長谷工はどうでしょう？その9

[匿名さん]

前スレ「私も施工が長谷工の新築マンション迷っています。」↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48119/
前スレ「長谷工はどうでしょう?」↓
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47499/
前スレ「長谷工はどうでしょう？その２」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48121/
前スレ「長谷工はどうでしょう？その３」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48016/
前スレ「【大規模】長谷工ってどうでしょう？　その４【豪華共用】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48133/
前スレ「長谷工はどうでしょう？その５【大規模】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48043/
前スレ「長谷工はどうでしょう？その６【大規模】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48052/
前スレ「長谷工はどうでしょう？その7【大規模】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47996/
前スレ「長谷工はどうでしょう？その８【大規模】」
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47950/

[784: 匿名さん]

>が、聞いたこともないような施工業者が建てたものを無条件で「長谷工よりマシ」と信じるほどナイーブでもなかった。
こう書いている時点で長谷工以外の選択肢がないということを認めているように思うが？
つまり、ほかにはそれ以下しかないということだろ？
だから長谷工団地しか買えない連中と７７９はいっているのだと思うが。

>>780
さすが団地住民だね。
管理会社変更となったら、それまで委任状だしていた輩がだまっているとでも思ってるのか？
それに、管理会社変更となると当然管理費などの変更も出てくるため、住民の総意が必要になる。
だから大型団地はなにごとにも対処が遅れ、本当の団地になっていくんだよ。

[785: 長谷工大規模ＭＳ住人]

>>784
>さすが団地住民だね。
>管理会社変更となったら、それまで委任状だしていた輩がだまっているとでも思ってるのか？
うん、思っているよ。管理組合に無関心な奴らは管理会社についても無関心。
なんで、管理会社を変えるときだけ無関心な奴らが出てくると思うのだろう。

>それに、管理会社変更となると当然管理費などの変更も出てくるため、住民の総意が必要になる。
現時点の管理会社が他の管理会社では太刀打ちできないほど安くしていると
思いますか？ 今時、管理会社を変えることは管理費を変更しなくても
できますよ。たとえ管理費が高くなるとしたって、普通決議だから大きな
問題になるとも思えない。

>だから大型団地はなにごとにも対処が遅れ、本当の団地になっていくんだよ。
住民の数が多く、理事の数も多いため、対処が遅れることは否定できません。
が、別に団地なら団地でいいんじゃないの？ 住み心地には変わりはないしね。

[786: 契約済みさん]

>まさか管理会社変更のために住民総数の３／４必要だなんていわないですよね。
管理会社変更は総会での承認が必要だし、それが半分で取れるとでも？

それに、会社が変わるだけならまだしも、金額面で変わってくると委任状の数は激減するよ。
第一、そこまで無関心な大規模マンションなら、理事もその無関心な住民から選ばれてやってるんでしょ？
それこそ、そんな連中に管理会社変更なんてできるわけがない。
団地かどうかは別にしても、大規模物件が荒れる原因のひとつであることに違いはない。


Ｑ1：管理会社の対応に不満を持っています。管理会社の変更を考えているのですが、どのような手順を踏んだら宜しいのでしょうか？

A：まず、管理会社を変更を検討する前の準備として、現管理会社との契約書の内容をご確認下さい。契約通りに業務を行なっているかを確認します。また、特に任意解約に関する条項が有るかご確認ください（国土交通省で作成した「マンション標準管理委託契約書」では、少なくとも3ヶ月前に書面で解約の申し入れを行なうことにより、契約を終了することができるとしています）。
次に管理規約を確認します。管理会社の変更は総会決議事項となります。普通決議事項となっているところが多いと思いますが、場合によっては、規約に特別決議事項となっていることもありますので、特にそのあたりをご確認下さい。
以上を確認したら、次は具体的な管理会社変更のプロセスを理解する必要があります。管理組合の状況により一概には当てはまらない部分はありますが、一般的には次のようになると思います。

