マンション建替実績のあるデベを教えてください

[入居済み住民さん]

大阪（北摂）で、老朽化の為にマンションの建替を検討しています。
関東・関西を問わず、建替実績のあるデベロッパーを教えてください。
また、建替マンションに住まれている方のデベ・施工業者の評価もお願いします。

[2: デベにお勤めさん]

デベと言うより、ゼネの仕事だと思うけど

[3: 入居済み住民さん]

デベにお勤めさんへ

単純な建替ではなく、等価交換事業を実施し、増加住戸は販売する予定です。
デベロッパー各社のHPを拝見しましたが、具体事例を掲載されているところは、ほとんどありませんでした。
特に関西では事例が少ないようで、情報をいただければ幸いです。

[4: 匿名さん]

ウチは、公募しました。

旭化成
野村
東急
新日鉄都市開発
長谷工
・・・・・他２社ぐらいから回答をもらい
最終は２社にしぼり、２社コンペで投票しました。

デベを選出する前から、建替えについて勉強会を行っていましたし、経験豊かなコンサルタントにもお願いしていました。

[5: 入居済み住民さん]

No.04 匿名さん

スレ主です。

我々のマンションも公募しましたが、参加希望が多すぎて、どのようにしぼり込むか困っています。

>>最終は２社にしぼり、２社コンペで投票しました。
２社にしぼる際の選考基準を教えていただけませんか？

また、コンサルタントはどのような役割をされましたか？

[6: 匿名さん]

スレ主さんへ

公募しますと、各社（デベ＆ゼネコンのＪＶ多し）から設計図と概算などの書類が届きますが、一次選考では５社に絞ったと思います。
その基準は、
◎、隣接地を買収できる！
１、建替えの経験
２、還元率
３、設計、設備
などを、総合的に比較して「建替え委員会」で選考しました。コンサルタントにはたくさんアドバイスを頂戴したようです。
（建替え委員は、立候補すれば誰でもなれました。）

二次選考では、５社から２社に絞りました。
このときは、５社のコンペがありました。
コンペ後、投票し、得票数の多い２社に絞りました。
同日、２社との意見交換などを行い、最終投票で選考しました。


コンサルタントには、デベ選考過程でとてもお世話になりました。
役所関連の事務的なことや権利変換など全てコンサルの仕事です（契約内容によるのかも？）

デベは、余剰床を買い取って販売してくれます。


スレ主さん、これから先が長いですよ。
どうぞがんばってください。

[7: 入居済み住民さん]

No.06 匿名さん

スレ主です。

御回答いただき、ありがとうございます。

当マンションでは、コンサルタント業務をデベ負担で計画しております。
（正しくは、費用拠出に難色を示されている方がおられて・・・）
コンサルタント業務が、デベ側になると弊害が発生すると思われますか？

また、複数回同一デベから条件提示いただいたようですが、提出ごとに条件は変化していましたか？

以上、教えていただければ幸いです。

[8: 匿名さん]

スレ主さんへ　　０６です。

＞コンサルタント業務が、デベ側になると弊害が発生すると思われますか？

あまり良くわからないので、何とも言えません。＞提出ごとに条件は変化していましたか？

コンペまでは変わりませんでした。

事業協力者が決定してから、我が方の条件が変わりましたので、それに沿った内容にしていただきました。

それから、その後、地価高騰と建築資材高騰により等価交換の条件が若干変わりました。

[9: 入居済み住民さん]

No.8さん　スレ主です。

>>コンペまでは変わりませんでした。
>>事業協力者が決定してから、我が方の条件が変わりましたので、それに沿った内容にしていただきました。

わかりました。

>>それから、その後、地価高騰と建築資材高騰により等価交換の条件が若干変わりました。

時事刻々と条件は、変化すんですね。
バブル時期に大幅に条件が変わり、建替え事態を延期された物件があったようで、最近の金融不安の影響がありそうでタイミングが難しいですね。

