スカイコートってどうですか？

[匿名さん]

日経新聞に、投資用マンションとして、スカイコートの広告がでていました。空室家賃保証ありで、年金代わりにもなるとのことですが、いまどき、そんなおいしい話があるのでしょうか？実際にワンルームマンション投資している人のご意見をうかがいたいです。

お問い合わせ窓口
http://www.skyc.jp/company/contact.html

[2: 匿名さん]

旨い話はないと思って下さい。
空室保証と言ったって利回りはすごく悪いですよ。
新築購入でただでさえ利回りが悪いのに空室保証なんてしたら更に悪くなってしまいます。
この種のマンションは同業他社も含め似たようなのが沢山建てられているので物件の希少性もありません。
立地も大手不動産会社が仕入れたがらない場所であることが少なくなく、立地面での競争力も今一つです。
建設会社もあまり定評のある会社を使っていませんので、売却時にマイナス要因になります。
管理も居住用の分譲マンションのように行き届いたものにはなっておらず、管理会社の業務レベルも低いです。
賃借人は所詮人様のものなのだからということで専有部・共有部とも丁寧に扱おうという意識は低いです。
オーナーも自分が住まないことと、少ない経費で多く収益を上げることに関心があるのでなおさら荒れ易いです。
それから、ここの会社の物件って修繕積立金の設定が異常に低くないですか？
検討されている物件はよく分かりませんが、これまでに供給された殆どが軒並み低い設定になっています。
もし設定が低いままならば、後々の建物維持のリスクが大きくなります。

[3: 02]

続き

建物に希少性がないので、余程立地が良くない限り売却しようにも売却もままなりません。
仮に売却が可能だとしても、通常のマンションの相場よりも安値で手放すことを覚悟しなくてはなりません。

[4: マンション投資家さん]

レス主さんは、どちらにお住まいですか？
私も地方に住んでいて、スカイコート物件を２戸所有しています。

地方に住んでいると、東京や福岡の様子が判らなくて、広告の物件が
皆よく見えてしまいがちです。

レス主さんに魅力的と映った条件ですが、決してそれ程「おいしい話」ではないと思います。
スカイコートは家賃保証の管理費を０円にするキャンペーンを打ち出す事がありますが、
その分分譲価格に上乗せされている可能性があります。
新聞広告のシュミレーションでも、家賃保証管理費０円でも、毎月数千円の持ち出し（手差し）に
なっていませんか？

もしスカイコートの広告を見て、魅力的と感じられたならば、不動産投資に興味を持たれて、
かつ不動産投資を行う資質（自由に使える預貯金であったり、年収であったり、
ご自宅のローン等が無かったり等）が揃っておられるのだと思います。
それならば、スカイコート１社に拘らず、中古物件も含めて、検討される事をお勧めします。

私がスカイコート物件を購入した理由は、当時検討した物件の中で、立地として一番条件に
適ったものであったからです。
一概にスカイコートだから良いとか悪いとかは言えないと思っています。
不動産投資は、短期でも１０年。場合によっては２０～３０年かけて物件を運用しよう
というものですから、３０年間入居者が見つかりそうな立地条件が第一と考えます。

私は、幸い都内で営業の仕事をしていた事もあり、土地感があったので、
千代田区、墨田区、品川区、豊島区の駅徒歩１０分圏ワンルームで不動産投資していますが、
必ず現物は確認しました。同じ駅でも、出口によって環境が一変していたり、
面する通りの大きさが異なります。
将来の開発計画等、分かる情報を総動員させて、納得行くまで悩み切りました。

結論から言うと、スカイコート物件は、表面利率もさほど良くありませんし、
売却価格を見積もっても、新築時の６割程度の資産価値で、投資としては失敗の部類でしょう。
けれども、２０１１年に完成する建造物の再開発エリアに入っており、東京の新名所として
２０１５～６年には、周辺のインフラ整備も進むでしょう（オリンピックの有無に関わらず）。
その時期に景気が上向いていてくれたならば、面白い展開になるかも知れません。

不動産投資って、そのような物だとは思いませんか？

[5: サラリーマンさん]

私はワンルーム投資を検討しましたが、結論としてはいまのところ投資する予定はありません。
理由はリスクが大きいからです。色々ありますが、例えば、
新築時はローンが組めますが、中古は組めない。つまり、現金一括でしか売れないというリスクが一番大きいのです。いま、中古のワンルーム（５年落ち）の相場は、１６００万円ほど。１６００万円を現金で用意できる人はそれほどいてません。となれば、たたき売るしか方法がありません。リスキーです。
ちなみにお医者さんが税金対策で購入するケースが多いようです。
いつリストラされるか分からない薄給のサラリーマンがむりをして借金をする理由が見当たりません。
よほどの先を読む力と情報収集能力と長期にわたる資本力がないと不動産投資は成功しないでしょう。
というか、ワンルーム投資がうまみがあるならば、分譲販売などせずにスカイコートが自社で運用するはずです。
持たないということは、やはりリスクがあるということです。リスクを購入者にわたすことで、
自分のリスクを回避しているのではないでしょうか。

[6: 匿名さん]

