大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか

[匿名さん]

最近首都圏でマンション供給率が高いようですが、ここのマンションってどうなんでしょうか？



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[51: 匿名さん]

確かにここって広くて安いですよね。
私も一度検討しましたが、結局は大手デベの物件にしました。

[52: 匿名さん]

「大手デベ」名前で売れりゃこんな問題おきないよ。

[53: 匿名さん]

名前の問題じゃなく、会社の体力の問題を言っているのではないでしょうか？

[54: 匿名さん]

駐車場がほとんど機械式なのに「駐車場無料」という売り方がデベの無責任体質を表していると思う。

構造計算書に偽造がなかったとしても、施工は雑。
同じマンションの別の部屋は入居半年でバスルームの床が沈んできたとか、
天井水平が取れておらず傾いているといった不具合が結構出ていると聞く。
うちはリビングのドアが傾いてしまらなくなった。

アフター半年点検時に補修を求めても、1年近くたった今もなかなか来てくれない。
何度も直前にキャンセルしてきたり、「平日にいないほうが悪い」と逆切れされたりした。

玄関ポーチの植栽も初めはいいなと思ったが、エレベーター前で日が当たらない部屋など
あちこちで枯れていてみすぼらしい。（植栽が枯れたら自己負担）

豪華な共用設備も閑古鳥で入居1年目で管理費値上げのうわさもちらほら。

広さの割りに安いが気に入って駅から遠いのを辛抱して買ったが、
今では日綜のマンションを買って非常に後悔している。

少々物件価格が高くても、管理費の設定や修繕計画がしっかりしていて、
アフターの評判がいいデベロッパーにしておけばよかったと思う。

[55: 匿名さん]

あらら・・・本音が出ちゃったね！

[56: 匿名さん]

>>54
って言うかさ、
俺も来年3月竣工の日綜物件契約者なんだけど、
54で言うようなことを組合で話し合って改善することはできないのかな？
瑕疵に対する修繕の遅さはデベや施工業社の問題だとしても、
植栽や修繕計画、共用施設の有効利用法などは管理組合で対応を検討する必要があるのでは？
と思うけど、どうなんだろう。

[57: 匿名さん]

マンションの外観って、購入者のセンスを映し出しますよね！

[58: 匿名さん]

>>56
そういうことを期待できる購入者層なら、そもそも日綜物件には手を出さないと思われ。

[59: 匿名さん]

[60: 54]

>56
管理組合に話を聞いてみましたが、住民のほとんどが、
「無料だから買ったのに、どうして駐車場料金の値上げの話をするのか」
「買うときに駐車場の維持費を日綜に聞いたら、管理費に全部含まれていますといっていたぞ！」
「共用設備は自分は使わないから、管理費値上げは納得できない。利用する人だけでなんとかしろ」
といった意見が多く、問題意識を持ってくれないようです。

>59
そのとおりです。

[61: 匿名さん]

でも駐車場無料は将来にわたって保証するものではありませんってうたってあるぞ。営業は契約の時にそこんとこ
説明しないのかね？だいたい駐車場無料くらいで飛びつく人はいないっしょ。それだけで釣られたらほんまもんの
＊＊じゃ。戸建じゃあるまいし、駐車場は金がかかって当たり前でしょ。管理組合も大変ですね。
どこかのえらい建築士さんが駐車場無料はデベソの無責任を露呈してるようなもんだと申しておりました。
私は資料だけ取り寄せて無駄（共用設備）が多いし、外観があまりにもダサいのでやめました。

[62: 匿名さん]

ヨーロピアンのデザインって最高ですよね！
エレガントで高級なイメージです！！！

[63: 匿名さん]

↑
人それぞれだから・・・
いいイメージを持つ人もいれば、嫌悪感を持つ人もいる。ただ、街並みに合うかと考えれば、今の日本では
合わないことが多い。何年たってもデザインが色あせなければ問題ないが・・・

[64: 匿名さん]

