長谷工はどうでしょう？その9

[匿名さん]

前スレ「私も施工が長谷工の新築マンション迷っています。」↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48119/
前スレ「長谷工はどうでしょう?」↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47499/
前スレ「長谷工はどうでしょう？その２」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48121/
前スレ「長谷工はどうでしょう？その３」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48016/
前スレ「【大規模】長谷工ってどうでしょう？　その４【豪華共用】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48133/
前スレ「長谷工はどうでしょう？その５【大規模】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48043/
前スレ「長谷工はどうでしょう？その６【大規模】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48052/
前スレ「長谷工はどうでしょう？その7【大規模】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47996/
前スレ「長谷工はどうでしょう？その８【大規模】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47950/

[462: 匿名さん]

買い替えなんぞ考えることに無理がある
何故買い替える必要があるの？
ローン払い終わったらまたローンですか？
いつまで働くつもり？
一生働き続けなさい
ご苦労さん

[463: 匿名さん]

462さんの主張は、買い換えないから長谷工が良いってことですね。
この点は既に皆さんの賛同を得ているようです。

買い換えない人は長谷工がベスト、買い換えたい人は物件をよく検討すべき

が結論でしょうか。

[464: 匿名さん]

>>462
ほ〜、30歳くらいで購入して一生そこにいるとでも？
そうなったら完全に値無しになる年月が経過する前に売ることも考える。
ごく普通だと思うけど。
買って50年もいるつもりかい？
すでに爺さんなら買い替え考えることに無理はあると思うが。

>>463
住む潰すんならいいんじゃない？欠陥でもない限り。

[465: 匿名さん]

>>463
買い換えない？
まあ、50も過ぎた定年間際で買うってことならそういう考えもありなんだろうけど。
30〜40の世代の購入者はそういうわけにもいかんだろ。
金がないんなら仕方ないだろうけど。

[466: 匿名さん]

分譲住宅は消耗品ではないんだから永住するために買うもんですよ
メンテしながら生涯大事に使うもんです
マナーとか、共同体意識はそういう中から生まれるものです
金ができたら売ってでていくんじゃ、賃貸住宅と変わらん

金があるとかないとかいう問題じゃない
根本的に考え方が違うようですね

[467: 匿名さん]

ローン、ローンと心配する人間にメンテの費用が捻出できるとはとても・・・。

それに戸建じゃあるまいし、今時マンション程度で永住物とは・・・。
確かに考え方が根本的に違うね。

[468: 匿名さん]

>>462
>>466
なるほど、こういう人が長谷工物件買うんですね、先の事を考えずに。

[469: 匿名さん]

何度も過去書き込みしてる
３軒目で長谷工購入したものですが
中古の販売時に施工主や売主で
金額が変わることはにですよ。
この話題って何度も出てると思いますが

立地と間取り、管理状況で９５％決まるでしょう。
最初に売値が安ければ安いほど売却では
有利な可能性も高いです。
（設備などは新築時は重視されても中古では価値無しなので）

[470: 匿名さん]

>>469
長谷工が施工会社だから金額が安いという流れではないと思うけどなぁ。
460さんの
＞長谷工物件に多い大規模・都心から遠い・駅から遠い・仕様が低いだと
＞仰るとおり半値になってしまうから賢く選びましょう、ということじゃないの？
だと考えるが。
長谷工だからではなく、半額とかになる要素が長谷工物件に多いから、なんじゃないかな。
検討者か購入者かはしらないけど、半額といいだしたのは擁護している人の方だし。
そういう仕様であることの一例として階段話がでてきたと私は理解しています。

[471: 匿名さん]

>470
その考えだと、仕様ってよりは立地ですよね。
長谷工は大規模物件や普及価格帯多いので
確かに、駅遠物件などで中古時苦戦する場合多いでしょうが
駅遠マンションは長谷工だけでなく
色々な会社が作っているし
長谷工でも駅近物件や、中規模物件もあるしで
長谷工特有の問題点として議論するのはおかしくないですか？

中古販売時で言えば、駅近長谷工マンションは
１番リスク少ないと思いますし。

[472: 匿名さん]

>>471
長谷工で駅近物件なんてそんなに数ないと思うけど・・・。(徒歩10分圏内だと他に比べ少なすぎ)
それに大規模も正直中古では売り辛い。

で、長谷工特有ではないと言うけど、他に駅遠で大規模扱ってるとこって？

長谷工でも駅近、中規模扱ってるから特有問題ではないってのはあまりにも稚拙な反論だよ。

[473: 匿名さん]