そういうこと｡リスクの固まりだよ 節税目的で不動産投資?ありえません。 節税にそんなリスクとれませんて｡ 売却が難しいという指摘は当たっているよ 10年でボロボロなきがしますね｡ 不動産投資で成功するにはやはり値上がりにかけることだと思います。 長々の説明文のひとは関係者ですかね

[7: 匿名さん]

ワンルームでやるよりもディンクス向けの分譲仕様に近い高性能マンションで不動産投資をやるべきと思います。 ワンルームは入居者をえらべないので管理負けが目に見えてます。

[8: 購入検討中さん]

ただいま、スカイコート物件の購入を検討中です、不動産投資についてはまったくの素人です、担当営業マンの話では完全に疑う余地はなく、好条件の話であると感じました、しかしこの手の話（ザイテク）には当方、過去に失敗の連続で成功したためしがありません、今回も失敗しなものかと不安でいまいちこの話には飛びつくことができません、すでにスカイコートにて不動産投資をはじめられているかたの意見を伺いたいのですが、また断念した方の意見を聞かせてください。

[9: めめめ]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[10: 購入検討中さん]

よくよく考えると私が欲しいのは優良物件ではなく、定年後の不労所得です。ここを考慮すると、あまりおいしい話ではないと感じました。

また、ご意見のある方はよろしくお願いします。

[削除されたレスへの返信のため、一部テキストを削除しました。管理担当]

[11: ご近所さん]

この不況のあおりで、ワンルームはがら空きです。学生や長期出張サラリーマン、薄給の独身ＯＢやＯＬがその顧客だったわけですが、今やゲストハウスやシェアルームへ移行していますよね。今時、高いお金を出してワンルーム借りるより、身元保証もいらず、家賃も１／３、１／４ですみ、トイレ、風呂が共用なのをがまんさえすれば、何とか生きていけるワーキングプア主流の時代。ワンルームマンションを借りる人がいなければ、空室家賃保証なんてできないと思いますけどね。

[12: 匿名さん]

以前、同業に勤めていました。
はっきり言って、ワンルーム投資は所有の仕方しだいです。
節税がしたいのか？節税はおまけですが・・・
遺族年金みたいにしたいのか？
繰上返済をして早く年金がわりに受取るのか？
まあ、私はキャラクターとしてはローンが使えないので買えない身分ですが・・・
年収がそこそこあれば、そんなに悪くないのかな？と思います。
長期所有するのであれば、下手な投資よりリスク少ないと思いますよ。

スカイコートは、会社としてはそこそこだと思います。
すごく良くもなく、かといって、すごく悪いとも思いません。
無難ですかね。
会社の歴史は古いみたいなので、まあ下手な会社よりかは安心できるのかな？

あと、大切なのは良くお世話してくれる営業マンと出会うことですかね。
面倒見の良い営業マンの方が何かとお徳ですよ。

[13: 購入経験者さん]

スカイコート物件を購入したものです。
私の場合、実住です。
家賃払うのが嫌なのと、
壁の色塗りたいとかあったので一括で買いました。
住んで見て思うところは、
悪くないなということでした。
管理も掃除もあるし、たまに設備点検とか、この前は火災警報器の設置とか、
ちゃんとやっているようですし、
家賃が安いからもっと悪いかと思っていましたけれど、
管理に関してはちゃんとしているようで安心しました。
満足しています。

[14: マンション投資家さん]

購入を検討したのですが先行きに不安があり断念したところ、酷い嫌がらせをされました。
担当営業個人の問題であり、この会社の営業全てがこうでは無いと思うのですが、たいへん不愉快な目にあいました。

[15: 匿名さん]

営業業務中のことなら社員はその会社の一員として接している訳ですから
営業個人の問題ではなく会社の問題だと思いますよ。
会社として不愉快な思いをさせるところがどんなところかは想像に難くないかと。

[16: 銀座東]

こちらの銀座東に住んでいますが、スカイコートのどの物件よりも遥かにまともです！
音は響かない。ガスコンロ。宅配ボックス。オートロック付。自転車置き場無料。管理人さん在中。ゴミ捨て24時間OK。バストイレ別。エアコン付き。
20m2には見えない。家賃：8.5万円くらい。
引っ越す人が居なかったからか敷礼1,1だった。
でも西日が強いので、夏は悲惨。
新富町駅が隣のビルだし、銀座や秋葉原くらいまでは自転車で行ける。
かなり便利！

ただ、私も1年で引っ越すけれど、何故かよく部屋が空く…人が居つかない物件なのね。
（私の場合は、リストラにあい家賃が高額なので住めなくなっただけですが）

[17: マンション投資家さん]

まず間違いが多すぎますよ、私の知る限りスカイコートは倒産なんてしてませんね。バブルでも生き残ったしぶとい会社です。
「中古がローンつかない」　つきますよローン・・・オリックス信託銀行やジャックスとか。　良い場所なら今は結構中古高く売れてますよ。ただし良い場所ならね。

リスクは少ないというか、リスクは買うときに回避出来ますよ・・・買うときに立地にこだわり家賃が１０年２０年先でも下がらない場所で良い管理会社で管理すれば！　株やFXではこの点では遠く及ばないですよ他力本願で自分でコントロール出来ないから。　だから利回りとかで買ったら駄目なんですよ。立地（東京23区か横浜・川崎+駅近）が一番です。