またまた、質問させてください。
施工業者はどの段階で検討を始めましたか？
最初からデベに提案を求めるか、デベを決定してから選定するのが良いのか？わかりません。
（こちらから要望しても、組み合わせできないデベとゼネってあるのでしょうか？）

[10: 匿名さん]

スレ主さんへ　　０８です。

＞施工業者はどの段階で検討を始めましたか？


１次選考を通過した事業協力者は、ほとんどが「デベ＆ゼネコンのＪＶ」でした。
よって、我が家では、好みのゼネコンに一票投じたような感じです。
（うちのお隣さんもそのようでした。）
隣接地買収もゼネコンにしてもらいました。
＞最初からデベに提案を求めるか、デベを決定してから選定するのが良いのか？わかりません。
＞（こちらから要望しても、組み合わせできないデベとゼネってあるのでしょうか？）

あまり詳しくは分からないのですが、組み合わせができないデベとゼネコンはあるようだと、コンサルタントから聞いた記憶があります？（あいまいな記憶？）
コンサルタント無しで、デベ主導の建替えになれば、ゼネコンもデベ主導で選ばれる可能性大のような気もしますが・・・・・。
スレ主さんも色々とタイヘンそうですね。

[11: 入居済み住民さん]

No.10様　スレ主です。

書込みいただいたのに、返信が送れ申し訳ありません。

いろいろ、トラブル処理で右往左往しておりました。
デベ選考も、参加希望が多すぎて、一時選考方法が決まらず頓挫してしまっています。

私個人は、全希望デベに平等に条件を提示して、プランを提出いただきたいのですが・・・
建築関係のお仕事をされている方は、「相手の労力を考えると・・・」と反対されます。

やはり、予算の問題がなければコンサルタントを導入したいです・・・。

まあ、今頑張っておけば、完成したときは心底喜べるだろうと思い、頑張ります！！

また、質問したい内容がありましたら、書込みさせていただきます。

[12: 匿名さん]

スレ主さん、大変ですね。


＞デベ選考も、参加希望が多すぎて、一時選考方法が決まらず頓挫してしまっています。


単純にですが、還元率で一次選考するのはどうでしょうか？＞私個人は、全希望デベに平等に条件を提示して、プランを提出いただきたいのですが・・・
＞建築関係のお仕事をされている方は、「相手の労力を考えると・・・」と反対されます。

そうですよね。設計・積算に掛かる経費は受注できなければ、ただ働きですから、やはり５社位に絞らなければならなかったと聞きましたが。。。
個人的興味ですが・・・
コンサルタント業務を全て引き受ける「デベの還元率」はどのようなものなのでしょうかね。
人が働けば、当然ですが経費が掛かります。
デベの建替えに関する複雑な業務が、全部無償の行為とは思えないんですよ・・私は・・。


＞まあ、今頑張っておけば、完成したときは心底喜べるだろうと思い、頑張ります！！

そうですね。
とてもタイヘンなことですが、がんばってください。

あまりアドバイスもできませんでしたが、知っていることは何でもお話いたします。

[13: 入居済み住民さん]

No.12 匿名さん

スレ主です

>>個人的興味ですが・・・
>>コンサルタント業務を全て引き受ける「デベの還元率」はどのようなものなのでしょうかね。
>>人が働けば、当然ですが経費が掛かります。
>>デベの建替えに関する複雑な業務が、全部無償の行為とは思えないんですよ・・私は・・。

還元率については、立地条件により異なると思いますが、80〜90%が平均的な提示条件だと思います。良いところで、95〜100％（容積率100％程度⇒200％の増床した場合）

あるデベは、「我々は手数料を含めて、事業全体の3〜5％をいただきますが、商売としては全く儲けにならい」と言われてました。

「なら、何故建替え事業をやるか？」聞いたところ、こんな回答をされていました。
・今後の建替え需要を見込んで、今は良いモデルケースを作りたい
・関東中心で事業を展開してきたが、関西でも良い事例を作って展開したい

まあ、デベにとっても建替えは、これからの商売なのでしょう！！