1.現在の管理会社に契約どおり行なわれていない点に関して、改善要求をします。

2.１.の改善要求をしたのにもかかわらず改善されない場合、具体的変更手続きに入っていきます。

3.管理会社を変更するにあたって、メリット、デメリットを十分検証します。

4.新管理会社に求めるもの、委託をしたい内容について検証し、かつ明確にします。その際、各区分所有者の意見を反映すべくアンケートを実施するのも有効でしょう。

5.他の管理会社に見積り依頼をし、また内容について比較検討し、候補管理会社を選定します。

6.各区分所有者に今までの経緯、変更内容等の説明を行ないます。その際説明会を行なうのも有効な手段でしょう。

7.総会に上程し承認を得ます。

8.７.で承認が決議されましたら、新管理会社と連携して引き継ぎを行っていきます。

[787: 契約済みさん]

>>785
管理会社変更を簡単に考えすぎ。
どれほどの時間とエネルギーが必要なのか・・・・
って、無関心な団地住民に言ってもムダか。

[788: 匿名さん]

> ここを擁護してるのは、いまじゃ選択肢が長谷工団地しかないという連中だろ。

擁護している訳じゃないよ。別に悪い点は特にないって言っているだけ。

批判している奴らが的外れなことばかりで話になっていない。吉野家に行ってここの牛丼は大量生産で心がこもっていないとか、わけのわからないことをいっているから380円でこの味はよそではだせないって言い返しているのがなんで擁護なのかわからんなあ。

道場六三郎がどんな牛丼作っているかしらんが、そんなもの興味もないし比較する意味もない。


もっと的確な批判があれば参考になるし、是非聞きたいもんだがね。

[789: 長谷工大規模ＭＳ住人]

>>786
>管理会社変更は総会での承認が必要だし、それが半分で取れるとでも？
取れますよ。最小１／４（理事数含む）で可決になることを忘れないでください。

当然、その前の準備段階も必要なことは理解しています。が、あなたの言うような
問題のある管理会社だったら反対する人は少ないのではないですか？
なお、私のところは問題はありませんので、管理会社変更検討はしていません。

>それに、会社が変わるだけならまだしも、金額面で変わってくると委任状の数は激減するよ。
大規模マンションをなめていますか？ 管理予算は毎年かなり余りますので、
管理金額が変わっても予算内で済みます。各住民の払い出しが変わるわけでも
ないのに問題のある管理会社を変更するのに過半数の住民が反対する理由がない。
管理会社に問題がなければ話は別です。

>第一、そこまで無関心な大規模マンションなら、理事もその無関心な住民から選ばれてやってるんでしょ？
>それこそ、そんな連中に管理会社変更なんてできるわけがない。
ご心配ありがとうございます。ただね、立候補者＋留任者は必ずいるので、
全てが無関心なわけではありません。理事でなくてもうるさい住民もいます。
今までの経験から、輪番で選出された無関心理事も理事会に参加してるうちに
関心度は高まっていきます。本当に無関心を貫く人は理事会に参加しないので、
理事会は楽。

どうしても動かない年もあるでしょうが、管理会社に問題があれば数年後には
管理会社変更になるでしょう。理事会が総会の議案に上程さえすれば可決される
のは間違いないですよ。

>>787
>管理会社変更を簡単に考えすぎ。
>どれほどの時間とエネルギーが必要なのか・・・・
前提条件は‘問題のある管理会社’です。問題のない管理会社を価格や個人の
感情で変更するのは相当なエネルギーが必要だとおもいますが、住民のために
問題のある管理会社を変更するのですから、それほどとは思えません。

[790: 入居済み住民さん]

>784

議論がかみ合ってないな。

そもそもこっちは庶民向けの物件の話をしていて、そのなかでは長谷工はそんなに悪くないんじゃないかという主張だ。だから長谷工団地以下の物件しか買えない連中と言われればその通りだが、ここで鹿島や清水なんかの名前を出されたとしても、議論の枠外の話になってしまう。

ちなみに聞きたいのだが、庶民向けの物件に関して、長谷工よりも安心できてコストパフォーマンスにも優れた施工業者ってどこ？今度買い換えるときは、そこを優先して検討するわ。

[791: 匿名さん]