ヨーロッパでは外壁は石ですよね。
ここのヨーロピアンは吹付けですよね。

[65: 匿名さん]

[66: 匿名さん]

[67: 匿名さん]

[68: 匿名さん]

えっ、日綜のマンションでダサいかな？あれはあれでいいと思うけど・・・。
タイルをべたべた張ったただの「箱」型マンションよりは趣はある。
ただ町並みに合うかといわれると・・・、確かに浮いている（目立っている？）気はしますね。

[69: 匿名さん]

だから好みは人それそれでしょ。
日綜のマンションはダサいかダサくないかで多数決採りますか？

[70: 匿名]

ダサいに１票
（でも、現物は見たことありません）

[71: 匿名さん]

ふつうのマンションは、駐車場代を、駐車場そのものの維持費にしているだけじゃ
なく、修繕積立金に回してる。機械式でなくとも徴収しているわけで。
駐車場が無料ってことは、そのぶん修繕費が多く必要になるだけで
、なんの意味もないし、逆に無知の者を欺く手段にすぎない。それにつられてる方も
どうかと思うが

[72: 匿名さん]

ダサいとは思わないけど、おしゃれとも思わない。高級感を狙ってるなら、その考えが
ダサいな

[73: 匿名さん]

71さんの説明の通りだと思います。駐車場無料を大きく宣伝して、
そのフィルターを通った購入者は管理や修繕計画に関心が低い。
　日綜子会社の管理会社は管理経費を節約して儲けるという構図があるのかもしれません。
管理や修繕計画そして管理会社の変更は難しい。

[74: 匿名]

駐車場の修繕費は長期修繕計画で確か１０年目とかに１００万円とかで組み込まれたましたね。モデルルームでその説明はされてましたので、その説明を聞いたうえで購入しているのだから、日綜がだましているのではなく購入者の判断ということになるのではないでしょうか。

[75: 54]

駐車場の修繕のために１０年目に１００万円というのは「１世帯につき１００万円」でしょうか？
確かに普通月１万円くらい機械式駐車場の維持にコストがかかっているとすると、
それくらいはしかたないかもしれませんが、とても全員払えるとは思えません。
滞納が始まりマンションのスラム化に近づくような気がします。
日綜のマンションから引っ越すには１０年以内ですね。

[76: 匿名さん]

１世帯１００万ってことはないでしょう。
購入者の判断って、営業はある意味騙すのが仕事ですからね。正常な判断できないようにもっていくでしょう。
駐車場無料だけで釣られる人はいないでしょうが、餌の一つにはなってますね。修繕計画についても、説明は
するでしょうが、ことさら大きく取り上げることはないと思います。
日綜の物件を買う人は、間取り、立地、価格及び充実した共有設備を見るでしょうから、駐車場の管理や修繕
計画などは頭にない人が多いのでは？購入者の１０年後のリスクは大きいな。

[77: 匿名さん]

売っちゃえば、後は問題無しですよ！
あとは、購入者住民で決める事ですから・・・

[78: 匿名さん]

駐車場代って、駐車場の修繕だけに充当してるわけじゃない。
それなら、平面式だったらほとんど不要ってことになる。
普通のマンションは、駐車場代を建物本体の修繕積み立てに組入れている。

[79: 匿名さん]

↑
だから何？日綜のマンションは機械式が多いよ。
通常の修繕積み立て金の中に駐車場の修繕費も入っているの？だったら車持ってない人も駐車場の修繕費を
負担しているってことだね。それは不公平でしょう。ちゃんと分けないとダメだね。

[80: 匿名さん]

駐車場は共用部分に該当するため、通常の修繕積立金として徴収することは何ら問題がない。
しかも日綜の物件はほぼ100％の設置率であることから、車を持っていない人が費用を
負担させられていることもない。（第三者にまた貸しすることもOKだし）
問題は、修繕積立金には、維持に必要な定期的な修繕コストが見込まれていないということ。

[81: 匿名さん]

去年派遣の仕事で行ったが嫌な奴ばかりだった。絶対に買わない。

[82: 匿名]

