大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか その２

[匿名さん]

個別の物件は、物件スレで情報交換をして下さいね。
他のデベのことは、そのデベのスレを見て自分で判断して下さいね。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47947/
>最近首都圏でマンション供給率が高いようですが、ここのマンションってどうなんで
しょうか？
>【以下のリンクは管理人により追加されました】
>企業情報＠株情報コム
>http://kabujoho.com/list/8878.html

[571: 匿名さん]

>570

「機械式駐車場の点検費用負担額は管理費に含まれています」
と書いてあります。
記載されているのは「点検費用」だけで、維持するのに必要な補修や
部品交換については触れられていない。

入居後に修繕積立金の大幅値上げもしくは1世帯100万円単位の一時金の
徴収が必要な理由はここにある。

ただ「駐車場無料」に飛びつくような購入者がこの文言から
それを読み取れるかは疑問ではある。

[572: 匿名はん]

こちらの物件、今時ゴミ収集所に鍵がついてなくて部外者が出入り出来たり、玄関前インターホンにモニターがなかったり、細かいところですが仕様・セキュリティに手を抜いていそうで不安です。
知人が雰囲気をとても気に入っている様子で、反対意見を言うのも失礼かと思い、無料駐車場含め不安要素を指摘出来ずにいます。でも心配。

[573: 匿名さん]

572さん　それは場所によります。

[574: 購入検討中さん]

名前が変わってから、駐車場代を取るようになったそうです。

[575: 匿名さん]

>名前が変わってから、駐車場代を取るようになったそうです。

それが事実なら、次は管理組合の理事がその駐車場代を「修繕積立金」
会計に入れるように管理規約の変更などをすることが必要。

「管理費会計」のままなら、結局それは日綜コミュニティに還流する。

[577: 匿名さん]

株価でしたら、NIKKEI NET株価サーチが便利です。
http://company.nikkei.co.jp/index.cfm?scode=8878

[578: 物件比較中さん]

576さん

いえいえ、『先行き不透明な会社』だそうです。
株価が下がり続け、２月の半分以下になっています。
http://company.nikkei.co.jp/news/news.cfm?Nik_Code=0030218&Page=1&...

『マンションの潜在在庫が90年代初頭のレベルにまで達している』ということは、売れ残りが積もり積もって、90年代初頭のバブル崩壊時レベルまで増えているんですね。日本綜合地所の株価が暴落しているのは、「日綜が売れ残りを大量に抱えている」と株式市場が警戒しているからでしょう。

[579: 入居者]

問題が起こったときにどのような対応をする会社なのかをよく見極めて物件は買いましょう。

[581: 匿名さん]

日経ビジネス・オンラインに最近UPされた管理組合についてとても参考になる記事http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070917/135101/?P=1
が他の日綜関連のサイトで紹介されていました。
管理業者の選定だけでなく、マンション修繕業者に相見積もりさせ、その見積もりの情報開示をガラス張りにしている管理組合理事長のことなどについて書かれています。

[582: 匿名さん]

>578さん
竣工後1年経ってる物件を、売れ残りじゃなくて
いわゆる「売り渋り」だと主張されたことがあります。

[584: 匿名さん]

>>５８３さん
外見で判断することは出来ないのでそれらしき人ということだけでは調査しないと思いますよ。
身分証明書の提示をしたところで、わかりませんよね。
もし後で分かったとして、売主が知らなかったなら責任追求はできないのでは？
後で分かって買い換えた友人がいました。それらしき人でも家族で住んでいるなら特に販売に問題ないということだったらしいです。

[586: 匿名さん]

５８４です。
会社名義が怪しいですよ。
そういう人はまともに住宅ローン組めませんから。
会社にローンを返済し、返済終わってから名義が自分のものに。
辞められたら困る会社のよく使う手口らしいです。

[587: 匿名]

ここの物件で
55000㎡に750戸というのがありますが、
これだけの敷地ですから庭園、植栽が豊富です。
植栽というのはほんとにその維持管理が大変なわけで
HPの図のように美しく保つためにはおそらく毎日何人かの
庭屋さんが入らないと保てないのではと思うのです。
ホテルや旅館でもそうですが10000平米程度でも庭師さんが
朝から手入れしてます。
750戸が完売したとしてその管理費でこれだけの敷地の庭園を本当に
保てるのか、疑問です。
庭は手入れしないととんでもない状態にすぐなります。
数年後には管理費の超値上げになるか、ボウボウの庭になるか、

