからの不平不満が噴き出しているマンションより
（他のスレッドに沢山ありますよね）
よっぽどいいんじゃないかなあと思いますけどね。

[384: 匿名さん]

>>378
車を所有できる住民の率に違いがあるからではないでしょうか？
デベの予想が外れたのかな。
駐車場は足りないくらいで設定してもらわないと後々厳しいですよね。

[385: 匿名さん]

自分が購入したマンションが売れ残っていても気にならないって、有り得ないでしょ。
転売したくても新築が売れ残っていたら、価格は付かないわけだし、検討者にも足元を見られる。
そもそも需要がない結果でもあるし。
それに『売れ残ってます』とノボリや幕を設置されるのなんて、恥ずかしくて人も呼べない。

[386: 匿名さん]

↑ほ〜ら、言ってるそばから（笑）

[387: 匿名さん]

ならばタワーは語るに落ちる、ということですね。

[388: 匿名さん]

知人がインザパーク荻窪に住んでいます。
彼は以前住んでいたマンションに管理の面で不満を持っていたそうで、
今は管理がとてもきちんとしているからいい、と言っています。

私が聞いた話によると
居住者層は
自宅を売却されたリタイア組が結構多い。
小学生前後の子供を持つ家庭が多い。
（最も近い桃井第一小以外にも、徒歩通学可能な区立小学校多し）
別棟で二世帯というのも多い。

駅遠ではあれ、1時間に50本のバス便と中央線荻窪駅を利用すれば
郊外暮らしとは縁遠い利便性があるようです。

まあ、いきなり郊外はプライドが許さないので、駅遠いという
不満は全くないとは言えないけれど、北烏山に隠居する程の
こともないので、概ね満足してると言ってます。

自分も、住友を含めいくつかのマンションを検討中ですが
竣工してから、1年半経っても売れ残っているマンションとか
目と耳と口を塞いで「ここは最高」といっている住民のマンション
より（他の住友スレッドに沢山ありますよね）、「ここのこんな
ところはイマイチだけど、ここが良い」といった客観的に語れる
住民が多いマンションの方が、よっぽどいいんじゃないかなあと
思いますけどね。

[389: 匿名さん]

>>384
>車を所有できる住民の率に違いがあるからではないでしょうか？

ふ〜ん そういう考え方もあるのか( ..)φメモメモ
北烏山は「車が所有できるくらい金持ち」で
桃井は「車を所有できない貧乏人ばかり」ということですね！

決して 北烏山は「車がないと不便」とか桃井は「車がなくとも生活
できる立地」とか「立駐の中・下段なんてプライド許さないから（車入らないもかな）
隣接した外の駐車場借りた方がマシ」なんてことは思っていませんから。

やっぱ駐輪場も余裕あると「自転車を所有できる住民の率に違いがあるから」
ということで、共有（レンタル）自転車とかは「自転車を買えない人達が
お金出し合ってなんとか使ってる」という感じにみえるのでしょうねorz

[390: 匿名さん]

北烏山の駐車場、コンパクトカーや軽が多かったような気がする。。。
検討初期に何も知らずに高級物件だと思って見に行って、
案外庶民的だということに気がついた瞬間だった。

[391: 匿名さん]

>案外庶民的だということに気がついた瞬間だった。

案外じゃなくて、モロ庶民のための物件ですよ。
価格帯だって安いでしょ。
洗濯物やふとんが透明なベランダから外部に丸見えになっても気にならない
昔の長屋みたいな庶民的な雰囲気が好きな人でないと耐えられません。
南のていそうとうなんて、外からリビングまで見通せてしまうんですよ。
北烏山7丁目という、世田谷ひろしといえども、
コレ以下の土地はないってぐらいの立地をかんがえたら割高、というだけです。

[392: 匿名さん]

>駐車場は足りないくらいで設定してもらわないと後々厳しいですよね。

これは心ない言い方ですね。
ご自分がクルマが必須で、後から買ったがために
「あなたの部屋には駐車場はついていませんから、外で探してください」
といわれたら、そんなことが言えますか？
自分に関係なければ、他の住人は車が置けずに困っても知ったことではないということですか。

[393: 匿名さん]

383は文章として書き方がすばらしいです。品性を感じます。

それに比べて388は贋作ですが下品さをさらけだしています。
後文のほうは、なにを書いているのかさっぱりわかりません。

もう少し勉強してから投稿しなさい。

[394: 匿名さん]

>久我山ガーデンヒルズ　　25坪×１１５万＝２８７５万

>インザパーク荻窪　　　　１３坪×１３５万＝１７５５万

土地の所有権持分

三井のパークホームズ久我山５丁目　　　１２．３×１６５万＝２０９５万

土地にこだわっていたヒトおわかりかな？

[395: 匿名さん]

>>394
その土地の建蔽率と容積率も考慮しないと意味ないんじゃないの？
それを踏まえて再計算したのを発表してよ。

[396: 匿名さん]

更地にして売った場合、でだけ考えれば北烏山の物件が最高に資産価値が高い、ということになるんですね。大笑いです。都心の一等地のタワーよりはるかに北烏山の隠居物件のほうが資産価値が高いって話になりそうですね。もっとド田舎の広大な土地にマンション建てれば、もっともっと資産価値の高い物権ができるって話になりますね。実にユニークな資産価値判定方法ですね。

[397: 匿名さん]

388は文章として書き方がすばらしいです。ユーモアと知性を感じます。

それに比べて383はオリジナルですが下品さと無知さをさらけだしています。
全体的に、なにを書いているのかさっぱりわかりません。

もう少し勉強してから投稿しなさい。

[398: 匿名さん]

388=397=インザパーク＝まねしかできない＝バ○

[399: 388]

397は俺じゃないからねん。
まぁ 片や完売 駐車場余りあり１３坪×１３５万＝１７５５万
片や売れ残りあり、駐車場入れず、２５坪×１１５万＝２８７５万
どっちがお好みかは購入者次第；；

[400: 匿名さん]

北烏山というのは、よっぽどイメージ悪いのでしょうか。
三井が北烏山1丁目にマンションを作るようですが、
「富士見ヶ丘(杉並区の地名）」とつけています。
世田谷というのは総じて杉並より地価が高い。
世田谷にありながら、杉並の地名をつけたがる唯一無二の地域が北烏山のようですね。