派遣社員が売ってるようなマンションじゃ・・・。

[83: 匿名さん]

少し前ここの両国かなんかのＭＲ行ったが、担当のねぇさん、
髪の毛に半端じゃなくフケ出てたし無愛想。
ＭＲも見ずにパンフもらって帰った。印象悪いね、この会社。

[84: 匿名さん]

正社員と派遣社員の売り方が違いますか？
どのように違うのですか？

[85: 匿名さん]

正社員と派遣社員の売り方が違うというより、
売り方は人によって違うのでは？

[86: 匿名さん]

派遣社員がいるかどうかは会社を評価する際の基準にはあまりならないと思いますけどね。
いまどき派遣がいない会社の方が珍しいし、また
それにある意味派遣の方が優秀だったりもするし・・・。

[87: 匿名さん]

でも派遣社員が会社に物件に誇りを持つか？
売り逃げしやすいだろ。。

[88: 匿名さん]

社員ですら自社物件に誇りをもっているとも思えん。
派遣のほうが後々トラブっても責任とわれないからいいかもね。

売って歩合給をもらう、って意味では派遣の方が即戦力だし
スペシャリストも多い。

[89: 匿名さん]

駐車場100%無料のメリットは、使う・使わないに関係なく、
マンションの住人全員で維持費を賄うってことに意味があると思います。
（機械式であれば）どの道必要な費用なのですから。
まあ、それは管理費への上乗せではなく、修繕積立費とするのがスジだと思いますが。

一番最悪なのは、有料の機械式で、利用者が少なくて維持費が足りなくなった場合です。
駐車場を使ってない住人まで一時金を払わなければならない場合もでてきます。
機械式駐車場なのに、格安の利用料を設定しているところは、逆に後で管理組合でモメるかもしれませんね。

駐車場100%無料　＝　住人全員で維持を負担する

ってことだと理解しています。

[90: 匿名さん]

ある実在するマンションの場合ですが、
有料の駐車場(平置・機械式問わず)を接地しているマンションでは、
駐車場契約者が駐車場代を払うのはごく当たり前のことなのですが、
特に機械式の場合何年か毎にメンテナンスが必要で、この費用は
それまでの駐車場契約者からの蓄えではどうにもなりません。

ではその不足分をどこから捻出するかというと、修繕積立金です。
管理費の余剰金も修繕積立金へ回されています。

結局のところ駐車場契約の有無に関係なく住民全員で負担していることに
なるのですが、実際に契約していた人の方が多めに払っているだけです。

考え方として、
利用実態に関わらず駐車場は共用設備＝住民全員が維持費負担は当然
その上で実利用者が多めに負担している＝不公平さを最小限に抑える

というあるマンションのお話でしたー。管理会社や管理組合の方針で
まちまちでしょうがね。

[91: 匿名さん]

>90
なるほど。それで日綜のマンションは5年目に1〜4年目の約3倍、12年目に1〜4年目の約4倍という
異様な修繕積立金の値上げがされるのですね。
修繕計画表のなぞが解けました。

[92: 90]

＞91さん
日綜のマンションはそんなに跳ね上がるのですか？？それはすごい！
私が上であげたマンションは、そこまで無謀な値上げはしていませんね。
だって、その上修繕積立金の中間金も徴収されるでしょ？？そりゃ鬼のよう。

マンションの規模・附帯設備にもよりますが、おそらく業務委託契約をしている
管理会社の能力にも関わってくる部分ですねー。

管理組合で話し合って委託する会社を変えるか、言われたままを払うか…。
悩むところですね…。

[93: 匿名さん]

[94: 90]

↑の人、これちょっとネタ古くない？ｗ

[95: 匿名さん]

90ではないが、建てられる地域の住民にとっては古いもくそもないんだがね。
ちなみに私は、津田沼から20分の、これまた道幅の狭いところに94戸のマンションを
日綜に計画されている周辺の住民。
市議会への住民の陳情が通ったのにもかかわらず、着々と事業を進めてるよ。
http://kaishodai.hp.infoseek.co.jp/