>>789
経験ないのに簡単だなんて書かないほうがいいよ。不良管理会社変更についてはNHKの特番でも取り上げられることがあるが形式上できるということで大方の総意もなしにやったらマンション内がたいへんなことになるよ。ウチもそうだったけど、後から後から「話が違う」だの「こんなはずじゃなかった」といった苦情が山のようにくる。けっきょく２〜３年くらいはかかる。

関心がないヤツは文句だけは他人の十倍言うもんだ。ウチが変更した前・後とも長谷工は関係ないけど、管理会社を変更するのは大規模物件では不可能に近いよ。よほどひどかったらありえるかもしれないが、それでも売り主関係との縁故で買っている人も多いから、１００％とは言えないくらい。こんな団地には外人もいたりするし。それでも管理人が住人に頻繁に暴力ふるったり障害事件でも起こせば変わるかも。
別に管理費が余っているなんてことは関係ない。団地住民はたしかに管理会社変更を甘く見すぎている。

[792: 784]

＞ここで鹿島や清水なんかの名前を出されたとしても、議論の枠外の話になってしまう。
長谷工の上は財閥系なんて志向はおこがましいだろ。
間にいくらでもいるじゃん。
東急でもいいし、オリックスでもいいし。
俺に言わせりゃ長谷工なんざカナデベ御三家以下だろ。
大規模、全部団地、僻地であるプロパンにオール電化の巨大な石碑。

>>７７９
８９３以下の対応の川崎物件って、スニーカーのことか？
たしかにあれは最低。
といっても、ここに書き込んでいる団地住民はそんなこと知る余地もないよ。
ろくすっぽ調べもしないだろうし。
モデルルームとカタログ見て決めちゃっているだけだろうし。

[793: 匿名さん]

たしかに議論がかみあっていないね。
片方は施工で見ているし片方は売り主としての長谷工でみているし。

ま、７７９は建物はこんなもん、ソフトが問題といっていて住民の方が施工屋の名前出してきているから
かみ合っていないのは住民と称している方かな。
こういうとき「長谷工は施工屋でデベじゃない」という決まり文句が出てくるんだろうけど。
あれだけ売り主として名前を連ね、実際に団地物件の多くは主導的に販売してるんだから
このいいわけは通用しないと思うけどね。

それにしても、施工屋としてみても長谷工の上は清水や鹿島ですか。
その間はかな〜りあいているような気がするがな。
マンション専門とかいいながら、タワー建てるときは大成あたりの協力を得なければ建てられないなんて。。。
施工屋としての長谷工にしたって、もう少し正確にレベルを測って書き込みした方がいいと思うぞ。

[794: 長谷工大規模ＭＳ住人]

>>791
全体的なお話は参考になります。心得させていただきます。

>大方の総意もなしにやったらマンション内がたいへんなことになるよ。ウチもそうだったけど、後から後から「話が違う」だの「こんなはずじゃなかった」といった苦情が山のようにくる。けっきょく２〜３年くらいはかかる。
まず、>>779 が言うには
>なためになにか問題があって管理組合が管理会社変更したくても
なんですよ。管理会社を変更したくなるような問題があるんです。
>>779 が言うような管理会社を変えたくなる問題って大したことの
ない問題なのかな？
>>779 の管理会社を変更したくなるような問題ってどんなことを
想定しているのでしょうね。

２〜３年かかるのは承知。人間関係なので、１年目は警告だけで
終わるでしょう。それでも改善されなければ−−で２年ですね。

>よほどひどかったらありえるかもしれないが、それでも売り主関係との縁故で買っている人も多いから
そうなんですか？ 縁故が半数いたらそれは変更できませんね。
でも私は管理会社を変更したくなるような問題って「よほど
ひどかったら」だと思っているんで、その場合は変更を
目指さざるを得ないでしょう。

[795: 匿名さん]

管理組合・理事会の掲示板でも覗いてみたら？
管理組合を変えることが簡単なんてだ〜れも書いてはいないと思うよ。

といってもムダでしょうね、この手の人に言っても。

[796: 入居済み住民さん]