４７２は大規模物件や駅遠物件の
ほぼすべてが長谷工だとでも思ってるのだろうか？

マンション全体シェア（施工として）３割だとすれば
駅遠や大規模のシェアって良いとこ４割くらいじゃ？

[474: 匿名さん]

>>471
＞その考えだと、仕様ってよりは立地ですよね。
立地のいいところに仕様の悪い物件はほとんど作らないよ。
＞長谷工特有の問題点として議論するのはおかしくないですか？
誰も長谷工特有などと書いていない。
>>473の
＞ほぼすべてが長谷工だとでも思ってるのだろうか？
も同じ。
そういう傾向があるから慎重にと書いているだけでしょ、勝手にすりかえないで。
第一、施工数で話してどうすんの？
ここはデベ板だよ。

[475: 匿名さん]

>>473
>>473
>大規模物件や駅遠物件の
でなく駅遠で大規模って言ってるんだけど。勝手にすり替えないでくれる？
それに他に扱ってるのころは？と質問していることに対し
>ほぼすべてが長谷工だとでも思ってるのだろうか？
では答えになっちゃいないよ。　あるんなら他の社名出してくれないかな？

それにそのシェアって施工戸数のことでしょ？
物件数じゃないよ。
ってことは大規模を多く作っていれば自ずと施工戸数は増えるってことなんじゃない？

それと長谷工で中規模以下って実数でどれくらいあるのよ、年間で。
長谷工全体での割合で答えてもらってもいいけど。

[476: 匿名さん]

自分で調べたら？
自称新聞記者もいることだし
なんでもわかるんでしょ

[477: 匿名さん]

↑シェアNo１と五月蝿い擁護派さんのことだからてっきりそのくらいは知ってるのかと。
よく知りもしないで過剰に手放しで擁護されてたんですね。

擁護派さんが一生懸命に擁護されてるってことが長谷工の特有問題ってとこですかね。
(擁護派=購入者ってわけではなさそうですが・・・)

[478: 匿名さん]

>476
相手するだけ時間の無駄
無視するのが一番

[479: 匿名さん]

駅遠で大規模ですが…

ttp://www.nomura-re.co.jp/sumai/mansion/shin-urayasu/
ttp://www.mix-tsukuba.jp/outline.html
ttp://www.sakura812.com/
ttp://www.goldcrest.co.jp/html/crestcitytowers/index.html
ttp://www.jg-263.jp/?gclid=CMit3qCcm4gCFRueTAodzB71RQ
ttp://www.japan-homes.co.jp/hibari/hibari_gaiyo.htm

面倒臭いので、このへんにしときますけど、まだまだありますよ。

[480: 匿名さん]

なんだか無駄な議論になってますね。
長谷工に駅近が沢山あることは誰だって知ってる。他のデベにだって沢山ある。
長谷工に駅遠大規模が沢山あることも誰だって知ってる。他のデベにだって沢山ある。
長谷工は沢山建ててるから、立地で比較しても意味なし。　でしょ。

嫌悪派も擁護派も、もう少しマシな比較論をしてくれませんか。
見ててあまりに幼稚で・・・・

議論すべきは、長谷工の建設したマンションのコストパフォーマンス（サービス、保守等含み）が、他のデベより良いか悪いかでしょう。

そして、コストパフォーマンスはユーザーニーズにより異なるので、ユーザータイプ別に議論しなくてはなりません。何次取得者かは余り意味がありません。最初から賢い取得者もいれば、何度買っても失敗する取得者もいますからね。

買う年齢層（20台、30台、40台、50台以降）
収入構造（余裕で買える、今の生活レベルは落とさずに買える、頑張って買う）
家族構造（ダブルインカム、専業主婦、子育て世代、退職間近、リタイア後）

などを基本に、どの層が長谷工を買うのに適しているかですね。長谷工は、ある層の人にとって、必要十分な性能を低価格で供給する建設会社だと思います。それは他の層の人にも魅力的なこともありますし、すごく不満なこともあります。どの層を長谷工は中心ターゲットとしているでしょう。

[481: 匿名さん]