[96: 95]

> 90ではないが、
93の間違え。失礼しました。

[97: 匿名さん]

ここのマンションも立地はあまりよくないけど、結構広くて相場より安い物件が多いけど、まさかね・・・？

[98: 匿名さん]

ブログ「グランシティ日記」を見ると、管理組合に無断で構造計算書を持ち出したりしているようだ。
なにかありそう。

[99: 匿名さん]

津田沼徒歩20分に予定している日綜のマンション。
市議会への住民の陳情が通り、これから市の指導も強まろうとしていた矢先に、
マンション計画に建築確認を下ろしたのはビューロベリタスです。
民間検査機関はどいつもこいつも業界の犬にしか見えません。
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47622/

[100: 匿名さん]

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/38427/

[101: 匿名購入者]

日綜の評判悪いですね。その中身は主に外観と無料駐車場に関してが殆どですね。
私は購入者で、その個性的な外観が好きなんですが私の趣味が悪いのでしょうかね。
嫌いな人は買わないでしょうし好きな人は買うだけの話で買わない人がケチをつけるような事柄では無いと思いますが。
駐車場に関しても私にとってはは１００％が有り難いのです。抽選だったら購入しなかったでしょう。
もし抽選に外れたら改めて外で借りなければならない上に資金面もさることながら
荷物を降ろして改めて離れた場所の駐車場に車を置きに行かなければならない手間は考えただけでも面倒で嫌です。
勿論いろいろ欠点もあるでしょうけれど長所と比べてその欠点が我慢できるかどうかが大事なのだと思います。
ただそれは人それぞれなのですから自分で判断するしかないわけです。
その判断材料としてこのようなレスを見るわけですが、不安を煽る内容が多いですね。
しかし冷静に読めば購入者の意見は少ないようですし、少ない購入者と思われる方の意見は概ね良好な感じがします。
私の現在までの印象では特段の問題はありません。営業が合わなければ替えてもらえばよいし、
施工に関して後々のトラブルを回避したいなら内覧では専門業者を頼めば少しはリスクが減るだろうしと思っています。
判断が難しい基礎に関しては、物件によって設計会社も施工会社も違うのでヒューザー、姉歯、木村建設のような
組織ぐるみでは無いところを評価しました。（ただし完全な素人考えですが）
ただし未だ未入居なのでこれから問題が出てくる可能性もあるのでその時は改めて購入者として真にこれから契約する
方のために報告したいとます。

[102: 匿名さん]

[103: 匿名さん]

>101
「駐車場100％」は良いと思いますが、「駐車場無料」の問題点はどうお考えでしょうか？

[104: 匿名さん]

私も日綜物件の購入者ですが101さんの意見に賛成ですね。いろいろマンションを見てきましたがどの物件にも
一長一短があるし、よほど潤沢な資金をお持ちの方でない限り、完璧な物件など手に入れられないと思います。
私も日綜の物件のデザインや場所、価格・広さなどに魅力を感じて購入しました。無料駐車場に関する懸念も
認識していますが、これが日綜の物件購入を見送るほどの問題には私にとっては正直なりませんでした。どの物件でも
プラスとマイナスの部分を考えてその人にとってプラスの要因が上回っていたら購入に動くのではないでしょうか。
無料駐車場のことも当面は問題にならないでしょうし、私と同じように日綜の物件に魅力を感じて購入した
マンションの住人方とおいおい対策について講じていくのも一興かなとポジティブに考えています。

[105: 匿名さん]

[106: 匿名購入者]

１０３さんへ。ご質問の件ですが、１００%駐車場つきは良いとしても無料駐車場を売りにするのは私も反対です。
確かに無償ですから嘘ではないのですが、維持管理についての説明が足りませんので誰もが疑問、不安があると思います。
。長期修繕計画を見ますと案として２５年目に２４３０万円、別途ターンテーブル交換に２００万計上されていますが、
実際の運用においては不明な点は多いと思いますから、１０４さんのおっしゃるように管理組合でしっかり
管理していく必要はあると思います。