私は、アパートとマンションの一棟もの100部屋以上、区分所有ワンルーム数戸持ってますが。（スカイコートのも）当たり前ですが立地の良い物が結局は一番安定してます。投資用物件なら作りもしっかりしているし。
山手線内側がやっぱり一番ですね。
スカイコート以外でも大手で自社管理しているところなら間違いないでしょう。でも投資は自己責任ですから、ご参考までに。沈み行く日本では、なにもしないのが一番のリスクでしょうね。

[18: 最近オーナー]

今年節税の為息子に品川の物件を勧め、私も池袋近くの物件を娘に住ませるため購入…最寄り駅１分だし立教大学の近くなので娘が住まなくなれば学生向けに貸せたらとおもいます。ゆくゆくは売却予定です

[19: 匿名]

元社員です。
投資用マンションの持ち方は、人それぞれだと思います。
不動産自体は長期的な投資方法だと思いますので、長い目で見ればいい投資方法だと思います。
バブル景気みたいなことが起きたら、売却をして他の低リスク投資の商品に回すのも手だと思います。
まぁ、バブル景気は期待できないですけどね…

あと、スカイコートの建物はデザインがいまいちな印象でしたね…
でも、不動産は立地が一番ですからデザインが多少悪くてもオーナー様がココは！！って思う所を購入すればいいと思います！！

私は、再開発エリアの物件を多く販売しましたよ！！
今よりも住みよい環境になる＝人気が落ちることが防げるのでは！ってことで多くお薦めしました！！

[20: 匿名さん]

伊藤忠とは全くもってなんの関係もない会社です。

[21: 匿名さん]

ＮＯ９様

伊藤忠とは何の関係もない会社ですし、
そのような事実はございません。

[22: 匿名さん]

やっとまともなマンション投資のスレがみつかったよ。

[23: 買いたいけど買えない人]

№５さんへ

根本的に、解釈が間違っていますよ。

周囲の方に、誤解されるようなら、営業妨害になりかねませんので
ご注意ください。

[24: 匿名さん]

[スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[25: 匿名]

みなさんの意見はかわいそうなものばかりですね｡

[26: 匿名はん]

勝手に個人情報を入手して勤務先に電話して来ました。

迷惑です！

[27: 匿名さん]

これをきっかけに迷惑勧誘電話はなくなって欲しいものだね。
昨日、職場の人にスカイコートから勧誘電話かかってきてたけど。

宅地建物取引業者に対する監督処分について
国土交通省関東地方整備局
http://www.ktr.mlit.go.jp/ktr_content/content/000019003.pdf

[28: 匿名さん]

迷惑な勧誘電話を受けている人は，
国土交通省のホットラインステーションというものを使うとよいかと思います。

https://www.mlit.go.jp/hotline/hotline0103.html

ただし，事実の通報だけです。（当たり前か。）通報が多ければ多いほど有効だと思います。
２６さん２７さん，ぜひ参考にしてみてください。

[29: 不動産購入勉強中さん]

私も先日迷惑勧誘電話受けました。
中には良い物件もあるのかもしれませんが、
私はここの物件は検討対象からはずすことにしました。

自ら信頼を失うような電話かけてきてなにがしたいのだろう…

[30: 匿名はん]

ここに個人情報を知られるとまず若手社員が社名を偽って尋ねてきます。どのくらいプッシュしても問題とならない人のなのか確認しているようです。

[31: 匿名さん]

数年前に練馬区の中古を内覧しました。

管理はけっこう取るのに、修繕積立金が少なすぎて、大規模修繕は一度も行っていませんでした。
駐輪場はあれ状態、階段はうす汚い、室内の給水管も詰まっているのか水の出が悪かったです。
マンション内にごみの収集所もありませんでした。

当然ですが、買いませんでした。

[32: 匿名さん]

うーんどうなんでしょう　だめかやっぱり

[33: 匿名さん]

投資マンションはリゾートマンションと同じく管理組合が機能せずに、管理や修繕がきちんとされないってことが往々にしてある。管理会社がやるから大丈夫なんてウソにだまされてはいけない。区分所有法で管理組合による自治が原則ってなってる。

[34: 匿名さん]

築5～10年くらいの中古物件でもある程度のものならローンはつきますよ。実際に仲介に出ているものを見てください。
薄給のサラリーマンは無理してやらないほうがいいです。生命保険、老後年金代わり月々2～3万くらいの持ち出しで20～25年くらいの返済計画でするのがベストでしょう。あくまでインカムゲインが目的ですので物件、立地などを調査して長期的に安定した入居者需要のある物件を選べばよいでしょう。

築9年中古物件、中目黒5分25年ローン月々プラス1万収支でやってます。

[35: 購入経験者さん]

昨年、都内の物件を購入したて、今年初めて確定申告をして
還付金が入金されてました。税金対策に購入したわけでもないんですが、
やっぱり税金が戻ってくるのは嬉しいですね。
ゴールデンウィークの旅行代にとっておきます。

[36: 匿名さん]

ローンはらい終わった築30年のワンルームって、年金代わりになるの？
売れないし貸せないし、修繕費がかさみ不良債権化したりして・・・。

まあ、立地良ければ、すごく安くすれば客はつくかもしれんが。

[37: かめはめは]