どこのデベも似たり寄ったりですが
売ったが終いですから。

[588: 匿名さん]

まあボウボウになるんでしょうね。住人もきっと関心ないでしょうから。

[589: 購入検討中さん]

日綜の購入者ですが、今のところ管理状態はかなり満足で、
早朝から清掃の方々が外側の公道まできれいにしてくださるので
ごみひとつ、草一本生えてません。
ちなみに近くの有名他社の新築マンションでは雑草まで管理できずに
住民にボランティアを雇ってるそうです。
どこのマンションも１００％良いってことはないのでは？
でもなんといわれてもうちは満足してますよ。

[590: 入居済み住民さん]

ＮＯ５８９です。
名前間違えました。

[591: 入居済み住民さん]

日綜マンションの購入者ですが、入居2年になりますが、共用部分の不具合箇所の1年点検・補修がまだ終わっていません。

「機械式駐車場が無料」だったのですが、これが大きな原因で修繕積立金が大規模修繕の際に足りなくなることが判明し、
毎月の修繕積立金が、近いうちに入居時の3倍に値上げされます。
12年目には入居時の4.5倍くらいにはなるそうです。


なお、清掃業者は589さんのとおり、まじめにやってくれていますが、
日綜がよいのではなく、清掃業者がいいだけのことだと思います。

[592: 匿名さん]

確かに3倍、4倍というとものすごい値上げに感じられますが、たとえばうちの場合2年目ですが、現在の修繕積み立て費は5000円前後。4倍でも20000円です。駐車場が無料なことを考えると、この程度の出費は仕方ないかと思います。日綜物件では、入居当時は修繕費が3分の1、4分の1に抑えられている、と考えたほうがいいと思います。

[593: 入居済み住民さん]

そうですよね。たとえば機械式で駐車料金1万円払うと10年で120万ですよね。それを考えると将来的に修繕金が4倍になったとしてもしかたないのでは？
と思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
うちのマンションは今かなり値上がりしていてます。
需要があるということは価値があるということ。
需要がなければどんな物でも値下がりします。
入居済みの方あまりネガティブな事ばかり考えず
プラス思考で行きましょう！

[594: 匿名さん]

アフターサービスの評判が良くないようですが、いかがですか？
3ヶ月点検とか・・・頻度、効果についての感想をお伺いしたいです。

[595: 入居済み住民さん]

今3年目に定期的にありますよ。
私の周りではまだトラブルは聞いてません。
ので・・なんでそんなに評判が悪いのかは？です。
まあ物件にもよるのかな？
うちも入居時のクレームはすべて対処していただきました。

[596: マンション投資家]

>>593さん
最近、下のサイトのように首都圏でも分譲戸数減や坪単価下落の記事が多くなってきています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/20070926.html
特に売りの場合は、実際に中古を売ろうとすると希望価格でなかなか売れないことがよくありますので、気をつけてください。

[597: 匿名さん]

>たとえば機械式で駐車料金1万円払うと10年で120万ですよね。それを考えると将来的に修繕金が4倍になったとしてもしかたないのでは

機械式駐車場にも寿命はあります。大規模修繕時に機械式駐車場の交換を行うところもあるそうですが、価格がべらぼうに高いみたいです。
ということで、機械式駐車場が無料というのはけしてメリットだけではないと思います。また、機械式は本当にピンキリで、いいものは耐用年数ものびるけれど、良くないものは・・・。
修繕するお金がなく、やむなく平面駐車場にしてしまったケースも少なくないようですよ。

[598: 匿名さん]

敷地に余裕があるなら平面式の方がずっといい。機械式駐車場は、見た目にもとても悪い。可能なら地下駐車場にすればいいと思うのだが、あまり見ないね。

[599: 匿名]

ここの建物は街にそぐわない場合があるのと
（周りに工場や倉庫があるのにいきなりあのヨーロピアン調の建物）
数年たった物件の管理状態が悪い（外から見ただけだが）
ので検討範囲から除外しました。

[600: 匿名さん]

たしかに、あのヨーロピアンな建物はどうなんでしょうか(苦笑)
たまにギョッとします。
いくらなんでもやり過ぎ。
ここは日本なのに。。。
この会社はどこに向かっているんだろうと思います。
逆に考えれば、パリの街に「ザ・ニッポン」なんて名前の、江戸城みたいなマンションが建つような感じですよね。
恥ずかしい気がしてしまうのは私だけ？

