大和地所レジデンス株式会社（旧：日本綜合地所株式会社 ）ってどうですか その２

[匿名さん]

個別の物件は、物件スレで情報交換をして下さいね。
他のデベのことは、そのデベのスレを見て自分で判断して下さいね。

前スレ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47947/
>最近首都圏でマンション供給率が高いようですが、ここのマンションってどうなんで
しょうか？
>【以下のリンクは管理人により追加されました】
>企業情報＠株情報コム
>http://kabujoho.com/list/8878.html

[561: 匿名さん]

少し古いですが、日経新聞のバックナンバーです。
マンション管理の相談先リストも載っているので参考になるかと思います。
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20020404p4000p6.html
日綜もこの連載シリーズに広告を出して、マンション管理についての消費者啓蒙に一役買っているようです。

[562: 匿名さん]

通常バルコニーの補修、防水工事は修繕計画に含まれるが、ここは含まれない。オープンエアバルコニーとは面倒なクラックに気づかないので補修もしなくて済むし、コスト安。それに騙されて購入した人いるんだろうな。。。

[563: 匿名はん]

売れ残りマンションが多い場合に誰が管理費や修繕積立を負担するかについては、日経新聞バックナンバーの「未契約住戸の管理費は誰が負担するか」の記事
http://sumai.nikkei.co.jp/mansion/kanri/serial_20060703p4000p4.html
が大変参考になりました。

「建物完成後６カ月間は、たとえ未契約住戸があっても売り主は修繕積立金を負担しない」といったような特約事項が有ったら要注意とのこと。

[564: 匿名さん]

「レディアントシティ向ヶ丘遊園てどうですか（その３）」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9070/res/331-340
や
「レディアントシティ印西」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/9070/res/331-340
のサイトがいろいろと参考になります。

[565: 匿名さん]

564です。
失礼しました。
「レディアントシティ印西」のアドレスは、
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46720/
でした。

[568: マンション投資家さん]

566さん、567さん
どのデベロッパーとでも、どうしても納得がいかない場合は、免許を管轄する監督官庁に相談してみる価値はあるかと思います。
http://www.ktr.mlit.go.jp/kyoku/city_park/construction/kensei/kensetus...
（国土交通省関東地方整備局ホームページより）

[569: 匿名さん]

電話で調べてみたら、日綜を管轄するのは、
関東地方整備局 建政部 建設産業第二課
０４８−６０１−３１５１
でした。

[570: 匿名さん]

こことか色々なところで叩かれているのが堪えた（？）のか、
最近の表示では「駐車場１００無料！！＊」とあり、よ〜っく
捜さなければわからない箇所に「＊機械式駐車場のメンテ費用は
この限りではありません」と書いてあるね。
日綜の駐車場はほとんど機械式だし、メンテ時に費用は一括徴収
！！ってことね。

[571: 匿名さん]

>570

「機械式駐車場の点検費用負担額は管理費に含まれています」
と書いてあります。
記載されているのは「点検費用」だけで、維持するのに必要な補修や
部品交換については触れられていない。

入居後に修繕積立金の大幅値上げもしくは1世帯100万円単位の一時金の
徴収が必要な理由はここにある。

ただ「駐車場無料」に飛びつくような購入者がこの文言から
それを読み取れるかは疑問ではある。

[572: 匿名はん]

こちらの物件、今時ゴミ収集所に鍵がついてなくて部外者が出入り出来たり、玄関前インターホンにモニターがなかったり、細かいところですが仕様・セキュリティに手を抜いていそうで不安です。
知人が雰囲気をとても気に入っている様子で、反対意見を言うのも失礼かと思い、無料駐車場含め不安要素を指摘出来ずにいます。でも心配。

[573: 匿名さん]

572さん　それは場所によります。

[574: 購入検討中さん]

名前が変わってから、駐車場代を取るようになったそうです。

[575: 匿名さん]

>名前が変わってから、駐車場代を取るようになったそうです。

それが事実なら、次は管理組合の理事がその駐車場代を「修繕積立金」
会計に入れるように管理規約の変更などをすることが必要。

「管理費会計」のままなら、結局それは日綜コミュニティに還流する。

[577: 匿名さん]

株価でしたら、NIKKEI NET株価サーチが便利です。
http://company.nikkei.co.jp/index.cfm?scode=8878

[578: 物件比較中さん]

576さん

いえいえ、『先行き不透明な会社』だそうです。
株価が下がり続け、２月の半分以下になっています。
http://company.nikkei.co.jp/news/news.cfm?Nik_Code=0030218&Page=1&...