節税の効果って最初の年は絶大ですが、それが続くのは数年という話は本当ですか？
　年数たつとともに持ち出しが多くなる。固定資産税とか都市計画税負担が大きくなるということですが、それは経費に認められないのでしょうか？

[38: 匿名さん]

固定資産税、都市計画税は経費として認められますよ。
節税効果が薄れてくるのは、減価償却費が減ってくるからです。
税金が大きく戻ってくるのは、初年度～3年目出ぐらいでしょうね。

[39: かめはめは]

ありがとうございます。
　営業マンが２棟目を勧める理由ってそこにあるんですね。確かに計算してみると効果はあるけど、その分負債は２倍になるということで。。。

　でも不動産投資が、こんなに悪いものだったら、この会社が４０年も続くわけがないし。。本当に迷っています。

[40: 匿名さん]

＞かめはめはさん
営業マンの提案を聞いて、御納得されたら購入すればいいのではないでしょうか。
不動産は長い目で見た時に立地が重要ですので、良い立地で購入する事を願います。

2件目ですから融資の枠などもあると思いますので、
借入金を抑えられる物件（ちょっとマイナーな駅）などを購入してしまうとリスクですね。

[41: 匿名]

この会社はホテル経営もしているから長く続いている

[43: マンション投資家さん]

スカイコートの物件は2室所有。会社は他の新興の業者よりはまし。

ここの物件は23区が中心で立地を良く考えると、とてつもない投資となる可能性がある。

営業の話などは聞かずにどの区に物件があるかを調べ、興味を持ったものに問い合わせをするのが良い。

品川に2室だが、大崎は再開発され、品川はリニアの発着駅となる。

あくまでも投資なので株などと同様に成功も失敗もある。

基本的に投資家と素人は別扱いだ素人はとにかく売って借り上げ補償の差額でもうけようと言う考え。

こっちから「買ってやる」というスタンスを忘れると、つけあがるから注意（他の業者も同じ）

他の物件を持っていても素人のフリをするのがいい。

ほんとの素人は「買わないほうがいい」マンション投資は金額が大きいので投資信託とかで

地道にやっていたほうが安心できる。私の場合は不動産以外にもいろいろと分散して投資してある

その中の一部に組み入れているだけだ。

大切なのは年収が700万以上あることと、あくまでも余剰資金の一部でやることだ。

[44: 匿名さん]

不動産投資は額が大きいだけに、失敗した時のリスクは大きい。株で儲けた経験がないひとは、センスがないとおもわれるので、やめておいたほうがいい。

[45: 匿名さん]

色々な業者の営業マンと会って直接お話を伺いましたが、スカイコートの営業マンは爽やかで誠実な若者だったように感じます。個人の問題ですから、他の営業マンも総じてそうなのかは分かりませんが。
少なくとも私が会った営業マンは若いのによく勉強しているといった感じの好青年でした。だからといって購入には至りませんでしたが。

[47: 匿名]

アクトオンＴＶ
ここの会社駅近５分未満の物件ないような？
風呂とトイレ同じところにあるような。

[48: 匿名]

スカイツリーがみえる部屋が良いといっているが、どこのワンルームマンション会社もそういっていて、押上近辺はワンルームマンション供給過剰ではありませんかね？

[49: 匿名さん]

さきほど新聞広告を見て関心を持ちました。あくまで個人的な考えですが、昨今の国内の状況を考えると
不動産投資は厳しいと言わざるえません。そもそも投資になっていません。この会社もよくわかっているようですが、ほいほい次の入居者が決まるのも新築４年以内まで。そこから先は、立地面での差がでてくるんじゃないでしょうか？１３年くらいから細かい修繕がはじまります。もちろん、もっとまともな大手の会社でも
「３０年先の～」「長期に考えて～」は常套句ですが、まったくうそではありません。実際修繕すれば住めます。しかし、もう新たに借りる人などいないでしょう。「家賃を下げればいくらでも住む人は～」も、
限界があります。下げて募集すればそれだけ客層が劣化し、後日さまざまな面で苦労の原因になるかもしれません。そもそも、賃貸と年金と株式を、同じテーブルで語ること自体疑問です。株式証券は、損するだけで
すみますが、賃貸の場合貸した人間にも責任が発生します。設備の修理、大変です。もし、どこかの部屋で、
自殺事故でも起きたら、一棟まるまる評価されます。
リスクが少ない点で、まだ駐車場の方がいいのではないでしょうか？
不動産投資はもともと、親の代から所有していた土地が、たまたま２３区だったという。そんな富裕層の方。起業に成功した方。そんなレベルの人間でないと、難しいのではないでしょうか？年収７００は確かに立派な収入だと思いますし、そのこと自体馬鹿にするつもりも、毛頭ございませんが、それでは不動産投資はできないことを理解するべきでは？
近くが発展することがあっても、マンションの家賃に与える影響は限られます。下がるときは影響もおおきいかもしれません。
そもそも、新聞広告と営業トークしか見れないような、お年寄りとか、中高年の方しかひっからないでしょうに。
それでも、なくならないのは、管理がしっかりしているからではなくて、そういう弱者がいつまで経っても、常に一定数いてくれるからではないでしょうか？
投資についてまったく私は素人ですが、日常生活に困らない程度の最低限度の判断力と言えるかもしれません。
長年の会社生活で手にした貴重な財産をどぶ川に捨てるようなまねはやめるべきです。
追伸：関係者の方へ。今の会社で本当に満足ですか？本当に自信をもって２、３０年後残っていられますか？
なかには勝ち逃げできる人もいるかもしれません。でもそれは、ごく一部の経営層だけでしょう？
お客様をなにか、弱者だと思って粗末にしていませんか？切り捨てられた同僚はいませんか？
結局、そういう環境なんですよ。いつかは自分自身も切られる時がくるでしょう。
強者の貴方ならそのくらいの想像力はおありでしょう？

