マンション購入時の諸費用について

[ライカー]

はじめまして。この度、新築マンションを購入することになったのですが、諸費用が１８０万〜２００万
程掛かると担当の方から伺いました。ちなみに物件価格は３０００万です。
色々な情報を見てみると物件価格の３％〜５％ぐらいが相場のようで、うちの場合６％と少し高いのですが
この場合何に多めに費用が掛かっているのでしょうか？
（担当の営業の方はまだハッキリとは決まっていないのでなんとも言えないそうです。）
どなたか『自分の場合はこうだった』など教えて頂けませんでしょうか？
よろしくお願い致します。

[2: 匿名さん]

諸費用といえば、各種保険料・登録免許税・不動産取得税・印紙代・登記費用・融資手数料
・・・だいたいそのくらいか。もしかしたら修繕積立基金も含まれてるとか？

「まだハッキリとは決まっていないのでなんとも言えない」とは？？
税金関係は未確定とはいえ、概算総額を提示されているなら項目ごとの概算もある筈。
専有面積と購入価格、立地など最低レベルの情報がなければ判断のしようがない。
他人の事例を訊く前に、ご自身の情報開示を。
金額そのものは他人と比較してもあまり意味ないかも。

[3: 匿名さん]

新築マンションは5%超えると思いますが。
3%台になるのは現金買いか、一戸建てで販売元が売主（仲介手数料がない）の場合ぐらいでしょう。
諸費用は多めに言うのであとで減ったり、払い戻されたりします。

いま手元にないのでおおざっぱですが、大きいのは銀行のローン保証料・修繕積立基金・登録関係(登録免許税・司法書士報酬)・固定資産税の一部など。
売主がなにか多めに取っているのではないかと思っての質問と思いますが、
諸費用のうち売主が取るのは提携ローン手数料5万円ぐらいで、ほとんどないです。

内訳がない段階では比較しようにもできない気がします。

[4: 匿名さん]

はじめまして、ライカーさん。
物件価格がちょうど同じくらいです。
2800万円の借り入れで最初、諸費用は180万円くらいといわれました。
ただ、販売員さん曰くちょっと高めに見積もっているとのこと。
結局最終的には170万円くらいになったかな。
うちの場合は借り入れに公庫＋年金＋提携ローンと3箇所になったので
そのそれぞれの保証金・手数料等がかかったこと。
また公庫なので、つなぎ融資に15万円くらい加算されてしまいました。
もちろん修繕積立基金も含まれています。
登記が完了した後、精算され2万円くらい戻ってきたようです。
ライカーさんがもし不安なら一度、諸費用の内訳明細を計算して貰ったらどうでしょう。

[5: 匿名さん]

スレ主さま
単純に他人の購入物件の諸費用との比較はできないですよ。
都市計画税や固定資産税などは物件評価が決まらないと確定しませんし
司法書士の費用などは大型物件の場合は安くなるようです。

ご自分の費用はまあ、そんなものかと用意されるべきだと思いますが。。。
他の方がおっしゃっている通り、結果的に今の見積額より安くなる場合も
ありますし、現時点では最高、この程度は必要かとおもわれるという金額を
営業が提示するのは普通のことだと思います。

[6: ライカー]

みなさま、ご意見ありがとうございます。
今の時点では、金額も確定されないので少々不安になりこのようなスレを立ててしまいました。
とりあえず入居までは１年以上ありますので、その間またしっかりと資金を貯めてゆきたいと思います。
色々と教えて頂き、ありがとうございました。

[7: 匿名さん]

>>06
ローンの金額が少なくなれば、ローンに関わる登録免許税（抵当権設定）やローン保証料なども少なくなります。
但し、登録免許税（抵当権設定）は公庫と財形は非課税。

印紙税は売買価格が５０００万円を境に数万円異なります。（安い方でしたね。）
新築マンションは代理販売が大半だから、売買に関わる手数料は売主負担でゼロ。（中古だと３％＋６万円に消費税を加算。）

新築住宅に関わる登録免許税（移転＆抵当権設定とも）は専有面積が５０平方メートル以上でないと軽減されません。
５０平方メートルは登記簿面積だからお間違いなく。販売用は壁芯で少し広い面積なのでご注意。
これは１／４から１．５／４とデカイですよ。ただし来年以降は軽減処置が無くなるみたい。

新築マンションで諸費用が６％だと、考えられるのは
ローンを目一杯組んでいて公庫や財形を使っていない。
５０平方メートル未満の専有面積である。

購入の仕方、物件の内容で、諸費用は大きく異なります。

[8: 匿名さん]