『マンションの潜在在庫が90年代初頭のレベルにまで達している』ということは、売れ残りが積もり積もって、90年代初頭のバブル崩壊時レベルまで増えているんですね。日本綜合地所の株価が暴落しているのは、「日綜が売れ残りを大量に抱えている」と株式市場が警戒しているからでしょう。

[579: 入居者]

問題が起こったときにどのような対応をする会社なのかをよく見極めて物件は買いましょう。

[581: 匿名さん]

日経ビジネス・オンラインに最近UPされた管理組合についてとても参考になる記事http://business.nikkeibp.co.jp/article/life/20070917/135101/?P=1
が他の日綜関連のサイトで紹介されていました。
管理業者の選定だけでなく、マンション修繕業者に相見積もりさせ、その見積もりの情報開示をガラス張りにしている管理組合理事長のことなどについて書かれています。

[582: 匿名さん]

>578さん
竣工後1年経ってる物件を、売れ残りじゃなくて
いわゆる「売り渋り」だと主張されたことがあります。

[584: 匿名さん]

>>５８３さん
外見で判断することは出来ないのでそれらしき人ということだけでは調査しないと思いますよ。
身分証明書の提示をしたところで、わかりませんよね。
もし後で分かったとして、売主が知らなかったなら責任追求はできないのでは？
後で分かって買い換えた友人がいました。それらしき人でも家族で住んでいるなら特に販売に問題ないということだったらしいです。

[586: 匿名さん]

５８４です。
会社名義が怪しいですよ。
そういう人はまともに住宅ローン組めませんから。
会社にローンを返済し、返済終わってから名義が自分のものに。
辞められたら困る会社のよく使う手口らしいです。

[587: 匿名]

ここの物件で
55000㎡に750戸というのがありますが、
これだけの敷地ですから庭園、植栽が豊富です。
植栽というのはほんとにその維持管理が大変なわけで
HPの図のように美しく保つためにはおそらく毎日何人かの
庭屋さんが入らないと保てないのではと思うのです。
ホテルや旅館でもそうですが10000平米程度でも庭師さんが
朝から手入れしてます。
750戸が完売したとしてその管理費でこれだけの敷地の庭園を本当に
保てるのか、疑問です。
庭は手入れしないととんでもない状態にすぐなります。
数年後には管理費の超値上げになるか、ボウボウの庭になるか、

どこのデベも似たり寄ったりですが
売ったが終いですから。

[588: 匿名さん]

まあボウボウになるんでしょうね。住人もきっと関心ないでしょうから。

[589: 購入検討中さん]

日綜の購入者ですが、今のところ管理状態はかなり満足で、
早朝から清掃の方々が外側の公道まできれいにしてくださるので
ごみひとつ、草一本生えてません。
ちなみに近くの有名他社の新築マンションでは雑草まで管理できずに
住民にボランティアを雇ってるそうです。
どこのマンションも１００％良いってことはないのでは？
でもなんといわれてもうちは満足してますよ。

[590: 入居済み住民さん]

ＮＯ５８９です。
名前間違えました。

[591: 入居済み住民さん]

日綜マンションの購入者ですが、入居2年になりますが、共用部分の不具合箇所の1年点検・補修がまだ終わっていません。

「機械式駐車場が無料」だったのですが、これが大きな原因で修繕積立金が大規模修繕の際に足りなくなることが判明し、
毎月の修繕積立金が、近いうちに入居時の3倍に値上げされます。
12年目には入居時の4.5倍くらいにはなるそうです。


なお、清掃業者は589さんのとおり、まじめにやってくれていますが、
日綜がよいのではなく、清掃業者がいいだけのことだと思います。

[592: 匿名さん]

確かに3倍、4倍というとものすごい値上げに感じられますが、たとえばうちの場合2年目ですが、現在の修繕積み立て費は5000円前後。4倍でも20000円です。駐車場が無料なことを考えると、この程度の出費は仕方ないかと思います。日綜物件では、入居当時は修繕費が3分の1、4分の1に抑えられている、と考えたほうがいいと思います。

[593: 入居済み住民さん]

そうですよね。たとえば機械式で駐車料金1万円払うと10年で120万ですよね。それを考えると将来的に修繕金が4倍になったとしてもしかたないのでは？
と思います。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
うちのマンションは今かなり値上がりしていてます。
需要があるということは価値があるということ。
需要がなければどんな物でも値下がりします。
入居済みの方あまりネガティブな事ばかり考えず
プラス思考で行きましょう！

[594: 匿名さん]

アフターサービスの評判が良くないようですが、いかがですか？
3ヶ月点検とか・・・頻度、効果についての感想をお伺いしたいです。

[595: 入居済み住民さん]

今3年目に定期的にありますよ。
私の周りではまだトラブルは聞いてません。
ので・・なんでそんなに評判が悪いのかは？です。
まあ物件にもよるのかな？
うちも入居時のクレームはすべて対処していただきました。

[596: マンション投資家]

>>593さん
最近、下のサイトのように首都圏でも分譲戸数減や坪単価下落の記事が多くなってきています。
http://selldata.realestate.yahoo.co.jp/new/shuto/20070926.html
特に売りの場合は、実際に中古を売ろうとすると希望価格でなかなか売れないことがよくありますので、気をつけてください。

[597: 匿名さん]