[50: 比較検討]

スカイコート
クレアスライフ
大松アセットマネジメント
ライフアンドスタイル
シノケンハーモニー

中古の
明光トレーディング

ワンルームマンション会社はどこもダメですか？
どこか良い会社ありませんか？

[51: 購入検討中さん]

アパマンショップはど～なんでしょうか？

[52: 購入経験者さん]

ダメですね。購入したときの営業担当者が辞めたとたん　何のサポートもなくなりました。
問い合わせをしても無視されるし。　辞めた担当者からもそういう会社なので　私がサポートしますと　転職先から営業をかけてきます。

[53: 入居済み住民さん]

特約にないのに、敷金からクリーニング代を引かれてしまって困っています。
ガイドラインは法律で強制力がないので関係ないと言われました。
敷金を返還して下さい。

[54: 匿名さん]

家賃保証ってのがそもそもまやかし。単なる転貸借を前提とした賃貸借契約で数年毎に更新。だから借主がつかなくなったら、契約を更新しないか、家賃を引き下げられる。２０年ローン組んじゃったら、それまで支払いはずっと続く。

ちなみに長期に家賃を保証した契約は、経済情勢により家賃は変わり得るものってことで裁判所に無効って烙印を押されちゃってる。だから、そういった契約書は単なる紙くず。

[55: ビギナーさん]

初めまして、最近スカイコートの話を聞きました。
マンション経営投資素人で田舎者なので、アドバイスお願いします。
大田区「浦安」のマンション（1K）を進められました。
駅歩4分、３駅３路線利用の好立地、京浜急行本線につながる予定とか？
羽田航空はぶ化で、法人と契約済みなので、家賃収入安定がみこめるとか？

大田区は、将来的に魅力的な土地なのでしょうか？

家賃保証がついているので、空室でも家賃収入があると聞きましたが、みなさんの
意見読んでみると、家賃は将来的（５年後）には、８万から６万位に下がるのでしょうか？
インターネットで蒲田のマンション家賃は築２０年くらいでも８万位しています。

[56: ビギナーさん]

先ほど№５５で間違いがありました。
誤記は大田区「浦安」で、正しくは大田区「蒲田」です。
誤記すみませんでした。

[57: SIBA]

スカイコートの分譲マンションを購入して入居５年経過しました。良質、堅牢で管理も適切で安心しています。
スカイコートの営業部とスカイサービス管理部の方々と直接話しすることがありますが、信頼度は高く、安心安全は申し分ありません。

[58: EAGLE330]

投資用で１Ｋ物件を２部屋所有しています。１つはスカイコートから、もう１つは他社から購入で、管理も別々ですが、他社の方が所有者目線で物事を考えてくれます。スカイコートは、住む方には良いのかもしれませんが、所有者側には
良いことがありません。築６年程ですが、度重なる家賃値下げ要請や内装前面張替えを要請してきたりで最悪です。

[59: 購入検討中さん]

１Ｒ投資で成功するにはまず大幅に安く買うこと。
場所はもちろんのこと、競争が厳しい場所での賃料引き下げ交渉でも勝ち続けなければならないでしょうから。

よく管理をうまくすれば価値を維持できるときくことがありますが、常識がある人であればわかるとおもいますが
それには限界がありうまくしのげる人がいても一時期であり、一握りの物件でしょう。

新築でこうしたものに飛びつくのは、素人さんです。

投資用なんだか一般分譲用なんだかわからないような値段・コンセプトのマンションがありますが、値下がりの大きさに
買った方は驚くでしょう。

不動産業界は、素人相手に情報格差で勝ち続けることが出来るまれな業界です。素人さんが年ｋん対策とかでうかつに近づくと
大怪我します。　2004-2008頃にかなり出ているサラリーマン向けの投資用ローンのデフォルトが急増していると聞きます。
来年以降は修羅場。需給からみても東京も大幅なアンバランス地域。

[60: 新築投資マンションについて]

理由

・物件価格が高く投資に額に対しての割が合わないと感じる。

現状新築投資用マンションの平均価格は？
広さ　１Ｋ（２５㎡）
立地　東京23区駅徒歩１０分圏内　

　とすると２５００万円前後です。（多少誤差有）

初期費用は？　
諸経費　　現金購入約40万円
　　　　ローン購入約70万円

次に毎月のキャッシュフローは？

収入　約１０万円/月
支出　修繕費・管理費・代行手数料約２万円

リスクは？
家賃下落リスク（10年たてば5,000円は下がる）
空室リスク　　（上記の代行手数料を支払えば、業者が家賃を保証）
原状回復リスク（専有部の壁紙やエアコン等　最初10年で10～30万）
金利上昇リスク（融資利用のみ）
天災リスク　　　火災・地震

