大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか

[匿名さん]

最近首都圏でマンション供給率が高いようですが、ここのマンションってどうなんでしょうか？



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http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47390/

[303: 匿名さん]

>300
どうしたのですか？
まさにに営業トークですが、それか営業の受け売りみたいですけど。
どこかのマンション買いましたか、それかどこかのMRにいらっしゃいます？

>302
>その後、意にかなったデベありましたか？
日本綜合地所を基準にすれば、いくらでもあるんではないの？

[304: 匿名さん]

これも変換されちゃうかな？抜粋は>>298さん
ttp://grandcity.seesaa.net/article/20118175.html
ttp://grandcity.seesaa.net/article/20093499.html

[305: 匿名さん]

ふつうのマンションは、駐車場代を、駐車場そのものの維持費にしているだけじゃ
なく、修繕積立金に回してる。機械式でなくとも徴収しているわけで。
駐車場が無料ってことは、そのぶん修繕費が多く必要になるだけで、
なんの意味もないし、逆に無知の者を欺く手段にすぎない。それにつられてる方も
どうかと思うが


一般的に機械式駐車場の維持には月1万円程度は必要と言われているようです。
それが無料なので気になって営業に聞いたところ、
もし駐車場の修繕費が足りなくなっても1世帯100万円くらいの負担で
大丈夫だと思いますといっていました。
貯金しておけばなんとかなりそうですね。


駐車場は共用部分に該当するため、通常の修繕積立金として徴収することは何ら問題がない。
しかも日綜の物件はほぼ100％の設置率であることから、車を持っていない人が費用を
負担させられていることもない。（第三者にまた貸しすることもOKだし）
問題は、修繕積立金には、維持に必要な定期的な修繕コストが見込まれていないということ。


私も最初は「駐車場が無料」だから管理費や修繕積立金が高いんだと思っていたのですが、
管理費にも修繕積立金にも駐車場の維持コストが含まれていないのです。
（入居時にもらった長期修繕計画表によると）
ちなみに「8000万円÷台数÷30年÷12ヶ月」はおいくらになるでしょうか？
私が住んでいるところは1台3,000円です。
これで本当に、機械交換+維持コストがまかなえるか怪しいと思っています。


安い駐車場使用料に喜んでいるとすれば、かなり危険だ。20年後の建替え時に泣くことになる。
駐車場のタイプ別の建設コスト、維持管理費の目安は、次のとおり（財団法人駐車場整備機構の資料
より作成）。
平面自走式：建設コスト（10万円/台〜50万円/台）、月あたり維持管理費（1,000円/台以内）
立体自走式：建設コスト（70万円/台〜350万円/台）、月あたり維持管理費（1,000円/台以内）
機械式（2段・多段）：建設コスト（100万円/台〜250万円/台）、月あたり維持管理費（2,000円/台
〜4,000円/台）

気になって日綜が作った長期修繕計画表を見てみました。
これだけの急激な値上げをしていっても30年目には数千万円単位の
修繕積立金不足になるようです。
この計画表にすら載っていない駐車場のメンテ代を、修繕積立金を取り崩してしまって
本当に大丈夫でしょうか？不足額がさらに拡大するんじゃないかと思うんですが。


日本綜合地所ははっきり言って信用できないデベだよ！！
何故か？管理費のかかる機械式駐車場で「駐車料金無料！！」
はないだろ？機械式駐車場のメンテ費用払うのは結局買った人だろう？
信用できない見本のようなもんです・・・。

[306: 匿名さん]

>305
以前にもスレたてられたようですが、抽象的、アバウトな表現でよく理解できません。
もっと詳しく説明していただけますか？
① どこの物件でいつ建てられたものですが？（最近の物件を見ると駐車場の維持費は入っています。）
② 一般的に、、、はどこからの資料ですか？
③ 維持費の目安に幅がありすぎませんか？（1台あたり2.5〜5倍）総額でいうとかなりの差になります。
④ 日綜さんの作った長期修繕計画表について、急激な値上げはいくらがいくらですか？数千万単位とはいくらですか？
⑤ 以前どなたかも書かれていましたが、数千万が不足するのは購入時の修繕積立金を維持した場合で、それを30年で5倍程度（4000〜5000円⇒20000円程度）に値上げすれば、充足できるというものじゃないですか？

ちなみに昨日神奈川県内の中小デベロッパーの別件の概要を調べたのですが、最近は駐車場無料もしくは1000円程度の物件も多くあるようです。
さらに修繕積み立て一時金（購入時に支払う金額）も70㎡で日綜さんのほぼ半額（25万前後）です。
機械式駐車場については、普及してからそれほど経っていないため、実際にはもっと早くだめになるか、あるいは想定した時期に立て替える必要があるかどうか、実際には不明です。
もしかしたら日綜さんの（きちんと算出されている物件の）計画も適当ではないかもしれません。
ただし日綜さんよりもっと甘い計画を立てているデベが多いのも事実です。
　

[307: 匿名さん]