[107: グランシティ男]

一般的に機械式駐車場の維持には月1万円程度は必要と言われているようです。
それが無料なので気になって営業に聞いたところ、
もし駐車場の修繕費が足りなくなっても1世帯100万円くらいの負担で
大丈夫だと思いますといっていました。
貯金しておけばなんとかなりそうですね。

[108: 匿名購入者]

１０７さんへ。そうですね。修繕費に関しては一定期間で値上げされるということも含めて、駐車場は無料だと
は思わずに個人的に毎月積み立てして行こうと思います。私は駐車場は必需品だから良いのですが
駐車場を必要としない方は貸すなどしてプールしておかないといざという時に割り切れない気持ちになるでしょうね。
尚、アフターサービス基準によれば機械式駐車場の機能不良は２年間は保障されるようですね。ただ天災地変による
ものに関しては対象外だそうですから、万が一の時の出費の覚悟は常に必要かもしれませんが、それは綜合地所
に限ったことではないとは思いますが。保険などで対応できれば一番よいとおもいますが、その辺お詳しい
方がいらっしゃればご教授頂ければ助かります。

[109: 匿名購入者]

ホームページにも「敷地内駐車場の使用料0円は、管理組合発足後変更となる場合があり、
将来に渡って保証されるものではありません」と記載されている。
それなら駐車場無料をことさら強調しないほうが良いと改めて思った。

[110: 匿名さん]

将来にわたって維持が必要なものを売る時点で無料って・・何言ってんの？て感じ。
所有権を売るんだから売主に関係ないじゃん。
「平置きで100％だから、もめることが少なく維持費が安いです」とか、言えるとしたらここまでだろ？
駐車場無料を謳うデベは信用ならん。

[111: 匿名購入者]

でも確かに駐車場は無料なんですよね。嘘では無い訳。
ただ将来的に維持費は掛かる訳だから、その事をクリアにしておけば特に問題は無いんだろうと思う。
もし２３区で借りたら２０，０００円から３０，０００円は掛かる訳だから
それに比べれば将来の維持費の負担は軽いと割り切ってる方も多いんだと思う。

[112: 匿名さん]

大体区画整理もまともに出来ていない地域にマンションを造る日綜もどうかと思いますが。
まあ、その分敷地代は安く済むんだけど。

[113: 匿名さん]

不安を感じる人は止めればいいし、
不安よりも魅力を取りたい人は購入を検討すれば
良いだけです。
少々訳ありの土地（駅遠、工場後．．．）を仕入れて
広めの部屋を用意するというコンセプトは良いと思います。
後は、管理組合がしっかり機能していけば
尚、良いのではと思います。

[114: マンション検討]

別スレでも書きましたが、グランシティユーロリゾート葉山のHPが突然なくなりました。
販売も中止になったようです。
誰か御存知の方、いらっしゃいますか？

[115: 匿名さん]

日綜のマンションでバルコニー奥行き4Ｍというのいくつかできますね。
これって、バルコニーは広くていいのかもしれないけど、冬場リビングに入る陽射しは少ないよね。
ずっとバルコニーにいるわけじゃないし、いいんだか悪いんだか。どう思います？

[116: 匿名さん]

そんなに広いんなら、ちょっと部屋や倉庫を建て増してみたりして……

[117: 匿名さん]

>別スレでも書きましたが、グランシティユーロリゾート葉山のHPが突然なくなりました。
グランシティ津田沼前原の情報もお願いします

[118: 匿名さん]

>>117
グランシティユーロレジデンス津田沼
http://www.shinchiku-homes.jp/search/detail/bid=16000120000123

[119: グランシティ男]

>117
27戸という戸数の少なさが将来の管理費や修繕費に影響しそう。
それと駐車場が機械式だったら最悪。
エレベーターも27戸という少ない戸数での維持は負担が大きい。
日綜物件は修繕積立金が５年目とか１０年目前後に２段階、異常な値上がりをするので
事前に確認をすることをすすめる。