上記を加味した上で現金で購入し、家賃が仮に全く下がらなかった場合。
約27年で回収できる。

金融機関の融資を活用した場合
2500万円を30年（金利３％）
手取り家賃８万に対しローン返済月10万
月2万円負担し、30年後からの収入

但しローンの場合は団信がつくので保険としてはチョットは良いかも。

しかしながら、まったく金利の必要としない、現金で購入した場合でも利益が発生するのは27年目～
近い将来賃貸物件の30％が空き家となるといわれているなか、上記のリスクも考えるとなかなかお勧めはできない。

[62: 新米オーナー]

二年前から川崎に一戸、先月から押上に一戸契約をしています。

現在３５歳、既婚、妻は専業主婦、子供２人

社会人１０年目、同業の中では売上高トップの小売業界の店舗管理職をしていますが、元々定年まで会社員をするつもりがなく、
８年ほど前からFX、投資信託、アフィリエイト、オークションなどの副収入につながるものを試してみましたが
思うような結果が出ないこと、時間がとられる、値動きが気になってしまうなどしたため、一喜一憂しない長期投資を
検討した結果不動産投資をすることにしました。

正直、余剰資金もなかったため、数年後に始めるつもりで資料請求をした結果、とんとん拍子に話が進み一件目の契約に至りました。そのため、今現在も不動産投資に関してもっと勉強しなければと思っています(笑)

契約当日や、その後の処理で、当初担当していただいた方の不手際が数回重なり、本社に苦情を入れた結果その方の上司の方に現在も担当していただいており、以後の対応に不満もありませんし、管理会社の報告書や連絡対応も、設備などの固定費削減に有利なものがあれば短期間でも見直すなど満足のいく対応をされています。

自分の場合は、現在の金利で、一戸目が１万円、二戸目が5000円ほどの持ち出しになっておりますが、保険料替わり、節税など、総合的に見て許容範囲と考えております。（節税効果はどんどん薄れていきますが...）
リスクとしては、家賃下落リスクや金利上昇など色々ありますが、家賃は周辺の築２０年前後の似た間取りなどを参考にすれば予測は立ちますし、金利が大きく上がるのであれば物件価格も上がる期待が持てると思っております。

当時は自分も、大きい金額のローンを組み万一失敗したらどうしよう…と、とても不安で決めかねていたので、ご質問をされるお気持ちも理解できますが、投資は自己責任ですから、私の意見を含めて、顔の見えない人の意見を参考にするのはやめた方が良いと思います。（NO60の方のように、客観的な例を挙げて自分なりの意見を述べられている方もおりますが、ほとんどの方は知識もないのに思いつきや思い込みで書き込んで恥ずかしくないの？と思ってしまう内容なので、おもわず書き込んだ次第です）

自分は、信頼出来る友人が不動産業界におりましたので、一戸目の契約の際のシュミレーションを見てもらいアドバイスをもらったり、顔、氏名を公表している専門家の記事などを読んで最終的に決断しました。

[63: 匿名さん]

＞自分の場合は、現在の金利で、一戸目が１万円、二戸目が5000円ほどの持ち出しになっておりますが、
＞保険料替わり、節税など、総合的に見て許容範囲と考えております。（節税効果はどんどん薄れていきますが...）
いくら節税を目的とした投資であっても、持ち出しがあるなんて本末転倒なのではないですか？

目先の節税に目を奪われて判断を間違えないようにして欲しいと願うばかりです。
売るつもりじゃなくても、今売却したら幾らになりそうか査定を依頼してみたらどうですか？
時価を把握する事が大切かと思います、業者はいざという時にもすぐ売れるみたいな事でセールスする
かもしれませんが、自分の売りたい価格とイコールだと考えていたら大きな間違いです。

某掲示板では、投資マンションを売る相手として公務員・教員・看護師・薬剤師などが多いと書かれています。
どうしてこんな立派な資格を有している人達がと思うのですが、一定のパターンでもあるのでしょうか。

お子さんもいて、奥様は専業主婦との事。
貴方が独身であればこんな事は書かなかったですが・・・

[64: マンション投資家さん]

都心部に限っては、日本の平均的な不動産市況とは異なりますし、場所によって全く将来が変わるので、良く調べることが大切でしょうね。

単純に、日本の人口減少⇒空室率が上がるという予想も都内に限ってはナンセンス。それは郊外や地方の話です。
都内は人口が増えている一方で、ワンルームの供給が減っているので、場所を間違えなければ空室リスクは低いですし、地方に比べて家賃下落もそれほどでもない。

そう考えると、一番のリスクは金利上昇リスクでしょうね。現金で買えば問題ありませんがローンで買っている人は注意すべきです。

マンション投資の常識（？）として、新築は論外。
23区内＋駅近＋築浅＋現金決済＝失敗することはありません

[65: 匿名さん]

私が調べた ところ、1R、1Kは大概飽和状態。つまり、借りる方が強い。仲介業者に払う手数料も3月ほど払わないと相手にしてくれない。ま、実際に投資するなら2DK以上ですね。

[66: 購入経験者さん]