私が昨年購入した物件（新築）は都内5000万円強で，諸費用は95万円程度，
物件に対して2%以下で押さえることができました．内訳は以下の通り．
ローン（1500万円，10年） 180,585円
登記， 281,307円
固定資産税，都市計画税（デベの立て替え分） 26,261円
修繕積立金基金 168,500円
管理費（３ヶ月分前納） 64,470円
火災（30年），地震保険（5年） 228,100円
計． 950,223円
諸費用で，ローンと登記のことしか考えなければ，46万円程度で，1%以下です．
不動産取得税（地方税）は，発生しませんでした．
東京なら，しばらくはかからないんじゃないですか．

ローン手数料と保険は，手持ちの資金により大きく変わります．
自己資金が少ないと，借入金額が増え，返済期間が長くなります．
保険も手厚いものに入っておく必要がありますので，高くなります．

[9: ０７]

>>08
＞ローン手数料と保険は，手持ちの資金により大きく変わります．
保険は手持ち資金とは関係なく時価（または再建築価格）一杯掛けるから無関係だと思います。
私も地震保険は掛けていますが、５年分で東京では３０年近い本契約分くらいかかりますね。
福島県だとうんと安いので、地域差があるのにはビックリしています。

[10: 匿名さん]

でも、諸費用以外に２〜３００万円の出費はあったなぁ
充分に余裕をもってくださいね。

[11: 匿名さん]

不動産取得税と言うのは、諸費用の中に入りますか？

[12: 匿名さん]

>>11
買ったら当然にかかる都道府県税。
これを諸費用に入れないという根拠がありますか？

[13: 匿名さん]

私は11ではありませんが、デベの提示する諸費用には含まれて
いませんでした。
当然、自分で税務署の行って申請済みですが、デベによって
マンション購入時の諸費用計算に含んでいるかどうかは、異なる
とおもいます。

もちろん、実質的には支払うべき費用ですので、計上しておく
に越したことはないと思いますが・・。（今は減税期間なので
うちの場合は、0、かかっても数万みたいです。金額は来年
確定します。）

[14: 匿名さん]

>>13
＞当然、自分で税務署の行って申請済みですが
何が当然ですか。
税務署に行っても門前払いですよ。国税ではなく、都道府県税です。
すぐにバレる嘘を書くなよ。
税務署は国税を扱うところ、不動産取得税は都道府県税です。
申告しなくとも、非課税でなければ課税通知書が送られてきます。

支払う時期にタイムラグがあることと、非課税になるケースが多いことから、デベは課税された場合の時期と概算金額を知らせているのが普通です。

[15: 匿名さん]

>１３
なんか勘違いしていないか？
不動産取得税については、諸費用概算のなかに項目を別にして
提示されるのが普通。

もしかして、見積書もらったことがないのか、それすらも見積もりにいれない、
デベの計略にひっかかったのか。

[16: 13]

申し訳ない、税務署ではなく、県の税務局でした。

ところで、14氏は税務局へ申告しなかったのですか？

釣りでなく、私は窓口で申請しましたが。

[17: １４]

>>16
私は、２０年以上前に土地を一つ購入、１２年程前にそこに建物を建てた。
さらに別の所に１２年程前に土地を購入。そこは現在もまだ更地です。
最近、分譲マンションを購入。
一回も申告していません。
県の本庁または当該の支庁に本来申告しなければならないことは知っていますよ。用紙も見ています。
土地だけ購入（更地）の場合、建物をいつごろ建てるかどうかを記入する欄があって、その書き方で納税そのものがまず猶予されます。また納税額が変わります。
決められた期間内に建てる予定がないなら、申告をしなくて何も問題はありません。
猶予期間は、取得時期によって、最高は４年間です。
いずれも該当しませんでしたので、申告していません。

[18: 匿名さん]

不動産所得税（地方税）は、東京では、余程、高額の物件でない限り、ゼロです。

[19: 匿名さん]

まあ、都道府県の公式見解では一応
「不動産取得税は不動産取得後３０日以内に申告すること」
となっているが、ゼロの人も多いし、払うべき人は
放置していても向こうから言ってくるので、
こっちからまじめに申告しに行かなくても
都道府県税課が何か言ってきたら対応するという方針で別に問題なし。

[20: 匿名さん]

>>16
課税基準以上なら申告などせずとも納付書送られてきます。

[21: 匿名さん]

色々と教えて頂き、ありがとうございました。