あと、都心のマンションでもないのに、この専有面積の狭さだと売却時の価格の下落率の大きさは
覚悟しておいたほうがいい。

[120: マンション検討]

グランシティ葉山の突然の販売中止について・・・

隣の敷地との関係で計画が遅れるから延期とのこと。
モデルルームで営業を受けた時には既に10数件契約済みとのことでした。しかしながら完成が遅れることから
一旦全戸契約を白紙にしたとのことですが、そんなことってあるのでしょうか？
グランシティユーロレジデンス津田沼も同じ状況ですか？

[121: 匿名さん]

>グランシティユーロレジデンス津田沼も同じ状況ですか？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46666/
静かですね

[122: 匿名さん]

http://kaishodai.hp.infoseek.co.jp/

[123: 匿名さん]

建築確認取り下げだとさ

[124: 匿名]

マルチ投稿する不適切なURL20060311

http://www.grandcity.co.jp/tmp/n_kasai/index.html

[125: 匿名さん]

ああ、やっぱりそうなんだ。ふふふふふ

[126: 匿名さん]

不動産トピックス　バルコニーの概念を変える
日本綜合地所の提案する「オープンエアリビングバルコニー」
http://www.re-port.net/report/?number=8008

[127: 匿名さん]

日本綜合地所の担当者の方も火消しに必死だね。。。。

[128: 匿名さん]

>>120
日綜地所　新発想バルコニー採用『グランシティユーロリゾート葉山南』 - 株式市場新聞ブログ
http://blog.kabu-shijo.jp/2006/01/26/011119.php

日本綜合地所（８８７８）は、葉山御用邸に程近いオーシャンビューが楽しめる絶好の場所に総戸数６４戸の新築分譲マンション『グランシティユーロリゾート葉山南』を建設する。
今回初めて取り入れた、オープンエアリビングバルコニーに魅了される見学者が多く、販売開始前にもかかわらず７戸の販売が決定。現場では販売期間の短縮化につながるほどのインパクトを感じている。
オープンエアリビングバルコニーは、同社が開発した業界初の奥行き４メートルを上層階でも可能にした新発想のバルコニー。広さは約１０畳にもなり、それぞれのライフスタイルに応じた思い思いの快適空間を演出することができる。専用のリラクゼーション温水バスを設置したプランも用意されている。

[129: 匿名]

マルチ投稿する不適切なURL20060311

[130: 匿名さん]

>>126
江ノ島をはじめ相模湾や富士山を一望できるオーシャンフロントの好立地に誕生する「グランシティユーロリゾート葉山南」では、奥行き約4mの“オープンエアリビングバルコニー（実用新案登録番号第3116441号）”を採用します。
“オープンエアリビングバルコニー”は、上層階のバルコニー脇にそれぞれ吹き抜けを設けることによって、通常2m程度の奥行きしかないバルコニーを倍の約4mまで張り出させることを可能にしたものです。
http://www.news2u.net/NRR20059532.html

[131: 匿名さん]

日本綜合地所（株）は、本日開催の臨時株主総会の決議により、2006年4月1日付けで子会社である「日立造船不動産（株）」の商号を、「日綜不動産（株）」に変更することを明らかにした。
http://www.re-port.net/report/?number=8025

[132: 匿名さん]

オープンエアリビングバルコニーの全体が建築面積に含まれないという解釈だと、
容積率がオーバーで建築確認取り下げたということですか。
　なにかと話題をつくるのがうまいですね。

[133: 匿名さん]

一年以上も前に、こちらのＭＲに出かけたことがありました。

残念ながらこのときは、現地や間取りが我が家のニーズではなく
すぐに検討物件からは消えてしまったのですが
その後、そのときに書いた電話番号を使って何人かの営業から
やたら電話がかかります。