神奈川県内に１K を２ヶ所所有しています。20年ほど前収入が多かった時期に、節税目的と将来の値上がり期待で駅近くの交通便利な物件を購入。その時の目論見では賃料も上がっていくと言われました。
経済状況の激変と共に、契約途中の退去が多くなり、スカイコート賃貸センターまかせでは、遅々として入居者が決まらない状況になり、最長１年間も空き家になってしまいました。今は募集等を外部に委託しています。
昨今不動産業者から買取打診の電話が増え、うるさくてしょうがありません。評価額も残存簿価を大きく下回るので、売る気になれません。
オーナーに対するケアは貧弱で、広告とは裏腹に出てくる予測は後ろ向きなことばかりです。管理状態も良くありません。退去後のリフォームは、実際に現地へ行って良く確認する必要があります。見落としや手抜き？があり、信頼出来ませんでした。
以上、購入する時とオーナーになってからのスタンスが変わることを念頭に、自己判断でお付き合いすることが肝要と思います。

[67: 匿名さん]

都心だって賃料は下がってる。都心こそ、単身者向けの投資用マンションがボコボコ建ってて
築年数が経つと築浅と比べ設備等が見劣りするので、退去されて空室になると埋まらない。

今は、バストイレ別　モニター付きインターホン　ガスコンロ　宅配ボックスなどは標準。

これらが無い投資用マンションなんて目も当てられない状況。

[68: マンション投資家さん]

＞今は、バストイレ別　モニター付きインターホン　ガスコンロ　宅配ボックスなどは標準
＞これらが無い投資用マンションなんて目も当てられない状況。

これがそうでもないんですねｗ
入居者も金がないから（または他に金を使いたいから）安い家賃の3点ユニットバスでも
問題なく入居するよ

所有しているワンルーム10物件中6物件は3点ユニットバスだけど空室が続いたことはない
むしろ、家賃の高いバストイレ別物件の方が入居者がなかなか決まらなかったりする
スカイコートのワンルームは築20年位で都心、駅近、300～500万ぐらいの物件を現金で買うのが
一番おいしいですね・・
実質利回りで10％以上は楽に出せる

[69: 匿名さん]

ここからしつこく電話がかかってくる。
マンションなんて儲かるわけねえよｗ

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[70: 入居済み住民さん]

管理会社はよくないです。
人はいいのですが、仕事が・・・。

賃貸入居時、部屋にゴミ・ホコリがいっぱい。
アコーディオンカーテンのマグネットがずれていて止められない。
下駄箱は土や砂でザラザラ。
浴室の水が出ない。鏡は「どこに顔映せばいいの？？？」というくらい曇ってました。
しかも洗濯の排水ができない。

そして退去時請求された金額が、下駄箱1000円、ベランダ2000円、押入れ4000円って．．．。勿論、ゴミもホコリも残さずきれいに掃除してきました。何度もはいて、ふいて、掃除機かけて・・・。
手が入っただけでお金とられるそう。睡眠時間削って掃除して損した感じです。
しかも、こちらから請求しないと、敷金残金の返金もない！電話もない！！

【一部テキストを削除いたしました　管理人】

[71: 購入経験者さん]

4年前新築2100万で購入。今年で家賃保証契約が切れるので更新の手紙が来たと思ったら、家賃は変わらないのに保証率を９７％から９０％に下げるとの一方的な通告。
営業努力をしているが厳しい環境云々と書いてありましたが、私の物件近くにスカイコートをまた建てておいてそりゃないよ！という感じです。保証率の交渉をしていますが、納得いかなかったら管理会社を変更します。

[72: 購入経験者さん]

5年前にスカイコートから2件購入しました。
購入当時は不動産投資の知識もなく、
「節税、年金対策にもなり、生命保険代わりにもなる」とのセールストークを信じ、まず1件購入。
2件目は何度も断りましたが、しつこく勧誘され、「家賃は下がりません」との言葉を信じてしまい、2件目も購入。

ところが、4年後の契約更新の時に保証家賃が下がるというので、営業担当者に文句を言ったら、
「そんな事（家賃は下がらないということ）は言ってないし、契約の判を押したのは私ではなくあなたですよ！」と逆ギレ。
しかも、最初の説明では10年続くと言っていた節税効果も2年で消滅。

組織ぐるみか営業担当者個人によるものかは分かりません。
ただ、そういう営業マンがいることは紛れもない事実です。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[73: 購入経験者さん]

販売担当者の人次第ですかね。3年前に1件購入しましたが当時の担当営業は非常に親切で知識も豊富で好印象でした。値引してもらって現在の収支はほぼ±0円/月です。
固定資産税はかかりますが今の内は節税分でカバーできてます。保険が目的だったので今のところは満足です。ただ、今後家賃下落、金利上昇で収支が悪くなると予想しているので少しずつ繰り上げ返済するつもりです。
しかし以前の担当者が退職？後、新しい担当から連絡があり2件目を勧めてきます。前の担当者は繰り上げ返済の予定や今後の運用についても親身に相談にのってくれていましたが新しい担当者はそんなのお構い無しで売ることしか考えていません。しかも今は時代が違うと値引きはなし。営業マンの姿勢ひとつでここまで違うものかと思いました。

[77: スカイコートでマンションを購入したものです]