>304 これも変換されちゃうかな？抜粋は>>298さん
ttp://grandcity.seesaa.net/article/20118175.html
ttp://grandcity.seesaa.net/article/20093499.html

↑見ました。頭のhが抜けてたんで表示できなかったんでしょう。
でもこのHPの管理者、日綜の購入者らしいのですが、かなり恨みを持ってそうで怖い。
ちなみに具体的な物件名が出ているけど、クリックするとすべて日経BPのアフターサービスランキングに移る。（全部同じページで、更新が全部同じ日）
書いてある内容を見ると、ここのネガティブなコメントと内容がほぼ一緒で、コメントしてたの同じ人だったんだなって思いました。恨まれた日綜も大変だね。

[308: 匿名]

＞「駐車場が無料」はダメ。

３０年経って機械式駐車場を直す必要があるのだろうか？

現在４０歳だと３０年後は７０歳。果たして車を使ってるのだろうか？
３０年後の車は現在の大きさと同じだろうか？
３０年後も１家に１台の時代だろうか？

世間では「機械式駐車場が無料」はダメって言ってますが
本当にそう思います？
（まぁ〜貯めたお金は別の用途に使えますが）

ちなみにうちは、平面駐車場１４０％
駐車場使用料が年に４００万で、殆どが修繕費に回るようです。

[309: 匿名さん]

マンションの管理の質は、担当者によっていいもの悪いものあると思うし、何より住民の意識の高さが影響すると思います。
日綜コミュニティのHP見る限り、ここの管理は言うほど悪くないような気がします。
もちろん理事長を始め、どこまで理事会がプレッシャーをかけるかにかかってきます。
http://www.ns-community.co.jp/iso/iso.html

[310: 匿名さん]

>309
宣伝ページだから当然かと。

社長が同じ会社だし、もともと同じ会社から分社しただけなので、
体質は似たようなものだと思います。

[311: 匿名さん]

明和地所出身者が社長を初めとして多いので、
似たような問題が、明和地所でのスレッドでも。。。。

財閥系とか大手で機械式駐車場の駐車場が無料という販売手法を取らないのはなぜか？
ランドとか明和とかナイスとか中小新興デベばかりで機械式駐車場無料マンションが
あったら教えて欲しい。104: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/05(月) 12:40
103です。
クリオに決めかねている理由の1つが，後の管理の部分です。
具体的には，①修繕積立金が他社より高い（1〜3年：6000円→4〜6年：9000円→7年目〜：15000円）
，②長期修繕計画が20年までしかないの2つです。
①はどこのクリオでもこんなものなのでしょうか？　また，②はEVの修繕などが発生する30年目の大
規模修繕などの際に大丈夫なのか懸念があります。
クリオにお住まいの方，いかがですか？


105: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/05(月) 23:05
2007年3月完成で半分程度の申し込みなら良い方じゃないでしょうか。
北区浮間だけにエリアとしてまず人気がないですし、名より実を取るつもりで自分は申し込みました
。
修繕積立金ですが、具体的にどことどう違って高いのでしょう？
大規模分譲なりのお値段かな〜とか勝手に思ってたんでちょっと興味深いです。
長期修繕計画ですが、これは申し込み時に聞いたところ建物・設備の傷み具合によって計画が大きく
変更される可能性が高いため、概算が可能な第21期までとしているようです。
ちなみに第21期後、配水管取り替えは第26期予定とだけなっており、EVについては記述はありません
。ご心配でしたら入居後管理組合総会にて提案してもらったらいかがでしょう？
自分としては計画はあくまでも計画。位の認識でいます。

107: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/07(水) 19:42
104です。
過去に2社の長期修繕計画を確認したことがありますが，1社（250戸の物件）は5年ごとに10%ずつUp
，もう1社（50戸の物件）は5年ごとに20%ずつUpという計画でした。その積み立てでも30年間の修繕計
画がきちんと計画されていたので，それに比べると高いなぁと感じた次第です。


108: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/07(水) 22:35
私は駐車場代無料というのが意味がわからなくて
（駐車場のメンテナンス代はどこから捻出するのかと）。
結局修繕積立金でフォローしていくのかなあ、と思いました。

長期修繕計画はあとから「やっぱり足りない」となって
とんでもない金額を追加請求されないためにも、
なるべく長期の、確実なものが欲しいですよね。
物件サイトに「明和地所10年保証」と書いてあるので、
修繕計画が10年分しかないのかと勘違いしていました。
20年なんですね（それでも足りない気もしますが）。


109: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/08(木) 03:11
>>104さん。
確かにその計画に比べると高いですね。
6年目から15,000円据え置きとは言え、修繕費が安いのは大規模のメリットですから。
まあ始めに高い修繕費にしておくと、後から値上げを提案された時に文句は言いやすいかも。

>>108さん。
全住戸に駐車場がつくので修繕積立金で賄うようです。

>長期修繕計画はあとから「やっぱり足りない」となって

重説には「20年を一範囲とした〜」と記述がありますので、地震や洪水でハデにやられなければこの
計画を何周もすると考えていいのかも。
ただし経験上、修繕のお話は管理組合（理事会）の積極度合いで大きく変わってしまうので、
デベの計画書を鵜呑みに出来ません。何せまだ建ってもいないですし。