最初は、今頃なんで？という気持ちでいましたが
最近、また違う営業からかかり「あの時はお世話になりました...」から
始まり「？」と思っていると「今も物件探していますか？どこの社なんかを
見ていますか？どのあたりを狙ってますか？教えてください...云々」を
立て続けにいわれ、さすがに私も「今はそちらの社の物件はもう検討していませんよ」
と言うと「何でですか？」とまた繰り返すんです。
だんだん頭にきて、「どうして現在うちがどのあたりのどんな物件を探していますと
いう情報をいきなり電話をかけてきたあなたに言わなければならないんですか？」
と言うと、うちもいろんなところに作ってるのでいい情報を案内できればと思うと言うので
そういうことは別にダイレクトメールでもいいじゃないですか？とにかくこういう電話は
よしてもらえませんか？と言ってきりました。
そうしたら、一週間たったころまた別の営業から、電話が入り（このときは留守電のまま聞いた）
家に帰ってから電気をつけてすぐのタイミングだったので怖ささえ感じました。

こちらの会社ってそんな営業の仕方をする会社なんでしょうか？
個人情報を新たな物件を作るたび、電話勧誘と言う形に使いまわすとしたら
住所や電話、年収、頭金と言った重要個人情報もMRだからある程度信頼して書きますが
その取り扱いがこんなずさんな印象を与えるものならばうすら怖くなって来ます。

[134: 匿名さん]

　バルコニーは、奥行き２ｍであれば容積率に含まれませんが、
庇（ひさし）を含めそれ以上突き出した場合は２ｍ以降の分が床面積に入ります。
そうなると居室の床面積を圧迫し、室内空間を減少せざるをえなくなります。
多くのマンションがバルコニーの奥行きを２ｍにしているのはこういった背景があるからです。

[135: 匿名さん]

実用新案した奥行きが４メートルあっても、
まったく建築面積に含まれないという解釈は曲解だったということですか。
吹き抜け構造といって構造柱がバルコニーの外側にあり、全部が建築面積に含まれるという解釈も可能のような？

[136: 匿名さん]

柱と梁で囲われていなければ、Ｌ型のバルコニ−は各々２ｍバックで参入しますからＣＳで
出せば吹き抜けを完全な天空の外部とみなせば３辺固定のスラブでなく1辺固定の3辺開放で3方向
から2ｍ後退だから容積不参入。
ただし、４ｍもＣＳで出せないところがミソ

[137: 匿名さん]

>>134-136
Yahoo!ファイナンス - 企業情報
http://profile.yahoo.co.jp/biz/press/body/8878/press3.html

不動産ニュース
http://www.re-port.net/report/?number=8239

[138: 匿名さん]

＞全部が建築面積に含まれるという解釈も可能のような？

建築面積にはすべて含まれますが容積算定の為の『床面積』に入るか否かの判断です。
柱・梁で囲われて屋根のかかっている物が『建築物』の定義でその建物ボリュ−ムに
建ペイ率や容積率という制限を設けているのですが、『壁のない門型建築物』いわゆるガゼボ
http://www.tamano.or.jp/usr/miyama/igirisu/gazebo.htm
は床面積に参入しませんが、その２大条件は『十分な外気に開放されている』と『屋内的用途に供しない』
事です。
今回の事例はその吹き抜けが『十分な外気』対象となりうるかと固定の住宅設備を備えつけ
た室としての用途を発生させた空間が『屋内的用途に供しない』とされるのかがポイントですが
柱や梁が建築物でないという解釈は成り立たないので『敷地内の他の建築物から２ｍ離れている部分』
が『外気に有効に開放されている部分』ですから吹き抜けの先端が柱と梁で囲まれているならば
柱・梁（建築物）から２ｍ以上離れた部分の吹き抜け部分のみが『開放された外気空間』と定義つけられる
わけです。
又、『屋内的用途』とは居住、執務、作業、etc　の用途の空間であるからその『居住』にあたるか
否かは生活動作の食事する、寝る、排泄する、風呂に入るといった生活動作の用途がその場所に
固定化され発生しているか否かであります。この意味からも固定された住宅設備があり『居住』の延長
である空間は『屋根がかかっている』以上は『屋内的用途』を発生させていると判断せざるをえないと思います
http://www.grandcity.co.jp/sp/baraki/oalb.html
また上記ＨＰの絵より隣戸境にあるプライバシ−保護の為のスクリ−ンは玄関入り口のみ等範囲が限定されている
場合に限り外気に有効に開放とされますが、連続して設置すると天井高さの１／２の開放がとれなくなり
『外気に有効に開放されている部分』と成りえません。