[601: 匿名さん]

ここの評判をみると悪いことばかりですが、大規模物件に対するものが
多い様子。
それって、このデベに限らないこと・・・。
要は、大規模物件に住むといろいろヒステリックになる方が多く
住みにくいということなのでしょうか？
管理組合も大変だなと・・・。

[602: 匿名さん]

ここは管理費が結構高いと思いませんか？

[603: 匿名さん]

601さん
このデベの小規模と大手の大規模比べたら、
断然大手の大規模が良かったです。
こちらは仕様・設備・セキュリティ・管理などの点でだいぶ劣ってました。
ヒステリックになるのは規模のせいではないと思います・・・

[604: 匿名さん]

実際に購入して住んでみないとわからないけど、
外から見て、ここは大丈夫なのかと思う。


どこが？というとたとえば
＞この会社はどこに向かっているんだろうと思います。

私もそれが疑問な部分。

どの会社もそれぞれの考え方はあるかと思いますが・・・。

[605: 匿名さん]

>恥ずかしい気がしてしまうのは私だけ？

いえいえ私もそう思います。
周囲とあまりにもかけ離れた建物というのは
それがどれほど豪華でも×だと思います。
（似非豪華はかえってチープな感じがします）

[606: 匿名さん]

６０１です。
ほかより劣っているとか、周りに合わないと思うなら
買わなきゃいいだけで、ここに悪口だけ書くのがヒスかなと・・・。
建設的な情報交換の場として○×の物件はこんなところがよかった。など
の書き込みがあればよいのですがね。
一長一短あるものなのですから総合的に判断できるようにいろいろな
情報をいただけると助かります。
ちなみに、先日トップブランドのひとつであるＭ地所の完成物件
みてきたけど、エッて感じでした。床鳴りはするし、設備もチープだし。
さすがに構造とかはしっかりしているのでしょうけどね。
どこもそうですが、モデルルームは化粧しまくりで現実とのギャップが
大きすぎる気がします。

[607: 匿名さん]

別のスレで
「マンション」という呼び方は
原語の意味と合わないので変えましょう
っていうのがあったけれど、
その「マンション」が「ヨーロピアンスタイル」なんていったら
その人はどうなっちゃうんでしょうね。

たとえばパリのマンションが「ジャポンスタイル」とか
いって姫路城風の屋根乗っけてたら、
「いったいなぜに？」って日本人でも思うよね。

ヨーロッパの人が見たら日綜のマンション見たら
どう思うのかね。

[608: 物件比較中さん]

別にヨーロッパの人の感想は求めてないｗ
気に入った人が購入する、ただそれだけでは？

これまで、たくさんのモデルルームをまわりましたが、
どこも一長一短です。
選ぶ価値観は、人それぞれなのです。

[609: 匿名さん]

>>608
『これまで、たくさんのモデルルームをまわりましたが、
　どこも一長一短です。』

・・・モデルルームめぐりが目的化してしまっている例。

名前のプルダウンメニューに
「購入検討中」と「物件比較中」
の両方がある意味がわかります。

[610: 物件比較中さん]

「購入検討中」って、日本綜合地所の物件を「検討中」
という意味かと思ってました。
特にそうは限っていないので、「比較中」ということで。

たくさんまわっていると、たしかにモデルルームまわりが
目的になってる！？と自分で思うこともあります（＾＾；
でも、見えてくることもたくさんあるので、
結果的に良かったですよ。

[611: 入居済み住民さん]

ヨーロッパ風というのがとても気に入ってここの物件を購入しました。
一般的なタイルの普通のマンションは賃貸で住んできたから、
そんな変わった雰囲気の外観が見ていて毎日楽しいです♪
ヨーロッパ人が見てどう思うかなんて全然考えてません。

気に入った人が買えばいいと思います。

[612: 購入検討中さん]

> 実際に購入して住んでみないとわからないけど、
> 外から見て、ここは大丈夫なのかと思う。
　
耐震偽装問題が出て、大小関係なく良心的なデベは
「竣工済み、販売中の物件を自主的に調査し、問題がありません」
とホームページなどで発表している。