>793

いや、だからさ、具体的に教えてよ。どこ？真に庶民の味方の施工業者はさ。

[797: ↑]

だからずれていると書かれるんだよ。
商品であるマンションを供給するのはデベで、それに沿って作るのが施工会社。
庶民の味方というのはその商品を供給するメーカーであって、施工屋ではない。
だいたい、庶民の味方の施工業者って言葉自体がへんだろ。
みんなデベとしての長谷工云々しているのに、なに一人でずれたこと書いているんだよ。

[798: 匿名さん]

>>795

無駄でしょうね。
でもいいんじゃない？
これほどマンションに無知な人種がいなければ、長谷工は潰れたまま復活できなかっただろうし。

[799: 匿名さん]

>>789・794
>取れますよ。最小１／４（理事数含む）で可決になることを忘れないでください。

最小で１／４？
貴殿のマンションの規約にそんな規定があるの？
総会での可決に関する数字は、過半数か３／４か４／５しかないんですけど・・

[800: ７８６]

私も
＞管理会社変更は総会での承認が必要だし、それが半分で取れるとでも？
と書いたんですけどね。
長谷工団地はそんな特殊な要綱でもあるんじゃないですか？（笑

[801: 匿名さん]

長谷工いいと思うよ。
庶民向け物件で良いなと思える物件は長谷工の施工が多いかな。
結局自分が決めた物件は
首都圏で価格は価格は4000万台前半
駅近5分以内
大規模小売店至近
大規模
自走式駐車場100％
洗車場あり
ゲスト用駐車場
車寄せ2箇所、ゲート３箇所
オール電化、エコキュート採用
ディスポーザ採用
ペアガラス
中庭に森あり
集会用ホールあり
ゲストルーム2つあり
構造は心配要らないし、入居が楽しみです。

[802: 入居済み住民さん]

>797

こっちとしては「施工業者」としての長谷工を擁護している。デベとしての長谷工を擁護するようなことはこれまで一言も書いてない。

そもそも、この掲示板では、デベとしての長谷工への批判／擁護と、施工業者としての長谷工への批判／擁護が混在していた。たとえば、779はデベとしての長谷工を批判しているが、「ここを擁護してるのは、いまじゃ選択肢が長谷工団地しかないという連中」という言葉は、擁護派を一括して中傷する非常に失礼な物言いだ。

なお、長谷工についてはデベ／施工業者という区分は適用できないとの指摘もあるが、実際にはデベロッパーとしては長谷工が全く、あるいはほとんど関与していない物件もあるため、この区分は適用可能だろう。逆に、デベ／施工業者という区分が適用不可能だという立場に立つなら、この議論はそもそも前提が異なるため、成立しなくなる。

この区分が成立すると考えるならば、デベとしての賛否と施工業者としての賛否を分けて考える必要がある。その場合、施工業者としての技術やノウハウが議論の対象になるはずだ。庶民でも買える値段で、安定した施工を実現できるかどうかは当然話し合うべきテーマになる。781のコピペはまさにそうした観点からの指摘だ。

[803: 長谷工購入者]

>>802

まぁまぁ、落ち着いてくださいよ。
見ていれば分かると思いますが、長谷工批判派は結局感情論でしか
問題提起を出来ないから、長谷工の施工や監理には触れず、
分かりやすい設備仕様の話や、ネットに転がっていた
住民対策の失敗例を取り上げるしか無いんですよ。

確かに、長谷工は住民対策はヘタクソだと思います。
他の会社が、金をばら撒いて穏便に済ますところを。
長谷工は渋るようですからね。

でも、私はそれでいいと思いますよ、長谷工自体が違法建築を
しているのであれば問題ですけど、ちゃんとした手続きを
踏み建築確認を経てから、着工しているはずですから。

業者が法を守っているにも関わらず、反対運動が起こるのはそもそもおかしいんです。
大体、その地域の価値なんて新しく人が入ってこない限りどんどん減価します。
そういうことも理解せず、反対運動が起こる地域は元々＊＊危険な地域だという
判断に使えるくらいです。消費者にとってはプラスにこそなれマイナスにはならない話です。