ただな〜その特定行政庁の判断にゆだねられるんだよ。千葉でよくて埼玉でダメってこともある。

ただし！！
民間検査機関が勝手に拡大解釈していいものではないことは肝に命じてほしい。

専門家より。

[139: 匿名さん]

いろいろ日綜について考え方があると思いますが、結局は購入後、資産価値がどの程度あるかって
ことかと思います。

実際、中古市場での人気ってどうなんでしょう？

[140: グランシティ男]

・駅から遠いため中古での価格下落は大きい。（徒歩15分以内が限度でしょう）
・新興デベロッパーのためブランド価値はない。
・5年目以降に修繕積立金が異様な値上がりをし、中古購入検討者に敬遠される。

基本的に売却する可能性がある方は買わないほうがいいような気がする。

[141: 匿名さん]

ビューローベリタスジャパン
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47622/res/20-50

[142: 匿名さん]

　>>139
　先月都庁の雨漏りを補修するのに本格的に修繕すれば1000億円と報道されていたように。
ドームとか複雑な形状をした部分はリスクが大きいようですね。
　機械式駐車場で明らかにかなりの維持コストのかかる駐車場が無料。
共用施設は規模に本当に見合っているのか。
　競合が少ない安く仕入れた土地に工夫して売る姿勢は悪くはないけれど、維持管理にリスクが大きい。
　　短期でリスクがはっきりする前に売るのがいいのか。
　そういったリスクが気にならない人が購入するので、後々管理組合の運営でもめそう。　

[143: 匿名]

機械式駐車場の保守費用も含め、5年以降管理費が3倍、5倍になる例があるということですが、
本当でしょうか？
最近の物件の分譲時の管理費用は2万〜3万程度に設定されていますが、これが10万近くに
跳ね上がるということでしょうか？
何か信じられませんけど。

[144: グランシティ男]

>143
管理費が3倍、5倍ではなく修繕積立金ですよ。
デベの販売戦略上、当初の設定を安くしているツケがあとでまわってくるということです。

[145: 匿名さん]

修繕積立金ですが、うちのＭＳも30年目には当初の5倍の金額になります。
これって普通なんですかね？

[146: 匿名さん]

この話って前にも何度も出ていたと思うけど、結局は各自が少しずつでも修繕費の増加分を貯めてお
けば済むこと。それより月何万も払って自宅から遠い、しかも100%確保できるかもわからない駐車場
を使うより、修繕費の問題があっても無料機械式のほうが良いと現実的に考えている人も多いと思
う。

[147: 匿名さん]

>146
同意。ただ、それが住人の共通認識とするのが難しいんだろうね。
理屈が判らない変わり者が多いから。

[148: 購入者]

意外と駐車場を使わない人が多いのに驚いた。デベが購入者に対して将来の等分負担を説明していない点が気
がかりだ。説明さえすればこんなに批判される事もないだろうにと思うが。私は１００%確保できなければ買
わなかった口だから将来の負担は納得している。

[149: 匿名さん]

＞１４６

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/2119/

最初から有料にすれば良いみたいですね。

[150: グランシティ男]

>146

>各自が少しずつでも修繕費の増加分を貯めておけば済むこと
各自が少しずつでも準備するくらいなら、最初から有料化して
その分を積み立てておいたほうがよいのでは？
146さんのように準備する住民が大半であればいいが、
このデベの販売手法をみるとそうは思えない。
そこそこまとまった額の一時金の徴収が必要になったとき、
滞納者が出るとややこしくなる。