ってスレタイと話題が全然違いますね、ごめんなさい。北赤羽限定なら106のリンク先で…。


110: 名前：匿名さん投稿日：2006/06/19(月) 19:39
私も今まで、自分の部屋ばかり気にしていて、管理費や修繕費にあまり関心がなかったので、将来、
急に修繕費が上がるのは重要なポイントだと反省。後で管理費を削って修繕費を上げてローン以外の
月々の負担ヲカエナカッタと言われても、それで管理のサービスが落ちるのも・・・
最近、駐車場無料マンション多いけど、それで管理費とかほんとに大丈夫？
北赤羽の掲示板では自走式駐車場のはずなのに、機械式駐車場の補修項目があるとか書かれてました
が、長期修繕計画の各項目は本当に実施しているのかな？

[312: 匿名さん]

>>307
マナーとして、頭のhはわざと抜く時がありますから。
それは良いとして、

----------
＞営業さんと社員さん
アフターサービスのランキングが最下位と公表されたのは事実です。
それを少しでも、払拭する情報はないのですか？
（満足度を上げるプロジェクトを立ち上げたとか。）

[313: 匿名さん]

関連スレッド

http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/15456/

[314: 匿名さん]

ヒューザーの事件があっても、まだみんな気づかないかな？
独立系は一件でも危ない話があると色々な噂が出てキャッシュが
回らなくなるよ。
大手でもアフターに問題がないとは言わないが、建替えなければ
いけないような欠陥が出たときにそれができるかどうかが
大きな違いですよ。

[315: 匿名さん]

＞３０年経って機械式駐車場を直す必要があるのだろうか？
油は差ささなくていいの？定期点検は？・・・。お金かかるよ〜。
家の修繕積み立てはきちんと取るのに、機械式駐車場はいらないんだ？
＞世間では「機械式駐車場が無料」はダメって言ってますが
＞本当にそう思います？
だめに決まっているだろ？日綜の関係者じゃなければわかると
思うのだが・・・。

[316: 匿名さん]

船橋のサザンつくったゼファーも月島の物件で姉歯に頼んでいた
ことが発覚したよね？
独立系はこういうことがあると致命的ですよね？
ここを擁護する人は、ここが姉歯に依頼していたことが
発覚しても、大丈夫、保障があるからって言い切れますか・・・？

[317: 匿名]

＞３１５
　だから３０年後の話。
　定期点検の費用は修繕費から出せば良い。

　３０年たって貴方は車をつかってると思う？
　３０年後に車を使ってる人の割合から言えば
　立体駐車場でなく平面にしてもいいのでは？
　３０年後も１家に１台の生活だと思う？

　駐車場の立替費用が無ければ無くて良い方法を探せば良い。

[318: 匿名さん]

>316
長期修繕計画にモーターとかチェーン交換の費用が充分見込まれていないのに
使ってしまったら、その他の建物関係の大規模修繕で修繕積立金が不足するでしょう。
1世帯○○万円といった結構な額の一時金徴収をしようにも、
滞納者が続出した場合、マンションの管理自体崩壊するのではないでしょうか

>立体駐車場でなく平面にしてもいいのでは
>３０年後も１家に１台の生活だと思う？
駅から徒歩圏のマンションならよいが、日綜は駅から遠い物件が多い。
駐車場も充分確保されていない駅から遠いマンションなど
資産価値が大幅下落するのは間違いないんではないでしょうか。

必死に日綜の売りっぱなしの企業体質をフォローされていらっしゃるけれど
社員の方ですか？

[319: 匿名さん]

大京系列、つまり、大京、日神、明和地所、扶桑レクセル、日本綜合地所といったデベは皆多かれ少なかれ強引な営業手法を引き継いでいると言える。

　参考　〝大京パワー〟を引き継ぐのはどこか
　http://www.dai3.co.jp/rbayakyu/html/news058.htm

[320: 匿名さん]

↑例のHPを管理している同じ人が書いている、、、
よほど恨みを持っていらっしゃるようですが、コメントの域を越えた誹謗中傷です。

ちなみに私は317さんとは別人ですし、社員および関係者ではありません。

[321: 匿名さん]

よほど気に入ったところがない限り、
日本綜合地所には手をだすな、ってことかな。

[322: 匿名 318]

私は社員じゃありません（笑）

＞必死に日綜の売りっぱなしの企業体質をフォローされていらっしゃるけれど
　社員の方ですか？

この価格なら売りっぱなしもしょうがないと思いますが・・・。

売りっぱなしが全て悪い訳では無いと思います。
悪い部分は住民が直せばいいんですから。

何処かの評論家気取りがアレはダメ、コレはダメって言ってますが
ダメな所は直せばいいだけです。

初めが良くても住んでる住人が○○だと結局同じでしょう。