皆さんの意見はすべて正しいと思います
上手く収益をあげられるかどうかは、物件と運用のやり方次第です
自分はスカイコートで新築物件を10年くらい前に購入しましたが、
収支はわずかなプラスというところです
最近の販売価格と賃料を見ると収支をプラスにするのは困難だと思われます
中古を考えるのがベターではないでしょうか
あと、家賃保証の契約にはほとんど旨味がないと私は思います
入居する部屋なら大家になった方が収入が多いし、入居しない部屋なら
管理会社から悪い方への条件変更が提示されてしまうからです
良い決断をされることをお祈りします

[79: 匿名]

サブリース契約をして契約解除した後の対応がひどいものでした。居住者(以前からの賃借人)に迷惑をかけました。正常な契約状態になるまで、2か月かかりました。従業員の人当たりが良いことと質の程度は関係ありません。

[80: 入居済み住民さん]

都内のスカイコートマンションに住んでいます。
隣人が、ゴミと廊下に出す、夜中大声で歌う、夜中換気扇を回して腐った臭いやニンニクの臭いをばらまくといった行為をするので、賃貸センターに苦情を入れたところ、すごく邪見に扱われました。
「ゴミや大声は注意しておきますが、臭いの対応は無理ですね～」
「夜中に料理するなとは言えないので」
とのこと。

確かに、夜中に料理するなとは言えないでしょうが、扉を閉めても臭いが入ってくるレベルなのです。
それを話ても「規約にないので無理です、まわりの住民からも連絡きていないので」という感じ。

接客精神、カスタマー対応がなってないな。と思いました。
余談ですが、昔私は大手携帯会社のカスタマーセンターでバイトしてましたが「無理」という言葉は使ってはいけない単語
として教育させられました。「出来かねます」とかにしましょう、と。

来年にはどちらにせよ引越しする予定ですが、時期を早めることも検討しようと思います。
また、今後、スカイコートグループには入居しないと決めています。

[81: 立地第一]

私の場合はどこの業者とかに関係なく、立地が良い物件が出るまでずっと待ってました。
その物件がたまたまスカイコートの物件でした。
ネットで勉強して節税効果が薄れることやオーナー負担が発生することは分かって
いたのですが、長期で保有するつもりでしたのでトータルで考えての購入でした。
今のところ、特に不満はありません。
担当者に二戸目をすすめられていますが、自分が納得した物件でないと購入しません！

担当者の良し悪しは確かにありますよね。
私の場合は良い担当者に当たったと思います。
今後担当者が代わって、自分に合わない担当者になったら
その人の上司に言って代えてもらうようにします。

[82: noname]

最近やたらマンション経営の会社が増えたような気がします。
その中には、会社名だけ変わって中身が全く変わってない会社もあるようですが。
何か悪いことしちゃったんでしょうかね？？よくわかりませんが・・

その点スカイコートブランドがずっと続いているので、上記のような会社よりは良いのかも。

[83: 不動産業者さん]

>>73
収支ゼロって…
痛すぎ…

[84: オーナー候補生]

今まで済んでいたところが売れたので、39平米3000万の物件をオールローンでも利ざやが取れるので購入。
新築は割高ですが、賃料値下がりはないので、とり急ぎそこに居住。次の物件を物色中。
No.62さんは持ち出しとおっしゃってますが、物によっては、持ち出しにはなりません。
立地や条件を良く計算すればマイナスにはなりません。不動産は堅実な「資産」で、私の場合、あくまで運用です。投資とは思ってません。

[85: マンション投資家さん]

ネットで「マンション経営の業者　比較サイト（ランキングサイト）」的なものを
参考にして業者を決めると失敗する。

業者が薦める物件を何も考えずに購入すると失敗する。

自分の納得した業者で、自分の納得した物件を購入すると
失敗する確率が低くなるのではないでしょうか。
決してゼロになることはないと思いますが・・

[87: 迷惑電話が２回来た [女性]]

先刻、こちらから２回営業電話あり。
○様かと言うので、どちら様でと聞くと、この会社名を名乗る。
切ったら、またかかってきた!無視(留守電)。
普段はナンバーディスプレイ機能あるので電話帳登録済のしかでないけど、たまに別のことに集中してると、うっかり見ないで出てしまうときも。
土曜19時半頃。イラッ。

[88: 入居済み住民さん]

とにかく管理会社が酷い。折り返しの電話ひとつ満足に出来ず、確認の電話かけたら逆ギレしていいわけばっかりで謝罪もしないし、隣人の個人情報まで漏らす始末。貴方の対応はおかしいと言ったら、貴方の方がおかしいと言われました。びっくりです。
建物のメンテナンスもろくにしてないし、部屋が狭いから生活音響きまくりで、隣の人の会話まで聞こえるので更新せずに出ていく予定です。
退去でも揉めそうなので、出ていく時に高額な修繕費請求されたら弁護士に相談しようと思います。

[90: マンション投資家さん]

マンション経営よりスカイコートの会社経営は大丈夫でしょうか。
色々調べたら自己資本比率ﾏｲﾅｽ？どなたかわかりますか。

[91: 匿名さん]

投資用マンションは買ったほうが良い？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/290461/

[101: 入居住人]

[No.89から本レスまで、情報交換を阻害する投稿の為、および、削除されたレスへの返信の為、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]