>たとえば機械式で駐車料金1万円払うと10年で120万ですよね。それを考えると将来的に修繕金が4倍になったとしてもしかたないのでは

機械式駐車場にも寿命はあります。大規模修繕時に機械式駐車場の交換を行うところもあるそうですが、価格がべらぼうに高いみたいです。
ということで、機械式駐車場が無料というのはけしてメリットだけではないと思います。また、機械式は本当にピンキリで、いいものは耐用年数ものびるけれど、良くないものは・・・。
修繕するお金がなく、やむなく平面駐車場にしてしまったケースも少なくないようですよ。

[598: 匿名さん]

敷地に余裕があるなら平面式の方がずっといい。機械式駐車場は、見た目にもとても悪い。可能なら地下駐車場にすればいいと思うのだが、あまり見ないね。

[599: 匿名]

ここの建物は街にそぐわない場合があるのと
（周りに工場や倉庫があるのにいきなりあのヨーロピアン調の建物）
数年たった物件の管理状態が悪い（外から見ただけだが）
ので検討範囲から除外しました。

[600: 匿名さん]

たしかに、あのヨーロピアンな建物はどうなんでしょうか(苦笑)
たまにギョッとします。
いくらなんでもやり過ぎ。
ここは日本なのに。。。
この会社はどこに向かっているんだろうと思います。
逆に考えれば、パリの街に「ザ・ニッポン」なんて名前の、江戸城みたいなマンションが建つような感じですよね。
恥ずかしい気がしてしまうのは私だけ？

[601: 匿名さん]

ここの評判をみると悪いことばかりですが、大規模物件に対するものが
多い様子。
それって、このデベに限らないこと・・・。
要は、大規模物件に住むといろいろヒステリックになる方が多く
住みにくいということなのでしょうか？
管理組合も大変だなと・・・。

[602: 匿名さん]

ここは管理費が結構高いと思いませんか？

[603: 匿名さん]

601さん
このデベの小規模と大手の大規模比べたら、
断然大手の大規模が良かったです。
こちらは仕様・設備・セキュリティ・管理などの点でだいぶ劣ってました。
ヒステリックになるのは規模のせいではないと思います・・・

[604: 匿名さん]

実際に購入して住んでみないとわからないけど、
外から見て、ここは大丈夫なのかと思う。


どこが？というとたとえば
＞この会社はどこに向かっているんだろうと思います。

私もそれが疑問な部分。

どの会社もそれぞれの考え方はあるかと思いますが・・・。

[605: 匿名さん]

>恥ずかしい気がしてしまうのは私だけ？

いえいえ私もそう思います。
周囲とあまりにもかけ離れた建物というのは
それがどれほど豪華でも×だと思います。
（似非豪華はかえってチープな感じがします）

[606: 匿名さん]

６０１です。
ほかより劣っているとか、周りに合わないと思うなら
買わなきゃいいだけで、ここに悪口だけ書くのがヒスかなと・・・。
建設的な情報交換の場として○×の物件はこんなところがよかった。など
の書き込みがあればよいのですがね。
一長一短あるものなのですから総合的に判断できるようにいろいろな
情報をいただけると助かります。
ちなみに、先日トップブランドのひとつであるＭ地所の完成物件
みてきたけど、エッて感じでした。床鳴りはするし、設備もチープだし。
さすがに構造とかはしっかりしているのでしょうけどね。
どこもそうですが、モデルルームは化粧しまくりで現実とのギャップが
大きすぎる気がします。

[607: 匿名さん]

別のスレで
「マンション」という呼び方は
原語の意味と合わないので変えましょう
っていうのがあったけれど、
その「マンション」が「ヨーロピアンスタイル」なんていったら
その人はどうなっちゃうんでしょうね。

たとえばパリのマンションが「ジャポンスタイル」とか
いって姫路城風の屋根乗っけてたら、
「いったいなぜに？」って日本人でも思うよね。

ヨーロッパの人が見たら日綜のマンション見たら
どう思うのかね。

[608: 物件比較中さん]

別にヨーロッパの人の感想は求めてないｗ
気に入った人が購入する、ただそれだけでは？

これまで、たくさんのモデルルームをまわりましたが、
どこも一長一短です。
選ぶ価値観は、人それぞれなのです。

[609: 匿名さん]

>>608
『これまで、たくさんのモデルルームをまわりましたが、
　どこも一長一短です。』

・・・モデルルームめぐりが目的化してしまっている例。

名前のプルダウンメニューに
「購入検討中」と「物件比較中」
の両方がある意味がわかります。

[610: 物件比較中さん]

「購入検討中」って、日本綜合地所の物件を「検討中」
という意味かと思ってました。
特にそうは限っていないので、「比較中」ということで。

たくさんまわっていると、たしかにモデルルームまわりが
目的になってる！？と自分で思うこともあります（＾＾；
でも、見えてくることもたくさんあるので、
結果的に良かったですよ。