>>480
＞議論すべきは、長谷工の建設したマンションのコストパフォーマンス
＞（サービス、保守等含み）が、他のデベより良いか悪いかでしょう。
？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？？
そんなもの論議する場なの、ここは？
デベにはそれぞれ得意分野があるし、コストを安く抑える利点はたしかに長谷工とはいえるだろう。
だが、それは長谷工の得意分野だけで議論しろってことじゃない、どちらが幼稚なんだか。
安く買えることは確かに利点だが、若くして買った人がその後に売却するときに
半値になるような物件じゃコストを抑えただけでパフォーマンスに優れてるなんて言えない。
それは擁護派みずから書き込んでいるないようでしょうに。
先がある人間にとっては、将来どうするかという点も考えてマンションを購入する。
住むことに対しての機能が十分だけでは済まないんだよ。
もう少し深く考えて書き込みしてくれよ、幼稚だな。

[482: 匿名さん]

コストパフォーマンスは良くないのでは。
長谷工標準仕様のマンションを、あの価格で買える人はある意味お金持ちだと私は思います。

[483: 匿名さん]

＞議論すべきは、長谷工の建設したマンションのコストパフォーマンス
議論すべきこと？　コストパフォーマンスで考えたら必ずしも良くないことは明らかでしょ？
見た目の数字の上で価格が安いってこととコストパフォーマンスが優れてるってことを一緒にされても話になりませんよ。
安物をそれなりの価格で売っていることを「コストパフォーマンスに優れてる」と言うの？
よく「住めれば十分」的なことを擁護派が書いているけど、それなら分譲住んでても、
賃貸住んでても変わらないでしょ？

[484: 匿名さん]

481さん、482さん、483さん
「コストパフォーマンス」の意味をキチンと理解されておられますか？

どんなに高級な物件でも、どんなに安売りの物件でも、「コストパフォーマンス」を議論しなくては市場経済の議論になりませんよ。
生命の安全に関わる場合などコスト議論をすることが望ましくない場合もありますが、それでも企業活動上コストの議論無しにパフォーマンスは語れません。

もし、長谷工標準仕様のマンションをあの価格で買うお金持ちがいるなら、その人にとっては、コストパフォーマンスが良いということです。どんなにお金持ちでも、コストパフォーマンスが悪いと思えば買わないでしょう。

見た目の数字が安くても、その後費用がかかる、価値が下がる場合、それは「コストパフォーマンスが悪い」ということです。

どうして長谷工の物件を買う人がいるのでしょう。それは、コストパフォーマンスが良いと思う人がいるから。

では、長谷工の物件は、誰にとってコストパフォーマンスが良いのでしょう。
それとも、購入者はコストパフォーマンスが良いと「騙されている」だけなのでしょうか？
もしそうだとすれば、年間数千人の「騙されて怒っている人」が生まれるはず。でも、そんなにはいないようです。

では、一生騙されたことに気が付かない？　それなら、その人にとっては、やはりコストパフォーマンスが高かったことになるのです。

どんな人が、長谷工マンションを「コストパフォーマンスが高い」と感じるのか、ある程度の一般解はありそうです。

[485: 匿名さん]

最多需要帯の求める必要最小限仕様のノウハウを知り尽くしていることが、低販売額でも利益を上げたい売主に長谷工が選ばれる理由でしょう。消費者も納得してるからこその購入だし。コストパフォーマンス＝費用対効果…という視点から見れば、評論家よりも購入者の判断の方がリアリティは強いはず。ある意味、日本の分譲集合住宅のアベレージレベルを測る点においては、良くも悪くも“長谷工”というブランドは存在意義があると思う。日本市場では去年の特殊仕様が今年の標準…くらい消費者の欲求が暴走しがちだが、直床に表れるように、それでも施工数が伸びる長谷工仕様は現在の日本のアベレージなのでしょう。長谷工が施工全物件高遮音二重床、或いは直床スラブ厚250mmに踏み切った時が売主も含め日本のマンションのアベレージが上がった時なのかも。

[486: 匿名さん]

↑あなたこそ理解できてないようだね。
あれだけ価格を安く出していても、利益が十二分に出るということはそれだけで
消費者にとってのコストパフォーマンスは良くないことが明らか。

それに買う人間全てが
>もし、長谷工標準仕様のマンションをあの価格で買うお金持ちがいるなら、その人にとっては、
>コストパフォーマンスが良いということです。どんなにお金持ちでも、コストパフォーマンスが
>悪いと思えば買わないでしょう。
に当てはまるわけではない。　特にマンション購入では。