ここの場合は、「．．．調査した結果、遠建事務所とは関わりがありません」
と発表した。
　
耐震偽装の有無まではわからないってことなの？

[613: 匿名さん]

ここのマンションをいいという意見の書き込みがあると
必ずすぐに批判的な書き込みがある。（笑）

[614: 匿名さん]

いいえ、ヨーロッパ人でなくとも、日本人が見ても十分趣味が悪いとしか思えませんけど…（笑）。

もうちょっと周囲の景観との調和や建物の将来に配慮したマンション造りをお願いしたいですけど、所詮ムリでしょうね。今売れさえすればいいという発想の会社には。

[615: 契約済みさん]

私も趣味わるいなーと思ってました。
ただ、立地、価格、設備など気に入った点も多く、
なにより営業の方がいろいろ質問しても熱心に
答えてくれ、しかも押し売りするような態度にでることもなく
（Ｄ○○○○はひどかった。ほとんど、おどし）
日綜の営業さんはどの方も教育が行き届いています。
物件も完成間近となりましたが、思ったより浮いてなかったです。
色合いは落ち着いているし、タイルがきれいで高そうに
見えました。
お部屋の中もそうですが、独自のものを試行錯誤しながらも
打ち出そうとしていたのは日綜だけでした。
いろいろ見て回りましたが、どこも当たり障りなくという
印象で、おもしろみに欠けているように思えました。
日本人はやっぱり、田の字で中和室か〜みたいな。
ただ、その冒険が度を越さないよう祈るのみです。

[616: 入居済み住民さん]

日綜物件は本当に賛否両論ありますが住み心地は個人的には最高です。
気になっていたアフターサービスも今のところ十分に対応してもらっております。
自分のマンションを近くの提供公園から見ているとなんだか嬉しい気分になれます。
どんな建物でも好き嫌いはあると思いますが、住民は数々の中から選択して気にいって住んでいるので匿名さん達の言うことはどうでも良いです。

[617: 物件比較中さん]

既に購入済みの方にお尋ねしたいのですが、他と比べて管理費が異様に
高くないですか？　なのに修繕費が安過ぎる。
　　　　　　　　・・・変ですよね？

修繕費がある程度の金額で、管理費は抑える。
逆ではないですかねえ？
管理会社は日綜グループで無駄に割高、修繕は何故こんなに安いの？

以前にも出ていた話かも知れませんが・・、これじゃあ修繕費はある日突然に値上げされざるを得ないし、大規模終戦ときは１戸につき１００万円出して！・・とか言われるのか心配。

それともそんなの気にしてない？

[618: 入居済み住民さん]

管理費が高いのは、無駄な共用設備が多かったり、小規模物件なのに
エレベーターが多かったりだと思われます。


修繕積立金は入居当初の金額はもっとも安いので、
私が住んでいる物件では、12年目くらいで当初の4倍に値上げされる計画です。
それでも機械式駐車場が無料というのがひびいて、修繕積立金が足りなくなるので、来年くらいから駐車場を有料化する検討をすすめているらしいです。

日綜に限らず、修繕積立金の値上げや一時金の徴収は必要だと思いますが、
その上がり方が尋常ではない（というより当初が安すぎる）のが
問題なのだと思います。

[619: 契約済みさん]

家の物件で確認したところでは、長期修繕計画では１０年目〜３０年目まで月２万円程の修繕積立金がかかります。
多めに見積もっているとは言っておりましたが、滞納される方が
いたりすると思いますので、私的には多すぎることはないと思います。
管理費が多いのは、機械式駐車場使用料無料の為、点検、メンテナンス
にお金がかかっているのだと思います。
機械式駐車場修繕費（取り替えたり）は１５年目、３０年目に計画で費用が用意されています。
管理費は当然安い方が助かるのですが、マンションをつねに綺麗に
使いやすく保つには、ある程度必要だろうと考えてます。
戸建のように、住民が順番でごみ置き場の掃除したりしなくてよいので
気楽でよいですよね。
検討中の方参考になったでしょうか？

[620: 物件比較中さん]

駐車場代無料ならその分管理費が高く付くのはわかるけど、
いきなり負担増に泣かないように（滞納者も増えそうだし）
修繕積立金は１年目からもう少し取ってもいいと思います。
　

検討しているグランシティ３軒はどこも 3000円程度。
他の新築物件を見ても、5000円後半〜1万円前後ですよね。