それと
>では、一生騙されたことに気が付かない？　それなら、その人にとっては、やはりコストパフォー
>マンスが高かったことになるのです。
これはあまりにも暴論。　あなたみたいな消費者ばかりなら悪徳業者はホクホク顔でしょうよ。
「市場経済」という言葉を持ち出してるだけで中身が丸で伴っちゃいないから
勉強し直したほうがいいよ。　今のままの論理展開だと社会出た時通用しないから。

[487: 486]

間にレスはいっちゃったね。
↑は484宛ね。

[488: 匿名さん]

>>485
未だにアメリカ牛肉が売れる消費者社会だからねぇ、日本は・・・。

[489: 匿名さん]

な〜んにも理解していないのはあなたの方でしょ。
パフォーマンスって、和訳すると目標達成やできばえという意味だよ。
擁護派も団地のような仕様であることをみとめてるじゃん。
駅から遠いなどの立地などについても同じこと。
安い価格で仕様を落としていないものをコストパフォーマンスに優れているというのだよ。
だいたい、擁護派から言い出した半値になるような物件が
コストパフォーマンスに優れているなんてだれも思わないよ、
本当に優れているなら、市場評価である価格に反映されるはず。

まさか安い価格でも安全性が確保されているとかいうんじゃないでしょうね？
安全を確保するのは法律を遵守して基準を守ること、つまり常識なんだよ。
その上でどんな価値が上乗せされ、その割には価格の上げ幅が少ない、
それをコストパフォーマンスというのだよ。

＞見た目の数字が安くても、その後費用がかかる、価値が下がる場合、
＞それは「コストパフォーマンスが悪い」ということです。
すべてがオプション、南千住のように駐車場更新費用が考えられていないような
物件こそこれに当てはまると思うのは私だけ？

[490: 匿名さん]

>>484、485
「コストパフォーマンス・・・支出した費用に対する、それによって得られた満足度の割合」
なんだけど、一度くらい辞書引こうね。

ざっと見た限り、購入者だとのレスで「満足です」というレスは少ない。
擁護する購入者でさえ、「住むには十分・・・」、「思ってたよりは・・・」、「今の所は不満はない」
といった控えめな意見が多い。
どちらかと言えば「コストパフォーマンスが良い」ではなく、
「そこそこのコストパフォーマンス」といったところだろうね。

で、標準的な長谷工価格より高くなるにつれて長谷工物件は
コストパフォーマンスは下がってく傾向にあるんじゃない？
顕著にそれが現れてる例は長谷工ブランドでは高すぎた深沢の物件かな。

[491: 匿名さん]

デベにとって長谷工は最高のゼネコンらしいよ
大手に頼めば高すぎる
中小だと安いが品質が心配だ
長谷工は品質も価格も及第点だからね
それが証拠に長谷工の受注量は
どんどん増えていて
人手が足りないらしい

[492: 匿名さん]

いいですね。やっと議論が少しまともになってきました。
まだ「購入者」を一つの群として扱っているので、理論展開に無理のある主張も多いですが、それなりに説得力がある意見も出てきましたね。

485さんの、「日本の標準仕様」説は面白いです。
490さんの最後の三行もすごく面白い視点で、議論を深める価値があります。
こういう方々が色々な事例を引きつつ議論されると、読者にとっても役立ちますね。

マンションの価格決定が単純な需要供給曲線で決まるわけでないことは明らかなので、
企業利益をどう評価するかが次の視点でしょうか。

なお、蛇足ですが、全数調査と異なり、任意の調査では、「意見を言いたい人」の
回答率が高くなる傾向があることには注意する必要があります。
こういった匿名掲示板がその典型ですね。
長谷工擁護派の方が書き込みするインセンティブは低いはずで、どうしても
批判派の意見が多くなるのは仕方の無いところですね。

[493: 匿名さん]

>>491
「高級マンションを作らない場合は」と文頭に付けるとしっくり来るね。
中流層未満を相手にする場合は一番利益を出しやすいって理由だと、
本来なら購入者にはもっと安く提供できるはずってことだよね？

[494: 匿名さん]

擁護派でも批判派でもないのですが、興味があってぜひ知りたいので…
490さんのレスだと、深沢の物件は仕様の実費よりもさらに販売額を高くして、利益率を上げている。
493さんのレスだと、長谷工（と組む売主）は一様にして原価（資材＋工費＋人件費）に対して他社よりも高い利益率を設定している。…と解釈しても宜しいでしょうか。
そもそもデベとゼネコンが総売上（総販売額）の中で利益率をどのくらいに設定しているものなのか、高額物件と廉価物件で利益率の設定差があるのか、激戦区と競合の無い地域での仕様（施工予算）設定にどれくらいの差をつけるものなのか…財閥系・新興系・長谷工との明確な対比があればぜひお教え願いたいです。

[495: 匿名さん]

財閥系も長谷工に乗っかるらしい。

http://sumai.nikkei.co.jp/news/latestnews/index.cfm?i=2006102710287p2

[496: 匿名さん]

高級マンションのほうが仕様が良く坪単価が高いため
少々利益率は低くても物件一件あたりの総利益は高くなる
しかも金持ち相手だから少々高く見積もっても納得してくれる
但し、金持ちは自分だけの特殊なこだわりを持っているため
要求も多く、対応できる技能を持つ職方や、材料も限られてくるため
結局原価が高くなってしまう
長谷工仕様はこれと対極にある考え方で
仕様や納まりを標準化し、原価を抑えてるわけで
同程度の仕様のマンションなら利益率が良いのは当然といえる
通常10％程度の利益設定ではないかと思う

[497: 匿名さん]

＞495
三井物産の決定権者は長谷工の評判を知らないんですね。
たとえ、その評判の内容が真偽が定かではないにしても--

[498: 匿名さん]

>>497
相互で株を保有するんじゃなく、三井物産が一方的に保有するんでしょ？
金で自社の意向を通しやすくしたってとこでしょ。

[499: 匿名さん]

基本的には私も496さんの回答に同意します。
長谷工をゼネコンとしてみた場合、利益率8.7％(2006年)は驚異の数字です。
鹿島、清水、大成といったスーパーゼネコンは3％程度ですから。
ただ、利益率の議論は、デベとしての利益とゼネコンとしての利益を区別して考えないと比較が難しいですね。
長谷工は再生機構銘柄化してから隠れデベ的事業が多く、評価が難しいです。

三井の買った優先Ａ第二期は2007年10月以降転換請求できますね。
今は議決権がありませんが、来年以降、三井物産が長谷工を使うのに強い力になりそうです。
長谷工にしてみれば、自己消却より、安定顧客を選んだということですね。
三井がスーパーゼネコンと長谷工をどのように使い分けるのか、楽しみです。

497さん、一流企業が30億の投資をするのにどれくらい調査をするかご存知ですか？

[500: 匿名さん]

>497
負け惜しみはやめなさいよ。
「長谷工の用地に関する情報収集力や建設技術を活用し高付加価値の
マンションを展開する狙い」
と解説が付いているじゃないの。

[501: 匿名さん]

>500
人々の心の中に根付いてる長谷工に対するイメージはなかなか消えないものですよ。
理屈では消えないと思いますが----

[502: 匿名さん]

>>501
三井物産がそういったマイナス面を理解せずに運用はいないでしょうから、
三井主導の際には上手くやるつもりなのでしょう。
あくまで施工屋としての場合の話なんですがね。

[503: 匿名さん]

>>501
30億の投資をするのはあなたではなく、三井物産なのです。
そこをお間違えないように。

[504: 匿名さん]

長谷工に施工させた物件に「パーク○○」の名称を付けるかどうかは現状ではわからないしね。

[505: 匿名さん]

>504

三井物産なら、ヴェーゼントとかパルテールなのでは？

[506: 匿名さん]

そっか、三井不動産Ｒが使うわけじゃないのか。

[507: 匿名さん]

三井物産が三井不動産Ｒを販売会社として使う可能性はあるけど、
長谷工と組むなら長谷工アーベストかな。
今まで三井物産は自分が企画したものより、他の企画に乗ることのほうが多かったけど、
長谷工と組んで新ブランドを立ち上げるのかもしれないね。
長谷工は施工屋として使うのが正解？

[508: 匿名さん]

>>507
>長谷工は施工屋として使うのが正解？
金を出して、保有する技術と用地に関する情報収集力を‘使う’分には正解。
主導権を握らせて、乗っかる分には不正解。
といったとこでしょうかね。

[509: 匿名さん]

長谷工は人気あるんですね。こんなににぎやかなんだ〜

[510: 匿名さん]

マンションではやはり長谷工と組むのが正解
特に大規模物件では、他に考えられないね

[511: 匿名さん]

>>509
良くも悪くも一番話題を提供してくれますからね。

>>510
正解かどうかは後世が判断してくれるでしょう。
30年くらいすると顕著に現れますよ、良い方向か悪い方向かは別として。